Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.03.2018, Az. VIII ZR 104/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:210318UVIIIZR104.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 104/17
Verkündet am:

21. März 2018

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a Abs.
1a; [X.] Art. 3 Abs. 1, Art. 14 A, Ba
a)
Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten
Voraussetzungen -
hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräuße-rung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§
577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 [X.]) -
an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum be-gründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.
b)
Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] verstößt weder gegen die ver-fassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs.
1 [X.] und Art. 14 [X.] noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeits-grundsatz.

[X.], Urteil vom 21. März 2018 -
VIII ZR 104/17 -
LG [X.] am Main

AG [X.] am Main

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie die Richter [X.] und Kosziol
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts [X.] am Main vom 11. April 2017 wird [X.].
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 11. August 1981 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine circa 160 m2
große [X.] in einem Mehrparteienhaus in [X.] am Main. Er bewohnt die Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, und seiner
Tochter, der Beklagten zu 3. Die Nettomiete beläuft sich zwischenzeitlich auf [X.], die aus den Gesellschaftern S.

F.

, V.

F.

und Vi.

GmbH besteht. Seit dem 14. Januar 2015 ist die Klägerin Eigentümerin des Anwesens und als Vermiete-rin in den Mietvertrag eingetreten.

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Mit Schreiben vom 9. Mai 2015 erklärte sie gegenüber dem Beklagten zu
1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2016 mit der Begründung, ihr Gesellschafter V.

F.

benötige die Wohnung für sich, da er sich von seiner Ehefrau getrennt habe und als erfolgreicher [X.] repräsentative Wohnräume in einer entsprechenden Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros benötige. Die in dem vorgenannten [X.] im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen (rund 900 Wohnungen umfassenden) Liegenschaften in [X.] am Main und Umgebung, an denen V.

F.

als Gesell-schafter beteiligt sei, entsprächen nicht dessen gehobenem Lebensstil und re-präsentativen Anforderungen.
Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung, verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses, machte [X.] für sich und seine Familie geltend und zog den von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesell-schafters in Zweifel.
Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie macht geltend, die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] stehe der Wirksamkeit der von ihr ausgespro-chenen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen, da die Liegenschaft weder in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei noch -
was die vorstehend genannte Vorschrift zumindest erfordere -
die Absicht einer solchen Wohnungsumwand-lung und einer Veräußerung einzelner Wohnungen bestehe. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2 [X.]), da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9. Mai 2015 nicht beendet worden sei. Die von der Klägerin ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] zwar "dem Grunde nach berechtigt", doch sei die Kündigung verfrüht erfolgt. Denn die Klägerin habe die sich aus § 577a Abs. 1 in Verbin-dung mit § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] ergebende Sperrfrist nicht [X.].
Nach § 577a Abs. 1a [X.] gelte die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 [X.], die für die Stadt [X.] am Main durch die [X.] Verordnung zur Be-stimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung von drei auf fünf Jahre verlängert worden sei, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden sei. Da die Gesellschafter der Klägerin nicht ausschließlich Familienangehörige seien, greife § 577a Abs. 1a Satz 2 [X.], der die Sperrfrist für diesen Fall ausschließe, nicht ein.
Streitig sei vorliegend, ob die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a [X.] auch auf den -
hier gegebenen -
Fall Anwendung finde, dass eine Gesellschaft
bürgerlichen Rechts ein Mietobjekt gekauft und noch kein Wohnungseigentum begründet habe und nicht feststehe, ob überhaupt Wohnungseigentum begrün-5
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det werden solle, ob also überhaupt eine solche Absicht bestehe. In Überein-stimmung mit dem Amtsgericht sei § 577a Abs. 1a [X.] auf den vorliegenden Fall anwendbar, da die Begründung beziehungsweise die Absicht der [X.] von Wohnungseigentum nicht Voraussetzung für die Anwendung der Sperrfrist sei. Die Sperrfrist gelte somit für alle Gesellschaften bürgerlichen Rechts nach Erwerb von vermietetem Wohnraum, unabhängig von der [X.] beziehungsweise Absicht der Begründung von Wohnungseigentum. Aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a [X.] folge, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum keine Voraussetzung für die Anwendung der vorge-nannten Sperrfrist
sei, da dort eine Umwandlungsabsicht nicht erwähnt werde. Aus der amtlichen Überschrift der Vorschrift folge nichts anderes, da diese sich auf deren ursprüngliche Fassung beziehe und daher für eine Auslegung nicht herangezogen werden könne. Aus der Tatsache, dass die Überschrift im Rah-men der Mietrechtsreform nicht abgeändert worden sei, könne nicht der Schluss gezogen werden, dass die Umwandlung beziehungsweise die Absicht der Umwandlung in Wohnungseigentum ein ungeschriebenes Tatbestands-merkmal sein solle.
Schließlich bedeute der Umstand, dass die Umgehung der Sperrfrist durch das "[X.] Modell" Anlass für die Schaffung des § 577a Abs. 1a [X.] gewesen sei, nicht, dass der Gesetzgeber mit der Einführung der neuen Vorschrift nur diesen Fall habe regeln wollen. Vielmehr diene § 577a Abs. 1a [X.] dem Zweck, einen umfassenden, nicht auf die Fälle des Bestehens einer Umwandlungsabsicht beschränkten Schutz vor einer Umgehung der [X.] des § 577a Abs. 1 [X.] zu gewähren.
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II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.
Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin ein [X.] auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§
546 Abs. 1, 2, § 985 [X.]) aufgrund der von
der Klägerin am 9. Mai 2015 ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses bereits deshalb nicht zu-steht, weil die Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] erfolgt i[X.] Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] erfordert -
wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der [X.] zutreffend erkannt hat -
nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen -
hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine [X.] (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 [X.]) -
an den
vermieteten Wohn-räumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.
Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz
1 [X.] auch weder gegen Art. 3 Abs. 1 [X.] noch gegen Art. 14 [X.] oder den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.
1. Das Berufungsgericht ist ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass die Klägerin durch den Erwerb des Anwesens als Vermieterin in den Mietvertrag mit dem Beklagten zu 1 eingetreten ist (§ 566 Abs. 1 [X.]).
2. Weiter hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine teilrechtsfähige (Außen-)[X.] als Vermieterin sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf einen Ei-11
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genbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen kann (vgl. Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 -
[X.], [X.]Z 213, 136 Rn. 15 ff. [X.] sowie zu den Einschränkungen Rn. 50 [X.]; vom 15. März 2017 -
VIII ZR 92/16, [X.], 285 Rn. 13). Hiergegen erhebt auch die Revisionserwiderung keine Einwendungen.
3. Ob ein solcher Eigenbedarf, den die Klägerin hinsichtlich ihres Gesell-schafters V.

F.

im Streitfall geltend macht, der von den Beklagten aber nachdrücklich in Abrede gestellt wird, hier gegeben ist, hat das Berufungs-gericht nicht festgestellt. Es hat vielmehr die Klage bereits wegen Nichteinhal-tung der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] als unbegründet ange-sehen.
a) Das Berufungsgericht hat zwar, wie zuvor bereits das Amtsgericht, in einem Satz des angegriffenen Urteils erwähnt, die durch die Klägerin ausge-sprochene Eigenbedarfskündigung sei "dem Grunde nach" gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] berechtigt, aber verfrüht erfolgt. Diese nicht näher begründete Be-merkung des [X.] ist indes nicht etwa dahin zu verstehen, dass damit das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs be-reits festgestellt werden sollte. Das Berufungsgericht hat dementsprechend auch keine Feststellungen zu den von den Beklagten geltend gemachten [X.] getroffen (§ 574 [X.]).
b) Nach der Rechtsprechung des [X.] und des Senats -
die auch auf den hier gegebenen Fall der Kündigung durch eine [X.] bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Mitglieder oder deren Angehöriger entsprechende Anwendung findet -
wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] in seiner Freiheit geschützt, die [X.] bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nut-15
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zen zu lassen. Dabei haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den -
eng gezo-genen -
Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehöri-gen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre [X.] von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der [X.] (oder seiner Angehörigen) zu setzen.
Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung be-rechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Ei-gennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des [X.] überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des §
574 [X.] geschützt, indem er [X.] anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] geschützt ist, Anspruch [X.], dass die Gerichte seinen gegen den [X.] gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nach-gehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird (grundlegend: Senatsurteil vom 4. März 2015 -
VIII ZR 166/14, [X.]Z 204, 216 Rn. 14 ff. [X.]; siehe auch Senatsurteil vom 15. März 2017 -
VIII ZR 270/15, [X.], 1474 Rn. 18 f.; Senatsbeschluss vom 23. August 2016
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VIII ZR 178/15, [X.], 715 Rn. 15 ff.).
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c) Vor dem Hintergrund dieser Prüfungsanforderungen kann der oben genannte, nicht näher begründete und unter Zugrundelegung der Rechtsauffas-sung des [X.] auch nicht entscheidungserhebliche Satz des Be-rufungsurteils
nur so verstanden werden, dass das Berufungsgericht damit le-diglich zum Ausdruck bringen wollte, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der oben (unter [X.]) genannten Rechtsprechung des Senats in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] grundsätzlich einen Eigenbedarf ihrer Mitglieder oder deren Angehörigen gegenüber dem Mieter geltend machen kann.
d) Da das Berufungsgericht mithin Feststellungen zu dem von der Kläge-rin geltend gemachten Eigenbedarf nicht getroffen hat, ist dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen.
4. Auch hiervon ausgehend steht der Klägerin aber der mit der Klage gel-tend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständli-chen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 [X.]) nicht zu. Denn die Kündigung vom 9.
Mai 2015 wegen Eigenbedarfs ist schon deshalb unwirksam, weil sich die Klägerin vor dem Ablauf der -
mit ihrer Eintragung als Eigentümerin des [X.] im Grundbuch am 14. Januar 2015 beginnenden (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, [X.]; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2018, § 577a Rn. 19
[X.]) -
Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] berufen kann.
a) Dabei braucht der Senat nicht zu prüfen, ob die dreijährige Kündi-gungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] hier, wie das Berufungsgericht angenommen hat, gemäß § 577a Abs. 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Hes-sischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter [X.] vom 21. Juli 2004 (GVBl. I [X.]2; zuletzt geändert durch 19
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Verordnung vom 2. Dezember 2014, GVBl. S. 339) wirksam auf fünf Jahre ver-längert worden ist (vgl. hierzu eingehend: AG [X.] am Main, [X.], 43 f.; vgl. zur Prüfungskompetenz der Zivilgerichte in Bezug auf Rechtsverord-nungen: Senatsurteil vom 4. November 2015 -
VIII ZR 217/14, [X.]Z 207, 246 Rn. 20 ff. [zu § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.]]; vgl. auch [X.], Urteil vom 25. Juni 2003 -
4 S 1999/02, juris Rn. 14 ff.). Denn die Klägerin hat die streitge-genständliche Kündigung bereits knapp vier Monate nach der am 14. Januar 2015 erfolgten Veräußerung des Anwesens an sie -
und damit jedenfalls ver-früht -
vorgenommen.
b) Das Berufungsgericht hat -
entgegen der Auffassung der Revision -
zutreffend angenommen, dass die Anwendung der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen -
hier die Veräußerung des ver-mieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.]) -
hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um-zuwandeln.
aa) Nach § 577a Abs. 1 [X.], der zum Zwecke des Schutzes des [X.] bei einer Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (BT-Drucks. 14/4553, [X.]) durch das [X.], Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 ([X.]l. I S. 1149) -
unter Zusammenfassung der im Wesentlichen inhaltsgleichen Vor-gängerregelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 bis 4 und Nr. 3 Satz 4 [X.]
aF sowie des Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 ([X.]l. I S. 466, 487; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. zu diesen und weiteren Vorgänger-regelungen [X.]/[X.], aaO Rn. 3 ff.; [X.]/[X.], Stand 1.
Dezember 2017, § 577a Rn. 3) -
eingeführt worden ist, kann sich ein Erwer-23
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ber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 [X.] (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
Durch diese Zusammenfassung der bisherigen Regelungen in einer Vor-schrift sowie die Harmonisierung der bisherigen Kündigungssperrfristen für die Eigenbedarfskündigung und die [X.] wollte der Gesetzgeber -
unter Beibehaltung des oben genannten Schutzzwecks -
eine erhebliche Rechtsvereinheitlichung und -vereinfachung erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S.
73). Mit der -
von der Revision angeführten, aus den oben (unter [X.]
a) ge-nannten Gründen hier jedoch nicht maßgeblichen -
Regelung in § 577a Abs. 2 [X.] über die Möglichkeit einer Verlängerung der Kündigungssperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu höchstens zehn Jahre sollten zudem die [X.] dazu angehalten
werden, die Dauer der (verlängerten) Kündi-gungssperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Ei-gentumsrechte des Vermieters auf das nach dem unveränderten Schutzzweck der Norm -
Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Miet-
in Eigentums-wohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung -
zwingend erforderliche Maß zu beschränken (BT-Drucks., aaO).
bb) In der Folgezeit hat der Gesetzgeber die genannte Vorschrift des §
577a [X.] durch das Gesetz über die energetische
Modernisierung von ver-mietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsti-teln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 ([X.]l. I S. 434) um den hier in Rede stehenden Absatz 1a ergänzt.

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(1) Ziel dieser Ergänzung war es, die Umgehung des [X.] bei der Umwandlung von Miet-
in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem sogenannten "[X.] Modell", zu unterbinden (BT-Drucks. 17/10485, [X.], 3, 16; [X.] 899, [X.] und B; [X.] 17/195, S.
23337 D; siehe hierzu auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 -
[X.], aaO Rn. 40; vgl. auch [X.]/[X.], aaO Rn. 8; [X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 577a Rn. 8 f.). Bei dem "Münche-ner Modell" verzichtet eine [X.] oder eine [X.] nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten, kündigt stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Anwendung der [X.] des § 577a Abs. 1, 2 [X.] (BT-Drucks. 17/10485, [X.]; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016
-
[X.], aaO), da die mieterschützende Bestimmung des § 577a Abs.
1 [X.] hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, aaO; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 -
VIII ZR 231/08, [X.], 2738 Rn. 16 ff.).
(2) Der Gesetzgeber hat deshalb zur Vermeidung derartiger Umgehun-gen des Kündigungsschutzes die in § 577a Abs. 1, 2 [X.] für Eigenbedarfs-
und [X.]en nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 [X.] vorgese-hene zeitliche [X.] auch auf die Fälle der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. [X.], Urteile vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]Z 199, 136 Rn. 29; vom 14. Dezember 2016 -
[X.], aaO).
Gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] gilt die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 [X.] entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter entweder an eine Personengesellschaft oder an 27
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mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesell-schaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch [X.] Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Nr.
2).
cc) Nach den [X.] Feststellungen des [X.] ist der Tatbestand der Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr.
1 [X.] hier erfüllt. Die Anwendung dieser Kündigungsbeschränkung erfor-dert -
wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision mit Recht angenommen hat -
nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen hinaus -
hier mithin zusätzlich zu der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlas-sung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.]) -
zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um-zuwandeln.

(1) Der Senat hat diese Frage bisher nicht zu entscheiden gehabt. Er hat sich zwar in seinem bereits erwähnten Urteil vom 14. Dezember 2016 ([X.], aaO Rn. 40 f.) zur Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerli-chen Rechts auch mit der hier in Rede stehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] befas[X.] Dabei kam es jedoch auf die im vorliegenden Fall zu ent-scheidende Frage, ob diese Kündigungsbeschränkung das Vorliegen einer Umwandlungsabsicht in dem vorbezeichneten Sinne erfordert, nicht an.
In der Literatur wird zu dieser Frage einhellig die -
vom Berufungsgericht geteilte -
Auffassung vertreten, dass der Gesetzgeber mit § 577a Abs. 1a Satz
1 [X.] die Verknüpfung der Kündigungssperrfrist mit der vorherigen oder beabsichtigten Umwandlung des vermieteten Wohnraums in [X.] aufgegeben und stattdessen tatbestandlich allein auf den Erwerb durch 30
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eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber abgestellt hat, so dass für die Auslösung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] jede Veräuße-rung von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere
Erwerber genügt (vgl. nur [X.]/[X.], aaO Rn. 23; [X.]/
Sonnenschein, aaO Rn. 9; [X.], Mietrecht, 13. Aufl., § 577a [X.] Rn. 18b; [X.] in [X.]/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 577a Rn. 15;
Erman/Lützenkirchen, [X.], 15. Aufl., § 577a Rn. 6c; jurisPK-[X.]/[X.], Stand 13. November 2017, § 577a Rn. 31 [X.] und Rn. 72; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand 1. Januar 2018, § 577a Rn. 47, 50; [X.], [X.] 2012, 555, 560; [X.]/[X.], aaO vor Rn. 1 und Rn. 15; [X.], [X.], 57, 62 f.; wohl auch MünchKomm[X.]/Häublein, 7. Aufl., § 577a Rn. 1 f., 8;
Palandt/[X.], [X.], 77. Aufl., § 577a Rn. 3a).

(2) Diese Auffassung trifft zu. Die im Streitfall vorzunehmende Ausle-gung des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] führt zu dem von der vorbezeichneten Auffassung gefundenen Ergebnis.
(a) Für die Auslegung von Gesetzen ist nach der Rechtsprechung des [X.] und des [X.] der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt i[X.] Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzge-bers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wort-laut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den [X.]materialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschlie-ßen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbeding-ten Vorrang vor einer anderen, wobei Ausgangspunkt
der Auslegung der Wort-laut der Vorschrift i[X.] Die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte [X.] ist durch das Gericht bezogen auf den konkreten Fall 33
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möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. nur [X.] 133, 168 Rn. 66 [X.]; [X.], NJW 2014, 3504 Rn. 15; [X.], Urteil vom 20. März 2017
-
AnwZ ([X.]) 33/16, [X.], 1681 Rn. 19 -
zur Veröffentlichung in [X.]Z vorgesehen; Beschluss vom 16. Mai 2013 -
II ZB 7/11, [X.], 2674 Rn.
27).
Nach diesen Maßstäben ist § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] nicht, wie von der Revision erstrebt, dahin auszulegen, dass der Tatbestand dieser Vorschrift das weitere -
ungeschriebene -
Tatbestandsmerkmal einer Umwandlungsab-sicht in dem oben genannten Sinne enthielte.

(b) Dem Wortlaut des § 577a
Abs. 1a Satz 1 [X.] ist nicht zu entneh-men, dass seitens der den vermieteten Wohnraum erwerbenden [X.] die Absicht bestehen müsste, diesen in Wohnungseigentum [X.]. Mit der Formulierung in § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.], wonach die [X.] des § 577a Abs. 1 [X.] entsprechend gilt, wird -
wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt
-
allein auf die Rechtsfolge dieser Vor-schrift, nicht hingegen auf deren Tatbestandsvoraussetzungen Bezug genom-men.
Vergeblich beruft sich die Revision für die von ihr befürwortete gegentei-lige Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] auf den Inhalt der [X.] des § 577a [X.] ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsum-wandlung"). Nicht frei von [X.], jedenfalls aber missverständlich, ist allerdings -
worauf die Revision mit Recht hinweist -
die
Annahme des [X.], die amtliche Gesetzesüberschrift des § 577a [X.] könne "zur Auslegung nicht herangezogen werden". Denn nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ist bei der Auslegung einer Vorschrift grundsätzlich auch die durch den Gesetzgeber formulierte amtliche Gesetzesüberschrift zu 35
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berücksichtigen (vgl. nur [X.], Urteile vom 20. März 1967 -
III ZR 29/65, NJW 1967, 1325 unter [X.]; vom 23. Oktober 1986 -
III ZR 144/85, [X.]Z 99, 44, 48; vom 20. Oktober 1993 -
5 [X.], [X.]St 39, 353, 356 f.; vom [X.] 2014 -
5 [X.], [X.] 2015, 127 unter [X.] c cc; Beschluss vom 10.
Dezember 1998 -
I [X.], [X.]Z 140, 193, 198; ebenso [X.] 15, 1, 23; [X.], [X.], 2588, 2589; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Juli 2012
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VIII ZR 337/11, [X.]Z 194, 121 Rn. 43; siehe ferner [X.], 383, 385; 238, 362 Rn. 22).
Auf die Entscheidung wirkt sich dies indes nicht aus, da auch eine Be-rücksichtigung der amtlichen Gesetzesüberschrift des § 577a [X.] bei der [X.] dieser Vorschrift nicht zu einem für die Revisionsklägerin günstigeren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 -
VIII ZR 70/07, NJW-RR 2010, 1289 Rn. 31 [X.]). Die amtliche Gesetzesüberschrift
gibt, wie die Revi-sionserwiderung zutreffend ausführt, lediglich schlagwortartig wieder, welche Materie die Vorschrift betrifft, ohne den Regelungsbereich in allen Einzelheiten zu umfassen ([X.], aaO; 238, aaO). Maßgebend ist daher grundsätzlich, jedenfalls bei dessen -
hier gegebener -
Eindeutigkeit, der Wortlaut des [X.]. Daran vermag auch der von der Revision angeführte Umstand nichts zu ändern, dass der Gesetzgeber den Regelungsgehalt der hier in Rede stehen-den Kündigungsbeschränkung nicht in eine gesonderte Norm, sondern -
aus nachvollziehbaren Gründen des engen Sachzusammenhangs -
als zusätzlichen Absatz in die Vorschrift des § 577a [X.] eingefügt hat.
Gegen die Sichtweise der Revision, aufgrund des Inhalts der [X.] sei in § 577a Abs. 1a [X.] als ungeschriebenes [X.] die Absicht hineinzulesen, den vermieteten Wohnraum im Sinne des §
577a Abs. 1 [X.] in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht zudem, dass sich auch den Gesetzesmaterialien zu § 577a Abs. 1a [X.] (siehe hierzu nach-38
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folgend unter (c)) kein Anhaltspunkt für die Annahme entnehmen lässt, der Ge-setzgeber habe bei dieser Kündigungsbeschränkung eine Absicht der [X.] des Wohnraums in Wohnungseigentum vorausgesetzt. Die unterbliebene Angleichung der Gesetzesüberschrift des § 577a [X.] erscheint deshalb [X.] als ein Redaktionsversehen bei der Ergänzung dieser Vorschrift (vgl. [X.], [X.], 2588, 2589).
(c) Nach den Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber mit der Einfü-gung des § 577a Abs.1a [X.] nichts an der Berechtigung einer (Außen-)
[X.] ändern, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen (vgl. Senats-urteil vom 14. Dezember 2016 -
[X.], aaO Rn. 40). Er verfolgte viel-mehr das Ziel, die faktische Umgehung des Kündigungsschutzes des Mieters bei der Umwandlung von Miet-
in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem oben genannten sogenannten "[X.] Modell", zu unterbinden und die zuvor bestehende [X.] zu schließen (BT-Drucks. 17/10485, [X.], 3, 16). Dabei ist er davon ausgegangen, das Verdrängungsrisiko für den Mieter werde durch die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Konzept des "[X.] Modells" in gleicher Weise erhöht wie bei einer unmittelbaren Umwandlung in [X.]seigentum (BT-Drucks. 17/10485, [X.]).
Der Sinn und Zweck der in die Vorschrift des § 577a [X.] eingefügten Neuregelungen besteht indes nicht allein darin, der vorbezeichneten Umgehung nach dem "[X.] Modell" entgegenzuwirken. Vielmehr wollte der [X.], wie insbesondere den Ausführungen im Zusammenhang mit der Neure-gelung in §
577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 [X.] zu entnehmen ist, "auch etwaigen neuen [X.]" vorbeugen (BT-Drucks., aaO) und eine Um-40
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gehung der mieterschützenden Bestimmungen des § 577a [X.] über andere rechtliche Konstruktionen verhindern (BT-Drucks., aaO [X.]).
Schon dies spricht dafür, dass der Gesetzgeber die zusätzliche [X.] in § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] weder an die in § 577a Abs.
1 [X.] vorgesehene Umwandlung des vermieteten Wohnraums in [X.]seigentum noch an das Vorliegen einer hierauf gerichteten Absicht des Erwerbers -
wie bei dem "[X.] Modell" -
knüpfen wollte. Entscheidende Bedeutung hat er vielmehr dem Umstand beigemessen, dass der vermietete Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) beziehungsweise zu Gunsten einer solchen Personenmehrheit in einer den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters entziehenden Weise belastet wird (Nr. 2), da sich bereits hierdurch nach der Einschätzung des Gesetzgebers das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser deshalb insoweit eines Schutzes bedarf (vgl. BT-Drucks., aaO).
Dementsprechend hat der Gesetzgeber in der Einzelbegründung zu §
577a [X.] betont, dass "jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwer-ber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus[löst]" (BT-Drucks. 17/10485, aaO). An [X.] Verständnis des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.], welches eindeutig gegen das von der Revision geforderte zusätzliche Erfordernis einer Absicht, den Wohn-raum in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht, hat sich im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens nichts geändert (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, [X.]; 17/11894, [X.], 22 ff.).
(d) Schließlich spricht auch die Gesetzessystematik eindeutig für die vor-stehend genannte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.]. Dies folgt, wie
auch die Revision im Ansatz nicht verkennt, aus dem Inhalt der ebenfalls durch 42
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das Mietrechtsänderungsgesetz eingefügten Vorschrift des § 577a Abs.
2a [X.]. Hiernach beginnt, wenn nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des § 577a Abs. 1a [X.] Wohnungseigentum begründet wird, die Frist, [X.] der eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 [X.] ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach § 577a Abs. 1a [X.]. Die-ser Regelung hätte es, wie auch die Revision erkennt, nicht bedurft, wenn die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] von den Tatbe-standsvoraussetzungen des § 577a Abs. 1 [X.] abhinge. Die Einfügung des §
577a Abs. 2a [X.] unterstreicht vielmehr, dass der Gesetzgeber das Eingrei-fen der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] nicht an die Begründung von Wohnungseigentum oder eine darauf gerichtete Absicht, son-dern alleine an das Tatbestandsmerkmal der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber bezie-hungsweise an eine zu deren Gunsten erfolgte Belastung geknüpft hat.
Die Gesetzesmaterialien bestätigen diese Sichtweise. Der Gesetzgeber hat dort zu der Vorschrift des § 577a Abs. 2a [X.] ausgeführt (BT-Drucks. 17/10485, [X.]):
"Absatz 2a regelt den
Fristenlauf, wenn nach einem Erwerb gemäß
Absatz 1a das Objekt in Wohneigentum umgewandelt wird. Der Anwen-dungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen
Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu [X.] dieser ausgedehnt. Betreiben diese nachfolgend die Umwandlung in Wohneigentum, könnte es dazu kommen, dass erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt. Ein zweifacher Fristlauf wäre in den Fällen der
einem
Erwerb gemäß Absatz 1a nachfolgenden Begründung von Wohneigentum jedoch nicht angemessen.
Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräuße-rung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit [X.] bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums 45
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nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nach-folgende Begründung von Wohneigentum nicht erhöht."
Vor diesem Hintergrund betrachtet ist für die von der Revision befürwor-tete Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] auch unter gesetzessystemati-schen Gesichtspunkten kein Raum.
c) Wie das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler und insoweit von der Revision nicht angegriffen festgestellt hat, liegen die Voraussetzungen
der in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 [X.] genannten Ausnahme, wonach die [X.] des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber des vermieteten Wohnraums derselben Fami-lie oder demselben Haushalt angehören, hier nicht vor.
5. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt die oben (unter [X.]) im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] weder gegen Art. 3 Abs. 1 [X.] noch gegen Art. 14 [X.] oder den verfassungsrechtli-chen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. zur verfassungsrechtlichen Prüfungs-kompetenz der Fachgerichte: Senatsurteil vom 4. November 2015 -
VIII ZR 217/14, [X.]Z 207, 246 Rn. 21 [X.]). Der in der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt vielmehr eine zu-lässige Inhalts-
und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 [X.] dar, der -
entgegen der Auffassung der Revision -
auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 [X.]) anhaftet.
a) Der demgegenüber erhobene Einwand der Revision, die Regelung in § 577a Abs. 1a [X.] lasse einen Grund nicht erkennen, der es bei der vorzu-nehmenden Abwägung der grundrechtlich geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters rechtfertige, dem Mieter mittels der Sperrfrist ein 46
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höheres Interesse an der Erhaltung des Mietverhältnisses als dem Erwerber an der Eigennutzung zuzubilligen, geht in mehrfacher Hinsicht fehl.
aa) Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revision zu, dass der Gesetzgeber bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten [X.] gleichermaßen Rechnung tragen und hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten muss (vgl. nur [X.] 55, 249, 258 [X.]). Auch trifft es zu, dass sowohl bei der gesetzlichen Ausgestaltung des Miet-rechts als auch bei den auf diesem Gebiet zu treffenden gerichtlichen Entschei-dungen die grundrechtliche Konfliktlage des sowohl für Vermieter als auch für Mieter garantierten Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu lö-sen ist, indem die beiderseitigen Interessen in einen Ausgleich gebracht wer-den, der dem Schutz des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] und der verbindlichen Richtschnur des Art.
14 Abs. 2 [X.] gleichermaßen Rechnung trägt (vgl. nur [X.], [X.], 479 Rn. 35; Senatsurteil vom 4. November 2015 -
VIII ZR 217/14, aaO Rn. 35 ff.; jeweils [X.]). Dies gilt insbesondere auch für den Eigenbedarf des Vermieters (siehe hierzu oben unter II 3 b).
bb) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] jedoch als eine zulässige Inhalts-
und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1
Satz 2 [X.]. Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennt die Revision be-reits im Ausgangspunkt, dass bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, dem Gesetzgeber wegen des [X.] Bezugs und der [X.] Funktion des Eigentumsobjekts und auch wegen des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen -
auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art.
14 Abs. 1 Satz 1 [X.] -
ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt (Senatsur-teil vom 4. November 2015 -
VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 [X.]).
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Innerhalb dieses Gestaltungsspielraums hat sich der Gesetzgeber mit der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] gehalten. Dementsprechend werden -
worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist -
gegen diese Be-stimmung, soweit ersichtlich, verfassungsrechtliche Bedenken weder in der Rechtsprechung der Instanzgerichte noch in der Literatur geltend gemacht.
Der Gesetzgeber war sich, wie den Gesetzesmaterialien des [X.] (siehe hierzu oben unter [X.] [X.]) zu entnehmen ist, bereits bei der Einführung des § 577a [X.] bewusst, dass mit der Kündigungssperrfrist ein -
zum Schutz des Mieters allerdings erforderlicher -
erheblicher Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters
verbunden ist und dieser Eingriff daher auf das zwingend erforderliche Maß zu beschränken ist (BT-Drucks. 14/4553, S.
73). Von diesen Maßstäben hat sich der Gesetzgeber ersichtlich auch bei der Einfügung des Absatzes 1a in § 577a [X.] leiten lassen. Er hat
mit dieser Vorschrift das legitime Regelungsziel (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 -
VIII ZR 217/14, aaO Rn. 39) verfolgt, einer insbesondere mit dem soge-nannten "[X.] Modell" verbundenen Umgehung der [X.] des § 577a Abs. 1 [X.] entgegenzuwirken. Hierzu hat er nicht etwa die Berechtigung einer (Außen-)[X.], sich ent-sprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für den weniger einschneidenden Weg entschieden, der [X.] oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab der Veräußerung (beziehungsweise in
den Fällen des § 577a Abs. 2 [X.] für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit zu verwehren, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 -
VIII ZR
232/15, aaO). Diese in § 577a Abs. 1a [X.] ge-fundene -
ersichtlich geeignete -
Regelung dient einem angemessenen, auch 52
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die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Ver-hältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich.
b) Dieser Interessenausgleich verstößt -
entgegen der Auffassung der Revision -
auch nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 [X.].
aa) Vergeblich bringt die Revision in diesem Zusammenhang vor, die Be-troffenheit des einzelnen Mieters sei beim Erwerb durch eine Personengesell-schaft nicht anders als beim Erwerb durch eine einzelne Person, denn im [X.] auf die einzelne vermietete Wohnung könne der Eigenbedarf nur durch einen einzigen Gesellschafter der Personengesellschaft geltend gemacht wer-den. Der erhöhte [X.], vor dem der Gesetzgeber den Mieter schützen wolle, könne mithin nur dahin verstanden werden, dass mit dem Er-werb durch eine Personengesellschaft alle oder mehrere Mieter vom [X.] der Gesellschafter betroffen seien. Dies sei jedoch kein Grund, der das Gebot der Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters beeinflus-sen dürfe.
Diese Erwägungen der Revision treffen nicht zu. Der Gesetzgeber ist vielmehr zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mieter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch mehrere Erwerber steigt (BT-Drucks. 17/10485, [X.], 26). Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend ge-macht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsäch-lich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden.
bb) Ebenfalls ohne Erfolg versucht die Revision, eine gleichheitswidrige Benachteiligung einer Personengesellschaft -
wie hier der Klägerin -
aus der 54
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Regelung in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 [X.] herzuleiten, wonach die [X.] des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Die Revision meint, der [X.], der beim Er-werb des Grundstücks beispielsweise durch die volljährigen Mitglieder
einer fünfköpfigen Familie auf die Bewohner des vermieteten Wohnraums ausgehe, sei nicht kleiner als in dem hier gegebenen Fall einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der neben einer juristischen Person, die keinen Eigenbedarf geltend machen könne, nur zwei natürliche Personen angehörten. Damit gelingt es der Revision nicht, einen Verstoß des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] gegen Art. 3 Abs.
1 [X.] aufzuzeigen.
(1) Nach der Rechtsprechung des [X.] gebietet der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 [X.] dem Gesetzgeber, wesent-lich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Art. 3 Abs. 1 [X.] ist jedenfalls verletzt, wenn sich ein vernünftiger, sich aus der Natur der Sache ergebender oder sonstwie einleuchtender Grund
für die gesetzliche Differenzierung oder Gleichbehandlung nicht finden läs[X.] Weiterhin ist der all-gemeine Gleichheitssatz dann verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten oder Normbetroffenen im Vergleich zu einer anderen anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und sol-chem Gewicht bestehen, dass sie die unterschiedliche Behandlung rechtferti-gen können. Führt eine Norm zur Ungleichbehandlung mehrerer [X.], muss die Ungleichbehandlung bezogen auf die jeweilige Vergleichs-gruppe durch einen hinreichenden sachlichen Grund gerechtfertigt werden (vgl. nur Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 -
VIII ZR 241/07, [X.], 514 Rn.
15
ff. [X.]).

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Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Gesetzgeber von [X.] wegen ein weiter Einschätzungs-, Wertungs-
und Gestaltungsspielraum zusteht (vgl. [X.] 93, 386, 397; [X.], [X.] 2009, 450, 451; jeweils [X.]; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 -
VIII ZR 241/07, aaO Rn. 18). Bei der Überprüfung eines Gesetzes auf Übereinstimmung mit dem allgemeinen Gleichheitssatz ist nicht zu untersuchen, ob der Gesetzgeber die zweckmäßigs-te oder gerechteste Lösung gefunden hat, sondern nur, ob er die verfassungs-rechtlichen Grenzen seiner Gestaltungsfreiheit eingehalten hat ([X.] 84, 348, 359 [X.]; 110, 412, 436; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 -
VIII ZR 241/07, aaO; [X.] Rspr.).

(2) Dies ist hier der Fall. Der Gesetzgeber hat sich bei der Schaffung der Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 [X.] an der -
durch das [X.] gebilligten (vgl. [X.] 68, 361, 369 ff. [zur Vor-gängerregelung in § 564b [X.] aF]; Senatsurteil vom 4. März 2015 -
VIII ZR 166/14, [X.]Z 204, 216 Rn. 14 ff.; jeweils [X.]) -
Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] über die Eigenbedarfskündigung und insbesondere an dem in dieser Vorschrift genannten privilegierten Personenkreis der Familien-
und Haushalts-angehörigen orientiert (BT-Drucks. 17/10485, [X.]). Er hat bei dieser Gruppe aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes
Interesse an der zeitna-hen, nicht an die Einhaltung einer Sperrfrist geknüpften Geltendmachung des Eigenbedarfs gesehen (BT-Drucks., aaO). Hierin ist -
zumal anderenfalls die [X.] des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] etwa auch im Fall des ge-meinsamen
Erwerbs von vermietetem Wohnraum durch Ehegatten zum
Zwecke der Eigennutzung eingreifen würde -
ein hinreichender sachlicher Grund zu sehen, die in § 577a Abs. 1a Satz 2 [X.] genannten Erwerber von der Kündigungsbeschränkung des Satzes 1 auszunehmen.

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c) Schließlich vermag die Revision auch nicht mit der Rüge durchzudrin-gen, die Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] verknüpfe in sachfremder, unzulässiger und damit das [X.] aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] verletzender Weise die Eigenbedarfskündigung mit dem [X.] des Milieuschutzes. Die Revision meint, Zielsetzung der Kündigungs-sperrfrist des § 577a Abs. 1a [X.] sei es gewesen, der mit dem "[X.] Modell" einhergehenden Verdrängung von Mietern aus attraktiven Altbau-Wohnlagen entgegenzuwirken und damit den sogenannten Milieuschutz zu ver-stärken. Dies sei auch bereits Ziel des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaf-fung des § 577a [X.] gewesen, wie sich aus der nach den Gesetzesmaterialien in dieser Norm vorgenommenen Verknüpfung der vorhandenen Regelungen der Eigenbedarfs-
und der [X.] sowie des Sozialklauselge-setzes (siehe hierzu oben unter [X.] [X.]) ergebe.
Diese Sichtweise findet -
wie die Revisionserwiderung mit Recht
ausführt -
weder in der Vorschrift
des § 577a [X.] noch in den hierauf bezoge-nen Gesetzesmaterialien des Mietrechtsreformgesetzes und des Mietrechtsän-derungsgesetzes eine Stütze. Ein Milieuschutz wird in den Gesetzesmaterialien weder ausdrücklich noch sinngemäß erwähnt. Die Bestimmung des §
577a [X.] dient, was die Revision verkennt, allein dem -
zeitlich begrenzt wirkenden -
Schutz des Mieters sowohl bei der Umwandlung von Miet-
in Eigentumswoh-nungen (Abs. 1) als auch bei der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenmehrheit (Abs. 1a), nicht hingegen einem -
dem Bereich des öffentli-chen Rechts zuzuordnenden und über das einzelne Mietverhältnis hinausge-henden -
sogenannten Milieuschutz.
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d) Das Berufungsgericht hat nach alledem bei der Auslegung und An-wendung des § 577a Abs. 1a [X.] die oben (unter II 5 a und b) genannten ver-fassungsrechtlich geschützten Rechte der Klägerin nicht verletzt.

[X.]
[X.]
[X.]

[X.]
Kosziol

Vorinstanzen:
AG [X.] am Main, Entscheidung vom 08.09.2016 -
33 [X.] (57) -

LG [X.] am Main, Entscheidung vom 11.04.2017 -
2-11 S 292/16 -

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