Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16

[X.]:[X.]:[X.]GH:2017:290317U[X.]45.16.0

[X.]UN[X.]S[X.]RI[X.]HTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 45/16

Verkündet am:

29. März 2017

Vorusso

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]GHZ:
ja
[X.]GHR:
ja
[X.]G[X.] § 573 Abs. 1 Satz 1
a)
Die [X.]eurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der [X.]eendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] vorliegt, ent-zieht sich einer verallgemeinerungsfähigen [X.]etrachtung (Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 -
VIII ZR 238/15, [X.], 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls ([X.] vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26.
September 2012 -
[X.], [X.], 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20.
Juli 2016 -
VIII ZR 238/15, [X.]O).
b)
Dies gilt auch für die Geltendmachung eines [X.]erufs-
oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden [X.] an der [X.]eendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den [X.] ausgerichteten Abwägung der beiderseiti-gen [X.]elange abzusehen.

-
2 -
c)
Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härtere-gelung des §
574 [X.]G[X.] zu beachten, dass die besonderen [X.]elange des [X.] im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen [X.]elange im Rahmen der [X.]eurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu be-rücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher -
anders als bei den [X.], die vollständig einzufließen haben -
(nur) die [X.] von seiner konkreten Situation bestehenden [X.]elange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und [X.] den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtli-chen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu wer-den, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt ([X.]estätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26. September 2012 -
[X.], [X.]O Rn. 18).
d)
Für die [X.]estimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete [X.]esitzrecht des Mieters von der Eigentumsgaran-tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] geschützt sind ([X.] 89, 1, 6 ff.; [X.], [X.], 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; [X.], 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentums-garantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die [X.] zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche [X.]etätigung zu verwenden (im [X.] an [X.] 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; [X.], NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche [X.]etätigung"]).

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3 -
e)
Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der [X.]erufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 [X.]), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 [X.]) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 [X.]) re-gelmäßig keine selbständige [X.]edeutung zu (insoweit Aufgabe von [X.] vom 5. Oktober 2005 -
VIII ZR 127/05, [X.], 943, 944, und [X.] vom 26. September 2012 -
[X.], [X.]O Rn. 16).
f)
Auch wenn sich allgemein verbindliche [X.]etrachtungen hinsichtlich der vorzu-nehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die [X.] des §
573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 [X.]G[X.] einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her re-gelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich [X.] anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.
g)
So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer ge-schäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] auf, da er in solchen Fallge-staltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt be-gründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem [X.]ezug ein beachtenswerter Nachteil [X.],
was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens-
und [X.]erufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. [X.] gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebens-partner des Vermieters erfolgen soll.
h)
Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegat-te/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur [X.] nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.] auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des [X.] für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit [X.] nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensge-staltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.[X.]. gesundheitliche [X.], [X.]etreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

[X.]GH, Urteil vom 29. März 2017 -
VIII ZR 45/16 -
LG [X.]erlin

AG [X.]erlin-[X.]harlottenburg

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4 -
Der VIII.
Zivilsenat des [X.]undesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. März
2017
durch die
Vorsitzende Richterin [X.], die Richterin Dr.
Hessel, [X.] [X.], die Richterin
Dr. [X.] und den
Richter Dr. [X.]ünger

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 18 des [X.] vom 13. Januar 2016 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der [X.]eklagte ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 qm großen, im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (Gartenhaus) gelegenen
Zweizimmer-wohnung in [X.].

. Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten.
Der Ehemann der Klägerin betreibt nach ihrer [X.] im ersten Geschoss des Vorderhauses
des
Anwesens, in dem sich die vom [X.]eklagten genutzte Wohnung befindet,
ein [X.]eratungsunternehmen.
Mit Schreiben vom 24. Juni 2013 kündigte die Klägerin das [X.] zum 1. März 2014. Zur [X.]egründung führte sie aus, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der zum [X.]etrieb des
Gewerbes angemieteten Räume 1
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5 -
im ersten Obergeschoss
des Anwesens ausgeschöpft sei.
Die auch als [X.]era-tungsräume genutzten [X.]üroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke rei-chenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige
daher, in der Wohnung des
[X.]eklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm
die vom [X.]eklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen.
Der [X.]eklagte hat der Kündigung wider-sprochen.
Er hat geltend gemacht, der Verlust der Wohnung begründe für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte.
Außerdem stelle die beabsichtigte gewerbli-che Nutzung eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar.
Die Vorinstanzen haben zwar das Vorliegen eines Kündigungsgrunds be-jaht, jedoch die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage im Hinblick auf die nach dem Ausspruch der Kündigung in [X.].

in [X.] getretenen Regelun-gen des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der Zweckentfremdungs-verbots-Verordnung
abgewiesen, die einer beabsichtigten
gewerblichen
Nut-zung der Wohnung des [X.]eklagten derzeit entgegenstünden. Mit der vom [X.]eru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das [X.]erufungsgericht hat zur [X.]egründung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgeführt:
3
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5

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6 -
Zwar stelle der von der Klägerin geltend gemachte [X.]edarf an der vermie-teten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] dar, welches den beispielhaft in §
573 Abs. 2 [X.]G[X.] aufgeführten Kündigungsgründen und damit auch dem [X.]
des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.]) gleichstehe.
Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung stehe ihr jedoch nicht zu, da das
berechtigte Interesse an der [X.]een-digung des Mietverhältnisses noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Nach den im Mietvertrag enthaltenen Regelungen habe die Klägerin das Miet-verhältnis mit der am 24. Juni 2013 ausgesprochenen Kündigung nicht vor dem 30. Juni 2014 beenden können. [X.]ereits am 1. Mai 2014 sei aber die auf [X.] des [X.] vom 29. November 2013 (im Folgenden: [X.]) durch den [X.].

Senat erlassene [X.] in [X.] getreten. Von diesem Zeitpunkt an sei eine von der Klägerin bislang nicht erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung Vorausset-zung für die
beabsichtigte Umnutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken. Abgesehen davon, dass völlig unklar sei, ob die Voraussetzungen für eine sol-che Genehmigung überhaupt gegeben seien, sei
das Vorliegen einer solchen Genehmigung nunmehr auch [X.] einer Kündigung. Gegen die in §
1 Abs. 2 Satz 1 [X.] enthaltene Ermächtigungsgrundlage, nach
welcher der [X.].

Senat durch Rechtsverordnung feststellen dürfe, ob im Land oder in einzelnen [X.]ezirken die Voraussetzungen für ein [X.] vorliegen, bestünden keine verfassungsrechtlichen [X.]edenken. Der Verordnungsgeber habe auch die
vom Gesetz gezogenen Grenzen einge-halten und insbesondere nicht den ihm eingeräumten Spielraum überschritten.
6
7

-
7 -
II.
Diese [X.]eurteilung hält
rechtlicher Nachprüfung -
wenn auch nur im Er-gebnis -
stand. Die Revision der Klägerin
ist daher zurückzuweisen.
Der Klägerin
steht nach § 546 Abs. 1, § 985 [X.]G[X.] kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem [X.]eklagten genutzten Wohnung
zu.
Denn entgegen der Annahme des [X.]erufungsgerichts ist ein berechtigtes Inte-resse an der [X.]eendigung des Wohnraummietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1
[X.]G[X.]) nicht gegeben. Die vom [X.]erufungsgericht und auch von der Revision in den Mittelpunkt ihrer Überlegungen gestellte Frage, ob durch das Inkrafttreten des [X.]erliner Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der darauf beruhenden Zweckentfremdungsverbots-Verordnung ein bestehender Kündigungsgrund nachträglich vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, stellt sich daher nicht.
1. Da die Klägerin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, son-dern sie einer gewerblichen Nutzung (Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und Verwendung als Aktenaufbewahrungsraum) zuführen will, ist der [X.] (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.]) nicht erfüllt (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 -
VIII ZR 127/05, [X.], 943,
944; Senatsurteil vom 26. September 2012 -
[X.], [X.], 225 Rn. 14).
2. Auch die Voraussetzungen einer -
von einzelnen Stimmen in der früheren Instanzrechtsprechung und im Schrifttum in solchen Fällen herange-zogenen (vgl. etwa LG [X.]erlin, NJW-RR 1992, 1231 und die Nachweise unten unter [X.] (3) (b) ([X.]) ([X.]a)) -
[X.] nach § 573 Abs. 2 Nr.
3 [X.]G[X.] liegen nicht vor.

Dieser [X.] setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen
Ver-wertung "des Grundstücks",
also an einer Realisierung des diesem
innewoh-8
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10
11
12

-
8 -
nenden
materiellen
Werts gehindert ist (Senatsurteil vom 24.
März 2004
-
VIII
ZR 188/03, [X.], 1736 unter II 1 a [X.]). Es kann offen bleiben, ob sich ein solcher Hinderungsgrund unter Umständen auch daraus ergeben
kann, dass dem Vermieter bei Fortbestehen des Wohnraummietverhältnisses die Möglichkeit genommen
ist, die Mietwohnung zu besseren Konditionen an Ge-werbetreibende,
an Freiberufler oder an eine [X.]ehörde zu vermieten (so [X.]/[X.], [X.]G[X.], Neubearb. 2014, §
573
Rn.
147; MünchKomm[X.]G[X.]/
[X.], 7. Aufl., §
573 Rn. 84
mwN; [X.] in [X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 [X.]G[X.] Rn. 63). Denn die Klägerin, die ihre Kündigung [X.] auf §
573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] gestützt hat, hat bereits dies nicht geltend gemacht. Sie hat sich nicht darauf berufen, die bisher vom [X.]eklagten genutzten Räume ihrem Ehemann mietweise überlassen zu wollen und hierdurch höhere Mieteinnahmen als bisher zu erzielen. Ausweislich ihrer Darstellung geht es ihr nicht um eigene wirtschaftliche Interessen, sondern allein darum, ihrem [X.] für dessen [X.]eratungsunternehmen weitere Räumlichkeiten zu [X.] und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes zur Verfü-gung zu stellen. Schon aus diesem Grunde scheidet eine Verwertungskündi-gung aus.
Die Frage, ob eine solche wirtschaftliche Verwertung "angemessen", also von vernünftigen,
nachvollziehbaren Erwägungen getragen wäre (Senats-urteile vom 28.
Januar
2009 -
VIII ZR 8/08, [X.]GHZ 179, 289 Rn. 12; vom 9.
Februar 2011 -
VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17), stellt sich damit ebenso wenig wie die weitere Frage, ob die
Klägerin dadurch erhebliche (wirt-schaftliche) Nachteile erleidete, dass ihr Ehemann nicht
zusätzlich die [X.] des [X.]eklagten zu Archivzwecken und zur Einrichtung eines weiteren
Arbeitsplatzes nutzen könnte.
3. Die Klägerin kann die ausgesprochene Kündigung auch nicht mit [X.] auf §
573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] stützen. Soweit das [X.]erufungsgericht dem Amtsgericht folgend meint, der [X.]edarf an einer vermieteten Wohnung [X.]

-
9 -
schließlich für eine berufliche Tätigkeit begründe
nach der Rechtsprechung des [X.]undesgerichtshofs
ohne Weiteres ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift, das den beispielhaft in § 573 Abs. 2 [X.]G[X.] aufgeführten [X.] gleichstehe, hat es die Rechtsprechung des Senats missverstanden.
a) Mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 [X.]G[X.] hat der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen
selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem [X.]estandsinteresse des Mieters hat, und hat damit zugleich bestimmt, welches Gewicht den gegenläufigen [X.]elangen jeweils zukommen soll ([X.] 81, 29, 32). Die dabei
vom Gesetzgeber gemachten Vorgaben und getroffenen Interes-senabwägungen haben die Gerichte zu respektieren ([X.] [X.]O, S.
33). [X.]ei der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] ist es dagegen Aufgabe der Gerichte, festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der [X.]eendigung des Mietverhältnisses besteht.
b) Die [X.]eantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der [X.]e-endigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] vorliegt, erfordert
eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Senatsur-teile vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26.
September 2012 -
[X.], [X.]O Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20.
Juli 2016 -
VIII ZR 238/15, [X.], 682 Rn. 9).
Hierbei ist zu [X.], dass die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 2 [X.]G[X.] eine Vielzahl mög-licher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11.
März 2009
-
VIII ZR 127/08, [X.], 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016
-
VIII ZR 238/15, [X.]O). Im
Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensab-läufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden [X.]elange entzieht sich die [X.]eurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne gegeben ist, einer verallgemeinerungsfähigen
[X.]etrachtung
(Se-natsbeschluss vom 20. Juli 2016 -
VIII ZR 238/15, [X.]O). Es obliegt daher in 14
15

-
10 -
erster Linie dem Tatrichter, unter [X.]ewertung und Gewichtung aller für die jewei-lige [X.]eurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein be-rechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] gegeben ist. Des-sen [X.]ewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es
auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen [X.] beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 -
VIII ZR 122/06, [X.], 457
Rn. 11 mwN; vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, [X.]O; vom 26.
September 2012 -
VIII
ZR 330/11, [X.]O; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 -
VIII ZR 238/15, [X.]O).
c) Diese Anforderungen hat das [X.]erufungsgericht -
was auch ohne die in der mündlichen Revisionsverhandlung von der Revisionserwiderung erhobene [X.] zu beachten gewesen wäre -
nicht hinreichend beachtet, weil es von einen unzutreffenden materiell-rechtlichen Maßstab ausgegangen ist. Es hat -
dem Amtsgericht folgend -
der Entscheidung des Senats vom 26.
Septem-ber 2012 ([X.], [X.]O Rn. 14 ff.) entnommen, dass ein [X.] für ([X.] oder gewerbliche Zwecke den in § 573 Abs. 2 [X.]G[X.] aufge-führten Kündigungsgründen generell gleichzusetzen ist.
[X.]) Eine solche Aussage war mit dem genannten Senatsurteil -
wie der in Randnummer 12 dieser Entscheidung enthaltene Hinweis auf eine stets [X.] umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände zeigt -
aber nicht beabsichtigt. Die sich daran
anschließenden -
in missverständlicher Weise ver-allgemeinerungsfähig klingenden -
Ausführungen dazu, ob die Absicht eines mit seiner Ehefrau im selben Anwesen wie der Mieter wohnenden Vermieters, die
vermietete Wohnung seiner Ehefrau zum [X.]etrieb einer Rechtsanwaltskanzlei zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes Interesse an einer [X.]eendigung des Wohnraummietverhältnisses begründet, waren der Sache nach ausschließlich auf die konkret
zu beurteilende
Fallgestaltung
bezogen. Die verallgemeine-16
17

-
11 -
rungsfähig gefasste
[X.]egründung des genannten [X.] war letztlich dem Umstand geschuldet, dass das [X.]erufungsgericht in jenem Fall nur dem Mieter, nicht aber auch dem Vermieter eine verfassungsrechtlich geschützte Position zugebilligt (LG
[X.]erlin, Urteil vom 8. November 2011 -
65
S 475/10, Seite 7, nicht veröffentlicht) und das Amtsgericht sogar aus dem [X.] des Eigenbedarfs
(§
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.])
eine Sperrwirkung für eine auf einen [X.]erufsbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nach
§ 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] abgeleitet hatte
(AG
[X.]harlottenburg, Urteil vom 8. Dezember 2010 -
212 [X.], [X.], nicht veröffentlicht).
[X.]) Ob ein ([X.]r oder gewerblicher [X.]edarf eine Kündigung ei-nes Wohnraummietverhältnisses
nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] rechtfertigt, lässt sich nicht allgemein beantworten.
(1) Entgegen der oben angeführten
Auffassung des Amtsgerichts
[X.]harlottenburg, die auch vereinzelt
in der Literatur vertreten wird ([X.]/
[X.], [X.]G[X.], [X.]O Rn. 177),
ist dem typisierten Regeltatbestand des § 573 Abs.
2 Nr. 2 [X.]G[X.] nicht im Wege des [X.] zu entnehmen, dass der Gesetzgeber einen ([X.]n oder gewerblichen [X.]edarf gerade nicht als Kündigungsgrund anerkennen wollte, so dass insoweit ein Rückgriff auf die [X.] des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] ausgeschlossen wäre
(so auch LG [X.]raunschweig, [X.]eschluss vom 28. August 2009 -
6 [X.]/09,
juris Rn.
6;
[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn. 40a; MünchKomm[X.]G[X.]/[X.], [X.]O Rn. 34 mwN; [X.] in [X.]/[X.], Mietrecht, 4. Aufl., § 573 [X.]G[X.] Rn. 8). Der
Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs.
2 Nr.
3
[X.]G[X.] die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen [X.], ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Mieter-höhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Veräu-ßerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu 18
19

-
12 -
([X.]n oder gewerblichen Zwecken aber gerade nicht. Auch die
Ge-setzesmaterialien zu §
573 [X.]G[X.] und seinen Vorgängerbestimmungen geben keinen
Anhalt dafür, dass ([X.] oder gewerbliche Nutzungsabsichten von vornherein als Kündigungsgründe
ausgenommen sein sollten.
Die Vorschrift des § 573 [X.]G[X.] geht ebenso wie die
Vorgängerregelung des § 564b [X.]G[X.] aF zurück auf Art. 1 § 1 des Gesetzes vom 25. November 1971 über den Kündigungsschutz von Mietverhältnissen von Wohnraum ([X.]G[X.]l.
I S. 1839 -
Erstes
WKSchG; vgl. hierzu [X.]T-Drucks. 7/2011, S. 8 [zu §
564b [X.]G[X.] aF] und [X.]T-Drucks. 14/4553, S.
65 [zu § 573 [X.]G[X.]]; vgl. auch [X.] vom 14. Dezember 2016 -
VIII ZR 232/15, [X.], 122 Rn. 25). Ausweislich der dazu vorliegenden Gesetzesmaterialien sollten die in Art.
1 § 1 Absatz 2 des [X.]
aufgeführten drei Kündigungstatbestände eine
-
nicht abschließende -
beispielhafte Aufzählung der Umstände enthalten, die als berechtigte Interessen des Vermieters anzuerkennen sind
([X.]T-Drucks. VI/1549, S. 8; vgl. auch [X.]T-Drucks. 14/4553, S.
65 [zu § 564b [X.]G[X.] aF]). Diese Absicht hat in Absatz 2 der genannten Vorschrift durch die Verwendung des

-
sich auch in den [X.] des §
564b Abs. 2 [X.]G[X.] aF und des §
573 Abs.
2 [X.]G[X.] findenden -
[X.]egriffs
"insbesondere"
ihren Niederschlag ge-funden. Nach der Gesetzesbegründung sollen allerdings nur solche Interessen in [X.]etracht zu ziehen sein, die ein den aufgeführten Gründen ähnliches Gewicht aufweisen ([X.]T-Drucks. [X.]O).
[X.]ei den [X.]eratungen zur Einführung der -
mit Art. 1 § 1 des [X.] im wesentlichen inhaltsgleichen -
Nachfolgeregelung des § 564b [X.]G[X.] aF hat der Rechtsausschuss des [X.]undesrats in seiner Sitzung am 20. März 1974 zwar einerseits von einer Empfehlung abgesehen, eine Erweiterung des Katalogs der Fälle in § 564b Abs. 2 [X.]G[X.]
vorzuschlagen, in denen der Vermieter anerkanntermaßen ein berechtigtes Interesse an der [X.]eendigung des Mietver-hältnisses hat.
Gleichzeitig hat er in seiner Entschließung jedoch
ausgespro-20
21

-
13 -
chen, er gehe "aber davon aus, dass der Vermieter in der Regel auch ein be-rechtigtes Interesse an der [X.]eendigung des Mietverhältnisses zum [X.]eispiel auch in den Fällen des sogenannten [X.]etriebsbedarfs hat

"
(Niederschrift über die 405. Sitzung des Rechtsausschusses des [X.]undesrats, 0055
-
Nr.
R
33/74, [X.]5). Dieser Ansicht hat sich später auch der Rechtsausschuss des [X.]undestags angeschlossen ([X.]T-Drucks. 7/2638, [X.]).
An dieser Ausgestaltung
des [X.]s bei [X.] hat sich im Zuge der Reform des [X.] nichts geändert. Die an die Stelle des § 564b [X.]G[X.] aF getretene Vorschrift des §
573 [X.]G[X.] führt -
wie bisher -
in Absatz 2 einzelne Kündigungsgründe [X.] auf, wobei die Aufzählung mit geringen sprachlichen Änderungen inhaltlich der Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 [X.]G[X.] aF entspricht ([X.]T-Drucks. 14/4553, [X.]; vgl. auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016
-
VIII ZR 232/15, [X.]O Rn. 25, 39). Auch der Gesetzgeber des Mietrechtsre-formgesetzes sah keinen Anlass, gewerblichen oder ([X.]n [X.]edarf als Kündigungsgrund im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] auszunehmen. Im Gegenteil findet sich in der [X.]egründung zum Gesetzesentwurf der [X.]undesre-gierung der Hinweis, die Rechtsprechung stelle zuweilen im Einzelfall überhöh-te Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses ([X.]T-Drucks.
14/4553
[X.]O).
Aus der Konzeption des § 573 [X.]G[X.] und seiner Vorgängerregelungen
lässt sich damit gerade nicht ableiten, dass eine auf einen ([X.]n
oder gewerblichen [X.]edarf gestützte Kündigung eines [X.] von vornherein ausgeschlossen wäre.
(2) Umgekehrt ist es aber auch nicht zulässig, den [X.]erufs-
oder Ge-schäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise an-zuerkennenden [X.] an der [X.]eendigung eines Wohnraummiet-22
23
24

-
14 -
verhältnisses zu behandeln. Denn der Gesetzgeber hat eine solche Fallgestal-tung gerade nicht als typisierten Regelfall eines berechtigten Interesses an der [X.]eendigung des Mietverhältnisses aufgeführt, sondern verlangt eine -
von den Gerichten vorzunehmende -
einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen [X.]elange der betroffenen Mietvertragsparteien nach §
573 Abs. 1 Satz
1 [X.]G[X.].
Zwar ist der generalklauselartige [X.] des § 573 Abs.
1 Satz 1 [X.]G[X.] den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ([X.]VerfE 84, 366, 371 f. [zu §
564b [X.]G[X.] aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 -
VIII ZR 122/06, [X.]O
Rn.13 und [X.], [X.], 459 Rn. 13; vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, [X.]O
Rn. 13; vom 26. September 2012 -
VIII
ZR 330/11, [X.]O Rn.
13).
Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte -
in § 573 Abs. 2 [X.]G[X.] nicht aufgezählte -
Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kün-digung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von
§
573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in §
573 Abs.
2 [X.]G[X.] beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe
(Senatsurteil vom 9.
Mai 2012 -
VIII
ZR
238/11, [X.]O mwN).

cc) Die Auslegung und
die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse"
erfordert damit eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen ([X.] 89, 1, 9 ff.; [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098;
NJW-RR 2004, 440, 441; vgl. ferner [X.], NJW-RR 2005, 454, 455
[zur Wohnungseigentümer-gemeinschaft]). Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete [X.]esitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie
des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] geschützt sind ([X.] 89, 1, 6 ff.; [X.], [X.], 2658, 2659; NJW-RR 2004, [X.]O;
[X.], 479 Rn. 29).
25

-
15 -
(1) Auf Seiten des Vermieters ist zu beachten, dass nicht nur dessen Wunsch, die Mietwohnung zu Wohnzwecken zu nutzen, vom Schutzbereich der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung
erfasst ist, sondern auch dessen Absicht, die Wohnung für ([X.] oder gewerbliche Tätigkeiten zu verwenden.

(a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum ist durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den [X.] (st. Rspr.; vgl. etwa [X.] 79, 292, 303 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 15; jeweils mwN). Seine Nutzung soll es dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach
eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestal-ten ([X.] 46, 325, 334; 79, 292, 303, [X.],
NJW 1998, 2662). Das
gilt nicht nur für den privaten [X.]ereich des Einzelnen, sondern auch für seine wirt-schaftliche [X.]etätigung ([X.] 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unter-nehmerischer Initiative"]; [X.], NJW 1998, [X.]O
["wirtschaftliche [X.]etäti-gung"]). Dieses Schutzes begibt sich der Vermieter nicht dadurch, dass er die Wohnung vermietet hat
(vgl. [X.] 79, 283, 289).

(b) Da damit
auch eine ([X.] oder gewerbliche [X.]etätigung in den vermieteten Räumlichkeiten unter den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] fällt, stellt sich die Frage, ob die verfassungsrechtliche Eigentums-verbürgung alleiniger Prüfungsmaßstab für die [X.] ist oder ob daneben auch die von Art.
12 Abs. 1 [X.] erfasste
[X.]erufs-freiheit
oder jedenfalls das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit nach
Art. 2 Abs. 1 [X.] berührt sind.
([X.]) Art. 12 Abs. 1 [X.] schützt auch die
Freiheit der [X.]erufsausübung ([X.] 138, 261, Rn. 52; [X.], NJW-RR 2016, 1349
Rn. 49). Dazu zählt die gesamte berufliche Tätigkeit, namentlich deren Form, Mittel, Umfang und Inhalt ([X.] in [X.]/Wolf/Göcken, Anwaltliches [X.]erufsrecht, 2. Aufl., Art. 12 26
27
28
29

-
16 -
[X.] Rn. 21
mwN; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., Art. 12 Rn. 10
mwN;
[X.] in [X.]/Kalb, Arbeitsrecht, 7. Aufl., Art. 12 [X.] Rn.
14). Auch die regelmäßig nur von
Art. 2 Abs. 1 [X.] erfasste
Freiheit zu wirt-schaftlicher beziehungsweise unternehmerischer [X.]etätigung (vgl. [X.] 95, 267, 303 f.; 97, 169, 176; [X.]K 12, 308, 327; [X.], [X.], 266; jeweils mwN) kann dem Schutz von
Art.
12 Abs.
1 [X.] unterfallen
([X.]K 12, 308, 327 f.
mwN; [X.], [X.], [X.]O; vgl. auch [X.] 97, 228, 254). Ein Eingriff in den Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 [X.] liegt aber in sämtlich genannten Fällen nur dann vor, wenn die in Frage stehende gesetzliche Rege-lung
sich unmittelbar auf die [X.]erufsausübung bezieht
oder zumindest eine ob-jektiv berufsregelnde Tendenz aufweist
([X.] 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48;
[X.], NJW-RR 2012, 1071, 1072). Deswegen
kann Art.
12 Abs.
1 Satz 2 [X.] grundsätzlich auch dann berührt sein, wenn eine nicht unmit-telbar auf die [X.]erufsfreiheit abzielende Vorschrift oder Maßnahme in ihren tat-sächlichen Auswirkungen geeignet ist, diese zu beeinträchtigen ([X.] 81, 108, 121 f.; 110, 226, 254 mwN; 110, 370, 393). Erforderlich ist dabei jedoch, dass die [X.]erufstätigkeit zumindest nennenswert erschwert wird ([X.] 81, 108, 122; 110, 370, 393 f.; [X.], [X.]O Rn. 29).
Letzteres ist bei §
573 Abs.
1 Satz 1 [X.]G[X.], der die Kündigung von vermieteten Wohnräumen, die der [X.] für seine ([X.] oder gewerbliche Tätigkeit beansprucht, vom [X.] eines berechtigten Interesses und damit von einer Einzelfallabwägung abhängig macht, nicht von vornherein auszuschließen (so aber im Ergebnis [X.], [X.], 609, 614; NK-[X.]G[X.]/[X.],
3.
Aufl. §
573 Rn. 94).
Denn die darin liegende Einschränkung der freien Verwendungsfähigkeit der vermieteten Räumlichkeiten kann die ([X.] oder wirtschaftliche [X.]etätigung von
Vermietern, die -
etwa im [X.] oder wegen mangelnder [X.] -
auf die Nutzung dieser Räume angewiesen sind,
deutlich
erschwe-ren.
Falls man § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] gleichwohl eine objektiv berufsregeln-de Tendenz absprechen wollte, wäre jedenfalls der Schutzbereich des Art. 2

-
17 -
Abs. 1 [X.] in seiner Ausgestaltung als wirtschaftliche [X.]etätigungsfreiheit eröff-net (vgl. [X.] 37, 1, 18; 113, 29, 49; 125, 104, 133).
([X.]) Daraus folgt aber -
anders als dies in den bereits angeführten [X.] vom 5.
Oktober 2005 (VIII
ZR
127/05, [X.]O) und vom 26.
September 2012 (VIII
ZR 330/11, [X.]O Rn.
16) zum Ausdruck kommt -
nicht, dass eine dem Vermieter verwehrte [X.]efugnis, eine zu Wohnzwecken vermiete-te Wohnung zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, neben dem Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] grundsätzlich auch an den [X.] des Art. 12 Abs. 1 [X.] oder des Art. 2 Abs. 1 [X.] zu mes-sen wäre.
([X.]a) Die Gewährleistungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] und nach Art.
12 Abs. 1 [X.] schließen sich regelmäßig gegenseitig aus. Während die Ei-gentumsgarantie das Erworbene schützt, stellt die [X.]erufsfreiheit den Erwerb, mithin die [X.]etätigung an sich, unter Schutz
([X.] 30, 292, 334 f.; 84, 133, 157; 85, 360, 383; 126, 112, 135). Daher ist Art. 14 Abs. 1
[X.] als verfassungs-rechtlicher Prüfungsmaßstab heranzuziehen, wenn es um eine [X.]egrenzung der Innehabung und Verwendung vorhandener Vermögensgüter geht, während ein Eingriff in die Freiheit der individuellen Erwerbs-
und Leistungstätigkeit an Art.
12 Abs. 1 [X.] zu messen ist
([X.] 30, 292, 335; 84, 133, 157; 85, 360, 383; jeweils mwN; [X.] 126, 112, 135). Gibt es gleichwohl Überschneidun-gen, verdrängt das jeweils sachnähere Grundrecht regelmäßig das nur mittelbar betroffene weitere Grundrecht ([X.] 84, 133, 157; 102, 26, 40;
126, 112, 136; vgl. auch [X.], NJW 1994, 994).
Soweit in den [X.] vom 5. Oktober 2005 (VIII
ZR
127/05, [X.]O) und vom 26. September 2012 ([X.], [X.]O) demgegen-über Art. 12 Abs. 1 [X.] als (allein) maßgeblicher Prüfungsmaßstab herangezo-gen wurde, hält der Senat hieran im Hinblick auf die vorstehenden Ausführun-30
31
32

-
18 -
gen nicht fest. In der letztgenannten Entscheidung blieb auch unberücksichtigt, dass in den Fällen, in denen eine Mietwohnung nicht für eigene [X.]erufszwecke des Vermieters,
sondern für eine ([X.] oder gewerbliche Tätigkeit eines Ehegatten
genutzt werden soll,
neben dem hierbei grundsätzlich in [X.]e-tracht kommenden Schutz der Eigentumsgarantie des Vermieters nicht auch dessen [X.]erufsfreiheit betroffen sein kann
(siehe auch [X.], [X.], 635, 639), sondern allenfalls das Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 [X.]). Auch diesem Grundrecht kommt aber neben der [X.] regelmäßig keine selbständige [X.]edeutung zu (vgl. [X.], NJW 1994, 994 [zum Fall der Eigenbedarfskündigung]).
([X.]b) Die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 [X.] verdrängt als spe-ziellere Regelung in der Regel auch das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 1 [X.] ([X.] 79, 292, 304). Denn die grundrechtliche Eigentumsverbürgung ent-hält bereits Elemente der allgemeinen Handlungsfreiheit und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts,
weil sie es dem Eigentümer ermöglichen soll, sein Leben unter Nutzung des [X.] nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten ([X.] 79, 292, 303 f.).
(2)
Auf Seiten des Mieters ist zu beachten, dass auch dessen [X.]esitzrecht an der vermieteten Wohnung Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz
1
[X.] ist ([X.] 89, 1, 6 ff.; [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098; [X.], 2658, 2659; [X.], 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; [X.], 479 Rn. 29). Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Exis-tenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur [X.]efriedigung elementarer [X.] sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persön-lichkeit angewiesen ([X.] 89, 1, 6). Ein Großteil
der [X.]evölkerung kann zur Deckung seines [X.] jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, son-dern ist gezwungen, Wohnraum anzumieten. Das vom Vermieter abgeleitete 33
34

-
19 -
[X.]esitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie ty-pischerweise dem Sacheigentum zukommen ([X.] 89, 1, 6, 8).
(3) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende
verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen
in Konflikt. Dieser ist unter [X.]eachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un-ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des [X.]estandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen.
(a) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.]
zur Abgrenzung der
verfassungsrechtlich verbürgten [X.] von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 [X.]
eine Inhalts-
und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die [X.]eendigung eines Wohn-raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des [X.]s voraussetzt (vgl. [X.] 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu §
564b [X.]G[X.]
aF]).
Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von -
nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem -
Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 [X.]) zu berücksichtigen, dass große Teile der [X.]evölkerung aus wirtschaftlichen Grün-den auf die Nutzung fremden Wohnraums angewiesen
sind, der für sie den räumlichen Mittelpunkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet ([X.] 68, 361, 370; 81, 29, 32; [X.],
[X.]eschluss vom 15. März 1990 -
1 [X.]vR 83/90,

juris Rn.
4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem [X.]smarkt mit [X.]elastungen verbunden, die den engeren persönlichen Le-benskreis betreffen ([X.] 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räumlichkeiten
zu Wohnzwecken
zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen [X.]elange Rücksicht zu nehmen ([X.] 79, 283, 289).

35
36

-
20 -
(b) [X.]ei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.]
sind die Gerichte gehalten, die durch die
Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge-nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver-hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. [X.] 89, 1, 9
[zu §
564b Abs. 1 [X.]G[X.] aF]; [X.], [X.], [X.]O; NJW-RR 2004, [X.]O; [X.], [X.]O Rn. 30). Allgemein verbindliche [X.]etrachtungen verbieten sich dabei.
([X.]) Allerdings geben die
typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] (Eigenbedarf) und Nr. 3 [X.]G[X.] (wirtschaftliche Verwertung) einen [X.] Anhalt
für eine Interessenbewertung und -abwägung
(im Ansatz ähnlich [X.]-Futterer/[X.]lank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 [X.]G[X.] Rn. 188 [X.]).
[X.] der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988
-
VIII [X.] 4/87, [X.]GHZ 103, 91, 100; [X.], [X.], 21) selbst zu [X.] nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von [X.] zur Verfügung stellen
(§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.]), reicht bereits ein
ernsthaf-ter
Nutzungsentschluss für ein vorrangiges [X.] aus
(vgl. [X.] 81, 29, 32
[zu §
564b Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] aF]). [X.]ei einer
Ver-wertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.] ist dagegen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen [X.]ezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung ([X.] 79, 283, 289
[zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.] aF]).
Das Gesetz gibt dem (von
vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägun-gen getragenen
[vgl. hierzu Senatsurteile
vom 28.
Januar 2009 -
VIII ZR 8/08, [X.]GHZ 179, 289, 293 mwN; vom 9. Februar 2011 -
VIII
ZR
155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters deshalb
37
38
39
40

-
21 -
nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortsetzung des [X.] erhebliche Nachtteile entstünden

([X.] 81, 29, 33), wobei [X.] nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbu-ßen einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung [X.] ([X.] 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28.
Januar 2009 -
VIII ZR 8/08, [X.]O Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers
bei einer [X.] nach § 573 Abs.
2 Nr. 3 [X.]G[X.] nicht auf die Fälle andernfalls drohenden [X.] reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwer-tung als wirtschaftlich sinnlos erscheint
(vgl. hierzu [X.] 79, 283, 290; 84, 382, 385; [X.], NJW 1991, 3270, 3271).

([X.]a) Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu
(frei-)
beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der [X.] her zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusie-deln. Anders als bei einer [X.] soll die
Wohnung bezie-hungsweise das Grundstück, auf dem die Wohnung gelegen ist, nicht veräu-ßert, für einen Neubau abgerissen oder auf sonstige Weise wirtschaftlich [X.] werden. Entgegen einer in der früheren Instanzrechtsprechung (vgl. etwa LG [X.]erlin, NJW-RR 1992, 1231) und von einzelnen Stimmen im Schrifttum ver-tretenen Ansicht ([X.], [X.], 271, 273; [X.]-Futterer/[X.]lank, [X.]O Rn.
204) stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)
beruflichen oder gewerblichen Zwecken keine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.] dar, denn es geht dabei nicht um die Ertragskraft der Mieträume oder des Grund-stücks, sondern um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels"
ausgeübten ([X.]n
oder gewerblichen
[X.]etätigung.

([X.]b) In Anbetracht dessen, dass der Vermieter die vermieteten Räume nicht auf ihre wirtschaftliche Ertragskraft (Realisierung des ihnen innewohnen-41
42

-
22 -
den Werts) reduzieren, sondern sie zur Eigennutzung verwenden will, ist in [X.] Fällen ein etwas größerer personaler [X.]ezug als bei der Verwertungskün-digung nach § 573 Abs.
2 Nr. 3 [X.]G[X.] gegeben.
Der persönliche [X.]ezug bleibt aber, da
die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder ([X.] Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen [X.]ezug des [X.]s
des Eigenbedarfs (§
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.]) zurück
(vgl. auch LG [X.]raunschweig, [X.]eschluss vom 28.
August 2009 -
6
[X.]/09, [X.]O). Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen [X.] des Vermieters -
anders als bei der Kündigung wegen Eigen-bedarfs -
nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber ande-rerseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten ([X.]n oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr so-gar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer [X.] zu stellen sind.
([X.]) Letztlich hängt es von den konkreten [X.] ab, ob ei-ne Nutzung der Wohnräume durch den Vermieter zu ([X.]n oder ge-werblichen Zwecken eher in die Nähe des Tatbestands der Eigenbedarfskündi-gung (§ 573 Abs. 2 Nr.
2 [X.]G[X.]) zu rücken ist oder mehr Gemeinsamkeiten mit der [X.] (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.]) aufweist. Auch insoweit verbietet sich eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich lediglich anhand bestimmter
Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.
([X.]a) So weist
etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend (im Falle einer untergeordneten geschäftlichen Mitnutzung dürfte bereits der Tatbestand des §
573 Abs.
2 Nr. 2 [X.]G[X.] greifen -
vgl. LG [X.]erlin, [X.] 1991, 683; [X.]/
[X.], [X.]O Rn.
96
mwN; NK-[X.]G[X.]/[X.], [X.]O; [X.] in [X.]/
43
44

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23 -
Sonnenschein, [X.]O Rn. 44 mwN; [X.]-Futterer/[X.]lank, [X.]O Rn.
59
unter ee) einer ([X.]n oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum
Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] als zum
Tatbestand der [X.] nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.] auf
(so auch [X.], [X.] aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 289).
Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner
durch
Art.
14 Abs. 1 Satz 1 [X.] ebenfalls ge-schützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen ge-schäftlichen Zwecken zu nutzen
(vgl. [X.] 79, 283, 289), sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen.
Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest über-wiegende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine
Eigenbe-darfskündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das [X.] spricht
([X.], [X.]O; MünchKomm[X.]G[X.]/[X.], [X.]O § 573 Rn. 34; [X.]O Rn.
[X.]; [X.], [X.], 635, 636
mwN; [X.], [X.]O S.
274;
[X.], [X.], 609, 617). Im Hinblick auf die bei
der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des §
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] ist es jedoch nicht [X.], dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. [X.] ist dem [X.] in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem [X.]estandsinteresse des Mieters zu geben,
wenn der [X.] verfolgte [X.] von vernünftigen und nachvollziehbaren Grün-den getragen ist
(vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 5.
Oktober 2005 -
VIII ZR 127/05, [X.]O
sowie vorgehend [X.], [X.], 779 ff.)
und dem [X.] bei einem ihm verwehrten [X.]ezug der Mieträume ein nach den [X.] anerkennenswerter
Nachteil entstünde, was bei einer auf nach-vollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens-
und [X.]erufs-45

-
24 -
planung des Vermieters aufgrund
lebensnaher [X.]etrachtung häufig der Fall sein dürfte.
Höhere Anforderungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

([X.]b) Der oben beschriebenen Fallgruppe vergleichbar sind die Fälle, in denen eine gemischte Nutzung überwiegend zur Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit und daneben auch zu Wohnzwecken nicht durch den Vermieter selbst,
sondern durch seinen
Ehegatten oder seinen Lebenspartner
erfolgen soll. Denn die verfassungsrechtlich verbürgte Privatnützigkeit des Eigentums, wonach es dem Eigentümer
ermöglicht werden soll, sein Leben nach eigenen, selbstver-antwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten ([X.] 46, 325, 334; 79, 292, 303 f.), ist -
wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] zeigt -
nicht auf die Person des Vermieters beschränkt, sondern umfasst auch nahe [X.]. In den Fällen, in denen keine reine Wohnnutzung, sondern vorrangig eine ([X.] oder gewerbliche Nutzung angestrebt ist, ist zwar eine Ausdehnung der Nutzungsberechtigten auf den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] be-schriebenen Kreis privilegierten Dritter im Hinblick auf die [X.]edeutung des Wohnraums
für den Mieter nicht gerechtfertigt. Jedoch hat zumindest im Falle einer ehelichen Lebensgemeinschaft oder einer (eingetragenen) Lebenspart-nerschaft eine Ausnahme zu gelten. Denn Ehegatten und
Lebenspartner sind einander zur gegenseitigen Unterstützung, auch bei der Wahl und Ausübung einer Erwerbstätigkeit (vgl. §
1353 Abs. 1 Satz 2, §
1356 Abs. 2 [X.]G[X.]; §
2 LPartG), sowie dazu verpflichtet, durch ihre Arbeit und mit ihrem Vermögen die eheliche oder partnerschaftliche Lebensgemeinschaft angemessen zu unterhal-ten (§ 1360 [X.]G[X.]; § 5 LPartG).
(ccc)
Dagegen weisen die Fälle, in denen eine vermietete Wohnung aus-schließlich zu ([X.]n oder gewerblichen Zwecken genutzt werden soll,
eine größere Nähe zu dem Tatbestand der [X.] (§
573 46
47

-
25 -
Abs.
2 Nr. 3 [X.]G[X.]) auf, weswegen
es angesichts des Umstands, dass der [X.] allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Le-bensmittelpunkt verdrängt werden soll, weitere Umstände hinzutreten müssen, um den [X.] den Vorzug geben zu können
(anders noch [X.] vom 26. September 2012 -
[X.], [X.]O Rn. 14 ff.). Dabei be-gründet
-
ebenso wenig wie bei der [X.] (vgl. hierzu
[X.] 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) -
nicht bereits jeder aus dem [X.] des Mietverhältnis dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung. Vielmehr muss der
Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der allerdings nicht unbedingt den Grad von erheblichen [X.]eeinträchtigungen
im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.] erreichen muss.
Solche, vom Vermieter konkret und nachvollziehbar darzulegende (und im Streitfall zu beweisende) Gründe können je nach Fallgestaltung etwa darin bestehen, dass eine Ausübung der geschäftlichen Tätigkeit durch den [X.] oder seinen Ehegatten/Lebenspartner in anderen (angemieteten oder eige-nen) Räumen aufgrund dort zu zahlender
hoher Gewerberaummieten
oder dort zu [X.] größerer Aufwendungen (etwa Umbaumaßnahmen) nicht rentabel erscheint. Aber auch der auf der konkreten Lebensgestaltung des Vermieters und/oder
seines Ehegatten/Lebenspartner beruhende Wunsch, die
(frei-)beruf-liche oder gewerbliche Tätigkeit eng mit dem
privaten Lebensbereich
zu verbin-den und daher eine ([X.] oder gewerbliche Tätigkeit in [X.] auszuüben, die im selben (oder gegebenenfalls auch in einem nahegelege-nen) Anwesen wie die von ihm/ihnen genutzte Wohnung gelegen sind (etwa, weil Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen sind
[vgl.
auch
[X.], [X.]O
S. 639], weil gesundheitliche Einschränkungen bestehen [ähn-lich [X.], [X.] [X.]O S.
276]
oder weil nach dem persönlichen [X.] 48

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26 -
des Vermieters und seines Ehegatten/Lebenspartners aus sonstigen Gründen nur ein eng bemessenes Zeitfenster für eine geschäftliche Tätigkeit zur Verfü-gung steht),
kann gegebenenfalls
dazu führen, dass dem [X.] der Vorrang vor dem [X.]estandsinteresse des Mieters gebührt
(vgl.
auch [X.]lank, [X.], 47, 49).

(cc) Im Rahmen der Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härterege-lung des
§ 574 [X.]G[X.] (früher § 556a [X.]G[X.] aF)
zu beachten, dass die besonderen
[X.]elange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen [X.]elange im Rah-men der [X.]eurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Dies gilt nicht nur für die typisierten Regeltatbestände des §
573 Abs. 2 [X.]G[X.] (vgl. Senatsbeschluss [[X.]] vom 20.
Januar 1988
-
VIII [X.] 4/87, [X.]O [X.] f.
[zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 [X.]G[X.] aF]), sondern auch für den generalklauselartigen [X.] des §
573 Abs.
1 Satz 1 [X.]G[X.]
(vgl. [X.]egründung des [X.] zum [X.], [X.]T-Drucks. VI/1549, S. 8; [X.] 79, 292, 303
[zu § 564b Abs. 1 [X.]G[X.] aF]; Senatsurteil vom 26. September 2012 -
[X.], [X.]O Rn. 18).
[X.]ei der nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] gebotenen Interessenabwägung der [X.] [X.]elange sind daher auf Seiten des Mieters -
anders als bei den [X.]interessen, die vollständig einzufließen haben (vgl. [X.], [X.]O S. 638)
-
(nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden [X.]elange
in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die [X.] und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den un-beträchtlichen Kosten und anderen erheblichen
Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (vgl. [X.]T-Drucks. 7/2011, [X.]; [X.] 68, 361, 370).
Im Falle eines Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung hat daran anschließend eine weitere, nun auch die [X.]

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27 -
duelle Situation des Mieters einbeziehende,
umfassende Abwägung der im Ein-zelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden.

dd)
Gemessen an den vorstehend aufgeführten Maßstäben ist entgegen der Auffassung des [X.]erufungsgerichts ein berechtigtes Interesse der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] an der [X.]eendigung des mit dem [X.]eklag-ten bestehenden Wohnraummietverhältnisses nicht anzuerkennen.

Zwar obliegt es -
wie eingangs unter [X.] ausgeführt -
in erster Linie dem Tatrichter, unter [X.]ewertung und Gewichtung aller für die jeweilige [X.]eurtei-lung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]G[X.] besteht. Es ist jedoch un-schädlich, dass das [X.]erufungsurteil eine solche Abwägung vermissen
lässt. Denn der
Senat kann nach Lage des Falles die Interessenabwägung selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erfor-derlich sind (vgl. [X.]GH, Urteile vom 16. Januar 2008 -
VIII
ZR 222/06, [X.], 1216 Rn. 15; vom 11. März 2008 -
VI [X.], NJW-RR 2008, 913 Rn.
17; vom 17. November 2009 -
VI [X.], [X.], 760 Rn. 21).
Der im [X.] aufgeführte Wunsch der Klägerin, die ver-mietete Zweizimmerwohnung ihrem Ehemann, der im Vorderhaus desselben Gesamtareals
ein [X.]eratungsunternehmen betreibe, zur Einrichtung eines weite-ren Arbeitsplatzes und eines
Aktenarchivs
zu überlassen, ist nicht der Vorzug vor dem [X.]estandsinteresse des [X.]eklagten zu geben. Die Mietwohnung soll [X.] für gewerbliche Zwecke genutzt werden und nicht auch zu Wohnzwecken dienen, so dass der [X.] eine größere Nähe zur Verwertungskün-digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.] als zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr.
2 [X.]G[X.] aufweist. Daher ist für ein berechtigtes Interesse an der [X.]eendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass die Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Ge-50
51
52

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28 -
wicht darstellt, auch wenn dieser nicht unbedingt den Grad von erheblichen Einbußen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]G[X.] erreichen muss.
Ein solcher Nachteil von einigem Gewicht ist vorliegend nicht einmal im Ansatz zu erkennen. Die Mieträume werden nach der Darstellung der Klägerin nicht zur Aufnahme oder Fortsetzung einer ([X.]n oder gewerblichen Tätigkeit benötigt, sondern allein zur räumlichen Erweiterung eines
[X.]eratungs-unternehmens. Diese Fallgestaltung kann von vornherein nicht ohne Weiteres mit den erstgenannten Sachverhalten gleichgesetzt werden (ähnlich NK-[X.]G[X.]/
[X.], [X.]O Rn.
95). Nachteile von einigem Gewicht kommen
bei einer geplanten [X.]etriebserweiterung grundsätzlich
nur dann in [X.]etracht, wenn der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner hierauf -
wenn auch nicht unbedingt drin-gend
-
angewiesen ist. Diese
Voraussetzungen sind
vorliegend nicht gegeben.
Das Erfordernis einer räumlichen Ausdehnung des [X.]eratungsunternehmens
wird damit begründet, die bisher
genutzten Räume seien mit an bis an die [X.] reichenden, überfüllten Aktenregalen überfrachtet. Es ist nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch eine Auslage-rung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gele-gene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde
und sie deswegen auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären. Dies gilt selbst unter [X.]erücksichtigung der vom Ehemann der Klägerin in seiner -
im angefochtenen Urteil mit in [X.]ezug genommenen -
Zeugenvernehmung angegebenen zusätzlichen Einzelheiten. Ausweislich seiner [X.]ekundungen soll die an den [X.]eklagten vermietete Zwei-zimmerwohnung zu Aktenlagerungszwecken und zur Schaffung eines Platzes zur Akteneinsicht verwendet werden mit der Folge, dass in den bisherigen [X.]ü-roräumen ein weiterer Arbeitsplatz für die dort betriebenen zwei [X.]eratungsun-ternehmen, von denen er eines allein und das zweite gemeinsam mit zwei Part-53

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29 -
nern leite, geschaffen werden könne. Die Notwendigkeit dieser Maßnahmen hat er damit begründet, die Akten könnten deswegen nicht in weiter entfernt gele-gene Räume ausgelagert werden, weil immer wieder auf die Akten zugegriffen werden
müsse, auch wenn sie bereits 30 Jahre alt seien. Die von der Klägerin und ihrem Ehemann angeführten Gründe rechtfertigen es nicht, den [X.]eklagten aus seinem persönlichen Lebensmittelpunkt zu verdrängen.
[X.]
Dr. Hessel
Dr. [X.]

Dr. [X.]
Dr. [X.]ünger
ist wegen Urlaubs

verhindert,
seine Unterschrift

beizufügen.

[X.]

Karlsruhe, 3. April 2017

Vorinstanzen:
AG [X.]erlin-[X.]harlottenburg, Entscheidung vom 19.01.2015 -
211 [X.] 381/13 -

LG [X.]erlin, Entscheidung vom 13.01.2016 -
18 [X.]/15 -