Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.10.2003, Az. III ZR 62/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:16. Oktober 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja BNotO § 19Zur Haftung des Notars wegen ungenauer Bezeichnung des [X.].[X.], Urteil vom 16. Oktober 2003 - [X.]/03 -OLG [X.] LG [X.]- 2 -Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 16. Oktober 2003 durch [X.] [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts [X.] vom 11. Februar 2003 im Ko-stenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der [X.] erkannt worden ist.Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des[X.]s [X.] vom 2. Oktober 2001 wird zum [X.] eines weiteren [X.] von 2.196,94 (= 4.296,85 DM) nebst Zinsen sowie zum Feststellungsantrag invollem Umfang zurückgewiesen.Im übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an [X.] zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand- 3 -Am 18. Juni 1997 beurkundete der Zweitbeklagte als amtlich [X.] des erstbeklagten Notars einen Kaufvertrag zwischen den Klägern(als Käufern) und dem [X.]über den Erwerb von [X.]. Der Kaufgegenstand wurde darin wie folgt [X.] Eigentümer des im Grundbuch von ... verzeichneten [X.]s: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freifläche ... 2.167 qm,wird der vorgenannte Verkäufer eingetragen. Aus diesem [X.] wird der Erschienene eine Teilfläche von ca. 1.420 qm her-ausvermessen. Auf der vorbezeichneten Teilfläche befindet sichein Mehrfamilienhaus ....Mit Teilungserklärung des vertretenen Notars vom heutigen Tagewurde an dem vorbezeichneten Grundbesitz [X.]. Die Teilungserklärung ist noch nicht im Grundbuchvollzogen. Die Urkunde lag bei Beurkundung in Urschrift vor. [X.] der Teilungserklärung und der [X.], die [X.] sind, verweisen die Beteiligten auf dieseUrkunde. Sie erklären, daß ihnen der Inhalt dieser Urkunde [X.] ist und sie auf deren Vorlesen und das Beifügen zu dieserUrkunde sowie auf das Vorlegen der Pläne verzichten.Dies vorausgeschickt verkauft der vorgenannte Verkäufer demdies annehmenden Käufer - zu je ½ Anteil - von dem [X.] Grundbesitz die derzeit in der Teilungserklärung vorgese-hene Einheit und zwar 1.189/10.000 Miteigentumsanteil an [X.]: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freifläche ...2.167 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Auftei-lungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im [X.] Kellerraum ..."Die Teilungserklärung lautet [X.] wird Eigentümer des im Grundbuch von ... ver-zeichneten Grundstücks: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und [X.] ... 2.167 qm. Aus diesem Grundstück wird der [X.] -eine Teilfläche von ca. 1.420 qm, wie sie sich aus dem als Anla-ge I zu dieser Urkunde genommenen Lageplan ergibt und- orange - gekennzeichnet ist, herausvermessen. Der Lageplanwurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt. Auf der vorbe-zeichneten Teilfläche befindet sich ein Mehrfamilienhaus. Die [X.] Bebauung ergibt sich aus den als Anlage II und [X.] zu dieserUrkunde genommenen [X.]n. ...Dies vorausgeschickt, wird das Eigentum an dem vorbezeichne-ten Grundbesitz in der Weise aufgeteilt, daß mit jedem Miteigen-tumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten errichtetenWohnung bzw. das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken die-nenden Räumen nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmun-gen verbunden ist. ..."Die Kläger wurden am 9. Oktober 1997 als Miteigentümer des gesamtenGrundstücks Flur 12 Nr. 108/4, verbunden mit dem Sondereigentum an [X.] Nr. 7, eingetragen. Dieses Flurstück wurde später in die neuen [X.], 108/24 und 108/25 aufgeteilt; hierbei entspricht das FlurstückNr. 108/25 im wesentlichen der nach dem Kaufvertrag und der Teilungserklä-rung herauszuvermessenden Teilfläche von ca. 1.420 qm.In einem Vorprozeß nahm der Verkäufer die Kläger auf Aufhebung [X.] an den weiteren Flurstücken Nr. 108/23 und 108/24sowie auf Rückübereignung dieser Flächen in Anspruch; er vertrat die [X.], der Kaufvertrag habe sich nur auf die herauszuvermessende [X.] damit allein auf das spätere Flurstück Nr. 108/25 bezogen. Die Klage [X.] beiden Instanzen Erfolg (15 O 456/98 LG [X.] = 12 U 1922/99 OLG[X.]).Mit der vorliegenden Klage fordern die Kläger, die als Gegenstand desihnen verkauften Wohnungseigentums nach dem Inhalt des Kaufvertrags sowie- 5 -nach einem ihnen vom Verkäufer überlassenen Auszug aus der Flurkarte [X.], 2.167 qm große Grundstück Nr. 108/4 betrachten, von den [X.] wegen Unklarheit des beurkundeten Kaufvertrags Schadensersatz.Sie haben Rückzahlung aller ihnen von dem Beklagten zu 1 in Rechnung ge-stellten Notarkosten in Höhe von zusammen 2.737,01 DM sowie Erstattung derweiter aufgrund des vorausgegangenen Rechtsstreits von ihnen zu [X.] bereits festgesetzten Prozeßkosten von 12.363,67 DM verlangt, insgesamtZahlung von 15.100,68 DM. Außerdem haben sie die Feststellung begehrt, [X.] Beklagten ihnen als Gesamtschuldner verpflichtet seien, die der [X.] aufgrund des Berufungsverfahrens vor dem Oberlandesgericht [X.]noch zu erstattenden Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren zu ersetzen.Das [X.] hat die Klage abgewiesen, das [X.] die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 6.321,44 (= 12.363,67 DM) nebst Zinsen verurteilt und auch die beantragte Feststellunggetroffen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen [X.] ihren Klageabweisungsantrag weiter.[X.] Revision hat Erfolg.[X.] Berufungsgericht hat, soweit noch von Interesse, [X.] 6 -Der Beklagte zu 2 habe bei der Beurkundung des Kaufvertrags gegenseine Pflicht verstoßen, die Erklärungen der Beteiligten klar und unzweideutigin der Niederschrift wiederzugeben (§ 17 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Der Gegen-stand des zu übertragenden Miteigentumsanteils sei im Kaufvertrag nicht klarbezeichnet, vielmehr seien die darin verwendeten Worte "von dem [X.] Grundbesitz" und "Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz" mißver-ständlich. Mit ihnen könnten nämlich sowohl das eingetragene GrundstückFlur 12 Nr. 108/4 als auch die herauszuvermessende Teilfläche gemeint sein.Auch in der Teilungserklärung werde die zu übereignende Einheit nicht zwei-felsfrei angegeben. Den notariellen Urkunden sei daher ein eindeutiger Inhaltallenfalls mit Hilfe einer Auslegung beizumessen, und zwar aufgrund [X.], daß das Herausvermessen einer Teilfläche nur dann Sinn erhalte,wenn allein diese Fläche Gegenstand des Miteigentums habe sein sollen. Sol-che Kenntnisse seien bei juristischen Laien wie den Klägern aber nicht ohneweiteres vorauszusetzen. Die Mißverständlichkeit des Kaufvertrags [X.] die vom Beklagten zu 1 später beurkundete Grundschuldbestellung [X.], bei der als Gegenstand des belasteten Miteigentumsanteils wiederumdas Gesamtgrundstück Nr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm angegebenwerde. Auch das Grundbuchamt habe, was noch schwerer wiege, bei der Ein-tragung der Kläger als Miteigentümer der ursprünglichen Parzelle Nr. 108/4den Kaufvertrag in diesem Sinne verstanden.Durch die Amtspflichtverletzung sei den Klägern im Umfang ihrer Auf-wendungen für den Vorprozeß ein Schaden entstanden. Denn zu diesemRechtsstreit wäre es nicht gekommen, wenn im notariellen Kaufvertrag das zuübereignende Objekt unmißverständlich bezeichnet worden wäre. Da nach- 7 -dem Wortlaut des Kaufvertrags eine Übertragung des Miteigentums an der ge-samten Parzelle 108/4 auf die Kläger nahegelegen habe, seien diese "heraus-gefordert" worden, sich gegen das Rückübereignungsverlangen des Verkäu-fers zu wehren. Etwas anderes ergäbe sich auch dann nicht, wenn der [X.] vor Abschluß des Kaufvertrags erklärt habe, die Kläger sollten lediglicheinen Teil des Grundstücks erwerben. Nach der Beurkundung des [X.] hätten sie nicht davon ausgehen müssen, daß diese Erklärung [X.] geworden wäre. Ebensowenig sei ein Mitverschulden der Kläger nach§ 254 Abs. 1 oder 2 BGB oder ein ihnen zuzurechnendes Verschulden ihresfrüheren Prozeßbevollmächtigten gegeben. Das gelte auch für die [X.] der Berufung im Vorprozeß, da die Entscheidungsgründe des Landge-richts dessen Entscheidung nicht getragen hätten. Die den Klägern zu erset-zenden Prozeßkosten beliefen sich auf insgesamt 12.363,67 DM, wovon aufdas Berufungsverfahren 4.296,85 DM entfallen. Aus denselben Gründen seiauch der Feststellungsantrag begründet.[X.] Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht in allenPunkten [X.] zu beanstanden ist allerdings die Entscheidung des [X.] im Ausgangspunkt. Dem Beklagten zu 2 fällt auch nach Auffassung deserkennenden Senats wegen Unklarheiten in dem beurkundeten [X.] (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO), für deren Fol-gen als Gesamtschuldner auch der vertretene erstbeklagte Notar einzustehen- 8 -hätte (§ 46 Satz 1 BNotO). Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 [X.] soll der Notar [X.] der Beteiligten erforschen und ihre Erklärungen klar und unzweideutig inder Niederschrift wiedergeben. Dabei sollen Irrtümer und Zweifel vermiedenwerden (§ 17 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Bei Kaufverträgen ist daher insbesondereder Kaufgegenstand genau zu bezeichnen ([X.], [X.], 15. Aufl., § 17Rn. 274). Diesen Anforderungen genügt der beurkundete Kaufvertrag vom18. Juni 1997 nicht. Sein Wortlaut läßt, wie das Berufungsgericht [X.] hat, mit der mehrfachen undifferenzierten Verwendung des Begriffs"Grundbesitz" sowie der gleichfalls wiederholten Verweisung auf das FlurstückNr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm nicht hinreichend klar erkennen, obder verkaufte Miteigentumsanteil an der gesamten zum Zeitpunkt der Beurkun-dung bestehenden Parzelle 108/4 oder allein an der noch herauszuvermes-senden Teilfläche bestehen sollte. Auch die dabei nach § 13a [X.] in Bezuggenommene Teilungserklärung ist in diesem Punkt kaum klarer. Bei einer anSinn und Zweck orientierten Auslegung beider Erklärungen liegt es allerdingsnahe, das Wohnungseigentum ausschließlich auf die neu zu bildende Parzellezu beziehen, auf der sich auch das in Eigentumswohnungen zu teilende Ge-bäude befand. Zu solchen Überlegungen darf es aber der Notar nicht erstkommen lassen, wenn ihm eine eindeutige Bezeichnung unschwer möglich ist,was im Streitfall auf der Hand liegt; das gilt selbst dann, wenn die [X.] über eine bestimmte Auslegung des Vertragstextes einig sind (vgl.[X.], Urteil vom 8. November 2001 - [X.] - [X.]-Report 2002, 195,196; dazu sogleich).2.Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch die Auffassung des [X.], die von den Klägern im Vorprozeß aufgewendeten [X.] 9 -sten seien ihnen in vollem Umfang als aus der Amtspflichtverletzung entstan-dener Schaden zu ersetzen.a) Eine Ersatzpflicht des Notars für Aufwendungen des Geschädigten,die auf dessen eigenem Willensentschluß beruhen, kommt zwar auch dann [X.], wenn diese durch das haftungsbegründende Ereignis "[X.]" worden sind und eine nicht ungewöhnliche Reaktion hierauf darstellen(vgl. [X.], Urteil vom 7. Januar 1988 - [X.] - NJW 1988, 1262, 1263;Urteil vom 29. März 2001 - [X.] - NJW-RR 2001, 1639, 1641; s. auchSenatsurteil vom 9. Januar 2003 - [X.] ZR 46/02 - NJW-RR 2003, 563, 565). [X.] es im Streitfall für die Kosten der ersten Instanz in dem vorausgegan-genen Rechtsstreit liegen, wenngleich der Revision zuzugeben ist, daß sich füreinen [X.] eine enge Auslegung der beurkundeten Erklärungen [X.] einer Beschränkung der zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten aufdie herauszuvermessende Parzelle nahezu aufdrängen mußte. Denn ein ande-rer Grund für die Aufteilung des Grundstücks war nicht ersichtlich, und [X.] sich die Kläger die vorauszusetzenden Rechtskenntnisse ihres mit [X.] beauftragten Prozeßbevollmächtigten zurechnen lassen. Auch einemsolchen rechtlichen Ansatz wäre aber die Grundlage entzogen, wenn ihnen vondem [X.], wie die Beklagten vorgetragen haben, die [X.] Wohnungseigentums auf die neue Parzelle vor Vertragsschluß ausdrück-lich mitgeteilt worden wäre. Bei einer solchen Sachlage wäre mangels andererAnhaltspunkte von einem übereinstimmenden Verständnis beider Vertragspar-teien über den Gegenstand des verkauften Wohnungseigentums auszugehen.Ein derart beiderseitiger Vertragswille wäre entgegen der Ansicht des [X.] auch für den Inhalt des beurkundeten Kaufvertrags maßgebend(falsa demonstratio non nocet) und würde dabei jeder anderen [X.] 10 -gung vorgehen (vgl. nur [X.], Urteil vom 22. März 2002 - [X.]/00 - NJW2002, 2102, 2103). Insoweit kann das angefochtene Urteil deshalb nicht beste-henbleiben. Der Senat ist in diesem Umfang zu einer eigenen neuen Entschei-dung nicht in der Lage.b) Ohne Rücksicht auf diese grundsätzlichen Bedenken scheidet indes-sen eine Ersatzpflicht der Beklagten aus Rechtsgründen jedenfalls für die Ko-sten des Berufungsverfahrens im Vorprozeß aus; das gilt hinsichtlich der [X.] entstandenen eigenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.296,85 [X.] wie für die mit dem Feststellungsantrag geltend gemachten Kosten [X.]. In dem damaligen Verfahren hatte der vom [X.] als Zeugegehörte Beklagte zu 2 bestätigt, daß nach seiner Vorstellung allein die heraus-zuvermessende Teilfläche verkauft werden sollte und daß das [X.] Nr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm in den Urkunden nur deshalbnoch aufgeführt worden war, weil es zu diesem Zeitpunkt an der [X.] neuen Grundstücks im Grundbuch fehlte. Spätestens mit dieser, bei einerAuslegung ebenfalls zu berücksichtigenden Erklärung des [X.] war die Rechtslage im Sinne der vom [X.]vertretenenVertragsinterpretation so weit geklärt, daß eine weitere Verfolgung des von [X.] - damaligen Beklagten - verfochtenen abweichenden Rechtsstand-punkts nicht mehr als von der Pflichtverletzung des zweitbeklagten Notars"herausgefordert" erscheint. Das gilt unabhängig davon, ob die vom [X.] für unzureichend gehaltenen Entscheidungsgründe des der [X.] stattgebenden landgerichtlichen Urteils in jeder Hinsicht über-zeugend erschienen, und auch ungeachtet der im Vorverfahren vom [X.] vorgenommenen - im Ergebnis geringfügigen - inhaltlichen Kor-rekturen dieses Urteils. Wegen der durch das gleichwohl eingeleitete [X.] 11 -fungsverfahren verursachten zusätzlichen Prozeßkosten ist eine Haftung [X.] somit nicht gegeben und die Schadensersatzklage abzuweisen.[X.].Im übrigen ist eine Zurückverweisung des Rechtsstreits an das [X.] erforderlich, damit es die fehlenden tatsächlichen [X.] kann. Sollte sich in dem neuen Berufungsverfahren erweisen, daßnach den Vorverhandlungen der Vertragsparteien Einigkeit über den [X.] erzielt worden war, wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, [X.] Klägern anstelle der geforderten Prozeßkosten erster Instanz dann wegender Unklarheiten des notariellen Kaufvertrags die fiktiven Kosten (nur) eineranwaltlichen Beratung zu ersetzen wären.RinneWurm[X.][X.]Galke