Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.02.2004, Az. III ZR 77/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:12. Februar 2004F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja [X.] § 19, [X.] § 17Enthält der beurkundete Vertrag eine ungesicherte Vorleistung, so hat [X.] nicht nur über die Folgen zu belehren, die im Falle einer Leistungsun-fähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten, sondern auchWege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (im [X.] an [X.], Urteil vom 15. April 1999 - [X.] - NJW 1999, 2188,st. Rspr.). Der Notar darf sich hierbei jedoch damit begnügen, die sich nachdem Inhalt des Geschäfts und dem erkennbaren Willen der Beteiligten unterBerücksichtigung auch ihrer Leistungsfähigkeit anbietenden, realistisch [X.] kommenden Sicherungsmöglichkeiten zu nennen (Abgrenzung [X.], Urteil vom 15. Januar 1998 - [X.] - [X.], 783).[X.], Urteil vom 12. Februar 2004 - [X.]/03 -KGBerlinLGBerlin- 2 -Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 12. Februar 2004 durch [X.] und die RichterStreck, Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Kläger gegen das Urteil des [X.] vom 17. Dezember 2002 wird zurückgewiesen.Von den Kosten des Revisionsrechtszuges tragen der [X.] 1) 11/12 und die Klägerin zu 2) 1/12.Von Rechts [X.] Kläger zu 1 (im folgenden: Kläger) ist Alleingesellschafter und [X.] der Klägerin zu 2, einer GmbH (künftig: Klägerin oder GmbH), diesich mit der Reparatur und Verwertung von Kraftfahrzeugen befaßt. Mit [X.] Klage haben beide Kläger den beklagten Notar wegen [X.] im Zusammenhang mit verschiedenen Beurkundungen [X.] in Anspruch genommen.Anfang 1995 suchte der Kläger für sein Unternehmen einen neuenStandort. Die [X.] GmbH & Co. Gewerbepark M. KG- 3 -(nachstehend [X.] oder Verkäuferin) bot ihm an, eine Teilfläche des [X.] von M. Bd. 122 Bl. 3043 N lfd. [X.] verzeichneten Grund-stücks zu verpachten oder zu veräußern. Diesen ursprünglich aus zwei [X.] bestehenden, unbebauten Grundbesitz hatte die [X.] am 3. Juli 1991 gekauft. Der Kaufpreis war nicht voll bezahlt; Ei-gentümerin des Grundstücks blieb die [X.]. (nachstehend: [X.]). Für die [X.] waren Auflassungsvormerkungeneingetragen. In Abteilung [X.] des Grundbuchs war das [X.] mit [X.] zugunsten der [X.] GmbH (der Komple-mentärin der [X.], im folgenden: [X.]) im Nominalbetrag von zusammen13,5 Mio. DM belastet. Bei der Grundschuld lfd. Nr. 1 über 7,5 Mio. DM war ei-ne Abtretung an die [X.] vermerkt; die Grundschulden lfd. [X.] über3 Mio. DM sowie Nr. 4 und 5 über jeweils 1 Mio. DM wurden im Laufe des [X.] 1995 teilweise ([X.] und 4) oder vollständig (Nr. 5) an andere Gläubigerabgetreten.Am 13. Januar 1995 schloß die Klägerin mit der [X.] einen Mietvertragüber eine etwa 3.000 m² große Teilfläche des Grundbesitzes mit einer Laufzeitvon 20 Jahren. Die Klägerin erhielt das Recht, das Grundstück zu bebauen.Ferner verpflichtete sich die [X.], der Mieterin für die Errichtung und den Be-trieb einer Autoverwertung eine erstrangige beschränkte persönliche Dienst-barkeit zu bestellen.Am selben Tage unterbreitete die [X.] dem Kläger ein vom [X.] Verkaufsangebot über die vermietete Teilfläche, das der [X.] nach dem 2. Januar 1999 annehmen konnte. In dieser Urkunde räumte dieVerkäuferin der GmbH eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ein, jedoch- 4 -ohne die erste Rangstelle. Dabei wies der Beklagte darauf hin, daß die Eintra-gung erst nach der Eigentumsumschreibung oder mit Genehmigung des [X.] noch eingetragenen Eigentümers erfolgen könne (Nr. V Abs. 1Satz [X.] vom 13. Oktober 1995 änderten die [X.] unddie [X.]den Kaufvertrag vom 3. Juli 1991. Der ursprüngliche Kaufpreis inHöhe von 6.550.000 DM, von dem die [X.] erst 1.965.000 DM bezahlt hatte,wurde auf 6.628.300 DM heraufgesetzt. Zur Sicherung des [X.] stimmte die [X.] einer Abtretung der erstrangigen Grundschuld [X.] Mio. DM von der ursprünglich finanzierenden [X.] an die[X.] zu. Auf deren Weisung trat die [X.] sodann die [X.] nach Erstattung der von ihr finanzierten Teilzahlungen der [X.] an die[X.]Mitteldeutsche Wasser- und Umwelttechnik H. (nachstehend: [X.]),die Muttergesellschaft der [X.] , ab.Zwischenzeitlich ließ der Kläger Pläne für eine Reparaturwerkstatt [X.] erstellen. Da er den errechneten Gesamtaufwand von3,6 Mio. DM aus eigenen Mitteln nicht vollständig aufbringen konnte, entschloßer sich, das Eigentum an der [X.] zu erwerben, um diese [X.] belasten zu können. Am 15. März 1996 verkaufte die[X.] dem Kläger in einem ebenfalls vom Beklagten beurkundeten [X.] Teilfläche von 3.504 m² zu einem Kaufpreis von 1.258.500 DM. Zugleichräumte die Verkäuferin der GmbH eine beschränkte persönliche Dienstbarkeitzum Betrieb einer Autoverwertung ein. Der Kaufpreis war zu zahlen, sobald [X.] für das Bauvorhaben vorlag, die Eintragung einer Auflas-sungsvormerkung sichergestellt war und - neben einer hier nicht interessieren-- 5 -den Teilung und Teilabtretung einer Grundschuld - der Antrag auf Eintragungder Dienstbarkeit zur Grundakte gelangt und vollzugsfähig war. In diesenPunkten enthält der Kaufvertrag folgende Belehrungen:§ 2 Abs. [X.] Notar wies den Käufer auf die Gefahren hin, die mit der [X.] des Kaufpreises an den Verkäufer vor der Pfandhaft-entlassungszusage der vorrangigen Grundpfandrechtsgläubigerund der in [X.] des Grundbuchs eingetragenen Berech-tigten sowie vor der [X.] für den [X.] verbunden sind. Er wies ferner darauf hin, daß die von [X.] geplanten Investitionen auf dem Kaufgegenstand (Errich-tung eines Autoverwertungsbetriebes) dinglich nicht gesichertsind. Die Parteien bestanden gleichwohl auf dieser Regelung."§ 7:(2)"Es wird beantragt, dieses Recht [scil. Dienstbarkeit] [X.] nach den [X.] bis 3 und [X.], 2a und [X.], zunächst an rangbereiter Stelle. ... Der Notar wiesdarauf hin, daß die Eintragung erst nach der Eigentumsum-schreibung des Flurstücks auf den Verkäufer oder mit [X.] des im Grundbuch eingetragenen Eigentümerserfolgen kann und daß für die ranggerechte Eintragung Rang-rücktrittserklärungen der Grundpfandrechtsgläubiger [X.] [X.] und 3 bis 5 erforderlich [X.] Notar wies den Käufer und die Firma [X.] auf die Problematik der vorrangigen[X.] bis 3 und [X.] bis 5 in Höhe von insgesamt13,5 Mio. DM hin und auf die Gefahren, die der gemäß Abs. 1zu bestellenden Dienstbarkeit im Falle der Zwangsversteige-rung des in § 1 Abs. 1 genannten Grundstücks drohen."- 6 -Durch [X.] vom selben Tage hoben die GmbH unddie [X.] den Mietvertrag vom 13. Januar 1995 mit Wirkung vom [X.]punkt dervollständigen Kaufpreiszahlung auf.Am 2. April 1996 wurde die Verkäuferin als Eigentümerin des Gesamt-grundstücks im Grundbuch eingetragen. Die Baugenehmigung wurde [X.] April 1996 erteilt. Der Beklagte beantragte die Eintragung einer Auflas-sungsvormerkung für den Kläger sowie der Dienstbarkeit für die GmbH. [X.] 16. April 1996 bestätigte er dem Kläger die Fälligkeit des Kaufpreises, dendieser am 22. April 1996 zahlte. Anschließend begann der Kläger mit den [X.]. Die [X.] leitete die erhaltenen Zahlungen nicht an die [X.] wei-ter.Am 3. April 1997 beantragte die [X.] als Gläubigerin der [X.] die Zwangsversteigerung des Grundstücks. [X.] wurde am 15. April 1997 in das Grundbuch ein-getragen. Kurz darauf, am 17. April 1997, verkaufte die [X.] mit einem eben-falls vom Beklagten beurkundeten Vertrag dem Kläger eine weitere angren-zende Teilfläche des [X.] von etwa 1.500 m². Bei dieser Beur-kundung lag dem Beklagten lediglich ein beglaubigter Grundbuchauszug vom31. Januar 1997 vor; der inzwischen gestellte [X.] warden Beteiligten nicht bekannt. Der Kaufpreis sollte vertraglich nach [X.] gezahlt werden und wurde tatsächlich nicht mehr gelei-stet. Im Versteigerungstermin vom 28. Mai 1999 erhielt die [X.] den Zuschlag. Rechte aus [X.] oder [X.] des Grundbuchs bliebennicht bestehen. Von dem Kläger verlangt die Gläubigerin nunmehr Zahlung- 7 -einer Nutzungsentschädigung. Über das Vermögen der Verkäuferin wurde [X.] eröffnet; sie ist nach dem Klagevorbringen überschuldet.Im vorliegenden Rechtsstreit haben die Kläger dem Beklagten [X.] im Zusammenhang mit den Beurkundungen des Kaufange-bots vom 13. Januar 1995 sowie der beiden Kaufverträge vom 15. März 1996und 17. April 1997 vorgeworfen. Sie haben beantragt festzustellen, daß [X.] ihnen zum Ersatz aller ihrer Schäden aus diesen Vorgängen ver-pflichtet sei. Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Be-rufungsgericht zugelassenen Revision beschränken die Kläger nunmehr [X.] dahin, daß sie die Feststellung einer Ersatzpflicht des [X.] lediglich noch wegen der Beurkundung des Kaufvertrages vom 15. März1996 und nur bis zu einem Höchstbetrag von 550.000 von 49.000 [X.] Revision hat keinen Erfolg.[X.] die Zulässigkeit des jetzigen Klageantrags bestehen allerdingskeine Bedenken. Da die Klage nun ausschließlich auf Amtspflichtverletzungenim Zusammenhang mit der Beurkundung vom 15. März 1996 gestützt wird,handelt es sich für jeden Kläger um einen einzigen Streitgegenstand mit unter-- 8 -schiedlichen Rechnungsposten (vgl. hierzu [X.], Urteil vom 23. Oktober 2003- IX ZR 324/01 - Umdruck S. 10). Lediglich in den Fällen, in denen mit der [X.] ein Teilbetrag aus mehreren selbständigen prozessualen Ansprüchen her-geleitet wird, muß mit Rücksicht auf § 253 Abs. 2 [X.] ZPO angegeben wer-den, mit welchem Anteil oder in welcher Reihenfolge die einzelnen [X.] werden sollen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil [X.]Z 11, 192, 194;[X.], Urteil vom 19. Juni 2000 - [X.] - NJW 2000, 3718, 3719; s. auchUrteil vom 13. März 2003 - [X.]/01 - [X.] 2003, 824, 825; ebenso Zöl-ler/[X.], ZPO, 24. Aufl., § 253 Rn. 15). Das gilt grundsätzlich auch für [X.].II.Die Revision ist jedoch in der Sache unbegründet. [X.] (§ 19 Abs. 1 Satz 1 [X.]) gegen den Beklagten bestehen [X.] Ansicht des Berufungsgerichts haftet der Beklagte den Klägernnicht deswegen auf Schadensersatz, weil er nicht im Vorfeld der [X.] eingesehen und den Klägern anschließend nicht wegen Be-denken gegen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Verkäuferin vom [X.] eines Kaufvertrags abgeraten habe. Der Beklagte habe auch nicht stattdessen eine Mietvertragsgestaltung anregen müssen, die für die Kläger einenSchutz ihrer Rechte bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks [X.] läßt Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision auchnicht angegriffen.2.a) Das Berufungsgericht verneint ferner einen Verstoß des Beklagtengegen seine [X.] aus § 17 [X.]. Der Beklagte sei zwar ver-pflichtet gewesen, auf die Risiken einer ungesicherten Vorleistung [X.] zumutbare Abhilfemöglichkeiten aufzuzeigen. Diese Pflichten habe er abererfüllt. Aus der Urkunde selbst ergebe sich ein Hinweis auf die erforderlichenPfandhaftentlassungserklärungen der vorrangigen Grundpfandrechtsgläubiger.Der Beklagte habe außerdem eine Zahlung des Kaufpreises gegen das [X.], eine Fälligkeit erst bei Sicherstellung des [X.]Erwerbs oder eine Zahlungsabwicklung über ein [X.] vorgeschla-gen. Das habe die Verkäuferin aber abgelehnt. Andere Sicherungsmöglichkei-ten hätten nicht bestanden. Die von den Klägern nunmehr geforderte Einräu-mung einer erstrangigen Grunddienstbarkeit unter [X.]der vorrangigen Grundpfandrechtsgläubiger stelle keine entsprechende Siche-rung dar. Sie hätte nicht verhindern können, daß der Kläger den gezahltenKaufpreis verliere, ohne seinerseits [X.] Eigentum zu erhalten. Hinzukomme, daß der Notar nur auf für den anderen Vertragsteil zumutbare Siche-rungen hinweisen müsse. Angesichts des Umstands, daß die Verkäuferin ihreschon nach dem Mietvertrag bestehende Pflicht zur Bestellung einer erstrangi-gen Dienstbarkeit bis dahin nicht erfüllt hatte und auch nicht habe erfüllenwollen und können, die Kläger in Kenntnis dessen bei der Beurkundung [X.] auch nicht auf eine erstrangige Grunddienstbarkeit gedrängt [X.], habe der Beklagte davon ausgehen können, daß Bemühungen der Ver-käuferin um [X.] der Grundpfandgläubiger keine realisti-sche Aussicht auf Erfolg geboten [X.] 10 -Diese Erwägungen halten den Angriffen der Revision stand.b) Nach dem Inhalt des Kaufvertrags vom 15. März 1996 traf den Kläger,wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht, die Pflicht zu einer ungesi-cherten Vorleistung. Die Zahlung des Kaufpreises war zwar erst nach Sicher-stellung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie der [X.] Dienstbarkeit zugunsten der GmbH fällig. Wegen der vorrangig eingetra-genen und vor der Zahlung von der Verkäuferin auch nicht zu beseitigendenGrundpfandrechte in beträchtlicher Höhe bestand jedoch die Gefahr, die sich [X.] auch verwirklicht hat, daß die Kläger in einem Zwangsversteige-rungsverfahren ihre dingliche Rechtsstellung wieder verloren, ohne [X.] der Verkäuferin den gezahlten Kaufpreis zurückzuer-halten.c) Soll ein Urkundsbeteiligter eine ungesicherte Vorleistung erbringen,die als solche nicht ohne weiteres erkennbar ist, obliegt dem Notar nach [X.] Rechtsprechung des [X.] eine doppelte Belehrungs-pflicht. Er hat zum einen über die Folgen zu belehren, die im Falle der Lei-stungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten ([X.]), und zum anderen Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken [X.] können (zweite Pflicht; vgl. hierzu [X.], Urteil vom 27. Oktober 1994- [X.] - NJW 1995, 330, 331 = [X.] 1995, 407, 408 m. Anm. [X.] vom 2. Juli 1996 - [X.] - NJW 1996, 3009, 3010; Urteil vom15. Januar 1998 - [X.] - [X.], 783, 784 = [X.] 1998, 637, 638 m.Anm. Reithmann = [X.] 1998, 67 f. m. Anm. [X.]; Urteil vom 15. April 1999- [X.] - NJW 1999, 2188, 2189 = [X.], 1336, 1338 = [X.] 2001,- 11 -473, 475 m. Anm. [X.] = [X.] 1999, 173, 174 m. Anm. [X.]; dazu[X.], [X.], 641, 644 f.; [X.]., [X.] 2000, 277 ff.; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], Handbuch der [X.], Rn. 420 ff., [X.] aaORn. 1021 ff.) Die erstgenannte Pflicht hat der Notar hier nach den unangegrif-fenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit seinen in der Urkunde festge-haltenen Hinweisen erfüllt. Es geht also nur um die Frage, ob der Beklagte [X.] zweiten Verpflichtung zu einer auch den Interessen des Käufers möglichstRechnung tragenden Gestaltung des Kaufvertrags ebenso genügt hat. [X.] obliegen dem Notar in dieser Beziehung allerdings nicht [X.]. Es würde seine Pflichtenbindung überspannen, müßte er nach [X.], nur entfernt in Frage kommenden Sicherungsmöglichkeiten su-chen. Vielmehr darf er sich damit begnügen, die sich nach dem Inhalt des Ge-schäfts sowie dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien unter Berücksich-tigung auch ihres Leistungsvermögens anbietenden, realistisch in [X.] Sicherungen zu nennen (ähnlich [X.], Urteil vom 15. April 1999- [X.] - NJW 1999, 2188, 2189). Sind derartige Gestaltungen nicht zufinden, überläßt entgegen der Revision (unter Hinweis auf das Urteil des [X.] vom 15. Januar 1998 - [X.] - [X.], 783, 785) [X.] grundsätzlich die Vertragsparteien nicht ihrem Schicksal, wenn er [X.] gleichwohl vornimmt; die Beteiligten übernehmen dann [X.] das von ihnen sehenden Auges eingegangene Risiko. Aus [X.] kann der Notar regelmäßig auch nicht verpflichtet sein, den Beteilig-ten mitzuteilen, er selbst sehe zwar im Moment keine weiteren Möglichkeiten,es könne aber doch solche geben, und sich nunmehr anheischig zu machen,vor einer Beurkundung sich insoweit weiter zu informieren. Die dahingehendenErwägungen des [X.] in dem erwähnten Urteil vom 15. [X.] (aaO), die überwiegend auf Kritik gestoßen sind (Reithmann, [X.]- 12 -1998, 642, 644; [X.], WuB V[X.] A. § 19 [X.] 1.98; [X.], [X.] 1998, 68,69 f.; [X.], [X.], 15. Aufl., § 17 Rn. 234; zweifelnd auch [X.], [X.]2000, 277, 279; [X.]., in [X.]/[X.]/[X.], aaO Rn. 1047), betreffen ei-nen Sonderfall und lassen sich auf die vorliegende Fallgestaltung schon [X.] nicht übertragen, weil die Beurkundung hier längere [X.] vorbereitet warund einen in der [X.] nicht außergewöhnlichen Kaufvertrag betraf.d) Nach diesen Maßstäben war der Beklagte nicht gehalten, bei Ableh-nung aller von ihm vorgeschlagenen Sicherungsmöglichkeiten (Bankbürg-schaft, Zahlung erst bei Sicherstellung eines [X.] Erwerbs, Zahlungs-abwicklung über ein [X.]) als weitere denkbare Sicherheit die erst-rangige Eintragung der im Vertrag vereinbarten Dienstbarkeit anzubieten. [X.] Lösung wäre im wirtschaftlichen Ergebnis der von der Verkäuferin nichtakzeptierten Variante einer Fälligkeit des Kaufpreises erst nach Sicherstellung[X.] Erwerbs fast gleichgekommen. Eine derartige Sicherstellung hättevorausgesetzt, daß die Grundpfandgläubiger die verkaufte und bereits vermes-sene, aber noch nicht als selbständiges Grundstück eingetragene Teilflächeaus der Haftung freigegeben hätten (vgl. dazu Reithmann/[X.], [X.] notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., Rn. 553); ein Vorrang der Dienst-barkeit hätte [X.] sämtlicher Grundpfandgläubiger erfor-dert. Deren Rechte wären in diesem Fall zwar, an[X.] als bei [X.],äußerlich bestehen geblieben. Innerlich wären sie jedoch weitgehend [X.] worden, da die erstrangige Eintragung der eine Nutzung des [X.] für den Betrieb einer Autoverwertung sichernden und zeitlich unbe-schränkten Dienstbarkeit, wie die Revision selbst darlegt, das Eigentum amverkauften Grundstücksteil nahezu wertlos gemacht und dessen Verwertungdurch die Grundpfandgläubiger dadurch praktisch verhindert hätte. Hatte sich- 13 -deshalb die Verkäuferin außerstande gesehen, vor Fälligkeit des [X.] eine Beseitigung der vorhandenen hohen Grundstücksbelastungen zu [X.] oder mindestens deren Löschung an der verkauften Teilfläche sicherzu-stellen, oder hatte sie dies aus sonstigen Gründen verweigert, so galt [X.] der Sicht des beratenden Notars für die von den Klägern auch im Revisi-onsverfahren befürwortete Ersatzlösung über einen Rangrücktritt zugunstender für die GmbH bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Sonstigerealistische Möglichkeiten einer Sicherung des Klägers vor den Folgen [X.] 14 -stung werden von der Revision nicht benannt und sind auch nicht ersichtlich.Infolgedessen fehlt es insofern schon an einer Amtspflichtverletzung des [X.].[X.]Streck[X.][X.]Herrmann