Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.10.2022, Az. VIII ZR 117/21

Die Kläger sind Mieter einer in [X.] gelegenen, ehemals preisgebundenen Wohnung der Beklagten, einer größeren [X.]. Die Parteien streiten im Revisionsverfahren noch darüber, ob die Kläger verpflichtet sind, anteilig die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern sowie für die Überprüfung der ordnungsgemäßen Mülltrennung einschließlich des [X.] durch einen externen Dienstleister als Betriebskosten zu tragen.

Nach dem Formularmietvertrag vom 13. Januar 2009 setzt sich die monatliche Miete aus der Nettokaltmiete sowie den Vorauszahlungen der Kläger auf Betriebs- und Heizkosten gemäß Anlage 4 "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen" zusammen, welche Bestandteil des Mietvertrags ist.

Nr. 1 dieser Anlage lautet auszugsweise wie folgt:

Nach Nr. 2 Abs. 2.3 der in den Mietvertrag einbezogenen "Allgemeinen Vertragsbestimmungen ([X.])" der Beklagten ist diese berechtigt, "neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen".

Mit Schreiben vom 12. April 2016 kündigte die Beklagte den Klägern an, das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, im Hinblick auf die anstehenden Änderungen der öffentlich-rechtlichen Vorgaben (§ 48 Abs. 4 der Bauordnung für [X.] [[X.]] in der seit dem 1. Januar 2017 geltenden Fassung) mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Sie wies darauf hin, dass die Installation der Rauchwarnmelder durch eine von ihr beauftragte Fachfirma (einheitlich) erfolgen werde und als Modernisierungsmaßnahme von den Klägern zu dulden sei. Zudem teilte sie die Kosten für die Anmietung und für die jährlich vorgeschriebene Sicht- und Funktionsprüfung mit, die künftig voraussichtlich anfallen und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nach der Wohnfläche auf die Mieter umgelegt werden sollen.

Die Beklagte beauftragte ferner einen externen Dienstleister mit der Erbringung eines sogenannten [X.]s, in dessen Rahmen der Restmüll der Mieter auf fehlerhafte Mülltrennung überprüft und gegebenenfalls von Hand nachsortiert wird.

Ebenso wie für das [X.] wies die - im Revisionsverfahren insoweit allein noch im Streit befindliche - Betriebskostenabrechnung der Beklagten für das [X.] jeweils anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter umgelegte Kosten für "Rauchwarnmelder" sowie für das "[X.]" aus. Auf die Kläger entfiel dabei (im [X.]) ein Betrag von 13,66 € für die Anmietung und ein Betrag von 8,02 € für die Wartung der Rauchwarnmelder sowie ein Betrag von 12,09 € für das "[X.]". Die Beklagte zog den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag vom Konto der Kläger ein. Die Kläger widersprachen der Betriebskostenabrechnung fristgemäß.

Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung unter anderem der anteiligen Kosten für Miete und Wartung der Rauchwarnmelder sowie für das "[X.]" betreffend das [X.] gerichtete Klage abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung der Kläger hat das [X.] die Beklagte zur Rückzahlung der anteiligen Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 € nebst Zinsen verurteilt. Die weitergehende Berufung, mit welcher die Kläger zuletzt noch die Verurteilung der Beklagten zur Rückzahlung der anteiligen Kosten für das "[X.]" in Höhe von 12,09 € und für die Wartung der Rauchwarnmelder in Höhe von 8,02 €, jeweils nebst Zinsen, verlangt haben, hat es zurückgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr diesbezügliches Zahlungsbegehren weiter.

Die im Umfang der Zulassung eingelegte Revision der Kläger hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht ([X.], [X.], 367) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Kläger könnten eine Rückzahlung der anteiligen Kosten für das "[X.]" und die Wartung von Rauchmeldern für das [X.] nicht gemäß § 812 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.]lt. 1 [X.] verlangen. Die Betriebskostenabrechnung der [X.] sei insoweit formell und materiell ordnungsgemäß und die darauf bezogene Zahlung der Kläger daher nicht ohne rechtlichen Grund erfolgt.

Bei den Kosten für das "[X.]" handele es sich um nach § 2 Nr. 8 [X.] in Verbindung mit [X.]nlage 4 Nr. 1 Buchst. f des Mietvertrags wirksam umgelegte "Kosten der Müllbeseitigung". Die [X.]ufzählung in § 2 Nr. 8 [X.] sei nur beispielhaft und nicht abschließend. Die Begründung des Verordnungsgebers spreche dafür, den Begriff "Müllabfuhr" weit und unter Einbeziehung auch lediglich vorbereitender Tätigkeiten auszulegen. Die für das Müllmanagement anfallenden Kosten seien auch keine der Umlage entzogenen Verwaltungskosten, da es nicht um die kaufmännische und rechtliche Verwaltung des Gebäudes mit dem Zweck, Wert und Rentabilität der Immobilie zu erhalten, gehe. Vielmehr handele es sich bei dem Müllmanagement um eine vorrangig dem gesamtgesellschaftlichen Interesse dienende Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Verhalten der Mieter bei der Mülltrennung.

Mit der Beauftragung eines externen Dienstleisters für das "[X.]" habe die Beklagte zudem nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 [X.]bs. 3 Satz 1 [X.]albs. 2, § 560 [X.]bs. 5 [X.]) verstoßen. Die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger hätten nicht dargetan und unter Beweis gestellt, dass gleichwertige und der [X.] zumutbare Leistungen der Vermeidung von [X.] bei der Müllbeseitigung nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Vielmehr seien sie dem im Einzelnen erfolgten Vortrag der [X.] zur Verringerung der [X.] durch die Kontroll- und Sortiermaßnahmen lediglich pauschal und durch unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen entgegengetreten.

Eine rechtsgrundlose Leistung der Kläger liege auch nicht im [X.]inblick auf die anteiligen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder vor. Es könne dahinstehen, ob diese Kosten wegen einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel oder wegen der in Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 zum Mietvertrag enthaltenen Verweisung auf § 2 Nr. 17 [X.] umlagefähig seien. Denn jedenfalls folge dies aus einer ergänzenden [X.]uslegung des Mietvertrags gemäß §§ 133, 157 [X.]. Die [X.]bwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage sei so auszulegen, dass - wie hier mit den Wartungskosten für die Rauchmelder - nach [X.]bschluss des Mietvertrags aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung entstandene Betriebskosten ebenfalls umgelegt werden könnten. Diese Kosten hätten die Mietvertragsparteien wie andere Wartungskosten ebenfalls auf den Mieter abgewälzt, wäre ihnen die im [X.]punkt des Vertragsschlusses noch nicht absehbare bauordnungsrechtliche Verpflichtung des Vermieters zum Einbau bekannt gewesen.

Ein anderes, den Klägern günstigeres [X.]uslegungsergebnis sei im [X.]inblick auf die bauordnungsrechtliche Verantwortungsverteilung nach § 48 [X.]bs. 4 Satz 4 BauO [X.] allein dann gerechtfertigt, wenn ihnen als Mietern die Pflicht zur Installation der Rauchmelder obläge. [X.]ieran fehle es aber gemäß dem zweiten [X.]albsatz dieser Bestimmung, da die Beklagte die Installation unwi[X.]prochen angekündigt und vorgenommen und damit die [X.] selbst übernommen habe. Diese [X.]uslegung entspreche zudem deshalb dem Interesse eines vernünftigen Mieters, weil dieser auch im Falle der bei ihm verbliebenen Pflicht zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder zur Entlastung von Sicherheits- und [X.]aftungsrisiken eine Wartung regelmäßig nicht selbst durchführen, sondern an eine Fachfirma vergeben und die entsprechenden Kosten tragen würde.

Ob die Umlage von Wartungskosten eine vorherige [X.]nzeige voraussetze, könne dahinstehen, da eine solche im Streitfall mit dem Schreiben der [X.] vom 12. [X.]pril 2016 erfolgt sei. Die Beklagte habe schließlich durch die Beauftragung eines Dienstleisters mit der Wartung nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen; auch insoweit seien die Kläger ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht geworden.

Diese Beurteilung hält - teilweise nur im Ergebnis - rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Beklagte die bei ihr angefallenen Kosten für Maßnahmen des sogenannten "[X.]s" und für die Wartung der Rauchwarnmelder wirksam als Betriebskosten auf die Kläger umgelegt hat und deshalb den Klägern ein [X.]nspruch auf Rückzahlung der für das [X.] geleisteten [X.] gegen die Beklagte insoweit weder aus § 812 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.]lt. 1 [X.] noch aus einem anderen Rechtsgrund zusteht.

1. Rechtsfehlerfrei - und von der Revision auch nicht beanstandet - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Kostenpositionen vorliegend nach der Betriebskostenverordnung ([X.]) richtet.

2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass die Beklagte die von ihr in der Betriebskostenabrechnung für das [X.] mit der Bezeichnung "[X.]" entsprechend dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel angesetzten Kosten in [X.]öhe von 12,09 € verlangen kann, weil sie diese wirksam auf die Kläger umgelegt und durch die kostenpflichtige Beauftragung eines externen Dienstleisters mit den zugrundeliegenden Tätigkeiten nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat.

a) [X.]ierbei ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass es sich bei den geltend gemachten Kosten, deren [X.]nfall bei der [X.] die Kläger nicht in [X.]brede stellen, um gemäß Nr. 1 Buchst. f der [X.]nlage 4 zum Mietvertrag, § 2 Nr. 8 [X.] wirksam auf die Kläger umgelegte Betriebskosten handelt.

aa) Entgegen der [X.]nsicht der Revision stellt sich im Streitfall die von ihr aufgeworfene und als höchst umstritten bezeichnete Frage nicht, inwieweit "Kosten für ein Müllmanagement" angesichts des breiten Spektrums möglicher Dienstleistungen (vgl. die [X.]uflistung bei Sentek, [X.], 721, 722; Wall, Betriebs- und [X.]eizkosten-Kommentar, 5. [X.]ufl., Rn. 3879) und des auf eine Zugehörigkeit zur Verwaltungstätigkeit des Vermieters hindeutenden Begriffs des "[X.]" nach § 2 Nr. 8 [X.] auf einen Mieter umgelegt werden könnten.

Denn die von der [X.] in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten des externen Dienstleisters sind nach den - von der Revision insoweit nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts (allein) für die regelmäßige Kontrolle der [X.] der Liegenschaft auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter [X.]bfalltrennung erfolgende Nachsortierung von [X.]and angefallen.

bb) Diese - damit allein zu beurteilenden - Kosten sind grundsätzlich auf den Mieter umlegbare Betriebskosten im Sinne von § 556 [X.]bs. 1 Satz 2 [X.], § 1 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.]. Sie entstehen der [X.] als Grundstückseigentümerin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks und sind insbesondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen (vgl. zur [X.]bgrenzung [X.]surteil vom 18. Dezember 2019 - [X.], [X.], 457 Rn. 13 ff.).

Dem kann die Revision nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass die betreffende Maßnahme eine Reaktion der [X.] auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft sei, die diesbezüglichen Kosten also durch ein vertragswidriges Verhalten von Mietern verursacht und demzufolge nicht - wie es § 556 [X.]bs. 1 Satz 2 [X.] voraussetze - durch einen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstanden seien (so aber auch Wall, Betriebs- und [X.]eizkosten-Kommentar, 5. [X.]ufl., Rn. 3855, 3876, jeweils mwN; [X.]/Börstinghaus, Miete, 6. [X.]ufl., § 556 [X.] Rn. 7; [X.]t-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. [X.]ufl., § 556 [X.] Rn. 205; [X.], [X.], 519 f.; skeptisch, aber im Ergebnis wie hier Sentek, [X.], 721, 723).

Der durch das vorgenannte Merkmal beschriebene erforderliche Bezug der Kosten zur Mietsache (vgl. [X.]surteil vom 10. Februar 2016 - [X.], [X.], 353 Rn. 13) besteht nach der [X.]srechtsprechung unabhängig davon, ob die von dem Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks vorgenommene Maßnahme der Müllbeseitigung auch durch den auf Zahlung von Betriebskosten in [X.]nspruch genommenen Mieter oder allein durch andere Mieter oder Dritte veranlasst wurde und ob deren Verhalten als vertrags- oder rechtswidrig einzuordnen ist (vgl. [X.]surteile vom 13. Januar 2010 - [X.], [X.], 274 Rn. 24 [zur Beseitigung von unberechtigt abgestelltem Sperrmüll]; vom 10. Februar 2016 - [X.], aaO Rn. 15 [zur Beseitigung von durch Dritte verursachten Verunreinigungen]; [X.]/Drager, Stand: 1. Juli 2021, § 556 Rn. 65; [X.]/[X.], 8. [X.]ufl., § 1 [X.] Rn. 16).

[X.]uch der Einwand der Revision, das vom Berufungsgericht angeführte gesamtgesellschaftliche Interesse an einer optimalen Trennung und Wiederverwertung des Mülls könne einen "Bezug zum einzelnen Mietvertrag" nicht begründen, geht bereits deshalb fehl, weil die Einordnung von Kosten als Betriebskosten nach § 556 [X.]bs. 1 Satz 2 [X.], § 1 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.] einen solchen individuellen Bezug zum Mieter nicht verlangt. Maßgeblich ist vielmehr, dass es sich - wie hier - um Kosten handelt, die durch die Bewirtschaftung des betreffenden Grundstücks im Rahmen der Vermietung entstehen (vgl. hierzu [X.]/Drager, Stand: 1. Juli 2021, § 556 Rn. 65; [X.]/[X.], 8. [X.]ufl., § 1 [X.] Rn. 16; Wall, Betriebs- und [X.]eizkosten-Kommentar, 5. [X.]ufl., Rn. 2905).

cc) Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die von der [X.] angesetzten Kosten eines externen Dienstleisters für die Kontrolle der [X.] der Liegenschaft auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter [X.]bfalltrennung erfolgende Nachsortierung von [X.]and - von [X.]nfang an - als "Kosten der Müllbeseitigung" wirksam auf die Kläger umgelegt wurden.

(1) Gemäß § 535 [X.]bs. 1 Satz 3, § 556 [X.]bs. 1, 4 [X.] hat der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen haben. Grundsätzlich genügt dafür - wie hier im Mietvertrag enthalten und soweit es nicht um "sonstige" Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 [X.] geht - eine Verweisung auf die Betriebskostenverordnung (st. Rspr.; vgl. nur [X.]surteile vom 10. Februar 2016 - [X.], [X.], 235 Rn. 11; vom 18. Dezember 2019 - [X.], [X.], 457 Rn. 10; jeweils mwN).

(2) Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sieht über die Bezugnahme auf [X.]nlage 4 des Mietvertrags mit einer beispielhaften [X.]uflistung der umlegbaren Betriebskosten und über die zudem enthaltene allgemeine Verweisung auf "alle Betriebskosten" im Sinne von § 2 [X.] auch eine Umlage von "Kosten der Müllbeseitigung" auf die Kläger vor (Nr. 1 Buchst. f der [X.]nlage 4 des Mietvertrags; § 2 Nr. 8 [X.]). Diese wirksam getroffene [X.] umfasst - wie das Berufungsgericht zutreffend gewürdigt hat - die in Rede stehenden Kosten unabhängig davon, dass diese erstmals längere [X.] nach dem Vertragsschluss angefallen sind.

Zwar sind die Kosten eines externen Dienstleisters für die Kontrolle von [X.] auf Einhaltung der Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Trennung erfolgende Nachsortierung weder unter der lediglich schlagwortartig formulierten Regelung der Nr. 1 Buchst. f der [X.]nlage 4 des Mietvertrags ("Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 [X.])") noch im Text der in Bezug genommenen Vorschrift der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt.

Der Tatbestand des § 2 Nr. 8 [X.], den Nr. 1 Buchst. f der [X.]nlage 4 des Mietvertrags zudem ausdrücklich zitiert, ist jedoch weit auszulegen und umfasst auch den privat veranlassten [X.]ufwand des Vermieters für auf die Kontrolle und Sortierung der Müllbehälter gerichtete Tätigkeiten eines externen Dienstleisters (vgl. auch [X.]/[X.], [X.], 10. [X.]ufl., [X.] Rn. 76; [X.]/Börstinghaus, Miete, 6. [X.]ufl., § 556 Rn. 62a; im Ergebnis auch Sentek, [X.], 721, 723). Das ergibt sich ohne weiteres daraus, dass der Verordnungsgeber unter § 2 Nr. 8 [X.] "de(n) gesamte(n) Sachverhalt ´Müllbeseitigung´" erfassen (so ausdrücklich [X.]. 568/03, [X.]) und dessen Umlage auf den Mieter ermöglichen wollte. Zu diesem Zweck hat er den Wortlaut gegenüber der Vorgängerregelung in Nr. 8 der [X.]nlage 3 zur II. Berechnungsverordnung neu gefasst, insbesondere den Begriff "Müllbeseitigung" statt der früheren - engeren - Formulierung "Müllabfuhr" verwendet, die Kosten des Betriebs bestimmter, der eigentlichen Müllabfuhr vorgelagerter technischer Einrichtungen wie [X.], [X.], [X.] und [X.] aufgezählt, diese zugleich aber lediglich beispielhaft genannt ("namentlich"; vgl. [X.]. 568/03, [X.]).

Die hier in Rede stehenden Maßnahmen zur Verringerung des - beson[X.] kostenintensiven - [X.] sind dabei vergleichbar mit den in der Vorschrift genannten "[X.]", welche mittels Verdichtung das [X.] zur Einsparung von [X.]bfallgebühren reduzieren sollen (vgl. hierzu Wall, Betriebs- und [X.]eizkosten-Kommentar, 5. [X.]ufl., Rn. 3844). Wie diese und die gleichfalls in § 2 Nr. 8 [X.] erwähnten "[X.]" dienen sie auch der Vorbereitung der Müllbeseitigung (vgl. auch [X.], [X.], 649, 652) und sind damit dem - vom Verordnungsgeber so bezeichneten - "Sachverhalt Müllbeseitigung" zuzuordnen.

b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht einen in der Beauftragung eines externen Dienstleisters mit der Kontrolle und gegebenenfalls Nachsortierung des [X.] liegenden Verstoß der [X.] gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 [X.]bs. 3 Satz 1 [X.]albs. 2, § 560 [X.]bs. 5 [X.]) verneint. Die hiergegen gerichteten [X.] der Revision bleiben ohne Erfolg.

aa) Die Revision geht zwar zutreffend davon aus, dass die Beklagte bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot die durch die Beauftragung des externen Dienstleisters mit der Kontrolle der [X.] und mit der Nachsortierung von [X.]and entstandenen Kosten nicht auf die Kläger umlegen könnte.

Denn den Vermieter trifft die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die [X.]öhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters gemäß § 280 [X.]bs. 1, § 241 [X.]bs. 2 [X.] führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (vgl. BG[X.], Urteile vom 28. November 2007 - [X.], [X.], 78 Rn. 14; vom 6. Juli 2011 - [X.], [X.], 705 Rn. 13; vom 17. Dezember 2014 - [X.], [X.], 132 Rn. 10 f.). Die Darlegungs- und Beweislast für ein in diesem Sinne pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt der Mieter, der wegen einer Verletzung des [X.] [X.]nsprüche erhebt (vgl. [X.]surteil vom 6. Juli 2011 - [X.], aaO Rn. 16).

bb) Das Berufungsgericht, das von diesem rechtlichen Maßstab ausgegangen ist, hat jedoch zu Recht angenommen, dass die Kläger im Streitfall eine diesbezügliche Pflichtverletzung der [X.] nicht (hinreichend) dargelegt haben.

(1) Ohne Erfolg beanstandet die Revision insoweit mit der Verfahrensrüge, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Sachvortrag der Kläger zur Nichterkennbarkeit einer Kostenersparnis durch das "[X.]" nicht beachtet und sei (nur) deshalb von einem nicht ausreichenden oder unzulässigen Vortrag der Kläger ausgegangen.

Denn die Kläger sind auch an den von der Revision bezeichneten Stellen der [X.]kte mit dem in den Vorinstanzen gehaltenen Tatsachenvortrag ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. So haben sie in der Klage zu dem [X.] "[X.]" lediglich Passagen aus ihrem [X.] gegen die Betriebskostenabrechnung zitiert. Diese [X.]usführungen haben sich hauptsächlich mit der Instanzrechtsprechung zur Frage einer Umlegbarkeit von Kosten des sogenannten [X.] im [X.]llgemeinen befasst. Konkret auf den Streitfall bezogen war nur die in dem wiedergegebenen Schreiben geäußerte Bitte, die Beklagte möge eine (etwaige) Ersparnis von Müllabfuhrkosten, deren [X.]öhe im Vergleich zu den Kosten des [X.]s und die Erforderlichkeit der Beauftragung eines externen Dienstleisters nachvollziehbar darlegen. In ihrer Replik haben die Kläger darauf verwiesen, dass jeglicher Vortrag der [X.] zu den vorgenannten Umständen fehle, und das Vorliegen von Kosteneinsparungen ausdrücklich bestritten. In der Berufungsbegründung haben sie lediglich pauschal auf ihre erstinstanzlichen [X.]usführungen und die dort eingereichten [X.]nlagen Bezug genommen. Das genügt zur Darlegung eines Verstoßes der [X.] gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht.

Soweit die Revision geltend macht, den von den Klägern vorgelegten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2018 sei zu entnehmen, dass bei gleichbleibenden Kosten für das [X.] die [X.] angestiegen seien, führt dies nicht zu einer anderen Beurteilung. [X.] Sachvortrag kann durch die bloße Vorlage von [X.]nlagen nicht ersetzt werden (BG[X.], Beschlüsse vom 11. [X.]pril 2013 - [X.], juris Rn. 14; vom 2. Oktober 2018 - [X.], NJW 2019, 1082 Rn. 8; jeweils mwN); diesbezüglich gehaltenen Sachvortrag der Kläger zeigt die Revision jedoch nicht auf.

(2) [X.]uch die weitere Verfahrensrüge der Revision, der Vortrag der Kläger zu einer höheren als der dem Zahlenwerk der [X.] zugrunde gelegten [X.]nzahl von Mülltonnen im Objekt sei schlüssig gewesen und hätte vom Berufungsgericht deshalb nicht übergangen werden dürfen, bleibt ohne Erfolg.

[X.]n der von der Revision aufgezeigten Stelle haben die Kläger die Behauptungen der [X.] zu einem im Jahr 2017 aufgetretenen Mehraufkommen an [X.]ausmüll sowie zu den Kosten verschiedener [X.]lternativlösungen bestritten und hierbei auch erklärt, die von der [X.] in diesem Zusammenhang behauptete [X.]nzahl von vier Mülltonnen "liege vollständig neben der Sache" und werde bestritten; für die 102 Wohnungen der maßgeblichen Wirtschaftseinheit seien weit mehr als vier Mülltonnen erforderlich.

Das Berufungsgericht hat diesen Vortrag nicht übergangen. Es hat - im Einklang mit der Rechtsprechung des [X.] (vgl. nur BG[X.], Urteil vom 4. [X.]pril 2014 - [X.], NJW 2015, 468 Rn. 12 mwN, insoweit in BG[X.]Z 200, 350 nicht abgedruckt) - das mit Nichtwissen erfolgte Bestreiten der Behauptungen der [X.] zum Entsorgungs- und Behälterbedarf, zu den für verschiedene Gestaltungen kalkulierten Kosten und zu den tatsächlich erzielten Einsparungen als unzulässig bewertet, weil den Klägern hinsichtlich dieser Umstände die Darlegungs- und Beweislast obliege.

Es hat - an[X.] als die Revision letztlich meint - auch nicht die an einen schlüssigen Vortrag der Kläger zu stellenden Substantiierungsanforderungen überspannt. Die Kläger genügten ihrer Darlegungslast zu einem Verstoß nicht bereits dadurch, dass sie lediglich eine gegenteilige Behauptung zu der [X.]nzahl der im Objekt vorhandenen beziehungsweise für dieses erforderlichen Mülltonnen aufstellten. [X.]ierbei handelte es sich nur um einen einzelnen Faktor der für die geltend gemachte Verursachung unnötiger zusätzlicher Kosten erforderlichen Vergleichsberechnung, an deren Darlegung seitens der Kläger es im Übrigen fehlte.

3. Das Berufungsgericht hat ferner jedenfalls im Ergebnis zu Recht einen [X.]nspruch der [X.] auf Zahlung der in [X.]öhe von 8,02 € anteilig berechneten Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder bejaht. Die hiergegen gerichteten [X.] der Revision greifen nicht durch.

a) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder - an[X.] als diejenigen der [X.]nmietung (siehe hierzu [X.]surteil vom 11. Mai 2022 - [X.], NJW-RR 2022, 877 Rn. 27 ff.) - als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einzuordnen sind (so auch [X.], [X.], 929 f.; [X.], [X.], 305; [X.], [X.], 701; [X.], [X.], 489, 490; [X.]/Börstinghaus, Miete, 6. [X.]ufl., § 556 Rn. 100; [X.], [X.], 641, 642 f.; [X.], [X.], 925, 927; [X.], [X.], 10, 14 mwN).

aa) Wie der [X.] bereits für die Kosten der Revision einer Elektroanlage entschieden hat, ist eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, keine Mangelbeseitigung und sind die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten deshalb als sonstige - grundsätzlich umlegbare - Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 [X.] anzusehen (vgl. [X.]surteil vom 14. Februar 2007 - [X.], [X.], 282 Rn. 11 ff.; siehe auch [X.]surteil vom 18. Dezember 2019 - [X.], [X.], 457 Rn. 18 f. [für Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung durch einen [X.]auswart]).

Entsprechendes gilt für die Kosten, die bei dem Eigentümer eines vermieteten Objekts für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern wiederkehrend anfallen.

Der von der Revision - im Zusammenhang mit den [X.] gegen die ergänzende Vertragsauslegung durch das Berufungsgericht - herangezogenen Vorschrift des § 48 [X.]bs. 4 Satz 4 [X.] lässt sich ein für die Einordnung der Wartungskosten als Betriebskosten maßgeblicher [X.] nicht entnehmen. Soweit danach die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten obliegt, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst, betrifft dies allein das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen der Behörde und dem hinsichtlich der Wartung öffentlich-rechtlichen Verpflichteten. Dafür, dass § 48 [X.]bs. 4 Satz 4 [X.] eine Bestimmung zur zivilrechtlichen Zuständigkeit des Vermieters aus § 535 [X.]bs. 1 Satz 2 [X.] im Verhältnis zum Mieter und zu den bei[X.]eitigen Rechten und Pflichten bezogen auf die Wartung von Rauchwarnmeldern treffen sollte, gibt es keinen [X.]nhaltspunkt (so im Ergebnis auch [X.]/[X.], Betriebs- und [X.]eizkostenrecht, 10. [X.]ufl., Teil [X.] Rn. 308 mwN; [X.]/Börstinghaus, Miete, 6. [X.]ufl., § 556 Rn. 100; [X.], [X.], 400, 407; Serwe, [X.], 6, 9; [X.], [X.], 925, 927; siehe auch BG[X.], Urteil vom 7. Dezember 2018 - [X.], [X.], 214 Rn. 10 [kein Eingriff in [X.]ufgabenverteilung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft]; a[X.] Wall, [X.], 3, 21; [X.]., [X.], 482, 483; offen [X.], [X.], 505, 506 f.).

bb) Eine andere Bewertung, insbesondere eine Zuordnung zu den nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten im Sinne von § 1 [X.]bs. 2 Nr. 1[X.], ist entgegen der [X.]nsicht der Revision nicht deshalb geboten, weil die Beklagte mit der Wartung der Rauchwarnmelder zugleich Vorsorge im eigenen Interesse - zur Erfüllung einer eigenen Verkehrssicherungspflicht als Gebäudeeigentümerin und damit zur Vermeidung einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz - betreibt (so aber auch [X.]G Dortmund, [X.], 203, 204; [X.]G Gelsenkirchen, [X.], 158). Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur [X.]bgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein([X.]surteil vom 10. November 2021 - [X.], [X.], 175 Rn. 25; vgl. auch [X.]surteil vom 14. Februar 2007 - [X.], [X.], 282 Rn. 12; [X.]/[X.], [X.], 10. [X.]ufl., Teil [X.] Rn. 256). Das gilt in gleicher Weise für die [X.]bgrenzung zu den in § 1 [X.]bs. 2 Nr. 1 [X.] genannten Verwaltungskosten (vgl. [X.]surteil vom 18. Dezember 2019 - [X.], [X.], 457 Rn. 18 ff. [für die Kontrolle und Überwachung durch einen [X.]auswart]).

b) Die [X.]nnahme des Berufungsgerichts, eine Umlagefähigkeit dieser Kosten ergebe sich im Streitfall aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung, ist zwar rechtsfehlerhaft. Dies wirkt sich jedoch im Ergebnis nicht aus, weil die Parteien die Kosten jedenfalls mit der vertraglichen Vereinbarung in Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 des Mietvertrags wirksam auf die Kläger umgelegt haben.

aa) Das Berufungsgericht hat eine ergänzende Vertragsauslegung vorgenommen, obwohl deren Voraussetzungen vorliegend nicht gegeben sind. Insoweit durfte es nicht offenlassen, ob eine mietvertragliche Regelung - etwa die von ihm angeführte allgemeine Verweisung von Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 des Mietvertrags auf § 2 Nr. 17 [X.] oder eine vertragliche [X.] - die Umlage der Wartungskosten für die Rauchwarnmelder auf die Kläger erlaubte.

Die ergänzende Vertragsauslegung setzt eine - hier nicht gegebene - Regelungslücke, mithin eine planwidrige Unvollständigkeit des Vertrags voraus. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollten, dies aber wegen der [X.] des Vereinbarten nicht gelungen ist (st. Rspr.; vgl. nur [X.]surteile vom 28. Oktober 2015 - [X.], BG[X.]Z 207, 209 Rn. 67; vom 20. Februar 2019 - [X.], BG[X.]Z 221, 145 Rn. 47; jeweils mwN). Etwas anderes ergibt sich nicht aus dem vom Berufungsgericht zitierten [X.]surteil vom 27. Juni 2007 ([X.], [X.], 769 Rn. 25 ff.). Dort sah die vertragliche Regelung lediglich die Umlage der Betriebskosten einer Gemeinschaftsantenne vor, nicht aber die zur Beurteilung stehende Umlage des Entgelts für einen Breitbandkabelanschluss, weshalb die für eine ergänzende Vertragsauslegung erforderliche Regelungslücke bestand.

bb) Die von den Parteien in Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 des Mietvertrags vereinbarte Regelung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen ermöglicht auch die Umlage der Wartungskosten für Rauchwarnmelder auf die Kläger, so dass sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im Ergebnis als richtig erweist.

(1) Ob der Vermieter nachträglich entstandene "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 [X.] - wie hier die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder - aufgrund einer - der Regelung in Nr. 2 [X.]bs. 2.3 Satz 1 der [X.]llgemeinen Vertragsbestimmungen der [X.] ([X.]VB) entsprechenden - [X.] auf den Mieter umlegen kann, ist umstritten (vgl. im [X.]inblick auf Rauchwarnmelder bejahend etwa [X.], [X.], 400, 410; [X.], [X.], 489, 491 f.; allgemein [X.], [X.], 233, 234; [X.]/[X.], [X.], 10. [X.]ufl., Teil [X.] Rn. 56; [X.], [X.], 400, 403; wohl auch [X.]t-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. [X.]ufl., § 556 [X.] Rn. 71; dagegen [X.] [unter Verweis auf das Transparenzgebot], [X.] 2007, 950, 955 f.; Wall, [X.], 3, 21; [X.]., Betriebs- und [X.]eizkosten-Kommentar, 5. [X.]ufl., Rn. 1575; Sentek, [X.], 721, 728; [X.]/[X.]rtz, [X.], [X.]. 2021, § 560 Rn. 12b; [X.]/Drager, Stand: 1. Juli 2021, § 556 Rn. 45). Der [X.] hat diese Frage bislang noch nicht entschieden; sie bedarf auch vorliegend keiner Entscheidung.

(2) Denn die Parteien haben in Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 des Mietvertrags die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vereinbart, welche auch die nach [X.] neu entstandenen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umfassen.

(a) [X.]llgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter [X.]bwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden. Dabei sind die [X.] eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwen[X.] zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur [X.]surteile vom 27. Mai 2020 - [X.], BG[X.]Z 225, 352 Rn. 119; vom 10. Juni 2020 - [X.], [X.], 1840 Rn. 26; jeweils mwN). [X.]llgemeine Geschäftsbedingungen sind unabhängig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. [X.]nsatzpunkt für die bei einer [X.] gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende [X.]uslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (st. Rspr.; siehe nur [X.]surteile vom 17. [X.]pril 2013 - [X.]/12, [X.], 435 Rn. 9; vom 10. Juni 2020 - [X.], aaO Rn. 29; jeweils mwN).

Diese [X.]uslegung kann der [X.] selbst vornehmen, da [X.]llgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen von dem Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. etwa BG[X.], Urteile vom 10. Juni 2020 - [X.], aaO Rn. 25; vom 19. Januar 2022 - [X.], juris Rn. 32; jeweils mwN).

(b) Nach dem vorstehend aufgeführten Maßstab ist die Regelung in Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 des Mietvertrags dahin auszulegen, dass die vertragliche Vereinbarung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auch die Kosten der regelmäßigen Wartung von Rauchwarnmeldern umfasst.

Bei diesen Geräten handelt es sich nach dem Verständnis eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters um technische Einrichtungen der in Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 des Mietvertrags im Einzelnen aufgeführten [X.]rt, nämlich um Einrichtungen zum Schutz der [X.]ausbewohner vor den Gefahren eines Brands im Mietobjekt. Darauf, ob Rauchwarnmelder im fachspezifischen Sinn Teil einer Brandschutz- oder Brandmeldeanlage sind, kommt es nicht an.

Der Umstand, dass Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 des Mietvertrags von den Kosten des "Betriebs" und nicht ausdrücklich von den Kosten der "Wartung" spricht, steht einem auch diese Kosten umfassenden Verständnis eines redlichen und verständigen Mieters nicht entgegen. Denn der "Betrieb einer Brandschutz- und -meldeanlage" umfasst auch deren notwendige regelmäßige Überprüfung auf ihre Betriebsfähigkeit, mithin deren Wartung (vgl. in diesem Sinne auch die Regelungen in § 2 Nr. 4 Buchst. a [X.] für die zentrale [X.]eizungsanlage, in § 2 Nr. 7 [X.] für den Personen- und Lastenaufzug, in § 2 Nr. 15 Buchst. a [X.] für die Gemeinschaftsantennenanlage oder in § 2 Nr. 16 [X.] für Einrichtungen für die Wäschepflege). Derartige Kosten für eine regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit können auch nach dem Verständnis eines nicht juristisch vorgebildeten Mieters bei den in Nr. 1 Buchst. o der [X.]nlage 4 des Mietvertrags aufgeführten Brandschutz- und Brandmeldeanlagen anfallen.

c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht schließlich einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 [X.]bs. 3 Satz 1 [X.]albs. 2, § 560 [X.]bs. 5 [X.] weder in der Durchführung einer regelmäßigen Wartung als solcher noch darin gesehen, dass die Beklagte diesbezüglich einen Fachbetrieb beauftragt hat.

Dass die insoweit entstandenen und von der [X.] abgerechneten geringfügigen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder in [X.]öhe von 8,02 € für das [X.] dem Wirtschaftlichkeitsgebot wi[X.]prächen, wird von der Revision nicht geltend gemacht.