Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.02.2015, Az. V ZR 73/14

Die Parteien sind Wohnungserbbauberechtigte. In dem Anfang der Siebzigerjahre errichteten Gebäude befinden sich ein großes Hotel und 320 Appartements, an denen jeweils Wohnungserbbaurechte bestehen. Die Beklagten erwarben das über der Wohnung der Kläger liegende Appartement im Jahr 2006. Sie ließen den vorhandenen Teppichboden entfernen und Parkett einbauen. Die Kläger beanstanden eine hieraus resultierende Erhöhung des Trittschalls. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt, in ihrer Wohnung (mit Ausnahme des Badezimmers) Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verlegen. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, wollen die Kläger die Zurückweisung der Berufung erreichen.

Das Berufungsgericht, dessen Urteil unter anderem in [X.], 319 ff. veröffentlicht ist, legt den durch das sachverständig beratene Amtsgericht ermittelten [X.] in der Wohnung der Kläger von 59 dB zugrunde. Damit halte der verlegte Parkettboden die Anforderungen der zur [X.] der Gebäudeerrichtung maßgeblichen [X.] 4109 in der Ausgabe von 1962 ([X.]: 63 dB) ein. Dies sieht es als ausreichend an und verneint einen Nachteil der Kläger im Sinne von § 14 Nr. 1 [X.].

Aus der Baubeschreibung und dem bei Errichtung des Gebäudes erstellten Verkaufsprospekt ergebe sich zwar, dass die Wohnanlage hinsichtlich des [X.] anfangs durch die Verlegung von Teppichboden in den Wohnungen geprägt gewesen sei. Diese Erstausstattung habe zu einem höheren [X.] als dem in der damaligen Ausgabe der [X.] 4109 vorgesehenen Mindeststandard geführt, weil weiche Bodenbeläge den Trittschallschutz regelmäßig verbesserten. Dies entfalte aber insbesondere im Verhältnis zu den Beklagten keine Wirkung mehr. Es sei schon fraglich, ob die Prägung der Anlage noch in gleicher Weise fortbestehe, weil die Verhältnisse sich in dem seit der Errichtung verstrichenen [X.]raum von mehr als dreißig Jahren verändert hätten; jedenfalls in 53 Wohnungen seien inzwischen harte Bodenbeläge wie Fliesen, Parkett oder Laminat verlegt worden. Daneben sei entscheidend, dass im Hinblick auf die Rechtsposition späterer Erwerber nur auf Umstände abgestellt werden dürfe, von denen diese in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen konnten. Hieran fehle es. Die Baubeschreibung und der im [X.]punkt des Erwerbs durch die Beklagten 35 Jahre alte Verkaufsprospekt richteten sich nach ihrem Sinn und Zweck an Erwerber, die vor Gebäudeerrichtung einen Eindruck von dem noch nicht fertig gestellten Gebäude gewinnen wollten, und seien für die Beklagten nicht mehr von Belang gewesen. Andere Umstände, aufgrund derer die Beklagten von einem erhöhten [X.] Kenntnis erlangen konnten, seien nicht ersichtlich.

Die Revision hat keinen Erfolg.

1. Rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des [X.] bestehenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 [X.]. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen - wozu nach allgemeiner Auffassung auch der [X.] gehört (Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - [X.], [X.], 2725 Rn. 5 [X.]) - nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein in diesem Sinne nachteilig betroffener Wohnungseigentümer kann sowohl nach § 15 Abs. 3 [X.] als auch nach § 1004 Abs. 1 BGB die Unterlassung oder Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen (Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - [X.], aaO Rn. 6 [X.]). Ob ein Nachteil vorliegt, überprüft das Revisionsgericht nur im Hinblick darauf, ob das Berufungsgericht den Rechtsbegriff zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - [X.], aaO Rn. 7 [X.]).

2. Hieran gemessen ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht einen Verstoß gegen die in § 14 Nr. 1 [X.] geregelten Pflichten verneint.

a) Wird ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei - wie hier - nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur [X.] der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der [X.] 4109, hier also der von dem Berufungsgericht herangezogenen Ausgabe von 1962 (ausführlich Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - [X.], aaO Rn. 9 ff. [X.]). Dem Umstand, dass in der Wohnung des den Bodenbelag ändernden Wohnungseigentümers über einen langen [X.]raum ein Teppichboden mit einem höheren Schallschutz verlegt war, hat der Senat in seinem Urteil vom 1. Juni 2012 für den künftig einzuhaltenden Schallschutz keine Bedeutung beigemessen; einen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes hat er verneint ([X.], aaO Rn. 15). Dem lag eine Fallkonstellation zugrunde, bei der erst zu einem [X.]punkt nach Errichtung des Gebäudes Teppichboden verlegt wurde und der nach Änderung dieses Bodenbelags erzeugte Luftschall die Werte der maßgeblichen [X.] 4109 in der Ausgabe von 1962 nur geringfügig überstieg.

b) Da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Werte der [X.] 4109 in der Ausgabe von 1962 auch nach der Änderung des Bodenbelags eingehalten werden, ist entscheidend, ob besondere Umstände das einzuhaltende [X.] erhöhen. Dies verneint das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht.

aa) Ein höheres [X.] kann sich daraus ergeben, dass die Gemeinschaftsordnung (hinreichend bestimmte) Regelungen zum Schallschutz vorsieht, die über den Mindeststandard hinausgehen (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - [X.], aaO Rn. 14). Daran fehlt es hier. Insbesondere ist die Baubeschreibung, der das Berufungsgericht erhöhte [X.] entnimmt, nicht Teil der Gemeinschaftsordnung. Sie betrifft vielmehr die zwischen dem Bauträger und den [X.] geschlossenen Erwerbsverträge und legt die insoweit geschuldeten Leistungen fest. Ob solche Vertragsbestandteile zugleich Gegenstand einer stillschweigenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer werden können - was einen entsprechenden Rechtsbindungswillen voraussetzte (näher [X.] in Bärmann, [X.], 12. Aufl., § 10 Rn. 67) -, kann dahinstehen. Denn jedenfalls die Beklagten, die ihr Wohnungserbbaurecht erst 2006 erworben haben, müssten sich eine solche aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 3 [X.] nicht entgegenhalten lassen.

bb) In seinem Urteil vom 1. Juni 2012 hat der Senat ferner eine Erhöhung des [X.] gegenüber der maßgeblichen Ausgabe der [X.] 4109 aufgrund eines besonderen [X.] der Wohnanlage für möglich gehalten, das sich aus tatsächlichen Umständen wie etwa der bei der Errichtung vorhandenen Ausstattung oder dem Wohnumfeld ergeben könne([X.], aaO Rn. 14). An diesen - nicht entscheidungserheblichen - Ausführungen hält der Senat nicht fest.

(1) Dass ein besonderes Gepräge der Wohnanlage die [X.] erhöhen kann, entspricht allerdings einer verbreiteten Auffassung ([X.], [X.], 509, 510; NJW 2008, 592 f.; [X.], NJW-RR 2008, 681, 682; [X.], [X.], 935 f.; [X.] in Bärmann, [X.], 12. Aufl., § 14 Rn. 13; Vandenhouten in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 11. Aufl., § 21 Rn. 110; [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 14 Rn. 22; [X.]/[X.]/Abramenko, [X.], 4. Aufl., § 14 Rn. 10). Gestützt wird dies im [X.] auf die Überlegung, dass ein im [X.]punkt der Errichtung vorhandener Ausstattungsstandard nicht unterschritten werden dürfe und die maßgeblichen [X.]-Normen daher nur ergänzend herangezogen werden könnten (so etwa [X.], [X.], 509 f.; NJW 2008, 592, 593; [X.], [X.], 935 f.). Eine in der Baubeschreibung vorgesehene Ausstattung mit Teppichböden könne das Gebäude prägen; an[X.] liege es bei einer Ausstattung durch die einzelnen Eigentümer, selbst wenn diese zufällig einheitlich sei (so im Ausgangspunkt [X.], NJW-RR 2008, 681, 682). Teilweise wird dies insoweit eingeschränkt, als die Anlage nur durch solche Bau- oder Ausstattungsmaßnahmen geprägt werden könne, die nach der Baubeschreibung dem Schallschutz dienten. Daran fehle es, wenn ein Teppichbodenbelag dort als bloßes Ausstattungsmerkmal aufgeführt werde ([X.], [X.], 49, 50; jurisPK-Lafontaine, 7. Aufl., § 14 [X.] Rn. 16; ähnlich [X.], [X.] 2010, 272, 273).

(2) Dagegen wird eingewendet, dass der Begriff des [X.] ein hohes Maß an Rechtsunsicherheit erzeuge; wann es anzunehmen sei - ob etwa eine besondere Ausstattung alle Wohnungen gleichermaßen erfassen müsse - sei unklar. Die mit der Feststellung der Erstausstattung verbundenen tatsächlichen Schwierigkeiten seien insbesondere bei älteren Gebäuden beträchtlich ([X.] in [X.], [X.], 2. Aufl., § 14 Rn. 15 unter b); [X.], [X.], 786, 788 f.). Zudem fehle es an einer überzeugenden Begründung, warum eine viele Jahre zurückliegende Erstausstattung das [X.] prägen solle, während eine auf den Wohnungseigentümer zurückgehende jahrelange Nutzung als „Zufallsausstattung“ unbeachtlich sei ([X.] in [X.], [X.], 4. Aufl., § 22 Rn. 106b; [X.]., [X.], 944, 945).

(3) Diese Kritik ist berechtigt. Ein besonderes Gepräge der Wohnanlage erhöht das von dem Wohnungseigentümer einzuhaltende [X.] nicht. Ob die hiesige Baubeschreibung zwingend eine Ausstattung der Appartements der Parteien mit Teppichböden vorsah oder ob sich dies - wie die Beklagten meinen - nur auf die Hotelzimmer bezog, ist daher unerheblich.

(a) Im Ausgangspunkt geht es bei dem seitens der einzelnen Wohnungseigentümer einzuhaltenden [X.] ausschließlich um die Gestaltung des Sondereigentums. Der Bodenbelag ist von wesentlicher Bedeutung für den optischen Eindruck der Wohnung; seine Auswahl steht gemäß § 13 Abs. 1 [X.] im Belieben des Sondereigentümers, sofern die Gemeinschaftsordnung - wie hier - nichts Gegenteiliges vorsieht. Der Schallschutz muss in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Welcher Bodenbelag bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, ob dieser durch den Bauträger oder durch die Ersterwerber bestimmt worden ist und ob er in allen Wohnungen einheitlich war oder nicht, sind keine geeigneten Kriterien für das über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes einzuhaltende [X.]. Dies ergibt sich schon daraus, dass solche Umstände späteren Erwerbern in aller Regel unbekannt sind. Außerdem spricht gegen ein dauerhaftes Gepräge der Anlage, dass sich die geschmacklichen Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge im Laufe der [X.] verändern.

(b) Ein Rückgriff auf die bei der Gebäudeerrichtung erstellte Baubeschreibung erweist sich in mehrfacher Hinsicht als ungeeignet für die Bestimmung des [X.]. Zunächst entfaltet diese - wie bereits erörtert - keine Wirkungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern betrifft deren Vertragsverhältnis zu dem Bauträger. Erst recht gilt sie nicht im Verhältnis zu späteren Erwerbern. Im Hinblick auf die Ausstattung bei der Errichtung sind Abweichungen aufgrund von Sonderwünschen zudem gängige Praxis. Selbst Ersterwerber werden daher häufig keine zuverlässige Kenntnis von der Gestaltung des Bodenbelags in den weiteren Wohnungen haben. Im Hinblick auf den baulichen Standard als solchen gibt die Baubeschreibung nur den Sollzustand wieder (zutreffend [X.] in [X.], [X.], 4. Aufl., § 22 Rn. 106b). Sie bietet auch dann keine Gewähr dafür, dass die in ihr enthaltenen Anforderungen an den Schallschutz in die Tat umgesetzt worden sind, wenn der Bauträger vertraglich den üblichen Qualitäts- und Komfortstandard und damit höhere Schallschutzwerte als in der [X.] 4109 vorgesehen schuldet (vgl. hierzu [X.], Urteil vom 4. Juni 2009 - [X.], [X.]Z 181, 225 ff.).

(c) Aus denselben Gründen lässt auch das Wohnumfeld keine tragfähigen Rückschlüsse auf den bei der Errichtung erzielten Schallschutz zu. Abgesehen davon, dass sich auch ein Wohnumfeld im Laufe der Jahre verändern kann, besagt auch ein gehobenes Umfeld weder etwas über die bei der Errichtung vorhandene Ausstattung noch über die konkrete Bauausführung.

c) Nicht erörtert hat das Berufungsgericht, ob ein Nachteil der Kläger im Sinne von § 14 Nr. 1 [X.] durch die besondere Lästigkeit von Geräuschen begründet sein kann (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - [X.], aaO Rn. 16). Dies ist jedoch unschädlich. Das [X.] bestimmt sich grundsätzlich nach den Werten der maßgeblichen [X.] 4109 und nicht nach der Lästigkeit der Geräusche (aA [X.], [X.], 509, 510; [X.], [X.], 462, 463). Wird es eingehalten, kann der geltend gemachte Anspruch auf Auswechslung des Bodenbelags nicht auf die Erzeugung von beson[X.] lästigen Geräuschen gestützt werden; nur die Unterlassung solcher Beeinträchtigungen könnte verlangt werden ([X.] in [X.], [X.], 2. Aufl., § 14 Rn. 15 unter a); [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 14 Rn. 23; [X.], [X.], 944, 946; vgl. auch Senat, Urteil vom 15. Januar 2010- [X.], NJW 2010, 3093 Rn. 23; vom 12. November 2010 - [X.], [X.], 396 Rn. 6). Dies kommt jedoch nur bei einer übermäßigen oder ungewöhnlichen Wohnnutzung in Betracht und scheidet bei solchen Geräuschen, die - wie hier - durch die übliche Nutzung einer Wohnung verursacht werden, von vornherein aus.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.