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PDF anzeigen [X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 18. Oktober 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2 Eine [X.] in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des [X.] zur Zahlung eines allein vom [X.]ablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden [X.] auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender [X.] aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Gebo-ten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. [X.], Urteil vom 18. Oktober 2006 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden [X.], [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 8. Februar 2006 wird [X.]. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit Vertrag vom 13. November 2001 von der "[X.]S.
[der Beklagten] und R.
" eine bei seinem Einzug renovierte Wohnung in [X.]
. Das Mietverhältnis begann am 15. November 2001 und endete am 19. November 2003. 1 § 10 des [X.] enthält folgende Klauseln: 2 "1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nach-folgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen nicht enthalten sind. 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziff. 3 vereinbarten [X.] fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. – - 3 - 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im [X.] innerhalb folgender Fristen auszuführen: a) Küche, Wohnküche, [X.]küche,
Bad, Dusche, [X.]alle 3 Jahre
b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen,
Korridore und alle sonstigen Räume alle 5 Jahre
c) Nebenräume (z.B. Speisekammer,
Besenkammer) und alle [X.] alle 7 Jahre. 4. – 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen zu Ziff. 3 c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räu-me in der genannten [X.] renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Reno-vierung fachmännisch nachzuholen. – 6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen. Räume gemäß Ziff. 3a Ziff. 3b Ziff. 3c nach einer Nutzungs- dauer von mehr als 6 Monaten 17 % 10 % 7,14 % 12 Monaten 33 % 20 % 14,28 % 24 Monaten 66 % 40 % 28,50 % 36 Monaten 60 % 42,85 % 48 Monaten 80 % 57,00 % 60 Monaten 71,40 % Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhält-nisses, bzw. mit dem [X.]punkt der letzten Renovierung durch den Mieter. – Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Pro-zentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsver-pflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. ..." - 4 - In einem Abrechnungsschreiben vom 31. Januar 2004 verrechnete die Vermieterin das Kautionsguthaben des [X.] von 475,05 • mit [X.] wegen zeitanteiliger Renovierungskosten für [X.] im Wohn-zimmer und Flur (270,02 •) und in der Küche und im Badezimmer (205,81 •) sowie einem weiteren Anspruch in Höhe von 15,34 •. Der Kläger zahlte den geltend gemachten Nachforderungsbetrag von 13,17 •. 3 Mit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Auszahlung seines Kautionsguthabens von 475,05 • und die Rückzahlung des von ihm geleisteten [X.] von 13,17 • verlangt; insgesamt hat er Zahlung von 498,17 • begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 472,88 • stattge-geben und sie im Übrigen abgewiesen. Das [X.] hat die vom Amtsge-richt zugelassene Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Ab-weisung der Klage weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in [X.], 190 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: 6 Der Anspruch des [X.] gegen die Beklagte ergebe sich aus der [X.]. Der Kläger habe die Kautionsabrechnung der Beklagten nicht durch Zahlung des [X.] von 13,17 • aner-kannt. Zwar könne in der Bezahlung einer Rechnung ohne Einwendungen ein 7 - 5 - (bestätigendes) Schuldanerkenntnis der beglichenen Forderung zu sehen sein. Erforderlich sei allerdings, dass weitere Umstände hinzuträten, aus denen sich ergebe, dass sich die Parteien über den Bestand und die Rechtmäßigkeit der Forderung einig seien. Dies sei hier nicht der Fall. Der Kläger habe davon [X.] dürfen, dass er aufgrund der Regelung in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags anteilige Renovierungskosten schulde. Nach der Rechtsprechung des Bundes-gerichtshofs bestünden zwar Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel. Diese Rechtsprechung sei jedoch erst nach der Zahlung des Saldos aus der [X.] bekannt geworden. Die in § 10 Ziff. 6 des [X.] enthaltene [X.] sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 [X.] unwirksam. Da nach der Rechtsprechung des [X.] formu-larvertragliche "starre" Fristenpläne zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien ([X.], Urteil vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586), müsse dasselbe für Abgeltungsklauseln mit "starrer" [X.] gelten. Dem Mieter müsse auch bei einer Inanspruchnahme aus der [X.] der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders scho-nenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maß-geblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 [X.]), dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel er-gebe. Diesen Anforderungen genüge die streitgegenständliche Klausel nicht. Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentsätze gälten nicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos. 8 - 6 - [X.]. 9 Die Ausführungen des [X.] halten der rechtlichen Nachprü-fung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. 10 Der Kläger hat gegen die Beklagte als Gesellschafterin der Vermieterin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen Anspruch auf Auszahlung seines sich aus der Abrechnung der Vermieterin vom 31. Januar 2004 ergebenden restlichen Kautionsguthabens - soweit die Klage hinsichtlich dieses Anspruchs und des Anspruchs des [X.] auf Rückzahlung des von ihm auf die [X.] geleisteten [X.] nicht bereits im ersten Rechtszug abgewiesen worden ist - in Höhe von 472,88 •. Der Anspruch des [X.] auf Auszahlung seines verbleibenden Kautionsguthabens ist nicht durch die Aufrechnung der Vermieterin mit Gegenforderungen auf Zahlung zeit-anteiliger Renovierungskosten von insgesamt 475,83 • erloschen (§§ 387 ff. [X.]). Die Aufrechnung ist unwirksam, weil der Vermieterin kein Anspruch ge-gen den Kläger auf Zahlung der geltend gemachten Renovierungskosten für [X.] in der Wohnung zusteht. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass [X.] des [X.] hinsichtlich der von der Vermieterin geltend gemachten Ge-genansprüche nicht aufgrund eines bestätigenden [X.] sind. Es kann dahinstehen, ob, wie die Revision meint, in der [X.] ein Angebot auf Abschluss eines [X.] zu sehen ist, das der Kläger dadurch angenommen habe, dass er die Abrechnung widerspruchslos hingenommen und den [X.] von 13,17 • ohne Vorbehalt gezahlt hat. Denn ein solches - unterstelltes - Anerkenntnis würde lediglich die Einwendungen des Schuldners ausschließen, die er bei der Abgabe der Erklärung kannte oder mit denen er 11 - 7 - rechnen musste ([X.]surteil vom 23. März 1983 - [X.] ZR 335/81, NJW 1983, 1903 = [X.], 685, unter [X.] a; Urteil vom 18. Januar 2006 - [X.] ZR 94/05, [X.], 903, unter [X.], [X.]. m.w.Nachw.). Danach ist der vom Kläger [X.] Einwand der Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthal-tenen [X.] nicht ausgeschlossen. Wie das Berufungsgericht unan-gegriffen festgestellt hat, ist der Kläger bei der Zahlung des [X.] davon ausgegangen, dass er der Vermieterin aufgrund der vorgenannten Vertragsbestimmung zeitanteilige Renovierungskosten schulde. Entgegen der Auffassung der Revision befand sich der Kläger auch nicht in einem schuldhaf-ten und deshalb unbeachtlichen Rechtsirrtum über die Wirksamkeit der Klausel. Nach den unangegriffenen Feststellungen des [X.] hat der Kläger den sich aus der Kautionsabrechnung ergebenden Betrag gezahlt, bevor der [X.] einen "starren" [X.] für die Ausführung von Schön-heitsreparaturen in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt hat ([X.]sur-teil vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586) und diese Entschei-dung allgemeine Bekanntheit erlangt hat. 2. Die von der Vermieterin gegenüber dem Kautionsguthaben des [X.] aufgerechnete Gegenforderung auf Zahlung zeitanteiliger Renovierungs-kosten besteht nicht. Ein Anspruch der Vermieterin auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 [X.] in Verbindung mit § 10 Ziff. 3 des [X.] kommt - wovon auch die Revision ausgeht - von vornherein nicht in [X.], weil die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von [X.] bei Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in § 10 Ziff. 3 enthaltenen [X.] noch nicht fällig war und die Beklagte auch einen vorzeitigen Renovierungsbedarf nicht geltend gemacht hat. Das Zah-lungsverlangen der Vermieterin kann seine Grundlage daher nur in der in § 10 Ziff. 6 des [X.] enthaltenen sogenannten Abgeltungsklausel 12 - 8 - haben. Diese [X.] ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam. 13 a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsge-richt die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene [X.] als Abgel-tungsregelung mit "starrer" Berechnungsgrundlage angesehen. 14 Der [X.] kann die Auslegung der [X.] durch das [X.] uneingeschränkt überprüfen (vgl. [X.] 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil Abgeltungsklauseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch über den Bezirk des [X.] hinaus verwendet werden. Gemäß § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Ver-pflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des nachstehend ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der [X.] nachkommen. Die anschließend angegebenen Prozentsätze, die nach der Nutzungsart der Räume gestaffelt sind, erhöhen sich in Abhängigkeit von der mietvertraglichen Nutzungsdauer. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat diese Regelung die Bedeutung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietver-hältnisses zur Zahlung eines allein vom [X.]ablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Pro-zentsätzen auch dann verpflichtet ist, wenn ein entsprechender [X.] aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist. 15 b) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine solche "starre" Abgel-tungsregelung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 16 - 9 - aa) Die Klausel in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags ist allerdings nicht bereits deshalb unwirksam, weil die ihr zugrunde liegende, in § 10 Ziff. 3 des [X.] geregelte Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters einen "starren" [X.] enthielte und diese Klausel daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam wäre (vgl. [X.], Urteil vom 5. April 2006 - [X.] ZR 178/05, [X.], 1728, unter [X.]). Denn § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags, [X.] sich der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen, enthält einen - zulässigen - flexiblen [X.], der die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung ermöglicht (vgl. [X.], Urteil vom 28. April 2004 - [X.] ZR 230/03, [X.], 2087, unter [X.]; Urteil vom 13. Juli 2005 - [X.] ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter [X.]). 17 Der Wirksamkeit des § 10 Ziff. 3 steht nicht entgegen, dass die weitere, in § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags enthaltene Renovierungsklausel, die eine von feststehenden Fristen abhängige Renovierungspflicht des Mieters bei Be-endigung des Mietverhältnisses vorsieht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam ist ([X.], Urteil vom 28. Juni 2006 - [X.] ZR 124/05, [X.], 2915, unter [X.]). Denn § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags ent-hält eine eigenständige Regelung, deren Unzulässigkeit nicht die Unwirksam-keit der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung fälliger Schönheitsreparatu-ren während des laufenden Mietverhältnisses - spätestens bei dessen [X.] Ziff. 3 des Mietvertrags zur Folge hat (vgl. [X.], aaO). 18 bb) [X.] (§ 10 Ziff. 6 des Mietvertrags) ist jedoch ge-mäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] für sich genommen unwirksam. 19 - 10 - (1) Nach der Rechtsprechung des [X.]s ist eine Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem [X.]punkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an [X.] aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter [X.] zu zahlen hat, jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den übli-chen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner an-teiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt, und wenn - im Falle einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung - die für die Durchführung wie für die anteilige Abgel-tung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen ([X.] 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - [X.] ZR 215/03, [X.], 663, unter [X.]). Zu der Frage, ob dies auch dann gilt, wenn die Abgeltungsquote sich - wie im vorliegenden Fall - nach einer "starren" Fristenregelung richtet, hat der [X.] bislang nicht ausdrücklich Stel-lung genommen. Er hat allerdings in dem Urteil vom 6. Oktober 2004 (aaO; vgl. auch [X.], Urteil vom 5. April 2006 - [X.] ZR 178/05, [X.], 1728, unter [X.]), auf das die Revision sich beruft, eine inhaltlich vergleichbare Klausel als wirksam bezeichnet. Daran wird aus den nachstehend dargelegten Gründen nicht festgehalten. 20 (2) Eine [X.], die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem [X.] von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausge-richtet ist, ist, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam (vgl. auch [X.], NJW 2005, 2462 mit [X.] von [X.], [X.] 20/2005 [X.] 3; [X.], [X.], 144; [X.], [X.] 2006, 655; [X.], [X.], 155, 162; [X.]/Lehmann-Richter, [X.], 417, 418; [X.], [X.], Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., [X.]. 89, [X.]. 6 f.; [X.] in Prütting/Wegen/Weinreich, [X.], § 538 Rdnr. 18; [X.], [X.], 220, 222; [X.], [X.], 10, 11; a.[X.], [X.], 921, 925; [X.]/[X.], 644). Die Gründe, die für die Beurteilung einer formularvertraglichen "starren" Fälligkeitsregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam maßgebend sind, führen auch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden zeitanteiligen Abgeltungsrege-lung. Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverla-gerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem [X.] ([X.], [X.] 105, 71, 77). Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem [X.] keine [X.] verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovie-rungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparatu-ren während der Mietzeit zu sichern ([X.] aaO, [X.], 84; [X.], Urteil vom 26. Mai 2004 - [X.] ZR 77/03, [X.], 3042, unter [X.] a bb). 22 Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unan-gemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum [X.] der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt (vgl. § 10 Ziff. 1 des Mietvertrags), die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur [X.] - 12 - führung der Schönheitsreparaturen - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste ([X.] aaO, [X.] ff., 84). 24 Eine derartige [X.] benachteiligt den Mieter jedoch entgegen den Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "[X.]" Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der [X.]spanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermä-ßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der Wohnung mit besonders "langlebigen" Materialien dekoriert oder hat der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig genutzt, kann es an einem [X.] nach Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheits-reparaturen bestimmten - üblichen - Fristen fehlen (vgl. [X.], Urteil vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586, unter [X.] m.w.Nachw.). In einem solchen Fall liegt es bei einer formularmäßigen Mietvertrags-klausel, die dem Mieter die Verpflichtung zu einer anteiligen Abgeltung der Kos-ten von Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer "starren" [X.] auferlegt, nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach einem "starren" [X.] verpflichtet. Denn auch eine "starre" [X.] führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren [X.] belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungs-grad der Wohnung entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] ebenso wenig zu [X.] - 13 - einbaren wie die Auferlegung von [X.] nach einem festste-henden [X.] ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf. 26 c) Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist insgesamt unwirksam. Die Verpflichtung des Mieters zur zeitanteiligen Abgel-tung der Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die [X.] aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil tren-nen ließe ([X.], Urteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter [X.] 3 m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Ohne die in der Klausel angegebenen feststehenden Fristen und Pro-zentsätze kann der verbleibende Klauselteil bereits sprachlich nicht als eigen-ständige Regelung bestehen bleiben. Dies ließe sich nur durch eine Umformu-lierung erreichen, die zu einer inhaltlichen Umgestaltung der Klausel in eine gesetzlich noch zulässige [X.] führen würde. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel (vgl. [X.]surteil vom 23. Juni 2004, aaO; [X.]surteil vom 28. Juni 2006 aaO, unter [X.] bb). d) Die Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltenen [X.] führt nicht zu einer Regelungslücke, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden könnte. Die ergänzende Vertragsaus-legung setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositi-ves Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die er-satzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typi-schen Interessen des [X.] und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (st.Rspr.; [X.], [X.] 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Bereits die erste Voraussetzung ist nicht gegeben. Wie der [X.] hinsichtlich einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bereits entschieden hat, tritt gemäß § 306 Abs. 2 [X.] die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 27 - 14 - Abs. 1 Satz 2 [X.] an die Stelle der unzulässigen Klausel (Urteil vom 28. Juni 2006, aaO, unter [X.] cc m.w.Nachw.). So verhält es sich auch bei einer un-wirksamen Abgeltungsklausel, weil sie die Verpflichtung des Mieters zur [X.] von Schönheitsreparaturen für den Fall ergänzt, dass die Renovie-rungspflicht noch nicht fällig ist. Ball [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 30.03.2005 - 8 C 8/05 - [X.], Entscheidung vom 08.02.2006 - 4 S 52/05 -
Meta
18.10.2006
Bundesgerichtshof VIII. Zivilsenat
Sachgebiet: ZR
Zitiervorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06 (REWIS RS 2006, 1290)
Papierfundstellen: REWIS RS 2006, 1290
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Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.
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