Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.12.2019, Az. VIII ZR 144/19

Die Beklagten sind seit dem 29. Juni 2010 Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen [X.] in   H.    . Die zuletzt von den Beklagten geschuldete monatliche Nettokaltmiete beträgt 900 € inklusive Stellplatzmiete. Die Beklagten bewohnen die Wohnung mit ihren fünf Kindern, von denen einige noch minderjährig sind.

Die Kläger sind seit dem 1. Juni 2016 Eigentümer der Liegenschaft. Über der von den Beklagten und ihrer Familie genutzten Wohnung liegt eine Dachgeschosswohnung, die über drei Wohnräume und über zwei weitere unter den Dachschrägen gelegene Räume mit einer maximalen Höhe von 1,70 m verfügt.

Mit Anwaltsschreiben vom 30. April 2017 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2017 wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten diesen damit, dass sie die Wohnung für sich, ihre drei Kinder und die Mutter der Klägerin benötigten und planten, die Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss zu einer Einheit zu verbinden. Die Kläger bewohnten seit dem 15. September 2015 eine Mietwohnung, für die sie monatlich 1.800 € Nettokaltmiete zahlten und die sie zum 31. Mai 2017 gekündigt hatten. Sie bezogen dann die über der Wohnung der Beklagten liegende, leerstehende Dachgeschosswohnung.

Die Beklagten widersprachen mit Anwaltsschreiben vom 31. August 2017 der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen.

Das Amtsgericht hat die von den Klägern erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im ersten Obergeschoss mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung erweise sich als rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger den Eigenbedarf durch den Ankauf der Liegenschaft selbst herbeigeführt hätten und sie ihren Wohnbedarf durch die Dachgeschosswohnung und unter Nutzung einer von mehreren in dem erworbenen Anwesen befindlichen Ferienwohnungen ohne wesentliche Abstriche decken könnten. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das [X.] zurückgewiesen. Es hat zwar die Eigenbedarfskündigung der Kläger durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteeinwand der Beklagten angeordnet, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr [X.] und Herausgabebegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den [X.] genutzten Wohnung im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Allerdings sei die von den Klägern angestrebte [X.] durch die Zusammenlegung der Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss nicht rechtsmissbräuchlich. Einem Vermieter, der nachvollziehbar einen höheren Raumbedarf habe, bleibe grundsätzlich die Entscheidung überlassen, durch welche der ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen er diesen decken wolle. Eine Eigenbedarfskündigung sei nicht bereits dann missbräuchlich, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere frei gewordene Wohnungen zur Verfügung stünden. Ein weit überhöhter Wohnbedarf, der als rechtsmissbräuchlich zu werten wäre, werde vorliegend nicht geltend gemacht. Die beiden Räume unter dem Dach könnten wegen ihrer geringen Höhe nicht als vollwertiger Wohnraum angesehen werden, so dass den Klägern und ihrer Familie nach der Zusammenlegung der beiden Wohnungen [X.], zwei Küchen sowie zwei Badezimmer und eine Toilette zur Verfügung stünden.

Es sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, dass die Kläger ihren Eigenbedarf erst dadurch geschaffen hätten, dass sie in Kenntnis der beschränkten räumlichen Gegebenheiten in der freien Dachgeschosswohnung des von ihnen erworbenen Anwesens dieses gekauft und ihre ausreichend große Mietwohnung gekündigt hätten. Denn nach der Rechtsprechung des [X.] dürfe das Recht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen [X.] nicht allein deshalb versagt werden, weil der Vermieter diesen willentlich herbeigeführt habe. Die Entscheidung, Wohneigentum zu erwerben, um darin mit der eigenen Familie als Eigentümer zu leben, sei ein grundsätzlich schutzwürdiger und nachvollziehbarer Entschluss.

Der Umstand der willentlichen Herbeiführung des Eigenbedarfs und die Auswahlmöglichkeiten zwischen verschiedenen Wohnungen seien jedoch im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 [X.] zu berücksichtigen. Die [X.] hätten der Kündigung form- und fristgerecht widersprochen. Sie hätten vorgebracht, trotz Lektüre von Inseraten in Tageszeitungen und im [X.] keine vergleichbare geeignete Ersatzwohnung gefunden zu haben. Potentielle Vermieter würden durch ihre ausländische Abstammung und durch ihre fünf Kinder von einer Vermietung an die [X.] abgeschreckt. Damit liege letztlich eine unbillige Härte für die [X.] vor. Dies sei anzunehmen, wenn angemessener Ersatzwohnraum, also ein etwa gleich großer, wenn auch nicht qualitativ gleichwertiger Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen, das heißt für den Mieter preislich tragbar, nicht beschafft werden könne (§ 574 Abs. 2 [X.]). Kinderreichtum sei eine im Sinne des § 574 [X.] anerkennenswerte Härte, soweit dies zu besonderen Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum führe. Solche Schwierigkeiten hätten die [X.] hinreichend substantiiert durch die Schilderung ihrer bislang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohnraum und durch die Ausdrucke aus ihren Anfragen bei einem online-Wohnungsportal mit jeweiligen Absagen dargelegt. Soweit sie eine Zusage für eine [X.] erhalten hätten, handele es sich hierbei nicht um einen "vergleichbaren Wohnraum" im Sinne des § 574 [X.].

Bei der danach gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen habe das Berufungsgericht berücksichtigt, dass die fünfköpfige Familie der Kläger im Kündigungszeitpunkt aus zwei Erwachsenen und drei Minderjährigen bestanden habe, während sich die siebenköpfige Familie der [X.] aus vier Erwachsenen und drei Minderjährigen zusammengesetzt habe. Insofern habe es bezüglich der Anzahl der minderjährigen Kinder einen "Gleichstand" gegeben. Zwar komme bei Gleichwertigkeit der beiderseitigen Belange dem [X.] zu. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass in dem Fall, dass die [X.] nicht mehr mit ihren beiden erwachsenen Kindern zusammenleben würden, für diese Familie erhöhte Wohnkosten entstünden, so dass in der Gesamtbetrachtung der Härtegrund des Kinderreichtums auf Seiten der [X.] überwiege.

Mache der Mieter - wie hier wegen des Kinderreichtums - berechtigte [X.] geltend, komme im Rahmen der nach §§ 574 ff. [X.] vorzunehmenden Abwägung den Interessen des Eigentümers, der eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringeres Gewicht zu als den Interessen des Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typischen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung, bei welcher zum einen der Mieter den Vermieter "ausgewählt" habe und zum anderen sich für diesen Vermieter geraume [X.] nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdiene. Eine solche besondere Schutzbedürftigkeit sei auf Seiten der Kläger nicht gegeben, weil sie bei Erwerb der Liegenschaft damit hätten rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen [X.] eine besondere Härte bedeute.

Vorliegend sei bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen zudem zu berücksichtigen, dass die Kläger ihren Wohnbedarf, soweit er in Gäste- und Arbeitszimmer bestehe, auch dadurch hätten decken können, dass sie im Erdgeschoss des erworbenen Anwesens statt eines Ausbaus zur Ferienwohnung dort Gäste- und Arbeitszimmer einrichteten. Auch der Wohnbedarf für die Mutter der Klägerin könne in diesen Räumlichkeiten befriedigt werden.

Gemäß § 308a ZPO sei auch ohne Antrag auszusprechen gewesen, für welche Dauer das Mietverhältnis fortgesetzt werde. Dies führe zu dem Ausspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte [X.] wie bisher.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen die [X.] auf Räumung und Herausgabe der von den [X.] und ihren Kindern genutzten [X.] nach § 546 Abs. 1, § 985 [X.] nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die [X.] könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a [X.] auf unbestimmte [X.] verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen [X.].

1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern am 30. April 2017 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c [X.] das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2017 beendet hat.

a) Dass die Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die [X.] vermieteten Wohnung selbst verursacht haben, schließt - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht aus (st. Rspr.; vgl. [X.]sbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, [X.], 91, 100; [X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], NJW 2019, 2765 Rn. 16, zur Veröffentlichung in [X.] bestimmt). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den [X.] willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten ([X.] 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein ([X.], NJW 1994, 309, 310). Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht zutreffend eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung von Eigenbedarf bezüglich der von den [X.] angemieteten Wohnung verneint.

b) Dass das Berufungsgericht - in Abweichung von der Einschätzung des Amtsgerichts - unausgesprochen davon ausgegangen ist, die Eigenbedarfskündigung sei nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger ihren durch die Dachgeschosswohnung nicht gedeckten Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche unter Inanspruchnahme einer oder mehrerer der im Erdgeschoss des Anwesens beziehungsweise in einem Nebengebäude liegenden insgesamt drei Ferienwohnungen befriedigen könnten (vgl. zu diesem Kriterium [X.] 79, 292, 307; [X.], NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480, 1481), ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Denn auch bei Vorhandensein von weiteren nutzbaren Räumlichkeiten müssen die Gerichte bedenken, dass der [X.] des Eigentümers einschließlich der Bestimmung seines [X.] grundsätzlich zu achten ist. Sie sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen ([X.] 79, 292, 307; [X.], NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480, 1481). Trotz vorhandener Alternativwohnungen ist es daher nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann.

Dabei hat das [X.] als vernünftigen und nachvollziehbaren [X.], der von den Gerichten grundsätzlich zu respektieren ist, die Absicht des Vermieters ausreichen lassen, zwei Wohnungen zusammenzulegen und diese als Einheit zu nutzen ([X.] 79, 292, 307). Angesichts der von den Gerichten grundsätzlich zu achtenden Lebensplanung des Vermieters hat es eine Verletzung der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angenommen, wenn ein Gericht den Vermieter auf die Eigennutzung einer Ferienwohnung verweist und ihm damit eine qualitativ andersgeartete Nutzung vorschreiben will, obwohl dieser die Ferienwohnung weiterhin gewerblich nutzen will ([X.] 81, 29, 34). Gemessen an diesen rechtlichen Maßstäben ist die Ausübung der Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich einzustufen.

2. Das Berufungsurteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revision nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das Berufungsgericht gemäß § 574a [X.] die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Missachtung des § 528 ZPO angeordnet hätte. Die Vorschrift des § 528 ZPO verbietet es dem Berufungsgericht, das erstinstanzliche Urteil zum Nachteil des Rechtsmittelführers - hier der Kläger - abzuändern. Der Berufungsführer ist davor geschützt, dass er auf sein eigenes Rechtsmittel hin über die mit der angegriffenen Entscheidung vorhandene Beschwer hinaus weiter beeinträchtigt wird ([X.], Beschluss vom 27. Oktober 1982 - [X.] 719/81, [X.] 85, 180, 185 f.).

Eine solche Verschlechterung hat das Berufungsgericht aber nicht vorgenommen. Es hat vielmehr die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung - wenn auch aus anderen rechtlichen Gründen - bestätigt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den [X.] angemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam und das Mietverhältnis sei damit nicht beendet worden. Das Berufungsgericht hat demgegenüber zugunsten der Kläger die Kündigung für begründet erachtet. Es hat dann aber auf den von den [X.] im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortsetzung nach §§ 574, 574a [X.] - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 [X.]: "durch Urteil bestimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vorgesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortsetzung des Mietverhältnisses angeordnet. Damit hat es die durch das amtsgerichtliche Urteil geschaffene Beschwer der Kläger nicht erweitert. Denn es hat letztlich - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung bestätigt.

3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die [X.] könnten gemäß §§ 574, 574a [X.] die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte [X.] verlangen, von [X.] beeinflusst ist.

a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte [X.] unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat ([X.]surteile vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 26, und [X.], NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - [X.], NJW 2017, 1474 Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - [X.], [X.], 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - [X.], [X.], 143 unter [X.] mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand.

b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für die [X.] und für ihre in ihrem Haushalt lebenden fünf Kinder eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 [X.], beruht - wie die Revision zu Recht geltend macht - auf nicht tragfähigen Tatsachenfeststellungen. Dieses hat die gebotene gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung unterlassen.

aa) Das Berufungsgericht hat - wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht - nicht sämtliche von den [X.] vorgebrachten Umstände in seine Beurteilung einbezogen, ob ein erzwungener Wohnungswechsel für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 [X.] bedeutet. Es hat eine solche Prüfung deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es das Vorliegen des Härtegrundes des § 574 Abs. 2 [X.] bejaht hat, indem es angenommen hat, für die [X.] sei angemessener Ersatzwohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen. Hierbei hat es nicht alle für das Eingreifen des Tatbestands des § 574 Abs. 2 [X.] erforderlichen Voraussetzungen in den Blick genommen und infolgedessen nicht die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen. Weiter hat es übersehen, dass eine ordnungsgemäße Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 [X.] - von eindeutigen Fällen des Überwiegens der Belange der einen Seite abgesehen - voraussetzt, dass im Rahmen einer sorgfältigen Tatsachenfeststellung alle für die Abwägung maßgeblichen Interessen beider Seiten erfasst werden.

bb) [X.] ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen ([X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 50 mwN). Gewisse Einschnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenen Ersatzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können, wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde ([X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO mwN).

cc) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei angenommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die [X.] auch dort mit ihren fünf Kindern zusammenleben können. Denn ihre Lebensführung ist vom Zusammenleben mit ihren minderjährigen und erwachsenen Kindern geprägt. Dass eine solche Wohnung für die siebenköpfige Familie aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in    H.     und eventuell in der näheren Umgebung überhaupt nicht zur Verfügung stünde, die [X.] nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügten oder sonstige beachtliche Gründe sie an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Berufungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt.

(1) Insbesondere hat es - wie die Revision mit Recht rügt - unterlassen, Feststellungen zu den - von den Klägern bestrittenen - wirtschaftlichen Verhältnissen der [X.] und ihrer Familie zu treffen. Die finanzielle Lage der [X.] ist - neben ihren persönlichen Verhältnissen - sowohl für die Frage, welcher Ersatzwohnraum für die Großfamilie angemessen ist, als auch für den Umfang der von den [X.] bei der Suche nach einer Ersatzwohnung anzustellenden Bemühungen von Bedeutung (vgl. [X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 50, 53). Auch zu den persönlichen (insbesondere den gesundheitlichen) Verhältnissen der Familie der [X.] fehlt es - abgesehen von dem Vorhandensein eines "Kinderreichtums" - an einer ausreichenden Tatsachenfeststellung, obwohl die [X.] hierzu Umstände vorgetragen haben. Das Berufungsgericht hat sich sowohl bezüglich der finanziellen Situation der [X.] als auch hinsichtlich der Lebensverhältnisse der Familie und Bedürfnisse der einzelnen Familienmitglieder darauf beschränkt, die Schilderung der [X.] im [X.] in indirekter Rede wiederzugeben. Dies genügt nicht den Anforderungen an die tatrichterliche Feststellung der maßgeblichen Tatsachen.

Anders als die Revision meint, folgt daraus, dass das Berufungsurteil bislang eine ausreichende Tatsachengrundlage zu den wirtschaftlichen (und auch persönlichen) Verhältnissen der [X.] vermissen lässt, aber nicht, dass der Klage auf Herausgabe und Räumung der Wohnung stattzugeben wäre. Die Revision macht zwar geltend, dass die hierfür beweisbelasteten [X.] trotz [X.] der Kläger keinen Beweis für die von ihnen behauptete angespannte wirtschaftliche Situation angetreten hätten. Da jedoch weder das Amtsgericht noch das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt als entscheidungserheblich angesehen haben, wird den [X.] vor einer abschließenden Entscheidung gemäß § 139 ZPO Gelegenheit zu ergänzendem Vorbringen und zum Beweisantritt zu geben sein.

(2) Weiter hat das Berufungsgericht keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, welche konkreten Anstrengungen die [X.] unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hat sich letztlich auf die wenig aussagekräftige Feststellung beschränkt, die [X.] hätten hinreichend substantiiert durch Vortrag ihrer bislang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohnraum und Ausdrucke aus ihren Anfragen bei einem online-Portal mit jeweiligen Absagen ihre besonderen Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer anderen für ihre kinderreiche Familie geeigneten Ersatzwohnung dargelegt. Mangels Feststellungen zu den konkret erfolgten Bemühungen der [X.] und zu der [X.] in   H.     und eventuell der näheren Umgebung (Vorhandensein von Wohnungen für eine siebenköpfige Familie in dem von den [X.] finanzierbaren Preissegment; vgl. hierzu auch [X.], Urteil vom 11. Juli 2003 - 30 [X.], juris) kann der [X.] nicht beurteilen, ob die [X.] in der bislang verstrichenen [X.] erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden.

Anders als die Revision offenbar meint, lässt sich dies nicht allein anhand der Anzahl der getätigten Anfragen beurteilen. Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. [X.]ungsannoncen, [X.]) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich vielmehr danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist ([X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 53 mwN). Allerdings reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden ([X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO). Das Berufungsgericht wird die von den [X.] behaupteten Anfragen - einschließlich des ergänzenden Vortrags und Beweisantritts durch die Revisionserwiderung - dahin zu würdigen haben, ob die beschriebenen erfolglosen Anstrengungen angesichts der [X.] in   H.     ausreichen, um zu belegen, dass für die [X.] und ihre Familie angemessener Ersatzwohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu erhalten ist.

c) Auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist rechtsfehlerhaft. Dies gilt zum einen, weil das Berufungsgericht die Abwägung auf unzureichende Tatsachenfeststellungen zum Vorliegen von [X.] auf Seiten der [X.] gestützt hat. Zum anderen hat es unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) dem Erlangungsinteresse der Kläger als Erwerber einer Mietwohnung von vornherein einen geringeren Stellenwert beigemessen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer [X.] wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt, und hat diesem zudem durch den Verweis auf eine Mitnutzung einer in dem Anwesen gelegenen Ferienwohnung eine ihren Vorstellungen widersprechende Lebensplanung vorgeschrieben.

aa) Bei der Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien (insbesondere Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 2 GG) zu setzen ([X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 55). Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a [X.] aF Gesetz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a [X.]]), weswegen sie sich nicht auf eine - aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zurückziehen dürfen ([X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 37).

bb) Auf Seiten des Vermieters ist stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den [X.] gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den [X.] selbst zu nutzen ([X.] 81, 29, 32 f.; [X.], NJW-RR 1999, 1097,1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Vermieter die [X.], etwa durch den Erwerb einer vermieteten Wohnung, willentlich herbeigeführt hat (vgl. [X.] 79, 292, 305; 81, 29, 34), und die es - wie ebenfalls oben ausgeführt (unter [X.]) - den Gerichten verbietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die (Mit-)Nutzung anderer Räume zu verweisen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.], sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 [X.] zu beachten (vgl. [X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 56; vgl. auch [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a [X.] aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden ([X.], NJW 1994, 994).

cc) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung des Erlangungsinteresses der Kläger nicht gerecht.

(1) Es hat - der vom [X.] nach Erlass des Berufungsurteils aufgehobenen Entscheidung des [X.] vom 9. Mai 2018 (64 S 176/17, [X.], 584) folgend - unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie zu Lasten der Kläger berücksichtigt, dass diese die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben haben und deswegen schon zu diesem [X.]punkt hätten damit rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen [X.] eine besondere Härte bedeutete.

Das Berufungsgericht hat damit dem Umstand, dass die Kläger die vermietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben haben, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen der Kläger und der Abwägung der gegenläufigen Belange der Parteien einen geringeren Stellenwert zugemessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] begründet. Weiter hat es die Kläger zwar nicht bei der Beurteilung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung, wohl aber im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 [X.] auf die (Mit-) Nutzung von im Haus gelegenen Ferienwohnungen verwiesen.

(2) Bei beiden Erwägungen hat es die Rechtsprechung des [X.] missachtet, die bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] einerseits und der [X.] des § 574 [X.] andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe aufgestellt hat (vgl. etwa [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner [X.], NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a [X.] aF]; [X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 60). Die von ihm angestellte Gewichtung der Interessen der Kläger steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 [X.] die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt [X.] 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; [X.], NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Anders als die Revisionserwiderung meint, dürfen die Belange der Kläger daher nicht deswegen mindergewichtet werden, weil im Erdgeschoss Ferienwohnungen zur Verfügung gestanden hätten, durch die ein Teil ihres [X.] hätte gedeckt werden können, oder weil - wie von der Revisionserwiderung im Wege der [X.] geltend gemacht - die [X.] zum Tausch der Dach- und der [X.] bereit wären.

(3) Außerdem hat sich das Berufungsgericht nicht - wie geboten - ausschließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orientiert (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a [X.] aF]; [X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 66 ff.), sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Kategorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrachtungsweise verbietet sich jedoch von vornherein. Bei ähnlich gelagerten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall mal ein Überwiegen der Interessen des Vermieters, mal des Mieters möglich sein ([X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 66).

dd) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der [X.] hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der [X.] ist nicht nur das - den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der Mieter bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 [X.] und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. hierzu [X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 62 mwN; [X.] 89, 1, 9 f.). Vielmehr hätte das Berufungsgericht im Hinblick auf den von ihm wiedergegebenen Vortrag der [X.] zum gesundheitlichen Zustand des [X.] zu 1 und der Tochter M.    prüfen müssen, ob dieses Vorbringen zutrifft und damit auch und gegebenenfalls in welchem Ausmaß das Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) betroffen ist (zum Prüfungsmaßstab vgl. [X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 31 ff., 61). Je nach dem Ergebnis seiner Prüfung hätte es diese Umstände dann in die Abwägung der beiderseitigen Belange einstellen müssen. Ferner macht die Revisionserwiderung im Wege der [X.] mit Recht geltend, dass die [X.] bereits erstinstanzlich vorgetragen haben, die Beklagte zu 2 habe besondere Pflegeleistungen für die in der Nähe wohnende Mutter des [X.] zu 1 zu erbringen. Hierzu hat das Berufungsgericht ebenfalls Feststellungen nicht getroffen.

ee) Weiter ist - wie die Revision mit Recht rügt - dem Berufungsgericht zum Vorwurf zu machen, dass es den für die Interessenabwägung maßgeblichen [X.]punkt nicht richtig erfasst hat. Das Berufungsgericht hat bezüglich der Familiensituation der Kläger und der [X.] auf den [X.]punkt der Kündigung abgestellt. Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 [X.] ist aber der [X.]punkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen ([X.]surteile vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 32, und [X.], aaO Rn. 48).

ff) Dem Berufungsgericht ist schließlich - wie die Revision zutreffend geltend macht - auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der [X.] (§ 574a Abs. 2 Satz 2 [X.]) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt ([X.]surteil vom 22. Mai 2019 - [X.], aaO Rn. 69 mwN). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. [X.] eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.]), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte [X.] erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2).

Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen von [X.] nachzuholen und - nach erfolgter Feststellung einer Härte - unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben des [X.]s eine neue Interessenabwägung vorzunehmen haben wird. Dabei wird es auch dem im Revisionsverfahren erfolgten ergänzenden Vortrag der [X.] zu den persönlichen (auch gesundheitlichen) und wirtschaftlichen Verhältnissen der [X.] und ihrer Familie sowie zu den angestellten Bemühungen zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums nachzugehen haben, zu dem allerdings zuvor der Gegenseite Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben ist. Gegebenenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).