Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.11.2015, Az. V ZR 78/14

Mit notariellem Vertrag vom 18. Dezember 2009 verkauften die Beklagten an den Kläger und dessen Ehefrau ein 2002/2003 mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 €. In dem Kaufvertrag wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen. Das Grundstück hatten die Beklagten zuvor in einem Exposé und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m² angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse ([X.], OG und [X.]) mit Angaben der [X.] ausgehändigt, aus deren Addition sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m² ergibt.

Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Architekten berechnen, der unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m² ermittelte. Darauf gestützt hat der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau von den Beklagten eine Zahlung von 66.411 € [X.] Zinsen als Kaufpreisminderung und den Ersatz weiterer Schäden (wegen zu viel gezahlter Grunderwerbsteuer von 2.324,28 € und Bankzinsen von 7.198,41 € [X.] Zinsen und den Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten von 2.594,20 €) verlangt. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger die Ansprüche weiter.

Das Berufungsgericht meint, dass zwar nicht durch die Angabe der Wohnfläche in den Inseraten, aber durch die Aushändigung der [X.] konkludent eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der [X.] (§ 434 Abs. 1 Satz 1 [X.]) zustande gekommen sei. Ansprüche aus der Vereinbarung stünden dem Kläger jedoch nicht zu, da der vereinbarte Haftungsausschluss auch die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels aus einer konkludent vereinbarten Beschaffenheit erfasse. Anders sei es nur, wenn die [X.]en eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen hätten, die zeitgleich mit dem Haftungsausschluss in den Kaufvertrag aufgenommen worden wäre. Die Beklagten könnten sich nach § 444 [X.] auf den Haftungsausschluss berufen, da sie eine Beschaffenheitsgarantie (§ 443 [X.]) nicht übernommen und den Mangel nicht arglistig verschwiegen hätten. Der Kläger habe schon nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagten die [X.]en gekannt hätten.

Die Revision bleibt ohne Erfolg.

1. Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. [X.] infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaffenheit der [X.] vertraglich vereinbart wurde (§ 434 Abs. 1 Satz 1 [X.]) oder dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 [X.]).

a) Aus den Angaben der Beklagten in dem Exposé und in den im [X.] publizierten Anzeigen ergibt sich schon deshalb keine Haftung nach § 434 Abs. 1 Satz 3 [X.], weil die tatsächliche Wohnfläche der Räume nicht von der Größe abweicht, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer Wohnflächenangabe von ca. 200 m

b) Die Angaben im Exposé der Beklagten und in ihren Anzeigen sind nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung der [X.]en nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] geworden; das folgt bereits daraus, dass die Flächenangabe durch die den Käufern vor Vertragsschluss ausgehändigten [X.] mit Angaben über die Flächen der einzelnen Räume und der jeweiligen Geschosse konkretisiert worden ist.

c) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass eine durch die Aushändigung der [X.] konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] durch den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Haftung des Verkäufers für Sachmängel erfasst wird. Diese Vertragsauslegung widerspricht der Rechtsprechung des [X.].

Eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt keine ausdrücklichen Erklärungen der [X.]en voraus, sondern kann sich auch aus den Umständen des Vertragsschlusses wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen ergeben ([X.], Urteil vom 17. März 2010 - [X.], NJW-RR 2010, 1329 Rn. 16; Urteil vom 19. Dezember 2012 - [X.], [X.], 1074 Rn. 16). Verhält es sich so, kann der Verkäufer sich nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss berufen. Die [X.], nach der sich ein zwischen den [X.]en vereinbarter allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel nicht auf eine von den [X.]en nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erstreckt ([X.], Urteil vom 29. November 2006 - [X.], [X.]Z 170, 86 Rn. 31; Urteile vom 19. Dezember 2012 - [X.], [X.], 1074 Rn. 19 und [X.], [X.], 1733 Rn. 15; Urteil vom 13. März 2013 - [X.], [X.], 2107 Rn. 20), gilt auch, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der [X.] nicht ausdrücklich, sondern „nur“ konkludent vereinbart worden ist (vgl. [X.], Urteil vom 19. Dezember 2012 - [X.], [X.], aaO, Rn. 18, 19).

d) Das angefochtene Urteil stellt sich jedoch im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). Anders als das Berufungsgericht meint, fehlt es bereits an einer Beschaffenheitsvereinbarung. Bei den Rechtsgeschäften, die der notariellen Beurkundung bedürfen, ist allerdings streitig, ob und unter welchen Voraussetzungen durch Äußerungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der [X.] im Vorfeld des Vertragsschlusses eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] zustande kommt, wenn die Angaben in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden.

aa) Das [X.] bejaht das unter Bezugnahme auf die vorstehend zitierte Rechtsprechung des [X.]. In der notariellen [X.] nicht erwähnte und deshalb formunwirksame [X.] würden mit Auflassung und Eintragung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 [X.] wirksam (vgl. [X.], Wohnungseigentümer 2015, 121, 122).

Anderer Ansicht sind die Oberlandesgerichte [X.] ([X.], 712, 714), [X.] (NJW-RR 2014, 791), [X.] (Urteil vom 18. Juni 2009- I-22 U 136/08, juris Rn. 24 und NJW-RR 2010, 1643) und [X.] ([X.] 2013, 1390). Diese verneinen - mit im Einzelnen unterschiedlichen Begründungen - das Zustandekommen einer Beschaffenheitsvereinbarung aus vorvertraglichen Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der [X.], die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag gefunden haben. Gestützt wird das darauf, dass es sich bei solchen Angaben um bloße Objektbeschreibungen handele (OLG [X.], aaO), von einem Rechtsbindungswillen des Verkäufers in diesen Fällen nicht ausgegangen werden könne (OLG [X.], aaO), die [X.]en im Zweifel nur die vor dem Notar abgegebenen Erklärungen zum Gegenstand ihrer vertraglichen Einigung machen wollten (OLG [X.], Urteil vom 18. Juni 2009 - I-22 U 136/08, juris Rn. 24) oder solche Aussagen sich als bloße Wissenserklärungen des Verkäufers darstellten (OLG [X.], aaO).

bb) Das Schrifttum befasst sich nur vereinzelt mit der Frage, ob auf Grund einer Äußerung des Verkäufers über eine bestimmte Eigenschaft des [X.] eine Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommt, wenn diese in der Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden hat (bejahend: [X.]/[X.], 2. Aufl., [X.] zu §§ 433 bis 480 Rn. 77; auch bei den nicht beurkundungsbedürftigen Geschäften vereinend: [X.], [X.] 2011, 299).

Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass es für eine Beschaffenheitsvereinbarung genüge, wenn der Verkäufer die Eigenschaften der verkauften Sache in bestimmter Weise beschreibe und der Käufer vor diesem Hintergrund seine Entscheidung treffe ([X.]/Faust, 36. Edition, § 434 Rn. 45; [X.]/Grunewald, [X.], 14. Aufl., § 434 Rn. 16; HK-[X.]/[X.], [X.], § 434 Rn. 8; [X.]/[X.], 7. Aufl., § 434 Rn. 42; [X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., Rn. 17). Zugleich wird die Auffassung vertreten, dass [X.] der für den [X.] bedürften (insoweit allg.M.: [X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., Rn. 9; [X.]/[X.], 7. Aufl., § 434 Rn. 39; MüKo[X.]/[X.], 6. Aufl., § 434 Rn. 16; [X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., § 434 Rn. 18; [X.]/[X.], [X.], 10. Aufl., § 434 Rn. 30; [X.]/[X.], [X.] [2013], § 434 Rn. 72) und daher - wenn das Gesetz eine bestimmte Form vorschreibe - in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden müssten ([X.]/Faust, 36. Edition, § 434 Rn. 40; [X.]/[X.], [X.], 233, 239; [X.]/[X.], aaO, Rn. 27 „Einigung in Vertragsform“). Nicht erörtert wird, inwieweit die Beurkundungsbedürftigkeit des [X.] entgegensteht, [X.] könnten durch Beschreibungen bestimmter Eigenschaften der [X.] durch den Verkäufer im Vorfeld des Vertragsschlusses zustandekommen.

cc) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] führt. Informationen über Eigenschaften der [X.] sind auch nach neuem Kaufrecht von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der [X.]en zu unterscheiden (vgl. zum früheren Recht: Senat, Urteil vom 1. Februar 1985 - [X.], [X.], 699, 700 mit [X.] Reithmann, [X.] 1986, 78, 79).

(1) (a) Diese Abgrenzung ist deshalb geboten, weil die [X.]en bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 - [X.], [X.]Z 85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 - [X.], NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12). Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.]. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 Satz 2 [X.], dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen, dahingehend, dass dieser - abweichend von den in § 434 Abs. 1 Satz 2 [X.] bestimmten allgemeinen Anforderungen - dem Käufer eine der individuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet ([X.]/[X.], Immobilienrecht, § 311b [X.], Rn. 45; [X.]/[X.], [X.], 233, 239). Dass die [X.]en eine solche Bindung gewollt haben - selbst wenn in der Urkunde zu der Vereinbarung einer Beschaffenheit nichts aufgenommen wurde - ist vor dem Hintergrund des ihnen bekannten Beurkundungserfordernisses in aller Regel nicht anzunehmen.

(b) Ein solches Verständnis der vorvertraglichen Angaben des Verkäufers entspricht dem Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Vertragsauslegung (vgl. dazu allgemein: [X.], Urteil vom 28. Oktober 1997 - [X.], [X.]Z 137, 69, 72). Der Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes - mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung - vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Die vorvertraglichen Beschreibungen der Eigenschaften der [X.] durch den Verkäufer werden deshalb nicht bedeutungslos, da dieser bei ihm bekannter Unrichtigkeit der Information dem Käufer haftet (dazu unter 2).

(c) Dieses Verständnis vorvertraglicher Beschreibungen gebietet auch der [X.], wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebührt, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeidet (vgl. [X.], Urteil vom 26. September 2002 - [X.], [X.]Z 152, 153, 158 f.; Urteil vom 17. Mai 2011 - [X.], [X.], 946 Rn. 26). Mit diesem wäre es nicht vereinbar, bei vorvertraglichen Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften des [X.] nicht beurkundete [X.] anzunehmen; denn dies hätte die Nichtigkeit des Vertrags nach § 125 Satz 1 [X.] wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Formvorschrift zur Folge (so zutr. [X.]/[X.], 2. Aufl., § 434 Rn. 19). Die Möglichkeit einer Heilung der [X.] nach § 311b Abs. 1 Satz 2 [X.] mit Auflassung und Eintragung stellt den vorstehenden Grundsatz nicht infrage. Die [X.]en wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung formnichtig wäre. Dies hätte unter anderem zur Folge, dass eine zur Sicherung des Anspruchs des Käufers eingetragene Auflassungsvormerkung nicht entstünde und damit keinen Schutz nach § 883 Abs. 2 [X.] gegenüber zwischenzeitlichen Verfügungen und Vollstreckungsmaßnahmen böte. Zudem kann sich keine [X.] sicher sein, dass die Heilung eintritt, weil es jeder Seite freisteht, sich bis zur Eintragung der Rechtsänderung auf die Formunwirksamkeit der Vereinbarung zu berufen.

(2) Der oben genannte [X.] steht nicht im Widerspruch zu Art. 2 Abs. 2 Buchstabe a der Richtlinie 1999/44/[X.] und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter, [X.] 171/12 (im folgenden Verbrauchsgüterkaufrichtlinie). Danach wird vermutet, dass Verbrauchsgüter vertragsgemäß sind, wenn sie mit der von dem Verkäufer gegebenen Beschreibung übereinstimmen. Die Richtlinie gebietet bei einem Verkauf von Verbrauchsgütern allerdings eine weite Auslegung des § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.], die keine hohen Anforderungen an das Zustandekommen einer Vereinbarung stellt. Bei den Kaufverträgen über Grundstücke und Gebäude, die keine Verbrauchsgüter im Sinne der Begriffsbestimmung in Art. 1 Abs. 2 Buchstabe b der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie sind, ist jedoch eine engere Auslegung der Vorschrift geboten, die den Zwecken des gesetzlichen Formzwangs Rechnung trägt. Dieser soll die Vertragsparteien vor übereilten Verträgen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen die Möglichkeit zu [X.] Belehrung und Beratung eröffnen (Senat, Urteil vom 30. April 1982 - [X.], [X.]Z 83, 395, 397; Urteil vom 25. März 1983 - [X.], [X.]Z 87, 150, 153). Die Warn- und Schutzfunktion der Beurkundung wäre entscheidend infrage gestellt, wenn schon die vorvertragliche Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führte, ohne dass in dem notariellen Vertrag dazu etwas erklärt ist. Auch der mit dem [X.] verfolgte weitere Zweck, den [X.]en eine rechtskundige Beratung und Belehrung zukommen zu lassen, würde verfehlt werden, wenn schon Äußerungen des Verkäufers im Vorfeld des Vertragsschlusses zu [X.] nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] führten. Dies ist nämlich Gegenstand der Verhandlung vor dem Notar. Bei dieser hat der Notar gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG den [X.]en der [X.]en zu ermitteln. Dazu gehört auch die Feststellung, ob [X.], auf deren rechtliche Tragweite hinzuweisen ist, getroffen werden sollen.

(3) Anderes ergibt sich auch nicht aus der zum früheren Kaufrecht ergangenen Rechtsprechung des Senats. Die Revision weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dieser eine verkaufte Wohnung auch dann einen Fehler nach § 459 Abs. 1 Satz 1 [X.] aF aufweisen konnte, wenn die Wohnfläche weder in dem notariellen Vertrag noch in den darin in Bezug genommenen Unterlagen, sondern allein in einem dem Käufer zuvor ausgehändigten Prospekt falsch angegeben war (Senat, Urteil vom 11. Juli 1997 - [X.], NJW 1997, 2874). Das führt aber für die Entscheidung der Frage, unter welchen Voraussetzungen von einer in der notariellen Urkunde nicht erwähnten Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen ist, ebenso wenig weiter, wie der Hinweis der Erwiderung darauf, dass der Senat für den Anspruch des Käufers wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft (§ 463 Satz 1, § 459 Abs. 2 [X.] aF) stets eine beurkundete Erklärung des Verkäufers in Vertragsform für erforderlich gehalten hat (Senat, Urteil vom 10. April 1963 - [X.], [X.], 865, 866). Diese Rechtsprechung beruhte auf der - bei der regelmäßigen Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses nach § 476 [X.] aF - wesentlichen Unterscheidung zwischen bloßen vertraglichen [X.] nach § 459 Abs. 1 [X.] aF und zugesicherten Eigenschaften nach § 459 Abs. 2 [X.] aF (vgl. Senat, Urteil vom 30. November 1990 - [X.], NJW 1991, 912). Diese Auslegungsgrundsätze können nicht mehr angewendet werden, weil nunmehr bereits die Vereinbarung einer Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu einer Verkäuferhaftung wegen Sachmängeln gemäß §§ 434, 437 [X.] führt, die - anders als die Haftung des Verkäufers für Fehler gemäß § 459 Abs. 1 [X.] aF - durch einen allgemeinen Haftungsausschluss nicht mehr abbedungen wird. Vor diesem Hintergrund sind strengere Anforderungen an das Zustandekommen einer Beschaffenheitsvereinbarung zu stellen (vgl. auch [X.], Urteil vom 12. März 2003 - [X.], [X.], 1517 Rn. 13).

(4) Nach diesen Grundsätzen hat die Übergabe der [X.] nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung geführt. Die Zeichnungen mit den Flächenangaben dienten allein der Information der Käufer auf deren Nachfrage zu der im Exposé angegebenen Wohnflächengröße von ca. 200 m

2. Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Verschulden zu (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 [X.]). Solche Ansprüche wegen unrichtiger Information oder wegen unterlassener Aufklärung kommen hier aus zwei Gründen infrage. Die Wohn- und Nutzflächen sind 13,34 m

a) Die Klage wäre allerdings (teilweise) begründet, wenn die Beklagten gewusst hätten, dass die Angaben auf den [X.] deswegen unrichtig waren, weil die Räume kleiner sind als auf den Zeichnungen dargestellt.

aa) Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der [X.], die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung geworden sind, begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dieser Anspruch wird auch nach Gefahrübergang nicht durch die Vorschriften über die Haftung des Verkäufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 [X.] ff. ausgeschlossen (Senat, Urteil vom 27. März 2009 - [X.], [X.]Z 180, 205 Rn. 19 ff.; [X.], Urteil vom 16. Dezember 2009 - [X.], NJW 2010, 858 Rn. 20). Eine Rechtsfolge dieses Anspruchs besteht darin, dass der Käufer als [X.] von dem Verkäufer den Betrag verlangen kann, um den er den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - [X.], [X.]Z 168, 35 Rn. 22; Urteil vom 1. Februar 2013 - [X.], [X.], 1807 Rn. 15).

bb) An einem vorsätzlichen Verhalten des Verkäufers, das der Käufer darlegen und beweisen muss (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010- [X.], [X.]Z 188, 43 Rn. 12), fehlt es hier jedoch. [X.] Verhalten des Verkäufers setzt die Kenntnis der Tatsachen voraus, aus denen sich die Unrichtigkeit seiner Angaben ergibt. Diese Voraussetzung des Vorsatzes kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 - [X.], NJW-RR 2003, 989, 990). Dass die relevanten Umstände erkennbar waren und die Beklagten sie (als Makler, Bauherrn und Bewohner des Hauses) hätten kennen können oder kennen müssen, reicht für die Feststellung des Vorsatzes nicht aus, sondern rechtfertigt nur den Vorwurf der Fahrlässigkeit (vgl. [X.], Urteil vom 20. Dezember 2011 - [X.], NJW-RR 2012, 404 Rn. 10). Die Annahme des Berufungsgerichts, dass sich aus dem unbestrittenen Vortrag des [X.] eine Kenntnis der Beklagten von der [X.] nicht ergibt, ist rechtsfehlerfrei. Anderes folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht daraus, dass den Beklagten eine Angabe des Architekten in der Bauakte über eine Wohnfläche von 181 m

b) Die Klage ist schließlich nicht deswegen begründet, weil die Beklagten die Käufer nicht darauf hingewiesen haben, dass die sich nach den [X.] ergebende Wohnfläche nicht ca. 200 m

aa) Dabei kann dahinstehen, ob die Prämisse des darauf gestützten Angriffs der Revision zutrifft oder ob die Behauptung der Beklagten richtig ist, dass sich nach §§ 42 bis 44 [X.] eine Wohnfläche von 201,5 m

bb) Die angegriffene Entscheidung stellt sich nämlich auch dann als richtig dar, wenn die sich aus den Zeichnungen ergebende Wohnfläche bei einer Ermittlung nach §§ 42 bis 44 [X.] aF kleiner als im Exposé angegeben gewesen sein sollte.

(1) Den Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von [X.] mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen informiert, trifft keine weitergehende Aufklärungspflicht. Der Kaufinteressent kann nach [X.] (§ 242 [X.]) und den im Verkehr herrschenden Anschauungen nicht erwarten, auch darüber informiert zu werden, welche Wohnfläche das zum Verkauf stehende Haus nach den für deren Ermittlung einschlägigen Normen ([X.] 283, §§ 42 bis 44 [X.] aF, §§ 2 bis 4 [X.]) hat. Dem steht bereits entgegen, dass es eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnflächen selbst genutzter Wohnhäuser nicht gibt und die Normen zur [X.] zum Teil unterschiedlich regeln, welche Flächen der Räume und der nutzbaren Freiflächen (Balkone, Loggien, Terrassen usw.) zur Wohnfläche gehören. Ein allgemeiner, eindeutiger Sprachgebrauch über den Begriff der Wohnfläche hat sich ebenfalls nicht entwickelt (Senat, Urteil vom 30. November 1990 - [X.], NJW 1991, 912, 913; Urteil vom 11. Juli 1997 - [X.], NJW 1997, 2874, 2875; Beschluss vom 19. Januar 2012 - [X.], [X.], 164 Rn. 9; [X.], Urteil vom 22. Dezember 2000 - [X.], [X.]Z 146, 250, 254; Urteil vom 24. März 2004 - [X.], NJW 2004, 2230, 2231). Die Anforderungen an die Aufklärungspflicht würden überspannt, wenn jeder Verkäufer von sich aus weitere Angaben dazu machen müsste, auf welcher Grundlage die Angabe der Wohnfläche des in einem Inserat oder in einem Exposé zum Kauf angebotenen Gebäudes oder Wohnung beruht. Hierzu wird ein Verkäufer, der nicht über besondere Fachkenntnisse verfügt, regelmäßig nicht in der Lage sein. [X.] der Käufer darüber näheren Aufschluss erhalten, muss er nachfragen, und, wenn der Verkäufer ihm die erbetenen Informationen nicht erteilen kann, sich selbst anhand der ihm ausgehändigten Unterlagen kundig machen.

(2) Offen bleiben kann, ob ein fachkundiger Verkäufer (wie bspw. ein Immobilienmakler), zu weitergehenden Informationen zu den Grundlagen seiner Berechnung verpflichtet ist. Selbst wenn man das annähme, fehlte es an einem arglistigen Verhalten der Beklagten. Dazu hätten sie wissen müssen, dass ihre Angabe zur Wohnfläche von der nach der Verkehrssitte oder dem Ortsgebrauch üblichen Praxis (zu deren Bedeutung: Senat, Urteil vom 11. Juli 1997 - [X.], NJW 1997, 2874, 2875; [X.], Urteil vom 23. Mai 2007 - [X.], [X.], 2624, Rn. 15) abweicht, und sie damit gerechnet haben, dass die Käufer das nicht wussten und bei [X.] dieses Umstands den Kauf nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätten (allgemein zu den Voraussetzungen der Arglist: Senat, Urteil vom 3. März 1995 – [X.], NJW 1995, 1549, 1550). An beidem fehlt es.

Dass die Beklagten Kenntnis davon hatten, dass die Wohnfläche unter Zugrundelegung der §§ 42 bis 44 [X.] nicht ca. 200 m

Angesichts dessen, dass die Beklagten mit der Übergabe der [X.] auch die Grundlagen ihrer Berechnung offenbart haben, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie damit rechneten, dass die Käufer bei einem Hinweis auf eine (möglicherweise) abweichende Ermittlung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung den Kaufvertrag nicht oder nicht wie vereinbart abgeschlossen hätten. Bei der Berechnung der Fläche der Räume im Erdgeschoss (in dem sich der Hauswirtschaftsraum befindet), ist das Maß als Nutzfläche, berechnet nach [X.] 283, bezeichnet worden. Aus dieser Angabe und den zu einzelnen Räumen genannten [X.] war für die Käufer durch Addition der [X.] offensichtlich, dass die Beklagten den Hauswirtschaftsraum in die von ihnen angegebene Wohnfläche einbezogen hatten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.