Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.03.2009, Az. VIII ZR 127/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 11. März 2009 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a Die Kündigungsbeschränkung des § 577a [X.] bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskün-digungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 [X.]) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht analog anwendbar. [X.], Urteil vom 11. März 2009 - [X.]/08 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. März 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der [X.] werden das Urteil der 14. Zivil-kammer des [X.] vom 23. April 2008 aufgeho-ben und das Urteil des [X.] vom 23. März 2007 abgeändert. Die [X.] werden als Gesamtschuldner verurteilt, die [X.]

in [X.], be-stehend aus [X.], Küche, Dusche/WC und Kelleranteil, geräumt an die Beklagte herauszugeben. Den [X.] wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2009 eingeräumt. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die [X.]. Von Rechts wegen Tatbestand: Die [X.] sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer [X.] in [X.]. Der vormalige Eigentümer des Hauses wandelte am 19. April 2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den [X.] - 3 - nen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der [X.] erworben. Diese lebt mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung, die ihrem Ehemann gehört. 2 Aufgrund einer Vereinbarung der Parteien vom 19. Januar 2003 wurde von der Zweizimmerwohnung der [X.] [X.] abgetrennt und bau-lich mit der Wohnung des Ehemanns der [X.] verbunden. Die Klägerin-nen erhielten dafür 10.000 •; außerdem wurde die Miete für die verbleibende Einzimmerwohnung auf 150 • monatlich gesenkt. Ab November 2005 wurde die Wohnung mit Zustimmung jedenfalls der Klägerin zu 1 zumindest auch von dem Au-pair-Mädchen [X.]der [X.] genutzt, das bis dahin in der [X.] der Familie der [X.] gelebt hatte. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit den [X.] zum 31. Januar 2007. Zur Begründung führte sie aus, dass sie für die Betreuung und Pflege ihrer beiden sechs und neun Jahre alten [X.] und ihrer ebenfalls in ihrem Haushalt lebenden 72 Jahre alten pflegebedürf-tigen Schwiegermutter eine Betreuungsperson, derzeit [X.], benötige und für deren Unterbringung auf die Wohnung angewiesen sei. 3 Die [X.] haben mit ihrer Klage zunächst die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis über den 31. Januar 2007 hinaus fortbesteht. Nachdem die Beklagte Widerklage auf Räumung der Wohnung erhoben hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Widerklage abgewiesen. Die dagegen [X.] Berufung der [X.] ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren [X.] wei-ter. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. [X.] 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 7 Das Mietverhältnis sei wegen der Sperrfrist des § 577a [X.] nicht been-det. Jedenfalls sei § 577a [X.] auf die vorliegende Fallgestaltung analog an-wendbar, wobei auf den in der Kündigung dargelegten Lebenssachverhalt ([X.] für die Betreuungsperson [X.]) abzustellen sei. Dass § 577a [X.] nur auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.] verweise, schließe eine analoge Anwendbarkeit der Vorschrift auf vergleichbare Fälle nicht aus. § 577a [X.] verfolge den Zweck, die Mieter gegen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besonders zu schützen. Den in § 577a Abs. 1 [X.] ausdrücklich genannten Kündigungstatbeständen sei gemeinsam, dass diese Kündigungen nicht wegen Verschuldens des Mieters ausgespro-chen würden. Dem lasse sich die Wertung des Gesetzgebers entnehmen, dass der vertragstreue Mieter keine Nachteile durch die Begründung von Wohnungs-eigentum erleiden solle. § 573 Abs. 1 [X.] umfasse völlig unterschiedliche Kündigungstatbestände. Da es nur schwer möglich sei, die Kasuistik zu diesem allgemeinen Kündigungstatbestand in § 577a Abs. 1 [X.] einzubauen, sei es verständlich, dass sich der Gesetzgeber auf die im Gesetz eindeutig geregelten Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.] beschränkt habe, ohne dass dem ein Analogieverbot entnommen werden könne. 8 Unter dem Gesichtspunkt des "a maiore ad minus" sei vielmehr im vor-liegenden Fall eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1 [X.] angezeigt. 9 - 5 - Wenn das als Betreuungsperson tätige Au-pair-Mädchen noch - wie bis zum [X.] 2005 - in der Wohnung der [X.] wohnte, wäre sie möglicherweise Haushaltsangehörige, für die Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] geltend gemacht werden könnte, mit der Folge, dass § 577a [X.] unmittelbar anwendbar wäre. Die Interessenlage im vorliegenden Fall sei nahezu identisch; der Unterschied bestehe nur darin, dass die [X.] dem Au-pair-Mädchen bereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet hätten. Die räumliche Trennung zur Wohnung der [X.] im selben Stockwerk sei [X.] denkbar geringfügig. Es wäre schlichtweg unverständlich, wenn die etwas geringere räumliche Verankerung des Au-pair-Mädchens in dem Anwesen zur Wohnung der [X.] im Ergebnis im Hinblick auf § 577a Abs. 1 [X.] zu [X.] für die [X.] günstigeren Rechtsposition führen könnte. Den [X.] sei es auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242 [X.] verwehrt, sich auf die Sperrfristregelung des § 577a [X.] zu berufen. Der Kündigungsschutz der Mieter hänge nicht von der Nutzung der von ihnen an-gemieteten Wohnung ab. Zudem könne sich die Lebensplanung des Mieters - wie im vorliegenden Fall auch vorgetragen - wieder ändern und eine persönli-che Nutzung der Wohnung erforderlich machen. 10 I[X.] Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des [X.] ist die Berufung der [X.] auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht durch § 577a [X.] ausgeschlossen. 11 - 6 - Das Berufungsgericht geht auf der Grundlage der in der [X.] nicht angegriffenen amtsgerichtlichen Feststellungen davon aus, dass das Au-pair-Mädchen [X.] jedenfalls ab [X.] 2005 nicht mehr Angehö-rige des Haushalts der [X.] im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] war, die Kündigung seitens der [X.] ihre Grundlage also nur in § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] haben kann. Eine ausschließlich auf § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] ge-stützte Kündigung wird von der zehnjährigen Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 und 2 [X.] in Verbindung mit der Verordnung der [X.] Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung ([X.]sgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. [X.]) nicht erfasst. 12 1. Nach seinem Wortlaut schließt § 577a [X.], wenn an den vermieteten Wohnräumen - wie hier - nach der Überlassung an den Mieter [X.] begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, für den Er-werber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 [X.] ([X.]) für die Dauer von drei bzw. zehn Jahren aus. 13 2. Mit der Kündigungssperrfrist für [X.] wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigen-tumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen [X.] erworben wer-den, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist ([X.]. 11/6374, [X.]). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 14 - 7 - (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar ([X.]. 11/6374, [X.] f.). 15 In Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen einge-führt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für [X.] der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.] a.F.), der dem Vermieter eine angemessene wirt-schaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die Sperrfrist für [X.] der wirtschaftliche Wert der Wohnung sinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen [X.] des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen we-gen Eigenbedarfs ([X.]. 11/6374, [X.]). An dieser Schutzrichtung hat sich durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a [X.] durch das Mietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. [X.]. 14/4553, [X.]2 f.). 3. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] scheidet aus, weil insoweit keine plan-widrige Gesetzeslücke besteht. Auch unabhängig von Kündigungen wegen schuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände, die - nach der Auffassung des Gesetzgebers - nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung für seinen Betrieb oder - wie hier - für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf den Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eige-nen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahr-scheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten 16 - 8 - Kündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen. 17 Der [X.] ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung ([X.]/Häublein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/[X.], [X.], 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; [X.] in: [X.]/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht (Stand Novem-ber 2008), § 577a [X.]. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.]; [X.], [X.], 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; [X.] in: [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-[X.]/[X.], § 577a Rdnr. 15) der [X.], dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des § 577a [X.] auf Kündi-gungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] - wie die hier zu beurteilende - nicht in Betracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 [X.] den Absatz 1 der Vorschrift durch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass § 577a [X.], der seinem Wortlaut nach nur für die Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.] gilt, auch in (anderen) Fällen des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] Anwendung finden muss, in denen die Kündigung nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters beruht, sondern - im weiteren Sinne - zum Zwecke einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird ([X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthel-mess, Wohraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b [X.] Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektie-ren, der den Anwendungsbereich von § 577a [X.] auf die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung beschränkt hat (MünchKomm[X.]/Häublein, aaO). - 9 - II[X.] 18 Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist [X.] (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den von den [X.] in der Berufungsinstanz nicht mehr angegriffenen tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die Beklagte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den [X.] im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.], weil sie die [X.] benötigt, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für ihre Kinder und ihre Schwiegermutter eingestellt werden musste, im selben Haus zu de-cken, ohne dass die Betreuungsperson im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] Angehörige ihres eigenen Haushalts ist. Die Kündigung der [X.] vom 31. Juli 2006 ist mithin wirksam und das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Beklagte kann deshalb von den [X.] gemäß § 546 Abs. 1 [X.] die Rückgabe der Wohnung verlangen, so dass der Widerklage stattzugeben ist. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 473 C 36952/06 - [X.], Entscheidung vom 23.04.2008 - 14 S 7911/07 -