Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.11.2017, Az. V ZR 184/16

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören mehrere Häuser, für die jeweils [X.] gebildet wurden. In § 4 der Gemeinschaftsordnung (nachfolgend [X.]) heißt es:

Am 13. Dezember 2012 wurden u.a. Eigentümerversammlungen für das [X.] (nachfolgend [X.]) und für das [X.] R.-Straße 2a nebst Hofgebäude R.-Straße 6 (nachfolgend [X.]) abgehalten. In der Versammlung der [X.] wurde unter [X.] 5 beschlossen, ein Unternehmen u.a. mit der teilweisen Erneuerung des Putzes an einem zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Gebäude zu beauftragen. Der Kostenrahmen sollte 4.300 € betragen und die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen. Auf der Versammlung der [X.] wurde unter [X.] 2 beschlossen, dasselbe Unternehmen mit der Beseitigung der Ursache für Feuchtigkeit zu beauftragen, die in einer zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Wohnung aufgetreten war. Der Kostenrahmen sollte 2.000 € betragen und die Finanzierung „über die laufenden Kosten“ erfolgen.

Das Amtsgericht hat die gegen diese Beschlüsse gerichtete Beschlussmängelklage abgewiesen. Die Berufung des [X.] hat das [X.] zurückgewiesen und die Revision zugelassen, „beschränkt auf die Frage der Beschlusskompetenz“ der [X.] für die genannten Beschlüsse. Mit der Revision verfolgt der Kläger weiterhin das Ziel, die Nichtigkeit dieser Beschlüsse festzustellen bzw. diese für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das [X.]erufungsgericht meint, die angefochtenen [X.]eschlüsse seien nicht mangels [X.] der [X.] nichtig. [X.]ei einer Mehrhausanlage könne die [X.]sordnung die [X.]ildung von [X.] mit eigenen [X.]en in allen sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorsehen. Zulässig seien dabei auch Regelungen wie die in Rede stehende, wonach allein die Mitglieder einer [X.] über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kosten zu entscheiden hätten. Die angefochtenen [X.]eschlüsse seien daher von § 4 GO gedeckt. Dem stehe nicht entgegen, dass im Außenverhältnis Kostenschuldner nur die Wohnungseigentümergemeinschaft sein könne. Denn die Wohnungseigentümer seien nicht gehindert, unter Inkaufnahme ihres [X.] aus § 10 Abs. 8 [X.] durch Vereinbarung eine entsprechende Kompetenzverlagerung auf die [X.] vorzunehmen. Im Innenverhältnis handele es sich bei den nur das Gebäude der jeweiligen [X.] betreffenden Kosten gleichwohl ausschließlich um Kosten, die die Mitglieder dieser [X.] zu tragen hätten. Die von dem [X.] für [X.]eschlüsse von [X.] über die Jahresabrechnungen und die Wirtschaftspläne entwickelten Grundsätze seien auf die hier streitgegenständlichen [X.]eschlüsse übertragbar.

Die Revision hat keinen Erfolg.

1. Das [X.]erufungsgericht hat die Revisionszulassung im Tenor und damit unmissverständlich beschränkt auf die Frage der [X.] der [X.] für die streitgegenständlichen [X.]eschlüsse. Diese [X.]eschränkung ist wirksam. Die Zulassung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und damit abtrennbaren Teil des [X.] beschränkt werden, auf den auch die [X.] selbst ihre Revision beschränken könnte. Dafür reicht es aus, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen [X.] beurteilt werden kann und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der beschränkten Zulassung erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät. Solche abtrennbaren Teile des Streitstoffs können auch einzelne [X.]eschlussmängelgründe sein (Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - [X.], [X.], 666 Rn. 9; Urteil vom 10. Juli 2015 - [X.], NJW 2015, 3371 Rn. 7). Daher ist die Revision unzulässig, soweit sie sich gegen die Annahme des [X.]erufungsgerichts wendet, die [X.]eschlüsse entsprächen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die von dem Kläger insoweit geltend gemachten [X.]eschlussmangelgründe sind von der Zulassungsentscheidung des [X.]erufungsgerichts nicht erfasst.

2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet.

a) Das [X.]erufungsgericht geht zu Recht von der Zulässigkeit der [X.] aus.

aa) Entgegen der mit der Revisionserwiderung geäußerten Auffassung ist der Kläger nach § 46 Abs. 1 Satz 1 [X.] befugt, die in den [X.] A und [X.] gefassten [X.]eschlüsse für ungültig erklären zu lassen. Diese [X.]efugnis kommt einem Wohnungseigentümer ungeachtet seiner Zugehörigkeit zu der jeweiligen [X.] jedenfalls insoweit zu, als er - wie hier - geltend macht, deren Mitgliedern fehle wegen der damit verbundenen quotalen Außenhaftung aller Wohnungseigentümer die [X.] für Kosten verursachende Instandsetzungsmaßnahmen.

[X.]) Die Klage war, wie geschehen, nach § 46 Abs. 1 Satz 1 [X.] gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu erheben, auch wenn der Kläger lediglich [X.]eschlüsse angreift, die von [X.] gefasst worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - [X.], [X.], 494 Rn. 5; Urteil vom 11. November 2011 - [X.], [X.], 1224 Rn. 10; Urteil vom 10. Februar 2012 - [X.], juris Rn. 5).

b) Richtig ist auch, dass die angefochtenen [X.]eschlüsse der Mitglieder der [X.] A und [X.] über die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in den diesen [X.] zuzuordnenden Gebäuden nicht nichtig sind.

aa) Zwar steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 [X.] den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu und ist hierüber nach § 23 Abs. 1 [X.] in Versammlungen aller Eigentümer [X.]eschluss zu fassen. Die [X.]estimmung in § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.], nach der die Wohnungseigentümer auch von den [X.] abweichende Vereinbarungen treffen können, ermöglicht es aber, in einer [X.]sordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander [X.] mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger [X.]eschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten (Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - [X.], [X.], 494 Rn. 10 zu der hiesigen Wohnungseigentümergemeinschaft).

[X.]) Eine solche abweichende Vereinbarung entnimmt das [X.]erufungsgericht zutreffend § 4 GO.

(1) Die [X.]sordnung ist [X.]estandteil der Grundbucheintragung, ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende [X.]edeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 20. November 2015 - [X.], [X.]GHZ 208, 29 Rn. 9 mwN). Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der [X.]sordnung hervorgehen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2017 - [X.], [X.], 367 Rn. 14 mwN).

(2) Nach diesen Maßstäben legt das [X.]erufungsgericht § 4 GO zutreffend dahin aus, dass den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten [X.] die Kompetenz eingeräumt wird, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen [X.] gehörendes Gebäude betreffen, und dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten allein von den Mitgliedern der jeweiligen [X.] zu tragen sind.

(a) Durch § 4 GO wird den jeweiligen Mitgliedern der [X.] die [X.]efugnis eingeräumt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude betreffen, unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen, eigene Eigentümerversammlungen durchzuführen und [X.]eschlüsse mit Wirkung für die [X.] zu fassen. Diese Regelung erlaubt ihrem Sinn und Zweck nach den jeweiligen Mitgliedern der [X.] auch, die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ausschließlich die zu ihrer [X.] gehörenden Gebäude betreffen, überträgt ihnen aber zugleich in Abweichung von § 16 Abs. 2 [X.] im Innenverhältnis zu den anderen Eigentümern die alleinige Kostenlast für die so beschlossenen Maßnahmen.

(b) Die in § 4 GO enthaltene Einschränkung, dass die Mitglieder der [X.] [X.]eschlüsse nur mit Wirkung für die jeweilige [X.] fassen dürfen, ist nach dem Sinn und Zweck der Gesamtregelung nicht so zu verstehen, dass keine [X.]eschlüsse gefasst werden dürften, die im Außenverhältnis nur durch eine Verpflichtung der [X.] mit entsprechender Haftungsfolge für die übrigen Mitglieder umgesetzt werden können.

(aa) Richtig ist allerdings, dass ein solcher [X.]eschluss im Außenverhältnis zu einer Verpflichtung der [X.] und zu einer Haftung aller Miteigentümer führt, somit auch derer, die an der [X.] nicht beteiligt sind. Dies folgt daraus, dass [X.] nicht rechtsfähig sind. Nur die ([X.] der Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 6 Satz 1 [X.] gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Daher wird der [X.]eschluss einer [X.] zur Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen rechtlich umgesetzt, indem der Verwalter den erforderlichen Auftrag im Namen und (im Außenverhältnis) auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt. Deren Verpflichtung hat nach § 10 Abs. 8 Satz 1 [X.] zur Folge, dass im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer und - entgegen der in der Revisionserwiderung geäußerten Auffassung der [X.]eklagten - nicht etwa nur die Mitglieder der [X.] dem Gläubiger nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils haften (ebenso [X.]eckOK [X.]/[X.], [01.10.2017], § 10 Rn. 41; Kümmel/Vandenhouten in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 12. Aufl., § 25 Rn. 27; [X.], [X.], 60, 62; Hügel, [X.], 8, 13, 14; [X.], [X.], 117, 118; [X.], [X.], 602, 608), auch wenn die Kosten im Innenverhältnis durch andere Miteigentümer zu tragen sind (§ 10 Abs. 8 Satz 2 [X.]). Diese Haftung kann durch die [X.] nicht einseitig, auch nicht durch eine entsprechende Regelung der [X.]sordnung, a[X.]edungen werden, da Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern nach dem allgemeinen Grundsatz des Verbots des Vertrags zulasten Dritter nicht zum Nachteil von [X.]sgläubigern wirken können (vgl. [X.]eckOGK/[X.], [X.] [01.07.2017], § 10 Rn. 111).

([X.]) Ausdrückliches Ziel der Regelung in § 4 GO ist es, die [X.] hinsichtlich der Verwaltung und Abrechnung soweit wie (rechtlich und tatsächlich) möglich zu verselbständigen, insbesondere in [X.]ezug auf sämtliche Lasten und Kosten, die in den drei [X.] anfallen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn über alle Maßnahmen, die im Innenverhältnis allein auf Kosten der Mitglieder einer [X.] vorzunehmen sind, im Außenverhältnis aber von der [X.] als teilrechtsfähigem Verband beauftragt werden müssen, stets alle Miteigentümer zu beschließen hätten. Die Regelung zielt ersichtlich gerade darauf ab, den [X.] die Verwaltung der ihnen zuzuordnenden Gebäude so weit wie möglich zu übertragen und hiermit zugleich die übrigen Eigentümer von der Verwaltungsverantwortung für diese Gebäude zu entlasten. Dies lässt sich nur erreichen, wenn die Regelung so verstanden wird, dass auch mit Kosten verbundene Maßnahmen und hierauf bezogene [X.]eschlüsse zulässig sind, sofern die Maßnahmen ausschließlich Gebäude der jeweiligen [X.] betreffen und die Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der [X.] zu tragen sind. Dementsprechend ist auch die Regelung in § 7 Abs. 4 GO, wonach die [X.] zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung verpflichtet sind, anders als die Revision meint, nicht so zu verstehen, dass für alle Gebäude der [X.] eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden ist. Vielmehr muss diese Regelung im Lichte von § 4 GO dahin ausgelegt werden, dass die jeweiligen [X.] der [X.] zur Ansammlung von getrennten Instandhaltungsrücklagen verpflichtet sind (vgl. Senat, Urteil vom 17. April 2015 - [X.], [X.] 2015, 335 Rn. 10 ff.). Nur die [X.]ildung [X.] getrennter Rücklagen ermöglicht die in § 4 GO vorgesehene getrennte Ermittlung und Abrechnung der in den drei [X.] jeweils anfallenden Lasten und Kosten.

([X.]) Entgegen der Auffassung der Revision und vereinzelter Stimmen in der Literatur sind Regelungen über die möglichst weitgehende Verselbständigung von [X.] nicht anders zu verstehen, wenn die [X.]sordnung wie hier aus der [X.] vor der Einführung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Gesetzgeber und der Neuregelung der quotalen Außenhaftung in § 10 Abs. 8 [X.] stammt (so aber [X.], [X.], 203, 206). Vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hafteten für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen im Außenverhältnis alle Miteigentümer gesamtschuldnerisch ohne [X.]eschränkung auf ihren Miteigentumsanteil (vgl. [X.]GH, Urteil vom 18. Juni 1979 - [X.], [X.]GHZ 75, 26, 30). Ob die Wirksamkeit von Regelungen in [X.]sordnungen, die die Verpflichtung aller Miteigentümer durch [X.]eschlüsse der [X.] ermöglichen, unter dieser Rechtslage anders zu beurteilen war als heute, kann dahinstehen. Jedenfalls folgt aus der damals unbegrenzten gesamtschuldnerischen Außenhaftung der Wohnungseigentümer nicht, dass eine unter dieser Rechtslage getroffene Regelung enger auszulegen wäre als eine gleichlautende Regelung, die unter der Geltung von § 10 Abs. 8 [X.] vereinbart wurde. Denn eine entsprechende [X.] konnte dem objektiven Interesse der Wohnungseigentümer, wie es einer Regelung zu entnehmen ist, die eine möglichst weitgehende Verselbständigung der [X.] vorsieht, auch in Ansehung der ehemals unbegrenzten Außenhaftung entsprechen (im Ergebnis ebenso Häublein, [X.] 2010, 149, 154; [X.], [X.], 321, 324).

[X.]) Die so verstandene Regelung in § 4 GO ist wirksam. Durch die [X.]sordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten [X.] die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen [X.] gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen [X.] zu tragen sind.

(1) Zwar wird teilweise vertreten, dass die Verwaltungskompetenz der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer allenfalls insoweit verdrängt werden könne, als sicher ausgeschlossen sei, dass die anderen Eigentümer von einer in der [X.] beschlossenen Angelegenheit nachteilig betroffen würden, was der Fall wäre, wenn aufgrund eines solchen [X.]eschlusses eine Außenhaftung des Verbandes und damit eine (quotale) Haftung aller Wohnungseigentümer begründet würde ([X.]eckOK [X.]/[X.], [01.10.2017], § 10 Rn. 39, 41; Kümmel/Vandenhouten in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 12. Aufl., § 25 Rn. 27; wohl auch [X.], [X.], 117, 118). Zutreffend nimmt die herrschende Meinung aber an, dass Regelungen, die den [X.] die [X.] für die ihre jeweiligen Gebäude betreffenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen einräumen, ungeachtet der mit der Umsetzung solcher [X.]eschlüsse einhergehenden anteiligen Außenhaftung auch der nicht stimmberechtigten Wohnungseigentümer zulässig und wirksam sind ([X.]eckOGK/[X.], [X.] [01.07.2017], § 10 Rn. 249; [X.]ärmann/Suilmann, [X.], 13. Aufl., § 10 Rn. 26; [X.]/[X.] [2018] § 10 [X.] Rn. 165, 167; Häublein, [X.] 2010, 149, 153; Hügel, [X.], 8, 10; [X.], [X.] 2005, 164, 167; [X.], [X.], 602, 608; [X.], [X.] 2016, 193, 195; [X.], [X.], 321, 324).

(2) Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Diese Regelung ist Ausdruck der Privatautonomie der Wohnungseigentümer und lässt ihnen und dem teilenden Eigentümer bei der Ordnung des [X.]sverhältnisses weitgehend freie Hand (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - [X.], NJW 2015, 3371 Rn. 13; Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - [X.], NJW 2011, 679 Rn. 7). [X.] für den Inhalt der [X.]sordnung ergeben sich aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 [X.]G[X.]. Darüber hinaus unterliegen [X.]estimmungen, die wie die hier in Rede stehende [X.]sordnung von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegeben wurden, einer Inhaltskontrolle, wobei der Senat bislang offen gelassen hat, ob sich diese an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. [X.]G[X.] oder unter [X.]erücksichtigung der [X.]esonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von [X.] (§ 242 [X.]G[X.]) auszurichten hat (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - [X.], aaO Rn. 7 mwN auch zum diesbezüglichen Streitstand). Unzulässig sind jedenfalls Regelungen, die die personenrechtliche [X.]sstellung der Wohnungseigentümer aushöhlen oder in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte eingreifen (Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - [X.], aaO Rn. 8).

(3) Die den [X.] in § 4 GO eingeräumte [X.] hält sich innerhalb dieser Grenzen der Regelungsbefugnis der Wohnungseigentümer.

(a) Sie verstößt nicht dadurch gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, dass bei der [X.]ildung von [X.] von den allgemeinen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes über die Stimmrechte der Wohnungseigentümer abgewichen wird. In der Rechtsprechung des Senats ist geklärt, dass Vereinbarungen zulässig sind, die von den [X.] in § 21 Abs. 3, § 28 Abs. 5 [X.] für die [X.]eschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse abweichen und bestimmen, dass allein die Mitglieder der [X.] anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben (Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - [X.], [X.], 494 Rn. 10). Nichts anderes gilt für die den [X.] durch Vereinbarung eingeräumte Kompetenz, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen [X.] gehörendes Gebäude betreffen. In den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer würde hingegen eingegriffen, wenn die Regelung den [X.] die Kompetenz einräumte, über Maßnahmen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere - nicht sämtlich zu der [X.] gehörende - Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen beträfen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - [X.], [X.], 494 Rn. 11). Dies ist hier nicht der Fall.

(b) Die Regelung greift auch nicht dadurch in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer ein, dass sie den [X.] [X.]eschlüsse ermöglicht, die im Außenverhältnis zu einer Verpflichtung der [X.] und zu einer quotalen Haftung der an den jeweiligen [X.]eschlüssen nicht beteiligten Eigentümer führen. Diese werden durch die [X.] der [X.] auch nicht unangemessen benachteiligt.

(aa) Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese anteilige Außenhaftung für die an der [X.] nicht beteiligten Eigentümer nur mit einem geringen wirtschaftlichen Risiko verbunden ist. Eine Regelung der [X.]sordnung, die den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten [X.] die Kompetenz einräumt, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen [X.] gehörendes Gebäude betreffen, ist nämlich nur zulässig, wenn sie - wie hier - in Abweichung von § 16 Abs. 2 [X.] zulässigerweise (vgl. Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - [X.], [X.], 494 Rn. 10) zugleich bestimmt, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen [X.] zu tragen sind. Da die Erteilung von Aufträgen zur Instandsetzung oder Sanierung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Aufbringung der Mittel gesichert ist (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - [X.], [X.]GHZ 202, 375 Rn. 17 mwN), hat diese Kostenverteilung im Innenverhältnis zur Folge, dass in den [X.]eschlüssen der [X.] über die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen eine Finanzierung vorgesehen werden muss, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht mit einbezieht, etwa indem die Maßnahme aus der von der [X.] getrennt gebildeten Instandhaltungsrücklagen, aus den laufenden Wohngeldzahlungen der Mitglieder der [X.] oder aus einer nur von diesen anteilig zu zahlenden Sonderumlage beglichen wird. Vor diesem Hintergrund stellt sich bereits die Inanspruchnahme eines nicht der [X.] angehörenden Wohnungs- oder Teileigentümers als äußerst unwahrscheinlich dar. Sollte es gleichwohl zu einer solchen Inanspruchnahme kommen, kann der betroffene Eigentümer bei den Mitgliedern der jeweiligen [X.] Regress nehmen, die die mit der jeweiligen Maßnahme verbundenen Kosten im Innenverhältnis allein zu tragen haben. Angesichts dessen besteht für die jeweiligen Mitglieder der [X.] auch kein Anreiz, wirtschaftlich unvernünftige oder besonders kostspielige Maßnahmen zu beschließen. Daher teilt der Senat nicht die von der Revision geäußerte [X.]efürchtung, die Möglichkeit der Delegation entsprechender [X.]en auf [X.] sei geeignet, die Solidarität innerhalb der [X.] und die [X.]ereitschaft zu einem verantwortungsbewussten und vernünftigen Wirtschaften zu untergraben.

([X.]) Der anteiligen Haftung im Außenverhältnis steht als Vorteil einer weitgehenden Verselbständigung der [X.] gegenüber, dass die diesen angehörenden Wohnungs- und Teileigentümer über Maßnahmen, die allein die zu ihrer jeweiligen [X.] gehörenden Gebäude betreffen, allein beschließen können, ohne die [X.] befassen zu müssen. Zugleich werden sie von der Verwaltungsverantwortung für die Gebäude der anderen [X.] entlastet. Dieser Autonomiegewinn stellt sich als hinreichende Kompensation für das geringe Risiko der anteiligen Inanspruchnahme für die von anderen [X.] verursachten Kosten dar.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 [X.]G[X.].