Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24. Februar 1985 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 166 m

Zweck der Gesellschaft sind nach § 2 des Gesellschaftsvertrags einerseits die Instandsetzung, die Modernisierung und der Ausbau des Anwesens und zum anderen seine Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in Wohnungseigentum. Ab dem [X.] begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens. Dieses wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ein Teil der Wohnungen wurde verkauft, der Rest verblieb im Eigentum der Klägerin. Die Wohnung der Beklagten ist als einzige noch nicht saniert.

Ebenfalls im [X.] schied einer der vier Gründungsgesellschafter aus; an seine Stelle trat ein neuer Gesellschafter. Seitdem ist der [X.] unverändert geblieben. [X.] Beziehungen bestehen zwischen den Gesellschaftern nicht.

Mit Schreiben vom 30. September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 3. Juni 2014 mit der Begründung, die Tochter eines ihrer (Gründungs-)Gesellschafter benötige die Wohnung für sich und ihre Familie. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen.

Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Fünfzimmerwohnung gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass es die Klägerin unterlassen habe, den Beklagten die Anmietung einer im Erdgeschoss desselben Anwesens gelegenen, seit April 2014 leerstehenden Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 76 m

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht ([X.], [X.], 39) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die auf den Eigenbedarf der Tochter eines [X.]ers der Klägerin gestützte Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam. Die Klägerin als [X.] (GbR) könne zugunsten ihrer [X.]er und deren Angehörigen keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] geltend machen. Eine solche "Zurechnung" des Eigenbedarfs der [X.]er sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der [X.] nach § 577a Abs. 1a [X.] zugrunde liege, nicht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von [X.] durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren.

Mit dieser rechtlichen Beurteilung weiche die Berufungskammer von der Rechtsprechung des [X.] ab. Dieser billige einer [X.] im Hinblick darauf, dass es häufig nur vom Zufall abhänge, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter die Wohnung als Miteigentümergemeinschaft oder als [X.] zur Nutzung anbiete, aus Gründen der Gleichstellung der beiden Formen von [X.] die Befugnis zu, ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines ihrer [X.]er zu kündigen.

Die der höchstrichterlichen Rechtsprechung zugrunde liegende Prämisse der Vergleichbarkeit einer [X.] und einer einfachen [X.] überzeuge schon im Hinblick auf die in der Rechtswissenschaft und -praxis vollzogene rechtliche Verselbständigung der [X.] gegenüber ihren [X.]ern nicht. Zudem gehe sie - insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten - an der Rechtswirklichkeit vorbei. Die beiden Gestaltungsformen seien mit Blick auf den durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] vermittelten Bestands- und Kündigungsschutz nicht vergleichbar. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bleibe es nicht dem Zufall überlassen, ob mehrere Personen ein Objekt als Miteigentümer oder als [X.] erwürben. Persönlich verbundene Vermieter erwürben und verwalteten ein Objekt regelmäßig als einfache [X.], während sich auf geschäftliche Kontakte gründende [X.] aufgrund organisatorischer und steuerlicher Vorteile bewusst für die Rechtsform der [X.] entschieden.

[X.]en des bürgerlichen Rechts seien von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet, in der Regel klar auf Amortisation und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet und entfalteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von [X.], das sich im Streitfall auch realisiert habe. Für eine Änderung des [X.] genüge in der Regel ein Beschluss; [X.] bestünden nur im eingeschränkten Maß (§ 47 Abs. 2 GBO). Nur bei gewissenhafter Beachtung dieser Vorschrift sei für den Mieter erkennbar, wer hinter der [X.] stehe. Demgegenüber seien einfache [X.] für den Mieter überschaubar und berechenbar, da Änderungen der Eintragung im Grundbuch bedürften. Zudem seien sie mit Blick auf die in der Regel bestehende persönliche Verbundenheit der Miteigentümer und den bei etwaigen Veränderungen anf[X.]den erheblichen bürokratischen Aufwand in ihrem Bestand "statischer".

Die Rechtsform der [X.] werde von Investoren insbesondere bei dem als [X.] Modell bezeichneten Vorgehen (Erwerb eines Mietshauses, Eintritt in die Mietverträge, Sanierung, Kündigung wegen Eigenbedarfs der [X.]er vor oder nach der Sanierung, Auseinandersetzung der [X.] durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen, Begründung von Wohnungseigentum, gewinnbringende Veräußerung der Wohnungen) gewählt. Auch im vorliegenden Fall bestätige sich der mit einer auf Vermieterseite bestehenden [X.] einhergehende Verdrängungsprozess zu Lasten der [X.]. Zwar sei der [X.]erbestand mit nur vier Mitgliedern überschaubar und seit Gründung der [X.] - bei nur einem [X.]erwechsel - nahezu unverändert geblieben. Jedoch sei der [X.]szweck der nicht personalistisch geprägten Klägerin hier ebenfalls auf eine Sanierung des Grundstücks, auf eine Aufteilung in Wohnungseigentum und auf einen schrittweisen Verkauf der Wohnungen mit größtmöglicher Gewinnspanne gerichtet.

Im Hinblick auf das bei einer [X.] bestehende erhöhte Verdrängungsrisiko zu Lasten der [X.] und den Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] sei nicht nur juristischen Personen, sondern auch Personengesellschaften im Einklang mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum generell die Möglichkeit zu versagen, sich zugunsten ihrer [X.]er auf Eigenbedarf zu berufen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für [X.]en mit personalistischem Einschlag eine Ausnahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können der von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2013 nicht ihre Wirksamkeit abgesprochen und ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 [X.]) nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht meint, findet die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] entsprechende Anwendung, wenn auf Vermieterseite eine (Außen-)[X.] beteiligt ist.

1. Der [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] ist nach seinem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-)[X.] nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht direkt anwendbar ist ([X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], NJW 2007, 2845 Rn. 18; vgl. auch [X.]/[X.], 7. Aufl., § 573 Rn. 67; [X.]-Futterer/[X.], Mietrecht, 12. Aufl., § 573 [X.] Rn. 48; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S. 752, 755).

2. Entgegen einer im Schrifttum verbreiteten Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, ist dieser [X.] jedoch in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine (Außen-)[X.] auftritt.

a) Zwar kann sich eine juristische Person nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushaltsangehörige zu benötigen (st. Rspr.; vgl. [X.]surteile vom 16. Juli 2008 - [X.], NJW 2008, 3361 Rn. 12; vom 10. September 2003 - [X.], NJW-RR 2004, 12 unter [X.]). Eine (Außen-)[X.] ist aber nicht als juristische Person zu qualifizieren ([X.], Urteile vom 29. Januar 2001 - [X.], [X.]Z 146, 341, 343, 347; vom 23. Oktober 2001 - [X.], [X.]Z 149, 80, 84; vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO Rn. 14; vom 27. November 2009 - [X.] 17/09, juris Rn. 15; vom 19. November 2013 - [X.], juris Rn. 25), sondern stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar (vgl. auch § 14 Abs. 2 [X.]).

aa) Ihr kommt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu, so dass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die [X.] verbundenen [X.]er, sondern die [X.] selbst als ein von den [X.]ern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die [X.] betreffenden Rechte und Pflichten ist (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 29. Januar 2001 - [X.], aaO, S. 347; vom 5. März 2008 - [X.], [X.]Z 175, 374, 379; vom 19. November 2013 - [X.], aaO).

bb) Diese Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)[X.] macht sie, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, aber nicht zu einem gegenüber ihren [X.]ern völlig verselbständigten Rechtssubjekt ([X.], Urteil vom 19. November 2013 - [X.], aaO Rn. 26). Diesem grundlegenden Unterschied messen diejenigen Stimmen in der Literatur, die aus der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)[X.] eine Gleichstellung mit einer juristischen Person ableiten wollen ([X.]/[X.], Stand August 2016, § 573 Rn. 44; [X.] in Festschrift [X.], 2009, [X.], 487 f.; [X.], [X.], 554, 555; Wedemann, [X.] 2011, 533, 535; [X.], [X.], 609, 620; ähnlich [X.]/Lützenkirchen, [X.], 14. Aufl., § 573 Rn. 34; [X.], [X.], 289, 298), nicht die ihm zukommende Bedeutung zu. Denn der Umstand, dass die [X.] selbst nun Teilrechtsfähigkeit besitzt, zwingt im Hinblick darauf, dass hierdurch - anders als bei einer juristischen Person - eine vollständige Abkopplung von ihren Mitgliedern nicht vollzogen worden ist, nicht zu dem Schluss, die Interessen der Personenmehrheit, die diese [X.] bildet, seien im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich völlig unbeachtlich (so auch [X.], [X.], 409, 412; [X.], [X.], 465, 468; Börstinghaus, [X.] 2002, 929, 930; [X.], [X.], 153, 165 f.; [X.], NJW 2007, 2847; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S. 792, 798 f.; ähnlich auch [X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 [X.] Rn. 37; offen gelassen in [X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO).

b) Umgekehrt reicht der Umstand, dass die (Außen-)[X.] nicht die Rechtsstellung einer juristischen Person aufweist, für sich genommen noch nicht aus, sie im Rahmen des [X.]s des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] einer auf Vermieterseite auftretenden Mehrheit natürlicher Personen gleichzustellen (vgl. auch [X.], [X.], 769, 771). Weiter zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] nicht zum Ziel hatte, die bis dahin einer [X.] zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Vielmehr hat die höchstrichterliche Rechtsprechung der (Außen-)[X.] deswegen Teilrechtsfähigkeit zugesprochen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 [X.]) gewollte rechtliche Absonderung des [X.]svermögens vom Privatvermögen der [X.]er" zu schaffen ([X.], Urteil vom 29. Januar 2001 - [X.], aaO, [X.]). Es sollte also lediglich die Zuordnung des [X.]svermögens verändert werden (vgl. [X.], Beschluss vom 16. Mai 2013 - [X.] 198/12, [X.]Z 197, 262 Rn. 8).

Vor diesem Hintergrund hat die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] zwar zur Konsequenz, dass anstelle ihrer Mitglieder nunmehr die [X.] selbst Vertragspartnerin und damit Vermieterin ist ([X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO Rn. 11; vgl. auch [X.], Urteile vom 23. Oktober 2001 - [X.], aaO; vom 27. November 2009 - [X.] 17/09, aaO), so dass der - auf natürliche Personen zugeschnittene - [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht direkt Anwendung findet. Dagegen gibt die Entscheidung des [X.] zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] nichts dafür her, dass nunmehr bezüglich der Frage, ob eine (Außen-)[X.] Eigenbedarf ihrer Mitglieder (oder deren Angehörigen) geltend machen kann, eine von der früheren Rechtslage abweichende Bewertung angezeigt ist, so dass auch eine entsprechende Anwendung des [X.]s des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] ausgeschlossen wäre. Auch der Regelungszweck der genannten Kündigungsvorschrift steht einer solchen Analogie nicht entgegen.

aa) Vor der mit Urteil vom 29. Januar 2001 ([X.], [X.]Z 146, 341) erfolgten Einführung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)[X.] stand nicht ernsthaft in Frage, dass sich die [X.] verbundenen [X.]er, die mangels eigener Rechtsfähigkeit der [X.] die [X.] einnahmen, gemäß dem damals noch geltenden § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF auf den Eigenbedarf eines [X.]ers berufen konnten ([X.], NJW 1990, 3278; [X.], [X.] 1997, 240; [X.] 1988, 201 ff.; [X.]/[X.], [X.], 59. Aufl., § 564b Rn. 44; [X.]/[X.], [X.], 60. Aufl., § 564b [X.] Rn. 44; [X.]/Sonnenschein, [X.], [X.]. 1997, § 564b Rn. 66; [X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 7. Aufl., § 564b Rn. 39; [X.]-Futterer/[X.], Mietrecht, 7. Aufl., § 564b [X.] Rn. 47; [X.]/Börstinghaus, Miete, 1. Aufl., § 564b [X.] Rn. 35; [X.]/[X.], [X.], Stand: Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; [X.], Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564b [X.] Rn. 59; Bub/[X.]/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. [X.] [für die Personenhandelsgesellschaft]; wohl auch [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. [X.] [aA nur für Personenhandelsgesellschaften]). Der [X.] des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF ist durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 ([X.]l. I [X.]149) mit rein redaktionellen Änderungen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] übernommen worden (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Inhalt und Regelungszweck der beiden Vorschriften entsprechen sich damit.

bb) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] hat zwar - wie bereits ausgeführt - zur Folge, dass an die Stelle einer Mehrheit von natürlichen Personen nun die [X.] selbst als Vermieterin tritt ([X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO), so dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] (bzw. die Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF) nicht mehr direkt Anwendung findet. Dagegen lässt sich aus der allein auf gesellschaftsrechtliche, nicht aber auf mietrechtliche Erwägungen gestützten Rechtsprechungsänderung nicht entnehmen, dass nunmehr eine (Außen-)[X.] unter keinem rechtlich denkbaren Gesichtspunkt mehr zur Geltendmachung eines Eigenbedarfs der [X.]er berechtigt sein sollte, also für eine analoge Anwendung des - der Vorgängerregelung in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF inhaltlich entsprechenden - § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] kein Raum wäre.

cc) Ebenso wenig sprechen die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen (vgl. auch [X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO Rn. 17 unter Hinweis auf [X.]/[X.], 4. Aufl., § 573 Rn. 67) gegen eine entsprechende Anwendung dieser Kündigungsvorschrift. Das Berufungsgericht vermengt den Regelungszweck des [X.]s des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF) mit der Zielsetzung der [X.] in § 577a [X.] (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 - 4 [X.] aF). Soweit es weiter unter Berufung auf die "überwiegende Auffassung im Schrifttum" anführt, einer [X.] sei eine Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines [X.]ers generell zu versagen, vermag es keine sachlich überzeugenden Gründe dafür anzuführen, weshalb zwar - vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] - von der vorherrschenden Literaturmeinung auch bei größeren [X.]en des bürgerlichen Rechts sämtlichen Mitgliedern eine Eigenbedarfskündigung uneingeschränkt zugebilligt wurde, nun jedoch der neuerdings teilrechtsfähigen (Außen-)[X.] die Berufung auf einen Eigenbedarf ihrer [X.]er verwehrt sein soll.

(1) Die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen (vgl. auch [X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO unter Hinweis auf [X.]/[X.], 4. Aufl., § 573 Rn. 67; [X.], aaO), findet bereits keine Stütze in den Gesetzesmaterialien. Die Kündigungsregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] hat mit rein redaktionellen Änderungen den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF (BT-Drucks. 14/4553, [X.]) übernommen, der durch das [X.] vom 18. Dezember 1974 ([X.]l. I S. 3603) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt worden ist. Die Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF geht ihrerseits auf die inhaltlich identische Regelung des Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (WKSchG, [X.]l. I [X.]839) zurück (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; vgl. [X.]sbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.], [X.]Z 103, 91, 98).

(a) Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b [X.] aF und des § 573 [X.] machen das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Vorliegen eines berechtigten Interesses abhängig und führen jeweils in Absatz 2 Regeltatbestände auf, bei denen ein solches Interesse anzunehmen ist. Der Zweck der genannten Kündigungsregelungen besteht darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen (Begründung der Regierungsvorlage, BT-Drucks. 7/2011, [X.]; Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 [X.]; BVerf[X.] 68, 361, 371; 79, 292, 302; [X.]sbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.], aaO, [X.], 98 [jeweils zu § 564b [X.] aF]; [X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO Rn. 20 [zu § 573 [X.]]), andererseits aber dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können (Bericht über die 90. Sitzung des [X.] vom 20. Januar 1971, S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte [zum WKSchG]; [X.]sbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.], aaO, [X.] f. [zu § 564b [X.] aF]). Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b [X.] aF und die ihnen inhaltlich entsprechende aktuell geltende Regelung des § 573 [X.] sollen letztlich der Herstellung eines gerechten Interessensausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien dienen (Bericht über die 90. Sitzung des [X.] vom 20. Januar 1971, S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte; [X.]sbeschluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 - [X.], aaO) und bringen damit die beiderseitigen Interessen in einen mit der Verfassung in Einklang stehenden Ausgleich (BVerf[X.] 68, 361, 371; 79, 292, 303 [jeweils zu § 564b [X.] aF]; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 64 [zu § 573 [X.]]).

(b) Die Gesetzesmaterialien geben über diesen allgemein mit den genannten Kündigungsvorschriften im [X.] Mietrecht verfolgten Sinn und Zweck hinaus keinen Aufschluss über den mit dem [X.] des Eigenbedarfs (Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG; § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) verbundenen Regelungszweck. So begnügen sich die Gesetzesbegründung zum WKSchG und die dazu abgegebene Stellungnahme des Rechtsausschusses mit dem knappen Hinweis "Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 wird als berechtigtes Interesse weiter ein Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen anerkannt" (BT-Drucks. VI/1549, S. 8), wobei der ebenfalls in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG berücksichtigte Eigenbedarf der zum Hausstand des Vermieters gehörenden Personen in diesem Hinweis noch nicht einmal erwähnt wird. Die Gesetzesbegründungen zu den nachfolgenden Gesetzesvorhaben beschränken sich auf eine Verweisung auf die jeweilige Vorgängerregelung (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; 14/5443, [X.]). Aus den Gesetzesmaterialien zu den genannten Regelungen lässt sich daher nicht entnehmen, dass der privilegierte Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, für den Mieter zahlenmäßig überschaubar sein muss. Auch im Wortlaut dieser Vorschriften ist eine entsprechende Einschränkung nicht enthalten.

(c) Soweit das Berufungsgericht gleichwohl die Auffassung vertritt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] liege der Schutzzweck zugrunde, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von [X.] durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren, übersieht es, dass ausweislich der Gesetzesmaterialien dieser Regelungszweck nicht dem [X.] selbst anhaftet, sondern lediglich der im Falle des Erwerbs von nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelter Mietwohnungen eingreifenden [X.] des § 577a [X.], die zunächst in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 WkSchG und später in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis 4 [X.] aF enthalten war (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; BT-Drucks. 14/4553, [X.]; vgl. auch [X.]sbeschluss [[X.]] vom 6. Juli 1994 - [X.] 2/94, [X.]Z 126, 357, 364). Diesen - einen bestimmten Sonderfall betreffenden - Bestimmungen liegt die Erwägung zugrunde, dass gerade der Erwerb von Mietwohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind, regelmäßig zur Befriedigung eigenen [X.] erfolgt und der erstrebte Bestandsschutz für den Mieter hier besonders gefährdet ist (Schriftlicher Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. VI/2421, S. 3; [X.]sbeschluss [[X.]] vom 6. Juli 1994 - [X.] 2/94, aaO, [X.] mwN [jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 [X.] aF]; vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, [X.]6, 26 [zu § 577a [X.]]). Aus diesen Regelungen über die [X.] lässt sich aber nicht ableiten, dass der [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nur einem (konkret) überschaubaren Personenkreis offen stehen soll. Denn sie sind nach ihrem Normzweck auf den Schutz des Mieters vor einer unabhängig von der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Eigenbedarfslage gerade nicht zugeschnitten (vgl. [X.]sbeschluss [[X.]] vom 6. Juli 1994 - [X.] 2/94, aaO mwN [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 [X.] aF]; Urteil vom 16. Juli 2009 - [X.], [X.], 2738 Rn. 19 [zu § 577a [X.]]). Soweit in dem [X.]surteil vom 27. Juni 2007 ([X.], aaO Rn. 17) etwas anderes anklingt, hält der [X.] hieran nicht fest.

(2) Unabhängig davon lässt das Berufungsgericht außer [X.], dass sich durch die Befugnis einer teilrechtsfähigen (Außen-)[X.], sich auf den Eigenbedarf eines [X.]ers zu berufen, für den Mieter keine im Vergleich zum Rechtszustand vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit eines solchen [X.]verbunds weniger überschaubare Lage ergibt. Denn der [X.]erbestand und damit die Anzahl und die Identität der Personen, die eine Eigenbedarfssituation auslösen können, bleiben durch die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] unberührt. Geändert hat sich allein die [X.]. Während vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] alle [X.]er in ihrer Eigenschaft als Vermieter den Eigenbedarf eines von ihnen geltend machen konnten, ist es nun die [X.] selbst, die sich auf den Eigenbedarf eines [X.]ers beruft.

Ein solcher Eigenbedarf lässt sich zwar nicht mehr unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] stützen, weil eine teilrechtsfähige (Außen-)[X.] keinen Wohnbedarf und auch keine Angehörigen hat (vgl. [X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO Rn. 18). Da sich durch eine Berufung der [X.] auf einen Eigenbedarf ihrer [X.]er oder derer Angehörigen jedoch die bisherige Rechtslage, insbesondere das Verdrängungsrisiko, nicht zu Lasten des Mieters geändert hat, liegt eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nahe. Diesen Weg hat der [X.] letztlich mit Urteil vom 27. Juni 2007 ([X.], aaO Rn. 15 ff., 18) beschritten, indem er der (Außen-)[X.] einen Eigenbedarf ihrer [X.]er als natürliche Personen "zurechnet" ([X.]/[X.], 7. Aufl., § 573 Rn. 67; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S. 792, 799; vgl. auch [X.], aaO; soweit vereinzelt eine Zurechnungsnorm vermisst wird [[X.], [X.], 609, 615 mwN], wird verkannt, dass der Begriff "Zurechnung" hierbei in dem schon zuvor von [X.], [X.], 409, 412 zugrunde gelegten wertenden Verständnis und nicht im rechtstechnischen Sinne verwendet wurde).

Auch die überwiegende Meinung im Schrifttum hat zum damaligen Zeitpunkt - was in Anbetracht der an sich unverändert gebliebenen Interessenlage nahe liegt - die Auffassung vertreten, dass eine (Außen-)[X.] ein Mietverhältnis wegen eines auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] gestützten Eigenbedarfs eines [X.]ers kündigen könne (vgl. etwa [X.]/[X.], [X.], 66. Aufl., § 573 Rn. 26; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2003, § 573 Rn. 57; [X.]. 2006, § 573 Rn. 70; [X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 8. Aufl., § 573 Rn. 37; [X.]/[X.], 4. Aufl., § 573 Rn. 67 [Ausnahme Publikumsgesellschaft]; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573 Rn. 65; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 1. Aufl., § 573 Rn. 27; BeckOK-[X.]/[X.], Stand März 2006, § 573 Rn. 39; [X.]/[X.], Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27; [X.]-Futterer/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rn. 47 [[X.]., § 573 [X.] Rn. 46]; [X.], aaO; [X.], [X.], 465, 468; [X.], [X.], 153, 165 f.; vgl. auch OLG Köln [X.], 465, 466; differenzierend Harke, [X.], 405, 407 f.).

c) Die Voraussetzungen für eine danach nicht grundsätzlich ausgeschlossene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] sind erfüllt.

aa) Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen [X.] gekommen (st. Rspr.; siehe nur [X.], Urteile vom 16. Juli 2003 - [X.], [X.]Z 155, 380, 389 f.; vom 17. November 2009 - [X.], [X.]Z 183, 169 Rn. 23; vom 21. Januar 2010 - [X.], [X.]Z 184, 101 Rn. 32; jeweils mwN; vom 4. Dezember 2014 - [X.], NJW 2015, 1176 Rn. 9; vom 20. Juni 2016 - [X.] ([X.]) 56/15, juris Rn. 18; Beschlüsse vom 25. August 2015 - [X.], [X.], 1253 Rn. 19; vom 14. Juni 2016 - [X.], [X.], 514 Rn. 10; jeweils mwN). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben ([X.], Urteile vom 16. Juli 2003 - [X.], aaO S. 390; vom 17. November 2009 - [X.], aaO; vom 21. Januar 2010 - [X.], aaO; vom 20. Juni 2016 - [X.] ([X.]) 56/15, aaO; Beschluss vom 14. Juni 2016 - [X.], aaO).

bb) So liegen die Dinge bei genauer Betrachtung im Falle des Eigenbedarfs eines Mitglieds einer (Außen-)[X.] oder seiner Angehörigen.

(1) Infolge der durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit Urteil vom 29. Januar 2001 ([X.], [X.]Z 146, 341) vollzogenen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] ist eine bislang nicht vorhandene Regelungslücke entstanden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt waren sämtliche Mitglieder einer solchen [X.] als natürliche Personen Vermieter, so dass die zu diesem Zeitpunkt noch maßgebliche Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF direkt Anwendung fand. Mit der Nachfolgeregelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] sollte ausweislich der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Die vom 9. November 2000 datierende Gesetzesbegründung konnte dabei noch nicht berücksichtigen, dass die bislang als Mehrheit natürlicher Personen von dem [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] erfassten Mitglieder einer [X.] aufgrund der kurze Zeit später erfolgten Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht mehr Träger der Rechte und Pflichten der (Außen-)[X.] sein würden, sondern nunmehr diese selbst Zuordnungssubjekt sein sollte. Auch im Verlauf des weiteren Gesetzgebungsverfahrens - das Gesetz trat zum 1. September 2001 in [X.] - hat dieser Umstand keine Beachtung erfahren. Da die rechtlichen Entwicklungen bezüglich der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] im Verlauf des auf die Reform des Mietrechts fokussierten Gesetzgebungsverfahrens außer Betracht geblieben sind, ist unbemerkt eine Regelungslücke entstanden.

Dem Gesetzesentwurf und den anschließenden Beratungen der beteiligten Gremien lag die Vorstellung zugrunde, dass sich bei der Anwendung des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) im Vergleich zu der Vorgängerregelung nichts ändern würde (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Diese Einschätzung traf aber nicht mehr zu, weil infolge der Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit nunmehr die (Außen-)[X.] selbst die [X.] einnimmt, diese aber - anders als ihre [X.]er - keine natürliche Person ist und daher weder einen Wohnbedarf hat noch über Familien- oder Haushaltsangehörige verfügt (vgl. auch [X.], Urteil vom 4. Dezember 2008 - [X.], [X.]Z 179, 102 Rn. 17 [zu einer durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der [X.] im Grundbuchrecht entstandenen Regelungslücke]).

(2) Eine Regelungslücke ist auch nicht deswegen zu verneinen, weil es sich bei dem auf den Wohnbedarf von natürlichen Personen zugeschnittenen [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] lediglich um gesetzlich bestimmte Fälle des Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] handelt und dem Vermieter daher an sich die Möglichkeit verbliebe, die Kündigung eines Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Eigenbedarf eines Mitglieds einer (Außen-)[X.] auf die [X.] in § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu stützen. Denn der generalklauselartige [X.] ist zwar gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 [X.] genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerf[X.] 84, 366, 371 f. [zu § 564b [X.] aF]; [X.]surteile vom 23. Mai 2007 - [X.], NJW-RR 2007, 1460, und [X.], [X.], 459, jeweils Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - [X.], NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 26. September 2012 - [X.], [X.], 225 Rn. 13). Jedoch erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, eine umfassende Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls ([X.]surteil vom 9. Mai 2012 - [X.], aaO Rn. 10). Bei den in § 573 Abs. 2 [X.] aufgeführten Kündigungstatbeständen handelt es sich dagegen um gesetzlich typisierte Fälle des Vorliegens eines die Belange des Mieters überwiegenden berechtigten Interesses des Vermieters ([X.]/[X.], 7. Aufl., § 573 Rn. 34 mwN; vgl. auch [X.]surteil vom 29. April 2009 - [X.], [X.], 2297 Rn. 16 [für die Fälle des § 543 Abs. 2 [X.]]). Soweit deren tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist ohne weitere Abwägung ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] gegeben. Die entstandene Regelungslücke lässt sich daher nicht vollständig durch einen Verweis auf die [X.] schließen.

(3) Die aufgetretene Lücke widerspricht auch dem Regelungsplan des Gesetzgebers.

(a) Der Gesetzesbegründung ist zu entnehmen, dass eine Einschränkung der Reichweite der bisher in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF geregelten Eigenbedarfskündigung nicht beabsichtigt war. Vielmehr klingt dort sogar die Besorgnis an, dass die Rechtsprechung teilweise zu strenge Maßstäbe an das Vorliegen der typisierten Kündigungstatbestände stelle. So heißt es in der Gesetzesbegründung ausdrücklich: "Absatz 2 zählt wie bisher einzelne Kündigungsgründe beispielhaft auf. Die Aufzählung entspricht mit geringen sprachlichen Änderungen inhaltlich dem § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 [X.]. Wenngleich die Rechtsprechung zuweilen im Einzelfall überhöhte Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses stellt, so besteht an der gesetzlichen Regelung selbst jedoch zum Schutz des Mieters im Grundsatz kein Änderungsbedarf" (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Auch im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens wurde ein Bedürfnis zur Beschneidung des Kündigungsrechts im Falle des Eigenbedarfs eines Vermieters oder einer [X.] nicht gesehen. Ausweislich der veröffentlichten Gesetzesmaterialien erfolgte bei keiner der [X.] oder Ausschusserörterungen eine entsprechende Anregung. Es entsprach daher nicht dem Regelungsplan des Gesetzgebers des Mietrechtsreformgesetzes, den Eigenbedarf eines [X.]ers einer (Außen-)[X.] nicht mehr als typisierten Kündigungsgrund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) zuzulassen.

(b) An diesem Umstand hat sich auch in der Folgezeit nichts geändert. Dies hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von [X.] vom 11. März 2013 ([X.]l. I S. 434 - Mietrechtsänderungsgesetz) deutlich gemacht. Wie die Revision zu Recht geltend macht, hat er dadurch die Berechtigung einer (Außen-)[X.], sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf den Eigenbedarf eines [X.]ers zu berufen, nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für einen weniger einschneidenden Weg entschieden. Er verwehrt nun einer [X.] oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 [X.] für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines [X.]ers oder eines Miteigentümers zu kündigen. Zu diesem Zweck hat er die Vorschrift des § 577a [X.] über die Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum um einen Absatz 1a ergänzt. Er hat die in § 577a Abs. 1, 2 [X.] für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 [X.] vorgesehene zeitliche [X.] auch auf die Fälle erstreckt, in denen im Rahmen des sogenannten "[X.] Modells" eine [X.] oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet, stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer [X.]er oder der Miteigentümer kündigt und so die Anwendung der [X.] des § 577a Abs. 1, 2 [X.] umgeht (BT-Drucks. 17/10485, [X.]6). Die [X.] des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] greift ein, wenn vermieteter Wohnraum entweder nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2).

Dass der Gesetzgeber hierdurch implizit die Befugnis einer teilrechtsfähigen (Außen-)[X.], sich auf den Eigenbedarf eines [X.]ers als Kündigungsgrund entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] zu berufen, anerkannt hat, ergibt sich in aller Deutlichkeit aus der Einzelbegründung zu § 577a Abs. 1a [X.]. Ausweislich der dort erfolgten Ausführungen baut die zur Beseitigung der Missstände beim "[X.] Modell" vorgesehene Erstreckung der [X.] des § 577a Abs. 1, 2 [X.] auf der vom [X.] mit Urteil vom 27. Juni 2007 ([X.], aaO Rn. 15 ff.) anerkannten Befugnis der (Außen-)[X.] auf, sich als Vermieterin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf den Eigenbedarf eines [X.]ers zu berufen (BT-Drucks. 17/10485, [X.]). Dementsprechend heißt es in der Gesetzesbegründung weiter, die Einführung des § 577a Abs. 1a [X.] ändere weder etwas daran, dass nach der Rechtsprechung der Eigenbedarf eines [X.]ers der [X.] bürgerlichen Rechts deshalb zuzurechnen sei, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt sei, ihre [X.]er insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen [X.], noch daran, dass mehrere Personen als Vermieter berechtigt seien, bei Eigenbedarf eines von ihnen den Mietvertrag zu kündigen (BT-Drucks. 17/10485, aaO; vgl. auch [X.], [X.]otZ 2012, 555, 560). Der oder die Erwerber seien jedoch nun nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] gehindert, dieses berechtigte Interesse eines [X.]ers oder eines Miteigentümers an einer Kündigung innerhalb der Frist des § 577a Abs. 1 [X.] geltend zu machen (BT-Drucks. 17/10485, aaO).

(4) Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines [X.]ers oder dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen durch die vermietende [X.] ist auch in [X.] wesentlichen Punkten mit den unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] erfassten Kündigungen einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft (sogenannte einfache [X.]) wegen Eigenbedarfs eines Mitglieds der [X.] oder dessen Angehörigen vergleichbar. Die im Schrifttum zwischenzeitlich im Vordringen befindliche Auffassung, die der (Außen-)[X.] infolge ihrer Teilrechtsfähigkeit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer [X.]er oder dessen Angehörigen verwehrt ([X.]-Futterer/[X.], Mietrecht, 12. Aufl., § 573 Rn. 49; [X.]/Lützenkirchen, [X.], 14. Aufl., § 573 Rn. 34; [X.]/[X.], Stand August 2016, § 573 Rn. 44; [X.]-[X.]/[X.], Stand Oktober 2016, § 573 Rn. 58; [X.] in Festschrift Carsten [X.], 2009, [X.], 487 f.; [X.], [X.], 555, 556; [X.], [X.], 146, 147; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S. 752, 755; Wedemann, [X.] 2011, 533, 534 f.; differenzierend [X.]/[X.], 7. Aufl., § 573 [X.] Rn. 67 und Bub/[X.]/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. [X.] [nicht wenn personaler Bezug fehlt]; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S. 792, 799 [nur für [X.]er, nicht für deren Angehörige]; aA [X.]/[X.], [X.], 76. Aufl., § 573 Rn. 26; [X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 [X.] Rn. 37; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2014, § 573 Rn. 76a; BeckOK-[X.]/[X.], Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39), nimmt nicht die Gemeinsamkeiten der genannten Formen von [X.], sondern nur deren Unterschiede in den Blick.

(a) Miteigentümergemeinschaften (§§ 741 ff. [X.]) oder Erbengemeinschaften (§§ 2038 ff. [X.]) sind als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] unmittelbar berechtigt, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder oder deren Angehörigen zu berufen. Denn jedes Mitglied einer solchen [X.] ist Vermieter und kann als natürliche Person über Familien- oder Haushaltsangehörige verfügen. Daraus folgt, dass der Eigenbedarf nicht bei sämtlichen Mitgliedern vorliegen muss, sondern es ausreicht, wenn er bei einem Miteigentümer oder Miterben gegeben ist ([X.]; vgl. [X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO Rn. 19 mwN; [X.]/[X.], aaO, § 573 Rn. 75 mwN; [X.]/[X.], aaO, § 573 Rn. 26; [X.]/[X.], aaO; [X.]-Futterer/[X.], Mietrecht, 12. Aufl., § 573 [X.] Rn. 45; [X.], [X.], 153, 165; [X.], [X.], 609, 615; [X.]/Lützenkirchen, aaO, § 573 Rn. 34; [X.], [X.], 405, 407). Vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] galt entsprechendes auch für eine solche [X.] (vgl. etwa [X.], NJW 1990, 3278; [X.]/[X.], [X.], 59. Aufl., § 564b Rn. 44; [X.]/[X.], [X.], 60. Aufl., § 564b Rn. 44; [X.]/[X.], [X.], Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; [X.]/Sonnenschein, [X.], Bearb. 1997, § 564b Rn. 66; [X.]/[X.], [X.]. 2003, § 573 Rn. 56; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 1. Aufl., § 573 Rn. 27; [X.]/[X.], Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27 mwN; [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 573 Rn. 65; [X.]-Futterer/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 573 [X.] Rn. 44; jeweils mwN; [X.], [X.], 409, 412).

Eine Unterscheidung danach, ob die jeweiligen [X.]en oder [X.]en eine überschaubare Struktur aufweisen oder nicht, wird dabei grundsätzlich nicht vorgenommen. Dabei gibt es bei [X.] eine große Bandbreite von unterschiedlichen Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Anzahl von Mitgliedern oder verflochtene Strukturen aufweisen. Das ist insbesondere bei über mehrere Generationen hinweg fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall, bei denen einzelne Miterben zwischenzeitlich verstorben und von (weiteren) [X.] beerbt worden sind und bei denen der aktuelle Mitgliederbestand nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen ist. Aber auch Miteigentümergemeinschaften sind in ihrem Bestand nicht immer überschaubar. Dies gilt insbesondere bei Investorengemeinschaften, die sich bei umfangreichen oder großangelegten Sanierungsvorhaben zusammenfinden. Auch bei der - damals noch nicht als teilrechtsfähig anerkannten - (Außen-)[X.] waren sehr unterschiedliche Strukturen anzutreffen. Das Spektrum reichte von kleinen Ehegattengesellschaften über [X.]en, bei denen wiederum andere [X.]en des bürgerlichen Rechts Mitglied waren (vgl. [X.], Urteil vom 2. Oktober 1997 - [X.], [X.], 376 unter [X.]), bis hin zu [X.]. Außerdem lässt sich selbst bei einer natürlichen Person als Einzelvermieter in manchen Fällen (etwa große Familie mit mehreren Zweigen) der Kreis der [X.] nicht ohne Weiteres überschauen.

(b) Bereits der Umstand, dass auch die unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] erfassten [X.] in bestimmten Fällen nur schwer durchschaubare Strukturen aufweisen können, zeigt, dass die vom Berufungsgericht angeführte Unüberschaubarkeit des [X.] bestimmter (Außen-)[X.]en des bürgerlichen Rechts kein taugliches Kriterium ist, eine Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] bei einer solchen [X.] abzulehnen. [X.]u kommt, dass dieser Gesichtspunkt vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] auch bei dieser Form der [X.] keinen Hinderungsgrund darstellte, den sämtlich als Vermieter geltenden Mitgliedern der (Außen-)[X.]en des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder im Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF zu erlauben. Die Bandbreite der Strukturen bei einer (Außen-)[X.] hat sich seitdem aber nicht verändert. Dass bei bestimmten (Außen-)[X.]en des bürgerlichen Rechts wegen ihrer großen Mitgliederzahl oder ihrer verflochtenen Strukturen der Kreis der [X.] für den Mieter nicht überschaubar ist, ist keine Folge der Teilrechtsfähigkeit, sondern war auch bereits davor ein Problem, dem sich der Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages mit (Außen-)[X.]en des bürgerlichen Rechts, deren Mitgliederbestand er nicht kannte und der auch wechseln konnte, ausgesetzt sehen konnte.

Soweit das Berufungsgericht anführt, [X.]en des bürgerlichen Rechts seien im Vergleich zu Miteigentümergemeinschaften von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet und entfalteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von [X.], mag dies zwar in manchen Fällen zutreffen. Das Berufungsgericht schreibt aber mit dieser Sichtweise - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] einen Schutzzweck zu, der nicht ihm, sondern allein der [X.] nach § 577a [X.] zukommt (vgl. die Ausführungen oben unter [X.] (1) (c)). Das Vorhandensein einer unüberschaubaren Struktur auf Vermieterseite rechtfertigt es daher nicht, eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] bei einem Eigenbedarf der [X.]er (oder deren Angehörigen) einer teilrechtsfähigen (Außen-)[X.] auszuschließen. Missbrauchsfällen kann mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 [X.] begegnet werden (BeckOK-[X.]/[X.], [X.], Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39).

(c) An der erforderlichen Vergleichbarkeit einer Kündigung durch eine (Außen-)[X.] wegen Eigenbedarfs mit einer entsprechenden Kündigung einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft fehlt es auch nicht aus sonstigen Gründen. Die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] wurde nicht deswegen entwickelt, um die Kündigungsmöglichkeiten der (Außen-)[X.] zu beschneiden, sondern - wie oben unter [X.] ausgeführt - allein deswegen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 [X.]) gewollte rechtliche Absonderung des [X.]svermögens vom Privatvermögen der [X.]er" zu schaffen ([X.], Urteil vom 29. Januar 2001 - [X.], aaO, [X.]). Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] war damit eine Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters nicht beabsichtigt und vom Gesetzgeber auch später nicht gefordert worden.

Insofern hat es seine Berechtigung, dass der [X.] in seiner bisherigen Rechtsprechung eine Gleichbehandlung der (Außen-)[X.] mit den Fällen der [X.] vorgenommen hat ([X.]surteile vom 27. Juni 2007 - [X.], NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - [X.], [X.], 2738 Rn. 13 f.; vom 23. November 2011 - [X.], NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). Soweit der [X.] diese Gleichbehandlung entscheidend darauf gestützt hat, es hinge oft vom Zufall ab, ob eine teilrechtsfähige (Außen-)[X.] oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite gegründet werde ([X.]surteile vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO), hält er an diesem Kriterium, das vom Berufungsgericht und in der Literatur zu Recht Kritik erfahren hat (siehe [X.], [X.], 609, 615; [X.], [X.], 769, 771 f.; zu den Ausnahmen vgl. [X.], [X.], 391, 400; [X.]/[X.], aaO; [X.], aaO; Wedemann, aaO; Armbrüster, [X.], 366, 375; [X.], [X.], 289, 297), nicht mehr fest. Dieses Argument ist weder geeignet noch erforderlich, um die Vergleichbarkeit der Situation eines Eigenbedarfs bei einem [X.]er einer (Außen-)[X.] und einem Mitglied einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft aufzuzeigen. Maßgeblich ist letztlich, dass die angeführten Unterschiede zwischen diesen Arten der [X.] nach dem Normzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] unbeachtlich sind und durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] eine Beschneidung der Kündigungsmöglichkeiten dieser [X.] nicht beabsichtigt war.

(d) Vor diesem Hintergrund ist es nicht gerechtfertigt, eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] im Falle des Eigenbedarfs eines [X.]ers einer (Außen-)[X.] auf kleine [X.]en zu begrenzen, bei denen die [X.]er sich persönlich verbunden sind und bei denen es häufig vom Zufall abhängt, ob nur eine Miteigentumsgemeinschaft besteht oder eine [X.] gegründet wurde (so aber [X.]/[X.], aaO; ähnlich [X.], [X.], 3486). Diese Betrachtungsweise lässt bereits außer [X.], dass auch bei einer unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] erfassten Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft die Berechtigung der [X.], sich auf einen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter abhängt (vgl. [X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO Rn. 16).

Außerdem wäre eine solche Differenzierung der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit abträglich ([X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO; vgl. auch [X.], [X.] für Sonnenschein, 2003, [X.], 461). Lediglich in den Fällen, in denen der [X.]szweck einer (Außen-)[X.] derart prägend ist, dass der personale Bezug der [X.]er zu der [X.] und damit auch deren persönliches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses [X.]szwecks [X.] nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines [X.]ers oder dessen Angehörigen rechnen muss (so bei [X.], insbesondere Fondsgesellschaften), ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] zu verneinen (ähnlich [X.]/[X.], 4. Aufl., § 573 Rn. 67; [X.] NJW 2007, 2847; [X.], [X.], 153, 166; [X.] für Sonnenschein, aaO; Bub/[X.]/Grapentin, aaO Rn. [X.]). Dies folgt aber nicht aus der Unüberschaubarkeit des [X.], sondern daraus, dass die [X.] durch ihren [X.]szweck zum Ausdruck gebracht hat, dass persönliche Bedürfnisse der [X.]er zurückzutreten haben (vgl. auch, wenngleich mit anderer Begründung [fehlende persönliche Verbundenheit] Armbrüster, aaO, [X.] mwN).

(e) Soweit von einzelnen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum schließlich die Auffassung vertreten wird, (Außen-)[X.]en des bürgerlichen Rechts könnten sich zwar analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf den Eigenbedarf eines [X.]ers, jedoch nicht auf den Bedarf der Angehörigen eines [X.]ers berufen ([X.], [X.], 544 [zum alten Recht]; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S. 792, 799 f.), verkennen diese, dass es bei der hier in Rede stehenden analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht darum geht, die [X.]er als Familienangehörige der [X.] zu behandeln. Vielmehr dient die Analogie dazu, (weitgehend) die Rechtslage herzustellen, die vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] bestand und an der die Entscheidung des [X.] vom 29. Januar 2001 ([X.], [X.]Z 146, 341 ff.) nichts ändern wollte.

(f) Schließlich führt die beschriebene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] bei einer (Außen-)[X.] auch nicht zu einem unauflösbaren Wertungswiderspruch zu der Rechtslage bei Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG). Bei solchen [X.]en lehnt der [X.] eine Gleichstellung mit den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] erfassten Fallgestaltungen mit der Begründung ab, die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder einer Offenen Handelsgesellschaft setze regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; auch erfolge die Vermietung einer Wohnung durch eine solche Personenhandelsgesellschaft nicht zufällig, sondern beruhe auf einer bewussten Entscheidung auf Grund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen ([X.]surteil vom 15. Dezember 2010 - [X.], NJW 2011, 993 Rn. 11). Daran ist im Ergebnis, wenn auch nicht in der Begründung festzuhalten. Entscheidend ist letztlich, dass die [X.] - ähnlich wie eine Publikumsgesellschaft des bürgerlichen Rechts - durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich macht, dass der persönliche [X.] eines [X.]ers oder dessen Angehörigen so sehr in den Hintergrund tritt, dass ein Mieter mit einem solchen Bedarf [X.] nicht rechnen muss.

d) Nach alledem kann sich die Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] analog auf einen Eigenbedarf der Tochter ihres (Gründungs-)[X.]ers berufen, dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen ist. Dabei kommt es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen nicht darauf an, dass es sich hierbei um eine einfach strukturierte [X.] mit überschaubarem Bestand bei nur einem [X.]erwechsel seit der Gründung im [X.] handelt. Die beschriebenen Umstände machen lediglich besonders deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin anders als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft zu behandeln. Die Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines [X.]ers oder dessen Angehörigen ist auch nicht im Hinblick auf den [X.]szweck der Klägerin ausgeschlossen. Die [X.]er haben in ihrem [X.]svertrag die Möglichkeit einer Selbstnutzung nicht ausgeschlossen.

3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn auch ein Verstoß gegen eine vom Berufungsgericht bislang offen gelassene Verpflichtung der Klägerin, den Beklagten die wesentlich kleinere Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss zur Anmietung anzubieten, hätte - entgegen der bisherigen [X.]srechtsprechung - nicht die Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 [X.]), sondern [X.]falls Schadensersatzansprüche wegen einer [X.] (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 [X.]) aus dem Mietverhältnis zur Folge.

a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des [X.]s hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will ([X.]surteile vom 9. Juli 2003 - [X.], NJW 2003, 2604 unter [X.], sowie [X.], [X.], 463 unter [X.]; vom 9. November 2005 - [X.], [X.]Z 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - [X.], [X.], 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - [X.], NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - [X.], NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). Diese - auch weiterhin zu bejahende - [X.] beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten ([X.]surteile vom 9. Juli 2003 - [X.], aaO; vom 9. November 2005 - [X.], aaO; vom 13. Oktober 2010 - [X.], aaO). Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entsprechende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist (BVerf[X.] 89, 1, 9; [X.]surteile vom 4. März 2015 - [X.], [X.]Z 204, 216 Rn. 14; vom 9. Juli 2003 - [X.], aaO; vom 13. Oktober 2010 - [X.], aaO; vgl. auch [X.]sbeschluss vom 23. August 2016 - [X.], [X.], 628 Rn. 17). Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht (st. Rspr.; BVerf[X.] 89, 1, 5 f.; [X.], [X.], 479, 480), eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter ([X.]surteile vom 9. November 2005 - [X.], aaO; vom 13. Oktober 2010 - [X.], aaO).

b) Der [X.] hat bei einer Verletzung der beschriebenen [X.] in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung - einer verbreiteten Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum folgend (vgl. die Nachweise im [X.]surteil vom 9. Juli 2003 - [X.], aaO) - als rechtsmissbräuchlich (§ 242 [X.]) und damit als unwirksam bewertet (vgl. zuletzt Urteil vom 21. Dezember 2011 - [X.], aaO mwN). An dieser Beurteilung hält er allerdings, wie bereits im [X.]surteil vom 23. September 2015 ([X.], NJW 2015, 3368 Rn. 18) angedeutet, nicht mehr fest.

aa) Das Entstehen der [X.] in der Ausprägung, welche sie in der [X.]srechtsprechung gefunden hat, ist stets vom Ausspruch einer an sich berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig. Denn nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. In Anbetracht dessen ist es bei zutreffender Betrachtung aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochene Eigenbedarfskündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 [X.]) zu bewerten, weil der Vermieter seine [X.] bezüglich einer anderen Wohnung verletzt hat. Denn der Vermieter verstößt nicht durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gegen die Rechtsordnung, sondern erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbietet. Folglich haben auch die sich hieraus abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der - insoweit nicht zu beanstandenden - Kündigung, sondern an der pflichtwidrig unterlassenen Zurverfügungstellung einer Alternativwohnung anzusetzen (so auch [X.]/[X.], 7. Aufl., § 573 Rn. 78).

bb) Die beschriebene Fallgestaltung unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt von sonstigen vom [X.] als rechtsmissbräuchlich bewerteten Konstellationen einer Eigenbedarfskündigung. Denn dort haftet die Rechtsmissbräuchlichkeit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung selbst an, so dass diese nach § 242 [X.] als unwirksam zu beurteilen ist, weil es an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt oder sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt.

So hat der Vermieter in den Fällen, in denen der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung seine Nutzungswünsche überhaupt nicht erfüllen kann oder sein Wohnbedarf in einer anderen, ihm gehörenden und frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. [X.]surteil vom 4. März 2015 - [X.], aaO Rn. 15 mwN), kein anerkennenswertes Interesse an der Verdrängung des Mieters, so dass sich bereits der Ausspruch der Kündigung selbst als unzulässige Rechtsausübung darstellt. Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, obwohl er entweder entschlossen ist oder erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleichwohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Widerspruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss (st. Rspr.; vgl. [X.]surteile vom 4. Februar 2015 - [X.], [X.]Z 204, 145 Rn. 17; vom 20. März 2013 - [X.], [X.], 1596 Rn. 12; vom 21. Januar 2009 - [X.], [X.], 1139 Rn. 17). Auch hier ergibt sich die Rechtsmissbräuchlichkeit aus der Eigenbedarfskündigung selbst.

cc) Anders liegen die Dinge dagegen, wenn ein Vermieter es unterlässt, dem Mieter im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung eine frei gewordene Alternativwohnung anzubieten. In diesen Fällen löst die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt (vgl. [X.]surteil vom 9. November 2005 - [X.], aaO), zwar vertragliche Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Abs. 2 [X.] gegenüber dem betroffenen Mieter (vgl. bereits [X.]surteile vom 9. November 2005 - [X.], aaO S. 79; vom 13. Oktober 2010 - [X.], aaO Rn. 9, 14; ähnlich [X.]/[X.], aaO, § 573 Rn. 135; [X.]/[X.], aaO) aus, die bis zum Vertragsende fortwirken (vgl. [X.]surteil vom 9. Juli 2003 - [X.], aaO unter [X.]). Zu diesen Rücksichtnahmepflichten gehört auch die Verpflichtung des Vermieters, eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage dem Mieter anzubieten. Denn der kündigende Vermieter ist, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern und so die sozial unerwünschten Folgen der aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Lösung des Vertrages gering zu halten, zur besonderen Rücksichtnahme auf die betroffenen Mieterinteressen verpflichtet (vgl. [X.]surteil vom 9. November 2005 - [X.], aaO; [X.], NJW-RR 1993, 660, 661).

Die Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht zieht jedoch eigenständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unberührt. Dies ergibt sich daraus, dass allein die vom Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zu unterscheidende und nicht auf den Gegenstand des gekündigten Mietverhältnisses bezogene Pflichtverletzung das rechtlich zu beanstandende Verhalten des Vermieters darstellt. Es ist unter diesen Umständen weder gerechtfertigt noch in dogmatischer Hinsicht überzeugend begründbar, den rechtmäßig erfolgten Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mit dem Verdikt der Rechtsmissbräuchlichkeit zu versehen und die Kündigung nachträglich als unwirksam zu bewerten (vgl. auch [X.]/[X.], aaO).

Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der [X.] an der Eigenbedarfskündigung festhält. Zwar hat der [X.] entschieden, dass in den Fällen, in denen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 - [X.], aaO S. 81 f.). Diese Erwägungen sind jedoch auf die Fälle der Verletzung einer [X.] nicht übertragbar, weil sich die Fallgestaltungen grundlegend unterscheiden. Hält der Vermieter trotz Wegfalls des [X.] vor Ablauf der Kündigung an der rechtmäßig ausgesprochenen Kündigung fest, macht er letztlich nur eine formale Rechtsposition geltend, weil er die Mietwohnung nicht mehr für seine Zwecke benötigt ([X.]surteil vom 9. November 2005 - [X.], aaO S. 82). Anders liegen die Dinge bei einer Verletzung der [X.] bezüglich einer Alternativwohnung. Hier besteht der Eigenbedarf des Vermieters unverändert fort. Dieser hat es lediglich versäumt, die sich hieraus für den Mieter ergebenden nachteiligen Folgen (Wegzug aus dem gewohnten Umfeld) abzumildern.

c) Die Verletzung der [X.] als vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 [X.] kann daher - wie auch ein Verstoß gegen sonstige Nebenpflichten - nur Schadensersatzansprüche des Mieters nach § 280 Abs. 1 [X.] begründen.

Diese Ansprüche sind allerdings nur auf Geldersatz gerichtet. Entgegen einer vereinzelt in der Literatur vertretenen Auffassung ([X.]-Futterer/[X.], aaO, § 573 Rn. 120) kommt ein Anspruch des Mieters auf "Fortsetzung" des bisherigen Mietverhältnisses nicht als Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 [X.] in Betracht (ablehnend auch [X.]/[X.], aaO; [X.]/[X.], [X.], Stand: Oktober 2016, § 573 Rn. 90). Denn die [X.], deren Verletzung Schadensersatzansprüche auslösen kann, bezieht sich nicht auf das gekündigte Vertragsverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer anderen Wohnung. Dementsprechend stellte ein Anspruch auf "Fortsetzung" des alten Mietverhältnisses oder gar auf Abschluss eines neuen Mietvertrags über die gekündigte Wohnung keine zum Ausgleich dieser Pflichtverletzung geschuldete Naturalrestitution im Sinne von § 249 Abs. 1 [X.] dar. Es würde gerade nicht der Zustand hergestellt, der bestünde, wenn der Vermieter pflichtgemäß die Alternativwohnung angeboten hätte.

d) Da nach alledem aus rechtlichen Gründen eine Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung aufgrund einer - im Revisionsverfahren zu unterstellenden - Verletzung der [X.] der Klägerin von vornherein nicht in Betracht kommt, erübrigt sich die vom Berufungsgericht für erforderlich erachtete Beweisaufnahme zu der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob die Klägerin die Absicht hatte, die in Betracht kommende Alternativwohnung im Erdgeschoss des Anwesens nicht als Wohnung, sondern zu gewerblichen Zwecken zu vermieten. Aus denselben Gründen kann auch dahinstehen, ob angesichts der stark abweichenden Größe der beiden Wohnungen vom Grundsatz her überhaupt eine [X.] der Klägerin bestand.

Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] analog) und zu möglichen Härtegründen nach § 574 [X.] getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).