Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16

Der Beklagte ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 qm großen, im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (Gartenhaus) gelegenen Zweizimmerwohnung in [X.]  . Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Klägerin betreibt nach ihrer Darstellung im ersten Geschoss des Vorderhauses des Anwesens, in dem sich die vom Beklagten genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen.

Mit Schreiben vom 24. Juni 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 1. März 2014. Zur Begründung führte sie aus, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der zum Betrieb des Gewerbes angemieteten Räume im ersten Obergeschoss des Anwesens ausgeschöpft sei. Die auch als Beratungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke reichenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen. Der Beklagte hat der Kündigung widersprochen. Er hat geltend gemacht, der Verlust der Wohnung begründe für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte. Außerdem stelle die beabsichtigte gewerbliche Nutzung eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar.

Die Vorinstanzen haben zwar das Vorliegen eines Kündigungsgrunds bejaht, jedoch die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage im Hinblick auf die nach dem Ausspruch der Kündigung in [X.]   in [X.] getretenen Regelungen des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der [X.] abgewiesen, die einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung der Wohnung des Beklagten derzeit entgegenstünden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Zwar stelle der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] dar, welches den beispielhaft in § 573 Abs. 2 [X.] aufgeführten Kündigungsgründen und damit auch dem [X.] des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) gleichstehe.

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung stehe ihr jedoch nicht zu, da das berechtigte Interesse an der B[X.]ndigung des Mietverhältnisses noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Nach den im Mietvertrag enthaltenen Regelungen habe die Klägerin das Mietverhältnis mit der am 24. Juni 2013 ausgesprochenen Kündigung nicht vor dem 30. Juni 2014 b[X.]nden können. Bereits am 1. Mai 2014 sei aber die auf Grundlage des [X.] vom 29. November 2013 (im Folgenden: [X.]) durch den [X.] erlassene Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in [X.] getreten. Von diesem Zeitpunkt an sei eine von der Klägerin bislang nicht erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung Voraussetzung für die beabsichtigte Umnutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken. Abgesehen davon, dass völlig unklar sei, ob die Voraussetzungen für eine solche Genehmigung überhaupt gegeben seien, sei das Vorliegen einer solchen Genehmigung nunmehr auch [X.] einer Kündigung. Gegen die in § 1 Abs. 2 Satz 1 [X.] enthaltene Ermächtigungsgrundlage, nach welcher der B.     Senat durch Rechtsverordnung feststellen dürfe, ob im Land oder in einzelnen Bezirken die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen, bestünden keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Der Verordnungsgeber habe auch die vom Gesetz gezogenen Grenzen eingehalten und insbesondere nicht den ihm eingeräumten Spielraum überschritten.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - wenn auch nur im Ergebnis - stand. Die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen.

Der Klägerin steht nach § 546 Abs. 1, § 985 [X.] kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten genutzten Wohnung zu. Denn entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist ein berechtigtes Interesse an der B[X.]ndigung des Wohnraummietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]) nicht gegeben. Die vom Berufungsgericht und auch von der Revision in den Mittelpunkt ihrer Überlegungen gestellte Frage, ob durch das Inkrafttreten des [X.] und der darauf beruhenden Zweckentfremdungsverbots-Verordnung ein bestehender Kündigungsgrund nachträglich vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, stellt sich daher nicht.

1. Da die Klägerin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung (Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und Verwendung als Aktenaufbewahrungsraum) zuführen will, ist der [X.] des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) nicht erfüllt (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - [X.], [X.], 943, 944; Senatsurteil vom 26. September 2012 - [X.], [X.], 225 Rn. 14).

2. Auch die Voraussetzungen einer - von einzelnen Stimmen in der früheren Instanzrechtsprechung und im Schrifttum in solchen Fällen herangezogenen (vgl. etwa [X.], NJW-RR 1992, 1231 und die Nachweise unten unter [X.] (3) (b) ([X.]) ([X.]a)) - [X.] nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] liegen nicht vor.

Dieser [X.] setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts gehindert ist (Senatsurteil vom 24. März 2004 - [X.], [X.], 1736 unter II 1 a [X.]). Es kann offen bleiben, ob sich ein solcher Hinderungsgrund unter Umständen auch daraus ergeben kann, dass dem Vermieter bei Fortbestehen des Wohnraummietverhältnisses die Möglichkeit genommen ist, die Mietwohnung zu besseren Konditionen an Gewerbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde zu vermieten (so [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 573 Rn. 147; MünchKomm[X.]/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84 mwN; [X.] in [X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 [X.] Rn. 63). Denn die Klägerin, die ihre Kündigung allein auf § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] gestützt hat, hat bereits dies nicht geltend gemacht. Sie hat sich nicht darauf berufen, die bisher vom Beklagten genutzten Räume ihrem Ehemann mietweise überlassen zu wollen und hierdurch höhere Mieteinnahmen als bisher zu erzielen. Ausweislich ihrer Darstellung geht es ihr nicht um eigene wirtschaftliche Interessen, sondern allein darum, ihrem Ehemann für dessen Beratungsunternehmen weitere Räumlichkeiten zu [X.] und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes zur Verfügung zu stellen. Schon aus diesem Grunde scheidet eine [X.] aus. Die Frage, ob eine solche wirtschaftliche Verwertung "angemessen", also von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wäre (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - [X.], [X.], 289 Rn. 12; vom 9. Februar 2011 - [X.], NJW 2011, 1135 Rn. 17), stellt sich damit ebenso wenig wie die weitere Frage, ob die Klägerin dadurch erhebliche (wirtschaftliche) Nachteile erleidete, dass ihr Ehemann nicht zusätzlich die Wohnung des Beklagten zu Archivzwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes nutzen könnte.

3. Die Klägerin kann die ausgesprochene Kündigung auch nicht mit Erfolg auf § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] stützen. Soweit das Berufungsgericht dem Amtsgericht folgend meint, der Bedarf an einer vermieteten Wohnung ausschließlich für eine berufliche Tätigkeit begründe nach der Rechtsprechung des [X.] ohne Weiteres ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift, das den beispielhaft in § 573 Abs. 2 [X.] aufgeführten Kündigungsgründen gleichstehe, hat es die Rechtsprechung des Senats missverstanden.

a) Mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 [X.] hat der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat, und hat damit zugleich bestimmt, welches Gewicht den gegenläufigen Belangen jeweils zukommen soll ([X.] 81, 29, 32). Die dabei vom Gesetzgeber gemachten Vorgaben und getroffenen Interessenabwägungen haben die Gerichte zu respektieren ([X.] [X.]O, [X.]). Bei der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] ist es dagegen Aufgabe der Gerichte, festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der B[X.]ndigung des Mietverhältnisses besteht.

b) Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der B[X.]ndigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] vorliegt, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - [X.], NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - [X.], [X.]O Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - [X.], [X.], 682 Rn. 9). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 2 [X.] eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - [X.], [X.], 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - [X.], [X.]O). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne gegeben ist, einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - [X.], [X.]O). Es obliegt daher in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - [X.], [X.], 457 Rn. 11 mwN; vom 9. Mai 2012 - [X.], [X.]O; vom 26. September 2012 - [X.], [X.]O; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - [X.], [X.]O).

c) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht - was auch ohne die in der mündlichen Revisionsverhandlung von der Revisionserwiderung erhobene [X.] zu beachten gewesen wäre - nicht hinreichend beachtet, weil es von einen unzutreffenden materiell-rechtlichen Maßstab ausgegangen ist. Es hat - dem Amtsgericht folgend - der Entscheidung des Senats vom 26. September 2012 ([X.], [X.]O Rn. 14 ff.) entnommen, dass ein [X.] für ([X.] oder gewerbliche Zwecke den in § 573 Abs. 2 [X.] aufgeführten Kündigungsgründen generell gleichzusetzen ist.

[X.]) Eine solche Aussage war mit dem genannten Senatsurteil - wie der in Randnummer 12 dieser Entscheidung enthaltene Hinweis auf eine stets erforderliche umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände zeigt - aber nicht beabsichtigt. Die sich daran anschließenden - in missverständlicher Weise verallgemeinerungsfähig klingenden - Ausführungen dazu, ob die Absicht eines mit seiner Ehefrau im selben Anwesen wie der Mieter wohnenden Vermieters, die vermietete Wohnung seiner Ehefrau zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes Interesse an einer B[X.]ndigung des Wohnraummietverhältnisses begründet, waren der Sache nach ausschließlich auf die konkret zu beurteilende Fallgestaltung bezogen. Die verallgemeinerungsfähig gefasste Begründung des genannten [X.] war letztlich dem Umstand geschuldet, dass das Berufungsgericht in jenem Fall nur dem Mieter, nicht aber auch dem Vermieter eine verfassungsrechtlich geschützte Position zugebilligt ([X.], Urteil vom 8. November 2011 - 65 S 475/10, Seite 7, nicht veröffentlicht) und das Amtsgericht sogar aus dem [X.] des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) eine Sperrwirkung für eine auf einen Berufsbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] abgeleitet hatte ([X.], Urteil vom 8. Dezember 2010 - 212 [X.], [X.], nicht veröffentlicht).

[X.]) Ob ein ([X.]r oder gewerblicher Bedarf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] rechtfertigt, lässt sich nicht allgemein beantworten.

(1) Entgegen der oben angeführten Auffassung des [X.], die auch vereinzelt in der Literatur vertreten wird ([X.]/[X.], [X.], [X.]O Rn. 177), ist dem typisierten Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht im Wege des [X.] zu entnehmen, dass der Gesetzgeber einen ([X.]n oder gewerblichen Bedarf gerade nicht als Kündigungsgrund anerkennen wollte, so dass insoweit ein Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] ausgeschlossen wäre (so auch [X.], Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, juris Rn. 6; [X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn. 40a; MünchKomm[X.]/Häublein, [X.]O Rn. 34 mwN; [X.] in [X.]/[X.], Mietrecht, 4. Aufl., § 573 [X.] Rn. 8). Der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen wollte, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten [X.] (Mieterhöhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Veräußerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken aber gerade nicht. Auch die Gesetzesmaterialien zu § 573 [X.] und seinen Vorgängerbestimmungen geben keinen Anhalt dafür, dass ([X.] oder gewerbliche Nutzungsabsichten von vornherein als Kündigungsgründe ausgenommen sein sollten.

Die Vorschrift des § 573 [X.] geht ebenso wie die Vorgängerregelung des § 564b [X.] aF zurück auf Art. 1 § 1 des Gesetzes vom 25. November 1971 über den Kündigungsschutz von Mietverhältnissen von Wohnraum ([X.]l. I S. 1839 - Erstes WKSchG; vgl. hierzu BT-Drucks. 7/2011, S. 8 [zu § 564b [X.] aF] und BT-Drucks. 14/4553, [X.] [zu § 573 [X.]]; vgl. auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - [X.], [X.], 122 Rn. 25). Ausweislich der dazu vorliegenden Gesetzesmaterialien sollten die in Art. 1 § 1 Absatz 2 des [X.] aufgeführten drei Kündigungstatbestände eine - nicht abschließende - beispielhafte Aufzählung der Umstände enthalten, die als berechtigte Interessen des Vermieters anzuerkennen sind (BT-Drucks. VI/1549, S. 8; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, [X.] [zu § 564b [X.] aF]). Diese Absicht hat in Absatz 2 der genannten Vorschrift durch die Verwendung des - sich auch in den [X.] des § 564b Abs. 2 [X.] aF und des § 573 Abs. 2 [X.] findenden - Begriffs "insbesondere" ihren Niederschlag gefunden. Nach der Gesetzesbegründung sollen allerdings nur solche Interessen in Betracht zu ziehen sein, die ein den aufgeführten Gründen ähnliches Gewicht aufweisen (BT-Drucks. [X.]O).

Bei den Beratungen zur Einführung der - mit Art. 1 § 1 des [X.] im wesentlichen inhaltsgleichen - Nachfolgeregelung des § 564b [X.] aF hat der Rechtsausschuss des [X.] in seiner Sitzung am 20. März 1974 zwar einerseits von einer Empfehlung abgesehen, eine Erweiterung des Katalogs der Fälle in § 564b Abs. 2 [X.] vorzuschlagen, in denen der Vermieter anerkanntermaßen ein berechtigtes Interesse an der B[X.]ndigung des Mietverhältnisses hat. Gleichzeitig hat er in seiner Entschließung jedoch ausgesprochen, er gehe "aber davon aus, dass der Vermieter in der Regel auch ein berechtigtes Interesse an der B[X.]ndigung des Mietverhältnisses zum Beispiel auch in den Fällen des sogenannten [X.] hat […]" (Niederschrift über die 405. Sitzung des Rechtsausschusses des [X.], 0055 - Nr. R 33/74, [X.]5). Dieser Ansicht hat sich später auch der Rechtsausschuss des [X.] angeschlossen (BT-Drucks. 7/2638, S. 2).

An dieser Ausgestaltung des [X.]s bei [X.] hat sich im Zuge der Reform des [X.] nichts geändert. Die an die Stelle des § 564b [X.] aF getretene Vorschrift des § 573 [X.] führt - wie bisher - in Absatz 2 einzelne Kündigungsgründe beispielhaft auf, wobei die Aufzählung mit geringen sprachlichen Änderungen inhaltlich der Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 [X.] aF entspricht (BT-Drucks. 14/4553, [X.]; vgl. auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - [X.], [X.]O Rn. 25, 39). Auch der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes sah keinen Anlass, gewerblichen oder ([X.]n Bedarf als Kündigungsgrund im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] auszunehmen. Im Gegenteil findet sich in der Begründung zum Gesetzesentwurf der Bundesregierung der Hinweis, die Rechtsprechung stelle zuweilen im Einzelfall überhöhte Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses (BT-Drucks. 14/4553 [X.]O).

Aus der Konzeption des § 573 [X.] und seiner Vorgängerregelungen lässt sich damit gerade nicht ableiten, dass eine auf einen ([X.]n oder gewerblichen Bedarf gestützte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses von vornherein ausgeschlossen wäre.

(2) Umgekehrt ist es aber auch nicht zulässig, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der B[X.]ndigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Denn der Gesetzgeber hat eine solche Fallgestaltung gerade nicht als typisierten Regelfall eines berechtigten Interesses an der B[X.]ndigung des Mietverhältnisses aufgeführt, sondern verlangt eine - von den Gerichten vorzunehmende - einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]. Zwar ist der generalklauselartige [X.] des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ([X.], 366, 371 f. [zu § 564b [X.] aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - [X.], [X.]O Rn.13 und [X.], [X.], 459 Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - [X.], [X.]O Rn. 13; vom 26. September 2012 - [X.], [X.]O Rn. 13). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 [X.] nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 [X.] beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - [X.], [X.]O mwN).

[X.]) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert damit eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen ([X.] 89, 1, 9 ff.; [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441; vgl. ferner [X.], NJW-RR 2005, 454, 455 [zur Wohnungseigentümergemeinschaft]). Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] geschützt sind ([X.] 89, 1, 6 ff.; [X.], [X.], 2658, 2659; NJW-RR 2004, [X.]O; [X.], 479 Rn. 29).

(1) Auf Seiten des Vermieters ist zu beachten, dass nicht nur dessen Wunsch, die Mietwohnung zu Wohnzwecken zu nutzen, vom Schutzbereich der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung erfasst ist, sondern auch dessen Absicht, die Wohnung für ([X.] oder gewerbliche Tätigkeiten zu verwenden.

(a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum ist durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den [X.] gekennzeichnet (st. Rspr.; vgl. etwa [X.] 79, 292, 303 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 15; jeweils mwN). Seine Nutzung soll es dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten ([X.] 46, 325, 334; 79, 292, 303, [X.], NJW 1998, 2662). Das gilt nicht nur für den privaten Bereich des Einzelnen, sondern auch für seine wirtschaftliche Betätigung ([X.] 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; [X.], NJW 1998, [X.]O ["wirtschaftliche Betätigung"]). Dieses Schutzes begibt sich der Vermieter nicht dadurch, dass er die Wohnung vermietet hat (vgl. [X.] 79, 283, 289).

(b) Da damit auch eine ([X.] oder gewerbliche Betätigung in den vermieteten Räumlichkeiten unter den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] fällt, stellt sich die Frage, ob die verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgung alleiniger Prüfungsmaßstab für die [X.] des Vermieters ist oder ob daneben auch die von Art. 12 Abs. 1 [X.] erfasste Berufsfreiheit oder jedenfalls das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit nach Art. 2 Abs. 1 [X.] berührt sind.

([X.]) Art. 12 Abs. 1 [X.] schützt auch die Freiheit der Berufsausübung ([X.] 138, 261, Rn. 52; [X.], NJW-RR 2016, 1349 Rn. 49). Dazu zählt die gesamte berufliche Tätigkeit, namentlich deren Form, Mittel, Umfang und Inhalt ([X.] in [X.]/Wolf/Göcken, Anwaltliches Berufsrecht, 2. Aufl., Art. 12 [X.] Rn. 21 mwN; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., Art. 12 Rn. 10 mwN; Hergenröder in [X.]/Kalb, Arbeitsrecht, 7. Aufl., Art. 12 [X.] Rn. 14). Auch die regelmäßig nur von Art. 2 Abs. 1 [X.] erfasste Freiheit zu wirtschaftlicher beziehungsweise unternehmerischer Betätigung (vgl. [X.] 95, 267, 303 f.; 97, 169, 176; [X.]K 12, 308, 327; [X.], [X.], 266; jeweils mwN) kann dem Schutz von Art. 12 Abs. 1 [X.] unterfallen ([X.]K 12, 308, 327 f. mwN; [X.], [X.], [X.]O; vgl. auch [X.] 97, 228, 254). Ein Eingriff in den Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 [X.] liegt aber in sämtlich genannten Fällen nur dann vor, wenn die in Frage stehende gesetzliche Regelung sich unmittelbar auf die Berufsausübung bezieht oder zumindest eine objektiv berufsregelnde Tendenz aufweist ([X.] 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; [X.], NJW-RR 2012, 1071, 1072). Deswegen kann Art. 12 Abs. 1 Satz 2 [X.] grundsätzlich auch dann berührt sein, wenn eine nicht unmittelbar auf die Berufsfreiheit abzielende Vorschrift oder Maßnahme in ihren tatsächlichen Auswirkungen g[X.]ignet ist, diese zu b[X.]inträchtigen ([X.] 81, 108, 121 f.; 110, 226, 254 mwN; 110, 370, 393). Erforderlich ist dabei jedoch, dass die Berufstätigkeit zumindest nennenswert erschwert wird ([X.] 81, 108, 122; 110, 370, 393 f.; [X.], [X.]O Rn. 29). Letzteres ist bei § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.], der die Kündigung von vermieteten Wohnräumen, die der Vermieter für seine ([X.] oder gewerbliche Tätigkeit beansprucht, vom Vorliegen eines berechtigten Interesses und damit von einer Einzelfallabwägung abhängig macht, nicht von vornherein auszuschließen (so aber im Ergebnis [X.], [X.], 609, 614; NK-[X.]/[X.], 3. Aufl. § 573 Rn. 94). Denn die darin liegende Einschränkung der freien Verwendungsfähigkeit der vermieteten Räumlichkeiten kann die ([X.] oder wirtschaftliche Betätigung von Vermietern, die - etwa im [X.] oder wegen mangelnder Finanzkraft - auf die Nutzung dieser Räume angewiesen sind, deutlich erschweren. Falls man § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] gleichwohl eine objektiv berufsregelnde Tendenz absprechen wollte, wäre jedenfalls der Schutzbereich des Art. 2 Abs. 1 [X.] in seiner Ausgestaltung als wirtschaftliche Betätigungsfreiheit eröffnet (vgl. [X.] 37, 1, 18; 113, 29, 49; 125, 104, 133).

([X.]) Daraus folgt aber - anders als dies in den bereits angeführten [X.] vom 5. Oktober 2005 ([X.], [X.]O) und vom 26. September 2012 ([X.], [X.]O Rn. 16) zum Ausdruck kommt - nicht, dass eine dem Vermieter verwehrte Befugnis, eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, neben dem Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] grundsätzlich auch an den Grundrechtsverbürgungen des Art. 12 Abs. 1 [X.] oder des Art. 2 Abs. 1 [X.] zu messen wäre.

([X.]a) Die Gewährleistungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] und nach Art. 12 Abs. 1 [X.] schließen sich regelmäßig gegenseitig aus. Während die Eigentumsgarantie das Erworbene schützt, stellt die Berufsfreiheit den Erwerb, mithin die Betätigung an sich, unter Schutz ([X.] 30, 292, 334 f.; 84, 133, 157; 85, 360, 383; 126, 112, 135). Daher ist Art. 14 Abs. 1 [X.] als verfassungsrechtlicher Prüfungsmaßstab heranzuziehen, wenn es um eine Begrenzung der Innehabung und Verwendung vorhandener Vermögensgüter geht, während ein Eingriff in die Freiheit der individuellen Erwerbs- und Leistungstätigkeit an Art. 12 Abs. 1 [X.] zu messen ist ([X.] 30, 292, 335; 84, 133, 157; 85, 360, 383; jeweils mwN; [X.] 126, 112, 135). Gibt es gleichwohl Überschneidungen, verdrängt das jeweils sachnähere Grundrecht regelmäßig das nur mittelbar betroffene weitere Grundrecht ([X.] 84, 133, 157; 102, 26, 40; 126, 112, 136; vgl. auch [X.], NJW 1994, 994).

Soweit in den [X.] vom 5. Oktober 2005 ([X.], [X.]O) und vom 26. September 2012 ([X.], [X.]O) demgegenüber Art. 12 Abs. 1 [X.] als (allein) maßgeblicher Prüfungsmaßstab herangezogen wurde, hält der Senat hieran im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen nicht fest. In der letztgenannten Entscheidung blieb auch unberücksichtigt, dass in den Fällen, in denen eine Mietwohnung nicht für eigene Berufszwecke des Vermieters, sondern für eine ([X.] oder gewerbliche Tätigkeit eines Ehegatten genutzt werden soll, neben dem hierbei grundsätzlich in Betracht kommenden Schutz der Eigentumsgarantie des Vermieters nicht auch dessen Berufsfreiheit betroffen sein kann (siehe auch Häublein, [X.], 635, 639), sondern allenfalls das Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 [X.]). Auch diesem Grundrecht kommt aber neben der Eigentumsgarantie regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (vgl. [X.], NJW 1994, 994 [zum Fall der Eigenbedarfskündigung]).

([X.]b) Die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 [X.] verdrängt als speziellere Regelung in der Regel auch das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 1 [X.] ([X.] 79, 292, 304). Denn die grundrechtliche Eigentumsverbürgung enthält bereits Elemente der allgemeinen Handlungsfreiheit und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, weil sie es dem Eigentümer ermöglichen soll, sein Leben unter Nutzung des [X.]s nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten ([X.] 79, 292, 303 f.).

(2) Auf Seiten des Mieters ist zu beachten, dass auch dessen Besitzrecht an der vermieteten Wohnung Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] ist ([X.] 89, 1, 6 ff.; [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098; [X.], 2658, 2659; [X.], 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; [X.], 479 Rn. 29). Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen ([X.] 89, 1, 6). Ein Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines [X.] jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum anzumieten. Das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen ([X.] 89, 1, 6, 8).

(3) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie unter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen.

(a) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten [X.] von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 [X.] eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die B[X.]ndigung eines Wohnraummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters voraussetzt (vgl. [X.] 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b [X.] aF]). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 [X.]) zu berücksichtigen, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Gründen auf die Nutzung fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittelpunkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet ([X.] 68, 361, 370; 81, 29, 32; [X.], Beschluss vom 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt mit Belastungen verbunden, die den engeren persönlichen Lebenskreis betreffen ([X.] 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen ([X.] 79, 283, 289).

(b) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezogenen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. [X.] 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 [X.] aF]; [X.], [X.], [X.]O; NJW-RR 2004, [X.]O; [X.], [X.]O Rn. 30). Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei.

([X.]) Allerdings geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] (Eigenbedarf) und Nr. 3 [X.] (wirtschaftliche Verwertung) einen ersten Anhalt für eine Interessenbewertung und -abwägung (im Ansatz ähnlich [X.]-Futterer/[X.], Mietrecht, 12. Aufl., § 573 [X.] Rn. 188 aE).

Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.] 4/87, [X.], 91, 100; [X.], [X.], 21) selbst zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von Angehörigen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]), reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges [X.] aus (vgl. [X.] 81, 29, 32 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 [X.] aF]). Bei einer [X.] nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] ist dagegen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung ([X.] 79, 283, 289 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.] aF]).

Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - [X.], [X.], 289, 293 mwN; vom 9. Februar 2011 - [X.], NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters deshalb nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachtteile entstünden  ([X.] 81, 29, 33), wobei jedoch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung [X.] ([X.] 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - [X.], [X.]O Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer [X.] nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] nicht auf die Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hierzu [X.] 79, 283, 290; 84, 382, 385; [X.], NJW 1991, 3270, 3271).

([X.]a) Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln. Anders als bei einer [X.] soll die Wohnung beziehungsweise das Grundstück, auf dem die Wohnung gelegen ist, nicht veräußert, für einen Neubau abgerissen oder auf sonstige Weise wirtschaftlich verwertet werden. Entgegen einer in der früheren Instanzrechtsprechung (vgl. etwa [X.], NJW-RR 1992, 1231) und von einzelnen Stimmen im Schrifttum vertretenen Ansicht ([X.], [X.], 271, 273; [X.]-Futterer/[X.], [X.]O Rn. 204) stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken keine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] dar, denn es geht dabei nicht um die Ertragskraft der Mieträume oder des Grundstücks, sondern um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels" ausgeübten ([X.]n oder gewerblichen Betätigung.

([X.]b) In Anbetracht dessen, dass der Vermieter die vermieteten Räume nicht auf ihre wirtschaftliche Ertragskraft (Realisierung des ihnen innewohnenden Werts) reduzieren, sondern sie zur Eigennutzung verwenden will, ist in solchen Fällen ein etwas größerer personaler Bezug als bei der [X.] nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] gegeben. Der persönliche Bezug bleibt aber, da die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder ([X.] Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen Bezug des [X.]s des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) zurück (vgl. auch [X.], Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, [X.]O). Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen [X.] des Vermieters - anders als bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs - nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber andererseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten ([X.]n oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr sogar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer [X.] zu stellen sind.

([X.]) Letztlich hängt es von den konkreten Einzelfallumständen ab, ob eine Nutzung der Wohnräume durch den Vermieter zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken eher in die Nähe des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) zu rücken ist oder mehr Gemeinsamkeiten mit der [X.] (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]) aufweist. Auch insoweit verbietet sich eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich lediglich anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.

([X.]a) So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend (im Falle einer untergeordneten geschäftlichen Mitnutzung dürfte bereits der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] greifen - vgl. [X.], [X.] 1991, 683; [X.]/[X.], [X.]O Rn. 96 mwN; NK-[X.]/[X.], [X.]O; [X.] in [X.]/Sonnenschein, [X.]O Rn. 44 mwN; [X.]-Futterer/[X.], [X.]O Rn. 59 unter [X.]) einer ([X.]n oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] als zum Tatbestand der [X.] nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] auf (so auch [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]). Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] ebenfalls geschützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen geschäftlichen Zwecken zu nutzen (vgl. [X.] 79, 283, 289), sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen.

Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenbedarfskündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das [X.] spricht ([X.], [X.]O; MünchKomm[X.]/Häublein, [X.]O § 573 Rn. 34; [X.]O Rn. [X.]; Häublein, [X.], 635, 636 mwN; [X.], [X.]O [X.]; [X.], [X.], 609, 617). Im Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] ist es jedoch nicht erforderlich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. Daher ist dem [X.] in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte [X.] von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - [X.], [X.]O sowie vorgehend [X.], [X.], 779 ff.) und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Höhere Anforderungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

([X.]b) Der oben beschriebenen Fallgruppe vergleichbar sind die Fälle, in denen eine gemischte Nutzung überwiegend zur Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit und daneben auch zu Wohnzwecken nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch seinen Ehegatten oder seinen Lebenspartner erfolgen soll. Denn die verfassungsrechtlich verbürgte Privatnützigkeit des Eigentums, wonach es dem Eigentümer ermöglicht werden soll, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten ([X.] 46, 325, 334; 79, 292, 303 f.), ist - wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] zeigt - nicht auf die Person des Vermieters beschränkt, sondern umfasst auch nahe Angehörige. In den Fällen, in denen keine reine Wohnnutzung, sondern vorrangig eine ([X.] oder gewerbliche Nutzung angestrebt ist, ist zwar eine Ausdehnung der Nutzungsberechtigten auf den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] beschriebenen Kreis privilegierten Dritter im Hinblick auf die Bedeutung des Wohnraums für den Mieter nicht gerechtfertigt. Jedoch hat zumindest im Falle einer ehelichen Lebensgemeinschaft oder einer (eingetragenen) Lebenspartnerschaft eine Ausnahme zu gelten. Denn Ehegatten und Lebenspartner sind einander zur gegenseitigen Unterstützung, auch bei der Wahl und Ausübung einer Erwerbstätigkeit (vgl. § 1353 Abs. 1 Satz 2, § 1356 Abs. 2 [X.]; § 2 LPartG), sowie dazu verpflichtet, durch ihre Arbeit und mit ihrem Vermögen die eheliche oder partnerschaftliche Lebensgemeinschaft angemessen zu unterhalten (§ 1360 [X.]; § 5 LPartG).

([X.]) Dagegen weisen die Fälle, in denen eine vermietete Wohnung ausschließlich zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken genutzt werden soll, eine größere Nähe zu dem Tatbestand der [X.] (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]) auf, weswegen es angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, weitere Umstände hinzutreten müssen, um den [X.] den Vorzug geben zu können (anders noch Senatsurteil vom 26. September 2012 - [X.], [X.]O Rn. 14 ff.). Dabei begründet - ebenso wenig wie bei der [X.] (vgl. hierzu [X.] 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietverhältnis dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung. Vielmehr muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der allerdings nicht unbedingt den Grad von erheblichen B[X.]inträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] erreichen muss.

Solche, vom Vermieter konkret und nachvollziehbar darzulegende (und im Streitfall zu beweisende) Gründe können je nach Fallgestaltung etwa darin bestehen, dass eine Ausübung der geschäftlichen Tätigkeit durch den Vermieter oder seinen Ehegatten/Lebenspartner in anderen (angemieteten oder eigenen) Räumen aufgrund dort zu zahlender hoher Gewerberaummieten oder dort zu [X.] größerer Aufwendungen (etwa Umbaumaßnahmen) nicht rentabel erscheint. Aber auch der auf der konkreten Lebensgestaltung des Vermieters und/oder seines Ehegatten/Lebenspartner beruhende Wunsch, die ([X.] oder gewerbliche Tätigkeit eng mit dem privaten Lebensbereich zu verbinden und daher eine ([X.] oder gewerbliche Tätigkeit in Räumlichkeiten auszuüben, die im selben (oder gegebenenfalls auch in einem nahegelegenen) Anwesen wie die von ihm/ihnen genutzte Wohnung gelegen sind (etwa, weil Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen sind [vgl. auch Häublein, [X.]O S. 639], weil gesundheitliche Einschränkungen bestehen [ähnlich [X.], [X.] [X.]O S. 276] oder weil nach dem persönlichen Lebenszuschnitt des Vermieters und seines Ehegatten/Lebenspartners aus sonstigen Gründen nur ein eng bemessenes Zeitfenster für eine geschäftliche Tätigkeit zur Verfügung steht), kann gegebenenfalls dazu führen, dass dem [X.] der Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters gebührt (vgl. auch [X.], [X.], 47, 49).

([X.]) Im Rahmen der Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 [X.] (früher § 556a [X.] aF) zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Dies gilt nicht nur für die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 [X.] (vgl. Senatsbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.] 4/87, [X.]O S. 100 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 [X.] aF]), sondern auch für den generalklauselartigen [X.] des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] (vgl. Begründung des [X.] zum [X.], BT-Drucks. VI/1549, S. 8; [X.] 79, 292, 303 [zu § 564b Abs. 1 [X.] aF]; Senatsurteil vom 26. September 2012 - [X.], [X.]O Rn. 18). Bei der nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] gebotenen Interessenabwägung der widerstreitenden Belange sind daher auf Seiten des Mieters - anders als bei den [X.], die vollständig einzufließen haben (vgl. Häublein, [X.]O S. 638) - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (vgl. BT-Drucks. 7/2011, [X.]; [X.] 68, 361, 370). Im Falle eines Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung hat daran anschließend eine weitere, nun auch die individuelle Situation des Mieters einbeziehende, umfassende Abwägung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden.

dd) Gemessen an den vorstehend aufgeführten Maßstäben ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein berechtigtes Interesse der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] an der B[X.]ndigung des mit dem Beklagten bestehenden Wohnraummietverhältnisses nicht anzuerkennen.

Zwar obliegt es - wie eingangs unter [X.] ausgeführt - in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] besteht. Es ist jedoch unschädlich, dass das Berufungsurteil eine solche Abwägung vermissen lässt. Denn der Senat kann nach Lage des Falles die Interessenabwägung selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforderlich sind (vgl. [X.], Urteile vom 16. Januar 2008 - [X.], [X.], 1216 Rn. 15; vom 11. März 2008 - [X.], NJW-RR 2008, 913 Rn. 17; vom 17. November 2009 - [X.], [X.], 760 Rn. 21).

Der im [X.] aufgeführte Wunsch der Klägerin, die vermietete Zweizimmerwohnung ihrem Ehemann, der im Vorderhaus desselben [X.] ein Beratungsunternehmen betreibe, zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und eines Aktenarchivs zu überlassen, ist nicht der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Beklagten zu geben. Die Mietwohnung soll allein für gewerbliche Zwecke genutzt werden und nicht auch zu Wohnzwecken dienen, so dass der [X.] eine größere Nähe zur [X.] nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] als zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] aufweist. Daher ist für ein berechtigtes Interesse an der B[X.]ndigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass die Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellt, auch wenn dieser nicht unbedingt den Grad von erheblichen Einbußen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] erreichen muss.

Ein solcher Nachteil von einigem Gewicht ist vorliegend nicht einmal im Ansatz zu erkennen. Die Mieträume werden nach der Darstellung der Klägerin nicht zur Aufnahme oder Fortsetzung einer ([X.]n oder gewerblichen Tätigkeit benötigt, sondern allein zur räumlichen Erweiterung eines Beratungsunternehmens. Diese Fallgestaltung kann von vornherein nicht ohne Weiteres mit den erstgenannten Sachverhalten gleichgesetzt werden (ähnlich NK-[X.]/[X.], [X.]O Rn. 95). Nachteile von einigem Gewicht kommen bei einer geplanten Betriebserweiterung grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner hierauf - wenn auch nicht unbedingt dringend - angewiesen ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Das Erfordernis einer räumlichen Ausdehnung des Beratungsunternehmens wird damit begründet, die bisher genutzten Räume seien mit an bis an die Decke reichenden, überfüllten Aktenregalen überfrachtet. Es ist nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers nicht unerheblich b[X.]inträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deswegen auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären. Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der vom Ehemann der Klägerin in seiner - im angefochtenen Urteil mit in Bezug genommenen - Zeugenvernehmung angegebenen zusätzlichen Einzelheiten. Ausweislich seiner Bekundungen soll die an den Beklagten vermietete Zweizimmerwohnung zu Aktenlagerungszwecken und zur Schaffung eines Platzes zur Akteneinsicht verwendet werden mit der Folge, dass in den bisherigen Büroräumen ein weiterer Arbeitsplatz für die dort betriebenen zwei Beratungsunternehmen, von denen er eines allein und das zweite gemeinsam mit zwei Partnern leite, geschaffen werden könne. Die Notwendigkeit dieser Maßnahmen hat er damit begründet, die Akten könnten deswegen nicht in weiter entfernt gelegene Räume ausgelagert werden, weil immer wieder auf die Akten zugegriffen werden müsse, auch wenn sie bereits 30 Jahre alt seien. Die von der Klägerin und ihrem Ehemann angeführten Gründe rechtfertigen es nicht, den Beklagten aus seinem persönlichen Lebensmittelpunkt zu verdrängen.