Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 270/18

Der Beklagte begehrt - im Wege der Widerklage - die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Er mietete im Jahr 1992 vom Rechtsvorgänger der Kläger eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in [X.]. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:

Der Beklagte forderte die Kläger im Dezember 2015 unter Fristsetzung auf, zur Beseitigung des aus seiner Sicht mangelhaften Renovierungszustands bestimmte Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen.

Auf die Widerklage des Beklagten - die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gerichtete, abgewiesene Klage war nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens - hat das Amtsgericht die Kläger als Gesamtschuldner antragsgemäß verurteilt, alle erforderlichen Malerarbeiten und sonstigen Maßnahmen durchzuführen, damit wegen im Einzelnen bezeichneter Renovierungsmängel (Vergilbung und Vergrauung einzelner Wände und Türen) in der Wohnung des Beklagten Abhilfe geschaffen werde. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr auf Abweisung der Widerklage gerichtetes Begehren weiter.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht ([X.], Urteil vom 24. Juli 2018 - 63 S 283/17, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Dem Beklagten stehe ein Anspruch auf Durchführung der streitgegenständlichen Instandhaltungsarbeiten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] zu.

Zwar bestimme sich die [X.] nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluss. Hiernach seien die Kläger aufgrund einer unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang.

Jedoch sei in Konstellationen wie der vorliegenden nicht der schlechte Anfangszustand als der vertragsgemäße zugrunde zu legen. Dem Dekorationszustand der Mietsache sei eine Veränderung während des Mietverhältnisses zwingend immanent. Insbesondere setze eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien in Bezug auf den schlechten Anfangszustand übereinstimmende, auch konkludente, Erklärungen voraus, an welchen es vorliegend fehle.

Nach dem - unwirksam - vereinbarten Renovierungsprogramm in § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags habe die Wohnung von [X.] zu [X.] dekorativ hergerichtet werden sollen. Hieran müsse sich der Vermieter spiegelbildlich zur Lage bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen festhalten lassen.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus § 23 des Mietvertrags, wonach die Wohnung übernommen werde "wie sie steht und liegt". Ungeachtet der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung schließe diese lediglich einen etwaigen Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung aus, beziehe sich jedoch nicht auf den primären Erfüllungsanspruch aus § 535 [X.]. Es sei davon auszugehen, dass die Parteien übereinstimmend sowohl eine uneingeschränkte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch eine umfangreiche Renovierungspflicht des Beklagten für die gesamte Wohnung hätten regeln wollen, welche lediglich vermieterseits vergütet würde. Insbesondere die ausdrückliche Aufnahme der Klausel in § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags - "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" - spreche für dieses Auslegungsergebnis.

Die Annahme, nicht der schlechte Anfangszustand sei der vertragsgemäße, folge zudem daraus, dass im umgekehrten Fall, in dem die Wohnung frisch renoviert übergeben werde und der Mietvertrag eine unwirksame [X.] enthalte, nach anderer Auffassung der frisch renovierte Zustand der vertragsgemäß geschuldete Anfangszustand sei. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter schon bei Auftreten geringfügiger Gebrauchsspuren, gegebenenfalls "alle paar Monate", zu Renovierungsmaßnahmen verpflichtet wäre.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten auf Vornahme der von ihm begehrten Schönheitsreparaturen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht bejaht werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die unwirksame Formularklausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Beklagten nicht zur Folge, dass nunmehr ohne weiteres die Kläger - ungeachtet des zu Mietbeginn als vertragsgemäß übernommenen unrenovierten Zustands der Wohnung - die Schönheitsreparaturen auszuführen hätten. Vielmehr kommt eine Verpflichtung der Kläger zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nur in Betracht, wenn - wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat - eine wesentliche Verschlechterung des Zustands der zu Mietbeginn vorhandenen Dekoration eingetreten ist. Zudem führt der Umstand, dass die bloße Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustands bei Mietbeginn in der Regel nicht praktikabel und wirtschaftlich nicht sinnvoll und [X.] ist, unter Berücksichtigung des Grundsatzes von [X.] zwar dazu, dass sich der Erhaltungsanspruch des Mieters in einem solchen Fall auf die Herstellung eines (frisch) renovierten Zustands richtet, der Mieter sich aber an den Kosten in angemessenem - regelmäßig hälftigem - Umfang zu beteiligen hat und der Vermieter dies gegenüber dem Anspruch des Mieters in der Art eines Zurückbehaltungsrechts geltend machen kann.

1. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht). Zur Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters gehört es, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (vgl. [X.], Urteile vom 3. April 2003 - [X.], [X.], 472 unter [X.]; vom 19. November 2014 - [X.], [X.]Z 203, 256 Rn. 25 mwN; vom 29. April 2015 - [X.], [X.]Z 205, 177 Rn. 36; vom 5. Dezember 2018 - [X.], NJW-RR 2019, 270 Rn. 17).

2. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass einem solchen Wiederherstellungsanspruch des Beklagten die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags nicht entgegensteht. Denn diese formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] nicht stand, da die Wohnung dem Beklagten unrenoviert überlassen und ihm ein angemessener Ausgleich nicht gewährt wurde (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015 - [X.], [X.]Z 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - [X.], NJW 2018, 3302 Rn. 20).

3. An die Stelle dieser unwirksamen Klausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 [X.] die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.], so dass die Kläger als Vermieter die [X.] - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - in vollem Umfang zu tragen haben (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - [X.], [X.]Z 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - [X.], aaO Rn. 40).

a) Soweit die Revision (unter Verweis auf [X.], [X.], 557 [nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in [X.]Z bestimmt]) demgegenüber im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu dem Ergebnis gelangen will, keine der Parteien treffe eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, ist dies - wie die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zutreffend ausgeführt hat - bereits wegen Verkennung der Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung rechtsfehlerhaft. Für eine ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 [X.]) ist in Fällen wie dem vorliegenden kein Raum, da mit § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] eine (spezielle) gesetzliche Regelung existiert, welche die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 [X.] auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der [X.] bestünde. Daran ändern - entgegen der Ansicht der Revision - etwaige negative wirtschaftliche Folgen für den Vermieter, der gegebenenfalls im Hinblick auf die (unwirksame) Übertragung der Schönheitsreparaturen eine geringere Miete akzeptiert hat, nichts (vgl. Senatsurteile vom 28. Juni 2006 - [X.], [X.], 2915 Rn. 21; vom 9. Juli 2008 - [X.], aaO Rn. 18; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2018, § 535 Rn. 127; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand 1. April 2020, § 535 Rn. 416).

b) Im Übrigen würde eine ergänzende Vertragsauslegung - anders als von der Klägerseite in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten - nicht zu der Annahme führen, die Vertragsparteien hätten - ausgehend von der hier vorliegenden Anmietung einer unrenovierten Wohnung und die Unwirksamkeit der Klausel in ihre Überlegungen einbeziehend - eine Regelung getroffen, wonach keine der Parteien Schönheitsreparaturen auszuführen hätte. Denn eine ergänzende Vertragsauslegung hat sich nicht nur an dem hypothetischen Parteiwillen, sondern auch an dem objektiven Maßstab von [X.] (§ 242 [X.]) zu orientieren und muss zu einer die beiderseitigen Interessen angemessen berücksichtigenden Regelung führen. Es geht daher darum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv-generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach [X.] redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der [X.] jedenfalls unsicher war (vgl. Senatsurteile vom 14. März 2012 - [X.], [X.]Z 192, 372 Rn. 24; vom 28. Oktober 2015 - [X.], [X.]Z 207, 209 Rn. 70; vom 29. April 2020 - [X.], juris Rn. 35; jeweils mwN).

Hiernach kann nicht angenommen werden, dass redliche, um einen angemessenen Interessenausgleich bemühte [X.] nach [X.] eine insoweit einseitig den Vermieter begünstigende Regelung getroffen hätten, nach der sich der Mieter seines gesetzlichen Anspruchs auf Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]) in Form der Ausführung von Schönheitsreparaturen begeben würde und demgemäß von ihm gewünschte Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hätte.

4. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand bestimmt sich, soweit - wie hier - Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks, hier der Nutzung als Wohnung, und des Grundsatzes von [X.] (§ 242 [X.]) nach der Verkehrsanschauung (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - [X.], aaO Rn. 18, 23; vom 5. Dezember 2018 - [X.], aaO Rn. 13; vom 29. April 2020 - [X.], juris Rn. 25). Da sich somit der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch, soweit - wie hier - die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - [X.], NJW 2019, 507 Rn. 23, und [X.], juris Rn. 29).

Hiernach ist grundsätzlich der bei Überlassung der Wohnung unrenovierte Zustand vertragsgemäß. Dabei kann dahinstehen, ob die im Formularmietvertrag maschinenschriftlich eingefügte Regelung, wonach der Beklagte die Wohnung übernimmt "wie sie steht und liegt", wirksam ist.

Denn ungeachtet dessen handelt es sich bei dem hier maßgebenden Dekorationszustand der Wohnung um einen für beide Parteien ohne Weiteres wahrnehmbaren Umstand. Die Wohnung wurde vor Abschluss des Mietvertrags besichtigt. Danach war für den Beklagten mangels abweichender Abreden klar ersichtlich, dass er eine unrenovierte Wohnung anmietet. Dies konnte er bei seinen Erwägungen, ob er den Mietvertrag abschließt, berücksichtigen und er hat die Mietsache im Ergebnis in dem Zustand akzeptiert, in dem sie sich befand (vgl. hierzu [X.], Urteile vom 20. Januar 1993 - [X.], NJW-RR 1993, 522 unter [X.] b; vom 18. April 2007 - [X.], NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; [X.], [X.], 406, 408; Lehmann-Richter, [X.], 529, 534).

a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich nicht deshalb etwas anderes, weil dem Dekorationszustand der Mietsache eine Veränderung während des Mietverhältnisses "zwingend immanent" sei. Dies steht der Annahme eines bestimmten anfänglichen "[X.]" der Wohnung nicht entgegen. Vergleichbar mit sich ebenfalls ändernden technischen Normen, bei welchen nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen und zu erhalten ist (vgl. Senatsurteil vom 5. Dezember 2018 - [X.], aaO mwN), ist bezüglich der Dekoration grundsätzlich der Zustand bei Überlassung der Wohnung maßgebend. Abweichende Vereinbarungen haben die Parteien vorliegend nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen.

b) Der Annahme des unrenovierten Zustands der Wohnung als vertragsgemäß steht, anders als das Berufungsgericht meint, nicht entgegen, dass es an einer konkreten Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf den (schlechten) Anfangszustand fehle. Wie ausgeführt setzt die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands nicht zwingend [X.] voraus. Fehlen diese, sind die Verkehrsanschauung sowie der Grundsatz von [X.] (§ 242 [X.]) maßgebend.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Beklagte aus der unwirksamen [X.] in § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags nichts dafür herleiten, dass ein besserer als der bei Mietbeginn vorhandene Anfangszustand der vertraglich vereinbarte und geschuldete Zustand gewesen sei, weil sich die Vermieter spiegelbildlich an dem in der Klausel zum Ausdruck gekommenen Willen einer von [X.] zu [X.] gebotenen dekorativen Herrichtung der Wohnung festhalten lassen müssten. Diese Herstellungspflicht habe nach dem Parteiwillen - die Wirksamkeit der [X.] unterstellt - eine vollständige Wohnungsrenovierung umfasst (mit ähnlicher Begründung einen renovierten [X.] als vertragsgemäß annehmend auch [X.], [X.], 801, 804 f.; [X.], [X.], 208, 209).

Diese Begründung verkennt die Rechtsfolge der Unwirksamkeit der Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter und misst dieser Klausel einen Inhalt bei, den sie - was der Senat selbst beurteilen kann, da Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen vom Revisionsgericht selbst ausgelegt werden können (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 5. Oktober 2016 - [X.], [X.]Z 212, 140 Rn. 39; Senatsbeschluss vom 2. Juli 2019 - [X.], NJW-RR 2019, 1202 Rn. 18; jeweils mwN) - nicht hat.

Die Folge der nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksamen Klausel ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht, dass sich die in ihr statuierte Pflicht gleichsam "umdrehte", so dass nunmehr den Vermieter eine entsprechende Verpflichtung träfe. Vielmehr tritt - wie ausgeführt - gemäß § 306 Abs. 2 [X.] die gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] an ihre Stelle; allein hiernach sind der Inhalt und der Umfang der Vermieterpflichten zu ermitteln (vgl. hierzu [X.], Beschluss vom 6. Juli 2009 - 33 C 4800/08, juris Rn. 18).

Soweit das Berufungsgericht der (unwirksamen) [X.] den Inhalt beimisst, der Mieter wäre an sich - im Falle der Wirksamkeit der Klausel - zu einer umfassenden Renovierung verpflichtet gewesen und dies - wie aufgezeigt zu Unrecht - auf den Vermieter übertragen will, kann es sich nicht auf die Rechtsprechung des Senats stützen. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nimmt der Senat deshalb an, weil die Klausel nach der im Bereich der Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung so zu verstehen ist, dass der Mieter auch Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und damit die Wohnung umfassend zu renovieren habe (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015 - [X.], aaO Rn. 24 ff.; vom 22. August 2018 - [X.], aaO). Dieser so ermittelte Inhalt kann jedoch gerade nicht mit dem vertragsgemäßen Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] gleichgesetzt und hiernach angenommen werden, die Wohnung sei ungeachtet ihres Zustands bei Überlassung im Bedarfsfall stets vollständig zu renovieren.

Zudem verkennt das Berufungsgericht, dass die Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen in Fällen wie dem vorliegenden nur dann wirksam ist, wenn dem Mieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt wird, der ihn so stellt, als wäre ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - [X.], aaO Rn. 35 mwN). Erhält der Mieter einen solchen Ausgleich jedoch - wie vorliegend - nicht und ist die Klausel daher unwirksam, kann nicht ein "Wille der Parteien", insbesondere des Mieters, angenommen werden, die Wohnung solle dennoch von ihm umfänglich renoviert werden. Dies auf den Vermieter zu übertragen, hätte auch zur Folge, dass der Umfang seiner Erhaltungspflicht über denjenigen der Überlassungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]) hinausginge, was nur bei einer entsprechenden Parteivereinbarung angenommen werden kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - [X.], aaO Rn. 37 f.).

d) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts folgt Gegenteiliges schließlich nicht aus einem Vergleich mit dem Fall der Überlassung einer frisch renovierten Wohnung.

Das Berufungsgericht verkennt, dass ein Vermieter - ebenso wie der Mieter - nicht verpflichtet ist, bereits bei jeder durch den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 [X.]) zwangsläufig eintretenden (geringfügigen) Verschlechterung des Dekorationszustands der Wohnung unmittelbar tätig zu werden und Schönheitsreparaturen auszuführen. Der Anspruch auf Durchführung von Renovierungsarbeiten wird vielmehr (erst) fällig, wenn objektiv ein Renovierungsbedarf besteht; lediglich unerhebliche Gebrauchsspuren lösen eine Renovierungsverpflichtung demgegenüber nicht aus (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - [X.], NJW 2005, 1862 unter II; vom 18. März 2015 - [X.], NJW 2015, 1871 Rn. 18, insoweit in [X.]Z 204, 316 nicht abgedruckt).

e) Hiernach ist der - unrenovierte - Zustand der Wohnung bei Überlassung an den [X.] der vertragsgemäße Zustand und bestimmt deshalb - grundsätzlich - den Umfang der Erhaltungspflicht der Kläger.

Entgegen der Auffassung der Revision können jedoch einem Mieter, der - wie hier der Beklagte - eine Wohnung mit "gebrauchter Dekoration" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, nicht allein deshalb jegliche Ansprüche infolge eines weiteren Verschleißes abgesprochen werden (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2010 - [X.], NJW-RR 2010, 737 Rn. 25). Vielmehr kann auch eine bereits renovierungsbedürftige Wohnung durchaus noch weiter abgenutzt werden (vgl. Senatsbeschluss [[X.]] vom 1. Juli 1987 - [X.], [X.]Z 101, 253, 268 f.) und steht dem Mieter bei einer weiteren (wesentlichen) Verschlechterung des Dekorationszustandes, wie er hier angesichts des zeitlichen Ablaufs von rund 25 Jahren nahe liegt und von dem Beklagten auch geltend gemacht worden ist ("Vergrauungen" und "Vergilbungen"), ein Instandhaltungsanspruch zu. Da das Berufungsgericht insoweit keine Feststellungen getroffen hat, ist das Vorliegen einer wesentlichen Verschlechterung für das Revisionsverfahren zu unterstellen.

5. Allerdings ist die Wiederherstellung des bei Mietbeginn vorhandenen (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustands in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt deshalb auch nicht im Interesse der [X.]. Vielmehr sind in diesen Fällen allein solche Arbeiten sach- und [X.], welche zu einem (frisch) renovierten Zustand der Wohnung führen.

Durch solche Arbeiten würden allerdings nicht nur die vom derzeitigen Mieter bewirkten - von ihm grundsätzlich nicht zu vertretenden (§ 538 [X.]) - Gebrauchsspuren beseitigt, sondern auch diejenigen aus dem [X.]raum vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis. Der Mieter erhielte damit eine Wohnung mit einem besseren als dem als vertragsgemäß akzeptierten anfänglichen Dekorationszustand.

Im Bereich von Schönheitsreparaturen, bei denen es nicht um funktionale Mängel geht, ist bei dieser Sachlage unter Berücksichtigung von [X.] anzunehmen, dass der Vermieter nach einer eingetretenen wesentlichen Verschlechterung des (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustands auf Verlangen des Mieters zwar eine (frische) Renovierung vorzunehmen hat, der infolgedessen bewirkten Besserstellung des Mieters aber durch eine angemessene Kostenbeteiligung Rechnung zu tragen ist.

a) Der Grundsatz von [X.] (§ 242 [X.]) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - [X.], NJW-RR 2015, 457 Rn. 28). Welche Anforderungen sich daraus im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist - vorliegend bezogen auf den Erhaltungsanspruch des Mieters - unter Abwägung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. [X.], Urteile vom 14. Juni 2016 - [X.], [X.]Z 210, 348 Rn. 40; vom 12. Juli 2016 - [X.], [X.]Z 211, 105 Rn. 18; vom 27. Februar 2018 - [X.], NJW 2018, 1756 Rn. 20).

b) Die Parteien des mietvertraglichen Dauerschuldverhältnisses sind durch wechselseitige Rechte und Pflichten miteinander verbunden. So trifft - wie ausgeführt - den Vermieter die Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]); die Regelung des § 538 [X.], wonach der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat, wiederholt dies klarstellend (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - [X.], [X.], 2432 Rn. 12). Diese [X.] stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar, welche sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - [X.], [X.]Z 206, 1 Rn. 49 mwN). Diese Dauerverpflichtung - vorliegend in Form der Durchführung der Schönheitsreparaturen - bezieht sich jedoch nur auf den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Auf diesen - vorliegend unrenovierten - (Soll-)Zustand hat der Mieter sich eingelassen und das Vorhandensein von Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert. Daher wäre es unbillig, den Vermieter mit sämtlichen Kosten einer Renovierung zu belasten. Nach der gebotenen wertenden Betrachtungsweise unter Beachtung des mietvertraglichen Äquivalenzverhältnisses entspricht es hiernach dem Willen redlicher, die beiderseitigen Interessen berücksichtigenden und um deren angemessenen Ausgleich bemühten Vertragspartner eines Dauerschuldverhältnisses, dass Renovierungsarbeiten vorgenommen werden und zwar solche, durch welche die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt wird und sich der Mieter seinerseits an den Kosten in angemessenem Umfang beteiligt.

c) Allein mit diesem Inhalt besteht der Anspruch des Mieters. Denn das in § 242 [X.] verankerte Prinzip von [X.] bildet - wie ausgeführt - eine allen Rechten immanente Schranke des Anspruchs (vgl. [X.], Urteile vom 14. Oktober 1991 - [X.], NJW 1992, 569 unter II 1 b; vom 16. Februar 2005 - [X.], NJW-RR 2005, 619 unter [X.] a; vom 10. Dezember 2014 - [X.], aaO; MünchKomm[X.]/[X.], 8. Aufl., § 242 Rn. 83). Damit kann sich ein Vermieter - anders als in der Revisionsverhandlung vor dem Senat vorgebracht - nicht mit Erfolg darauf berufen, ihm sei die Wiederherstellung des unrenovierten [X.] unmöglich, so dass ein Anspruch des Mieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen ausgeschlossen sei (§ 275 Abs. 1 [X.]). Vielmehr ist der unter Beachtung der vorstehend dargestellten Maßstäbe von [X.] (§ 242 [X.]) gegebene Anspruch des Mieters vom Vermieter erfüllbar.

d) Die Bestimmung des Umfangs der Kostenbeteiligung im Einzelfall ist Sache des Tatrichters, der insoweit von der ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen kann (vgl. zur Bemessung des Aufwands bei eigener Renovierungstätigkeit Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - [X.], [X.]Z 181, 188 Rn. 24 f. [zum Bereicherungsanspruch des Mieters, der ihn nicht treffende Schönheitsreparaturen ausführt]). Unter angemessener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter wird, soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, in der Regel eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht sein.

6. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung sind der Antrag des Beklagten und dementsprechend auch die Verurteilung der Kläger zur Vornahme der vom Beklagten bezüglich einzelner Teile der Wohnung (bestimmte Decken, Wände, Türen) begehrten Arbeiten auf die Herstellung einer frischen Renovierung und nicht lediglich auf die Wiederherstellung des (unrenovierten) Zustands bei Mietbeginn gerichtet. Denn nach dem vom Berufungsgericht bestätigten Urteil des Amtsgerichts sind die Kläger zur Vornahme von Malerarbeiten an den genannten [X.] verpflichtet, durch die - notwendigerweise - nicht nur die beanstandete Vergilbung und Vergrauung beseitigt, sondern gleichzeitig ein (frisch) renovierter Zustand hergestellt wird.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur (wesentlichen) Verschlechterung des Dekorationszustands im Vergleich zum [X.]punkt der Überlassung und damit zum Vorliegen eines nicht mehr vertragsgemäßen Zustands der Wohnung getroffen hat. Zudem wird das Berufungsgericht den Parteien in der neuen Verhandlung Gelegenheit zu geben haben, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zum Umfang einer Kostenbeteiligung des Beklagten vorzutragen und die Anträge hieran anzupassen.

Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter - vergleichbar einem Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 [X.]) - entgegenhalten kann, dieser müsse sich an den dafür erforderlichen - vom Vermieter zu [X.] - Kosten beteiligen (vgl. zur entsprechenden Pflicht eines Auftragnehmers im Werkvertragsrecht, wenn sich der Auftraggeber an den Mängelbeseitigungskosten zu beteiligen hat: [X.], Urteil vom 22. März 1984 - [X.], [X.]Z 90, 344, 352). Der Mieter kann im Klageverfahren - insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens - seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]) (nur) Zug um Zug gegen Zahlung seines [X.] verlangt (vgl. zum Fall der Mangelbeseitigung begehrenden Auftraggebers: [X.], Urteil vom 22. März 1984 - [X.], [X.]Z 90, 354, 358).