Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.09.2004, Az. VIII ZR 360/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/03 Verkündet am: 22. September 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Ges[X.]häftsstelle in dem Re[X.]htsstreit Na[X.]hs[X.]hlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 536 a.F.), 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 ([X.] § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb). Eine mietvertragli[X.]he Regelung, dur[X.]h die die Verpfli[X.]htung zur Dur[X.]hführung von S[X.]hönheitsreparatu[X.] auf den Mieter abgewälzt wird, ist au[X.]h dann wegen unan-gemessener Bena[X.]hteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpfli[X.]htung als sol-[X.]he und die für ihre Erfüllung maßgebenden star[X.] Fristen zwar in zwei vers[X.]hiede-nen [X.]n enthalten sind, zwis[X.]hen diesen [X.]n aus der Si[X.]ht eines verstän-digen Mieters jedo[X.]h ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitli[X.]he Regelung ers[X.]heinen (im Ans[X.]hluß an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - [X.]).

[X.], Urteil vom 22. September 2004 - [X.]/03 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 22. September 2004 dur[X.]h die Vorsitzende Ri[X.]hterin [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] sowie die Ri[X.]hterin [X.] für Re[X.]ht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 13. Zivilkammer des [X.] vom 11. November 2003 aufgehoben. Die Sa[X.]he wird zur neuen Verhandlung und Ents[X.]heidung, au[X.]h über die Kosten des Revisionsverfah[X.]s, an das Berufungsge-ri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen. Von Re[X.]hts wegen

Tatbestand: Die Beklagten hatten von dem Kläger ein Einfamilienhaus mit Garten in [X.]gemietet. Der Mietvertrag vom 15. Juli 1991 enthielt unter anderem folgende formularvertragli[X.]he Regelungen: "§ 10 S[X.]hönheitsreparatu[X.] 1. Der Mieter verpfli[X.]htet si[X.]h, die laufenden (turnusmäßig wieder-keh[X.]den) S[X.]hönheitsreparatu[X.] auf eigene Kosten dur[X.]hzu-füh[X.]. ... 3. Der Mieter ist verpfli[X.]htet, die Ausführung der S[X.]hönheitsrepa-ratu[X.] in Kü[X.]hen, [X.]eräumen und Dus[X.]hen in einem [X.] 3 - raum von drei Jah[X.], in Wohn- und S[X.]hlafräumen, Flu[X.], [X.] und Toiletten in einem sol[X.]hen von fünf Jah[X.] und in ande-[X.] Nebenräumen von sieben Jah[X.] dur[X.]hzufüh[X.], soweit
ni[X.]ht na[X.]h dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderli[X.]h ist. Die maßgebli[X.]hen Fristen beginnen mit dem [X.] zu laufen. ... § 22 Beendigung des Mietverhältnisses ... 2. Die fälligen S[X.]hönheitsreparatu[X.] hat der Mieter na[X.]h [X.] des § 10 auszufüh[X.]. ... Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen S[X.]hönheitsreparatu[X.] na[X.]hzuweisen." Das Mietverhältnis endete am 31. Mai 2002; die Beklagten räumten das Grundstü[X.]k. Mit S[X.]hreiben vom 8. Juli 2002 forderten die Prozeßbevollmä[X.]htig-ten des [X.] die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 21. Juli 2002 zur [X.] vers[X.]hiedener Mängel auf und kündigten an, na[X.]h Fristablauf [X.] geltend zu ma[X.]hen. Dieser Aufforderung kamen die [X.] ni[X.]ht na[X.]h. Ans[X.]hließend veräußerte der Kläger das Grundstü[X.]k. Am 20. August 2002 besi[X.]htigte ein von dem Kläger mit der S[X.]hadensfeststellung und -bewertung beauftragter Sa[X.]hverständiger das Grundstü[X.]k. Zu diesem Zeit-punkt hatten die Erwerber des Wohnhauses bereits mit Sanierungsarbeiten be-gonnen; na[X.]hfolgend entkernten sie das Haus. Die Erwerber wurden am 18. November 2002 als Eigentümer in das Grundbu[X.]h eingetragen. Zwis[X.]hen den [X.]en ist streitig, ob die von dem Kläger behaupteten zahlrei[X.]hen Zustandsveränderungen und S[X.]häden an dem Hausgrundstü[X.]k vorhanden bzw. ob sie von den Beklagten verursa[X.]ht worden und zu vertreten - 4 - sind. Der Kläger beziffert seine Ansprü[X.]he auf insgesamt 22.289,84 •; dieser Betrag setzt si[X.]h wie folgt zusammen: Renovierungskosten 22.051,57 • Guta[X.]hterkosten 812,00 • Miet- und Nebenkostenforderungen 2.118,00 • insgesamt 24.981,57 • abzügli[X.]h verzinster Kaution 2.691,73 • Restforderung 22.289,84 • Diesen Betrag - nebst Zinsen - hat der Kläger mit der Klage geltend ge-ma[X.]ht. Er hat die Klages[X.]hrift am 28. November 2002 bei Geri[X.]ht eingerei[X.]ht. Mit S[X.]hreiben vom 2. Dezember 2002 hat das Amtsgeri[X.]ht den Kläger aufge-fordert, einen Geri[X.]htskostenvors[X.]huß einzuzahlen. Die Vors[X.]hußzahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Geri[X.]ht eingegangen. Die Klages[X.]hrift ist den Beklagten am 21. Dezember 2002 zugestellt worden. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgeri[X.]ht hat die Klage abgewie-sen. Das [X.] hat die Berufung des [X.] zurü[X.]kgewiesen. Mit der vom Berufungsgeri[X.]ht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebe-geh[X.] weiter. Ents[X.]heidungsgründe: [X.] Das Berufungsgeri[X.]ht, dessen Ents[X.]heidung unter anderem in NJW-RR 2004, 161 veröffentli[X.]ht ist, hat ausgeführt: - 5 - Die Klageforderung sei entgegen der Auffassung des Amtsgeri[X.]hts zwar ni[X.]ht verjährt. Jedo[X.]h bestehe der vom Kläger geltend gema[X.]hte [X.] wegen einer Vers[X.]hle[X.]hterung und Veränderung der Mietsa[X.]he sowie wegen unterlassener S[X.]hönheitsreparatu[X.] ni[X.]ht; daher sei au[X.]h der Anspru[X.]h auf Erstattung der Guta[X.]hterkosten ni[X.]ht begründet. Der auf Naturalrestitution bzw. auf Ersatz des zur Wiederherstellung er-forderli[X.]hen Geldbetrags geri[X.]htete S[X.]hadensersatzanspru[X.]h wegen Verände-rung oder Vers[X.]hle[X.]hterung der Mietsa[X.]he sei infolge der Veräußerung des Grundstü[X.]ks untergegangen; der Kläger habe den Anspru[X.]h au[X.]h ni[X.]ht vor dem Eigentumsübergang an die Erwerber abgetreten. Er könne daher nur no[X.]h einen Ents[X.]hädigungsanspru[X.]h in Geld gemäß § 251 BGB geltend ma[X.]hen. Einen Wertverlust wegen der behaupteten Bes[X.]hädigung der Mietsa[X.]he habe der Kläger jedo[X.]h ni[X.]ht dargelegt. Er habe eine Einbuße bei dem erzielten Kaufpreis allein mit der Ni[X.]htdur[X.]hführung der S[X.]hönheitsreparatu[X.], ni[X.]ht aber mit S[X.]häden an der Mietsa[X.]he begründet. Ein S[X.]hadensersatzanspru[X.]h wegen der Ni[X.]htvornahme von S[X.]hönheits-reparatu[X.] stehe dem Kläger ni[X.]ht zu. Der Mietvertrag enthalte keine wirksa-me Abwälzung der Pfli[X.]ht zur Dur[X.]hführung von S[X.]hönheitsreparatu[X.] auf die Beklagten. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags sei ni[X.]ht im Sinne der Angabe einer Ri[X.]htlinie für den [X.], sondern der Vereinbarung von star[X.] Renovierungsfristen zu verstehen, da der Mieter zur Renovierung spätestens na[X.]h Ablauf der genannten Fristen verpfli[X.]htet werde und der Grad der [X.] ledigli[X.]h eine frühere Renovierungspfli[X.]ht begründen solle. Der Na[X.]hweis, daß trotz Fristablaufs eine Renovierungsbedürftigkeit no[X.]h ni[X.]ht bestehe, werde dem Mieter weder gemäß § 10 no[X.]h gemäß § 22 Nr. 2 des [X.]. Vielmehr werde dem Mieter na[X.]h § 22 Nr. 2 Abs. 2 bei Mietende die Pfli[X.]ht auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen [X.] 6 - [X.] na[X.]hzuweisen. Dies bestätige, daß es na[X.]h den vertragli[X.]hen Vereinbarun-gen für die Renovierungspfli[X.]ht auf den tatsä[X.]hli[X.]hen Renovierungsbedarf ni[X.]ht ankommen solle, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen S[X.]hönheitsreparatu[X.] unerhebli[X.]h wä[X.]. Diese Regelung bena[X.]hteilige den Mieter unangemessen; sie sei daher gemäß § 9 [X.] unwirksam. Die [X.] dieser [X.] führe zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Abwälzung der S[X.]hönheitsreparatu[X.]. I[X.] Dies hält der re[X.]htli[X.]hen Na[X.]hprüfung ni[X.]ht in allen Punkten stand. 1. Zutreffend hat das Berufungsgeri[X.]ht angenommen, daß dem Kläger kein S[X.]hadensersatzanspru[X.]h wegen unterlassener S[X.]hönheitsreparatu[X.] zu-steht, da die Beklagten zu de[X.] Ausführung ni[X.]ht verpfli[X.]htet sind. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags vom 15. Juli 1991 ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] (nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da die Formular-klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes-sen bena[X.]hteiligt. a) Das Berufungsgeri[X.]ht hat die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthalte-ne Fälligkeitsregelung, wona[X.]h der Mieter verpfli[X.]htet ist, die S[X.]hönheitsrepara-tu[X.] in Kü[X.]hen, [X.]eräumen und Dus[X.]hen in einem Zeitraum von drei Jah[X.], in Wohn- und S[X.]hlafräumen, Flu[X.], Dielen und Toiletten in einem sol[X.]hen von fünf Jah[X.] und in ande[X.] Nebenräumen von sieben Jah[X.] dur[X.]hzufüh[X.], soweit ni[X.]ht na[X.]h dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung [X.] ist, zu Re[X.]ht als Vereinbarung verbindli[X.]her Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt der uneinges[X.]hränkten Überprüfung dur[X.]h das [X.] - visionsgeri[X.]ht, da der vom [X.] herausgegebene Formularmietvertrag über den Bezirk des Berufungsgeri[X.]hts hinaus Verwen-dung findet (vgl. [X.] 98, 256, 258; 134, 42, 45). Allgemeine Ges[X.]häftsbedin-gungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typis[X.]hen Sinn einheitli[X.]h so auszulegen, wie sie von verständigen und redli[X.]hen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise ver-standen werden, wobei die [X.] des dur[X.]hs[X.]hnittli[X.]hen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. [X.] 102, 384, 389 f.). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgeri[X.]ht die in § 10 Ziff. 3 enthaltene Regelung zutreffend als "star[X.]" [X.] ausgelegt. Die formularvertragli[X.]he [X.] ist aus der Si[X.]ht eines verständigen Mieters so zu verstehen, daß die S[X.]hönheitsreparatu[X.] spätestens na[X.]h Ablauf der dort genannten Zeiträume von drei, fünf oder sieben Jah[X.] fällig werden. Auf den Grad der Abnutzung der gemieteten Räume kommt es dana[X.]h allein hinsi[X.]htli[X.]h einer mögli[X.]hen Verkürzung der Renovierungsfristen an; für eine [X.] Verlängerung ist na[X.]h der getroffenen Regelung hingegen kein Raum, da der [X.] insoweit keine Ausnahme zuläßt und mithin verbindli[X.]h ist. b) In dieser Auslegung ist die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung unwirksam, wie das Berufungsgeri[X.]ht zutreffend angenom-men hat. Der Senat hat in einer na[X.]h Erlaß des Berufungsurteils und Einlegung der Revision ergangenen Ents[X.]heidung (Urteil vom 23. Juni 2004 - [X.], [X.], 2586) ausgeführt, daß eine formularvertragli[X.]he [X.], die einen "star[X.]" [X.] mit Renovierungsintervallen von zwei Jah[X.] für [X.], [X.] und Toilette und von fünf Jah[X.] für alle übrigen Räume vorsieht, ge-mäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam ist, da sie im Einzelfall dazu füh[X.] kann, daß der Mieter [X.] 8 - heitsreparatu[X.] au[X.]h dann auszufüh[X.] hat, wenn ein Renovierungsbedarf tatsä[X.]hli[X.]h no[X.]h ni[X.]ht besteht (vgl. im einzelnen Senat, [X.]O, unter [X.]). Daß die in § 10 Ziff. 3 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführten Fristen demgegen-über zum Teil länger bemessen sind und den in § 7 Fußnote 1 des vom [X.] herausgegebenen [X.], [X.] (Beilage zum [X.], abgedru[X.]kt bei [X.] in [X.], 12. Aufl., vor § 535 Rdnr. 87) angegebenen Renovierungsinterval-len entspre[X.]hen, wona[X.]h S[X.]hönheitsreparatu[X.] "im allgemeinen" na[X.]h Ablauf dieser Zeiträume erforderli[X.]h sein werden, re[X.]htfertigt keine andere Beurteilung. Au[X.]h na[X.]h Ablauf der Renovierungsintervalle von drei, fünf und sieben Jah[X.] kann es im Einzelfall an einem tatsä[X.]hli[X.]hen Renovierungsbedarf fehlen (vgl. insoweit au[X.]h Senat, [X.]O, unter [X.] b). Dies ist in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags im Unters[X.]hied zu der in § 7 des [X.] enthaltenen Regelung, die keine "star[X.]" Renovierungsintervalle vorgibt, ni[X.]ht berü[X.]ksi[X.]htigt. [X.]) Au[X.]h die in § 10 Ziff. 1 enthaltene S[X.]hönheitsreparaturverpfli[X.]htung ist unwirksam. Das Berufungsgeri[X.]ht hat mit Re[X.]ht zwis[X.]hen der in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen Fristenbestimmung und der Verpfli[X.]htung zur Dur[X.]h-führung der "turnusmäßig wiederkeh[X.]den" S[X.]hönheitsreparatu[X.] (§ 10 Ziff. 1) einen inne[X.] Zusammenhang gesehen, der eine Aufre[X.]hterhaltung der S[X.]hönheitsreparaturverpfli[X.]htung auss[X.]hließt. Zwar sind die Regelungen in un-ters[X.]hiedli[X.]hen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Si[X.]ht eines verständigen Mieters bestimmt si[X.]h der Umfang der in Ziff. 1 geregelten S[X.]hönheitsrepara-turverpfli[X.]htung jedo[X.]h na[X.]h dem in Ziff. 3 enthaltenen (star[X.]) [X.], so daß die beiden [X.]n inhaltli[X.]h miteinander verknüpft sind. [X.] die in § 10 Ziff. 1 dem Mieter auferlegte S[X.]hönheitsreparaturverpfli[X.]htung ohne den [X.] bestehen, würde sie mithin aus der Si[X.]ht des Mieters inhaltli[X.]h [X.] und mit einem ande[X.] Inhalt aufre[X.]hterhalten. Dies wäre jedo[X.]h eine - 9 - unzulässige geltungserhaltende Reduktion der [X.] (vgl. [X.] vom 23. Juni 2004, [X.]O, unter [X.]). 2. Die Revision rügt dagegen mit Erfolg, daß das Berufungsgeri[X.]ht wei-tergehende S[X.]hadensersatzansprü[X.]he des [X.] mit re[X.]htsfehlerhafter [X.] verneint hat. a) Das Berufungsgeri[X.]ht ist zunä[X.]hst zu Re[X.]ht der Auffassung, daß S[X.]hadensersatzansprü[X.]he des [X.] ni[X.]ht gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt sind, da die Verjährung vor Ablauf der Verjährungsfrist von se[X.]hs Monaten ge-hemmt wurde (§ 209 BGB). Die Verjährungsfrist wurde frühestens mit der Rü[X.]kgabe der Mietsa[X.]he am 31. Mai 2002 in [X.] gesetzt; sie endete mithin ni[X.]ht vor Montag, dem 2. Dezember 2002. Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung unter anderem dur[X.]h die Erhebung der Klage auf Leistung ge-hemmt. Zwar wurde die Klage erst dur[X.]h Zustellung der Klages[X.]hrift an die [X.] am 21. Dezember 2002, mithin unter Umständen na[X.]h Ablauf der se[X.]hsmonatigen Verjährungsfrist, erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Wirkung der Zustellung tritt jedo[X.]h gemäß § 167 ZPO (vor dem 1. Juli 2002: § 270 Abs. 3 ZPO) bereits mit dem Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnä[X.]hst erfolgt. Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die Verjährung wurde mit Einrei[X.]hung der Klages[X.]hrift am 28. November 2002 und damit vor Ablauf der [X.] gehemmt. Eine Klage ist "demnä[X.]hst" zugestellt, wenn die [X.] und ihr Prozeßbevollmä[X.]htigter unter Berü[X.]ksi[X.]htigung der Gesamtumstände alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben. Dies ist ni[X.]ht der Fall, wenn die [X.], der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozeßbevollmä[X.]htigter dur[X.]h na[X.]hlässiges, wenn au[X.]h nur lei[X.]ht fahrlässiges Verhalten zu einer ni[X.]ht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig - 10 - sind in der Regel Zustellungsverzögerungen bis zu 14 Tagen anzusehen ([X.], Urteil vom 9. November 1994 - [X.] ZR 327/93, NJW-RR 1995, 254, unter [X.] a m.w.Na[X.]hw.; [X.], Urteil vom 20. April 2000 - [X.], [X.], 2282, unter II 1 m.w.Na[X.]hw., [X.]. zu § 270 Abs. 3 ZPO). Dabei kann offenblei-ben, ob der Kläger verpfli[X.]htet war, den Geri[X.]htskostenvors[X.]huß na[X.]h § 65 Abs. 1 Satz 1 GKG a.F. (nunmehr § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG) vor einer entspre-[X.]henden Aufforderung dur[X.]h das Geri[X.]ht zu zahlen, was das Berufungsgeri[X.]ht verneint hat. Die Verzögerung, die infolge der zunä[X.]hst unterbliebenen Zahlung der Geri[X.]htsgebüh[X.] eingetreten ist, war jedenfalls geringfügig. Der Kläger hat die Klages[X.]hrift am 28. November 2002 bei Geri[X.]ht eingerei[X.]ht; die Vors[X.]huß-zahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Geri[X.]ht eingegangen. Selbst wenn man auf diesen Zeitraum und ni[X.]ht ledigli[X.]h auf die seit Ablauf der [X.] verstri[X.]hene Zeit abstellt (vgl. [X.], Urteil vom 18. Mai 1995 - [X.], NJW 1995, 2230 = [X.], 1413, unter [X.] [X.] m.w.Na[X.]hw.), beträgt die Verzögerung ledigli[X.]h elf Tage. Die na[X.]h der Vors[X.]hußzahlung eingetretene weitere Verzögerung bis zur Klagezustellung ist dem Kläger ni[X.]ht zuzure[X.]hnen; sie bleibt daher entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Ansi[X.]ht der Beklagten außer Betra[X.]ht (vgl. [X.], Urteil vom 20. April 2000, [X.]O). Die Klages[X.]hrift wurde daher no[X.]h "demnä[X.]hst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt. b) Das Berufungsgeri[X.]ht durfte jedo[X.]h mit der von ihm gegebenen [X.] einen S[X.]hadensersatzanspru[X.]h wegen Bes[X.]hädigungen und Verän-derungen der Mietsa[X.]he ni[X.]ht verneinen. [X.]) Zutreffend ist das Berufungsgeri[X.]ht der Auffassung, daß S[X.]hadens-ersatzansprü[X.]he wegen einer vom Kläger behaupteten Bes[X.]hädigung der Sa-[X.]he, die gemäß § 249 Satz 2 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf Ersatz des zur Herstellung erforderli[X.]hen Geldbetrags geri[X.]htet sind, mit der Veräußerung des Hausgrundstü[X.]ks untergegangen sind. Der [X.] - spru[X.]h na[X.]h § 249 Satz 2 BGB a.F. ist nur eine besondere Form des Herstel-lungsanspru[X.]hs gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 1 BGB) und daher von der Mögli[X.]hkeit einer Wiederherstellung der bes[X.]hädigten Sa[X.]he abhängig. Veräußert der Eigentümer sein bes[X.]hädigtes Hausgrundstü[X.]k, bevor er den zur Herstellung erforderli[X.]hen Geldbetrag erhalten hat, so wird die Her-stellung mit der Folge unmögli[X.]h, daß der Anspru[X.]h aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlis[X.]ht ([X.] 81, 385; 147, 320, 322, [X.]. V. Zivilsenat; anders - jedo[X.]h auf diese Fallgruppe bes[X.]hränkt - für den Ersatz fiktiver Reparaturkosten beim [X.] eines bes[X.]hädigten Kraftfahrzeugs der V[X.] Zivilsenat, [X.] 66, 239; [X.], Urteil vom 5. März 1985 - [X.], NJW 1985, 2469 unter I m.w.Na[X.]hw.). Der Anspru[X.]h aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlis[X.]ht dagegen ni[X.]ht, wenn er [X.] mit Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber des Grundstü[X.]ks abgetreten wird ([X.] 147, 320, 323 ff.); eine Abtretung des Her-stellungsanspru[X.]hs an die Erwerber liegt na[X.]h den Feststellungen des Beru-fungsgeri[X.]hts jedo[X.]h ni[X.]ht vor. Erlis[X.]ht der Herstellungsanspru[X.]h, kann der Ge-s[X.]hädigte, wovon au[X.]h das Berufungsgeri[X.]ht ausgegangen ist, Kompensation seines S[X.]hadens na[X.]h § 251 Abs. 1 BGB verlangen ([X.] 81, 385, 392; 147, 320, 322). [X.]) Das Berufungsgeri[X.]ht hat insoweit jedo[X.]h ni[X.]ht berü[X.]ksi[X.]htigt, daß diese Grundsätze ni[X.]ht anzuwenden sind, wenn der Ges[X.]hädigte aufgrund der Verletzung vertragli[X.]her Verpfli[X.]htungen S[X.]hadensersatz wegen Ni[X.]hterfüllung verlangt, wie es vorliegend in Betra[X.]ht kommt (vgl. na[X.]hfolgend [X.][X.]). In diesem Fall geht es ni[X.]ht um den Re[X.]htsgüters[X.]hutz dur[X.]h Naturalrestitution gemäß § 249 BGB, sondern um Ersatz des S[X.]hadens, der dem Kläger infolge der ni[X.]ht ordnungsgemäßen Erfüllung entsteht. Der Gläubiger kann verlangen, wirt-s[X.]haftli[X.]h so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der S[X.]huldner den [X.] erfüllt hätte (Senatsurteil vom 27. Mai 1998 - [X.] ZR 362/96, NJW 1998, 2901 = [X.], 1784, unter [X.] a m.w.Na[X.]hw.). Der - 12 - S[X.]haden kann im Einzelfall allerdings au[X.]h na[X.]h den erforderli[X.]hen [X.] bere[X.]hnet werden (vgl. [X.] 108, 156, 160; Senatsurteil vom 26. Januar 1983 - [X.] ZR 227/81, NJW 1983, 1424 = [X.], 363, unter 2 a). Auf die Bere[X.]hnung des auf vertragli[X.]her Grundlage beruhenden Ni[X.]hterfül-lungss[X.]hadens hat es grundsätzli[X.]h keinen Einfluß, wenn der Gläubiger die Sa-[X.]he na[X.]hfolgend veräußert (vgl. [X.] 99, 81, 84 ff. zu § 635 BGB a.F.; [X.], Bes[X.]hluß vom 10. Juni 1998 - [X.], NJW 1998, 2905 = [X.], 1783 zu § 463 BGB a.F.; [X.], [X.] 1989, 252, 253 zu § 326 Abs. 1 BGB a.F.). [X.][X.]) Ob und gegebenenfalls in wel[X.]hem Umfang dem Kläger ein An-spru[X.]h auf S[X.]hadensersatz wegen Ni[X.]hterfüllung zusteht, vermag der Senat ni[X.]ht zu prüfen, da das Berufungsgeri[X.]ht zu den tatsä[X.]hli[X.]hen Grundlagen ei-nes sol[X.]hen Anspru[X.]hs bisher keine Feststellungen getroffen hat. Na[X.]h dem s[X.]hriftsätzli[X.]hen Vorbringen des [X.] kann jedo[X.]h ni[X.]ht ausges[X.]hlossen werden, daß er - abgesehen von Ansprü[X.]hen wegen ni[X.]ht dur[X.]hgeführter S[X.]hönheitsreparatu[X.], die ni[X.]ht begründet sind (oben 1) - Ersatz seines Ni[X.]ht-erfüllungss[X.]hadens begehrt. Der Kläger verlangt unter anderem Ersatz von Ko-sten zur Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustands (vgl. § 546 Abs. 1 BGB). Ein sol[X.]her S[X.]hadensersatzanspru[X.]h, der gemäß § 326 BGB a.F. auf Ersatz des Ni[X.]hterfüllungss[X.]hadens geri[X.]htet ist (vgl. Senatsurteile [X.] 104, 6, 10 f.; 107, 179, 183 f.), wäre ni[X.]ht infolge der Veräußerung des Hausgrundstü[X.]ks untergegangen. [X.]) Des weite[X.] durfte das Berufungsgeri[X.]ht den S[X.]hadensersatzan-spru[X.]h des [X.], soweit er wegen Bes[X.]hädigungen der Mietsa[X.]he Ersatz der Herstellungskosten verlangt, ni[X.]ht mit der Begründung verneinen, er habe einen Wertverlust wegen der behaupteten Bes[X.]hädigung (§ 251 Abs. 1 BGB) ni[X.]ht dargelegt. Im Berufungsurteil ist hierzu ausgeführt, der Kläger habe den - 13 - behaupteten Wertverlust des Grundstü[X.]ks allein auf das Unterlassen der Dur[X.]hführung von S[X.]hönheitsreparatu[X.] seitens der Beklagten bezogen; hin-gegen habe er ni[X.]ht dargetan, daß au[X.]h die behaupteten S[X.]häden an der Miet-sa[X.]he zu einem bezifferba[X.] [X.] geführt hätten. Die Revision rügt zu Re[X.]ht, daß das Berufungsgeri[X.]ht hierbei wesentli-[X.]hes Vorbringen des [X.] übergangen hat (§ 286 ZPO). Der Kläger hat sei-nen Anspru[X.]h, wie die Revision zutreffend aufzeigt, ni[X.]ht nur mit dem Unterlas-sen von S[X.]hönheitsreparatu[X.] begründet, sondern (au[X.]h) mit dem "Zustand" des Wohnhauses. Diese allgemein gehaltene Ums[X.]hreibung s[X.]hließt Bes[X.]hä-digungen der Mietsa[X.]he ein. Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgeri[X.]ht au[X.]h ni[X.]ht mit der Erwägung unberü[X.]ksi[X.]htigt lassen, der Zustand des Hauses sei für die Erwerber kein Grund gewesen, über den Kaufpreis zu verhandeln. Denn der Kläger hat den behaupteten Wertverlust mit einer entgangenen, an-derweitigen Veräußerungsmögli[X.]hkeit begründet. Der Kläger hat hierzu s[X.]hriftsätzli[X.]h unter anderem vorgetragen, er habe aufgrund des "Zustands des Hauses" seine Kaufpreisforderung von 320.000 DM (163.613,40 •) ni[X.]ht dur[X.]hsetzen können. Die Eheleute [X.]seien na[X.]h einer ersten Besi[X.]htigung des zu diesem Zeitpunkt no[X.]h von den Beklagten bewohnten Hauses bereit gewesen, diesen Kaufpreis zu zahlen. Na[X.]h der Räumung seitens der Beklagten hätten sie das [X.] oder 3. Juni 2003 no[X.]hmals besi[X.]htigt; "aufgrund der Feststellung des Zustands des Hauses" hätten sie, wie der Kläger unter Benennung der Eheleute [X.] als Zeugen vorgetragen hat, vom Abs[X.]hluß des Kaufvertrags Abstand genommen. Letztli[X.]h habe das Haus nur zu einem Kaufpreis von 145.000 • verkauft werden können, so daß er eine [X.] von 18.613,40 • erlitten habe. Des weite[X.] hat der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, ein höherer Kaufpreis habe ni[X.]ht erzielt werden können, da aufgrund des Zustands des Hauses keine - 14 - weite[X.] Interessenten zu einem höhe[X.] Kaufpreis hätten gefunden werden können. Sofern das Berufungsgeri[X.]ht den Vortrag des [X.] insoweit als unklar oder mißverständli[X.]h angesehen haben sollte, hätte es ihm, wie die Revision zu Re[X.]ht rügt, Gelegenheit geben müssen, seinen Sa[X.]hvortrag zu verdeutli[X.]hen (§ 139 Abs. 1 ZPO). Ausweisli[X.]h der Revisionsbegründung hätte der Kläger dann klargestellt, daß er einen um 18.613,40 • höhe[X.] Kaufpreis bereits dann erzielt hätte, wenn das Objekt "nur" [X.]ovierungsbedürftig gewesen wäre. Der na[X.]h den Gründen des Berufungsurteils dem Kläger in der Berufungsverhand-lung erteilte Hinweis, es ers[X.]heine fragli[X.]h, ob im Hinbli[X.]k auf den Verkauf des Mietobjektes die Darlegungen zum S[X.]hadensersatzanspru[X.]h wegen Ver-s[X.]hle[X.]hterung der Mietsa[X.]he ausrei[X.]hend seien, genügte hierfür ni[X.]ht. II[X.] Da es weiterer Feststellungen bedarf, ist das Berufungsurteil aufzuhe-ben, und die Sa[X.]he ist an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). [X.] Dr. [X.] [X.]
[X.] [X.]