Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.06.2000, Az. IX ZR 434/98

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:20. Juni 2000PreußJustizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja [X.] § 14 Abs. 2; [X.] § 4Die Verpflichtung des Notars, unwirksame Beurkundungen zu unterlassen,oder es zu unterlassen, in anderer Weise zum Abschluß unwirksamer Rechts-geschäfte beizutragen oder solche zu vollziehen, soll den Betroffenen davorschützen, daß er im Vertrauen auf den Bestand des Geschäfts Aufwendungentätigt, die wegen dessen Unwirksamkeit nutzlos sind. Ob der Betroffene ent-sprechende Vermögensnachteile auch bei Wirksamkeit des Geschäfts erlittenhätte, weil er daraus herrührende Zahlungsverpflichtungen nicht vollständighätte erfüllen können, ist unerheblich.[X.], Urteil vom 20. Juni 2000 - [X.] - [X.] - [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.],[X.] und Prof. Dr. Wagenitzfür Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil [X.] Zivilsenats des [X.] [X.] 19. November 1998 aufgehoben und das [X.] des [X.] vom 22. Dezember 1995teilweise abgeändert.Die Zahlungsklage ist dem Grunde nach gerechtfertigt, soweit siedarauf gestützt wird, daß die [X.]n den gegen den [X.] zu 3, den Notar [X.], ..., ..., gerichteten [X.] im Zusammenhang mit dem notariellen Vertrag vom11. Oktober 1983 ([X.]. 447/83) haben verjähren lassen.Es wird festgestellt, daß die [X.]n verpflichtet sind, als [X.] alle weiteren Schäden zu ersetzen, die den [X.] wegen der Verjährung dieses Anspruchs entstanden [X.] noch entstehen werden.Zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung über die [X.] Zahlungsanspruchs, soweit dieser auf die Verjährung [X.] gestützt wird, über den [X.], soweit dieser auf die unterlassene Verhinderung der- 4 -Zwangsversteigerung gestützt wird, sowie über die Kosten - auchder Revisionsinstanz - wird die Sache an das Berufungsgerichtzurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Kläger - (inzwischen geschiedene) Eheleute - nehmen die [X.]) und 2) (im folgenden: die [X.]n) wegen Schlechterfüllung eines [X.] auf Schadensersatz in Anspruch.Im Jahre 1983 ließ [X.] (im folgenden: Verkäuferin) durch ihren [X.], einen Bauunternehmer, auf einem ihr gehörenden Grundstück ein [X.] errichten. Die eine Hälfte wollte sie für sich selbst behalten, die andereals Wohnungseigentum veräußern. Die Kläger zeigten Interesse und schlossendeshalb im Juli 1983 mit der Wohnungsbaukreditanstalt des [X.] ([X.]) einen Vertrag über die Finanzierung des Objekts. Die [X.] wollte den angefangenen Bau zu "[X.]" fertigstellen. [X.] trugen zunächst durch Zahlungen, [X.], [X.] einen Kredit dazu bei.Später, am 11. Oktober 1983, beurkundete der frühere [X.] (imfolgenden: Notar) einen Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin und den Klägernüber einen Miteigentumsanteil am Grundstück und Sondereigentum an der [X.] -Bau befindlichen Wohnung zum Preise von 110.000 DM. Damit wurden Grund-stücksanteil, [X.], [X.] und Entwässerung bis [X.] abgegolten. Die Errichtung der Doppelhaushälfte im übrigen sei, soheißt es in der Urkunde weiter, von den Klägern auf eigene Kosten vorzuneh-men. Tatsächlich war der Rohbau zu diesem Zeitpunkt schon weiter - in wel-chem Umfang, ist zwischen den [X.]en streitig - gediehen. Die [X.] die Kläger hatten sich aber nicht auf den Preis für die weiteren Leistungeneinigen können. Insofern sollte weiter verhandelt werden.Dies geschah - in Gegenwart des Notars - noch am selben Tage. [X.] setzte einen Entwurf auf, in dem es heißt, daß die Kläger sich verpflich-ten, für das vorhandene Gebäude weitere 84.839,27 DM an die Verkäuferin zuzahlen. Die Richtigkeit der diesem Betrag zugrundeliegenden [X.] von den Vertragsparteien noch überprüft werden. Als diese tags darauf,am 12. Oktober 1983, wieder bei dem Notar erschienen, waren sie sich immernoch uneins. Der Notar fügte nunmehr in den am Vortag geschriebenen Ent-wurf den Satz ein: "Die Richtigkeit der Abrechnung bleibt vorbehalten". [X.] unterschrieben die Eheleute [X.] und der Kläger zu 1), dieser zugleich fürdie Klägerin zu 2), den Text. [X.] beurkundet wurde er nicht.Auch später kam eine Einigung über den Preis nicht zustande. Die Klä-ger setzten den Bau in [X.] fort. Am 16. Dezember 1983 wurde [X.] aufgelassen. Am 1. Februar 1984 wurden die Kläger [X.] als Eigentümer eingetragen.Im April 1984 erhob die Verkäuferin gegen die Kläger vor dem [X.] (19 O 173/84) Klage auf Zahlung des sich aus dem "[X.] -vom 12. Oktober 1983 ergebenden Betrages von 84.839,27 DM. Sie [X.] erster Instanz und vollstreckte aus dem Urteil in [X.] der Kläger gegen die [X.]. In der Folgezeit gerieten die Arbeiten [X.] ins Stocken. In der Berufungsinstanz wies das [X.] (14 U179/84) die damaligen [X.] durch Beschluß vom 5. Februar 1985darauf hin, daß die beiden Verträge vom 11. und 12. Oktober 1983 nichtig [X.]. Mit derselben Begründung wies es durch Urteil vom 17. Mai 1985 die [X.]. Das Urteil wurde den [X.] Prozeßbevollmächtigten der Kläger [X.] 1985 zugestellt.Der [X.] zu 1 war schon seit Beginn dieses Rechtsstreits als Korre-spondenzanwalt der Kläger eingeschaltet. Intern bearbeitete hauptsächlich [X.] zu 2 die Angelegenheit. Dieser war zunächst als Referendar und seitseiner Zulassung als Rechtsanwalt im August 1985 als freier Mitarbeiter in derPraxis des [X.]n zu 1 tätig. Seit Ende 1985 erschien sein Name auch [X.] der Sozietät. Im Februar 1988 schied er dort aus.Nach Abschluß des Rechtsstreits 19 O 173/84 / 14 [X.]/84 korrespon-dierte die Sozietät des [X.]n zu 1 namens der Kläger vergeblich mit [X.] über die Rückabwicklung des Geschäfts. Im Dezember 1985 [X.] Verkäuferin Klage auf Rückübertragung des Wohnungseigentums und desBesitzes an dem Grundstück ([X.]). Die Kläger, die [X.] inzwischen mit Grundpfandrechten in Höhe von ca.260.000 DM zugunsten der [X.] belastet hatten, hielten diesem Begehren [X.] auf Ersatz von Aufwendungen in Höhe von 307.425,95 [X.] 7 -Die [X.] kündigte im März 1986 die den Klägern gewährten Kredite mitder Begründung, daß mit der Fertigstellung des Bauvorhabens nicht mehr [X.] werden könne und die Kläger mit ihren Leistungen im Rückstand seien.Im Juni 1986 wurde auf Antrag der [X.] die Zwangsversteigerung des [X.] angeordnet. Dessen Verkehrswert wurde auf 190.000 [X.]. Anfang 1987 erklärte der [X.] zu 2 den Klägern, daß derenRechte gegen die Verkäuferin durch eine Zwangsversteigerung nicht beein-trächtigt würden, ihnen insbesondere die [X.] erhaltenblieben. Diese Einschätzung der Rechtslage teilte er auch der [X.] mit. In [X.] wurde der Verkäuferin für durch Zahlung zu [X.] 134.000 DM der Zuschlag erteilt.Nach dem (Rück-)Erwerb in dem Zwangsversteigerungsverfahren stelltedie Verkäuferin in dem noch anhängigen Rechtsstreit 19 O 499/85 ihre Klageauf Zahlung von (190.000 DM Verkehrswert ./. 165.692 DM Leistungen [X.] =) 24.308 DM um. Diese Klage wurde mit der Begründung abgewiesen,schon nach dem eigenen Vortrag der Verkäuferin seien die beim Saldieren zu-gunsten der Gegenseite anzusetzenden Posten höher als diejenigen zu ihreneigenen Gunsten. Dieses Urteil wurde rechtskräftig. Im Frühjahr 1988 beende-ten die Kläger das Mandat der [X.]n.Die Kläger haben im Januar 1990 eine Schadensersatzklage gegen [X.] und den Notar erhoben. Durch rechtskräftig gewordenes [X.] 19. Oktober 1990 hat das [X.] die Klage gegen den Notar wegenVerjährung abgewiesen. Daraufhin haben die Kläger geltend gemacht, die [X.] hätten zum einen den Anspruch gegen den Notar verjähren lassen [X.] zum anderen versäumt, die Zwangsversteigerung abzuwenden. Sie haben- 8 -beantragt, die [X.]n zur Zahlung von 208.317,37 DM nebst [X.] in Höhe von 99.270,50 DM sowie weiterer Zinsen zu verurteilen undfestzustellen, daß die [X.]n verpflichtet seien, den Klägern den aus derVerjährung des Schadensersatzanspruchs gegen den Notar entstandenen undnoch entstehenden Schaden zu ersetzen. Durch Schlußurteil hat das [X.] auch diese Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hatte keinen [X.]. Mit ihrer Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren gegen die [X.] weiter.Entscheidungsgründe:Die Revision hat Erfolg.[X.] hat seine Entscheidung wie folgt begründet:Die [X.]n seien nicht haftbar dafür, daß der Notar nicht mit [X.] Schadensersatz in Anspruch genommen worden sei. Zwar habe er vorsätz-lich seine Amtspflichten verletzt, als er den Verkauf des [X.] habe. Diese Beurkundung hätte er unterlassen müssen, weil diebeurkundete Einigung nur einen Teil des beabsichtigten Rechtsgeschäfts um-faßt und bezüglich des anderen Teils ein offener Dissens vorgelegen [X.] -Wenn der Notar die Beurkundung des ersten Teils pflichtgemäß abgelehnthätte, wäre der Schaden nicht entstanden. Dieser falle jedoch nicht in [X.] der verletzten Amtspflicht. Er beruhe auf der Zwangsversteige-rung des Wohnungseigentums. Diese sei nicht wegen der Unwirksamkeit desbeurkundeten Vertrages, sondern deswegen betrieben worden, weil die Klägerihre Verpflichtungen gegenüber der [X.] nicht mehr hätten erfüllen können.Die [X.]n hätten es auch nicht zu vertreten, daß ein - etwa doch beste-hender - [X.] verjährt sei. Der Lauf der Verjährungsfrist ha-be erst mit der Zwangsversteigerung im Jahre 1987 begonnen. Nachdem [X.] der [X.]n im Frühjahr 1988 geendet habe, hätten die Kläger, durchihren neuen Rechtsanwalt beraten, noch ausreichend Zeit gehabt, um gegenden Notar vorzugehen. Dies gelte selbst dann, wenn man nicht den Zeitpunktder Zwangsversteigerung für maßgeblich hielte, sondern den rechtskräftigenAbschluß des [X.] vor dem [X.] Hamburg (19 O 173/84) unddem [X.] (14 [X.]/84).Die Kläger könnten die [X.]n auch nicht wegen mangelhafter Ver-tretung ihrer Interessen gegenüber der die Zwangsversteigerung des [X.] betreibenden [X.] haftbar machen. Selbst wenn man zugun-sten der Kläger davon ausgehe, daß der von den [X.]n eingenommeneStandpunkt, die Kläger stünden mit ihren bereicherungsrechtlichen Rückab-wicklungsansprüchen nach einer Zwangsversteigerung nicht schlechter alsvorher, falsch gewesen sei, und wenn man weiter davon ausgehe, daß die [X.] diesen falschen Rechtsstandpunkt auch der [X.] mitgeteilt hätten, be-ruhe der geltend gemachte Schaden nicht hierauf. Die Kläger hätten die [X.]ersichtlich nicht dazu bewegen können, von der Zwangsversteigerung Abstand- 10 -zu nehmen. Die [X.] sei nicht länger bereit gewesen, auf eine Rückabwick-lung des unwirksamen Kaufvertrages zu warten.[X.] Begründung hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.[X.] Berufungsgericht hat allerdings zutreffend ausgeführt, daß dann,wenn in der Person des [X.]n zu 1 ein Haftungstatbestand gegeben ist,der [X.] zu 2 in gleicher Weise haftet. Er war ab August 1985 als Rechts-anwalt zugelassen, arbeitete vorher wie nachher in der Kanzlei des [X.] mit und erweckte nach seiner Zulassung den Anschein einer Sozietät mitdem [X.]n zu 1. Dann haftet er auch wie ein Sozius (st.Rspr., vgl.[X.]Z 124, 47, 48 f; [X.], Urt. v. 24. Januar 1991 - [X.], NJW 1991,1225; v. 8. Juli 1999 - [X.], NJW 1999, 3040, 3041). Die den [X.] zur Last gelegten Pflichtverletzungen betreffen durchweg den [X.] August 1985. Die Revisionserwiderung des [X.]n zu 2 wendet [X.] auch nicht gegen die Anwendung der dargestellten [X.] -II.Die Zahlungsklage ist dem Grunde nach gerechtfertigt, soweit sie daraufgestützt wird, daß die [X.]n den Schadensersatzanspruch der Kläger ge-gen den Notar haben verjähren lassen.1. Die Kläger haben gegen den Notar einen Schadensersatzanspruchgemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 [X.].a) Dem Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis darin zuzustimmen,daß der Notar seine Amtspflichten verletzt [X.]) Der Notar hätte die Beurkundung vom 11. Oktober 1983 ablehnenmüssen. Ein Notar darf nicht sehenden Auges ein nichtiges Geschäft beurkun-den (§ 4 [X.]); das vertrüge sich nicht mit seiner Aufgabe als Organ [X.] (§ 1 [X.]). Das beurkundete Geschäft war nichtig. Die Klägerwollten nicht lediglich das Sondereigentum an dem Rohbau ihrer [X.] "bis zur Oberkante [X.]decke" erwerben, sondern an dem gesamtenRohbau. Das, was der [X.] beurkundet hat, war von den [X.]en nichternsthaft gewollt. Falls der beurkundete Vertrag nicht als Scheingeschäft(§ 117 BGB) unwirksam war (für diesen Fall vgl. [X.], Urt. v. 9. [X.] - [X.] ([X.]) 2/91, [X.]R [X.] § 4 - Zweck, unredlicher 1; Sandküh-ler, in: [X.]/[X.]/[X.], [X.] 4. Aufl. § 14 Rdnr. 82), konnte er [X.] nur in Verbindung mit einer formell und materiell wirksamen Beurkun-dung des "restlichen Geschäfts" wirksam werden. Ob es dazu kam, war [X.] Oktober 1983 ungewiß.- 12 -Pflichtwidrig war es auch, daß der Notar die Vertragsparteien [X.]. [X.] (3) d der Urkunde vom 11. Oktober 1983 wahrheitswidrig versichernließ, "daß sie außerhalb dieses Vertrages keine beurkundungspflichtigen [X.] getroffen haben". Dadurch hat der Notar die Vollständigkeit [X.] vorgespiegelt und einen falschen Anschein erweckt. Das verstößt ge-gen die Pflicht zur redlichen Amtsführung (§ 14 Abs. 2 [X.], § 4 [X.]).Der Notar hätte die Vertragsparteien auf die zumindest vorläufige Unwirksam-keit der Beurkundung aufmerksam machen müssen (vgl. [X.], Urt. v. 9. [X.] - IX ZR 209/91, [X.], 1662, 1663). Dies hat er unterlassen.bb) Eine weitere Pflichtverletzung hat der Notar begangen, als er tagsdarauf - am 12. Oktober 1983 - an der Errichtung der privatschriftlichen Urkun-de mitwirkte, in welcher der "restliche Rohbau" verkauft wurde. Wenn [X.] geschlossen worden wäre, wäre er formnichtig gewesen. Indes [X.] einmal ein Vertrag zustande gekommen, weil sich die Beteiligten über dieHöhe des Kaufpreises nicht einigen konnten (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BGB). Indemder Notar die Kläger und die Verkäuferin den "Vertrag" unterschreiben ließ,ohne klarzustellen, daß diese Unterschriften rechtlich wirkungslos waren, hater wiederum einen falschen Anschein erweckt und damit der Pflicht zur wahr-heitsgemäßen Bezeugung (§ 14 Abs. 2 [X.]) zuwidergehandelt (vgl. [X.]134, 100, 108 f; [X.], aaO Rdnr. 64).Gegen die Ansicht des Berufungsgerichts, bezüglich des [X.] habe ein offener Dissens vorgelegen, wenden sich die Revisionserwi-derungen der beiden [X.]n im Wege einer Gegenrüge. Sie machen daraufaufmerksam, daß § 154 Abs. 1 BGB lediglich eine Auslegungsregel enthalte,- 13 -die unanwendbar sei, wenn sich die [X.]en trotz der noch offenen Punkteerkennbar hätten vertraglich binden wollen. Davon sei im vorliegenden Fallauszugehen, weil die Kaufvertragsparteien im Zeitpunkt des [X.] mit dem Vollzug des Vertrages begonnen gehabt und den Vollzug da-nach fortgesetzt hätten.Diese Gegenrügen greifen nicht durch. Zwar haben die Kaufvertrags-parteien den Vertrag tatsächlich - vor und nach dem 11./12. Oktober 1983 -umgesetzt. Dies könnte darauf hindeuten, daß sie sich trotz der fehlenden Ei-nigung über den Kaufpreis haben binden wollen.Um die Anwendung der Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 BGB auszu-schließen, muß aber noch hinzukommen, daß sich die verbliebenen Vertrags-lücken ausfüllen lassen ([X.], Urt. v. 20. September 1989 - V[X.] ZR 143/88,NJW 1990, 1234, 1235; [X.]/Bork, BGB 13. Bearb. § 154 Rdnr. 3, [X.]/[X.], [X.]. § 154 Rdnr. 2). Das ist hier nicht der Fall. [X.] enthält keine Hinweise darauf, wie sich die [X.]en dieSchließung der Lücke vorgestellt haben. Das dispositive Gesetzesrecht [X.] eine Lösung. Die Vorschriften der §§ 315, 316 BGB sind nichtanwendbar, weil sich aus den getroffenen Abmachungen und dem nachfolgen-den Verhalten der Kaufvertragsparteien nicht ergibt, daß einer Seite ein [X.] zustehen sollte (vgl. [X.]Z 94, 98, 102; BGB, Urt. v. 5. Juli1991 - [X.], NJW-RR 1992, 142). Die Anwendung des § 317 [X.] aus, weil die für die Arbeitsleistungen anzusetzenden "Freund-schaftspreise" von einem Dritten nicht bestimmt werden können. Dies - und diedamit zusammenhängende fehlende Heilungskraft der [X.] -- hat bereits das [X.] in seinem Urteil vom 17. Mai 1985 (14 U179/84) zutreffend erkannt.Da es bereits an einem Vertragsschluß fehlt, kommt es auf den [X.] notariellen Form (§ 313 Satz 1 BGB), auf den das Berufungsgericht abge-hoben hat, nicht an.cc) Pflichtwidrig - weil unvereinbar mit einer redlichen Amtsführung (§ 14Abs. 2 [X.]) - war es schließlich auch, daß der Notar den Vertrag vollzog,obwohl sich die Beteiligten - wie er wußte - bis zuletzt über den noch offenenPunkt nicht nur nicht geeinigt, vielmehr endgültig zerstritten hatten. Der [X.] die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Kläger.Am 16. Dezember 1983 beurkundete er die Auflassung und anschließendzahlte er den von den Klägern bei ihm hinterlegten Betrag von 110.000 DM (mitdem der [X.] und der [X.] bis zur Oberkante [X.]decke ab-gegolten werden sollte) an die Verkäuferin aus. Schließlich veranlaßte er [X.] des Eigentums. Bei alledem wußte der Notar, daß seine Versi-cherung, der Kaufvertrag sei "rechtswirksam", nicht der Wahrheit entsprach. [X.] als [X.] im vorliegenden Verfahren vorgetragen, er habe schon am 11.Oktober 1983 die Beteiligten darauf hingewiesen, daß eine "Nachtragsbeur-kundung" erforderlich sei, sobald sie sich geeinigt hätten, und daß "ohne [X.] ein vertragsloser Zustand bestehe". Bei einem "ver-tragslosen Zustand" durften die "Vereinbarungen" vom 11./12. Oktober 1983nicht von ihm vollzogen werden.b) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, daß der No-tar seine Amtspflichten vorsätzlich verletzt hat. Nach der ständigen Rechtspre-- 15 -chung des [X.] handelt ein Amtsträger vorsätzlich, wenn er [X.] über die verletzte Amtspflicht hinwegsetzt. Zum Vorsatz gehört [X.] der Tatsachen, aus denen die Pflichtverletzung sich objektiv ergibt,und das Bewußtsein der Pflichtwidrigkeit, d.h. das Bewußtsein, gegen [X.] zu verstoßen. Zumindest muß der Amtsträger mit der [X.] solchen Verstoßes rechnen und diesen billigend in Kauf nehmen (vgl.[X.]Z 120, 176, 181; [X.], Urt. v. 6. Oktober 1994 - [X.] ZR 134/93, [X.] 1995,64, 66). Mehr ist für den Vorsatz nicht zu verlangen. Insbesondere ist nicht er-forderlich, daß der Amtsträger die Schädigung derjenigen will, die durch dieverletzte Amtspflicht geschützt werden. Im vorliegenden Fall hat der Notar - wiesich aus den Ausführungen zu a) ergibt - bewußt seinen Amtspflichten zuwi-dergehandelt.c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts beruht der geltendgemachte Schaden zum Teil - nämlich soweit er nach dem 11. Oktober 1983entstanden ist - auf den dargestellten [X.]) Das Berufungsgericht hat zu Recht an der Ursächlichkeit im natürli-chen Sinne nicht gezweifelt. Hätte sich der Notar pflichtgemäß verhalten, wä-ren die Verträge vom 11./12. Oktober 1983 weder geschlossen noch gar [X.] worden. Dann hätten die Kläger nach diesem Zeitpunkt nicht mehr indas Objekt investiert; insofern wäre ihnen kein Schaden entstanden.bb) [X.] ist die Ansicht des Berufungsgerichts, der (nach [X.] Oktober 1983 entstandene) Schaden falle nicht in den Schutzbereich derverletzten [X.] 16 -Ersatz kann nur für solche Schadensfolgen verlangt werden, die inner-halb des Schutzbereichs der verletzten Pflicht liegen. Notwendig ist ein innererZusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage,nicht nur eine bloß zufällige äußere Verbindung ([X.], Urt. v. 27. Mai 1993- IX ZR 66/92, [X.] 1993, 1513, 1517; v. 18. November 1999 - [X.]/97,[X.] 2000, 35, 38).Die Verpflichtung des Notars, unwirksame Beurkundungen zu unterlas-sen oder es zu unterlassen, in anderer Weise zum Abschluß unwirksamerRechtsgeschäfte beizutragen oder solche zu vollziehen, soll den [X.] schützen, daß er im Vertrauen auf die vermeintliche Wirksamkeit desGeschäfts Aufwendungen tätigt, die sich wegen dessen Unwirksamkeit alsnutzlos herausstellen. Darunter fallen bei einem unwirksamen Erwerb zunächstalle Aufwendungen, die getätigt werden, um die Gegenleistung aufzubringen.Außerdem soll der Betroffene davor geschützt werden, auf den vermeintlicherworbenen Gegenstand wertsteigernde Verwendungen vorzunehmen.Zwar hat das Berufungsgericht angenommen - und dagegen wendet sichdie Revision nicht -, der Verlust des Wohnungseigentums beruhe auf [X.] und diese sei nicht durch die Unwirksamkeit der "[X.]" vom 11./12. Oktober 1984 ausgelöst worden, sondern durch den von [X.] selbst zu verantwortenden Mangel an Geldmitteln. Dadurch wird [X.] nicht in Frage gestellt, daß die Aufwendungen bei wertender [X.] den Schutzbereich der verletzten Amtspflichten fallen. Die Kläger machennicht das positive Interesse geltend. Sie wollen nicht so gestellt werden, [X.] sie Wohnungseigentümer wären. Die Kläger verlangen vielmehr das [X.] Interesse, d.h. Ersatz der nutzlosen Aufwendungen, die sie im [X.] -auf die Rechtsbeständigkeit des [X.] erbracht haben. Die [X.] Notars, nicht zum Abschluß unwirksamer Rechtsgeschäfte beizutragen,soll vor solchen Leistungen auch und gerade dann schützen, wenn der [X.] sich damit - wegen mangelnder Finanzkraft - "übernimmt". Ob und in wel-chem Umfang die Aufwendungen bei einer bereicherungsrechtlichen [X.] hätten berücksichtigt werden können - hinsichtlichder Finanzierungskosten wäre das beispielsweise nicht möglich gewesen (vgl.[X.]Z 116, 251, 256 f) -, ist ebenfalls unerheblich. Die Kläger sollten bereitsdavor bewahrt werden, solche nutzlosen Aufwendungen überhaupt zu tätigen,derentwegen sie später - mit ungewissen Erfolgsaussichten - schuldrechtlicheAusgleichsansprüche geltend machen mußten.d) Falls eine anderweitige Ersatzmöglichkeit bestehen sollte, kann sichder Notar nicht darauf berufen, weil ihm Vorsatz zur Last fällt (§ 19 Abs. 1Satz 2 [X.]).2. Der Schadensersatzanspruch gegen den Notar ist verjährt. Ein [X.] wegen notarieller Amtspflichtverletzung verjährt gemäß § 19 Abs. 1Satz 3 [X.], §§ 839, 852 BGB in drei Jahren, beginnend mit der [X.] Geschädigten von dem Schaden und der Person des [X.]. [X.] vom Schaden setzt den Schadenseintritt voraus. Ein Schaden ist ein-getreten, wenn sich die Vermögenslage des Betroffenen verschlechtert hat,mögen auch Umfang und Endgültigkeit der Beeinträchtigung noch ungewißsein (st.Rspr., vgl. [X.], Urt. v. 15. April 1999 - [X.], [X.] 1999, 1330,1333 f; v. 17. Juni 1999 - [X.], [X.] 1999, 1642, 1643).- 18 -Im vorliegenden Fall verschlechterte sich die Vermögenslage der Kläger,sobald sie auf den nicht wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag Leistungen er-brachten oder Aufwendungen auf die erworbene Immobilie tätigten. [X.] Schaden und von der Person des [X.] hatten die Kläger mög-licherweise schon am 12. Mai 1984. Mit Schriftsatz von diesem Tage haben sieim Verfahren 19 O 173/84 vor dem [X.] Hamburg die Nichtigkeit [X.] gerügt. Spätestens mit Bekanntgabe des Beschlusses des [X.] vom 5. Februar 1985, mit dem das Gericht mitteilte, daß es die [X.] der Kläger zur Nichtigkeit des Kaufvertrages teile und ihrer Berufungstattgeben würde, hatten die Kläger diese Kenntnis. Der Beschluß ging [X.] im Februar 1985 zu.Der Beginn der Verjährungsfrist wurde nicht wegen eines "[X.]" des Notars (§ 19 Abs. 1 Satz 2 [X.]) hinausgeschoben ([X.] d).Die Verjährungsfrist ist somit spätestens im Februar 1988 abgelaufen.Eine zur Unterbrechung der Verjährung geeignete Maßnahme war erst die [X.] der Klageschrift am 12. Januar 1990. Diese kam zu [X.] Den Eintritt der Verjährung haben die [X.]n zu verantworten. Zuder Anwaltspflicht, im Rahmen des Auftrags die Belange des [X.] jeder Richtung wahrzunehmen und ihm voraussehbare und vermeidbareNachteile zu ersparen, gehört insbesondere die Verpflichtung, einem [X.] des Mandanten wegen Verjährung durch geeignete Maßnahmen entge-genzuwirken.- 19 -Der [X.] zu 1 hatte die rechtlichen Interessen der Kläger währenddes gesamten Zeitraums vom Beginn bis zur Vollendung der Verjährung zuvertreten, der [X.] zu 2 ab August 1985, also auch er in der entscheiden-den Phase. Das Mandat der [X.]n endete frühestens am 8. März 1988.Die [X.]n haben zur Unterbrechung der Verjährung gegen den No-tar nichts unternommen, weil sie irrig meinten, diesen treffe keine Haftung (vgl.Schreiben der [X.]n an die Kläger vom 7. März 1988). Diese [X.] war schuldhaft, zumal die [X.]n die Unwirksamkeit des [X.] durchaus erkannt und in den [X.] entsprechend vorgetra-gen hatten.4. Ein Mitverschulden ist den Klägern nicht vorzuwerfen. Da die [X.] spätestens im Februar 1988 eingetreten war, hatte der - seit [X.] 1988 eingeschaltete - neue Anwalt der Kläger keine Möglichkeit mehr, [X.] abzuwenden.[X.].Auch die Feststellungsklage scheitert nicht - wie das Berufungsgerichtangenommen hat - an dem Erfordernis der Kausalität. Der entsprechende [X.] ist vielmehr zulässig und begründet.Soweit es um die Schäden geht, welche die Kläger mit der Zahlungskla-ge geltend gemacht haben, erfolgt die begehrte Feststellung bereits mit [X.] des [X.]. Die [X.]n haben auch für weitere [X.] -einzustehen, die sich aus der Verjährung des den Klägern gegen den [X.] Anspruchs ergeben. Ein derartiger weiterer Schaden ist insbe-sondere die Kostenlast aus der Abweisung der Klage gegen den Notar.[X.] hat die Zahlungsklage auch insoweit zu [X.], als sie darauf gestützt wird, die [X.]n hätten pflichtwidrig [X.] des Wohnungseigentums nicht abgewendet.1. Die [X.]n haben dadurch, daß sie die Kläger dahin beraten - undentsprechend die [X.] unterrichtet - haben, ihre [X.]würden durch die Zwangsversteigerung der [X.] nicht berührt, und dannauch nichts unternommen haben, um die Zwangsversteigerung zu verhindern,ihre anwaltliche Pflicht, Schaden von den Mandanten abzuwenden, schuldhaftverletzt.a) Das Berufungsgericht hat es für unerheblich gehalten, ob die [X.] erteilte [X.] der [X.]n, die [X.] gegendie Verkäuferin der Immobilie würden erhalten bleiben, falsch war. Es hat sichdeshalb zu der Frage, ob die [X.]n insoweit pflichtwidrig gehandelt haben,nicht abschließend geäußert. An der Pflichtverletzung können indes keineZweifel bestehen.- 21 -Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend gemeint, die- von den [X.]n als solche nicht geleugnete - [X.] sei falsch gewesen,wenn die Kläger mit ihren [X.]n nach der [X.] ungünstiger dagestanden hätten als ohne diese. Ob letzteres derFall gewesen sei, hat das Berufungsgericht für ungeklärt gehalten. Das sprichtdafür, daß es die Frage für eine tatsächliche gehalten hat. Es handelt sich [X.] um eine Rechtsfrage. Die Zwangsversteigerung verschlechterte [X.] der Kläger insoweit, als sie dadurch auch wegen solcher Auf-wendungen, welche sie schon vor dem 11. Oktober 1983 getätigt hatten - [X.] die deshalb der Notar nicht einzustehen brauchte -, ein Zurückbehaltungs-recht verloren. Darüber hinaus war die Zwangsversteigerung nachteilig, weilspätere Aufwendungen, die bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung"Wohnungseigentum gegen Kaufpreis" hätten berücksichtigt werden können,bei einer Abwicklung "Wert des (versteigerten) Wohnungseigentums gegenKaufpreis" außer Ansatz bleiben mußten. Bei der zuerst genannten [X.] die Verwendungen der Kläger auf das gekaufte Wohnungseigentum oh-ne Rücksicht darauf, ob sie zu einer Werterhöhung der Sache geführt haben,berücksichtigt werden können (vgl. [X.]Z 137, 314, 317; [X.]/Thomas,§ 818 BGB Rdnr. 41); bei der letztgenannten waren die Aufwendungen nur be-achtlich, soweit sie zu einer Werterhöhung geführt hatten. Eine solche [X.] haben die [X.]n bestritten. Damit ist nach ihrem eigenen Vortragvon einem Schaden - und somit von einer Pflichtverletzung - auszugehen.b) Die Pflichtverletzung war fahrlässig, weil die [X.]n unter Anwen-dung der erforderlichen Sorgfalt erkennen konnten und mußten, daß [X.] und der dadurch bedingte Wegfall des [X.] -gegenstands die Berücksichtigungsfähigkeit der von ihren Mandanten - [X.] - getätigten Aufwendungen nachteilig [X.] Aus den Ausführungen zu 1 folgt zugleich, daß die Kläger einenSchaden erlitten haben. Mit dem Verlust des Wohnungseigentums in [X.] waren insbesondere die Leistungen, welche die Klägervor dem 11. Oktober 1983 erbracht hatten, für sie nutzlos.3. Die schuldhafte Pflichtverletzung der [X.]n kann für den [X.] gewesen sein. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dieser lassesich nicht auf die mangelhafte Interessenwahrnehmung seitens der [X.]nzurückführen, ist rechtlich fehlerhaft.Das Berufungsgericht hat allerdings nicht feststellen können, daß die[X.] die Zwangsversteigerung nicht (weiter) betrieben hätte, wenn ihr [X.] [X.]n die Nachteile geschildert worden wären, die den Klägern [X.] Zwangsversteigerung in bezug auf den beabsichtigten Bereicherungsaus-gleich drohten. Nach dem Beweisergebnis sei die [X.] - so das Berufungsge-richt - nicht länger bereit gewesen, auf die Rückabwicklung zwischen den [X.] zu warten.Dagegen wendet sich die Revision nicht. Sie macht indes darauf [X.], daß die [X.]n der [X.] die Abtretung des Schadensersatzan-spruchs hätten anbieten können, den die Kläger gegen den Notar hatten. [X.] die Revision geltend, daß die [X.]n es unterlassen hätten, der [X.]konstruktive Vorschläge zu unterbreiten, wie deren Darlehensforderungen zu-rückzuführen waren. In den Tatsacheninstanzen haben die Kläger bereits [X.] 23 -auf hingewiesen, daß insoweit auch die Abtretung der klägerischen Rückab-wicklungsansprüche in Betracht gekommen wäre.Wenn der [X.] die Folgen einer Zwangsversteigerung für die [X.] und mittelbar auch für die [X.] selbst - zutreffend und nicht verharmlosenddargestellt worden wären und ihr vorgeschlagen worden wäre, daß ihr [X.] der Schadensersatzanspruch der Kläger ge-gen den Notar und der bereicherungsrechtliche Rückabwicklungsanspruch ge-gen die Verkäuferin abgetreten werden, hätte sich die [X.] möglicherweise- der Vernunft gehorchend - darauf eingelassen. Da der Verkehrswert der [X.] auf 190.000 DM geschätzt worden war, mußte mit einem Versteige-rungsergebnis, wie es dann erzielt worden ist, gerechnet werden. Nach [X.], die der [X.] lediglich 134.000 DM eintrug, hatte sie nurnoch eine Forderung gegen die anscheinend [X.] Kläger. [X.] Darstellung des erstinstanzlich vernommenen [X.], des zuständigenSachbearbeiters der [X.], tilgen die Kläger ihre Restverbindlichkeiten bei der[X.] in Höhe von weit über 300.000 DM mit dem - eher symbolisch zu verste-henden - Betrag von 50 DM monatlich. Demgegenüber hätte ohne die Zwangs-versteigerung allein die Abtretung des [X.] der Kläger ge-gen die Verkäuferin der [X.] möglicherweise 190.000 DM eingebracht. [X.] dieser Höhe hatten die Kläger nach den Feststellungen des [X.]sHamburg im Vorprozeß 19 O 499/85 schon auf den Rohbau Leistungen er-bracht, die bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung zu [X.] waren. Es ist nicht auszuschließen, daß die [X.], ausgestattet mit einementsprechenden Angebot der Kläger, spätestens in dem Zeitpunkt, als sie er-kennen mußte, wie das [X.] enden würde, den [X.] 24 -versteigerungsantrag zurückgenommen hätte. Das hat das [X.] bedacht.Soweit die Zwangsversteigerung Vermögenswerte der Kläger beein-trächtigt hat, liegt der Schaden auch im Schutzbereich der verletzten Pflicht,die Zwangsversteigerung zu verhindern.4. Ein mitwirkendes Verschulden kann den Klägern nicht vorgeworfenwerden. Falls diese den finanziellen Belastungen des Kauf- und Bauvorhabensnicht gewachsen waren, ist dies unerheblich, wenn die [X.] bei [X.] Verhalten der [X.]n auf deren Vorschläge eingegangen wäre und [X.] Zwangsversteigerung des Objekts abgesehen hätte.[X.] angefochtene Urteil ist somit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO). [X.] ist insoweit entscheidungsreif (§ 565 Abs. 3 Satz 1 ZPO), als sie den aufdas Verjährenlassen des [X.]s gestützten [X.] insoweit kann ein Grundurteil ergehen (§ 304 Abs. 1 ZPO) - und den Fest-stellungsantrag betrifft. Zur Verhandlung und Entscheidung über die Höhe desgeltend gemachten Zahlungsanspruchs wird die Sache an das Berufungsge-richt zurückverwiesen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO).Eine Zurückverweisung ist außerdem insoweit erforderlich, als der Zah-lungsantrag auf die unterlassene Verhinderung der Zwangsversteigerung ge-- 25 -stützt wird. In diesem Umfang ist die Sache noch nicht - auch nicht dem [X.] nach - entscheidungsreif. Wie sich die [X.] verhalten hätte, wenn die [X.] ihr namens der Kläger die Abtretung der Ansprüche gegen den [X.] die Verkäuferin angetragen hätten, bedarf noch der Feststellung.[X.] [X.]ZugehörGanterWagenitz