Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2021, Az. VIII ZR 305/19

Der [X.] (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Nummer   seit dem 1. Januar 2001 in der vom [X.] gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 [X.] geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.] eingetragener Mieterverein. Die [X.] (im Folgenden: [X.]) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden in München.

Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immobilie namens und im Auftrag der [X.]n allen Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbringung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken.

Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Modernisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt würden. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes.

Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnahmen die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandsetzungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und deren Zeitdauer.

Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine Angabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Wohnung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebetrags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die [X.] im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungsschreiben genannten Betrag umlegen werde.

In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, beginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des [X.] nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von [X.] betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019 verlängert werde.

Der Kläger forderte die [X.] mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019 gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die [X.] nicht nach, weshalb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat.

Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten [X.] nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschiedene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat der Kläger mit seinen (gestaffelten) [X.] die Feststellung erstrebt, dass aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswidrig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6) nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7) keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8) eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhöhung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungsgrenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliege.

Das [X.] hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der [X.]n mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht erfolgen könne.

Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt die [X.] ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der [X.] verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letztrangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom [X.] in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag.

Die Revision der [X.]n hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zulässige [X.] des [X.] ist dagegen unbegründet.

Das [X.] hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die Behauptung der [X.]n, der Kläger [X.] entgegen seiner Satzung Gewinn beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der [X.]n, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt, dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die [X.] nicht zu erläutern.

[X.] sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen erstrebt werde, festzustellen, dass die [X.] die mit ihr gemäß §§ 555c, 559 [X.] verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 eingeführte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grundsätzlich zulässige [X.]. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Mieterhöhung aufgrund der [X.] vom 27. Dezember 2018 die Mieterhöhungs- und [X.] des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a [X.] nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon, ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Mieterhöhung ebenfalls ausschließen würden.

Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die [X.] nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne, keinen Erfolg haben. Denn wenn die [X.] einzelne Mitteilungspflichten nach § 555c [X.] verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 [X.] auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei vielmehr, ob die [X.] aufgrund der [X.] vom 27. Dezember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 [X.] nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen.

[X.] genüge grundsätzlich den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 [X.]. Der [X.] gehe nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S.    davon aus, dass die [X.] auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mitteilung der [X.] habe die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vorgelegen, die [X.] seien erhoben gewesen und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt. Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können, hätten zum [X.]punkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im [X.] 2019.

[X.] etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EG[X.] erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 [X.] ausgehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 [X.] gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" erfolge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetzgebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer [X.]raum liege, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen [X.] und geplantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 [X.] zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur nach § 559 [X.] in der zum [X.]punkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die [X.] den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sei.

Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang. Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der [X.]n sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. [X.] sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der [X.]n die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem 1. Januar 2019 geltenden [X.] berücksichtigen zu müssen. Dies erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EG[X.] nicht.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutreffend hat das [X.] zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage bejaht und ist von zulässigen [X.]n ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. [X.] vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 [X.] und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EG[X.]. Die [X.] hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen beabsichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 [X.] in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden.

1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das [X.] das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht.

a) Ohne Rechtsfehler hat das [X.] den Kläger als klagebefugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen. Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des [X.] ([X.]) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO).

Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dagegen, dass das [X.] - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat, dass der Kläger [X.] nicht zum Zweck der Gewinnerzielung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des [X.] erstrebt der Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mitgliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahmegebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu nehmen. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel daran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem Vorbringen der [X.]n zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich.

b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision nicht vor.

c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige [X.] verfolgt.

Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vorliegens oder [X.] von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzungen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhältnissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfsbegehrens des [X.] erfüllt.

aa) Der Kläger hat mit seinem vom [X.] abgewiesenen, mit der [X.] weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt, dass die mit Schreiben der [X.]n vom 27. Dezember 2018 erfolgte [X.] nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhängig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsgemäße, den Anforderungen des § 555c [X.] entsprechende [X.] vorlag.

Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße [X.] verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungspflicht nach § 555d [X.], den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 [X.] sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EG[X.] die Geltung von §§ 555c und 559 [X.] in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungsgemäßer Ankündigung bis zu diesem [X.]punkt.

Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die Frage, ob die [X.] der [X.]n vom 27. Dezember 2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungspflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Abschluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und betrifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betreffende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbesondere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 [X.] und des § 559 Abs. 4 [X.] sind für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 [X.] nicht von Bedeutung.

[X.]) Mit dem von der [X.] weiter verfolgten letztrangigen Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EG[X.] auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der [X.]n noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz; [X.]l. [X.]) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte [X.] nach § 559 Abs. 1 [X.] und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a [X.] gelten. Während mit dem in der [X.] gestellten Antrag positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungsgrenze begehrt wird, hat das [X.] unter Neufassung des vorletzten [X.] des [X.] negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist.

Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die [X.] den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst, sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständlich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die [X.] zwar den Voraussetzungen des § 555c [X.] entspräche und damit der Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranziehung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge.

Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsanspruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines Anspruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein geklärt werden.

2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des [X.] noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten [X.] begründet.

[X.] vom 27. Dezember 2018 erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 [X.] und entfaltet damit die ihr zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das [X.] den Hauptantrag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EG[X.] auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und 559 [X.] in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden sind (hierzu unter b).

a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 [X.] hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 [X.] Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3).

Diesen Anforderungen wird die [X.] gerecht (hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des [X.]s ist darüber hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der [X.] und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter [X.]). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die [X.] sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten (hierzu unter [X.]).

aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das [X.] insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die ab diesem [X.]punkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Beginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen.

Noch zutreffend hat das [X.] auch festgestellt, dass die Ankündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 [X.] genügt.

Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der [X.] ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; [X.]surteil vom 20. Mai 2020 - [X.], NJW-RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b [X.]) einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den [X.] unvertretbar verkürzt (vgl. [X.]surteil vom 20. Mai 2020 - [X.], aaO mwN).

Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht.

(1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 [X.]). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. Dezember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den [X.] abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisierung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Erfordernis bei energetischer Modernisierung: [X.]surteil vom 20. Mai 2020 - [X.], aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durchführung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpotenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll.

(2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 [X.], wonach der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Beginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. Dezember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauabschnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden.

Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht entgegen, dass zum [X.]punkt der Ankündigung konkrete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und [X.] soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf, dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem [X.]punkt die genaue Angabe des Baubeginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer.

Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert - auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind. Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klargestellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschätzung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum [X.]punkt der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt, Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertraglich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen entgegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungsvorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzessive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der [X.] zwischen Ankündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschreibungen und [X.] zu erschweren, indem bereits im [X.]punkt der Ankündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei einem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungsstadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer einzelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fundierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu machen.

Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Mindestfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren Ankündigung im [X.]punkt eines fortgeschritteneren [X.] nicht verhindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaßnahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeitsschritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer [X.]raum liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Baufortschritts häufig Abweichungen ergeben werden.

Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil, wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit deren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Berücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden kann, ob er die insgesamt über einen längeren [X.]raum dauernden Maßnahmen dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigungen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen. Dass er nur einen voraussichtlichen [X.]plan erhält und Abweichungen wahrscheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegenüber nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaßnahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig ohnehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der neuen Fenster und der [X.]) betroffen sein wird, zumal die [X.] bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzelheiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher konkreter Vorbereitungshandlungen genügend [X.] verbleibt.

(3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 [X.]. Die Ankündigung legt für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben, wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird.

Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kostenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtlichen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung entfallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt. Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarteten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d Abs. 3 [X.] [X.] im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht. Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 [X.] besteht für die Geltendmachung von [X.] im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 [X.] gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende [X.] nach § 555d Abs. 2 Satz 2 [X.] ohnehin keine Rolle (vgl. [X.]surteil vom 9. Oktober 2019 - [X.], NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist.

[X.]) [X.] ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen [X.] erfolgte.

Eine [X.] nach § 555c Abs. 1 [X.] ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 [X.] eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der [X.] und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es dagegen nicht.

(1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 [X.] hinaus - zwischen der [X.] und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK-Mietrecht/[X.], Stand: 1. November 2020, § 555c [X.] Rn 16; [X.]-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c [X.] Rn. 37; [X.]/Kinne, [X.] 1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entscheidend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist ([X.]/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c [X.] Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungsgemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 EG[X.] (vgl. BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EG[X.] Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im Tatbestand des § 555c Abs. 1 [X.] ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraussetzungen eingehalten werden können (BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: 1. Oktober 2020, § 555c Rn. 6; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2018, § 555c Rn. 5a; [X.], [X.], 905, 907; [X.]/[X.], [X.], 489, 499).

(2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 [X.] grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und [X.] insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen [X.] und [X.] noch bedarf es einer schützenswerten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschrittenen Planungsstandes.

(a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 [X.] hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. [X.]liche Einschränkungen hierfür im Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation.

(b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung über die [X.] geht zurück auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 ([X.]l. I, [X.]), durch das in § 20 Abs. 2 [X.] erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach § 20 Abs. 1 [X.] zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrieben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 ([X.]l. I S. 1912) wurde die Regelung hinsichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung auf geförderte Maßnahmen - in § 541b [X.] aF übernommen. Durch das [X.], Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 ([X.]; [X.]l. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 [X.] aF geregelt. Die Ankündigungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 [X.] aF aufgenommen und insoweit modifiziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wortes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unveränderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die [X.] erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 [X.] und § 555e Abs. 1 [X.]) inhaltlich keine Änderungen mehr.

Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens" bei der Frist für die [X.] ist zu entnehmen, dass der Gesetzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere Ankündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es, weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstanden werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des [X.]es hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] genügt. Denn diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach geforderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des [X.] auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungsstand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begründung keine Anhaltspunkte.

(c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach § 555c Abs. 1 [X.] ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer [X.] und dem [X.] im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankündigung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu reagieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des [X.] (BT-Drucks. 7/4550, [X.]), wonach die Frist dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwischen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig werden und auf die Maßnahmen einstellen können.

Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können. Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Vermieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3 [X.]). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b Abs. 2 [X.] in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 ([X.]l. I S. 1912) wurde entsprechend damit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr entgegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13).

Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungsstandes.

(aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zusammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von [X.], Sonderkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Ausführungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer [X.] zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 [X.] erforderlichen Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert, dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage entscheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund von § 555c Abs. 1 [X.] keine Rechtswirkungen.

([X.]) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbezüglich im Regelfall von Vorteil.

Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 [X.] bei einer frühzeitigen Ankündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der [X.] kündigen kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, [X.] hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen [X.]punkt deutlich vor Beginn der Baumaßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungsrecht nutzen möchte, die Wohnung zu einem [X.]punkt verlassen müsste, zu dem noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu entziehen (BT-Drucks. 7/4550, [X.]), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist.

Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Verlängerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Monate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und [X.] erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Die Anpassung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungsrechts diente nicht dazu, einen Ablauf der [X.] deutlich vor Beginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert werden, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts entsprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietverhältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach § 554 Abs. 3 [X.] in der Fassung des [X.]es vom 19. Juni 2001 ([X.]l. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt werden konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwerden der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des [X.] am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines Baubeginns vor Ende der [X.] dadurch begegnet, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 [X.] aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte. Diese Regelung hat der Gesetzgeber des [X.] nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Sonderkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr möglich war.

Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Erhalt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 [X.] am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vorzeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündigung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausreichend [X.] eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in denen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kündigungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei [X.]mietverträgen nach § 575 [X.] sowie bei einem individualvertraglich vereinbarten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtfertigen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die [X.]spanne zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 [X.] seinen Zweck, den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kündigung zu entziehen.

([X.]) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf [X.] zu berufen, die einer Duldung oder einer Mieterhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 [X.] bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der [X.] folgt, mitzuteilen. Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige [X.] frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem [X.]punkt vorliegenden [X.] ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung bleibt ihm hierfür nicht mehr [X.]. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wonach ein Mieter bei einem langen [X.]raum zwischen Ankündigung und [X.] geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetretene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewertung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 [X.] gilt gemäß § 555d Abs. 5 [X.] nur, wenn der Mieter in der [X.] auf Form und Frist des [X.] hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass er bereits vorliegende [X.] fristgerecht geltend machen muss. Warum er sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der [X.] abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich.

Den Fall, dass [X.] erst nach Fristablauf eintreten, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 [X.] geregelt, dass diese nachträglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzögerung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar.

([X.]) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Sonderkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 [X.] zu, über das er in Kenntnis der genauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das Sonderkündigungsrecht des § 555e [X.] ist hingegen nicht die exakte Höhe der nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend, sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen dulden möchte.

Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigt auch die Möglichkeit, [X.] im Hinblick auf die erwartete Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von diesbezüglichen [X.] gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 [X.] nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt.

(ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicherheit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Vermieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 [X.] keine allzu hohen inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetzgeberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Planungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Möglichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssicherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene [X.] zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige Ankündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen gesetzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtfertigung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist.

(ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen Ankündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammenhang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer frühzeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnahmen durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungsstand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechtsmissbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ordnungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsächlichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kündigen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu [X.]sbeschluss vom 30. Mai 2017 - [X.], [X.], 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] genügenden Ankündigung und bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242 [X.] im Einzelfall begegnet werden.

[X.]) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revisionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des [X.]s waren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang geplant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die [X.] die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender [X.] rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die [X.] kein Interesse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen hat sie die [X.] für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Wohnung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der [X.]n nicht war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündigung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche Pflicht hinaus Rechnung getragen.

Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von [X.] betreffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit hat die [X.] zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert.

Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzulässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten angeben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die [X.] dieses Risiko hier ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzulegen.

Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch nur, dass sich die [X.] durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsregelung (hierzu unter [X.] b [X.]). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur Geltendmachung von [X.] und der [X.]punkt, ab dem eine erhöhte Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der [X.]n verwehrt ist, die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu berechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich hier nur durch das Zusammenspiel von [X.]punkt der Ankündigung und Übergangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die [X.] in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhöhung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tatsächlich, selbst wenn es der [X.]n verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen.

b) [X.] hat das [X.] dem vorletzten Hilfsantrag insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EG[X.] nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht erfolgen kann. Die [X.] kann nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EG[X.] hierfür liegen vor. Der [X.]n ist dieses Vorgehen auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist deshalb ebenso unbegründet wie der mit der [X.] weiter verfolgte letztrangige Hilfsantrag.

aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EG[X.] sind auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 [X.] in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 [X.] bis einschließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die [X.] nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 [X.] angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 [X.] auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 [X.] ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EG[X.]).

Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 geltenden Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. Dezember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter [X.] a ausgeführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] und war damit auch ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EG[X.].

Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbesondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem [X.].

Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ordnungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 [X.] war. Eine Andeutung, dass insoweit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entnehmen. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der [X.] noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der Vermieter dem Mieter keine [X.] habe zukommen lassen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 [X.] entspreche, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks. 19/4672, [X.]). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden [X.] gewählt hat. Etwaige zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang zu dem [X.] oder einen über die in § 555c Abs. 1 [X.] geforderte [X.] hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefordert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] entsprechenden Ankündigung für gegeben erachtet.

Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 [X.] strengere Anforderungen an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer Ankündigung und dem [X.]. Die Regelung dient vornehmlich der Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt, das zum [X.]punkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ordnungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind, hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangsregelung geltende inhaltliche Anforderungen an die [X.] oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem [X.].

Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangszeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des [X.]moments - gleichen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stichtag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können, als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Gesetzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müssen. [X.] ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht.

[X.]) Der [X.]n ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorzuwerfen.

(1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 [X.]) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt (vgl. [X.]surteile vom 10. Dezember 2014 - [X.], NJW-RR 2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - [X.], [X.], 208 Rn. 42 mwN). Insbesondere muss § 242 [X.] dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. [X.], Urteile vom 10. Dezember 2014 - [X.], aaO und vom 27. April 1977 - [X.], [X.]Z 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 [X.] muss jedoch, soweit sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben (vgl. [X.], Urteil vom 27. April 1977 - [X.], aaO).

(2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. [X.]surteil vom 8. Juli 2020 - [X.], aaO, mwN).

Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der [X.] die gebotene Bewertung und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich eine Interessenabwägung nach § 242 [X.] grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die [X.] im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen. Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle.

(3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der [X.]n nicht verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach den bis zu diesem [X.]punkt geltenden Vorschriften zu berechnen.

Zwar ist mit dem [X.] davon auszugehen, dass der Beweggrund für die Wahl des [X.]punkts der [X.]en - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Sicherung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die [X.] deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichtigung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit der von der [X.]n genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beidseitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] entsprechende Ankündigung zu erstellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetzgeber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze machen.

Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bauarbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Obergrenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur - wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] eingehalten werden können. Es ist der [X.]n, deren Planung Ende 2018 bereits soweit fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 [X.] genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Modernisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen [X.] bis zum Maßnahmenbeginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie günstigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes Eigeninteresse der [X.]n, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche wirtschaftliche Nachteile hätte. Die [X.] musste angesichts dieses schützenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem [X.]punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Berücksichtigung des [X.] im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit: [X.], Urteile vom 14. Juli 2008 - [X.], NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 3. März 2004 - [X.], NJW 2004, 1797 unter [X.] b, und vom 24. Februar 1994 - [X.], NJW 1994, 1351 unter [X.]; jeweils mwN). Dies gilt zumal vor dem Hintergrund, dass der Plan der [X.]n zur Modernisierung der betroffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröffentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018 vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter [X.]) begonnen worden war. Aus Sicht der [X.]n war es wirtschaftlich vernünftig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der [X.]n nicht unredlich.

Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 [X.] aF), während nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 [X.]) und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a [X.] gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur Anwendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Gesetzgeber bis zu diesem [X.]punkt unter Berücksichtigung der Interessen von Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profitieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätzlich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stichtagsregelung.

Nach alledem hat das Urteil des [X.]s keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Revision der [X.]n hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die [X.] zurückzuweisen.