Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 28. Juni 2006 [X.] r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Ta-bakkonsum. b) Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. [X.], Urteil vom 28. Juni 2006 - [X.] - [X.]

AG [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat am 28. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision des [X.] gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 20. April 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mie-ter einer Wohnung des [X.] in [X.]. Der Mietvertrag vom 3. Januar 2000 enthält unter anderem folgende [X.]n: 1 "§ 8 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende – 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter § 8, Ziff. 3 vereinbarten [X.] fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. – Bei Beendigung des [X.] gilt die nachstehend festge-legte Regelung. 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen inner-halb folgender Fristen auszuführen: a) Küche, Wohnküche, [X.], [X.], [X.], Bad, Dusche, [X.]alle drei Jahre - 3 - b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonsti-gen Räume alle fünf Jahre ... 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten [X.] renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung [X.] nachzuholen. ... § 9 Beginn der Renovierungsfristen Die Renovierungsfristen gemäß § 8 Abs. 3 dieses Vertrages be-ginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. § 17 Beendigung des Mietverhältnisses 1. Unabhängig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus §§ 8 -10 dieses Vertrages ergeben, sind die Mieträume bei Be-endigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zu-rückzugeben". Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten un-ter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Auf Antrag des [X.] wurde in einem selbständigen Beweisverfahren ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung eingeholt. 2 Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten Zahlung von [X.] wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden (795,41 •), Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 •) sowie an Türen und Tür-rahmen (2.177,50 •), der Reinigung von Fenstern (727,50 •) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des [X.]s (308 •) und des Austauschs von [X.] in der Küche (13 •) begehrt. Insgesamt hat der Kläger zunächst 9.218,28 • nebst Zinsen verlangt. Nach Klageerhebung hat er von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Höhe von 3 - 4 - 1.687,26 • in Abzug gebracht, die eine Sparkasse als [X.] an den Kläger [X.] hatte. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage vom Kläger die Aus-zahlung des vorgenannten Kautionsbetrags nebst Zinsen sowie die Herausga-be der Bürgschaftsurkunde an die [X.] verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; der Widerklage hat es hinsichtlich des [X.] in Höhe von 1.520,26 • nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewie-sen. Mit seiner Berufung hat der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren - mit Ausnahme des Anspruchs wegen des Teppichbodens - in Höhe von 8.422,86 • nebst Zinsen abzüglich 1.687,26 • sowie seinen Antrag auf vollstän-dige Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das [X.] hat die Beru-fung des [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine im [X.] gestellten Anträge weiter. Entscheidungsgründe:Die Revision des [X.] hat keinen Erfolg. 4 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 5 Dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten von Malerarbeiten zu. Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Aus-führung von Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 [X.] unwirksam. Der in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags vereinbarte [X.] enthalte eine "starre" Fällig-keitsregelung, weil der Mieter nach Ablauf der Fristen von drei Jahren bezie-hungsweise von fünf Jahren zur Renovierung verpflichtet sei, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht [X.] - 5 - vierungsbedürftig seien. Die Unwirksamkeit des [X.]s habe die [X.] aller in § 8 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen zur Folge. Des Weiteren liege nicht deshalb eine "übervertragsgemäße Abnutzung" der Räume vor, weil sich nach dem Vorbringen des [X.] an Wänden und Decken ein starker "[X.]" gebildet habe. Die Parteien hätten keine Vereinbarung getroffen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Daher stelle Rauchen - auch starkes Rauchen - keine Pflichtwidrigkeit dar. Die damit verbundenen Abnutzungen seien im Wege der turnusmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen. Seien diese vom Mieter zu tragen, könne der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung bereits vor Ablauf der regulären Fristen eine Renovierung verlangen. Eine solche Vereinbarung hätten die Parteien jedoch nicht getroffen. Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die [X.] weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch "[X.]" noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rück-gabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die Beseitigung groben Schmutzes. Soweit das Amtsgericht auch eine Verpflich-tung der Beklagten zur Reinigung der Küche und des [X.]s verneint habe, sei dies hinsichtlich der Spinnweben im [X.] zweifelhaft, weil diese bei der ge-schuldeten Rückgabe in besenreinem Zustand beseitigt werden müssten. [X.] werde der dem Kläger insoweit entstandene Schaden bereits durch den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag mit abgegolten. Die Widerklage der Beklagten habe aus den vorgenannten Gründen Erfolg. 7 - 6 - B. 8 Die Revision des [X.] ist zulässig; insbesondere ist sie entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung uneingeschränkt - einschließlich der gel-tend gemachten Reinigungskosten für Küche und [X.] - statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). 9 Es kann dahinstehen, ob den Gründen des Berufungsurteils, in denen die Revision "wegen der unter Ziff. [X.] behandelten Rechtsfragen" zugelassen worden ist, eine Beschränkung der Rechtsmittelzulassung zu entnehmen ist. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des [X.] beschränkt werden, der Ge-genstand eines Teilurteils sein könnte oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte; unzulässig ist es dagegen, die Zulassung auf einzelne von mehreren möglichen Anspruchsgrundlagen oder auf [X.] Rechtsfragen zu beschränken ([X.], Urteil vom 20. Mai 2003 - [X.], NJW 2003, 2529, unter A; Urteil vom 28. Oktober 2004 - [X.], [X.]-Report 2005, 393, unter [X.] m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 4. Juni 2003 - [X.] ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II). An einer solchen Trennbarkeit des [X.] fehlt es im vorlie-genden Fall, weil sowohl die im Berufungsurteil unter Ziff. [X.] und 3 als auch - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - die unter Ziff. [X.] und 4 behandelten Ansprüche des [X.] in einem rechtlichen Zusammenhang ste-hen, der die Beschränkung der Revisionszulassung hindert. Das [X.] hat zunächst einen Anspruch des [X.] auf Erstattung der Kosten für Malerarbeiten unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sowie im Hinblick auf eine vertragswidri-ge Abnutzung der Wohnung verneint (Ziff. [X.]). Den weiter geltend gemachten 10 - 7 - Schadensersatzanspruch wegen der Reinigung der Fenster, der Küche und des [X.]s hat das Berufungsgericht, wie sich aus entsprechenden Verweisungen ergibt, gleichfalls unter dem letztgenannten rechtlichen Gesichtspunkt für unbe-gründet gehalten (Ziff. [X.] und 4). Diese Schadensersatzansprüche hat das Be-rufungsgericht darüber hinaus im Hinblick auf die mietvertragliche Pflicht der Beklagten zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand geprüft und einen Anspruch des [X.] verneint. Der Umstand, dass - wie hier - Teile des [X.] [X.]eils unter demselben rechtlichen Gesichtspunkt zu beur-teilen sind, steht einer Eingrenzung der Revisionszulassung unter Ausschluss der Reinigungskosten für Küche und [X.] entgegen. Denn anderenfalls be-stünde die Gefahr, dass zwischen der Entscheidung des [X.] und der - im Falle der Beschränkung der Revisionszulassung nicht anfechtbaren - Entscheidung des [X.] über dieselbe Rechtsfrage ein Wider-spruch entstehen könnte (vgl. auch Senatsurteil vom 4. Juni 2003, [X.]O). Das Berufungsurteil unterliegt daher in vollem Umfang der revisionsgerichtlichen Überprüfung. [X.] Die Revision des [X.] ist nicht begründet; sie ist daher zurückzuwei-sen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzansprüche des [X.] auf Zahlung von Renovierungs- und Reinigungskosten verneint und den Beklagten den im Wege der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zuerkannt. [X.] Klage 1. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf [X.] statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 [X.] hin-sichtlich der Kosten für Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 •) [X.] - 8 - wie an Türen und Türrahmen (2.177,50 •) nicht zu. Die Beklagten haben weder unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheits-reparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von "[X.]" eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht verletzt. 13 a) Die Beklagten sind nicht aufgrund des Mietvertrags vom 3. Januar 2000 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam. [X.]) Zutreffend hat das Berufungsgericht den in § 8 Ziff. 3 des [X.] enthaltenen [X.], wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schön-heitsreparaturen in den dort unter Buchst. a) aufgeführten Räumen alle drei Jahre und in den unter Buchst. b) genannten Räumen alle fünf Jahre auszufüh-ren, als "starre" Fälligkeitsregelung angesehen. 14 Der Senat kann die Auslegung der [X.] durch das [X.] uneingeschränkt überprüfen (vgl. [X.] 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil [X.] in dieser oder inhaltsgleicher Fassung auch über den Bezirk des [X.] hinaus verwendet werden. 15 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli-chen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. [X.] 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines 16 - 9 - verständigen Mieters hat die in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Reno-vierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen [X.] noch nicht renovierungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - [X.] ZR 178/05, [X.], 1728, unter [X.] a, zu einem insoweit inhalts-gleichen [X.]). Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586, unter [X.]; Urteil vom 22. September 2004 - [X.] ZR 360/03, [X.], 3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, [X.]O). Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein hiervon [X.], am tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter Fälligkeitszeit-punkt auch nicht unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit anderen Klauseln des Mietvertrags, insbesondere mit § 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und § 9. Gemäß § 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene [X.] gerade auf den - hier vorliegenden - Fall der Beendigung des Mietverhältnisses anzuwenden. § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Renovierung spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen hat, wenn er die Räume zu § 8 Ziff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die Räume zu Ziff. 3 Buchst. b) mindestens fünf Jahre benutzt hat, enthält keine von den starren Fristen des § 8 Ziff. 3 abweichende Fälligkeitsregelung. Vielmehr ist auch diese - eigenständige - Fälligkeitsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam, weil sie - wie § 8 Ziff. 3 - den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindli-chen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht. § 9 des Mietvertrags regelt den [X.]punkt des Beginns der 17 - 10 - Renovierungsfristen, hat jedoch nicht die Fälligkeit von Renovierungen zum Gegenstand. 18 bb) Die Unwirksamkeit der in § 8 Ziff. 3 und 5 des [X.] hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des [X.] gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem [X.] nach § 8 Ziff. 3 nicht um eine von der Pflicht zur Ausführung der Schön-heitsreparaturen trennbare Fälligkeitsregelung. Vielmehr bildet der [X.] mit der Schönheitsreparaturpflicht eine Einheit (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004, [X.]O, unter [X.]; vom 22. September 2004, [X.]O, unter [X.]; vom 5. April 2006, [X.]O). Denn der [X.] hat turnusmäßig wiederkehrende Renovie-rungspflichten zum Gegenstand. Führt der Mieter während des [X.] entsprechend seiner vertraglichen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen unter Beachtung des [X.]s aus, beginnen die Renovierungsfristen erneut zu laufen. Die Anzahl der vom Mieter im Verlauf der gesamten Mietdauer vor-zunehmenden Renovierungen richtet sich daher nach der Dauer der im [X.] festgelegten Renovierungsintervalle. Würden § 8 Ziff. 2 und 3 des [X.] ohne den [X.] bestehen bleiben, müssten die [X.]räume, nach de-ren Ablauf die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, durch Auslegung unter Zugrundelegung zulässiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. [X.], [X.] 92, 363, 368 f.). Hierdurch würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung jedoch auf das in zeitlicher Hinsicht (gerade noch) zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre eine unzulässige gel-tungserhaltende Reduktion der [X.] (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 19 - 11 - 2004 und vom 22. September 2004, [X.]. [X.]O). Nichts anderes gilt hinsichtlich der in § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags enthaltenen Renovierungspflicht. 20 cc) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Schließung einer im Vertrag entstandenen Regelungslücke liegen nicht vor. Die Revision meint, an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklauseln müsse diejenige Gestaltungsmöglichkeit treten, die die Parteien bei sachgerechter Ab-wägung der beiderseitigen Interessen gewählt hätten, wenn ihnen die [X.] bekannt gewesen wäre; dies sei deshalb geboten, weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen Teil der Gegenleistung des Mieters sei und die Kos-ten ihrer Ausführung daher bei der Kalkulation der Miete nicht erhöhend [X.] worden seien. Damit dringt die Revision - die im Übrigen nicht auf-zeigt, welche Vertragsgestaltung an die Stelle der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu treten hätte - nicht durch. Gemäß § 306 Abs. 2 [X.] richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht Ver-tragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende Vertragsaus-legung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer [X.] entstandenen Lücke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn [X.] Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des [X.] und seines Vertragspartners Rech-nung tragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, [X.] 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Vorausset-zung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 21 - 12 - Abs. 2 [X.] auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der [X.] bestünde (vgl. [X.] 87, 309, 321; 96, 18, 26, [X.]. zu § 6 Abs. 2 [X.]). 22 b) Dem Kläger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange-nommen, dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 [X.]). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den unangegriffenen Feststellungen des [X.] nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der [X.] raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver-ursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch [X.], [X.], 578 und [X.], 456; LG S[X.]rbrücken, [X.], 689, 690; [X.], [X.], 469; [X.], [X.], 50; [X.], [X.] 2004, 1096; [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 945; [X.]/[X.], [X.], 65. Aufl., § 535 Rdnr. 29; [X.]/[X.], [X.] (2003), § 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revi-sion meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. [X.], NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach Übernahme einer neu 23 - 13 - tapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gege-ben ist. 24 Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädi-gung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde (vgl. Soergel/[X.], [X.], 12. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Stapel, [X.], 595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu, dass der Sachverständige [X.]in seinem im selbständigen Beweisverfahren erstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil als "Schädigungen der Oberfläche" bezeichnet hat. Die vom Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung beschränken sich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch [X.]/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 108) - im [X.] auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung [X.] Gebrauchsspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich sind, sowie auf Reinigungsmaßnahmen. Soweit der Sachverständige Silikonfu-gen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen hat, sind auch solche typi-schen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von den Beklagten nicht zu vertreten (§ 538 [X.]), zumal sie unwidersprochen [X.] haben, dass die Silikonfugen in der [X.] bisher noch nicht erneuert worden waren. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbil-lig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausfüh-rung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege [X.] Vereinbarung (st.Rspr., Senat, [X.] 92, 363) - auf den Mieter abzuwäl-zen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Dass es im vorliegenden Fall auf-25 - 14 - grund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abwälzung von [X.] an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so dass es bei der [X.] des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] verbleibt (vgl. oben [X.]) -, geht zu Lasten des [X.] als Verwender der unzulässigen [X.]n. 26 2. Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Be-trag von 154 • hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des [X.]s gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von "[X.]" reinigungsbedürftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das [X.] ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des Mietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur "besenreinen" [X.] beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG S[X.]r-brücken, [X.], 689 f.; [X.], [X.], 236, 237; [X.], Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerbe-raum, 2. Aufl., [X.]. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 598; vgl. auch [X.], [X.], 3. Aufl.: "mit dem [X.] grob gereinigt"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Revision rügt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft versäumt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach eine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der Küche auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - außer in Bezug 27 - 15 - auf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts an-geschlossen, dass die Vereinbarung einer besenreinen Übergabe nicht die [X.] groben Schmutzes an "horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder oberen Flächen vermieterseitiger Einrichtungen" - mithin auch der Fenster - [X.]. Diese [X.] sind nicht begründet. 28 Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besen-reinen Rückgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zu-sammenhang der Urteilsgründe zu entnehmen ist - zutreffend davon [X.], dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine [X.] dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht [X.] nur hinsichtlich der Spinnweben im [X.]raum angenommen und im Übri-gen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche Wür-digung, die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von [X.] zu überprüfen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Feh-ler wird auch von der Revision, die der Würdigung durch das Berufungsgericht lediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt. - 16 - II. Widerklage 29 Zu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung des [X.] auch hin-sichtlich seiner Verurteilung nach dem [X.] zurückgewiesen. Den Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung der restlichen Mietkaution in [X.] von 1.520,26 • zu, weil - wie ausgeführt - Schadensersatzansprüche des [X.], die den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag übersteigen, nicht bestehen. Vorsitzende Richterin [X.] Dr. Leimert [X.] ist mit Ablauf des Monats Juni 2006 in den Ruhestand getreten und daher gehindert, ihre Unterschrift beizufügen.

[X.] Dr. Frellesen

[X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 16.09.2004 - 52 C 130/04 - [X.], Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 [X.]/04 -