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PDF anzeigen[X.]:[X.]:[X.]:2017:101117UVZR184.16.0
[X.]UN[X.]SGERICHTSHOF
IM NAMEN [X.]S VOLKES
URTEIL
V ZR
184/16
Verkündet am:
10. November 2017
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Ges[X.]häftsstelle
in dem Re[X.]htsstreit
Na[X.]hs[X.]hlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 10 Abs. 2 Satz
2
Dur[X.]h die Gemeins[X.]haftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeins[X.]haf-ten die Kompetenz eingeräumt werden, unter Auss[X.]hluss der anderen Eigentümer die Dur[X.]hführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-
und Sanierungsmaß-nahmen zu bes[X.]hließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeins[X.]haft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zuglei[X.]h bestimmt wird, dass die dur[X.]h diese Maßnah-men verursa[X.]hten Kosten im Innenverhältnis allein von den
Mitgliedern der [X.] zu tragen sind.
[X.], Urteil vom 10. November 2017 -
V [X.] -
LG Hamburg
[X.]. [X.]
-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 10. November 2017
dur[X.]h die
Vorsitzende Ri[X.]hterin Dr.
Stresemann, die Ri[X.]hterinnen Dr. [X.]rü[X.]kner und Weinland und die Ri[X.]hter [X.] und Dr.
Hamdorf
für Re[X.]ht erkannt:
Die Revision gegen das Teilurteil des Landgeri[X.]hts Hamburg
Zivilkammer
18 -
vom 20. Juli 2016 wird auf Kosten des [X.] zurü[X.]kgewiesen.
Von Re[X.]hts wegen
Tatbestand:
Die [X.]en bilden eine Wohnungseigentümergemeins[X.]haft. Zu der An-lage gehören mehrere Häuser, für die jeweils [X.] gebildet wurden. In §
4 der Gemeins[X.]haftsordnung
(na[X.]hfolgend [X.])
heißt es:
a) des Hauses R.-Straße
2a
,
b) des Hinterhauses R.-Straße
2a und des [X.] R.-Straße 6
,
[X.]) des Stadthauses R.-Straße
4 und der [X.] und des Kut-s[X.]herhauses R.-Straße
6
,
bilden verwaltungs-
und abre[X.]hnungsmäßig jeweils selbständige Unter-gemeins[X.]haften, die -
soweit na[X.]h den tatsä[X.]hli[X.]hen Gegebenheiten 1
-
3
-
mögli[X.]h -
im Ergebnis so behandelt werden sollen, als wenn sie drei
juristis[X.]h voneinander unabhängige Eigentümergemeins[X.]haften [X.], ohne daß
damit jedo[X.]h dingli[X.]h verselbständigte Untergemeins[X.]haf-ten begründet werden. Die jeweiligen Eigentümer der Untergemeins[X.]haf-ten sind bere[X.]htigt, sämtli[X.]he Ents[X.]heidungen, die auss[X.]hließli[X.]h ihre Gebäude bzw. die Garagen betreffen, allein unter Auss[X.]hluss
der ande-ren Eigentümer zu treffen. Sie sind weiter befugt, zu eigenen Eigentü-merversammlungen zu laden und [X.]es[X.]hlüsse mit Wirkung für die Unter-gemeins[X.]haft zu fassen. Sämtli[X.]he Lasten und Kosten sind soweit mög-li[X.]h für die drei
[X.] getrennt zu ermitteln und abzu-re[X.]hnen. Jede Untergemeins[X.]haft soll so selbständig verwaltet werden, wie es gesetzli[X.]h zulässig und tatsä[X.]hli[X.]h mögli[X.]h ist. Diese Regelungen
Am 13.
Dezember 2012 wurden u.a. Eigentümerversammlungen für das Haus R.-Straße
2a
(na[X.]hfolgend Untergemeins[X.]haft A)
und für das Hinterhaus R.-Straße
2a nebst Hofgebäude R.-Straße 6
(na[X.]hfolgend Untergemeins[X.]haft [X.])
abgehalten. In der Versammlung der Untergemeins[X.]haft A
wurde unter TOP
5
bes[X.]hlossen, ein Unternehmen u.a. mit der teilweisen Erneuerung des Putzes an einem zu dieser Untergemeins[X.]haft gehörenden Gebäude zu beauf-tragen. Der Kostenrahmen sollte 4.300
der Instandhaltungsrü[X.]klage erfolgen. Auf der Versammlung der Untergemein-s[X.]haft [X.]
wurde unter TOP
2 bes[X.]hlossen, dasselbe
Unternehmen mit der [X.]e-seitigung der Ursa[X.]he für Feu[X.]htigkeit zu beauftragen, die in einer zu dieser Untergemeins[X.]haft gehörenden Wohnung aufgetreten war. Der Kostenrahmen sollte 2.000
über die laufenden Kosten
erfol-gen.
Das Amtsgeri[X.]ht hat die gegen diese [X.]es[X.]hlüsse geri[X.]htete [X.]es[X.]hluss-mängelklage abgewiesen. Die [X.]erufung des [X.] hat das Landgeri[X.]ht zu-rü[X.]kgewiesen
und
die Revision
zugelassen, bes[X.]hränkt auf die Frage der [X.]e-s[X.]hlusskompetenz
der [X.] für die genannten [X.]es[X.]hlüsse. Mit 2
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-
der Revision verfolgt der Kläger weiterhin das Ziel, die Ni[X.]htigkeit dieser [X.]e-s[X.]hlüsse festzustellen bzw. diese für ungültig zu erklären.
Die [X.]eklagten bean-tragen die Zurü[X.]kweisung des Re[X.]htsmittels.
Ents[X.]heidungsgründe:
I.
Das [X.]erufungsgeri[X.]ht
meint, die angefo[X.]htenen [X.]es[X.]hlüsse seien ni[X.]ht mangels [X.]es[X.]hlusskompetenz der
[X.] ni[X.]htig. [X.]ei einer Mehrhausanlage könne die Gemeins[X.]haftsordnung die [X.]ildung von Unterge-meins[X.]haften mit eigenen [X.]es[X.]hlusskompetenzen in allen sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorsehen. Zulässig seien dabei au[X.]h Regelungen
wie die in Rede stehende, wona[X.]h allein die Mitglieder einer Untergemeins[X.]haft über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kosten zu ents[X.]heiden hätten. Die
angefo[X.]htenen
[X.]es[X.]hlüsse
seien daher
von § 4 [X.] gede[X.]kt.
Dem stehe ni[X.]ht entgegen, dass im Außenverhältnis Kostens[X.]huldner nur die Wohnungseigen-tümergemeins[X.]haft sein könne. Denn die Wohnungseigentümer seien ni[X.]ht ge-hindert, unter Inkaufnahme ihres [X.] aus §
10 Abs.
8 [X.] dur[X.]h Vereinbarung eine entspre[X.]hende Kompetenzverlagerung auf die Unterge-meins[X.]haften
vorzunehmen. Im Innenverhältnis handele es
si[X.]h bei
den
nur das Gebäude der jeweiligen Untergemeins[X.]haft betreffenden Kosten glei[X.]hwohl auss[X.]hließli[X.]h um Kosten, die die Mitglieder dieser Untergemeins[X.]haft zu tra-gen hätten. Die von dem [X.]undesgeri[X.]htshof für [X.]es[X.]hlüsse von Untergemein-s[X.]haften über die Jahresabre[X.]hnungen
und die Wirts[X.]haftspläne entwi[X.]kelten Grundsätze seien auf die hier streitgegenständli[X.]hen [X.]es[X.]hlüsse übertragbar.
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-
II.
Die
Revision hat keinen Erfolg.
1. Das [X.]erufungsgeri[X.]ht hat die Revisionszulassung im Tenor und damit unmissverständli[X.]h bes[X.]hränkt auf die Frage der [X.]es[X.]hlusskompetenz der Un-tergemeins[X.]haften für die streitgegenständli[X.]hen [X.]es[X.]hlüsse. Diese [X.]es[X.]hrän-kung ist wirksam. Die Zulassung der Revision kann auf einen tatsä[X.]hli[X.]h und re[X.]htli[X.]h selbständigen und damit abtrennbaren Teil des [X.] be-s[X.]hränkt werden, auf den au[X.]h die [X.] selbst ihre Revision bes[X.]hränken könnte. Dafür rei[X.]ht es aus, dass der von der Zulassungsbes[X.]hränkung be-troffene Teil des Streits in tatsä[X.]hli[X.]her Hinsi[X.]ht unabhängig von dem übrigen
Prozessstoff beurteilt werden kann und na[X.]h einer Zurü[X.]kverweisung eine Än-derung des von der bes[X.]hränkten Zulassung erfassten Teils ni[X.]ht in die Gefahr eines Widerspru[X.]hs zu dem ni[X.]ht anfe[X.]htbaren Teil gerät. Sol[X.]he abtrennbaren Teile des Streitstoffs können au[X.]h einzelne [X.]es[X.]hlussmängelgründe sein ([X.], Urteil vom 8. Juli 2016 -
V [X.], [X.], 666 Rn. 9; Urteil vom 10.
Juli 2015 -
V [X.], NJW 2015, 3371 Rn. 7).
Daher ist die Revision unzulässig, soweit sie si[X.]h gegen die Annahme des [X.]erufungsgeri[X.]hts wendet, die [X.]es[X.]hlüsse entsprä[X.]hen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die von dem Kläger insoweit geltend gema[X.]hten [X.]es[X.]hlussmangelgründe sind von der Zulassungs-ents[X.]heidung des [X.]erufungsgeri[X.]hts ni[X.]ht erfasst.
2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet.
a)
Das [X.]erufungsgeri[X.]ht geht
zu Re[X.]ht von der Zulässigkeit der [X.]e-s[X.]hlussmängelklage aus.
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aa) Entgegen der mit der Revisionserwiderung
geäußerten Auffassung ist der Kläger na[X.]h § 46 Abs.
1 Satz 1 [X.] befugt, die in den Untergemein-s[X.]haften A und [X.] gefassten [X.]es[X.]hlüsse
für ungültig erklären zu lassen. Diese [X.]efugnis kommt einem Wohnungseigentümer ungea[X.]htet seiner Zugehörigkeit zu der jeweiligen Untergemeins[X.]haft jedenfalls insoweit
zu, als
er -
wie hier -
geltend ma[X.]ht, deren Mitgliedern
fehle wegen der damit verbundenen quotalen Außenhaftung aller Wohnungseigentümer die [X.]es[X.]hlusskompetenz für Kosten verursa[X.]hende Instandsetzungsmaßnahmen.
bb) Die
Klage
war,
wie ges[X.]hehen,
na[X.]h §
46 Abs.
1 Satz
1 [X.] gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu erheben, au[X.]h wenn der Kläger ledigli[X.]h [X.]es[X.]hlüsse angreift, die von [X.] gefasst worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 20.
Juli 2012 -
V [X.], [X.]
2012, 494 Rn.
5; Urteil vom 11.
November 2011 -
V [X.], [X.], 1224 Rn.
10; Urteil vom 10.
Februar 2012 -
V [X.], juris Rn.
5).
b)
Ri[X.]htig ist au[X.]h, dass die angefo[X.]htenen [X.]es[X.]hlüsse der Mitglieder der [X.] A und [X.] über die Dur[X.]hführung von Sanierungsmaß-nahmen in den diesen [X.] zuzuordnenden Gebäuden ni[X.]ht ni[X.]htig
sind.
aa) Zwar steht die Verwaltung des gemeins[X.]haftli[X.]hen Eigentums na[X.]h §
21 Abs. 1 [X.] den Wohnungseigentümern gemeins[X.]haftli[X.]h zu und ist hier-über na[X.]h § 23 Abs. 1 [X.] in Versammlungen aller Eigentümer [X.]es[X.]hluss zu
fassen. Die [X.]estimmung in §
10 Abs.
2 Satz
2 [X.], na[X.]h der die [X.] au[X.]h von den Vors[X.]hriften des Gesetzes abwei[X.]hende Vereinba-rungen treffen können, ermögli[X.]ht es
aber, in einer Gemeins[X.]haftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander [X.] mit 9
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eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger [X.]es[X.]hlussfassungskompe-tenz ihrer Mitglieder zu erri[X.]hten (Senat, Urteil vom 20.
Juli 2012 -
V [X.], [X.]
2012, 494 Rn.
10
zu der hiesigen Wohnungseigentümergemeins[X.]haft).
bb) Eine sol[X.]he abwei[X.]hende Vereinbarung entnimmt
das [X.]erufungsge-ri[X.]ht zutreffend
§ 4 [X.].
(1) Die Gemeins[X.]haftsordnung ist [X.]estandteil der Grundbu[X.]heintragung, ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Na[X.]hprüfung dur[X.]h das Revisionsgeri[X.]ht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er si[X.]h aus unbe-fangener Si[X.]ht als nä[X.]hstliegende [X.]edeutung der Eintragung ergibt, weil sie au[X.]h die Sonderre[X.]htsna[X.]hfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie na[X.]h den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres er-kennbar sind (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 20. November 2015
V
ZR
284/14, [X.]Z 208, 29 Rn. 9 mwN). Dabei müssen Abwei[X.]hungen von der gesetzli[X.]hen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeins[X.]haftsordnung hervorgehen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2017 -
V [X.], [X.], 367 Rn. 14 mwN).
(2) Na[X.]h diesen Maßstäben legt das [X.]erufungsgeri[X.]ht § 4 [X.] zutreffend dahin aus, dass den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekom-plexe gebildeten [X.] die Kompetenz eingeräumt wird, unter Auss[X.]hluss der anderen Eigentümer die Dur[X.]hführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-
und Sanierungsmaßnahmen zu bes[X.]hließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeins[X.]haft gehörendes Gebäude betreffen,
und dass die dur[X.]h diese Maßnahmen verursa[X.]hten Kosten allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeins[X.]haft zu tragen sind.
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(a) Dur[X.]h § 4 [X.]
wird den jeweiligen Mitgliedern der Untergemeins[X.]haf-ten die [X.]efugnis eingeräumt, sämtli[X.]he Ents[X.]heidungen, die auss[X.]hließli[X.]h ihre Gebäude betreffen, unter Auss[X.]hluss der anderen Eigentümer zu treffen, [X.] dur[X.]hzuführen und [X.]es[X.]hlüsse mit Wirkung für die Untergemeins[X.]haft zu fassen. Diese Regelung erlaubt ihrem Sinn und Zwe[X.]k na[X.]h den jeweiligen Mitgliedern der [X.] au[X.]h, die Dur[X.]hführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-
und Sanierungsmaß-nahmen zu bes[X.]hließen, die auss[X.]hließli[X.]h die zu ihrer Untergemeins[X.]haft ge-hörenden Gebäude betreffen, überträgt ihnen aber zuglei[X.]h in Abwei[X.]hung von § 16 Abs. 2 [X.] im Innenverhältnis zu den anderen Eigentümern die alleinige Kostenlast für die so bes[X.]hlossenen Maßnahmen.
(b) Die in § 4 [X.] enthaltene Eins[X.]hränkung, dass die Mitglieder der Un-tergemeins[X.]haften [X.]es[X.]hlüsse nur mit Wirkung für die jeweilige Untergemein-s[X.]haft fassen dürfen, ist na[X.]h dem Sinn und Zwe[X.]k der Gesamtregelung ni[X.]ht so zu verstehen, dass keine [X.]es[X.]hlüsse gefasst werden dürften, die im [X.] nur dur[X.]h eine Verpfli[X.]htung der Gesamtgemeins[X.]haft mit entspre-[X.]hender Haftungsfolge für die übrigen Mitglieder umgesetzt werden können.
(aa) Ri[X.]htig ist allerdings, dass ein sol[X.]her [X.]es[X.]hluss im Außenverhältnis zu einer Verpfli[X.]htung der Gesamtgemeins[X.]haft und zu einer Haftung aller Mit-eigentümer
führt, somit au[X.]h derer, die an der Untergemeins[X.]haft ni[X.]ht beteiligt sind. Dies folgt daraus, dass [X.] ni[X.]ht re[X.]htsfähig sind. Nur die (Gesamt-)Gemeins[X.]haft der Wohnungseigentümer kann na[X.]h § 10 Abs.
6 Satz
1 [X.] gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Re[X.]hte er-werben und Pfli[X.]hten eingehen. Daher wird der [X.]es[X.]hluss einer Untergemein-s[X.]haft zur Dur[X.]hführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-
oder Sanie-16
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rungsmaßnahmen re[X.]htli[X.]h umgesetzt, indem der Verwalter den erforderli[X.]hen Auftrag im Namen und (im Außenverhältnis) auf Re[X.]hnung der Wohnungsei-gentümergemeins[X.]haft erteilt. Deren Verpfli[X.]htung hat na[X.]h §
10 Abs.
8 Satz
1 [X.] zur Folge, dass im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer und
-
entgegen der in der Revisionserwiderung geäußerten Auffassung der [X.]eklag-ten -
ni[X.]ht etwa nur die Mitglieder der Untergemeins[X.]haft dem Gläubiger na[X.]h dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils haften (ebenso [X.]e[X.]kOK
[X.]/Döts[X.]h, [01.10.2017], §
10 Rn.
41; Kümmel/Vandenhouten
in Nieden-führ/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 12.
Aufl., §
25 Rn.
27; Gotts[X.]halg, [X.], 60, 62; Hügel, NZM
2010, 8, 13, 14; [X.], [X.]
2017, 117, 118; Moosheimer, [X.], 602, 608), au[X.]h wenn die Kosten im Innenverhältnis dur[X.]h andere Miteigentümer zu tragen sind (§ 10 Abs. 8 Satz 2 [X.]). Diese Haftung kann dur[X.]h die Gemeins[X.]haft ni[X.]ht einseitig, au[X.]h ni[X.]ht dur[X.]h eine ent-spre[X.]hende Regelung
der Gemeins[X.]haftsordnung, abbedungen werden, da Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern na[X.]h dem allgemeinen Grundsatz des Verbots des Vertrags zulasten Dritter
ni[X.]ht zum Na[X.]hteil
von Gemeins[X.]haftsgläubigern wirken können (vgl. [X.]e[X.]kOGK/[X.], [X.] [01.07.2017], §
10 Rn.
111).
(bb) Ausdrü[X.]kli[X.]hes Ziel der Regelung in § 4 [X.]
ist es, die Unterge-meins[X.]haften hinsi[X.]htli[X.]h der Verwaltung und Abre[X.]hnung soweit wie (re[X.]htli[X.]h und tatsä[X.]hli[X.]h) mögli[X.]h zu verselbständigen, insbesondere in [X.]ezug auf sämt-li[X.]he Lasten und Kosten, die in den drei
[X.] anfallen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn über alle Maßnahmen, die im Innenverhältnis allein auf Kosten der Mitglieder einer Untergemeins[X.]haft vorzunehmen sind, im Au-ßenverhältnis aber von der Gesamtgemeins[X.]haft als teilre[X.]htsfähigem Verband beauftragt werden müssen, stets alle Miteigentümer zu bes[X.]hließen hätten. Die Regelung zielt ersi[X.]htli[X.]h gerade darauf ab, den [X.] die [X.]
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waltung der ihnen zuzuordnenden Gebäude so weit wie mögli[X.]h zu übertragen und hiermit zuglei[X.]h die übrigen Eigentümer von der Verwaltungsverantwortung für diese Gebäude zu entlasten. Dies lässt si[X.]h nur errei[X.]hen, wenn die Rege-lung so verstanden wird, dass au[X.]h mit Kosten verbundene Maßnahmen und hierauf bezogene [X.]es[X.]hlüsse zulässig sind, sofern
die
Maßnahmen auss[X.]hließ-li[X.]h Gebäude der jeweiligen Untergemeins[X.]haft betreffen
und die Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der Untergemeins[X.]haft zu tragen sind.
Dementspre[X.]hend ist au[X.]h die Regelung in § 7 Abs. 4 [X.], wona[X.]h die [X.] zur Ansammlung einer Instandhaltungsrü[X.]kstellung verpfli[X.]htet sind, anders als die Revision meint, ni[X.]ht so zu verstehen, dass für alle Gebäude der Gemeins[X.]haft eine einheitli[X.]he Instandhaltungsrü[X.]klage zu bilden ist. Vielmehr muss diese Regelung im Li[X.]hte von § 4 [X.] dahin ausgelegt werden, dass die jeweiligen [X.] der Untergemeins[X.]haf-ten zur Ansammlung von getrennten Instandhaltungsrü[X.]klagen verpfli[X.]htet sind
(vgl. Senat, Urteil vom 17. April 2015 -
V [X.], [X.] 2015, 335 Rn.
10 ff.).
Nur die [X.]ildung bu[X.]hungste[X.]hnis[X.]h getrennter Rü[X.]klagen ermögli[X.]ht die in § 4 [X.] vorgesehene getrennte Ermittlung und Abre[X.]hnung der in den drei Unter-gemeins[X.]haften jeweils anfallenden Lasten und Kosten.
([X.][X.]) Entgegen der Auffassung der Revision und vereinzelter Stimmen
in der Literatur sind Regelungen über die mögli[X.]hst weitgehende Verselbständi-gung von [X.] ni[X.]ht anders zu verstehen, wenn die Gemein-s[X.]haftsordnung wie hier aus der [X.] vor der Einführung der Teilre[X.]htsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft dur[X.]h den Gesetzgeber und der Neure-gelung der quotalen Außenhaftung in § 10 Abs. 8
[X.]
stammt (so aber
[X.], [X.], 203, 206).
Vor Anerkennung der Re[X.]htsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft hafteten
für Instandhaltungs-, Instandset-zungs-
und Sanierungsmaßnahmen im Außenverhältnis alle Miteigentümer [X.]
-
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samts[X.]huldneris[X.]h ohne [X.]es[X.]hränkung auf ihren Miteigentumsanteil (vgl. [X.], Urteil vom 18. Juni 1979 -
VII ZR 187/78, [X.]Z 75, 26, 30).
Ob die Wirksam-keit von Regelungen in Gemeins[X.]haftsordnungen, die die Verpfli[X.]htung aller Miteigentümer dur[X.]h [X.]es[X.]hlüsse der [X.] ermögli[X.]hen, unter dieser Re[X.]htslage anders zu beurteilen war als heute, kann dahinstehen. [X.] folgt aus der damals unbegrenzten gesamts[X.]huldneris[X.]hen Außenhaf-tung der Wohnungseigentümer ni[X.]ht, dass eine unter dieser Re[X.]htslage ge-troffene Regelung enger auszulegen wäre
als eine glei[X.]hlautende Regelung, die unter der Geltung von § 10 Abs. 8 [X.] vereinbart wurde. Denn eine ent-spre[X.]hende [X.]es[X.]hlusskompetenz konnte dem objektiven Interesse der [X.], wie es einer Regelung zu entnehmen ist, die eine mögli[X.]hst weitgehende Verselbständigung der [X.] vorsieht, au[X.]h in [X.] entspre[X.]hen
(im Ergebnis ebenso Häublein, [X.] 2010, 149, 154; [X.], [X.], 321, 324).
[X.][X.]) Die so verstandene Regelung in § 4 [X.]
ist wirksam. Dur[X.]h die Ge-meins[X.]haftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für ein-zelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten [X.] die Kompetenz eingeräumt werden, unter Auss[X.]hluss der anderen Eigentümer die Dur[X.]hführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-
und Sanierungsmaß-nahmen zu bes[X.]hließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeins[X.]haft gehören-des Gebäude betreffen, wenn zuglei[X.]h bestimmt
wird, dass die dur[X.]h diese Maßnahmen verursa[X.]hten Kosten
im Innenverhältnis
allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeins[X.]haft zu tragen sind.
(1) Zwar wird teilweise vertreten, dass die Verwaltungskompetenz der Gesamtheit
aller Wohnungseigentümer allenfalls insoweit verdrängt werden
könne, als si[X.]her ausges[X.]hlossen sei, dass die anderen Eigentümer von einer 21
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in der Untergemeins[X.]haft bes[X.]hlossenen Angelegenheit na[X.]hteilig betroffen würden, was der Fall wäre, wenn aufgrund eines sol[X.]hen [X.]es[X.]hlusses eine Au-ßenhaftung des Verbandes und damit eine (quotale) Haftung aller [X.] begründet würde ([X.]e[X.]kOK
[X.]/Döts[X.]h, [01.10.2017], §
10 Rn.
39, 41; Kümmel/Vandenhouten
in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 12.
Aufl., §
25 Rn.
27; wohl au[X.]h [X.], [X.]
2017, 117, 118).
Zutreffend nimmt die herrs[X.]hende Meinung
aber an, dass Regelungen, die den Unterge-meins[X.]haften die [X.]es[X.]hlusskompetenz für die ihre jeweiligen Gebäude betref-fenden Instandhaltungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen einräumen, unge-a[X.]htet der mit der Umsetzung sol[X.]her [X.]es[X.]hlüsse einhergehenden anteiligen Außenhaftung au[X.]h der ni[X.]ht stimmbere[X.]htigten Wohnungseigentümer zulässig und wirksam sind ([X.]e[X.]kOGK/[X.], [X.] [01.07.2017], §
10 Rn.
249;
[X.]ärmann/Suilmann, [X.], 13.
Aufl., § 10 Rn.
26; [X.]/[X.] [2018] §
10 [X.] Rn. 165, 167; Häublein, [X.] 2010, 149, 153; Hügel, NZM
2010, 8, 10; [X.], [X.] 2005, 164, 167; Moosheimer, ZMR
2014, 602, 608; [X.], [X.] 2016, 193, 195; [X.], NZM
2006, 321, 324).
(2) Na[X.]h § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] können die Wohnungseigentümer von den Vors[X.]hriften dieses Gesetzes abwei[X.]hende Vereinbarungen treffen, soweit ni[X.]ht etwas anderes bestimmt ist. Diese Regelung
ist Ausdru[X.]k der Privatauto-nomie der Wohnungseigentümer
und lässt ihnen
und dem teilenden Eigentümer bei der Ordnung des Gemeins[X.]haftsverhältnisses weitgehend freie Hand
(st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 -
V [X.], NJW 2015, 3371 Rn.
13; Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 -
V [X.], NJW 2011, 679 Rn. 7). S[X.]hranken für den Inhalt der Gemeins[X.]haftsordnung ergeben si[X.]h aus den Grenzen der Privatautonomie na[X.]h den §§
134, 138 [X.]G[X.].
Darüber hinaus unterliegen [X.]estimmungen, die wie die hier in Rede stehende Gemein-s[X.]haftsordnung von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegeben
wurden,
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13
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einer Inhaltskontrolle, wobei der Senat bislang offen gelassen hat, ob si[X.]h diese an den für allgemeine Ges[X.]häftsbedingungen geltenden Vors[X.]hriften der §§
307 ff. [X.]G[X.] oder unter [X.]erü[X.]ksi[X.]htigung der [X.]esonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von [X.] (§ 242 [X.]G[X.]) auszuri[X.]hten hat (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 -
V [X.], aaO Rn. 7 mwN au[X.]h zum dies-bezügli[X.]hen Streitstand).
Unzulässig sind jedenfalls Regelungen,
die die perso-nenre[X.]htli[X.]he Gemeins[X.]haftsstellung der Wohnungseigentümer aushöhlen
oder in den Kernberei[X.]h elementarer Mitglieds[X.]haftsre[X.]hte eingreifen (Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 -
V [X.], aaO Rn. 8).
(3) Die den [X.] in §
4 [X.] eingeräumte [X.]es[X.]hlusskom-petenz hält si[X.]h innerhalb dieser Grenzen der Regelungsbefugnis der [X.].
(a)
Sie verstößt ni[X.]ht dadur[X.]h gegen zwingende Vors[X.]hriften des Woh-nungseigentumsgesetzes, dass bei der [X.]ildung von [X.] von den allgemeinen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes über die Stimmre[X.]hte der Wohnungseigentümer abgewi[X.]hen wird. In der Re[X.]htspre-[X.]hung des Senats ist geklärt, dass Vereinbarungen zulässig
sind, die von den Stimmre[X.]htsregelungen in § 21 Abs.
3, § 28 Abs.
5 [X.] für die [X.]es[X.]hlüsse über Wirts[X.]haftspläne und Jahresabs[X.]hlüsse abwei[X.]hen und bestimmen, dass allein die Mitglieder der Untergemeins[X.]haft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu ents[X.]heiden haben (Senat, Urteil vom 20.
Juli 2012 -
V [X.], [X.]
2012, 494 Rn.
10). Ni[X.]hts anderes gilt für die den [X.] dur[X.]h Vereinbarung einge-räumte Kompetenz, unter Auss[X.]hluss der anderen Eigentümer die Dur[X.]hfüh-rung von Instandhaltungs-,
Instandsetzungs-
und Sanierungsmaßnahmen zu bes[X.]hließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeins[X.]haft gehörendes Gebäude 24
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betreffen.
In den Kernberei[X.]h der Mitglieds[X.]haftsre[X.]hte der [X.] würde hingegen eingegriffen, wenn die Regelung den Untergemeins[X.]haf-ten die Kompetenz einräumte, über Maßnahmen zu ents[X.]heiden, die das Grundstü[X.]k, mehrere -
ni[X.]ht sämtli[X.]h zu der Untergemeins[X.]haft gehörende -
Gebäude oder gemeins[X.]haftli[X.]he Anlagen beträfen
(vgl. Senat, Urteil vom 20.
Juli 2012 -
V [X.], [X.]
2012, 494 Rn.
11). Dies ist hier ni[X.]ht der Fall.
(b) Die Regelung greift
au[X.]h
ni[X.]ht dadur[X.]h in den Kernberei[X.]h der Mit-glieds[X.]haftsre[X.]hte der Wohnungseigentümer ein, dass sie den Untergemein-s[X.]haften [X.]es[X.]hlüsse ermögli[X.]ht, die im Außenverhältnis zu einer Verpfli[X.]htung der Gesamtgemeins[X.]haft und zu einer quotalen Haftung der an den jeweiligen [X.]es[X.]hlüssen ni[X.]ht beteiligten Eigentümer führen. Diese werden dur[X.]h die [X.]e-s[X.]hlusskompetenz der [X.] au[X.]h ni[X.]ht unangemessen be-na[X.]hteiligt.
(aa)
Dabei ist zu berü[X.]ksi[X.]htigen, dass diese anteilige Außenhaftung für die an der Untergemeins[X.]haft ni[X.]ht beteiligten Eigentümer nur mit einem gerin-gen wirts[X.]haftli[X.]hen Risiko verbunden ist. Eine Regelung der Gemeins[X.]hafts-ordnung, die den Mitgliedern der für
einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten [X.] die Kompetenz einräumt, unter Auss[X.]hluss der anderen Eigentümer die Dur[X.]hführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-
und Sanierungsmaßnahmen zu bes[X.]hließen, die ein zu der jeweiligen Unter-gemeins[X.]haft gehörendes Gebäude betreffen, ist nämli[X.]h nur zulässig, wenn sie -
wie hier -
in Abwei[X.]hung von § 16 Abs. 2 [X.] zulässigerweise (vgl. [X.], Urteil vom 20.
Juli 2012 -
V [X.], [X.]
2012, 494 Rn.
10) zuglei[X.]h bestimmt, dass die dur[X.]h diese Maßnahmen verursa[X.]hten Kosten im Innenver-hältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeins[X.]haft zu tragen sind. Da die Erteilung von Aufträgen zur Instandsetzung oder Sanierung nur 26
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dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspri[X.]ht, wenn die Aufbringung der Mittel gesi[X.]hert ist (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 -
V [X.], [X.]Z 202, 375 Rn. 17 mwN), hat diese Kostenverteilung im Innenverhältnis zur Folge, dass in den [X.]es[X.]hlüssen der [X.] über die Dur[X.]hführung von [X.], Instandsetzungs-
und Sanierungsmaßnahmen eine Finanzierung vorgesehen werden
muss, die die übrigen Wohnungseigentümer ni[X.]ht mit ein-bezieht, etwa indem die Maßnahme aus der von der Untergemeins[X.]haft ge-trennt gebildeten Instandhaltungsrü[X.]klagen, aus den laufenden [X.] der Mitglieder der Untergemeins[X.]haft oder aus einer nur von diesen [X.] zu zahlenden Sonderumlage begli[X.]hen wird. Vor diesem Hintergrund stellt si[X.]h bereits die Inanspru[X.]hnahme eines ni[X.]ht der Untergemeins[X.]haft angehö-renden Wohnungs-
oder Teileigentümers als äußerst unwahrs[X.]heinli[X.]h dar. Sollte es glei[X.]hwohl zu einer sol[X.]hen Inanspru[X.]hnahme kommen, kann der be-troffene Eigentümer bei den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeins[X.]haft Re-gress nehmen, die die mit der jeweiligen Maßnahme verbundenen Kosten im Innenverhältnis allein zu tragen haben. Angesi[X.]hts dessen besteht für die jewei-ligen Mitglieder der [X.] au[X.]h kein Anreiz, wirts[X.]haftli[X.]h un-vernünftige oder besonders kostspielige Maßnahmen zu bes[X.]hließen. Daher teilt der Senat ni[X.]ht die von der Revision geäußerte [X.]efür[X.]htung, die Mögli[X.]h-keit der Delegation entspre[X.]hender [X.]es[X.]hlusskompetenzen auf Untergemein-s[X.]haften sei geeignet, die Solidarität innerhalb der Gesamtgemeins[X.]haft und die [X.]ereits[X.]haft zu einem verantwortungsbewussten und vernünftigen Wirt-s[X.]haften zu untergraben.
(bb) Der
anteiligen Haftung im Außenverhältnis steht als Vorteil einer weitgehenden Verselbständigung der [X.] gegenüber, dass die diesen angehörenden Wohnungs-
und Teileigentümer über Maßnahmen, die allein die zu ihrer jeweiligen [X.] gehörenden Gebäude 28
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betreffen, allein bes[X.]hließen
können, ohne die Gesamtgemeins[X.]haft befassen zu müssen. Zuglei[X.]h werden sie
von der Verwaltungsverantwortung für die Ge-bäude der anderen [X.] entlastet. Dieser Autonomiegewinn stellt si[X.]h als hinrei[X.]hende Kompensation für das geringe Risiko der anteiligen Inanspru[X.]hnahme für die von anderen [X.] verursa[X.]hten Kos-ten dar.
III.
Die Kostenents[X.]heidung
folgt aus § 97 Abs. 1 [X.]G[X.].
Stresemann [X.]rü[X.]kner Weinland
Kazele Hamdorf
Vorinstanzen:
[X.]. [X.], Ents[X.]heidung vom 16.06.2015 -
980a [X.] [X.] -
LG Hamburg, Ents[X.]heidung vom 20.07.2016 -
318 S 72/15 -
29
Meta
10.11.2017
Bundesgerichtshof V. Zivilsenat
Sachgebiet: ZR
Zitiervorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.11.2017, Az. V ZR 184/16 (REWIS RS 2017, 2530)
Papierfundstellen: REWIS RS 2017, 2530
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Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.
V ZR 184/16 (Bundesgerichtshof)
Wohnungseigentumssache: Beschlusskompetenz der Mitglieder der für einzelne Gebäude gebildeten Untergemeinschaften für die Durchführung von Instandhaltungs-, …
V ZR 163/20 (Bundesgerichtshof)
Wohnungseigentum: Erforderlichkeit einer einheitlichen Jahresabrechnung für eine Mehrhausanlage mit Untergemeinschaften; zwingendes Erfordernis eines Beschlusses der …
210 C 48/21 (Amtsgericht Bonn)
V ZR 204/20 (Bundesgerichtshof)
Wohnungseigentum: Bildung verselbstständigter Untergemeinschaften für die Tiefgarage und die Wohngebäude in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage; …
36 S 13241/17 WEG (LG München I)
Anfechtung eines Finanzierungsbeschlusses einer Sanierung einer Tiefgarage bei Untergemeinschaften
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