Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16

Der Kläger begehrt von dem Beklagten, seinem früheren Vermieter, Schadensersatz wegen einer von ihm geltend gemachten unberechtigten, auf vorgetäuschten Bedarf gestützten Kündigung.

Der Kläger hatte vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine im dritten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses gelegene Vier-Zimmer-Wohnung in [X.] zu einer monatlichen Miete von zuletzt 523,09 € brutto gemietet. Im Vorprozess nahm der jetzige Beklagte den hiesigen Kläger auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Dabei stützte sich der Beklagte zunächst auf eine noch vom Voreigentümer unter Hinweis darauf, dass der bestehende [X.] vom neuen Eigentümer nicht übernommen werde, erklärte ordentliche Kündigung vom 25. Februar 2010. In der mit Schriftsatz vom 4. Mai 2010 eingereichten Räumungsklage führte er dann aus, dass er die Wohnung für seinen neuen Hausmeister, [X.]        , benötige, der dieses und weitere Anwesen des Beklagten betreuen solle. Vorsorglich werde das Mietverhältnis deshalb erneut ordentlich zum nächstzulässigen Termin gekündigt.

Am 14. Juni 2011 schlossen die Parteien im Vorprozess auf Vorschlag des [X.] einen [X.], in dem sich der Kläger (als damaliger Beklagter) verpflichtete, die Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2011 zu räumen sowie die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Vergleichs zu tragen. Ferner verzichtete der Kläger (abgesehen von der gewährten Räumungsfrist) auf [X.]. Im Falle eines vorzeitigen Auszugs, den der Kläger zwei Wochen zuvor anzukündigen hatte, war die Miete nur bis zum Auszug und zur Übergabe der Wohnung zu entrichten.

Nach dem am 31. Oktober 2011 erfolgten Auszug des [X.] zog nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine - nicht mit [X.] betraute - Familie in die Wohnung ein.

Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger Ersatz von Umzugskosten (750 €), der Prozesskosten des [X.] (4.438,15 €) sowie der Mehrkosten (16.691,68 € für einen Zeitraum von vier Jahren), die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung (850 € monatlich gegenüber bisher 523,09 €) und dadurch entstanden seien, dass er bislang zu Fuß zurückgelegte Wege nunmehr mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegen müsse (3.677,60 € für den Zeitraum von vier Jahren).

Die auf Zahlung von insgesamt 25.833,43 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. In ihrem Urteil vom 26. Februar 2014 hat die zunächst mit der Sache befasste Berufungskammer darauf abgestellt, dass die Parteien mit dem [X.] einen endgültigen Schlussstrich unter das Mietverhältnis hätten ziehen wollen, weshalb es dem Kläger verwehrt sei, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend zu machen.

Mit Urteil vom 10. Juni 2015 ([X.], NJW 2015, 2324) hat der Senat das vorgenannte (erste) Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des [X.] zurückverwiesen. Diese hat die Berufung des [X.] gegen die erstinstanzliche Entscheidung mit Urteil vom 22. Februar 2016 wiederum zurückgewiesen. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des [X.] hat der Senat die Revision mit Ausnahme der Entscheidung über die Schadensposition "Mietkaution" erneut zugelassen. Der Kläger verfolgt sein Klagebegehren im Umfang der Zulassung weiter.

Die im Umfang der Zulassung eingelegte Revision hat überwiegend Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Berufung des [X.] sei unbegründet, denn er habe nicht nachgewiesen, dass der [X.] den für seinen [X.] geltend gemachten Wohnbedarf lediglich vorgetäuscht habe. Zwar habe ein Vermieter, der den behaupteten [X.] nach dem Auszug des Mieters nicht umsetze, substantiiert und plausibel ("stimmig") dazulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein solle. Auch nach der Rechtsprechung des [X.] sei es unter dem Blickwinkel des Art. 14 GG nicht zu beanstanden, dem Vermieter im Falle eines nicht verwirklichten Bedarfs die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände, die den Sinneswandel bewirkt haben sollen, aufzuerlegen und insoweit strenge Anforderungen zu stellen.

Diesen strengen Anforderungen an die sekundäre Darlegungslast sei der [X.] aber gerecht geworden. Denn er habe vorgetragen, dass der Bedarf und Nutzungswille an der streitgegenständlichen Wohnung sowohl zum Zeitpunkt der mit Schreiben des [X.] vom 25. Februar 2010 ausgesprochenen Kündigung als auch bei Erhebung der Räumungsklage durch den [X.]n bestanden und bis November 2011 und somit bis eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des [X.] fortgedauert habe. Der Zeuge D.       , den er noch bis Februar 2012 als [X.] angestellt gehabt habe, habe ihn nämlich erst Anfang November 2011 darüber informiert, dass er wegen seiner Erkrankung (insbesondere wegen seiner Kniebeschwerden) nicht in die im dritten Obergeschoß liegende Wohnung einziehen werde.

Da der [X.] die strengen Anforderungen zur Darlegung eines nachträglichen Wegfalls des Bedarfs erfüllt habe, habe nun der Kläger nachzuweisen, dass der [X.] gar nicht beabsichtigt habe, die Wohnung an seinen [X.] zu vermieten. Diesen Beweis habe er nicht erbracht. Im Gegenteil sei die Kammer aufgrund der lebensnahen und nachvollziehbaren Angaben des [X.]       überzeugt, dass der [X.] noch bis nach dem Auszug des [X.] die Absicht gehabt habe, die Wohnung dem [X.]        oder einem anderen [X.] zur Verfügung zu stellen. Der Zeuge habe glaubhaft bekundet, dass er in die Wohnung mit seiner Frau und Tochter habe einziehen wollen. Auch die mit Krankenhausaufenthalten verbundenen Erkrankungen des Zeugen (Kniebeschwerden, Depressionen) und die Beantragung einer Erwerbsunfähigkeitsrente sprächen nicht für eine abweichende Beurteilung, denn der Zeuge habe bekundet, dass er ungeachtet der sich nicht verringernden Kniebeschwerden an dem Wunsch nach einem Umzug in die streitgegenständliche Wohnung festgehalten und dies dem [X.]n auch mitgeteilt habe.

Unabhängig davon sei die Klage auch deshalb unbegründet, weil der Kläger einen ihm entstandenen Schaden nicht substantiiert dargetan habe. Angesichts des Bestreitens des [X.]n habe es eines richterlichen Hinweises insoweit nicht bedurft. Das von dem [X.]n bestrittene Vorbringen des [X.] erschöpfe sich in nicht ansatzweise ausreichenden Darlegungen zur Höhe der im Einzelnen geltend gemachten Umzugskosten. Diese seien zwar der Höhe nach aufgeschlüsselt, jedoch fehlten Darlegungen zu ihrer Notwendigkeit und die Vorlage von Rechnungen zum Beweis ihrer Entstehung. Die angebotene Vernehmung der Ehefrau des [X.] sei als unzulässiger Ausforschungsbeweis zu bewerten. Auch die zusätzlichen Fahrtkosten für die Dauer von vier Jahren (jährlich 919,40 €; insgesamt 3.677,60 €) seien gänzlich unsubstantiiert. Die Erstattung der Kosten des [X.] seien - abgesehen davon, dass der [X.] unbestritten vorgetragen habe, dass diese Kosten von der Rechtsschutzversicherung des [X.] getragen worden seien - infolge des getroffenen [X.]s ausgeschlossen. Die als Schaden geltend gemachten Mietdifferenzkosten seien weder durch die Vorlage der Mietverträge über die bisherige und die neue Wohnung nachgewiesen noch sei die Vergleichbarkeit der beiden Wohnungen nach Wohnfläche, Art, Lage und Ausstattung dargetan. Die angebotene Vernehmung der Ehefrau des [X.] als Zeugin sei als bloßer Ausforschungsbeweis auch insoweit unbeachtlich.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur insoweit stand, als das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen (pauschal) behaupteter "erhöhter Fahrtkosten" von 3.677,60 € für [X.] verneint hat; insoweit ist die Revision daher zurückzuweisen. Bezüglich der übrigen vom Kläger mit der Revision verfolgten Schadenspositionen ist die Revision hingegen begründet. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann insoweit ein Schadensersatzanspruch des [X.] gemäß § 280 Abs. 1 [X.] wegen (schuldhafter) unberechtigter Kündigung des Mietverhältnisses nicht verneint werden.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage insoweit weder mangels Substantiierung der weiteren Schadenspositionen unschlüssig noch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung bereits eine haftungsbegründende Pflichtverletzung des [X.]n verneint werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts, der vom [X.]n geltend gemachte Bedarf für den [X.]         habe im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestanden und sei erst im November 2011 - eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des [X.] - entfallen, beruht auf einer unvollständigen und somit rechtsfehlerhaften Würdigung des Prozessstoffs. Zudem ist das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass der [X.] seiner (sekundären) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des als Kündigungsgrund angegebenen Bedarfs für den [X.]        nachgekommen sei und deshalb der Kläger nachzuweisen habe, dass dieser von vornherein nicht bestanden habe.

1. Einen Schadensersatzanspruch des [X.] wegen "erhöhter Fahrtkosten" hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit der Begründung verneint, dass es insoweit an einer ausreichenden Substantiierung des Anspruchs fehle. Der Kläger hat sich - trotz des Bestreitens des [X.]n - darauf beschränkt, pauschal jährlich 919,40 € Mehrkosten für die Dauer von vier Jahren geltend zu machen. Wie sich diese Kosten zusammensetzen (Kosten für öffentliche Verkehrsmittel und/oder durch Benutzung eines eigenen Pkw) und welche zusätzlichen Wegstrecken (Entfernung, Häufigkeit) infolge des Umzugs überhaupt zu bewältigen gewesen sind, hat der Kläger nicht ansatzweise vorgetragen; es ist nicht einmal mitgeteilt worden, um welche Strecke sich der Weg des [X.] zu seinem Arbeitsplatz verlängert habe. Unter diesen Umständen ist selbst die Schätzung eines Mindestschadens nach § 287 ZPO nicht möglich und liefe die Vernehmung der Ehefrau als Zeugin, wie das Berufungsgericht insoweit zu Recht angenommen hat, auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinaus.

2. Soweit das Berufungsgericht dagegen auch einen Schadensersatzanspruch wegen der Umzugskosten, der für die neue Wohnung zu zahlenden höheren Miete und der Kosten des [X.] verneint, sind sowohl seine Beurteilung, der geltend gemachte Bedarf für den [X.]        habe tatsächlich konkret bestanden, als auch seine Annahme, bezüglich dieser Schadenspositionen fehle es an der erforderlichen Substantiierung, von [X.] beeinflusst.

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich der Vermieter durch eine schuldhafte (materiell) unberechtigte Kündigung, insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden ([X.], nach § 280 Abs. 1 [X.] schadensersatzpflichtig machen kann, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet (Senatsurteil vom 10. Juni 2015 - [X.], NJW 2015, 2324 Rn. 14 mwN).

b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass den Vermieter, der - wie hier der [X.] - den zur Grundlage der Kündigung gemachten "Betriebsbedarf" nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs trifft. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind daher - wie auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig gesehen hat - strenge Anforderungen zu stellen (vgl. [X.], NJW 1997, 2377; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - [X.], NJW 2005, 2395 unter [X.] [X.]; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - [X.], [X.], 21 Rn. 25 [jeweils zum Eigenbedarf]).

An diese von ihm zunächst korrekt wiedergegebenen - strengen - Anforderungen hat sich das Berufungsgericht bei seiner anschließenden Würdigung des Vorbringens des [X.]n jedoch nicht gehalten und dabei insbesondere verkannt, dass die Darstellung des [X.]n zum angeblich nachträglichen Wegfall des Bedarfs Anfang November 2011 alles andere als stimmig, sondern im Gegenteil unplausibel ist.

Das Berufungsgericht hat insbesondere die naheliegende Überlegung nicht angestellt, dass bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage zu erwarten gewesen wäre, dass der [X.] und der Zeuge D.        jedenfalls nach Abschluss des [X.]s (14. Juni 2011) alsbald einen Mietvertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würden. Denn der [X.] sieht einen Auszug des [X.] bis spätestens Ende 2011 (unter Verzicht auf [X.]) sowie die Möglichkeit eines vorzeitigen Auszugs vor, so dass von einem alsbaldigen Freiwerden der für den [X.] (angeblich) benötigten Wohnung auszugehen war und es sich daher geradezu aufdrängte, unmittelbar nach [X.] einen Mietvertrag mit dem [X.] konkret vorzubereiten, zumal dieser noch das Mietverhältnis über seine bisherige Wohnung unter Einhaltung der dafür geltenden Kündigungsfrist kündigen musste.

Die Darstellung des [X.]n, der [X.] habe sich erst in der ersten Novemberwoche "überlegt" und ihm mitgeteilt, dass die streitgegenständliche, im dritten Obergeschoss liegende Wohnung wegen seiner seit längerem andauernden Kniebeschwerden für ihn ungeeignet sei und er sie deshalb nunmehr doch nicht anmieten wolle, ist vor diesem Hintergrund nicht plausibel und kaum nachvollziehbar. Vielmehr drängt sich nach dieser Darstellung die Vermutung auf, dass bei der Kündigung kein oder jedenfalls noch kein konkreter und ernsthafter, sondern ein allenfalls sehr unbestimmter Nutzungswille bestanden und es sich daher (allenfalls) um eine (unzulässige) Vorratskündigung (dazu Senatsurteil vom 23. September 2015 - [X.], NJW 2015, 3368 Rn. 22; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - [X.], aaO Rn. 19) gehandelt hat, die gleichfalls als Pflichtverletzung anzusehen wäre und somit ebenfalls Grundlage des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs des [X.] sein könnte. Jedenfalls hat der [X.] mit seiner Schilderung, wann und aus welchen Gründen der behauptete Bedarf nachträglich entfallen ist, den insoweit an seine Darlegung zu stellenden strengen Anforderungen nicht genügt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts oblag daher nicht dem Kläger der Nachweis, dass der angegebene Bedarf von vornherein nicht bestand. Denn in dem Fall, dass der Vermieter - wie hier der [X.] - seiner sekundären Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des geltend gemachten Bedarfs nicht nachkommt, hat er die vom Mieter zur Grundlage seines Schadensersatzbegehrens gemachte Pflichtverletzung nicht ausreichend bestritten und ist diese somit als unstreitig zu behandeln.

c) Die vom Berufungsgericht gebildete Überzeugung, der vom [X.]n mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf habe tatsächlich vorgelegen, ist ebenfalls von [X.] beeinflusst und beruht insbesondere auf einer unvollständigen Würdigung des [X.] und des Ergebnisses der Beweisaufnahme (§ 286 Abs. 1 ZPO).

Die tatrichterliche Beweiswürdigung kann zwar vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter sich den Darlegungen im Urteil zufolge mit dem Prozessstoff und den [X.] umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat, die Würdigung vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Naturgesetze verstößt (st. Rspr.; vgl. etwa [X.], Urteil vom 16. April 2013 - [X.], NJW 2014, 71 Rn. 13). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht hier aber unterlaufen.

aa) Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung maßgeblich auf die von ihm als glaubhaft erachtete Aussage des von ihm auch als glaubwürdig angesehenen [X.]        gestützt. Der Kläger hat insoweit aber, wie die Revision unter Bezug auf entsprechendes Vorbringen des [X.] in den Tatsacheninstanzen zutreffend rügt, vorgetragen, dass der Zeuge in seiner eidesstattlichen Versicherung vom 22. April 2013, die der [X.] in der ersten Instanz des vorliegenden Prozesses vorgelegt hat, unrichtig angegeben habe, dass er bei der Rückgabe der Mietwohnung am 31. Oktober 2011 anwesend gewesen sei. Nach dem unter Zeugenbeweis gestellten Vortrag des [X.] seien nur die [X.]en, die Ehefrau des [X.] sowie weitere konkret benannte Personen anwesend gewesen.

Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Einwand des [X.] gegen die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage beziehungsweise die Glaubwürdigkeit des Zeugen nicht auseinandergesetzt. Es hat weder den [X.]        dazu befragt, ob die diesbezüglichen Angaben in seiner eidesstattlichen Versicherung zutreffen oder aus welchem Grund es insoweit gegebenenfalls zu unrichtigen Angaben gekommen ist, noch hat es die vom Kläger hierzu benannten Zeugen vernommen. Da es sich aber - wenn die Behauptung des [X.] zutrifft - um falsche Angaben in einem Punkt handelt, der für den Zeugen jedenfalls dann, wenn er die Wohnung wirklich ernsthaft anmieten wollte - von zentraler Bedeutung gewesen sein musste, durfte dieser Punkt aus Rechtsgründen nicht auf sich beruhen.

bb) Ferner hat das Berufungsgericht - wie bereits oben ausgeführt - die Angaben des [X.]       zu seinem angeblichen plötzlichen Sinneswandel, der ihn erst eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des [X.] dazu bewogen haben soll, von der Anmietung der Wohnung Abstand zu nehmen, nicht unter Berücksichtigung aller Umstände gewürdigt und insbesondere nicht die naheliegende Überlegung angestellt, warum der [X.] und der Zeuge nicht zumindest alsbald nach Abschluss des [X.]s über den voraussichtlichen Einzugstermin, die Höhe der Miete und die Unterzeichnung eines Mietvertrags gesprochen haben. Hinzu kommt, dass es sich bei den Erkrankungen des Zeugen, die nach seinen Angaben im März 2011 aufgetreten und zu seiner Verrentung Anfang 2012 geführt haben, um seit längerer Zeit andauernde und sich verstärkende Beschwerden, insbesondere um verschleißbedingte Einschränkungen des Bewegungsapparates ("Kniebeschwerden"), wegen derer er schon vor seinem Renteneintritt krankgeschrieben war, handelte. Von daher ist es nicht nachvollziehbar, wieso sich dem Zeugen die Erkenntnis, dass er angesichts der bestehenden Knieprobleme und der daraus resultierenden Notwendigkeit, übermäßige Belastungen - insbesondere durch Treppensteigen - zu vermeiden, keine Wohnung im dritten Obergeschoss anmieten wolle, erst in der Woche nach dem Auszug des [X.] erschlossen haben soll. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Zeuge den unterbliebenen Umzug auch mit der plötzlichen Weigerung seiner damaligen Ehefrau begründete, in die neue Wohnung umzuziehen. Denn ein Umzug in eine andere Wohnung steht nicht unerwartet an; vielmehr sind zunächst der Abschluss eines Mietvertrags über die neue Wohnung vorzubereiten und die bisherige Wohnung fristgemäß zu kündigen. Dass und gegebenenfalls wann solche Maßnahmen erfolgt seien, hat der Zeuge aber nicht bekundet.

Daher legen seine Angaben den Schluss nahe, dass es bei der zur Grundlage der Kündigung gemachten Absicht des [X.]n, die Wohnung dem Zeugen zu überlassen, und der korrespondierenden Absicht des Zeugen, diese Wohnung anzumieten - sofern sie überhaupt vorhanden war - um eine allenfalls vage, unbestimmte Absicht gehandelt hat. Auch im letzteren Fall hätte noch kein konkreter Bedarf zugrunde gelegen und könnte der Kläger seinen Schadensersatzanspruch auf eine insoweit (schuldhaft) unberechtigte (Vorrats-) Kündigung stützen.

cc) Zu Recht rügt die Revision weiter, dass sich das Berufungsgericht nicht mit dem unter Beweis gestellten Einwand des [X.] auseinandergesetzt hat, der [X.] habe in der ersten Hälfte 2011 unter den Mietern des [X.] 45 nach einem [X.] gesucht. Denn dieses Indiz könnte dagegen sprechen, dass die Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung überhaupt in der Absicht erfolgte, sie dem Zeugen mit dem Ziel zur Verfügung zu stellen, dass dieser als [X.] (auch) für dieses Objekt tätig wird.

dd) Ebenfalls zu Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den weiteren, gleichfalls unter Beweis gestellten Vortrag des [X.] übergangen, dass im - ebenfalls im Eigentum des [X.]n stehenden - [X.] im Zeitpunkt der Kündigung und auch noch bei Auszug des [X.] mehrere Wohnungen leer gestanden hätten, die zur Deckung des (angeblichen) "[X.]" des [X.]n geeignet gewesen seien. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist dieses Vorbringen nicht deshalb unerheblich, weil im vorliegenden Prozess nur noch zu klären wäre, ob der [X.] "nach dem Auszug des [X.] die notwendige Motivation besessen habe, die streitgegenständliche Wohnung als [X.]domizil oder für einen weiteren bei ihm angestellten [X.] weiterverwenden zu wollen".

Denn der [X.] hat die Kündigung darauf gestützt, dass er die Wohnung für seinen [X.]       benötige, der dieses und weitere Objekte des [X.]n betreuen solle beziehungsweise betreue. Eine Pflichtwidrigkeit läge in dieser Kündigung - wie bereits ausgeführt - sowohl dann, wenn ein derartiger (beiderseitiger) Überlassungswunsch vollständig vorgetäuscht als auch dann, wenn er zumindest noch nicht so konkret vorhanden gewesen wäre, dass er eine Kündigung gerechtfertigt hätte (sogenannte "Vorratskündigung"). Ob der [X.] zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich "im Zeitpunkt des Auszuges des [X.], die Motivation hatte, die Wohnung dem [X.]        oder einem anderen [X.] zur Verfügung zu stellen", ist dagegen in diesem Zusammenhang rechtlich unerheblich.

Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist es dem Kläger auch nicht mit Rücksicht auf den im Vorprozess abgeschlossenen Vergleich verwehrt, nunmehr geltend zu machen, dass in dem ebenfalls dem [X.]n gehörenden Nachbarhaus im Zeitpunkt der Kündigung und auch später leerstehende und für den geltend gemachten Bedarf geeignete Wohnungen vorhanden gewesen seien. Dass dem [X.] vom 14. Juni 2011 ein Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs nicht entnommen werden kann, ist bereits im Senatsurteil vom 15. Juni 2014 ([X.], aaO Rn 16 ff.) im Einzelnen ausgeführt. Der von der Revisionserwiderung angesprochene Umstand kann auch für die Frage, ob der Bedarf für den [X.]       nur vorgeschoben war, eine Rolle spielen. Wenn dem [X.]n nämlich anderweitig geeigneter Wohnraum zur Verfügung gestanden hätte, durch den der geltend gemachte Bedarf für den [X.] ohne nennenswerte Abstriche hätte gedeckt werden können, kann dies unter Umständen ein Indiz dafür darstellen, dass der geltend gemachte Bedarf nicht (ernsthaft) bestand, sondern nur vorgetäuscht war (vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - [X.], NJW-RR 2017, 72 Rn. 16).

Soweit der Senat im vorbezeichneten Urteil darauf hingewiesen hat, dass durch den [X.] die Frage dem Streit entzogen sein dürfte, ob der vom [X.]n angegebene "Betriebsbedarf" (nämlich der Wunsch, die Wohnung einem angestellten [X.] zu überlassen, der dieses und weitere Gebäude des [X.]n betreuen sollte) den hohen Anforderungen genüge, die an eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 [X.] wegen "[X.]" zu stellen seien, handelt es sich um einen anderen rechtlichen Aspekt. Insoweit ist die von der Vortäuschung eines Bedarfs zu unterscheidende Frage angesprochen, dass eine Kündigung wegen "[X.]" nach der Rechtsprechung des Senats voraussetzt, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der [X.] von wesentlicher Bedeutung sein (Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - [X.], [X.], 639 Rn. 12 ff.). Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen werden oder dessen ständige Anwesenheit aus sonstigen Gründen vorausgesetzt ist, der Fall sein, nicht aber - wie hier - bei einem [X.], der mehrere Gebäude des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt.

Der Kläger kann die vorliegend erhobenen Schadensersatzansprüche deshalb zwar nicht darauf stützen, dass der tatsächlich geltend gemachte Bedarf aus Rechtsgründen die ausgesprochene Kündigung nach § 573 Abs. 1 [X.] nicht gerechtfertigt hätte, wohl aber darauf, dass die vom [X.]n dargelegte Bedarfssituation in Wahrheit nicht vorgelegen hat - etwa mangels eines konkreten und ernsthaften Überlassungswunschs oder weil dem [X.]n anderweit Wohnraum zur Verfügung gestanden hat, in dem der angegebene Bedarf ohne wesentliche Abstriche hätte gedeckt werden können (vgl. Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - [X.], aaO Rn. 16 f.).

d) Die weiteren von der Revision erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung sieht der Senat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab.

3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Das Berufungsgericht hat zwar bezüglich der Schadenspositionen Umzugskosten und Mietmehraufwand eine ausreichende Substantiierung der einzelnen Schadenspositionen vermisst. Dies trägt die Abweisung der Klage indes ebenso wenig wie die weitere Begründung des Berufungsgerichts, die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs bezüglich der Prozesskosten des [X.] sei dem Kläger mit Rücksicht auf den [X.] vom 14. Juni 2011 verwehrt.

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger hinsichtlich der Umzugskosten den ihm entstandenen Aufwand hinreichend aufgeschlüsselt, nämlich nach Kosten der [X.] (50 €), für das beauftragte Unternehmen (450 €), Zahlungen an freiwillige Helfer (100 €), Fahrtkosten (50 €) und Umzugsservice der [X.] (60 €). Das Berufungsgericht überspannt die Substantiierungsanforderungen bei weitem, indem es verlangt, dass der Kläger bereits auf [X.] Rechnungsbelege vorlegen und weiteren Vortrag zur Notwendigkeit der einzelnen Kostenpositionen, die sich bei verständiger Würdigung von selbst verstehen, halten müsse. Anders als das Berufungsgericht meint, hätte der Betrag von nur 750 €, den der Kläger insoweit als Gesamtbetrag der noch näher aufgeschlüsselten Umzugskosten angesetzt hat, auch ohne weiteres im Wege einer Schätzung nach § 287 ZPO zugrunde gelegt werden können. Zutreffend weist die Revision insoweit darauf hin, dass die Kosten für einen Umzug des Mobiliars einer Vier-Zimmer-Wohnung schon nach der allgemeinen Lebenserfahrung den vom Kläger geltend gemachten Betrag regelmäßig deutlich übersteigen dürften; soweit das Berufungsgericht gleichwohl Zweifel an der Höhe der geltend gemachten Umzugskosten hatte, hätte es den angebotenen Zeugenbeweis erheben müssen.

b) Auch bezüglich der vom Kläger beanspruchten Erstattung der Mietdifferenz trägt die vom Berufungsgericht gegebene Hilfsbegründung, insoweit sei die Klage unsubstantiiert, weil der Kläger die Mietverträge über die bisherige und die jetzige Mietwohnung nicht vorgelegt und konkrete Einzelheiten zur Lage, Ausstattung und Art der beiden Wohnungen nicht mitgeteilt habe, die Abweisung der Klage beziehungsweise die Zurückweisung der Berufung nicht.

Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] ist ein Sachvortrag schon dann schlüssig und erheblich, wenn die [X.] Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der [X.] entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. [X.], Urteile vom 12. Juli 1984 - [X.], NJW 1984, 2888 unter [X.] a; vom 21. Januar 1999 - [X.], NJW 1999, 1859 unter [X.]; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - [X.], NJW 2005, 2710 unter [X.] a; vom 21. Mai 2007 - [X.], NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; vom 12. Juni 2008 - [X.], juris Rn. 6 f.; vom 25. Oktober 2011 - [X.], [X.], 382 Rn. 14). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der [X.] zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen ([X.], Urteile vom 12. Juli 1984 - [X.], aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - [X.], NJW-RR 2003, 491 unter [X.] a). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende [X.] nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (vgl. [X.], Urteile vom 12. Juli 1984 - [X.], aaO unter [X.] b; vom 21. Januar 1999 - [X.], aaO unter [X.] b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - [X.], aaO; vom 12. Juni 2008 - [X.], aaO Rn. 7; vom 25. Oktober 2011 - [X.], aaO).

aa) Diesen Anforderungen ist der Kläger bezüglich des geltend gemachten Mietdifferenzschadens gerecht geworden. Es trifft zwar zu, dass die höhere Miete, die ein Mieter nach unberechtigter Kündigung der bisherigen Wohnung für die daraufhin angemietete neue Wohnung zahlen muss, regelmäßig insoweit nicht erstattungsfähig ist, als sie auf einem höheren Wohnwert beruht, etwa aufgrund besserer Ausstattung, Zuschnitts, Lage oder Größe der neuen Wohnung. Dies rechtfertigt es aber nicht, eine Klage auf Ersatz eines Mietdifferenzschadens nach unberechtigter Kündigung erst dann als ausreichend substantiiert und schlüssig anzusehen, wenn der Mieter detaillierte Angaben zur Ausstattung, Lage, Größe und Wohnwert der bisherigen und der neu angemieteten Wohnung macht und deren Vergleichbarkeit im Einzelnen darlegt und belegt.

bb) Zu Recht rügt die Revision in diesem Zusammenhang unter Bezugnahme auf die vom [X.]         vor dem Amtsgericht am 18. November 2010 gemachten und vom Kläger übernommenen Angaben zu den Besonderheiten der bisherigen Wohnung des [X.], das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass es sich hierbei um eine circa 100 qm große [X.] mit zwei Balkonen und einer Bruttomiete von lediglich 523,09 € gehandelt habe. Schon nach diesen Angaben drängte sich die Überlegung auf, dass es sich um eine ungewöhnlich günstige und deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete handelte, zumal der Kläger ein Schreiben des [X.]n aus dem [X.] vorgelegt hatte, in dem dieser selbst darauf hingewiesen hatte, die Wohnung des [X.] zeichne sich durch eine gute Lage in [X.] und eine sehr gute Ausstattung aus, und die Nettomiete je qm betrage nur 3,63 € und liege somit rund 2 € je qm unter den Mieten der übrigen Wohnungen des Gebäudes. Ferner ist allgemein bekannt und musste sich auch dem Berufungsgericht aufdrängen, dass in Zeiten allgemein steigender Mieten die sogenannten Neuvertragsmieten (vgl. dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2017 - [X.], juris Rn. 23) regelmäßig deutlich höher liegen als die Bestandsmieten. Denn viele Vermieter schöpfen die nach § 558 [X.] bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder zumindest nicht vollständig aus, sondern verlangen erst im Falle einer Neuvermietung eine deutlich höhere Miete, weil sie dann das Verfahren nach §§ 558 ff. [X.] mit den dort bestehenden Einschränkungen (insbesondere Kappungsgrenze) nicht einhalten müssen.

cc) Insbesondere hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Feststellung eines streitigen Mietdifferenzschadens nach unberechtigter Wohnungskündigung regelmäßig nur mittels eines Gutachtens eines mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten Sachverständigen möglich sein wird und dieser die erforderlichen (wertenden) Feststellungen zum Wohnwert üblicherweise nach einer Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft. Es stellte daher eine Überspannung der Substantiierungsanforderungen dar, von der [X.] vorab konkrete Darlegungen zur Vergleichbarkeit der Wohnwerte zu verlangen und die Durchführung einer Beweisaufnahme davon abhängig zu machen.

c) Hinsichtlich der Prozesskosten des vorangegangenen [X.]es ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, ein Schadensersatzanspruch sei insoweit durch den abgeschlossenen [X.] ausgeschlossen. Dabei hat es erneut verkannt, dass der Vergleich keine Anhaltspunkte dafür bietet, dass die [X.]en damit gleichzeitig Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs abgelten wollten (vgl. dazu die Ausführungen des Senats im Urteil vom 14. Juni 2015 - [X.], aaO Rn. 18 ff.). Die Prozesskosten des [X.]es sind aber Teil des insoweit entstandenen Schadens.

Die Klage ist bezüglich der Prozesskosten auch nicht deshalb unbegründet, weil diese Kosten, wie der [X.] geltend gemacht hat, von der Rechtsschutzversicherung des [X.] getragen worden seien. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob es sich bei der - lediglich in einem Nebensatz im Rahmen der Hilfserwägungen des Berufungsgerichts enthaltenen - Formulierung, der [X.] habe "unbestritten vorgetragen, dass diese vollständig von der Rechtsschutzversicherung des [X.] getragen worden seien" um eine tatbestandliche Feststellung handelt (vgl. zu den Anforderungen [X.], Beschluss vom 26. März 1997 - [X.], NJW 1997, 1931), an die der Senat mangels eines diesbezüglichen Tatbestandsberichtigungsantrags des [X.] nach § 314 ZPO gebunden wäre. Selbst wenn das der Fall wäre, rechtfertigten die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht die Abweisung der Klage bezüglich dieser Schadenspositionen. Denn eine Erstattung der Prozesskosten des [X.] durch seine Rechtsschutzversicherung würde nicht zum Wegfall des Schadens und somit zur Unbegründetheit der diesbezüglichen Klage führen, sondern nur zum Übergang des Schadensersatzanspruchs auf die Versicherung nach § 86 Abs. 1 [X.]. Diese Vorschrift ist anwendbar, weil es sich bei einer Rechtsschutzversicherung um eine Schadensversicherung handelt (vgl. [X.], Urteil vom 24. April 1964 - II ZR 229/64, [X.], 774 unter [X.]). Dann käme es aber entscheidend darauf an, ob die Leistung der Rechtsschutzversicherung vor oder nach der Rechtshängigkeit des vorliegenden Prozesses erfolgt ist. Nur im ersteren Fall (und auch nur dann, wenn eine Einziehungsermächtigung oder Abtretung nicht vorlag), hätte dies wegen des Wegfalls der Aktivlegitimation des [X.] zur Unbegründetheit der Klage in diesem Punkt führen können. Im zweiten Fall läge hingegen eine gesetzliche Prozesstandschaft nach § 265 ZPO vor, mit der Folge, dass der Kläger seinen Klageantrag - nach einem gegebenenfalls zu erteilenden gerichtlichen Hinweis - lediglich auf Zahlung an die Rechtsschutzversicherung umzustellen hätte.

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der [X.] Umzugskosten, Mietmehraufwand und Prozesskosten sowie der diesbezüglichen Nebenforderungen zum Nachteil des [X.] entschieden hat. Es ist daher insoweit - unter Zurückweisung der weitergehenden Revision - aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei sieht der Senat von der Erhebung von Gerichtsgebühren für das erneute Revisionsverfahren ab (§ 21 Abs. 1 GKG) und macht von der Möglichkeit der Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO), die es auch erlaubt, den nach Zurückverweisung zuständigen Spruchkörper ausdrücklich zu bezeichnen (vgl. [X.], Urteil vom 3. Juni 1986 - [X.], NJW 1986, 2886 unter [X.]; [X.], ZPO, 22. Aufl. § 563 Rn. 5; vgl. auch [X.]E 20, 336, 345 ff.).

Für das weitere Verfahren weist der Senat für den Fall, dass - gegebenenfalls nach weiterem Vortrag der [X.]en - der [X.] ausreichend schlüssig darlegt, dass die geltend gemachte Nutzungsabsicht tatsächlich ernsthaft bestand und erst nach Auszug des [X.] (unerwartet) entfallen ist, vorsorglich darauf hin, dass eine erneute Vernehmung des [X.]         erforderlich sein dürfte.