Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.11.2015, Az. VIII ZR 217/14

Der [X.] ist seit 2007 Mieter einer Zweizimmer-Wohnung des [X.] in [X.]. Mit Schreiben vom 11. September 2013 forderte der Kläger den [X.]n auf, ab dem 1. Januar 2014 einer Erhöhung der seit dem 15. Dezember 2007 unverändert gebliebenen Nettokaltmiete um 20 % von 227,36 € auf 272,72 € monatlich zuzustimmen.

Der [X.] hat den geltend gemachten Zustimmungsanspruch im ersten Rechtszug in Höhe eines [X.] von 34,10 €, also in Höhe von 15 %, anerkannt. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob die am 19. Mai 2013 in [X.] in [X.] getretene Verordnung vom 7. Mai 2013 (Kappungsgrenzen-Verordnung), welche im gesamten Stadtgebiet die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB von 20 % auf 15 % herabsetzt, wirksam ist.

Das Amtsgericht hat, soweit der [X.] die Klage anerkannt hat, ein Anerkenntnisurteil erlassen und die weitergehende Klage unter gleichzeitiger Zulassung der Berufung abgewiesen. Die Berufung des [X.] ist vor dem [X.] ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren auf Zustimmung zu der geforderten Erhöhung der Miete um weitere 5 %, also um 11,26 € monatlich, weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht ([X.], [X.], 554) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 [X.] um mehr als 15 % nicht zu. Denn der Kläger sei gemäß § 558 Abs. 3 [X.] [X.] daran gehindert, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 20 % zu verlangen. Diese Regelung setze die [X.]pungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 1 [X.], wonach sich die Miete, von Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 [X.] abgesehen, innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen dürfe, auf 15 % herab, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet sei und diese Gebiete nach § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] von der Landesregierung bestimmt worden seien.

So lägen die Dinge hier. Der [X.] habe als zuständiger Verordnungsgeber von der in § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] enthaltenen Ermächtigung, die Gebiete nach § 558 Abs. 3 [X.] [X.] durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen, durch Erlass der am 19. Mai 2013 in [X.] getretenen und für sämtliche Bezirke des [X.] geltenden [X.]-Verordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. [X.]28) wirksam Gebrauch gemacht.

Die Wirksamkeit der Verordnung sei - anders als vom Amtsgericht angenommen - im Rahmen des auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Rechtsstreits selbständig zu prüfen. Die uneingeschränkte Prüfungspflicht der Zivilgerichte folge sowohl aus dem in Art. 19 Abs. 4 GG verankerten Justizgewährungsanspruch als auch aus der in § 17 Abs. 2 Satz 1 [X.] geregelten [X.] Sach- und Entscheidungskompetenz des Gerichts des zulässigen Rechtswegs. Diese gebiete neben der selbständigen Prüfung der Wirksamkeit von entscheidungserheblichen Verordnungen auch deren Verwerfung durch die Zivilgerichte im Falle ihrer Unwirksamkeit.

Die vom Berufungsgericht nachgeholte Überprüfung der [X.]-Verordnung habe deren Wirksamkeit ergeben. Dem Verordnungsgeber komme ein - vom Gericht nur beschränkt nachprüfbarer - Beurteilungsspielraum zu, wenn komplexe, in der Entwicklung begriffene Sachverhalte Gegenstand der Gesetzgebung seien. Soweit Ziele, Wertungen und Prognosen in Rede stünden, sei ein angemessener Zeitraum zu gewähren, um Erfahrungen sammeln, Klarheit gewinnen und Mängel einer Regelung abstellen zu können. Ein Gesetz könne nicht allein deshalb als verfassungswidrig angesehen werden, weil es auf einer Prognose über den Verlauf einer späteren tatsächlichen Entwicklung beruhe, die sich nachträglich als falsch herausstelle. Ein derartiger Prognose- und Anpassungsspielraum sei dem Verordnungsgeber auch bei Erlass einer auf § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] beruhenden Verordnung zuzubilligen.

Im Hinblick auf den dem [X.] als Verordnungsgeber eingeräumten Beurteilungsspielraum bezüglich der Annahme einer besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im gesamten [X.]gebiet oder einem Teil davon und der Ausweisung dieser Gefährdungsgebiete unterliege die [X.]-Verordnung zunächst nur der Kontrolle auf [X.]. Der insoweit bestehende Beurteilungsspielraum sei erst dann überschritten, wenn die angestellten Erwägungen nicht vertretbar, also offensichtlich so verfehlt seien, dass sie vernünftigerweise keine Grundlagen für gesetzgeberische Maßnahmen abgeben könnten.

Daran fehle es hier. Der [X.] habe von der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] umfassend Gebrauch gemacht, da seiner Auffassung nach unter Heranziehung der in der Verordnungsbegründung genannten Grundlagendaten und der aus einem Vergleich der [X.] 2011, 2009 und 2007 entnommenen Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete von 0,8 % auf 4,0 % sowie einem überproportionalen [X.] bei einzelnen Wohnungstypen, die in allen Teilen [X.] zu finden seien, das gesamte [X.]gebiet einer besonderen Gefährdung nach § 558 Abs. 3 [X.] [X.] ausgesetzt sei. Mit diesen vertretbaren Erwägungen habe der [X.] den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum nicht überschritten.

Insbesondere habe der [X.] seinen gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Beurteilungsspielraum auch insoweit eingehalten, als er nicht lediglich die im "[X.] zur kleinräumigen Wohnraummarktanalyse" des [X.] vom April 2012 als besonders gefährdet bezeichneten Bezirke [X.], [X.]/[X.] und [X.]/[X.] als Gebiete im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] ausgewiesen habe. Denn eine besondere Gefährdung in diesem Sinne liege bereits dann vor, wenn eine Gemeinde in einer Mangelsituation durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet sei, die geeignet seien, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm eine spezifische Labilität zu vermitteln. Diese Voraussetzungen habe der [X.] bereits aufgrund der von ihm herangezogenen "[X.] 2011" und "[X.] Prognose 2020", die jeweils eine nicht unerhebliche Unterversorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen auswiesen, ohne Überschreitung seines [X.] für das gesamte [X.]gebiet bejaht.

Das gelte erst recht vor dem Hintergrund, dass nach allgemeiner Lebenserfahrung selbst dann noch eine Unterversorgung mit Wohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten angenommen werden dürfe oder zumindest in beachtlicher Weise drohe, wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, also bei Berücksichtigung des gesamten Angebotes und der gesamten Nachfrage, einen Ausgleich bereits erreicht habe oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots zu erreicht haben scheine. Hinzu komme, dass die für die besondere Gefährdungslage erforderliche spezifische Labilität des Wohnungsmarktes gerade für Ballungsräume, Industrie- und Universitätsstädte sowie für Städte mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion kennzeichnend sei.

Diese Sondermerkmale träfen auf [X.] als Hauptstadt der [X.] und als der mit 3,42 Millionen Einwohnern auch mit erheblichem Abstand bevölkerungsreichsten [X.] [X.] und damit nach Einwohnern der zweitgrößten [X.] der [X.] in besonderer Weise - und kumulativ - zu. Ausgehend von dieser in der [X.] singulären Kumulation labilitätsfördernder, die Nachfrage nach Mieträumen weiter stimulierender Faktoren für den Wohnungsmarkt sei es naheliegend und vertretbar, eine für den Erlass der [X.]-Verordnung ausreichende "besondere Gefährdung" der Versorgungslage selbst dann zu besorgen, wenn vor Erlass der Verordnung nur in einem Teil der Bezirke bereits [X.] eingetreten seien und auf andere Bezirke auszustrahlen drohten. Das Gleiche gelte - unabhängig von den genannten Labilitätsfaktoren - schon allein aufgrund der vom [X.] herangezogenen Grundlagenmaterialen.

Hinzu komme, dass der vom Kläger behauptete abweichende Grad der Wohnraumversorgung in sämtlichen Bezirken [X.] zu einem nicht unwesentlichen Teil auf [X.] beruhe, die in den Beurteilungsfreiraum des Verordnungsgebers eingriffen. Es genüge nicht, den für sämtliche Bezirke des [X.]gebiets tragenden Prognosen des [X.]s eigene Rechenergebnisse entgegenzuhalten, unabhängig davon, ob sie methodisch schlüssiger oder aufgrund nachträglich bereinigter statistischer Grundlagendaten genauer seien. Denn das Grundlagenmaterial für die vom Verordnungsgeber zu treffende Prognoseentscheidung könne bei der erheblichen Fluktuation der Großstadtbevölkerung in einer offenen Gesellschaft stets nur bedingt zuverlässig und niemals zweifelsfrei sein. Daher müsse es im Rahmen seines weitgehenden [X.] der exekutiven Entscheidung des Verordnungsgebers überlassen bleiben, inwieweit er sich auf einzelne Faktoren als für ihn maßgebende Indizien einer Mangelsituation stütze.

Schließlich sei auch der dem [X.] einzuräumende Zeitraum, die bei Erlass der [X.]-Verordnung für sämtliche Bezirke prognostizierten Gefährdungslagen zu überprüfen, [X.] zu aktualisieren und erforderlichenfalls zu überarbeiten, wegen des mit der Beurteilung der Komplexität des Wohnungsmarktgeschehens verbundenen Aufwands bei Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht bei Weitem noch nicht abgelaufen gewesen.

Aus der nach alledem zu bejahenden Wirksamkeit der [X.]-Verordnung folge eine Absenkung der [X.]pungsgrenze auf 15 % für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen. Zwar sei nach dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 [X.] [X.] sowohl das Vorliegen einer besonderen Gefährdungslage als auch die Bestimmung der gefährdeten Gebiete gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] erforderlich. Wie sich aus der Gesetzesbegründung zu § 577a Abs. 2 [X.] ergebe, die nach dem Willen des Gesetzgebers zur Auslegung des § 558 Abs. 3 [X.] [X.] heranzuziehen sei, seien die Voraussetzungen dieser Vorschrift aber schon dann erfüllt, wenn der Verordnungsgeber wirksam von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] Gebrauch gemacht habe.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Streitfall die [X.]pungsgrenze für Mieterhöhungen wirksam gemäß § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] auf 15 % herabgesetzt ist. Die von der Revision gegen die Wirksamkeit der am 19. Mai 2013 in [X.] getretenen [X.]-Verordnung des [X.] vom 7. Mai 2013 (GVBl. [X.]28) vorgebrachten Einwendungen sind unbegründet. Zwar hat das Berufungsgericht mit dem von ihm angelegten, nur auf die Überprüfung von [X.]n ausgerichteten Bewertungsmaßstab die gerichtliche Prüfungsbefugnis zu eng gezogen. Jedoch wirkt sich dies auf das Ergebnis nicht aus, denn auch bei zutreffender Betrachtung bewegen sich die gesetzliche Regelung des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] und die [X.]-Verordnung des [X.] innerhalb der vom Grundgesetz eröffneten Spielräume und hat der Verordnungsgeber den ihm von der Ermächtigungsgrundlage in mehrfacher Hinsicht zugestandenen Beurteilungsspielraum nicht überschritten.

1. Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen [X.]-Verordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen, und ihnen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfungskompetenz ([X.], [X.], 922, 923 f.; [X.]K 16, 418, 442) zukommt.

a) Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen ([X.]E 1, 184, 197; [X.], Urteil vom 26. Mai 1970 - [X.], [X.]Z 54, 76, 81 f.). Das allgemeine richterliche Prüfungsrecht ist allerdings bei (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzen im Hinblick auf das in diesen Fällen bestehende Verwerfungsmonopol des [X.] (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der [X.]mäßigkeit beschränkt ([X.]E 1, 184, 198; 48, 40, 45; [X.], [X.], 510, 514). Im Fall der Verneinung der [X.]mäßigkeit eines förmlichen Gesetzes reduziert sich die Prüfungskompetenz der Fachgerichte auf ein bloßes Vorprüfungsrecht ([X.]E 1, 184, 198).

b) Diese Einschränkungen gelten jedoch nicht für Normen im Rang unter dem förmlichen Gesetz. Deren verfassungsrechtliche Nachprüfung obliegt vielmehr in Fällen ihrer Entscheidungserheblichkeit nach ständiger Rechtsprechung (uneingeschränkt) [X.] ([X.]E 48, 40, 45), dem insoweit auch eine Verwerfungskompetenz zukommt ([X.], [X.], 922, 923 f.; [X.]K 16, 418, 442). Er hat also die Befugnis, die Ungültigkeit einer untergesetzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (st. Rspr.; vgl. etwa [X.]E 18, 52, 59; 68, 319, 325 f.; [X.], Beschluss vom 21. April 2015 - 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12, juris Rn. 93).

c) An der uneingeschränkten Verpflichtung und Befugnis jedes Richters, eine für seine Entscheidung erhebliche Rechtsverordnung auf ihre Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht zu überprüfen, hat sich auch durch die Einführung eines verwaltungsgerichtlichen Normenkontrollverfahrens (§ 47 VwGO) nichts geändert. Denn dem verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzsystem kann nicht entnommen werden, dass hierdurch die Möglichkeiten des subjektiven Rechtschutzes beschnitten werden sollten (BVerw[X.] 111, 276, 278; 136, 54, 57). Dies übersehen jene Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, die die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Rechtsverordnung auch dann, wenn diese Frage für die Beurteilung eines zivilrechtlichen Anspruchs erheblich ist, als (ausschließliche) Aufgabe der Verwaltungsgerichte begreifen ([X.], [X.] 2014, 593; [X.], [X.] 2014, 1145, 1146; [X.]-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 [X.] Rn. 182c [aA nun dem Berufungsgericht folgend die 12. Aufl., § 558 [X.] Rn. 182d1]; [X.]-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 577a Rn. 22; [X.]/Harz/[X.], [X.] Mietrecht, 4. Aufl., § 577a [X.] Rn. 21 f.; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577a [X.] Rn. 18; [X.], [X.] 2008, 1533, 1534).

Dass für diese Sichtweise kein Raum ist, hat nun auch das [X.] ausdrücklich bestätigt, indem es unter Bezugnahme auf das - den Gegenstand des hiesigen Revisionsverfahrens bildende - Urteil des Berufungsgerichts ausgesprochen hat, dass die Zivilgerichte, sofern die Entscheidung des jeweiligen [X.] davon abhängt, auch zu prüfen haben, ob eine Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 [X.] ("Mietpreisbremse") oder nach § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] ([X.]-Verordnung) den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht (vgl. [X.], [X.], 475, 476).

2. Dass die gesetzliche Regelung in § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] selbst verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet und es damit an einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage für die [X.]-Verordnung des [X.] fehlt, macht die Revision nicht geltend. Auch der Senat vermag eine [X.]widrigkeit dieser Regelung nicht zu erkennen.

a) § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] in Verbindung mit [X.] verstößt nicht gegen das Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 [X.] GG. Danach darf eine Ermächtigung nicht so unbestimmt sein, dass nicht mehr vorausgesehen werden kann, in welchen Fällen und mit welcher Tendenz von ihr Gebrauch gemacht werden wird und welchen Inhalt die aufgrund der Ermächtigung erlassenen Verordnungen haben können ([X.], Beschluss vom 21. April 2015 - 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12, juris Rn. 55 mwN). Gemessen daran sind Inhalt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung hier im Gesetz hinreichend deutlich bestimmt (vgl. auch [X.]E 38, 348, 357 ff. zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz [im Folgenden: [X.]], sowie [X.], [X.], 3031 zur [X.] Miethöheverordnung).

[X.]) Der sich schon aus dem Wortlaut der Ermächtigung deutlich ergebende Inhalt besteht darin, Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren bei bestehenden Wohnmietverhältnissen (§ 558 [X.]) zeitlich und räumlich begrenzt mit einer [X.]pungsgrenze von 15 % zu versehen und insoweit den Landesregierungen die Möglichkeit zu eröffnen, lenkend in die Entwicklung der Bestandsmieten einzugreifen, indem sie sich eines bestimmten [X.]ls bedienen, nämlich der Festlegung von räumlichen Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.]).

Auch der Zweck der Ermächtigung ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz selbst. Ziel der Absenkung der allgemeinen [X.]pungsgrenze von 20 % (§ 558 Abs. 3 Satz 1 [X.]) auf 15 % im Falle einer besonderen Gefährdungslage ist es, den Anstieg der im Vergleichsmietenverfahren zu ermittelnden Bestandsmieten zu verlangsamen (vgl. BT-Drucks. 17/11894, [X.]) und so in den betroffenen Gebieten einer Doppelbelastung der Mieter durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung der Mieter aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten entgegenzuwirken (vgl. BT-Drucks. 17/9559, [X.]).

[X.]) Schließlich ist auch das Ausmaß der Ermächtigung dem Gesetz mit hinreichender Klarheit zu entnehmen. Dem Verordnungsgeber wird die Aufgabe übertragen, den räumlichen (und zeitlichen) Geltungsbereich der Absenkung der [X.]pungsgrenze auf 15 % festzulegen und hierzu diejenigen Gemeinden oder Gemeindeteile zu bestimmen, auf die die im Gesetz (§ 558 Abs. 3 [X.] [X.]) vorgegebenen Kriterien zutreffen. Dabei können nach den Vorstellungen des Gesetzgebers zur Ausfüllung der dort verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe die Gesetzesmaterialien und die Rechtsprechung zu § 577a Abs. 2 [X.] ([X.] bei Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum) herangezogen werden (BT-Drucks. 17/11894, [X.]). Dass der Gesetzgeber die Gefährdungslage nicht weiter konkretisiert hat, etwa durch eine numerische Quantifizierung (beispielsweise durch Festlegung eines bestimmten Verhältnisses zwischen den vorhandenen Einkommen und den geforderten Mieten), ist nicht zu beanstanden ([X.]E 38, 348, 363 [zum Zweckentfremdungsverbot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 [X.]]). Die in Art. 80 Abs. 1 [X.] GG angeordnete Bindung des Verordnungsgebers an Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung soll nicht ausschließen, dass ihm als einem demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen St[X.]tsorgan ein gewisser Beurteilungsspielraum für sein Eingreifen bleibt ([X.]E 38, 348, 363).

b) Eine weitergehende Verpflichtung zur Konkretisierung der Voraussetzungen einer Absenkung der [X.]pungsgrenze in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage ist dem Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 [X.] GG nicht zu entnehmen. Denn das Erfordernis der Bestimmtheit zwingt den Gesetzgeber nicht, den Tatbestand mit genau fassbaren Maßstäben zu umschreiben ([X.]E 78, 205, 212). Der Gesetzgeber ist also grundsätzlich nicht daran gehindert, unbestimmte Rechtsbegriffe - auch mehrere zugleich - zu verwenden (st. Rspr.; vgl. [X.]E 78, 214, 226; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 56, 1, 12 f.; [X.]K 17, 273, 285). An die tatbestandliche Konkretisierung dürfen dabei keine nach der konkreten Sachlage unerfüllbaren Anforderungen gestellt werden ([X.]E 56, 1, 12 f.; [X.]K 17, 273, 285). Es ist insoweit nur zu fordern, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können (vgl. [X.]E 78, 205, 212; 84, 133, 149; 87, 234, 263; 102, 254, 337). Dies ist schon dann anzunehmen, wenn sich der Regelungsgehalt der Norm im Wege der Auslegung der einschlägigen Bestimmung mit Hilfe der anerkannten Auslegungsmethoden feststellen lässt (st. Rspr.; vgl. [X.]E 102, 254, 337; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 117, 71, 111 f.; 131, 88, 118 f.; jeweils mwN; [X.], Urteil vom 8. April 2013 - [X.] ([X.]) 54/11, [X.]Z 197, 118 Rn. 21 f.). Hierzu kann insbesondere auf den Zweck, den Sinnzusammenhang und die Vorgeschichte des Gesetzes abgestellt werden ([X.]E 80, 1, 20 f.; 106, 1, 19 mwN).

So liegen die Dinge hier. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat im Wege der Auslegung den auch in anderen Vorschriften (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.]; § 577a Abs. 2 [X.]) verwendeten Begriffen "ausreichende Versorgung", "angemessene Bedingungen" und "besondere Gefährdung" hinreichende Konturen verliehen (vgl. [X.]E 38, 348, 360; [X.], NJW 1983, 2893 f.; jeweils zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Der Gesetzgeber war vor diesem Hintergrund auch nicht gehalten, dem Verordnungsgeber - wie dies bei dem zwischenzeitlich in [X.] getretenen § 556d Abs. 2 [X.] ("Mietpreisbremse" bei Neuvermietungen) der Fall ist - Indikatoren für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes aufzuzeigen, zumal die Auswahl geeigneter Kriterien in besonderem Maße von den jeweiligen regionalen Verhältnissen abhängt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.]3).

c) Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 ([X.] I [X.]34) zum 1. Mai 2013 in [X.] getretene Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit [X.] [X.] verstößt nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie (so auch Bub/[X.]/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.] Rn. 1104).

[X.]) Die genannte Vorschrift ermächtigt die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren bei bestehenden Mietverhältnissen die allgemein gültige [X.]pungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % herabgesetzt werden kann. Diese Verschärfung der [X.]pungsgrenze stellt eine Beeinträchtigung der im Eigentumsrecht wurzelnden Befugnisse dar. Das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den [X.] gekennzeichnet. Dem grundrechtlichen Schutz unterliegt danach sowohl das Recht, den [X.] selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschließen, als auch die Freiheit, den [X.] zu veräußern oder aus der vertraglichen Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für eine eigenverantwortliche Lebensgestaltung beiträgt ([X.]E 79, 292, 304; 101, 54, 74 f.; [X.], [X.] 2013, 115, 116). Grundsätzlich ist damit auch die Befugnis des Eigentümers geschützt, von einem Mieter die nach bisheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen.

[X.]) Der in der Herabsetzung der [X.]pungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren um 5 % liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt jedoch eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 [X.] GG dar.

(1) Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 [X.] GG Sache des Gesetzgebers ist ([X.]E 95, 48, 58; 101, 54, 75). Diesem ist es bei der Neuregelung eines Rechtsgebiets nicht ausnahmslos verwehrt, auch in bestehende Rechtspositionen umgestaltend einzugreifen. Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, eine einmal ausgestaltete Rechtsposition für alle Zukunft ihrem Inhalt nach unangetastet zu lassen ([X.]E 83, 201, 212; [X.], NVwZ 1998, 725, 726). Bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 [X.] GG erteilten Auftrags hat der Gesetzgeber vielmehr sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung angemessen Rechnung zu tragen. Er hat daher die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. [X.]E 100, 226, 240; 101, 54, 75; [X.], [X.] 2013, 115, 116 f.).

Die Bindung des Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit gemäß Art. 14 Abs. 2 GG schließt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Belange desjenigen ein, der konkret auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen ist ([X.]E 37, 132, 140; 38, 348, 370; 52, 1, 32; 68, 361, 368; 101, 54, 75). Daher verlangt das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung im Falle der entgeltlichen Überlassung des [X.]s an einen [X.] auch eine Rücksichtnahme auf die Interessen des Nichteigentümers, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf ([X.]E 37, 132, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84). Je mehr das Eigentumsobjekt in einem [X.] Bezug und in einer [X.] Funktion steht, desto weiter reicht die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers bei der Inhalts- und Schrankenbestimmung (vgl. nur [X.]E 50, 290, 340 f.; 68, 361, 368; 95, 64, 84; 101, 54, 75 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 17; [X.], [X.] 2013, 115, 117). Bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, kommt dem Gesetzgeber aus diesem Grunde und auch wegen des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ([X.]E 89, 1, 5 f.; [X.], [X.], 479, 480) - ein weiter Gestaltungsspielraum zu ([X.], [X.], 1377 einerseits und [X.]E 91, 294, 310 andererseits). Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums liegen dabei nicht ein für [X.] fest. Veränderungen der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse können vielmehr zu einer Verschiebung der Maßstäbe führen (vgl. [X.]E 24, 367, 389; 52, 1, 30; 70, 191, 201; 95, 64, 84; 101, 54, 76; 112, 93, 110; [X.], [X.] 2013, 115, 117). Der Gesetzgeber ist daher insbesondere befugt, die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen ([X.]E 91, 294, 310).

Allerdings hat sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Einklang mit allen anderen [X.]normen zu halten ([X.], [X.] 2013, 115, 117) und muss insbesondere den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten (vgl. [X.]E 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84; 110, 1, 28). Darüber hinaus ist er an den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grundrecht und als allgemeines rechtsst[X.]tliches Prinzip bei der inhaltlichen Festlegung von Eigentümerbefugnissen und -pflichten gebunden (vgl. [X.]E 37, 132, 143; 49, 382, 395; 87, 114, 139; 102, 1, 17; [X.], [X.] 2013, 115, 117).

(2) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 [X.] GG.

(a) Die genannte Regelung dient einem legitimen Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage den Anstieg solcher Mieten, die bislang unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, in bestehenden Wohnraummietverhältnissen zu dämpfen (vgl. BT-Drucks. 17/11894, [X.]) und so die in betroffenen Gebieten lebenden Mieter vor einer möglichen Doppelbelastung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie vor einer drohenden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten zu schützen (vgl. BT-Drucks. 17/9559, [X.]). Dieser Regelungszweck liegt im öffentlichen Interesse, weil er letztlich darauf ausgerichtet ist, die vertragstreuen Mieter faktisch vor einem (unverschuldeten) Verlust ihrer Wohnung und damit ihres Lebensmittelpunkts (vgl. dazu [X.]E 68, 361, 370; 79, 292, 302) zu bewahren.

(b) Das zum 1. Mai 2013 in [X.] getretene Mietrechtsänderungsgesetz führt zu einem angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich.

([X.]) Die durch § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] erfolgte Herabsetzung der [X.]pungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren ist ersichtlich geeignet, den beschriebenen Gesetzeszweck zu erfüllen. Ein [X.]l ist bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. [X.]E 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespielraum (vgl. [X.]E 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; [X.], [X.], 975). Ihm obliegt die Einschätzung der Lage und der zukünftigen Entwicklung sowie der Zwecktauglichkeit ([X.]E 105, 17, 34; vgl. [X.]E 30, 250, 262 f.; 50, 57, 102). Diese darf nur darauf überprüft werden, ob sie "objektiv tauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin ungeeignet" war ([X.]E 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch [X.]E 39, 210, 230). Das wiederum darf nur verneint werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte ([X.]E 39, 210, 230).

Gemessen daran besteht an der Geeignetheit der gewählten Maßnahme kein Zweifel. Denn mit ihrer Hilfe kann das angestrebte Ziel der Dämpfung eines zu raschen Anstiegs der Bestandsmieten im Interesse des Erhalts der Mietwohnung für den Mieter zumindest gefördert werden.

([X.]) Die Absenkung der [X.]pungsgrenze in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich. Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes [X.]l hätte wählen können ([X.]E 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Gesetzgeber auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des [X.] ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu ([X.]E 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; [X.]K 14, 328, 334). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von [X.] wegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende [X.]l zur Verfügung stehen ([X.]E 39, 210, 231 mwN; 53, 135, 145; 77, 84, 109). Es muss also nach den dem Gesetzgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringerer Intensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht (vgl. [X.]E 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; [X.], [X.] 2013, 115, 117).

Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend nicht gegeben. Es ist kein milderes gesetzgeberisches [X.]l ersichtlich, mit dem die angestrebte (rasche) Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten und der damit beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer Doppelbelastung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten erreicht werden könnte. Denn der Gesetzgeber hat sich für einen Eingriff geringer Intensität entschieden. Er hat die Absenkung der [X.]pungsgrenze in § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] - anders als in früheren Fällen (Einführung einer [X.]pungsgrenze von 30 % durch die ab 1. Januar 1983 geltende Neufassung des § 2 Abs. 1 [X.] [[X.] I 1982 [X.]912], vgl. hierzu [X.]E 71, 230 ff.; Herabsetzung der [X.]pungsgrenze auf 20 % durch das [X.] vom 21. Juli 1993 [[X.] I [X.]257]) - nicht flächendeckend für das gesamte [X.] eingeführt, sondern beschränkt auf die von den Landesregierungen festzulegenden Gebiete, in denen eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zudem hat er sich auf eine Reduzierung der [X.]pungsgrenze um 5 % beschränkt. Ferner hat er diese Absenkung mit einer zeitlichen Befristung versehen, denn die Landesregierungen sind lediglich befugt, Verordnungen für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zu erlassen. Diese Frist liegt deutlich unter der für Verordnungen über Kündigungssperrfristen bei der Veräußerung von in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnungen (§ 577a Abs. 2 Satz 1 und 2 [X.]) vorgesehenen Höchstfrist von zehn Jahren. Damit hat der Gesetzgeber den Eingriff in das Eigentum der Vermieter in dreifacher Weise, nämlich räumlich, zeitlich und betragsmäßig, abgemildert und davon abgesehen, eine allgemeine und unbefristete Reduzierung der [X.]pungsgrenze vorzunehmen.

([X.]) Die in § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] getroffene Regelung stellt schließlich auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar.

([X.]) Für die Prüfung der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne sind zunächst die Intensität sowie die Schwere und Tragweite einer Eigentumsbeeinträchtigung von Bedeutung, die wiederum in hohem Maße davon mitbestimmt werden, ob ein Eingriff in die eigentumsrechtlichen Zuordnungsverhältnisse und die Substanz des Eigentums vorliegt, also die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist ([X.], [X.] 2013, 115, 117). Die Absenkung der [X.] für die Erhöhung von Bestandsmieten im Vergleichsmietenverfahren lässt die Zuordnung der Eigentumsverhältnisse jedoch unberührt und stellt auch keinen Eingriff in die Substanz des Eigentums dar. Sie regelt lediglich die Begrenzung zukünftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum (vgl. [X.]E 71, 230, 250). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt ([X.]E 71, 230, 250, 253; [X.], [X.], 3031; vgl. auch [X.]E 38, 348, 371; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann ([X.], [X.], 1377).

Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzunehmen, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung der [X.]pungsgrenze nach § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] im Ergebnis zu Verlusten führen, also die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernsthaft in Frage stellen würde (vgl. [X.]E 71, 230, 250; 91, 294, 310; [X.], [X.], 1377, 1378; 1992, 3031; [X.], Beschluss vom 12. Oktober 2000 - 2 BvR 2306/97, juris Rn. 2; Senatsurteil vom 28. April 2004 - [X.], [X.], 545 unter [X.]). Dafür ist nichts ersichtlich (vgl. auch [X.], [X.], 676, 677). Dass solche Auswirkungen konkret zu befürchten stehen, macht auch die Revision nicht geltend.

([X.]b) Die Angemessenheit der Regelung in § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] ist auch nicht deswegen zu beanstanden, weil sie auf eine einseitige Bevorzugung der Mieter ausgerichtet wäre, die mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang stünde (vgl. [X.]E 37, 132, 141; 68, 361, 371; 71, 230, 247 ff.; 89, 1, 9; [X.], [X.], 3031).

Die in § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] geregelten Abweichungen von der allgemeinen [X.]pungsgrenze in Höhe von 20 % gehen auf einen Kompromissvorschlag des Rechtsausschusses des [X.] zurück (vgl. BT-Drucks. 17/11894, [X.], 23); die Fraktionen der [X.] und des [X.] hatten ursprünglich eine räumlich und zeitlich unbeschränkte Verringerung der [X.]pungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 1 [X.] auf 15 % gefordert (BT-Drucks. 17/9559, [X.] f.; 17/10120, [X.], 5). Jedenfalls durch die räumliche, zeitliche und betragsmäßige Begrenzung der Reichweite der Sonderregelungen des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] wurde, obwohl die Absenkung der [X.]pungsgrenze für sich betrachtet allein die Rechtsposition der Mieter stärkt, auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung getragen (vgl. auch [X.], [X.], 3031).

Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Absenkung der [X.]pungsgrenze auf 15 % Bestandteil eines umfangreichen Reformpakets war, bei dem die Rechtsposition des Vermieters an anderen Stellen, vor allem bei der energetischen Modernisierung (etwa Ausschluss eines Minderungsrechts des Mieters für drei Monate gemäß § 536 Abs. 1a [X.]; Ausschlussfrist für den Härteeinwand des Mieters nach § 555d Abs. 3, 4 [X.]) und bei einer darauf gestützten Mieterhöhung nach § 559 [X.] (Ausschluss des Härteeinwands des Mieters nach § 559 Abs. 5 Satz 1 [X.]), verbessert wurde. Gerade für diese dem Vermieter günstigen Maßnahmen sollte die Herabsetzung der [X.]pungsgrenze um 5 % ausweislich der Gesetzesmaterialien einen Ausgleich bieten (vgl. BT-Drucks. 17/9559, [X.]). Die Neuregelung des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] beruht mithin bei einer Gesamtbetrachtung auf einer im Rahmen des Art. 14 GG vorgenommenen Abwägung der Interessen des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums und den Interessen des Mieters, vor übermäßigen und möglicherweise zum Verlust seines Lebensmittelpunkts führenden Mieterhöhungen geschützt zu sein (vgl. hierzu auch [X.]E 71, 230, 247 ff.).

(c) Der Inhalts- und Schrankenbestimmung des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] haftet auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) an.

([X.]) Im Schrifttum wird zwar teilweise die Auffassung vertreten, es liege eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Vermieters in einem bestehenden Mietverhältnis vor, weil der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 bei [X.] keine entsprechende Beschränkung eingeführt und daher der Abstand zwischen Bestandsmieten lang laufender Mietverhältnisse und [X.] in Ballungszentren nicht nur immer größer werde, sondern schließlich vom Vermieter nicht mehr aufgeholt werden könne ([X.]-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 [X.] Rn. 148 mwN). Damit wird sinngemäß eine Verletzung des allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) geltend gemacht. Zwischenzeitlich ist allerdings durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 ([X.] I [X.]10) für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen ([X.]) eine Beschränkung dahin eingeführt worden, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in Gebieten eines angespannten Wohnungsmarkts grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 % übersteigen darf (§ 556d Abs. 1 [X.]).

([X.]) Die vom Schrifttum erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken greifen unabhängig von dieser Entwicklung nicht durch. Der allgemeine Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) gebietet es, alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln; dem Gesetzgeber ist damit aber nicht jede Differenzierung verwehrt ([X.]E 118, 1, 26; [X.], NJW 2014, 139). Differenzierungen bedürfen allerdings stets der Rechtfertigung durch Sachgründe, die dem Differenzierungsziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind (vgl. [X.]E 75, 108, 157; 93, 319, 348 f.; 107, 27, 46; 126, 400, 416; 129, 49, 68 f.). Je nach Regelungsgegenstand und [X.] ergeben sich unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an [X.] reichen ([X.]E 117, 1, 30; 126, 400, 416; 129, 49, 68; [X.], NJW 2014, 139, 140).

([X.]) Bei der Ungleichbehandlung von Personengruppen unterliegt der Gesetzgeber regelmäßig einer strengen Bindung. Das gilt auch dann, wenn eine Ungleichbehandlung von Sachverhalten mittelbar eine Ungleichbehandlung von Personengruppen bewirkt ([X.]E 95, 267, 316; 118, 1, 26). Es ist dann im Einzelnen nachzuprüfen, ob für die vorgesehene Differenzierung Gründe von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die ungleichen Rechtsfolgen rechtfertigen können (vgl. [X.]E 110, 141, 167; 110, 274, 291; 118, 1, 26). Außerhalb des Verbots einer ungerechtfertigten Verschiedenbehandlung mehrerer Personengruppen lässt der Gleichheitssatz dem Gesetzgeber dagegen weitgehende Freiheit, Lebenssachverhalte und das Verhalten von Personen entsprechend dem [X.] verschieden zu behandeln. Es ist dann grundsätzlich Sache des Betroffenen, sich auf diese Regelung einzustellen und nachteiligen Auswirkungen durch eigenes Verhalten zu begegnen ([X.]E 55, 72, 89; 60, 329, 346). Allerdings wird auch hier die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers durch das Willkürverbot begrenzt; sie endet dort, wo die ungleiche Behandlung der geregelten Sachverhalte nicht mehr mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise vereinbar ist, wo also ein einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung fehlt und damit die Unsachlichkeit evident ist ([X.]E 9, 334, 337; 55, 72, 90; 60, 329, 346 f.; 95, 267, 317).

([X.]b) Im vorliegenden Fall sind durch § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] nicht mehrere Personengruppen betroffen, die ungleich behandelt werden. Vielmehr werden lediglich unterschiedliche mietrechtliche Sachverhalte verschieden bewertet (vgl. auch [X.]E 118, 1, 26), nämlich die Mieterhöhung in laufenden Mietverhältnissen, bei denen die schon seit langem bestehende [X.]pungsgrenze nun bei besonderen Gefährdungslagen zeitlich beschränkt um 5 % gesenkt werden kann, und die davon zu unterscheidende - von dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht betroffene - erstmalige Vereinbarung der Miete im Falle einer Wiedervermietung. Es hat daher nur eine Prüfung am Maßstab des Willkürverbots zu erfolgen (vgl. [X.]E 55, 72, 89; 60, 329, 346 f.; 118, 1, 26 f.).

Insoweit reichen die im Zusammenhang mit der Prüfung des Art. 14 Abs. 1 GG zu betrachtenden Ziele des Gesetzgebers, also die mit § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Bestandsmieten in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage, die - wie bereits mehrfach ausgeführt - wiederum dazu dienen soll, die Mieter vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen finanziell untragbar gewordenen Wohnung zu bewahren (vgl. BT-Drucks. 17/9559, [X.]), als sachliche Gründe für die vorgesehene Ungleichbehandlung der genannten Sachverhalte aus. Diese Zielsetzung unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von dem Zweck, der mit der - durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 erstmals eingeführten - Deckelung bei der Festlegung der Miete im Falle der Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung verfolgt wurde. Bei dieser Deckelung geht es gerade nicht darum, dem Mieter seine bisherige Wohnung zu erhalten, sondern vielmehr darum, einer "Gentrifizierung" entgegenzuwirken und sicherzustellen, dass die Bevölkerung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) im Falle der [X.] auch in einem angespannten Wohnungsmarkt (vgl. § 556d Abs. 2 [X.]) bezahlbare Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel findet (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.], 11, 19). Der Gesetzgeber des [X.] vom 11. März 2013 war daher nicht aus Gleichbehandlungsgründen gehalten, für einen annähernden Gleichlauf der Entwicklung von Bestands- und [X.] zu sorgen.

([X.]) Eine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung liegt schließlich - anders als die Revision im Zusammenhang mit der [X.]-Verordnung des [X.] sinngemäß geltend macht - auch nicht darin begründet, dass die in § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] vorgesehene Verschärfung der [X.]pungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren diejenigen Vermieter härter trifft, die die [X.] vor Inkrafttreten dieser Regelung noch nicht ausgeschöpft hatten. Bei der gesetzlichen Neuregelung von Lebenssachverhalten ist es grundsätzlich Sache des Betroffenen, sich hierauf einzustellen und daraus folgenden nachteiligen Auswirkungen durch eigenes Verhalten zu begegnen ([X.]E 55, 72, 89; 60, 329, 346). Das Vertrauen des Betroffenen auf das unveränderte Fortbestehen einer derzeit für ihn günstigen Rechtslage ist insbesondere auf dem sozialpolitisch umstrittenen und von häufigen Gesetzesänderungen geprägten Gebiet des [X.] Mietrechts nicht schutzwürdig ([X.]E 71, 230, 252). Der Gesetzgeber war also nicht gehalten, für die Absenkung der [X.]pungsgrenze eine (längere) Übergangsregelung zu schaffen, zumal er aufgrund der Entwicklungen insbesondere in Ballungszentren dringenden Regelungsbedarf gesehen hat (BT-Drucks. 17/9559, [X.]) und ihm auch hinsichtlich der Frage, ob Übergangsregelungen zu schaffen sind, ein Gestaltungsspielraum zukommt ([X.], NJW 1994, 1718; Senatsurteil vom 28. April 2004 - [X.], [X.], 545 unter [X.]). Schließlich sind im Streitfall auch keine Gesichtspunkte ersichtlich, die den Kläger daran hätten hindern können, sein Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig vor dem Inkrafttreten des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] (und der darauf gestützten [X.]-Verordnung des [X.]) geltend zu machen.

d) Auch eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit liegt - anders als dies die Revision gerichtet gegen die [X.]-Verordnung selbst vorbringt - nicht vor. Diese wäre erst dann verletzt, wenn die Regelung des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] insgesamt zu einer strukturellen Unterlegenheit des Vermieters führen und die wirtschaftlichen Folgen für den Vermieter ungewöhnlich belastend wären ([X.]E 89, 214, 232). Eine solche Störung des [X.] ist nicht gegeben ([X.], [X.], 676, 678). Durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 wird lediglich in ausgewiesenen Gebieten die Obergrenze für eine Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren um 5 % abgesenkt, wobei dem Vermieter durch dasselbe Gesetz Vorteile bei der Durchführung einer energetischen Modernisierung und einer hierauf gestützten Mieterhöhung gewährt werden. Zudem genießt die Erwartung des Vermieters, die höchstmögliche Rendite zu erzielen, keinen verfassungsrechtlichen Schutz ([X.], [X.], 676, 678).

3. Die [X.]-Verordnung des [X.] vom 7. Mai 2013 (GVBl. [X.]28) ist von der gesetzlichen Ermächtigung gedeckt.

a) Der [X.] war als durch § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] ermächtigte Landesregierung (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG) zuständig für den Erlass der genannten Rechtsverordnung. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. hierzu eingehend [X.]E 101, 1, 41 ff.), in der Verordnung angegeben.

b) Die [X.]-Verordnung des [X.] hält sich im Rahmen der durch die Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] an den Verordnungsgeber delegierten Rechtssetzungsmacht.

[X.]) Der Bundesgesetzgeber hat, wie nachfolgend näher darzulegen sein wird, den Landesregierungen in mehrfacher Hinsicht einen Beurteilungsspielraum eingeräumt. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt überprüfbar, denn die fachgerichtliche Kontrolle kann nicht weiter reichen als die materiell-rechtliche Bindung des Verordnungsgebers an die gesetzgeberische Entscheidung. Sie endet daher dort, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert, sondern dem Entscheider einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. [X.]E 88, 40, 56, 61; 103, 142, 156 f.; 116, 1, 18; BVerw[X.] 131, 41, 47 f.; [X.], Beschlüsse vom 21. Januar 2014 - [X.] 12/12, [X.] 2014, 378 Rn. 25; vom 22. Juli 2014 - [X.] 59/12, [X.] 2014, 469 Rn. 23).

Dabei ist zu unterscheiden zwischen der Ausübung von Beurteilungsspielräumen, die der Gesetzgeber Verwaltungsbehörden belässt (zum diesbezüglichen Prüfungsmaßstab vgl. [X.]K 16, 418, 435 f.; [X.], Beschlüsse vom 21. Januar 2014 - [X.] 12/12, [X.] 2014, 378 Rn. 27; vom 22. Juli 2014 - [X.] 59/12, [X.] 2014, 469 Rn. 25), und den Spielräumen, die er dem Verordnungsgeber als einem demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen St[X.]tsorgan (vgl. [X.]E 38, 348, 363) im Rahmen der (teilweisen) Delegierung seiner Rechtsetzungsmacht einräumt. Es liegt in der Natur der Sache, dass dem Verordnungsgeber regelmäßig ein politischer Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum gewährt wird. Innerhalb dieses Spielraums dürfen die Gerichte nicht ihr - auf [X.] ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Verordnungsgebers setzen (vgl. [X.]E 45, 142, 162; 53, 1, 21). Sie dürfen insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. [X.]E 45, 142, 162).

So liegen die Dinge auch bei der Ermächtigung zum Erlass einer [X.]-Verordnung, zu deren Auslegung nach dem Willen des Gesetzgebers auf § 577a Abs. 2 [X.] zurückgegriffen werden soll (BT-Drucks. 17/11894, [X.]), der wiederum aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF hervorgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553, [X.] f.). In den Gesetzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift ist ausdrücklich festgehalten, dem Verordnungsgeber stehe "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen [X.] ein Beurteilungsspielraum zu" (BT-Drucks. 11/6374, [X.]). Weiter heißt es dort: "Die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die Länder stellt sicher, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird"; zudem werde durch das Erfordernis einer "ausdrücklichen, jedermann zugänglichen und verbindlichen Gebietsbestimmung" die für die Mietvertragsparteien "unverzichtbare Rechtssicherheit gewährleistet" (BT-Drucks. 11/6374, [X.]). Daraus lässt sich bezüglich der örtlichen Gegebenheiten ein weiter wohnungsmarkt- und sozialpolitischer Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum des Verordnungsgebers ableiten, der auch im Rahmen der nachfolgend [X.] gerichtlichen Kontrolle zu beachten ist.

Von dem beschriebenen - vom Gesetzgeber gewährten - Beurteilungsspielraum und der fachgerichtlichen Kontrolle seiner Einhaltung zu unterscheiden sind die - von der Revision nicht immer getrennt betrachteten - Fragen, ob dem Verordnungsgeber auch bezüglich der von ihm in einen angemessenen Ausgleich zu bringenden grundrechtlichen Positionen von Vermieter und Mieter (Art. 14 Abs. 1, 2 GG; Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Grundsatzes der Gleichbehandlung) ein Beurteilungs- und Prognosespielraum zusteht und nach welchen Maßstäben dieser zu überprüfen ist. Diese Gesichtspunkte sind im Rahmen der Prüfung der [X.]mäßigkeit der [X.]-Verordnung zu erörtern (dazu unter 4).

[X.]) Der Gesetzgeber macht dem Verordnungsgeber über die in § 558 Abs. 3 [X.] [X.] aufgestellten Kriterien, der zeitlichen Befristung einer Verordnung auf höchstens fünf Jahre und der Forderung, dass als Gebiete im Sinne von [X.] nur (politische) Gemeinden oder Teile hiervon ausgewiesen werden können, hinaus keine weiteren Vorgaben. Die weiteren Entscheidungen hat er mit Rücksicht auf die Heterogenität der Mietwohnungsmärkte in der [X.] den sachnäheren Landesregierungen überlassen (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, [X.]8 [zu dem § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 [X.]]). Diesen wird dabei ein anhand der örtlichen Gegebenheiten auszufüllender wohnungsmarkt- und sozialpolitischer Beurteilungsspielraum sowohl hinsichtlich der Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der [X.] (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als auch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung und der Auswahl der für die Ermittlung der erforderlichen Daten geeigneten Methodik eingeräumt, wobei ihnen teilweise auch prognostische Entscheidungen abverlangt werden.

(1) Die Einräumung eines solchen [X.] ergibt sich nicht nur aus der Verwendung wertungsabhängiger und damit auszufüllender Rechtsbegriffe in § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.], sondern auch aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte der Norm.

(a) Die genannte Vorschrift geht zurück auf eine Empfehlung des Rechtsausschusses des [X.], der sie strukturell dem in seinen Kriterien wortgleichen § 577a Abs. 2 [X.] nachgebildet und insoweit ausgeführt hat, diese Bestimmung könne zur Auslegung des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] herangezogen werden (BT-Drucks. 17/11894, [X.]). § 577a Abs. 2 [X.] ist seinerseits hervorgegangen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.] f.) aus den in ihren Tatbestandsvoraussetzungen ebenfalls mit § 577a Abs. 2 [X.] und § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] identischen Regelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF und des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des [X.] und der Ausweisung und Bereitstellung von [X.] vom 22. April 1993, [X.] [X.], 487). In den Gesetzesmaterialien zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF wurde, wie oben ausgeführt, ausdrücklich klargestellt, dass dem Landesverordnungsgeber "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen [X.] ein Beurteilungsspielraum" zusteht (BT-Drucks. 11/6374, [X.]).

Diesem Beurteilungsspielraum sollte zunächst durch die §§ 5a, 16 WoBindG nachempfundene Formulierung "Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf" Rechnung getragen werden (BT-Drucks. 11/6374, [X.]). Auf Vorschlag des Rechtsausschusses des [X.] (BT-Drucks. 11/7258, [X.], 6 f.), der sich seinerseits den Empfehlungen des mitberatenden [X.], Bauwesen und Städtebau angeschlossen hatte (BT-Drucks. 11/7258, [X.] f.), wurden stattdessen die ausdrücklich der bundesgesetzlichen Ermächtigung für Zweckentfremdungsverordnungen der Länder (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.], [X.] I 1971 [X.]745) entlehnten Begriffe der "besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen" verwendet (vgl. [X.] der 71. Sitzung des [X.], Bauwesen und Städtebau vom 9. Mai 1990, [X.] mit Anlage 5; [X.] der 72. Sitzung des vorgenannten Ausschusses vom 16. Mai 1990, [X.]6 mit Anlage 11; [X.] der 73. Sitzung dieses Ausschusses vom 17. Mai 1990, [X.]8 mit Anlage 15; sämtlich 11. Wahlperiode - 2450). Durch die neue Formulierung änderte sich an der Einräumung eines [X.] für den Verordnungsgeber nichts. Denn auch Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.], dem § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF nachgebildet war, räumte den Landesregierungen als demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen St[X.]tsorganen bei der Festlegung der betroffenen Gemeinden eine "nicht ganz unerhebliche Bandbreite der Beurteilung" beziehungsweise "einen gewissen Beurteilungsspielraum" ein ([X.]E 38, 348, 360 f., 363; so auch [X.], Beschluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, [X.], nicht veröffentlicht).

(b) Bei der Ausübung seines [X.] hat sich der Verordnungsgeber zunächst an der Auslegung der Kriterien "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist besonders gefährdet" durch die höchstrichterliche Rechtsprechung zu orientieren, denn die Auslegung generell-abstrakter Rechtsnormen und der in ihnen enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe ist eine originäre Funktion der rechtsprechenden Gewalt (vgl. [X.]K 16, 418, 435). Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat sich zwar - soweit ersichtlich - bislang nicht mit der Auslegung der Regelungen in § 558 Abs. 3 [X.] [X.], § 577a Abs. 2 [X.] oder § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF befasst. Da die Vorschrift des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] aber letztlich auf die im Wesentlichen wortgleiche Ermächtigung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.] zurückgeht und - ebenso wie diese (vgl. BT-Drucks. VI/2564, [X.]) - dem Schutz des Mieters vor den Auswirkungen einer Mangellage dient, kann jedoch, trotz der im Konkreten unterschiedlichen Zielsetzungen der beiden Regelungen (Dämpfung des Anstiegs der Bestandsmieten zum Zwecke des Erhalts des konkreten Mietverhältnisses einerseits und Erhalt des Bestandes vorhandenen Wohnraums andererseits [vgl. [X.]E 38, 348, 359 f.]), auf die hierzu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung zurückgegriffen werden (ebenso Bub/[X.]/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 1103; vgl. auch [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 577a Rn. 38; [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, § 577a [X.] Rn. 51; vgl. ferner die Stellungnahme des [X.]s-[X.], Bauwesen und Städtebau zu einem möglichen Rückgriff auf die Rechtsprechung zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.] bei der Auslegung des § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF, [X.] der 72. Sitzung dieses Ausschusses vom 16. Mai 1990, [X.]6 mit Anlage 11; 11. Wahlperiode - 2450).

([X.]) Unter "ausreichender Versorgung" ist daher ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage an Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend anzutreffenden Standard entsprechen, zu verstehen ([X.]E 38, 348, 360). Nach der Lebenserfahrung ist allerdings davon auszugehen, dass selbst dann noch eine Unterversorgung mit Mietwohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten gegeben sein oder doch in beachtlicher Weise drohen kann, wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, das heißt bei Berücksichtigung des gesamten Angebots und der gesamten Nachfrage, einen Ausgleich bereits erreicht hat oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots zu erreicht haben scheint (vgl. [X.], NJW 1983, 2893, 2894; ferner [X.], [X.], 606, 607 f.).

([X.]) Mit "angemessenen Bedingungen" sind nicht außergewöhnlich niedrige Mieten gemeint, sondern Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, also auch außerhalb der gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich etwaiger vom St[X.]t gewährter finanzieller Hilfen ([X.]E 38, 348, 360; [X.], NJW 1983, 2893). Die Einbeziehung st[X.]tlicher Hilfen ist im Rahmen von § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] ebenfalls gerechtfertigt, denn auch einkommensschwache Haushalte, insbesondere Haushalte, die auf st[X.]tliche Unterstützung angewiesen sind, sollen von der Absenkung der [X.]pungsgrenze auf 15 % profitieren (vgl. BT-Drucks. 17/10120, [X.] f.).

([X.]) Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist "gefährdet", wenn als Folge der Mangelsituation grundsätzlich latente Versorgungsschwierigkeiten bestehen ([X.], NJW 1983, 2893). Diese quantitative, das Maß der Unterversorgung betreffende Voraussetzung wird durch das weitere Tatbestandsmerkmal "besonders" um eine qualitative Komponente ergänzt. Gefordert wird insoweit, dass eine Gemeinde oder ein Teil einer Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet ist, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität zu vermitteln, was insbesondere bei Ballungsräumen, in [X.], in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion sowie (bei entsprechenden Größenverhältnissen) in Universitätsstädten der Fall zu sein pflegt (vgl. [X.], NJW 1983, 2893, 2894).

([X.]) Weiter sind der Rechtsprechung des [X.] zu früheren Verordnungsermächtigungen auf dem Gebiet des Mietrechts Hinweise für die Beurteilung der voraussichtlichen zeitlichen Entwicklung einer Mangellage zu entnehmen. § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] verlangt - wie schon die Regelungen in § 577a Abs. 2 [X.], in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 [X.] aF und in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.] oder in § 16 Abs. 4 [X.] WoBindG 1980 - den Landesregierungen eine Prognoseentscheidung über die erforderliche Laufzeit der zu erlassenden Verordnung ab (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, [X.] [zu § 577a Abs. 2 [X.]]), denn der Gesetzgeber hat sich mit der Setzung einer Höchstfrist von fünf Jahren begnügt. Auch insoweit besteht also ein Beurteilungsspielraum der Landesregierung (vgl. BVerw[X.] 80, 113, 120 [zu § 16 Abs. 4 [X.] WoBindG 1980]). Dabei ist zu beachten, dass der Erlass einer [X.]-Verordnung nur dann angemessen ist, wenn sich damit die Erwartung verbinden lässt, dass die (vorübergehende) Absenkung der [X.]pungsgrenze um 5 % für einen gehörigen Zeitraum gerechtfertigt ist (vgl. [X.], NJW 1983, 2893, 2894 [zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.]]; BVerw[X.] 80, 113, 119).

Ausschlaggebend ist daher nicht, ob an einem bestimmten Stichtag ein Wohnraumversorgungsdefizit in einer bestimmten zahlenmäßig festgelegten Mindesthöhe besteht (BVerw[X.] 80, 113, 119 f.; [X.], NJW 1983, 2893, 2894). Statt einer solchen punktuellen Betrachtung des maßgeblichen Wohnungsmarktes, bei der mehr oder minder zufällig die eine oder andere Versorgungslage ermittelt wird, bedarf es vielmehr - ausgehend von der bisherigen Entwicklung des örtlichen Wohnungsmarktes - einer prognostischen Beurteilung, ob ein dauerhafter Ausgleich erreicht ist oder ob - gegebenenfalls trotz einer zeitweilig eingetretenen Entspannung (oder einer Verbesserung der Wohnungsversorgung auf sachlichen Teilsegmenten des Wohnungsmarktes; vgl. [X.], [X.], 606, 607) - auf längere Sicht mit einer nicht nur vorübergehenden Mangellage zu rechnen ist (BVerw[X.] 80, 113, 120; vgl. auch [X.], NJW 1983, 2893, 2894). Eine zahlenmäßige "Momentaufnahme" darf daher nicht Grundlage der Rechtsetzung durch den Verordnungsgeber sein; dieser muss vielmehr die künftige Bedarfsentwicklung aufgrund einer vorausschauenden Betrachtung der sie beeinflussenden Faktoren einzuschätzen versuchen (BVerw[X.] 80, 113, 120).

(c) Dagegen kann bezüglich der Reichweite der Entscheidungskompetenz des Verordnungsgebers bei der räumlichen Bestimmung der relevanten Gebiete ("in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde") nicht auf Rechtsprechung zu anderen Verordnungsermächtigungen auf dem Gebiet des Mietrechts zurückgegriffen werden. Auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] oder zu früher vom Bundesgesetzgeber verabschiedeten Verordnungsermächtigungen lassen sich keine hinreichende Rückschlüsse dazu ableiten, ob der Gesetzgeber mit der in § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] verwendeten Formulierung "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" dem Verordnungsgeber die Verpflichtung auferlegen wollte, die Ausweisung der Gebiete möglichst kleinräumig vorzunehmen oder ob er ihm damit nur mehrere gleichrangige Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen wollte. Daher ist zur Ermittlung des Inhalts dieser Tatbestandsvoraussetzungen neben dem Wortlaut der genannten Bestimmung maßgeblich auf den mit ihr verfolgten Gesetzeszweck abzustellen.

([X.]) Die bundesgesetzliche Ermächtigung zum Erlass eines Zweckentfremdungsverbots durch die zuständige Landesregierung (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.]) sieht eine solche Maßnahme ausschließlich bezogen auf Gemeinden vor, lässt also eine Beschränkung auf einen Teil einer Gemeinde nicht zu. Bei dieser Formulierung blieb es bis heute. Eine im Jahr 2003 von den [X.]st[X.]ten aus Gründen der "Flexibilisierung des Zweckentfremdungsrechts" beantragte Änderung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.] dahin, dass nach den Worten "für Gemeinden" die Ergänzung "und in den Ländern [X.], [X.] und [X.] auch für Teilgebiete" eingefügt wird (BT-Drucks. 15/2133, [X.] f.), wurde vom [X.] nicht verabschiedet.

([X.]) Die Wendung "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" findet sich erstmals im Rahmen der Beratung des [X.]s-[X.], Bauwesen und Städtebau über eine - in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF zu verankernde - Ermächtigung der Landesregierungen zur Verlängerung der bundesgesetzlichen Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist ([X.] der 71. Sitzung des vorbezeichneten Ausschusses vom 9. Mai 1990, [X.] mit Anlage 5; 11. Wahlperiode - 2450). Dabei wies der Berichterstatter darauf hin, dass die Regelung, insbesondere der Begriff der "besonderen Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen" der bundesgesetzlichen Ermächtigung für Zweckentfremdungsverordnungen der Länder entnommen sei ([X.] der 72. Sitzung dieses Ausschusses vom 16. Mai 1990, [X.]6 mit Anlage 11; 11. Wahlperiode - 2450). Dieser Vorschlag fand nicht nur die Zustimmung des genannten Ausschusses ([X.] der 73. Sitzung des genannten Ausschusses vom 17. Mai 1990, [X.]8 mit Anlage 15; 11. Wahlperiode - 2450), sondern auch des Rechtsausschusses des [X.] (BT-Drucks. 11/7258, [X.], 6 f.) und wurde so - in Abweichung vom Gesetzesentwurf des Bundesrates, der noch ausschließlich auf den "gesamten örtlichen Wohnungsmarkt" abstellte (BT-Drucks. 11/6374, [X.] f.) - auch vom [X.] beschlossen. Keines der genannten Gremien sah allerdings Beratungsbedarf hinsichtlich der Frage, welche Bedeutung dem Zusatz "oder einem Teil einer Gemeinde" zukommen sollte, ob also damit eine Verpflichtung des Verordnungsgebers zu einer möglichst kleinräumigen Ausweisung der betroffenen Gebiete begründet oder ob diesem mehr Flexibilität eingeräumt werden sollte.

([X.]) Auch den Gesetzesmaterialien zu den - hinsichtlich ihrer Tatbestandsmerkmale im Wesentlichen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF nachempfundenen - Regelungen des § 577a Abs. 2 [X.] (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.] f.), des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des [X.] und der Ausweisung und Bereitstellung von [X.] vom 22. April 1993, [X.] [X.], 487) und des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] (BT-Drucks. 17/11894, [X.]) lassen sich keine (klaren) Aussagen über die Auslegung des Zusatzes "oder einem Teil einer Gemeinde" entnehmen. Es ist weder die Rede davon, dass damit der Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers beschränkt noch dass er umgekehrt durch die Ausweitung des zur Verfügung gestellten Instrumentariums erweitert werden sollte. Soweit der Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes hinsichtlich der Neufassung des § 577a Abs. 2 [X.] ausführt, dass die Landesregierungen dazu angehalten werden sollen, den erheblichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters auf das für den Schutz des Mieters zwingend erforderliche Maß zu beschränken und bei Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung auch den mit der Sperrfrist verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Käufers zu berücksichtigen, beziehen sich diese Erwägungen - anders als die Revision meint - nicht auf den räumlichen Geltungsbereich der [X.], sondern ausschließlich auf die festzusetzende Dauer der Kündigungssperrfrist, für die nun eine Höchstfrist von bis zu zehn Jahren vorgesehen ist (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass in der genannten [X.]sdrucksache an einer Stelle auch die "konkrete [X.]" erwähnt wird. Denn dieser Begriff wird allein im Zusammenhang mit der - nicht Gesetz gewordenen Möglichkeit - verwendet, eine Kündigung des Erwerbers einer umgewandelten Wohnung wegen Eigenbedarfs oder wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung in Durchbrechung der [X.] zuzulassen, wenn er dem Mieter einen vergleichbaren Ersatzwohnraum nachweist (BT-Drucks. 14/4553, [X.]; § 577a Abs. 2 Satz 3 und 4 [X.]-E).

([X.]) Letztlich ist daher zur Auslegung des Tatbestandsmerkmals "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" neben dem Wortlaut auf den vom Verordnungsgeber bei der Ausweisung von Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, zu beachtenden Zweck der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] zurückzugreifen (vgl. [X.]E 101, 1, 36).

([X.]) Der Wortlaut lässt an sich sowohl die Deutung zu, dass dem Verordnungsgeber gleichermaßen die Ausweisung der Gesamtgemeinde sowie eines Teils hiervon als gleichberechtigte Alternativen zur Auswahl gestellt werden, als auch die Interpretation, dass der Verordnungsgeber nur dann die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne des § 558 Abs. 3 [X.] [X.] bestimmen darf, wenn eine Begrenzung auf einen Gemeindeteil nicht (ernsthaft) in Betracht kommt. Die erstgenannte Auslegung erscheint - anders als offenbar die Revision meint - allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber gewählte stufen- und einschränkungslose Aneinanderreihung der beiden Alternativen und den Umstand, dass die Gesamtgemeinde an erster Stelle genannt wird, naheliegender (so wohl auch [X.], [X.], 676, 679). Hierfür könnte auch der Umstand sprechen, dass die Befugnis zur Ausweisung von Teilgebieten in einem früheren Gesetzgebungsverfahren ausdrücklich als eine Erweiterung der Befugnisse des Verordnungsgebers im Interesse der Flexibilisierung begriffen wurde (vgl. die von den [X.]st[X.]ten beantragte Änderung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 [X.] dahin, dass nach den Worten "für Gemeinden" die Ergänzung "und in den Ländern [X.], [X.] und [X.] auch für Teilgebiete" eingefügt wird - BT-Drucks. 15/2133, [X.] f.).

([X.]b) Entscheidend ist letztlich der mit § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] verfolgte Regelungszweck. Dieser spricht dafür, dass der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber hinsichtlich der räumlichen Abgrenzung der betroffenen Gebiete (Gesamtgemeinde oder Teile hiervon) über die von diesem ohnehin zu beachtenden grundrechtlichen Gewährleistungen hinaus (vgl. dazu unten unter 4) keine weiteren Vorgaben machen wollte. Dass der Gesetzgeber den Landesregierungen hierbei einen (weiten) Beurteilungsspielraum einräumen wollte, ergibt sich aus zwei Gesichtspunkten.

Zum einen entzieht sich die zu regelnde Materie (unterschiedliche Verhältnisse in Ballungs- und Verdichtungsräumen einerseits und strukturschwachen Gebieten andererseits) aufgrund ihrer Eigenart einer sachgerechten Regelung durch den Gesetzgeber selbst. Dieser sah daher von einer flächendeckenden Regelung ab und entschied sich stattdessen, durch die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die sachnäheren Landesregierungen sicherzustellen, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird (vgl. hierzu BT-Drucks. 11/6374, [X.] [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF]; vgl. ferner BT-Drucks. 18/3121, [X.]8 [zu dem § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 [X.]]). Dabei sollte die vom Verordnungsgeber vorzunehmende Gebietsbestimmung im Interesse der Rechtssicherheit verbindlich sein (vgl. BT-Drucks. 11/6374, [X.] [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 [X.] aF]).

Zum anderen sollte die in § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] ausgesprochene Ermächtigung zum Erlass einer Landesverordnung dazu dienen, den Anstieg von Bestandsmieten im Vergleichsmietverfahren wirksam zu dämpfen (BT-Drucks. 17/11894, [X.]). Um dieser Zielsetzung gerecht zu werden, ist nicht nur eine möglichst zügige Reaktion der jeweiligen Landesregierung erforderlich. Vielmehr ist diese in Anbetracht dessen, dass eine besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen aufgrund vielfältiger auf dem Wohnungsmarkt wirkender Impulse weder zeitlich noch räumlich exakt eingegrenzt werden kann, zur (wirksamen) Erreichung des genannten Regelungszwecks darauf angewiesen, die betroffenen Gebiete nicht zu eng zu fassen.

Hierbei spielt insbesondere eine Rolle, dass nach allgemeiner Lebenserfahrung die Erstreckung einer solchen Gefährdungslage auf das gesamte Gemeindegebiet insbesondere wegen der erheblichen Fluktuation der Bevölkerung in größeren Städten (vgl. BVerw[X.] 59, 194, 198) und der - vor allem bei Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion vorhandenen ([X.], NJW 1983, 2893, 2894), häufig nicht ausreichend steuerbaren - spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. auch Derleder, [X.], 717, 719, 721). Der Verordnungsgeber darf daher in den Fällen, in denen die Annahme gerechtfertigt ist, dass eine unzureichende Versorgung der Bevölkerung örtlich nicht auf einen Teil der Gemeinde beschränkt bleibt, sondern auf andere Gemeindeteile überzugreifen droht, die Gesamtgemeinde als Gebiet mit "besonderer Gefährdungslage" im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] ausweisen (vgl. [X.], [X.], 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 Satz 1 [X.]]), zumal aussagekräftige Daten für einzelne [X.]teile häufig nicht vorliegen dürften.

Die Revision, die dies anders sieht, berücksichtigt nicht hinreichend, dass § 558 Abs. 3 [X.] [X.] zum Zeitpunkt des Erlasses einer Verordnung nicht das Bestehen einer Unterversorgung der Bevölkerung im gesamten Gemeindegebiet verlangt, sondern nur das Vorhandensein einer "besonderen Gefährdungslage". Wenn der Verordnungsgeber keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür hat, dass sich eine solche Lage auf abgrenzbare Gemeindeteile beschränkt, und er sich in dieser Situation entscheidet, die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] auszuweisen, überschreitet er hierdurch nicht den ihm eingeräumten politischen Beurteilungsspielraum. Vielmehr hält er sich im Rahmen der Zweckbindung des ihn ermächtigenden Gesetzes.

(d) Der Gesetzgeber räumt den Landesregierungen auch hinsichtlich der Auswahl der zur Feststellung einer besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen geeigneten Methoden einen Beurteilungsspielraum ein. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass aufgrund der Eigenart der Materie eine vollständig zutreffende Einschätzung der Lage des Wohnungsmarktes nicht möglich ist. Da sich die Frage, ob und inwieweit eine besondere Gefährdungslage vorliegt, nicht auf der Grundlage eines festumrissenen Sachverhalts beurteilen lässt und hierfür auch keine allein zuverlässige und aussagekräftige Ermittlungsmethode zur Verfügung steht, ist der Verordnungsgeber gehalten, die Lage anhand von Faktoren einzuschätzen, denen Indizwirkung für die beschriebene Mangelsituation zugeschrieben werden kann (BVerw[X.] 59, 195, 198 f.). Bei dieser schwierigen Analyse und Prognose ist ihm ein Beurteilungsspielraum eingeräumt (BVerw[X.] 59, 195, 198 f.; vgl. auch [X.], [X.], 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 [X.]]). Dieser Spielraum ist im Rahmen von § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] weit gefasst, denn der Gesetzgeber hat - anders als später bei § 556d Abs. 2 [X.] - sogar davon abgesehen, mögliche Indikatoren zu benennen. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass - was später auch in der Gesetzesbegründung zur Mietpreisbremse und der Stellungnahme des Bundesrates hierzu ausgeführt worden ist (BT-Drucks. 18/3121, [X.]9, 43) - sich letztlich nur aus einer wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben kann, ob eine besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] vorliegt oder nicht. Die Auswahl der Indikatoren hängt damit in besonderem Maße von den jeweiligen regionalen Verhältnissen ab (vgl. auch BT-Drucks. 18/3121, [X.]3).

(2) Der [X.] hat sich bei Erlass der [X.]-Verordnung vom 7. Mai 2013 innerhalb der Grenzen des ihm in mehrfacher Hinsicht eröffneten [X.] gehalten. Insbesondere überschreitet die Ausweisung der gesamten [X.] [X.] als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] nicht die Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung. Ausweislich der Verordnungsbegründung (veröffentlicht als Vorgang Nr. 17/0131 des [X.]; abrufbar unter [X.]) hat der [X.] geprüft, ob bei der vorzunehmenden Gebietsbestimmung Teile von [X.] auszunehmen sind. Er hat sich dabei von dem - oben unter [X.] b [X.] (1) (c) ([X.]) ([X.]b) beschriebenen - Gesetzeszweck leiten lassen, nämlich dem Ziel einer "Minderung der [X.] bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete".

(a) Dabei ist er zutreffend davon ausgegangen, dass der Gesetzgeber den Landesregierungen nicht zwingend aufgeben wollte, bei der Beurteilung einer Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen vorzunehmen, sondern im Gegenteil in Anbetracht der mit § 558 Abs. 3 [X.] [X.] verfolgten Zielsetzung durch die gleichrangige Aneinanderreihung von "Gemeinden" und "Gemeindeteilen" - wie oben unter [X.] b [X.] (1) (c) ([X.]) ausgeführt - den Handlungsspielraum des Verordnungsgebers erweitern und es dessen [X.] überlassen wollte zu beurteilen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Beschränkung der Gebietsbestimmung auf Gemeindeteile erfolgen soll. In Ausfüllung dieses Spielraums hat der [X.] bei der Bestimmung des räumlichen Geltungsbereichs der Verordnung unter anderem auf ein Instrumentarium zurückgegriffen, das nach seinem eigentlichen [X.] dazu dienen soll, die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig abzubilden, nämlich auf den alle zwei Jahre neu erstellten [X.] (vgl. Seite 3 f. der Verordnungsbegründung). Die Heranziehung dieses Datenmaterials widerspricht - entgegen der Auffassung der Revision - nicht dem Gesetzeszweck. Denn aus [X.] lassen sich über ihren unmittelbaren [X.] hinaus auch Erkenntnisse über den Umfang und die Geschwindigkeit eines möglichen [X.]s gewinnen, dessen Dämpfung gerade von der gesetzlichen Ermächtigung des § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] bezweckt wird.

Aus einem Vergleich der zum Zeitpunkt des Erlasses der [X.]-Verordnung vorliegenden Mietspiegel 2007, 2009 und 2011 ergibt sich eine deutliche Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete von 0,8 % (2007 bis 2009) auf 4 % (2009 bis 2011) bezogen auf das gesamte [X.]gebiet (Verordnungsbegründung [X.]). Hinzu kommt, dass ausweislich des [X.]s 2011 bei bestimmten Wohnungstypen, die in allen [X.]teilen anzutreffen sind, sogar ein [X.] von bis zu 8,8 % jährlich zu verzeichnen war (Seite 4 der Verordnungsbegründung).

(b) Vor diesem Hintergrund wäre die auf die gesamte [X.] [X.] erstreckte Gebietsausweisung nur dann nicht mehr von der Ermächtigungsgrundlage in § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] gedeckt, wenn allein eine Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von [X.] (etwa Innenstadtlagen oder beliebte [X.]bezirke) sachgerecht gewesen oder wenn sich der [X.] bei der Ermittlung der in § 558 Abs. 3 [X.] [X.] genannten Voraussetzungen objektiv ungeeigneter Indikatoren bedient hätte. An dieser Stelle ist - anders als die Revision meint - nicht zu untersuchen, ob der [X.] eine entsprechende Gebietsbegrenzung im Hinblick auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit hätte vornehmen müssen. Diese Frage stellt sich erst im Rahmen der Prüfung, ob die [X.]-Verordnung von [X.] gegen materielles [X.]recht verstößt (dazu unter 4).

([X.]) Dass allein eine Begrenzung der Gebietsausweisung auf bestimmte ([X.] sachgerecht gewesen wäre, ist nicht zu erkennen. Auch die Revision führt hierfür keine tragfähigen Gesichtspunkte an. Sie verweist zwar auf die vom Kläger vorgelegte Studie des Unternehmens [X.]WOS vom April 2012 ([X.] zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse), die vom [X.] zur Vorbereitung eines vom Land [X.] geplanten [X.] in Auftrag gegeben worden war und die - unter Heranziehung von (überwiegend) anderen Indikatoren - nur in den Bezirken [X.], [X.]/[X.] und [X.]/[X.] "eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung als gefährdet angesehen" hat ([X.]4 der Studie). Dabei verkennt sie, dass das von [X.]WOS gelieferte Datenmaterial schon in Anbetracht der unterschiedlichen Zielsetzungen eines Zweckentfremdungsverbots (Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum; vgl. [X.]E 38, 348, 364) und der Absenkung der [X.]pungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren (Schutz der [X.] vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen finanziell untragbar gewordenen Wohnung; vgl. BT-Drucks. 17/9559, [X.]) nur von begrenzter Aussagekraft für eine Gebietsausweisung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] ist. Denn hierbei handelt es sich um unterschiedliche Aspekte, die zu einer unterschiedlichen Beurteilung der Gebietskulisse führen können (vgl. [X.], [X.], 676, 679; [X.]-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 [X.] Rn. 182e; jeweils zu § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] und § 577a Abs. 2 [X.]).

Zudem übersieht die Revision, dass statistische Erhebungen über das Vorliegen einer Mangellage in Anbetracht der erheblichen Fluktuation einer Großstadtbevölkerung stets nur bedingt zuverlässig und nie unumstritten sein werden (BVerw[X.] 59, 195, 198 f.), so dass die auf sämtliche Bezirke von [X.] ausgerichtete Entscheidung des [X.]s - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht schon dadurch in Frage gestellt wird, dass von diesem nicht verwendetes Datenmaterial, selbst wenn dieses genauer oder methodisch schlüssiger sein sollte, zu einer anderen Beurteilung gelangt. Denn dadurch würde letztlich - in unzulässiger Weise - eine fremde Bewertung an die Stelle der weitreichenden Beurteilungsprärogative des Verordnungsgebers gesetzt, dem die Entscheidung vorbehalten ist, inwieweit er sich auf einzelne (evidente) Faktoren als maßgebende Indizien einer Mangelsituation stützen will (vgl. BVerw[X.] 59, 195, 198 f.).

[X.] ist daher beschränkt auf die Frage, ob das vom Verordnungsgeber angewandte methodische Konzept selbst in sich tragfähig ist (vgl. auch [X.], [X.], 606, 607 f.). Insbesondere ist es den Gerichten verwehrt, eigene Berechnungsmodelle heranzuziehen, die möglicherweise (noch) besser geeignet wären, die "Lebenswirklichkeit" abzubilden. Aus denselben Gründen war auch das vom Kläger beantragte Sachverständigengutachten nicht zu erheben. Die Revision, die das anders bewertet, übersieht letztlich, dass es im vorliegenden Prozess nicht darum geht, das Vorliegen der Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 [X.] [X.] festzustellen, sondern nur die Frage zu klären ist, ob der Verordnungsgeber den ihm eingeräumten Spielraum überschritten hat.

([X.]) Dass der [X.] ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte, ist nicht ersichtlich. Die [X.] lässt sich durch Nachfragekriterien (zum Beispiel Bevölkerungswachstum, Einkommen), durch [X.] (zum Beispiel Leerstand) und durch Marktindikatoren (zum Beispiel Mietentwicklung und Belastung) oder auch durch das Mietniveau a[X.]ilden, wobei allerdings eine wertende Gesamtschau unter Berücksichtigung der regionalen Gegebenheiten angezeigt ist und letztlich vom Verordnungsgeber zu entscheiden ist, welchen Kriterien Aussagekraft von Gewicht für die örtlichen Verhältnisse zukommt (vgl. auch BT-Drucks. 18/3121, [X.]9).

Der [X.] hat zur Prüfung der Frage der "ausreichenden Versorgung" mit Mietwohnungen auf eine Kombination von drei - auf Datenerhebungen beruhenden - Indikatoren abgestellt, nämlich auf die [X.] 2011, die das Verhältnis von marktrelevanten Miethaushalten zum marktrelevanten Mietwohnungsbestand darstellt, die Mietwohnungsversorgungsentwicklung 2006 bis 2011, die dieses Verhältnis in seiner zeitlichen Entwicklung betrachtet, und die Prognose der [X.] 2020 ([X.] der Verordnungsbegründung).

Hinsichtlich des Prüfkriteriums "angemessene Bedingungen" hat der [X.] fünf - ebenfalls auf Datenerhebungen beruhende - Indikatoren herangezogen, nämlich den Index Angebotsmieten/Bestandsmieten, der die Entwicklung der Angebotsmieten zu den Bestandsmieten im Zeitraum von 2006 bis 2011/2012 ausweist, den [X.]/Nettoeinkommen, der das Verhältnis der Entwicklung der Bruttokaltmieten zum Nettoeinkommen darstellt, die Entwicklung der [X.] 2011 gegenüber 2006, den [X.] im Verhältnis zu 2006 und den Index preisgünstige Mietangebote/Berechtigte Haushalte ([X.] f. der Verordnungsbegründung).

Dem Kriterium "besondere Gefährdung" hat der [X.] durch eine Skalierung der für die Indikatoren vergebenen Punktzahlen Rechnung getragen, wobei zwischen einer "Gefährdung" und einer "besonderen Gefährdung" unterschieden wird (Seite 7 der Verordnungsbegründung).

4. Die [X.]-Verordnung des [X.] vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

a) Sie verletzt nicht die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG.

[X.]) Zwar ist - wie oben unter [X.] ausgeführt - durch Art. 14 Abs. 1 GG die Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den [X.] geschützt, was auch die Berechtigung umfasst, aus der vertraglichen Überlassung des Eigentumsobjekts zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für eine eigenverantwortliche Lebensgestaltung beiträgt ([X.]E 79, 292, 304; 101, 54, 74 f.; [X.], [X.] 2013, 115, 116). Damit ist grundsätzlich auch die Befugnis des Eigentümers geschützt, von einem Mieter die nach bisheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen. Diese Berechtigung wird durch die [X.]er [X.]-Verordnung insoweit beschnitten, als im gesamten [X.]gebiet für die Dauer von fünf Jahren Bestandsmieten im Vergleichsmietenverfahren innerhalb von drei Jahren nicht um höchstens 20 %, sondern nur um höchstens 15 % erhöht werden können.

[X.]) Die darin liegende Inhalts- und Schrankenbestimmung des Verordnungsgebers nach Art. 14 Abs. 1 [X.] GG (vgl. [X.], [X.], 975 mwN) genügt jedoch den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

(1) Auch der Verordnungsgeber ist, allerdings nur innerhalb des ihm vom Gesetzgeber überlassenen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums, befugt, im Rahmen einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung (Art. 14 Abs. 2 GG) besondere Rücksicht auf die Interessen des Nichteigentümers zu nehmen, der auf die Nutzung des ihm entgeltlich überlassenen Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung angewiesen ist (vgl. [X.]E 37, 132, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84). Insoweit steht ihm ein vom Gesetzgeber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu (vgl. hierzu oben unter [X.] b [X.] (1) (c) ([X.])), der es ihm erlaubt, unter Beachtung der Verhältnisse und Umstände auf dem örtlichen Wohnungsmarkt in Konkretisierung des § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] das Ausmaß der Eigentumsbeeinträchtigung des Vermieters in räumlicher Hinsicht (Gemeinden oder Teile hiervon) sowie in zeitlicher Hinsicht (höchstens fünf Jahre) eigenständig zu bestimmen (vgl. auch [X.]E 38, 348, 363; 56, 298, 318). Hierbei sind ihm allerdings gewisse Grenzen gesetzt. Er hat sich - ebenso wie der Gesetzgeber - im Einklang mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen zu halten, muss also in dem ihm zur Ausfüllung übertragenen Bereich für einen ausgewogenen Ausgleich der betroffenen Interessen Sorge tragen und dabei sowohl den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. [X.]E 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84; 110, 1, 28) als auch den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grundrecht und als allgemeines rechtsst[X.]tliches Prinzip bei der inhaltlichen Festlegung von Eigentümerbefugnissen und -pflichten beachten (vgl. [X.]E 37, 132, 143; 49, 382, 395; 87, 114, 139; 102, 1, 17; [X.], [X.] 2013, 115, 117).

(2) Diese Grenzen hat der [X.] nicht überschritten.

(a) Soweit von [X.] wegen dem Gesetz- und auch dem Verordnungsgeber aufgegeben wird, den für seine Entscheidung maßgeblichen Sachverhalt zutreffend und vollständig zu ermitteln und dem Gesetz oder der Verordnung zugrunde zu legen ([X.]E 50, 50, 51 [zur Eingliederung von [X.]]; 56, 298, 319 [zur Festsetzung von Fluglärmschutzbereichen]), ist damit lediglich die Verpflichtung gemeint, zu treffende Entscheidungen nicht auf ersichtlich unrichtige Sachverhaltsannahmen zu stützen (vgl. [X.]E 50, 50, 51) und nicht etwaige Auswirkungen eines Gesetzes oder einer Verordnung für betroffene Träger grundgesetzlicher Garantien (offenkundig) unberücksichtigt zu lassen (vgl. [X.]E 56, 298, 319). Diesen Anforderungen ist der [X.] gerecht geworden. Er hat - wie oben unter [X.] b [X.] (2) (c)) ausgeführt - keine von vornherein ungeeigneten Methoden zur Ermittlung des Sachverhalts angewandt (vgl. auch [X.], Beschluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, [X.], nicht veröffentlicht). Außerdem hat er, was in der Verordnungsbegründung zum Ausdruck kommt, die Tragweite seiner Verordnung für die [X.]er Vermieter erkannt.

(b) Hinsichtlich der Laufzeit der Verordnung hat der [X.] von dem ihm bezüglich der Einschätzung künftiger Auswirkungen der getroffenen Regelungen eingeräumten Prognose- und Einschätzungsspielräumen Gebrauch gemacht. Diese Spielräume sind regelmäßig erst überschritten, wenn die Erwägungen des [X.] nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt sind, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für Maßnahmen des Gesetz- oder Verordnungsgebers abgeben können ([X.]E 30, 292, 317; 77, 84, 106; [X.], NJW-RR 2000, 1241, 1242; differenzierend [X.]E 50, 290, 332 ff.). Davon kann hier nicht die Rede sein. Auch die Revision macht dies nicht geltend.

Die [X.]-Verordnung erwiese sich daher selbst dann nicht als verfassungswidrig, wenn sich später herausstellte, dass die Prognose über das (fünfjährige) Andauern der besonderen Gefährdungslage unzutreffend gewesen ist (vgl. [X.]E 25, 1, 13; 30, 250, 263; 50, 290, 335; [X.], NJW 2005, 3132, 3133). Allerdings obliegt den Landesregierungen insoweit die Verpflichtung, laufend zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für die Einbeziehung der ausgewählten Gemeinden oder Gemeindeteile in die gefährdeten Gebiete noch gegeben sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.] [zu § 577a Abs. 2 [X.]]; [X.]E 49, 89, 130; 95, 267, 314; [X.], [X.], 975 mwN; [X.], NJW 2005, 3132, 3133).

(c) Der Verordnungsgeber hat auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt.

([X.]) Die Bestimmung des gesamten [X.]gebiets von [X.] als Gebiet, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 558 Abs. 3 [X.] [X.]) und damit die [X.]pungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren für die Laufzeit der Verordnung um 5 % abgesenkt ist, ist ersichtlich geeignet, den damit verfolgten Zweck einer Dämpfung des Anstiegs von Bestandsmieten zu erfüllen. Ein [X.]l ist - wie oben unter [X.] c [X.] (2) (b) ([X.]) ausgeführt - bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. [X.]E 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt - im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung - auch der Verordnungsgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespielraum (vgl. [X.]E 53, 135, 145; [X.], [X.], 975; [X.], [X.] 418.5 Fleischbeschau Nr. 28 Rn. 24). Soweit der Gesetzgeber ihm die verbindliche Gebietsbestimmung übertragen hat, obliegt ihm daher auch die Einschätzung der Lage und der zukünftigen Entwicklung sowie der Zwecktauglichkeit der Gebietsausweisung (vgl. [X.]E 30, 250, 262 f.; 105, 17, 34 [jeweils zu gesetzgeberischen Maßnahmen]). Diese darf nur darauf überprüft werden, ob sie "objektiv tauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin ungeeignet" war ([X.]E 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch [X.]E 39, 210, 230). Das wiederum darf nur verneint werden, wenn die Maßnahme bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig als zweckuntauglich festgestellt werden könnte ([X.]E 39, 210, 230).

Die vom [X.] vorgenommene Gebietsausweisung hält sich im Rahmen dieses [X.]. Denn durch die Ausweisung des gesamten [X.]gebiets als besonders gefährdetes Gebiet kann das damit angestrebte Ziel der Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten im Interesse des Erhalts der Mietwohnung für den [X.]er Mieter zumindest gefördert werden.

([X.]) Die Absenkung der [X.]pungsgrenze im gesamten [X.]gebiet ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich.

([X.]) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Verordnungsgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes [X.]l hätte wählen können (vgl. [X.]E 30, 292, 316; 63, 88, 115; 67, 157, 176). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Verordnungsgeber auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des [X.] ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu (vgl. [X.]E 53, 135, 145; [X.], [X.], 975; [X.], [X.] 418.5 Fleischbeschau Nr. 28 Rn. 24; jeweils zu den Spielräumen des Verordnungsgebers; vgl. [X.]E 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; [X.]K 14, 328, 334; jeweils zu den Spielräumen des Gesetzgebers). An der Erforderlichkeit einer Verordnung fehlt es daher nur dann, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass zur Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende [X.]l zur Verfügung stehen ([X.]E 53, 135, 145 mwN). Es muss also nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringerer Intensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht ([X.]E 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; [X.], [X.] 2013, 115, 117).

([X.]b) Bei Erlass der [X.]er [X.]-Verordnung vom 7. Mai 2013 war ein milderes [X.]l, mit dem die - vom Gesetz- und Verordnungsgeber angestrebte - Dämpfung eines zu starken Anstiegs der Bestandsmieten (und der damit beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer möglichen Doppelbelastung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten; vgl. BT-Drucks. 17/9559, [X.]) ebenso wirksam wie durch die erfolgte Gebietsbestimmung erreicht werden könnte, nicht ersichtlich. Eine auf einzelne [X.]teile von [X.] beschränkte Gebietsausweisung wäre zwar weniger einschneidend, weil von ihr nicht alle [X.]er Vermieter betroffen wären. Jedoch wäre eine solche Maßnahme nicht in gleicher Weise geeignet, den angestrebten Zweck einer raschen und wirksamen Verlangsamung des Ansteigens von Bestandsmieten zu verwirklichen, denn es wäre damit nicht sichergestellt, dass im Wesentlichen alle vom Gesetzgeber in den Blick genommenen Mieter geschützt wären.

Eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion ([X.], NJW 1983, 2893, 2894) wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar. Eine solche, sich auf das gesamte Gemeindegebiet auswirkende Labilität wird daher regelmäßig nur dann ausgeschlossen werden können, wenn zuverlässiges Datenmaterial zur Verfügung steht, das den sicheren Schluss zulässt, dass nur in einem bestimmten Teil einer Gemeinde eine besondere Gefährdungslage gegeben ist. Das dürfte auch erklären, warum keines der elf Bundesländer, die bislang von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] Gebrauch gemacht haben, bei den vorgenommenen Gebietsbestimmungen auf Teile von Gemeinden abgestellt haben.

Anders als die Revision und auch ein Teil des Schrifttums (vgl. etwa Schach, [X.] 2013, 795, 796) meinen, ist der Verordnungsgeber regelmäßig nicht gehalten, mit dem Erlass einer [X.]verordnung so lange zuzuwarten und ein an sich zur Verwirklichung des Gesetzeszwecks gebotenes zügiges Einschreiten hinauszuschieben, bis er über aussagekräftige Daten hinsichtlich der einzelnen Gemeindeteile verfügt. Aus der Begründung der Bundesregierung zu § 556d-E ("Mietpreisbremse"), wonach die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung erfordert (BT-Drucks. 18/3121, [X.]8), lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht ablesen, dass für den Erlass einer [X.]verordnung erhöhte Anforderungen an die Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu stellen seien. Abgesehen von der noch ungeklärten Frage, ob hiermit gesteigerte Anforderungen formuliert oder lediglich auf die Bedeutung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit hingewiesen werden sollte, können aus einem späteren Gesetz keine Rückschlüsse auf den Inhalt einer davor geschaffenen Ermächtigungsgrundlage für eine [X.]verordnung gezogen werden.

Die Revision und das zitierte Schrifttum lassen außer [X.], dass der Gesetzgeber mit § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - eine niedrige Eingriffsschwelle gewählt hat, weil er anstelle einer zeitlich unbegrenzten, flächendeckenden Herabsetzung der [X.]pungsgrenze lediglich eine räumlich und zeitlich begrenzte Absenkungsmöglichkeit vorgesehen hat, die zudem betragsmäßig eher moderat ausgefallen ist. Vor diesem Hintergrund besteht aus verfassungsrechtlicher Sicht kein Bedürfnis, den bei der Beurteilung der Erforderlichkeit einer Gebietsbestimmung dem Verordnungsgeber eingeräumten Spielraum hinsichtlich der Frage, ob eine Gemeinde, in der die Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 [X.] [X.] erfüllt sind, insgesamt als Gebiet im Sinne dieser Vorschrift auszuweisen ist oder nur Teile hiervon, möglichst eng zu ziehen (so im Ergebnis auch Bub/[X.]/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 1105).

Auch wenn es, wie die Revision zutreffend anführt, hinsichtlich der Einschätzung der räumlichen Reichweite der Gefährdungslage auf den Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung ankommt und insoweit nicht - wie das Berufungsgericht meint - eine Prognoseentscheidung (über künftige Entwicklungen) anzustellen ist, ist nach alledem der dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Beurteilung der Erforderlichkeit der getroffenen Maßnahme eingeräumte Spielraum hier nicht überschritten.

Es hat sich also letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht den dem Gesetz- und Verordnungsgeber bei der Bewertung der Erforderlichkeit einer Regelung eingeräumten Beurteilungs- und Prognosespielraum mit dem hiervon zu unterscheidenden (oben unter [X.] b [X.] beschriebenen) Prognose- und Einschätzungsspielraum des [X.] bei der Bewertung der künftigen Entwicklungen der von ihm zugrunde gelegten Annahmen (vgl. [X.]E 95, 267, 314; 50, 290, 331 ff.; 30, 292, 317 ff.; missverständlich [X.]E 77, 84, 106 ff.; [X.]E 106, 1, 16 f. [zum Verordnungsgeber]; [X.], NJW 2005, 3132, 3133 [zum Gesetz- und Verordnungsgeber]) verwechselt und infolgedessen einen etwas milderen Maßstab angelegt hat. Die letztgenannten Spielräume sind regelmäßig erst überschritten, wenn die Erwägungen des [X.] nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt sind, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für Maßnahmen des Gesetz- oder Verordnungsgebers abgeben können ([X.]E 30, 292, 317; 77, 84, 106; [X.], NJW-RR 2000, 1241, 1242; differenzierend [X.]E 50, 290, 332 ff.). Bei der Überprüfung der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Regelung gilt dagegen ein etwas strengerer, auf eine begrenzte inhaltliche Kontrolle gerichteter Maßstab dahin, ob sich eine mildere Maßnahme "aufgedrängt" hätte. Dies ist, wie ausgeführt, nicht der Fall.

([X.]c) Die Erforderlichkeit kann der getroffenen Regelung auch insoweit nicht abgesprochen werden, als der [X.] die vom Gesetzgeber erlaubte Höchstdauer einer [X.]verordnung von fünf Jahren ausgeschöpft hat. Die angeordnete Dauer von fünf Jahren ist vor allem in Anbetracht dessen erforderlich im verfassungsrechtlichen Sinne, dass die [X.]pungsgrenze des § 558 Abs. 3 [X.] auf einen Dreijahreszeitraum ausgerichtet ist. Dass eine kürzere Laufzeit eindeutig feststellbar zu gleichwertigen Ergebnissen führen würde, ist nicht ersichtlich. Der Verordnungsgeber hat damit auch insoweit seinen Beurteilungs- und Prognosespielraum nicht überschritten.

([X.]) Die in der [X.]-Verordnung des [X.] vom 7. Mai 2013 vorgenommene Ausweisung des gesamten [X.]gebiets als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] ist schließlich auch im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessen. Insoweit gelten die gleichen Grundsätze, die bereits bei der Prüfung der Angemessenheit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage angestellt worden sind (dazu unter [X.] c [X.] (2) (b) ([X.])).

Die Absenkung der [X.]pungsgrenze für die Erhöhung von Bestandsmieten im Vergleichsmietenverfahren führt lediglich zu einer Begrenzung zukünftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum und berührt nicht die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. [X.]E 71, 230, 250, 253). Denn diese wird nicht bereits dann in Frage gestellt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt ([X.]E 71, 230, 250, 253; [X.], [X.], 3031; vgl. auch [X.]E 38, 348, 371; 91, 294, 310) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann ([X.], [X.], 1377). Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzunehmen, wenn die Vermietung von Wohnraum im [X.]gebiet von [X.] auch bei voller Ausschöpfung der [X.]pungsgrenze nach § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] im Ergebnis zu Verlusten führen, also die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernsthaft in Frage stellen würde (vgl. [X.]E 71, 230, 250; 91, 294, 310; [X.], [X.], 1377, 1378; 1992, 3031; [X.], Beschluss vom 12. Oktober 2000 - 2 BvR 2306/97, juris Rn. 2; Senatsurteil vom 28. April 2004 - [X.], [X.], 545 unter [X.]). Dass solche Auswirkungen zu befürchten stehen, ist nicht ersichtlich, zumal die Absenkung der [X.]pungsgrenze zum Schutz der Vermieter mit 5 % für die Dauer von fünf Jahren relativ moderat ausgefallen ist. Auch die Revision zeigt nicht auf, dass die Vermieter in [X.] beziehungsweise die Vermieter außerhalb der in der [X.]WOS-Studie vom April 2012 genannten [X.]bezirke durch den Erlass der [X.]verordnung zu einer unwirtschaftlichen Vermietung gezwungen worden wären.

(d) Schließlich lässt die mit der [X.]er [X.]-Verordnung vom 7. Mai 2013 vorgenommene Inhalts- und Schrankenbestimmung auch eine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) nicht erkennen.

([X.]) Zwar wird im Schrifttum teilweise die Auffassung vertreten, es verstoße gegen das Willkürverbot, wenn der Verordnungsgeber allgemein bekannte Tatsachen ignoriere wie etwa diejenige, dass in den meisten Ballungszentren eine mögliche Mangellage in der Regel nicht die Randbereiche betreffe; so habe der [X.] die gesamte [X.] [X.] als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] bestimmt, obwohl Außenbezirke noch immer [X.] hätten (Bub/[X.]/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 1104).

([X.]) Selbst wenn letzteres zuträfe, läge darin jedoch keine sachlich ungerechtfertigte Gleichbehandlung der [X.]er [X.]bezirke.

([X.]) Art. 3 Abs. 1 GG gebietet dem Gesetzgeber zwar, wesentlich Ungleiches auch ungleich zu behandeln. Jedoch bleibt es ihm grundsätzlich überlassen, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselbe Rechtsfolge knüpft, die er also im Rechtssinn als gleich ansehen will ([X.]E 118, 1, 27). Allerdings muss er die Auswahl der gleich zu behandelnden Sachverhalte sachgerecht treffen und dabei tatsächliche Ungleichheiten des zu ordnenden [X.] berücksichtigen, die so bedeutsam sind, dass sie bei einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise beachtet werden müssen. Für die gleiche Behandlung verschiedener Sachverhalte bedarf es eines vernünftigen, einleuchtenden Grundes ([X.]E 108, 52, 67 f.; 109, 96, 123; 110, 141, 167 f.; 115, 381, 389; 118, 1, 27 f.).

([X.]b) Davon ausgehend ist die Einbeziehung auch der [X.]er Randbezirke beziehungsweise der in der [X.]WOS-Studie vom April 2012 nicht genannten Bezirke in die Gebietsbestimmung nach § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] nicht als sachlich ungerechtfertigte Gleichbehandlung verschiedener Sachverhalte zu bewerten.

Dass gewisse Kriterien in bestimmten Bezirken erfüllt sind und in anderen nicht, bedeutet noch nicht, dass in diesen keine besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] vorliegt. Denn letztlich bedarf es einer wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung der besonderen regionalen Verhältnisse, um feststellen zu können, ob eine solche Gefährdungslage vorliegt oder nicht. Aus diesem Grund kann regelmäßig bestimmten Indikatoren nicht von vornherein ein gegenüber anderen Indikatoren ausschlaggebendes Gewicht beigemessen werden. Insbesondere besagt ein größerer Leerstand allein noch nicht, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gewährleistet ist. Denn er kann unterschiedliche Ursachen haben. So kann er etwa auch darauf zurückzuführen sein, dass die betroffenen Räumlichkeiten nicht den üblicherweise zu erwartenden Zustand aufweisen beziehungsweise zu Wohnzwecken nicht oder nur bedingt geeignet sind und daher nicht nachgefragt werden.

Dass die Einbeziehung der Randbezirke von [X.] in die Gebietsbestimmung nach § 558 Abs. 3 [X.] und 3 [X.] nicht sachwidrig ist, wird dadurch bekräftigt, dass das [X.] in der von ihm erlassenen [X.]verordnung vom 5. August 2014 (GVBl. [X.]014 Nr. 54) ausschließlich im Umkreis von [X.] gelegene Gemeinden als Gebiete ausgewiesen hat, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dabei wurde von den Gemeinden, die in einer Entfernung von bis zu 30 Kilometern von [X.] liegen, die überwiegende Anzahl einbezogen (vgl. die Begründung zu § 1 der Verordnung iVm [X.]4, 14 des durch das [X.] erstellte Gutachten "Mietsituation im [X.] zur Festlegung von Gebieten nach § 558 Abs. 3 [X.]", abrufbar unter: [X.]). Daneben wurden auch einige weiter entfernt gelegene Gemeinden berücksichtigt. Wenn also selbst im "Speckgürtel" von [X.] (noch) eine besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 [X.] [X.] bejaht wird, kann die Einschätzung, dass eine solche auch in sämtlichen [X.]er [X.]bezirken, insbesondere in den Randbereichen der [X.], gegeben ist, nicht als sachfremd beurteilt werden.

b) Aus den oben unter [X.] d angestellten Erwägungen ist auch eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit zu verneinen.