Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.03.2018, Az. VIII ZR 84/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:210318UV[X.]ZR84.17.0

BUN[X.]S[X.]RI[X.]HTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V[X.] ZR 84/17
Verkündet am:

21. März 2018

Ermel,

[X.]ustizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2; [X.] § 366 Abs. 2
Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 [X.] bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrück-stände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) [X.] geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten [X.] hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im [X.] an [X.], Urteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], zur [X.] bestimmt).
[X.], Urteil vom 21. März 2018 -
V[X.] ZR 84/17 -
LG [X.] am Main

AG [X.] am Main

-
2 -
Der V[X.].
Zivilsenat des [X.] hat auf
die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018
durch die Vorsitzende Richterin [X.], die
Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger und
Kosziol
für Recht erkannt:

Auf die
Revision der
Klägerin wird das Urteil des [X.]s [X.] am Main -
11. Zivilkammer -
vom 16. März 2017 aufge-hoben.
Die [X.]che wird zur
neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das
Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.] sind Mieter einer im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung der Klägerin in [X.] am Main. Die monatliche
Nettomiete belief sich im streitgegenständlichen Zeitraum von [X.]uli 2014 bis November 2015 auf Betriebs-
und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 171

im [X.]
und in Höhe von 18ab e-trug.

1

-
3 -
Mit Schreiben vom 3. Dezember 2014 erteilte die Klägerin gegenüber den
[X.] die Heizkostenkostenabrechnung für das [X.]ahr 2013. Diese

endete mit einer GKlägerin verrechnete in dem genannten Schreiben das Guthaben mit der im [X.]anuar 2015 zu zahlenden Miete der [X.].
Mit weiterem Schreiben vom 5.
Dezember 2014 erteilte die Klägerin gegenüber den [X.] die [X.] 2013. Diese endete mit einer Nachforderung die Klägerin die Gutschrift aus der zwei Tage zuvor erteilten Heizkostenabrech-nung

Für den sechswöchigen Ausfall des Aufzugs gewährte die Klägerin den [X.] eine

.

Die Klägerin hat mit der vorliegenden Klage zunächst ausstehende [X.] aus dem Zeitraum von [X.]anuar 2015 bis November 2015 in Höhe von geltend gemacht.
Sie stützt ihre Forderung auf die nachfolgend dargestellte
"Mietrückstandsaufstellung", die in Form einer Ta-belle als
Forderungen die zu zahlenden Bruttomieten in dem genannten [X.], die
für die jeweiligen Monate erbrachten
Zahlungen
der [X.], ein von der Klägerin berücksichtigtes Anfangsguthaben der [X.], zwei von der Klägerin erteilte Gutschriften
(Mietminderung und Heizkosten) und die er-rechneten Rückstände ausweist.

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4 -
Monat
zu zahlen
gezahlt
Differenz
Rückstand
Guthaben

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-

Miete [X.]anuar 2015

Miete Februar 2015

Miete März 2015

Miete April 2015

Gutschrift Mietminderung

-

Miete Mai 2015

Miete [X.]uni 2015

943,72

Miete [X.]uli 2015

Miete August 2015

Miete September 2015

Miete Oktober 2015

Gutschrift Heizkosten

-

Miete November 2015

Im Wege der [X.] hat die Klägerin sodann ihre Zahlungs-ozesszinsen erweitert. Diese Forderung stützt sie darauf, dass die [X.] im Zeitraum von [X.]uli 2014 bis Dezember 2014 auf
ä
t-standen sei, und sie zudem die Nachforderung der Klägerin aus der [X.] 2013 vom 5. Dezember 2014 in Höhe von 17,50

Eine [X.] hat sie in-soweit nicht vorgelegt.

In der genannten Betriebskostenabrechnung sind die im [X.] und die ab [X.]anuar 2015 geschuldeten Beträge für Nettomiete und Nebenkostenvor-4
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auszahlungen (im [X.]
monatlich

monatlich

aufgeführt. Angaben zur Verrechnung der erteilten Gutschriften hat die Klägerin in erster Instanz nicht gemacht, sich aber in der Berufungsinstanz darauf beru-fen, dass sie
die jeweils erbrachten Mietzahlungen "entsprechend der gesetzli-chen Tilgungsreihenfolge"
zunächst mit den Vorauszahlungen als unsicherste Forderungen
und im Übrigen mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet habe. Es werde daher allein die nicht bezahlte Nettomiete geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat [X.] und sie im Übrigen abgewiesen. Es hat von der Miete für [X.]anuar
2015
die in den genannten Abrechnungen hiermit verrechnete
Heizkostengutschrift

gesamten streitge-genständlichen Zeitraum von [X.]uli 2014 bis November 2015 eine Mietminderung n-sprechanlage zugebilligt.

Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das [X.] die Klage mangels einer den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genü-genden
Bestimmtheit des [X.] als unzulässig abgewiesen.
[X.] hat es die Klage auch für unbegründet erachtet, weil bezüglich der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlung in-zwischen [X.] eingetreten sei. Mit der vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

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6 -
Entscheidungsgründe:
Die Revision
hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse,
im Wesentlichen ausgeführt:
Die auf einem
fortgeschriebenen [X.] basierende "[X.]ldoklage"
sei bereits unzulässig, da der geltend gemachte [X.] entgegen §
253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht hinreichend bestimmt sei. Anders als in der Ent-scheidung des [X.]s vom 9. [X.]anuar 2013 ([X.], 422) lägen dem [X.]ldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde. Vielmehr seien
in das [X.] neben Mietforderungen auch
Nachzahlungsforderungen aus Be-triebskosten sowie Guthaben aus diesen beziehungsweise aus
Mietminderung eingestellt. Stelle ein Vermieter diese Kosten allesamt in das [X.] ein und verrechne er diese mit Zahlungen und Gutschriften ohne jegliche Differen-zierung lediglich nach dem aktuellen [X.]ldo, sei der Streitgegenstand nicht [X.] bestimmt. Es sei nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderun-gen in welcher Höhe streitgegenständlich sei.
Weiter sei in dem [X.], welches einen Zeitraum von [X.]uli 2014 bis November 2015 umfasse, keine Differenzierung zwischen [X.] und [X.] enthalten. Die Klägerin habe in ihren erstinstanz-lichen Schriftsätzen ausdrücklich unterzahlte Bruttomiete geltend gemacht. Be-züglich der insoweit auch geltend gemachten Vorauszahlungsansprüche sei bereits die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 [X.] abgelaufen. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten seien, müsse der Vermieter dar-legen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung 9
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oder auf den [X.] stütze. Denn erstere
entfalle mit Ablauf der Abrechnungsfrist und ein [X.] setze eine ordnungsgemäße Be-triebskostenabrechnung voraus.
Die Klägerin habe zwar im Berufungsverfahren auf gerichtlichen Hinweis vorgetragen, dass lediglich rückständige Nettomiete begehrt werde. Dieser Vor-trag sei jedoch bereits unschlüssig, da ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte tabellarisch geführte [X.] eingestellt und als Mietrückstand jeweils die Differenz zwischen der Bruttomietforderung und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben worden sei.
Zudem könne dem pauschalen Vortrag, wonach eine Verrechnung zunächst mit den Vorauszahlungen und im Übrigen mit der geschuldeten Nettomiete erfolgt
sei, nicht entnommen werden, welche Nettobeträge die Klägerin für welche Monate geltend mache.
Damit bleibe im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollten. Dies sei aber für die [X.] der Klage erforderlich, weil hierdurch der Rahmen der gerichtlichen Ent-scheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und der Umfang der Rechts-hängigkeit und der materiellen Rechtskraft festgelegt würden.
Darüber hinaus wäre die Klage auch als unbegründet abzuweisen gewe-sen, weil bezüglich der geltend gemachten Ansprüche auf Betriebskostenvor-auszahlung [X.] (§ 556 Abs. 3 [X.]tz 3
[X.]) eingetreten sei und deswegen ein Anspruch hierauf nicht weiterverfolgt werden könne. Soweit die Klägerin auf gerichtlichen Hinweis vorgetragen habe, dass lediglich [X.] geltend gemacht würden, sei
dies nicht nachvollziehbar, da die geltend gemachten Mietrückstände stets anhand der Differenz zwischen der Bruttomiete und den jeweiligen Zahlungseingängen berechnet worden seien.
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II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Die Revision macht zu Recht geltend, dass die Klage nicht mangels Bestimmtheit
des Klage-begehrens
(§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) hätte als unzulässig abgewiesen werden dürfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der erhobenen Zahlungsklage nicht um eine "unzulässige [X.]ldoklage".
1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass in den Fällen, in denen in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben werden, im Hinblick auf das Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr.
2
ZPO grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzu-geben sind. Dies gilt insbesondere bei einer Teilleistungsklage, aber auch dann, wenn die Klage den gesamten Anspruch des [X.] umfasst (vgl. [X.]surteil vom 9.
[X.]anuar 2013 -
V[X.] ZR 94/12, N[X.]W 2013, 1367 Rn. 13).
a) Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthal-ten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran [X.] ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtli-chen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der [X.] Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des [X.] nicht durch vermeidbare Ungenauig-keit auf den [X.] abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im [X.] lässt
(st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 14. Dezember 1998 -
II ZR 330/97, N[X.]W 1999, 954 unter [X.]; vom 14. Dezember 2006 -
I [X.], N[X.]W-16
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9 -
RR 2007, 1530 Rn. 23; vom 9.
[X.]anuar 2013 -
V[X.] ZR 94/12, [X.]O Rn. 12; vom 2.
Dezember 2015 -
IV ZR 28/15, N[X.]W 2016, 708, Rn. 8; jeweils
[X.]; so auch [X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.] unter II 1 a, zur [X.] bestimmt).

b) Gemessen an diesen Grundsätzen kann auf eine konkrete Bezifferung der im Falle einer Klagehäufung nach Abzug geleisteter Zahlungen geforderten Einzelbeträge dann verzichtet werden, wenn diese Angaben zur Abgrenzung des [X.] nicht erforderlich sind, also
weder für den Entschei-dungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch für den Ausgang
des Rechts-streits
und auch nicht
zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtli-chen Entscheidung oder für eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind ([X.]surteile
vom 9.
[X.]anuar 2013 -
V[X.] ZR 94/12, [X.]O Rn. 14
f.; vom heutigen Tage -
V[X.] [X.] unter II 1 b).
So liegen die Dinge, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von dem nach dem Klägervortrag unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen noch ein Betrag in Höhe der Klagefor-derung offen ist
([X.]surteil vom 9. [X.]anuar 2013 -
V[X.] ZR 94/12, [X.]O [für den Fall einer Nutzungsentschädigung nach § 546a [X.]]).
Hier erübrigt sich im Hinblick auf §
253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Aufschlüsselung des geltend gemach-ten Gesamtbetrags dahin, welche Zahlung auf welche Einzelforderung ange-rechnet wird. Denn es macht für die Bestimmung des [X.] letzt-lich keinen Unterschied, ob der Kläger hierbei die monatlich geschuldeten Be-träge im Einzelnen auflistet und die erbrachten Zahlungen konkreten Monaten zuordnet oder ob er die im streitigen Zeitraum entstandenen
Forderungen
addiert und hiervon die [X.] in Abzug bringt.
c) Noch frei von [X.] hat das Berufungsgericht angenommen, dass im Streitfall ein solch einheitlicher Gesamtanspruch nicht geltend gemacht wird.
Denn die Klägerin hat in erster
Instanz durchweg Restforderungen aus 19
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den jeweiligen Bruttomietforderungen, also einschließlich geschuldeter
Neben-kostenvorauszahlungen,
sowie mit der [X.] auch eine Betriebs-hat sie -
ausgehend von ihrem dort ergänzten Vortrag -
neben der Betriebskosten-nachforderung nicht ausschließlich [X.], sondern für den Monat [X.]anuar 2015 auch eine restliche Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung
in Höhe -
38,50 geltend gemacht.
2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch
die im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der Klage an die Aufschlüsselung des geltend ge-machten Gesamtbetrags zu stellenden Anforderungen überspannt.

Zwar trifft es zu, dass es zur Vereinfachung und Beschleunigung des Rechtsstreits wünschenswert wäre und auch im Interesse der klagenden Partei läge, durch eine nähere Aufgliederung des Klagebegehrens klare Verhältnisse zu schaffen. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass beim Fehlen einer solchen Aufschlüsselung eine Auslegung des Klageantrags geboten ist und die Klägerin bei verständiger und objektiver Betrachtung ihres Vorbringens keine unzulässige [X.]ldoklage erhoben hat.
Vielmehr hat sie die in der
"Mietrück-standsaufstellung"
nach Betrag und -
soweit erforderlich -
nach Monat ausge-wiesenen
Einzelforderungen nicht nur bezüglich ihres Inhalts, sondern auch ihrer Höhe nach ausreichend bestimmt.
Das Berufungsgericht hat verkannt, dass an die für die Zulässigkeit einer Klage maßgebliche
Bestimmtheit einer Klageforderung nach §
253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO andere Anforderungen zu stellen sind als bei der Begründetheit
einer Klage.
a) Das Berufungsgericht sieht die Bestimmtheit der Klage nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dadurch in Frage gestellt, dass das [X.] keine [X.]ierung zwischen [X.] und [X.] aufwei-21
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se und die letztgenannten Forderungen gemäß § 556 Abs. 3 [X.]tz 3 [X.] mit Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist entfallen
seien.
Es verlangt von der Klägerin daher die Darlegung, ob sie ihren Klageantrag auf die vertraglich ge-schuldete Vorauszahlung oder auf einen [X.] stützt. Hierbei vermengt das Berufungsgericht -
einer Entscheidung des [X.] vom 28. Oktober 2015 (37 [X.] 44/15, juris) folgend -
die erst für die Begründetheit einer Klage maßgebliche Frage der schlüssigen und substantiierten Darlegung der anspruchsbegründenden Tatsachen
(vgl. hierzu [X.]sbeschlüsse vom 25.
Oktober 2011 -
V[X.] ZR 125/11, [X.], 382 Rn. 14;
vom 12. März 2013 -
V[X.]
ZR 179/12, juris Rn. 10; jeweils [X.]) mit den für die Ordnungsgemäßheit einer Klageerhebung gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforderlichen Angaben zur Individualisierung des [X.].
[X.]) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr.
2
ZPO kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des [X.] nicht darauf an, ob der maßgebliche [X.]chverhalt bereits vollständig beschrieben
oder ob der [X.] schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist.
Vielmehr ist es -
entsprechend dem Zweck der Klageerhebung, dem Schuldner den Willen des Gläubigers zur Durchsetzung seiner Forderungen zu verdeutli-chen -
im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizier-bar ist (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 18. [X.]uli 2000 -
X [X.], [X.], 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 -
V[X.] ZR 127/03, N[X.]W-RR 2005, 216 unter II;
vom 16. November 2016 -
V[X.] [X.], N[X.]W-RR 2017, 380 Rn. 12;
Beschluss vom 24. März 2011 -
I [X.], [X.]Z 189, 56 Rn. 9;
jeweils [X.]).
Es genügt also, dass das Klagebegehren -
unterhalb der Stufe der [X.] -
individualisiert und damit der Streitgegenstand bestimmt ist ([X.], Urteil vom 17. Oktober 2000 -
XI [X.], N[X.]W 2001, 305 unter [X.] (2) [X.] [zur Individualisierung eines Mahnbescheids]).
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Mit diesen Grundsätzen setzt sich eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung in Widerspruch, die die Zulässigkeit einer Klage verneint, wenn der Kläger Ansprüche auf Zahlung der vertraglich ge-schuldeten Nebenkostenvorauszahlungen in die Mietrückstandsaufstellung ein-bezieht, auf die er nach erfolgter Betriebskostenabrechnung beziehungsweise nach Eintritt der [X.] aus materiell-rechtlicher Sicht grundsätzlich keinen Anspruch mehr hat, und nicht erklärt, den Klageantrag nun auf den Nachzahlungsbetrag stützen
zu wollen (vgl. LG [X.] am Main, [X.] 2017, 1413; [X.], [X.], 400, 401; [X.], 444; [X.], [X.] vom 18. Mai 2015 -
1
S 47/15, juris Rn. 3; [X.]t-Futterer/[X.], [X.], 13. Aufl., §
543 [X.] Rn. 141; wohl auch [X.], [X.], 638, 640, der darin zugleich ein Zulässigkeits-
und ein Schlüssigkeitsproblem sieht).

Dabei
wird verkannt, dass ein Kläger, der den Inhalt eines [X.]
vorträgt, in das Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck bringt, dass er diese Ansprü-che (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Dass er sein Klagebegehren nicht umstellt, berührt allein die Schlüssigkeit (so zutreffend AG [X.] am Main, Urteil vom 24.
[X.]anuar 2014 -
33 [X.] 3112/13, juris Rn. 2; vgl. ferner KG, [X.] 2002, 796), nicht aber die
Bestimmtheit der Klage.
Ändert
ein Kläger trotz eines -
grundsätzlich erforderli-chen -
Hinweises des Gerichts (§ 139 ZPO) seine Klage insoweit nicht ab (§§
263, 264 ZPO), verrechnet er also erbrachte Zahlungen mit nicht mehr be-stehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern we-gen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderungen (ganz oder teilweise) als unbegründet abzuweisen.
[X.]) Vor diesem Hintergrund
hätte das Berufungsgericht bei der Beurtei-lung der Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nicht die 25
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13 -
allein
unter materiell-rechtlichen Gesichtspunkten maßgebliche Frage einbezie-hen
dürfen, ob die Klägerin zur Geltendmachung von rückständigen [X.] noch berechtigt war.
Für die Bestimmtheit der Klage ist bei diesem ersten Prüfungsschritt
allein entscheidend, ob die Klägerin hinreichend klargestellt hat, dass sie nicht erbrachte Nebenkostenvorauszahlungen nicht durch [X.] ersetzt hat. Dies ist der Fall.
(1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts belief sich die [X.] bis einschließlich Dezember 2014 und auf

monatlich
im [X.]ahr 2015. Bei den von der Klägerin in der Klageschrift und in der [X.]
angegebenen Mieten handelte es sich daher aus-nahmslos um die [X.],
so dass mit Ausnahme des gesondert auf-gemacht wurden.
(2) Auch im Berufungsverfahren hat die Klägerin mit Ausnahme des ge-nannten Betrags keine Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen [X.]. Sie hat in zweiter Instanz auf gerichtlichen Hinweis sogar ausdrücklich erklärt, dass sie -
was allerdings hinsichtlich des Monats [X.]anuar 2015 nicht zu-traf -
nicht einmal mehr Nebenkostenvorauszahlungen, sondern nur noch
[X.] geltend mache, weil sie die erfolgten Zahlungen der [X.] entsprechend der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge nach § 366 Abs.
2 [X.] zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlung als unsicherste Forderung und sodann auf die Nettomiete verrechnet habe. Bei
dieser Erklärung handelt es sich um eine nähere Aufgliederung der Klageforderung, die auch noch in zweiter Instanz ohne Weiteres möglich ist, weil es sich bei ihr nach der Recht-sprechung des [X.] um kein Angriffs-
oder Verteidigungsmittel im
Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO handelt, sondern sie zum Angriff selbst gehört ([X.]surteile vom 9. [X.]anuar 2013 -
V[X.] ZR 94/12, [X.]O Rn. 9 [X.]; vom heuti-28
29

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14 -
gen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] c [X.] (5); aA LG [X.]
am Main, [X.] 2017, 2670).

Soweit das Berufungsgericht diese ergänzende Erklärung wegen Un-schlüssigkeit als unbeachtlich angesehen hat, weil ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte, tabellarisch geführte [X.] eingestellt und als Mietrückstand jeweils nur die Differenz zwischen der Brutto-miete und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben worden sei, vermengt es zum einen wieder die Frage der Zulässigkeit einer Klage mit ihrer Schlüssigkeit und verkennt zum
anderen, dass aufgrund der zusätzlich erfolg-ten Angaben der Klägerin nun nicht mehr allein die in der Tabelle enthaltenen Daten für die Bestimmung des [X.] maßgeblich sind. In zweiter Instanz hat die Klägerin daher mit Ausnahme des Monats [X.]anuar 2015, bei dem die erbrachte Zahlung der [X.] nicht zur Deckung der Nebenkostenvor-auszahlungsforderung
ausgereicht hat, nur restliche [X.] geltend ge-macht.
b)
Die weiteren
Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Bestimmtheit der Klage bestehen darin, dass es Angaben der Klägerin dazu
vermisst, in wel-cher Höhe die erteilten Gutschriften und die erfolgten
Zahlungen
auf rückstän-dige [X.], auf Nebenkostenvorauszahlungsansprüche
oder auf die [X.] in Höhe von 17,50

Auch inso-weit hat es zu
strenge Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gestellt.

Das Berufungsgericht hat hierbei übersehen, dass eine Zuordnung der Klagegründe (hier: in das [X.] eingestellte Einzelforderungen nebst Gut-haben, Gutschriften und Zahlungen) zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte Auslegung des [X.] zu erfolgen hat. Dabei hat es 30
31
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weiter verkannt, dass zur Bestimmung des [X.] bei einer Klage-häufung auch ohne ausdrückliche
Verrechnungs-
oder Aufrechnungserklärung des [X.] bezüglich von ihm angeführter Zahlungen oder Gutschriften ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des §
366 Abs. 2 [X.] (ggfs. in entsprechender Anwendung) in Betracht kommt
und dass eine im Be-rufungsverfahren erklärte nähere Zuordnung erbrachter Zahlungen oder erteilter Gutschriften für die Festlegung, welche Forderungen Streitgegenstand sind, grundsätzlich auch dann von Bedeutung ist, wenn sie -
tatsächlich oder ver-meintlich -
in Widerspruch zu den
Angaben in erster Instanz steht.
Ob das [X.] diese Maßstäbe beachtet hat, unterliegt in der Revisionsinstanz der uneingeschränkten Überprüfung (vgl. [X.], Urteil vom 21.
[X.]uni 2016 -
II
ZR 305/14, [X.], 1599 Rn. 13). Denn es geht um die Auslegung einer [X.], die das Revisionsgericht nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ohne Einschränkungen nachprüfen und in freier Würdigung selbst auslegen darf ([X.], Urteile vom 18. [X.]uni 1996 -
VI [X.], N[X.]W-RR 1996, 1210 unter
II
2; vom 2. [X.]uli 2004 -
V [X.], [X.], 1712 unter II
1; vom 21. [X.]uni 2016 -
II
ZR 305/14, [X.]O; [X.]sbeschluss vom 30. Mai 2017 -
V[X.]
ZB 15/17, juris
Rn. 13 [X.]).
[X.])
Zwar ist in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur
die
vom Berufungsgericht ebenfalls vertretene Ansicht vorherrschend, dass bei der Gel-tendmachung eines Gesamtbetrages aus mehreren Forderungsarten vom Klä-ger im Einzelnen ausdrücklich vorzutragen ist, auf welche Einzelforderungen erfolgte Zahlungen oder erteilte Gutschriften zu verrechnen sind
beziehungs-weise verrechnet oder aufgerechnet wurden ([X.], [X.], 579; LG [X.] am Main, [X.]O; LG
Kempten, [X.]O; [X.], 444; [X.], Beschluss vom 28. März 2013 -
24 [X.]/12, juris
Rn. 9; [X.], [X.], 304; [X.], [X.], 742; [X.], [X.] 2015, 1103;
[X.]t-Futterer/[X.], [X.]O; Bub/[X.]/[X.], Handbuch der Geschäfts-
und 33

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16 -
Wohnraummiete, 4.
Aufl. 2014, [X.]; [X.]/[X.], Betriebskosten-
und Heizkostenrecht, 8.
Aufl., [X.] Rn. 88; [X.]/[X.], 44. Aufl.
Stand:
1.
November 2017, §
535 Rn. 557; [X.], ZPO, 7.
Aufl., § 253 Rn. 16a;
[X.], [X.]O, S. 640 f.; aA BeckOK-ZPO/[X.], Stand: 1. Dezember 2017, §
253 Rn. 55.2; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 14. Aufl., §
253 Rn. 27).

Diese Auffassung überspannt aber die an die Bestimmtheit einer sich aus mehreren Ansprüchen zusammensetzenden Zahlungsklage
zu stellenden Anforderungen.
Zwar darf der Kläger die Auswahl, über welche selbständigen Ansprüche bis zur Höhe der eingeklagten Forderung entschieden werden soll, nicht dem Gericht überlassen ([X.], Urteil vom 22. Mai 1984 -
VI [X.], N[X.]W 1984, 2346
unter II 1 a [X.]; Beschluss vom 24. März 2011 -
I [X.], [X.]O
Rn.
9 f.). Sind aber -
wie im Streitfall -
die zu beanspruchenden Einzelfor-derungen nach Inhalt und Höhe konkret bezeichnet, ist es in der Regel im [X.] darauf, dass das Gesetz eine subsidiäre Verrechnungsreihenfolge bei nicht ausreichenden Teilleistungen des Schuldners auf eine Forderungsmehr-heit vorsieht (§ 366 Abs. 2 [X.]), unschädlich, wenn der Kläger sich nicht aus-drücklich oder nicht vollständig über die Anrechnung erfolgter Zahlungen oder erteilter Gutschriften erklärt (vgl. auch [X.]surteil vom 14. [X.]uli 2010 -
V[X.] ZR 229/09, N[X.]W-RR 2010, 1455 Rn. 16 [zur Individualisierung einer Forderung in einem Mahnbescheid]; Musielak/Voit/Foerste, [X.]O).

[X.]) Wie bereits unter [X.] a [X.] ausgeführt, ist es für die Bestimmtheit ei-ner Klage im Allgemeinen ausreichend, wenn der geltend gemachte Anspruch als solcher identifizierbar ist (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 18. [X.]uli 2000
-
X
[X.], [X.]O; vom 11. Februar 2004 -
V[X.] ZR 127/03, [X.]O; vom 16. No-vember 2016 -
V[X.] [X.], [X.]O; jeweils [X.]). Wann diese Anforderungen erfüllt sind, kann nicht allgemein und abstrakt beantwortet werden;
vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben von den Besonderheiten 34
35

-
17 -
des anzuwendenden materiellen Rechts und den Umständen des Einzelfalls ab ([X.], Urteile vom 28. November 2002 -
I [X.], [X.]Z 153, 69, 75 [X.]; vom 14. Dezember 2006 -
I [X.], [X.]O; vom 10. [X.]uli 2015 -
V [X.], [X.]Z 206, 211 Rn. 9 [X.] [jeweils zu § 253 ZPO]; sowie
[X.], Urteile vom 23.
[X.]anuar 2008 -
V[X.] ZR 46/07, N[X.]W 2008, 1220 Rn. 13
[X.]; vom 23. Sep-tember 2008 -
XI [X.], N[X.]W-RR 2009, 544 Rn. 18
[X.]; vom 21. Oktober 2008 -
XI [X.], N[X.]W 2009, 56 Rn. 18
[X.] [jeweils zu
§ 690 ZPO]).
Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Klageantrags sind danach in Abwä-gung des zu schützenden Interesses des [X.], sich gegen die Klage er-schöpfend verteidigen zu können, sowie seines Interesses an Rechtsklarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Entscheidungswirkungen mit dem [X.] schutzwürdigen Interesse des [X.] an einem wirksamen Rechtsschutz festzulegen ([X.], Urteile vom 28. November 2002 -
I [X.], [X.]O S.
75
f. [X.]; vom 14. Dezember 2006 -
I [X.], [X.]O [X.]; vom 10. [X.]uli 2015
-
V
[X.], [X.]O).
[X.]) Ob gemessen daran im konkreten Fall die Anforderungen an die [X.] einer Klage erfüllt sind, beurteilt sich nicht allein nach der Fassung des Klageantrags. Inhalt und die Reichweite des Klagebegehrens werden nicht allein durch den Wortlaut des gestellten Klageantrags
bestimmt; vielmehr ist dieser
unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen ([X.], Urteile vom 21. Februar 2012 -
X [X.], N[X.]W-RR 2012, 872 Rn. 23; vom 21. [X.]uni 2016 -
II ZR 305/14, [X.]O Rn.
12;
jeweils [X.]). Dabei ist im Zweifel das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht ([X.], Urteile
vom 18. [X.]uni 1996
-
VI [X.], [X.]O; vom 2. [X.]uli 2004 -
V [X.], [X.]O unter II 1 a; vom 2.
Dezember 2015 -
IV ZR 28/15, [X.]O Rn. 10; vom 21.
[X.]uni 2016 -
II ZR 305/14, [X.]O; Beschlüsse vom 18. Dezember 2014
-
IX
ZB 50/13, N[X.]W-RR 2015, 301 Rn. 10; vom 27. [X.]anuar 2015 -
II ZR 191/13, 36

-
18 -
juris Rn. 10; vom 20. [X.]anuar 2016 -
I [X.], [X.], 1190
Rn. 15;
vom 30. Mai 2017
-
V[X.] ZB 15/17, [X.]O
Rn. 14; jeweils [X.]).
Dies ergibt sich bereits daraus, dass das Prozessrecht das materielle Recht verwirklichen und nicht dessen Durchsetzung vermeidbar hindern soll ([X.], Urteile vom 1. Dezember 1997 -
II ZR 312/96, N[X.]W-RR 1998, 1005 unter II 1; vom 2. [X.]uli 2004 -
V [X.], [X.]O; vom 2. Dezember 2015 -
IV
ZR 28/15, [X.]O).
Zudem dient ein solches
Verfahrensverständnis
der Verwirkli-chung der verfassungsrechtlichen Ansprüche
der klagenden Partei auf effekti-ven Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsst[X.]tsprinzip) und auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG; [X.], Urteil vom 21.
[X.]uni 2016 -
II
ZR 305/14, [X.]O; Beschluss vom 27. [X.]anuar 2015 -
II
ZR 191/13, [X.]O).

dd) Die beschriebenen Auslegungsgrundsätze sind auch dann heranzu-ziehen, wenn zwar die vom Kläger zu beanspruchenden Forderungen nach In-halt und Höhe bestimmt sind, die hierauf erbrachten Zahlungen und Gutschrif-ten aber vom Kläger nur der Höhe nach angegeben und nicht ausdrücklich mit bestimmten Einzelforderungen verrechnet worden sind. Die von manchen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geäußerten Bedenken gegen die Bestimmtheit der Klage ergeben sich in diesen Fällen letztlich [X.], dass eine klare Zuordnung geleisteter Zahlungen und erteilter Gutschriften vermisst wird. Eine solche Zuordnung kann aber auch stillschweigend erfolgen, etwa durch Angabe einer bestimmten Reihenfolge und/oder durch Rückgriff auf die Anrechnungsbestimmungen der §
366 Abs. 2, § 367 Abs. 1 [X.] (vgl. [X.], Urteile vom 18. November 1993 -
IX ZR 244/92, [X.]Z 124, 164, 167 f.; vom 23. November 2000 -
IX ZR 155/00, N[X.]W-RR
2001, 1335 unter [X.] c; vom 7.
November 2001 -
V[X.] ZR 263/00, [X.]Z 149, 120, 124
[zur Bestimmtheit [X.]]; vom 14. [X.]uli 2010 -
V[X.] ZR 229/09, [X.]O
[zur Indivi-dualisierung eines Mahnbescheids];
Musielak/Voit/Foerste, [X.]O; [X.]unglas, ZMR 37
38

-
19 -
2008, 673, 675
f.; derselbe, [X.], 89, 92 ff.; vgl. auch [X.], [X.], 753, 754; [X.], Urteil vom 3. [X.]uli 1997
-
8 [X.] 624/96, juris Rn.
17).
(1) Ein solches Vorgehen entspricht regelmäßig der wohlverstandenen Interessenlage des [X.]
([X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (1); vgl. auch [X.]unglas, [X.], [X.]O S.
675; 2014, [X.]O S.
92) und ist auch im Hinblick auf die Belange des
[X.] angemessen. Denn hierdurch ist gewährleistet, dass sämtlichen Prozessbeteiligten der Inhalt und der Umfang der geltend gemachten Forderungen hinreichend klar sind. Der Beklagte wird ausreichend in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob und in wel-chem Umfang er sich gegen die geltend gemachten Forderungen zur Wehr set-zen will. Dabei wird das Risiko eines Unterliegens nicht von dem Kläger auf den [X.] abgewälzt, denn durch die vorgenommene Zuordnung der geleiste-ten Zahlungen oder erteilten Gutschriften wird dem Kläger nicht die Gefahr ab-genommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit -
anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig -
wegen entgegen-stehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. Dass sein Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2
Nr.
2
ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die gel-tend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssig-keitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die [X.] vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen beziehungsweise bestanden haben.
Die zur Entscheidung berufenen Gerichte laufen auch nicht Gefahr, ihre Entscheidungsbefugnis nach § 308 Abs. 1 ZPO zu überschreiten beziehungs-weise eine nicht der Rechtskraft fähige und nicht vollstreckbare Entscheidung zu treffen. In der Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 39
40

-
20 -
Abs.
2
[X.], gegebenenfalls in Verbindung mit § 396 Abs. 1 [X.]tz 2 [X.], liegt auch kein Verstoß gegen die [X.] (so
zutreffend [X.]unglas, [X.], [X.]O). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestimmt damit nicht das Gericht
selbst, sondern die im Rahmen der Auslegung von [X.] bei einer
Verrechnung/Aufrechnung
bestehender Forderungen
mit Zahlungen oder Gutschriften im Zweifel zu beachtende gesetzliche Rangfolge des §
366 Abs. 2 [X.] den Umfang des Klagebegehrens (unzutreffend auch [X.], [X.], 676, 678).
(2)
Dass die Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 [X.] nach ihrem Wortlaut nur bei Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen gilt, hindert ihre Anwendung im Falle der Verrechnung von Zahlungen oder Gutschriften auf [X.] und Nebenkostenvorauszahlungen
nicht.
(a) Bei unzureichenden Zahlungen auf Mieten aus verschiedenen Zeit-räumen hat der [X.] die Bestimmung des § 366 Abs. 2 [X.] ent-sprechend herangezogen, weil die Mieten aus einem Schuldverhältnis geschul-det seien
([X.], Urteile vom 5. April 1965 -
V[X.] ZR 10/64,
[X.]Z 1965, 628
unter II
1 c; vom 20. [X.]uni 1984 -
V[X.] ZR 337/82, [X.]Z 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 -
IX [X.], N[X.]W 2015, 162 Rn.
22). Dabei wird allerdings übersehen, dass §
366 [X.] das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne
Forderung,
meint
und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis
(im weiteren Sinne)
direkt anwendbar ist ([X.]s-urteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (2) (a); vgl.
ferner
BA[X.] 143, 1 Rn. 12; [X.]/[X.], [X.], 77. Aufl., § 366 Rn.
2;
[X.]/Olzen, [X.], Neubearb. 2016, § 366 Rn.
14; Münch-Komm[X.]/[X.], 7.
Aufl. § 366 [X.] Rn. 2; [X.], [X.], 15.
Aufl., § 366 Rn.
1; jurisPK-[X.]/[X.], Stand: 30.
Dezember 2016, § 366 Rn. 4; [X.]/[X.], [X.]O, § 366 Rn.
1; [X.]/[X.], 41
42

-
21 -
[X.], Stand: 1. November 2017,
§ 366
Rn. 21). Einer Analogie bedarf es daher nicht, wenn die erbrachten Leistungen zur Tilgung von [X.] aus mehreren Zeiträumen
nicht ausreichen ([X.]surteil vom heutigen Tage
-
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (2) (a); vgl. ferner [X.]/[X.], [X.]O; MünchKomm[X.]/[X.], [X.]O; jurisPK/[X.], [X.]O; [X.]/[X.], [X.]O).
(b) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 [X.] ist deshalb nur in-soweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei um eine
ein-heitliche Forderung handelt, die sich aus verschiedenen Bestandteilen ([X.] zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) zusammensetzt. Denn der Bun-desgerichtshof hat -
wie die
Revisionserwiderung zu Recht geltend macht -
im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungsgrundlage für eine Min-derung der Mietsache (§ 536 [X.]) mehrfach ausgesprochen, dass der [X.] eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Nebenleistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebs-kosten) zahlt ([X.], Urteile
vom
6. April 2005 -
XII [X.], [X.]Z 163, 1, 7; vom 20.
[X.]uli 2005 -
V[X.] ZR 347/04, N[X.]W 2005, 2773
unter II 1 a; vom 13. April 2011 -
V[X.]
ZR 223/10, N[X.]W 2011, 1806 Rn. 11).
([X.]) Nach gefestigter Rechtsprechung des [X.] ist aber §
366 [X.] für das Verhältnis von rechtlich verselbständigten Forderungsteilen aus einem Schuldverhältnis entsprechend anzuwenden, also etwa in den Fällen der Teilabtretung (vgl. etwa [X.], Urteil vom 11. Mai 2006 -
VII ZR 261/04, [X.]Z 167, 337 Rn. 16 ff., 22 [X.]), der Erhebung einer Teilklage (vgl. etwa [X.], Urteile vom 13. [X.]uli 1973 -
V [X.], N[X.]W 1973, 1689 unter B 2;
vom 6.
November 1990 -
XI ZR
262/89, N[X.]W-RR 1991, 169 unter [X.]; jeweils [X.]) oder der Sicherung nur eines Teils der Forderung durch ein Grundpfand-43
44

-
22 -
recht ([X.], Urteil vom 13. [X.]uli 1973 -
V [X.], [X.]O). Diese Grundsätze gelten auch bei Teilzahlungen, die zur Deckung einer monatlichen Bruttomiete, die sich aus der Nettomiete und der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvor-auszahlung zusammensetzt, nicht ausreichen
([X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (2) (b) ([X.])).
([X.]) Zwar meinen einige Stimmen in der Literatur
im Hinblick darauf, dass Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung unselbständige Einzelpositio-nen einer einheitlichen Forderung sind, dass
§ 366 [X.] weder direkt noch ana-log anwendbar sei ([X.]t-Futterer/[X.], [X.]O,
§ 543 [X.] Rn. 86a; [X.],
[X.], 683, 686; jurisPK-[X.]/[X.], [X.]O Rn. 6; [X.]/[X.], [X.]O Rn. 33). Die Gegenmeinung hält demgegenüber § 366 Abs. 2 [X.] für di-rekt ([X.],
[X.] 2001, 440, 441; [X.],
[X.] 2006, 255, 257; [X.],
[X.]O; [X.],
[X.] 2002, 1336), zumindest aber für entsprechend anwendbar ([X.], Urteil vom 12. August 2010
-
307
S
30/10, juris Rn. 13
f.; [X.]t-Futterer/Eisenschmid, [X.]O, § 536 [X.] Rn. 387; [X.]/Olzen, [X.]O Rn. 15; MünchKomm[X.]/Häublein, 7.
Aufl., §
535 Rn.157; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., [X.] Rn. 102; Derleder, [X.], 654, 655; [X.], [X.], 7, 8). Der [X.] hat zu dieser Problematik bislang noch nicht Stellung bezogen. Er konnte in seiner Entscheidung vom 13.
April 2011 (V[X.] ZR 223/10, [X.]O Rn. 11, 13) die vom damaligen Berufungs-gericht aufgeworfene Frage, ob ein monatlicher [X.]
in entspre-chender Anwendung des § 366 Abs. 2 [X.] anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen sei, offen
lassen,
weil es im dortigen Fall in Ansehung der im Rahmen einer Minderung anzustellenden Gesamtbetrachtung letztlich rechnerisch keinen Unterschied machte, ob der [X.] nur auf die Nettomiete oder auf das Gesamtentgelt verrech-net wurde.
45

-
23 -
([X.]) Im Streitfall besteht dagegen Anlass,
die Frage der Anwendbarkeit des §
366 Abs. 2 [X.] auf Teilzahlungen bei Nettomiete und geschuldeter Ne-benkostenvorauszahlung zu entscheiden. Bei richtiger Betrachtung weisen die Nettomiete und die vertraglich vereinbarte
Nebenkostenvorauszahlung, die das Gesamtentgelt des Mieters für die Leistungen des Vermieters bilden, weitge-hende rechtliche Eigenständigkeiten auf, die es rechtfertigen, bei unzureichen-den Zahlungen des Mieters auf die Bruttomiete die Vorschrift des §
366 [X.] analog heranzuziehen
([X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (2) (a) ([X.]); vgl. ferner [X.], [X.]O
Rn. 13; [X.]/Olzen, [X.]O; vgl. ferner [X.], [X.]O S.
640).
Über die Betriebskosten ist
-
soweit keine Pauschale vereinbart ist -
jährlich abzurechnen (§ 556
[X.]);
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten stellen damit keine endgültige Tilgung dieser Kosten dar
(vgl. etwa [X.], [X.]O
[X.]). Die Erhöhung der
Nettomiete folgt anderen Regeln (§§
558
ff.
[X.]) als
die Anpassung einer Be-triebskostenvorauszahlung (§
560
[X.]). Die daraus resultierende rechtliche Verselbständigung der beiden Mietbestandteile rechtfertigt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2
[X.]. Denn die Interessenlage ist hier mit sonstigen anerkannten Fällen verselbständigter Forderungsteile vergleichbar
([X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (2) (a) ([X.])).
Auch liegt eine planwidrige Regelungslücke vor
([X.]surteil vom heuti-gen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (2) (a) ([X.]); aA [X.]t-Futterer/[X.], [X.]O, der aber andererseits § 366 [X.] bei unzureichenden [X.] auf Miete und Betriebskostennachzahlungen direkt anwenden will [§ 543 [X.] Rn.
117]).
Denn der Gesetzgeber war bestrebt, nicht nur bei mehreren Hauptforderungen (§ 366
[X.]), sondern sogar bei mehreren Nebenforderun-gen (§
367
[X.]) ein einseitiges Bestimmungsrecht des Gläubigers [X.]
(vgl. Motive
II, [X.] ff.).
Diese gesetzgeberische Zielsetzung würde 46
47

-
24 -
aber unterlaufen, wenn die bei der Schaffung der §§ 366, 367 [X.] ersichtlich nicht bedachten Fälle, dass sich Teile einer einheitlichen Hauptforderung recht-lich verselbständigt haben,
von einer
entsprechenden
Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 [X.]
ausgenommen wären
mit der Folge, dass nun doch dem Gläubiger
die Entscheidungsbefugnis darüber zufiele, auf welchen Teil die er-brachte Teilleistung angerechnet wird
(so aber [X.]t-Futterer/[X.], [X.]O,
§
543 [X.] Rn. 86a).

(3)
Die beschriebene Anwendbarkeit
des § 366 [X.] einerseits auf
Miet-rückstände aus verschiedenen Zeiträumen und andererseits auf die Einzelbe-standteile offener
Bruttomietrückstände hat zur Konsequenz, dass beim
Fehlen einer Tilgungsbestimmung des Mieters
Zahlungen, die zur Deckung der Ge-samtforderungen nicht ausreichen, unter
Heranziehung der abgestuften An-rechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 [X.] zu verrechnen
sind.
(a) Da dem Vermieter -
abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 [X.]tz 1 [X.]) -
materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrech-nung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten
Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden [X.] direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 [X.]) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch [X.], [X.], 685), kann von ihm auch hinsichtlich der [X.] des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 [X.] maßgebliche [X.] im Einzelnen darlegt. Andererseits ist er aber nicht ge-hindert, zur Festlegung seines Klagebegehrens -
gegebenenfalls noch in [X.] -
entsprechenden Vortrag zu halten. Dies wäre -
wie bereits [X.] -
auch wünschenswert.
48
49

-
25 -
Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber -
sofern nicht eine Auf-rechnungserklärung nach
§ 396 Abs. 1 [X.]tz 1 [X.]
vorliegt
-
im Rahmen der [X.] ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs.
2 [X.] stehen, da bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Schuld-ners regelmäßig
das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 [X.]) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt
([X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (3) (a); vgl. ferner
[X.]surteil vom 9. [X.]anuar 2013
-
V[X.] ZR 94/12, [X.]O Rn.
16, sowie
[X.]unglas, [X.], 89, 93 f.).
Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 [X.] erfolgender Vortrag ist
also nur für die [X.] des Klagebegehrens maßgebend.
Die dargestellten
Grundsätze gelten auch dann, wenn es nicht um [X.] des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften (etwa wegen Gut-haben aus Nebenkostenabrechnungen
oder
wegen unstreitiger
Mietminderun-gen) erteilt und gegen diese Forderungen des Mieters mit Mietforderungen [X.], ohne zu bestimmen, welche Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 [X.]tz 2 Alt. 1
[X.] verweist nämlich für diese Fälle auf
§ 366 Abs. 2 [X.].
Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegen-über, ohne
eine Zuordnung zu bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin regelmäßig ein konkludenter Verweis auf die in §
366 Abs. 2 [X.] beschriebene
Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei aber nicht um eine Leis-tung des Schuldners
handelt, ist die Vorschrift des § 366 Abs. 2 [X.] hier aller-dings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen
([X.]sur-teil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O).

(b) Die danach im Allgemeinen beim Fehlen einer Zuordnung von [X.]
oder Gutschriften gebotene (direkte oder analoge) Anwendung der Ver-rechnungskriterien des §
366 Abs. 2 [X.] zur Bestimmung des Inhalts und der 50
51
52

-
26 -
Reichweite des Klagebegehrens ist, wenn Bruttomietrückstände geltend ge-macht werden, in zweifacher Hinsicht vorzunehmen.
([X.]) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 [X.] ist (analog) zur Festlegung
heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind.
Dabei ist -
anders als die Revisionserwiderung meint -
nicht das Auffangkriterium "anteilige Verrechnung", sondern das Kriterium der "gerin-geren Sicherheit"
maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der [X.] Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die
darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese
nach Eintritt der [X.]
oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann
und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung ([X.]surteil vom heutigen Tage
-
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (3) (b) ([X.]); vgl. ferner etwa [X.],
[X.]O; [X.],
[X.]O; [X.],
[X.]O; [X.], [X.], 850, 852; [X.],
[X.]O; [X.], [X.]O
Rn. 15; MünchKomm[X.]/
Häublein, [X.]O; [X.]/[X.], [X.]O,
§
366 Rn.
32; [X.], [X.]O Rn.
[X.] 105; [X.],
[X.], 705; [X.], [X.]O;
aA Derleder, [X.]O S.
655
f.; [X.], [X.]O [anteilige Tilgung]; [X.]t-Futterer/Eisenschmid, [X.]O, §
536 [X.] Rn.
387 [Nettomiete als lästigere Forderung]).
([X.]) Wird nicht nur eine offenstehende Bruttomiete, sondern werden Bruttomietrückstände aus verschiedenen [X.]ahren oder mehreren Monaten gel-tend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 [X.] [X.] heran-zuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzu-nehmen
([X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (3) (b) ([X.])).
Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen [X.]ahreszeiträu-men stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. 53
54

-
27 -
§
199
Abs. 1 [X.]) und daher dem Kläger die geringeren
Sicherheiten bieten
([X.], Urteile vom 5. April 1965 -
V[X.]
ZR 10/64, [X.]O; vom 19. November 2008
-
XII [X.], [X.]Z 179, 19
Rn. 9; vom 9. Oktober 2014
-
IX
[X.], [X.]O; [X.]unglas, [X.], 89, 93).
Bezüglich der Mietrückstände, die im selben [X.]ahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 [X.] regelmäßig zum glei-chen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des nachgeordneten Kriteriums "ältere Schuld"
([X.]surteil vom heutigen Tage
-
V[X.] [X.], [X.]O; [X.]unglas, [X.]O).
([X.]) Wie
diese beiden [X.]n für die im Rahmen der Zu-lässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger
bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder [X.]ahren geltend macht, mit-einander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen
zugeordnet hat (etwa: Miete [X.]anuar 2017) oder nicht
([X.]surteil
vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] (3) (b) ([X.])).
Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum,
ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und an-schließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen
bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder [X.] die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete ist der überschießende
Betrag -
bis er aufgebraucht ist -
gemäß §
366 Abs. 2 [X.] analog -
in abstei-gendem Alter -
auf die ältesten
Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend -
wiederum beginnend mit der ältesten Schuld -
auf die Nettomie-ten anzurechnen
([X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O).
55
56

-
28 -
Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften [X.] Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom [X.] ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs.
2
[X.] zunächst im absteigenden Alter auf die Nebenkostenvorauszah-lungsforderungen (etwa [X.]anuar 2017; Februar 2017) und anschließend
-
wiederum beginnend mit der ältesten Forderung -
auf die Nettomietrückstände (etwa [X.]anuar 2017; Februar 2017) zu verrechnen
([X.]surteil vom heutigen Tage -
V[X.] [X.], [X.]O).
c)
Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen hat die Klägerin bei
der gebotenen
sachgerechten
Auslegung ihres Klagebegehrens
durch die von ihr vorgetragene "Mietrückstandsaufstellung"
und die darin enthaltenen Daten
sowie durch die in der [X.] und der dabei vorgelegten [X.] erfolgten weiteren Angaben bereits in erster Instanz den Inhalt und die Reichweite ihres Begehrens hinreichend bestimmt (§
253
Abs. 2
Nr. 2
ZPO). Die von ihr
beanspruchten Forderungen sind im Einzelnen nach Zeitraum, Höhe und Forderungsart bezeichnet, wobei die Klägerin durch Vorlage der genannten Betriebskostenabrechnung noch in erster Instanz klargestellt hat, dass
der im [X.]ahr 2015 monatlich angesetzte
Be-trag von 7Nettomiete von

und eine zu leistende Neben-kostenvorauszahlung von insgesamt 189

sowie der für das [X.] in An-

umfasst. Die vom Berufungsgericht vermisste Zuordnung des Anfangsguthabens, der er-brachten Zahlungen und der erteilten Gutschriften ist -
was dieses
nicht in den Blick genommen hat
-
mit der Klageschrift unter stillschweigender Bezugnahme auf die
Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 [X.] erfolgt.
Im Berufungs-verfahren hat die Klägerin sich sogar ausdrücklich auf die von dieser gesetzli-chen Regelung vorgesehene Anrechnungsreihenfolge berufen.
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[X.])
Dass die Klägerin in erster Instanz bezüglich der Verrechnung der von ihr in der Forderungsaufstellung für das [X.]ahr 2015 berücksichtigten elf [X.] der [X.], des Anfangsguthabens und der beiden erteilten [X.]en (Mietminderung; Heizkosten) keine ausdrückliche Anrechnung auf
ihre aufgelisteten vorgenommen hat, berechtigte das Berufungsgericht nicht, die Klage als unzulässige [X.]ldoklage zu [X.]. Entsprechendes gilt für die [X.], mit der für den Zeitraum von [X.]uli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 unter Berücksichtigung einer und der monatlicher Mietrückstand von jeweils 32,22

Betriebskostennachforderung für das [X.]ahr 2013 in Höhe von 17,50

gemacht wurden. Da -
wie eingangs bereits dargelegt -
bei [X.] im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach Maßstäben der Rechtsordnung ver-nünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht, ist letztlich maßgebend, ob sich aus der Aufstellung der Klägerin und ergänzender Heran-ziehung der Anrechnungsreihenfolge des §
366 Abs. 2 [X.] eine Zuordnung der Zahlungen, Gutschriften und des Guthabens
auf die Außenstände vorneh-men lässt. Dies ist der Fall.
(1)
Die in der Mietrückstandsaufstellung aufgeführte Zahlung der [X.] für den Monat [X.]anuar ist
zur Bestimmung des Umfangs des Klagebegehrens (§
253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nach der oben unter [X.] (3) (b) im Einzelnen beschriebenen Vorgehensweise gemäß § 366 Abs. 2 [X.] analog auf den in der angegebenen Bruttomiete enthaltenen Nebenkostenanteil Mit dem sich daraus für den Monat [X.]anuar 2015 ergebenden Gesamtrückstand von durch die Zuordnung in
Zeile 2, Spalten 4 und 5 der Mietrückstandsaufstellung ergibt, ein Anfangsguthaben Diese Zahlung ist nach den Verrechnungsgrundsät-59
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zen des § 366 Abs. 2 [X.] (analog) zunächst auf den noch offenen
Nebenkos-n Höhe von verbleiben-Netto

Die verbleibende Nettomiete für [X.]anuar 2015 verringert sich um die nachträglich für einen sechswöchigen Ausfall des Aufzugs von der Klägerin gewährte Mietminderungsgutschrift

(1,5 x 3
% von Gutschrift
keinem
bestimmten Zeitraum zugeordnet, sondern sie vom [X.]ldo der Mietrückstände aus den Mie-ten [X.]anuar bis April 2015 in Abzug gebracht hat,
und die für die Monate Februar bis April 2015 berücksichtigten Zahlungen der [X.] die jeweils geschulde-ten Nebenkostenvorauszahlungen vollständig abdecken, ist
die Minderungsgut-schrift nach der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 [X.] auf die in der [X.] aufgeführte älteste noch offene Nettomiete [X.]anuar 2015 anzurechnen.
Entsprechendes gilt für die von der Klägerin erteilte Gutschrift "[X.]"

e-rung zugeordnet wird und die von den [X.] erbrachten Zahlungen jeweils die monatlich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen übersteigen, ist [X.] Gutschrift mit der verbleibenden Nettomiete für [X.]anuar 2015 in Höhe von e-machte Forderung, sondern zugunsten der [X.] aus der Gutschrift ein Restbetrag von 33,75

(2) Die für den Monat Februar 2015
berücksichtigte Zahlung der [X.] in Höhe von [X.] nach den beschriebenen Verrechnungsgrund-sätzen des §
366 Abs. 2 [X.] zunächst auf den in der Bruttomiete enthaltenen 61
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dadurch

366 Abs. 2 [X.] der oben genannte Restbetrag von 33,75

e-nen Nettomiete für Februar 2015 um die älteste [X.]forderung handelt.
(3)
Bezüglich des Monats März 2015 ist die hierbei berücksichtigte [X.] zunächst von dem [X.] von der Nettomiete in Abzug zu bringen. Die Klägerin macht daher insoweit eine restliche [X.]forde-

(4)
Entsprechendes gilt bei den für die Monate April 2015
bis einschließ-lich November 2015
angesetzten Zahlungen der [X.] in Höhe von jeweils ach vorrangiger Anrech-nung der jeweiligen Zahlung auf den Nebenkostenanteil und anschließender Verrechnung mit der Nettomiete verbleibende restliche Nettomietforderung in Höhe von jeweils

(5) Auf die gleiche Weise ist hinsichtlich der im Wege
der Klageerweite-rung geltend gemachten restlichen Forderungen für die Monate [X.]uli 2014 bis einschließlich Dezember 2014

hier sind nach den beschriebenen, aus § 366 Abs. 2 [X.] abgeleiteten
Ver-rechnungsmaßstäben die monatlichen Zahlungen der [X.] in Höhe von
angesetzte Nettomiete anzurechnen. Dies hat zur Folge, dass der geltend gemachte Restbetrag allein aus unterbezahlten [X.] resultiert.

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(6) Darüber hinaus ist Gegenstand der [X.] eine Betriebs-kostennachforderung aus der Abrechnung für das [X.]ahr 2013
in Höhe von 17,50

(7)
Die Klägerin hat demzufolge auch ohne ausdrückliche Erklärung in erster Instanz für die Monate [X.]uli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 [X.] aus der Betriebskostenabrechnung für das [X.]ahr 2013 in Höhe liche [X.] für den Monat Februar 2015 in Höhe von 16,47

50,22

und
für die Monate April 2015 bis einschließlich November 2015

l-tend gemacht. Damit war das Klagebegehren bereits in erster Instanz hinrei-chend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.
[X.])
Im Berufungsverfahren hat die Klägerin sich sogar ausdrücklich auf die oben beschriebenen Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 [X.] beru-fen. Soweit das Berufungsgericht diese Erklärung als unschlüssig angesehen hat, weil in der [X.] nur die [X.] und die [X.] zwischen diesen und den eingegangenen Zahlungen aufgeführt seien, verkennt es zum einen, dass die ergänzenden Angaben nicht in Widerspruch zu den bisherigen Angaben der Klägerin stehen, sondern
diese
lediglich die bis-lang nicht ausdrücklich erklärte, aber aus der Heranziehung der gesetzlichen Verrechnungsreihenfolge des §
366 Abs. 2 [X.] (analog) folgende Aufgliede-rung der erbrachten Zahlungen der [X.] nun ausdrücklich nachholt. Zum anderen würde ein Widerspruch allenfalls dazu führen, dass die Klägerin den Streitgegenstand in der zweiten Instanz neu bestimmt, so dass lediglich zu [X.] wäre, ob es sich hierbei um eine ohne Weiteres zulässige Klageänderung nach § 264 Nr. 2 ZPO oder um eine an den Voraussetzungen des §
533
ZPO zu messende Klageänderung handelte (vgl. hierzu [X.]surteil vom heutigen 67
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Tage -
V[X.] [X.], [X.]O unter [X.] c [X.] (3)).
Mit dem vom Berufungsgericht stattdessen gebrauchten Begriff der "Unschlüssigkeit"
vermengt es erneut die Frage der Bestimmtheit eines Klagebegehrens mit dessen Begründetheit.
Soweit das Berufungsgericht die Erklärung zudem als zu pauschal an-sieht, weil
ihr nicht entnommen werden könne, welche Nettobeträge die Kläge-rin für welche Monate geltend mache, hat es außer [X.] gelassen, dass die Klägerin sich hierbei ausdrücklich auf die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des §
366 Abs. 2 [X.] berufen hat und damit -
wie durch die obigen Ausführungen unter [X.] c [X.] belegt wird -
ausreichende Angaben für eine Zuordnung gemacht hat.
Im Streitfall ist daher der Streitgegenstand im Berufungsverfahren derselbe wie in erster Instanz.
[X.].
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die [X.]che ist nicht zur Endent-scheidung reif, da das Berufungsgericht keine (tragfähigen) Feststellungen zur Begründetheit der geltend gemachten Forderungen getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-verweisen (§ 563 Abs. 1 [X.]tz 1 ZPO).
Für die weitere Behandlung der [X.]che weist der [X.] auf folgendes hin:
1. Die Erwägung des Berufungsgerichts, die Klage sei (hilfsweise) auch unbegründet, weil die Klägerin nach [X.] keine Nebenkostenvor-auszahlungen geltend machen könne, geht fehl. Das Berufungsgericht hat ver-kannt, dass solche Forderungen -
wie die Klägerin in der Berufungsinstanz so-gar ausdrücklich erklärt hat
-
nicht Streitgegenstand sind.

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2. Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben, ob die oben unter II
2 c [X.] (7) und [X.] aufgeführten streitgegenständlichen restlichen Nettomietfor-derungen sich wegen eines Defekts der Gegensprechanlage monatlich um 2 % der Bruttomiete, also von [X.]uli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 um je-

verringert haben. Sofern dies der Fall sein sollte, wären die geschuldeten [X.] jeweils um diese Beträge zu verringern.

Der [X.] wäre auch bezüglich der Miete für [X.]anuar 2015
zu berücksichtigen. Zwar macht die Klägerin insoweit keine Forderung geltend, weil die in der Mietrückstandsaufstellung aufgeführten Gutschriften und das Guthaben im Rahmen der Bestimmung des Klagebegehrens nach den [X.] des § 366 Abs. 2 [X.] auf die [X.]anuarmiete anzurechnen sind. Im Rah-men der [X.] ist aber für eine Anrechnung gemäß § 366 Abs.
2 [X.] nicht allein eine Zuordnung der Gutschriften und Guthaben zu einer bestimmten Forderung entscheidend. Vielmehr müssen die Forderungen, de-nen
bestimmte Guthaben, Gutschriften oder Zahlungen gegenübergestellt wer-den, auch tatsächlich bestehen. Denn hier geht es um die von der reinen Be-stimmung des [X.] zu unterscheidende Frage, ob die geltend gemachten Forderungen nach §§ 362 ff. [X.] getilgt worden sind.
Daher wäre n-geren Betrag) gemindert wäre, eine neue Berechnung für [X.]anuar 2015 [X.], was dann zur Folge hätte, dass die im Rahmen der Zulässigkeitsprü-fung bei der [X.]anuarmiete 2015 berücksichtigten Gutschriften und Guthaben in einer dem [X.] für [X.]anuar 2015 entsprechenden Höhe auf die nachfolgenden Mieten anzurechnen wären.

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3. Dieser Umstand kommt auch bei der Frage der Anrechnung des [X.] in Höhe von 62014 für das [X.] zum Tragen. Die Klägerin hat diese Gutschrift in dem Abrechnungsschreiben ausdrücklich mit der Miete für [X.]anuar 2015 verrechnet. Dabei handelt es sich um eine Aufrechnungserklärung, die die geschuldete [X.]a-nuarmiete um diesen Betrag zum Erlöschen gebracht hat (§ 389 [X.]). Hiervon kann sich die Klägerin nicht mit dem Hinweis lösen, sie habe diese Forderung zuvor bereits buchhalterisch bei Rückständen aus dem [X.] berücksichtigt
unMietrückstandsaufstellung für das [X.]ahr 2015 eingestellt. Denn die buchhalteri-sche Verrechnung kann angesichts der rechtlich bindenden Aufrechnungserklä-rung keine Wirkung entfalten. Darüber hinaus ist der Vortrag der Klägerin, es sei intern eine anderweitige Verrechnung mit Rückständen aus dem [X.] vorgenommen worden auch -
wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt -
un-schlüssig. Die Klägerin hat diesbezüglich einen Kontoauszug vorgelegt, der un-
2015 ist aber ein Anfangsguthaben zugunsten der [X.] in Höhe von hat die Klägerin im Rahmen der Klageerweite-rung geltend gemacht, aus dem [X.] sei lediglich ein offen. Es ist daher nicht nachzuvollziehen, weshalb in dem vorgelegten Konto-sen sind
und woraus sich das Anfangsguthaben für das [X.]ahr 2015 ergibt. Insbesondere ist nicht geklärt, dass es sich hierbei um einen Teil der Gutschrift in Höhe von

Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zunächst zu prüfen hagenannten Gutschrift handelt. Sollte dies nicht der Fall sein, müsste im Rahmen 76
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der [X.] eine neue Verrechnung der Gutschriften und des Anfangsguthabens erfolgen. Von der Miete für [X.]anuar 2015 wäre neben einem eventuellen [X.] (siehe oben unter [X.] 2) zunächst die von der Klägerin vor Fälligkeit der [X.]anuarmiete 2015 zur Aufrechnung gebrachte [X.] anschließend die Zahlung der Be-in Abzug zu bringen.
Erst danach wäre -
bis zur Tilgung der gesamten geschuldeten Mietforderung -
das eingestellte [X.] die [X.]anuarmiete weit
überschießende Restbetrag des Anfangsguthabens
wäre dann nach §
366
Abs.
2
[X.] in absteigendem Alter auf die -
gegebenenfalls um einen [X.] für den Defekt an der Gegensprechanlage verringerte -

Nettomiete der nachfolgenden Monate anzurechnen. Dies hätte wiederum
zur Folge, dass die für den Ausfall des Aufzugs von der Klägerin erteilte Gutschrift von 32,57

"Gutschrift Heizkosten"

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wiederum im absteigenden Alter -
bei den dann noch offenen nachfolgenden [X.] abzuziehen wären. Die von der Klägerin zu beanspruchenden [X.] für die Monate Februar 2015 bis November 2015 würden sich daher
im Ergebnis

Falls die in der Mietrückstandsaufstellung als
Anfangsguthaben berück-sieinen Teil der Heizkostengutschrift darstellen sollten, ist die soeben beschriebene [X.] ebenfalls vorzuneh-

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men, allerdings wären
bei der [X.]anuarmiete 2015 und nachfolgenden Mieten dann nicht beide Beträge, sondern nur

in Abzug zu bringen.
[X.]
[X.]
[X.]

[X.]
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.] am Main, Entscheidung vom 11.02.2016 -
33 [X.] 396/16 (93) -

LG [X.] am Main, Entscheidung vom 16.03.2017 -
2-11 S 226/16 -