Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:141216U[X.]232.15.0

BUN[X.]S[X.]RI[X.]HTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 232/15
Verkündet am:

14. Dezember 2016

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja

[X.] § 573 Abs. 2 Nr. 2
Eine teilrechtsfähige (Außen-)[X.] kann sich in ent-sprechender Anwendung des §
573 Abs.
2 Nr.
2 [X.] auf den Eigenbedarf eines ihrer [X.]er oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von [X.], Urteile vom 27.
Juni 2007 -
VIII
ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16.
Juli 2009 -
VIII
ZR 231/08, [X.], 2738 Rn.
13
f.; vom 23.
November 2011 -
VIII
ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn.
23).
[X.] §
241 Abs.
1, §
242
a)
Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner
vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von [X.], Urteile vom 9.
Juli 2003 -
VIII
ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II
2, sowie VIII
[X.], [X.], 463 unter II
1; vom 9.
November 2005 -
VIII
ZR 339/04, [X.], 75, 79; vom 4.
Juni 2008 -
VIII
ZR 292/07, [X.], 1141 Rn. 12; vom 13.
Oktober 2010
-
VIII
ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn.
14; vom 21. Dezember 2011 -
VIII
ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn.
24).
b)
Die Verletzung dieser [X.] hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen [X.]srechtsprechung; zuletzt Ur-teil vom 21.
Dezember 2011 -
VIII
ZR 166/11, [X.]O mwN).
[X.], Urteil vom 14. Dezember 2016 -
VIII ZR 232/15 -
LG [X.] I

AG [X.]

-
2 -
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf
die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember
2016
durch die
Vorsitzende Richterin [X.], die
Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger und
Kosziol
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des [X.]s [X.] I vom 7. Oktober 2015
aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten mieteten
mit Vertrag vom 24. Februar 1985 von der
Rechtsvorgängerin
der Klägerin eine 166 m2
große Fünfzimmerwohnung in ei-nem Mehrfamilienhaus in [X.].
Die Miete beläuft sich zwischenzeitlich auf eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Mitgliedern
bestehende [X.] (GbR), die das Anwesen
noch im selben [X.] hat.

Zweck der [X.] sind
nach § 2 des [X.]svertrags einer-seits die Instandsetzung, die Modernisierung und der Ausbau des Anwesens
und zum anderen
seine
Vermietung sowie nach Möglichkeit die
Aufteilung in 1
2

-
3 -
Wohnungseigentum. Ab dem [X.] begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens. Dieses wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ein Teil der Wohnungen wurde verkauft, der Rest verblieb im Eigentum der Klägerin. Die Wohnung der Beklagten ist als einzige noch nicht saniert.
Ebenfalls im [X.] schied einer der vier Gründungsgesellschafter aus; an seine Stelle trat ein neuer [X.]er. Seitdem ist der [X.] unverändert geblieben. [X.] Beziehungen bestehen zwischen den [X.]ern nicht.
Mit Schreiben vom 30.
September 2013 kündigte die Klägerin das Miet-verhältnis mit den Beklagten zum 3. Juni 2014 mit der Begründung, die Tochter eines ihrer (Gründungs-)[X.]er benötige die Wohnung für sich und ihre Familie. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen.
Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Fünfzim-merwohnung gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, die ausgespro-chene Eigenbedarfskündigung sei im Hinblick darauf
rechtsmissbräuchlich, dass es die Klägerin unterlassen habe, den Beklagten die Anmietung einer im Erdgeschoss desselben Anwesens
gelegenen, seit April 2014 leerstehenden
Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 76 m2
anzubieten. Die Berufung der Klägerin ist vor dem [X.] ohne Erfolg geblieben. Das [X.] hat die Auffassung vertreten, der Eigenbedarf eines [X.]ers berechtige ei-ne
[X.] nicht zu einer Kündigung eines Wohn-raummietverhältnisses. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs-
und Herausgabebegehren weiter.

3
4
5

-
4 -
Entscheidungsgründe:
Die Revision
hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht ([X.] [X.] I, [X.], 39) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Die auf den Eigenbedarf der Tochter eines [X.]ers der Klägerin gestützte Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam. Die Klägerin als [X.] des bürgerlichen Rechts (GbR) könne zugunsten ihrer [X.]er und deren Angehörigen
keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr.
2
[X.] geltend machen. Eine solche "Zurechnung"
des Eigenbedarfs der [X.]er sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der [X.] nach §
577a Abs. 1a [X.] zugrunde liege,
nicht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von [X.] durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren.
Mit dieser rechtlichen Beurteilung weiche die
Berufungskammer von der Rechtsprechung des [X.] ab. Dieser
billige
einer [X.] im Hinblick darauf, dass es häufig nur vom [X.], ob eine Personenmehrheit -
etwa ein Ehep[X.]r -
dem Mieter die [X.] als Miteigentümergemeinschaft oder als [X.] zur Nutzung anbiete, aus Gründen der Gleichstellung der beiden For-men von [X.]en
die Befugnis zu, ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs
eines ihrer [X.]er zu
kündigen.
Die der höchstrichterlichen Rechtsprechung zugrunde liegende Prämisse der Vergleichbarkeit einer [X.] und einer ein-fachen [X.] überzeuge schon im Hinblick auf die in der Rechts-6
7
8
9
10

-
5 -
wissenschaft und -praxis vollzogene rechtliche Verselbständigung der Gesell-schaft des bürgerlichen Rechts gegenüber ihren [X.]ern
nicht. Zudem gehe sie
-
insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten -
an der [X.] vorbei. Die beiden Gestaltungsformen seien mit Blick auf den durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] vermittelten Bestands-
und Kündigungsschutz nicht vergleichbar. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bleibe es nicht dem Zufall überlassen, ob mehrere Personen ein Objekt als Miteigentümer oder als [X.] erwürben. Persönlich verbundene
Vermieter erwürben und verwalteten ein Objekt regelmäßig als einfache
[X.], während sich auf geschäftliche Kontakte gründende Ver-mietermehrheiten
aufgrund organisatorischer und steuerlicher Vorteile bewusst für die Rechtsform der [X.] entschieden.
[X.]en des bürgerlichen Rechts seien von einer höheren organi-satorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet, in der Regel klar auf Amortisation und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet und
ent-falteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von [X.], das sich im Streitfall auch realisiert habe.
Für eine Änderung des [X.] genüge in der Regel ein Be-schluss; [X.] bestünden nur im eingeschränkten Maß (§
47 Abs. 2 GBO). Nur bei gewissenhafter Beachtung dieser Vorschrift sei für den Mieter erkennbar, wer hinter der [X.] stehe. Demgegenüber seien ein-fache [X.]en für den Mieter überschaubar und berechenbar, da Änderungen
der Eintragung im Grundbuch bedürften.
Zudem seien sie mit Blick auf die in der Regel bestehende persönliche Verbundenheit der Miteigentümer und den bei etwaigen Veränderungen anf[X.]den erheblichen bürokratischen Aufwand in ihrem Bestand "statischer".

11

-
6 -
Die Rechtsform der [X.] werde von [X.] insbesondere bei dem
als [X.]er Modell bezeichneten Vorgehen (Erwerb eines Mietshauses, Eintritt in die Mietverträge, Sanierung, Kündigung wegen
Eigenbedarfs der [X.]er vor oder nach der Sanierung, [X.] durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen, Begründung von Wohnungseigentum, gewinnbringende Veräußerung der [X.]en) gewählt. Auch im vorliegenden Fall bestätige sich der mit einer auf Vermieterseite bestehenden [X.] einherge-hende Verdrängungsprozess zu Lasten der [X.]. Zwar sei der [X.]erbestand mit nur vier Mitgliedern überschaubar und seit Gründung der [X.] -
bei nur einem [X.]erwechsel -
nahezu unverändert
geblieben. Jedoch sei der [X.]szweck der nicht personalistisch gepräg-ten Klägerin hier ebenfalls auf eine Sanierung des Grundstücks, auf eine Auftei-lung in Wohnungseigentum und auf
einen schrittweisen Verkauf der [X.] mit größtmöglicher Gewinnspanne gerichtet.
Im Hinblick auf das bei einer [X.] be-stehende erhöhte Verdrängungsrisiko zu Lasten der [X.] und den Wortlaut des § 573 Abs. 2
Nr. 2 [X.] sei nicht nur juristischen Personen, son-dern auch Personengesellschaften im Einklang mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum generell die Möglichkeit zu versagen, sich zugunsten ihrer Gesell-schafter auf Eigenbedarf zu berufen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für [X.]en mit personalistischem Einschlag eine Aus-nahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne.

12
13

-
7 -
II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können
der von der Klägerin [X.] Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2013 nicht ihre Wirk-samkeit abgesprochen und ein
Anspruch der Klägerin auf Räumung und Her-ausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 [X.]) nicht verneint werden.
Anders als das Berufungsgericht meint, findet die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] entsprechende Anwendung, wenn auf Vermieterseite eine (Außen-)[X.] beteiligt ist.
1. Der [X.] des
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] ist nach [X.] Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-)[X.] nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht direkt anwendbar ist
([X.] vom 27. Juni 2007 -
[X.], NJW 2007, 2845 Rn. 18; vgl. auch [X.]/[X.], 7. Aufl., § 573 Rn. 67; [X.]-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 [X.] Rn. 48; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S. 752, 755).
2. Entgegen einer im Schrifttum verbreiteten Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, ist dieser [X.]
jedoch in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen
als Vermieterin eine (Außen-)
[X.] auftritt.
a) Zwar kann sich eine juristische Person nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien-
oder [X.] zu benötigen (st.
Rspr.; vgl.
[X.]surteile vom 16. Juli 2008
-
VIII
ZR
282/07, [X.], 3361 Rn. 12; vom 10. September 2003 -
VIII ZR 22/03, NJW-RR 2004, 12 unter II 1).
Eine ([X.] des bürgerli-14
15
16
17

-
8 -
chen Rechts ist aber nicht als
juristische Person
zu qualifizieren ([X.],
Urteile vom 29.
Januar 2001 -
II
ZR 331/00, [X.]Z 146, 341, 343, 347; vom 23.
Oktober 2001 -
XI ZR 63/01, [X.]Z 149, 80, 84; vom 27. Juni 2007 -
VIII
ZR 271/06, [X.]O
Rn. 14; vom 27. November 2009 -
LwZR
17/09, juris Rn. 15; vom 19. November 2013 -
II
ZR 149/12, juris Rn. 25), sondern stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar (vgl. auch § 14 Abs. 2 [X.]).
[X.]) Ihr kommt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu, so dass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die gesamthänderisch verbundenen [X.]er, sondern die [X.] selbst als ein von den [X.]ern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die [X.] betreffenden Rechte und Pflichten ist (st.
Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 29. Januar 2001
-
II
ZR
331/00, [X.]O, S. 347; vom 5. März 2008 -
IV ZR 89/07, [X.]Z 175, 374, 379; vom 19. November 2013 -
II
ZR 149/12, [X.]O).

bb) Diese Teilrechtsfähigkeit einer ([X.] des bürgerli-chen Rechts
macht sie, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, aber nicht zu einem gegenüber ihren [X.]ern völlig verselbständigten Rechtssubjekt ([X.], Urteil vom 19. November 2013 -
II ZR 149/12, [X.]O Rn.
26). Diesem grundlegenden Unterschied messen diejenigen
Stimmen in der Literatur, die aus der Teilrechtsfähigkeit einer ([X.] des bürger-lichen Rechts eine Gleichstellung mit einer juristischen Person ableiten wollen ([X.]/[X.], Stand August 2016, §
573 Rn. 44; [X.] in Festschrift Karsten
[X.], 2009, [X.], 487 f.;
[X.], [X.], 554, 555; Wedemann, [X.] 2011, 533, 535; [X.], [X.], 609, 620; ähnlich
[X.]/[X.], [X.], 14. Aufl.,
§ 573 Rn. 34; [X.], [X.], 289, 298),
nicht die ihm zukommende
Bedeutung zu. Denn der Umstand, dass die [X.] selbst nun Teilrechtsfähigkeit besitzt, zwingt im Hinblick darauf, 18
19

-
9 -
dass hierdurch
-
anders als bei einer juristischen Person -
eine vollständige Abkopplung von ihren Mitgliedern nicht vollzogen worden ist, nicht zu dem Schluss, die Interessen der Personenmehrheit, die diese [X.] bildet, seien im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich völlig unbeachtlich (so auch [X.], [X.], 409, 412; [X.], [X.] 2002,
465, 468; Börstinghaus, [X.] 2002, 929, 930; [X.], [X.], 153, 165 f.; [X.], NJW 2007, 2847; [X.]
in Festschrift
10 Jahre [X.]sreformgesetz, 2011, S. 792, 798 f.; ähnlich auch [X.]/
Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 [X.]
Rn. 37; offen gelassen in [X.] vom 27. Juni 2007
-
VIII
ZR 271/06, [X.]O).
b) Umgekehrt reicht der Umstand, dass die (Außen-)[X.] nicht die Rechtsstellung einer juristischen Person aufweist,
für sich genommen noch nicht aus, sie im Rahmen des [X.]s des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] einer auf Vermieterseite auftretenden Mehrheit na-türlicher
Personen gleichzustellen
(vgl. auch [X.], [X.], 769, 771). [X.] zu berücksichtigen
ist jedoch, dass die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] nicht zum Ziel hatte, die bis
dahin
einer [X.] zukommende Rechtsposition
zu beschneiden. Vielmehr hat die höchstrichterliche Rechtsprechung der
(Außen-)[X.] deswegen Teilrechtsfähigkeit zugesprochen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§
718 -
720 [X.]) gewollte rechtliche Absonderung des [X.]svermögens vom Privatvermögen der [X.]er"
zu schaffen ([X.], Urteil vom 29. Januar 2001 -
II
ZR 331/00, [X.]O, [X.]). Es sollte also lediglich die Zuordnung des [X.]svermögens verändert werden (vgl.
[X.], Beschluss vom 16. Mai 2013 -
V [X.], [X.]Z 197, 262 Rn.
8).

20

-
10 -
Vor diesem Hintergrund hat die
Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)
[X.] zwar zur Konsequenz, dass anstelle ihrer Mitglieder nunmehr die [X.] selbst Vertragspartnerin
und damit Vermie-terin
ist ([X.]surteil vom
27. Juni 2007 -
[X.], [X.]O Rn. 11; vgl. auch [X.], Urteile vom 23. Oktober 2001 -
XI ZR 63/01, [X.]O; vom 27. November 2009 -
LwZR 17/09, [X.]O), so dass der -
auf natürliche Personen zugeschnitte-ne -
[X.] des §
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht direkt Anwendung findet. Dagegen gibt
die Entscheidung des [X.] zur Anerken-nung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] nichts dafür her, dass nunmehr bezüglich der Frage, ob eine
(Außen-)
[X.] des
bürgerlichen Rechts Eigenbedarf ihrer Mitglieder (oder deren Angehörigen) geltend machen kann, eine von der früheren Rechtslage abwei-chende Bewertung angezeigt ist, so dass auch eine entsprechende Anwendung des [X.]s des §
573 Abs. 2 Nr. 2
[X.] ausgeschlossen wäre. Auch der Regelungszweck der genannten Kündigungsvorschrift steht einer sol-chen Analogie nicht entgegen.
[X.]) Vor der mit Urteil vom 29. Januar 2001
(II ZR 331/00, [X.]Z 146, 341)
erfolgten Einführung
der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)[X.] stand nicht
ernsthaft in Frage, dass sich die gesamt-händerisch verbundenen [X.]er, die mangels eigener Rechtsfähigkeit der [X.] die [X.] einnahmen, gemäß dem damals noch geltenden
§
564b Abs.
2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF auf den Eigenbedarf eines [X.]ers berufen konnten ([X.], NJW 1990, 3278; [X.], [X.]
1997, 240; [X.] 1988, 201 ff.; [X.]/[X.], [X.], 59. Aufl.,
§ 564b Rn.
44; [X.]/[X.], [X.], 60.
Aufl., § 564b
[X.] Rn. 44; [X.]/
Sonnenschein, [X.], [X.]. 1997, §
564b Rn. 66; [X.]/
Sonnenschein/[X.], Miete, 7. Aufl., §
564b Rn. 39; [X.]-Futterer/
Blank, Mietrecht, 7.
Aufl., § 564b [X.] Rn. 47;
Blank/Börstinghaus, Miete, 21
22

-
11 -
1.
Aufl., § 564b [X.] Rn. 35; [X.]/[X.], [X.], Stand: Frühjahr 1997,
§ 564b Rn. 46; [X.], Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564b [X.] Rn.
59;
Bub/[X.]/Grapentin, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3.
Aufl., Rn. [X.] [für die Personenhandelsgesellschaft]; wohl auch
Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. [X.] [aA nur für Personenhandelsgesellschaften]). Der Kündi-gungstatbestand des §
564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.]
aF
ist
durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts ([X.])
vom 19. Juni 2001 ([X.]l. I [X.]149) mit rein redaktionellen Ände-rungen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] übernommen worden (BT-Drucks. 14/4553, [X.]).
Inhalt und Regelungszweck der beiden Vorschriften entsprechen sich damit.
bb) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] hat zwar -
wie bereits ausgeführt -
zur Folge, dass an die Stelle einer Mehrheit von natürlichen Personen nun die [X.] selbst als Vermieterin tritt
([X.]surteil vom 27. Juni 2007 -
VIII ZR
271/06, [X.]O), so dass
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] (bzw. die Vorgängerregelung des
§
564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF) nicht mehr direkt Anwendung findet.
Dagegen lässt sich aus der allein auf gesellschaftsrechtliche, nicht aber auf mietrechtliche [X.] gestützten Rechtsprechungsänderung nicht entnehmen, dass nunmehr eine
(Außen-)[X.] unter keinem rechtlich denkbaren Gesichtspunkt mehr zur Geltendmachung eines Eigenbedarfs der [X.]er berechtigt sein sollte, also für eine analoge Anwendung des -
der Vorgängerregelung in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF inhaltlich entspre-chenden -

§
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] kein Raum wäre.

[X.]) Ebenso wenig sprechen die vom Berufungsgericht angestellten
Schutzzwecküberlegungen
(vgl. auch
[X.]surteil vom 27. Juni 2007
-
VIII
ZR
271/06, [X.]O Rn. 17
unter Hinweis auf [X.]/[X.], 23
24

-
12 -
4.
Aufl., §
573 Rn. 67) gegen eine entsprechende Anwendung dieser
Kündi-gungsvorschrift. Das Berufungsgericht vermengt den Regelungszweck des [X.]s des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] (früher: § 564b Abs. 2 Nr.
2 Satz
1
[X.] aF) mit der Zielsetzung der
[X.] in § 577a [X.] (früher: §
564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 -
4 [X.] aF).
Soweit es weiter unter [X.] auf die "überwiegende Auffassung im Schrifttum"
anführt, einer Gesell-schaft des bürgerlichen Rechts sei eine Geltendmachung eines
Eigenbedarfs
eines [X.]ers generell zu versagen, vermag es keine
sachlich überzeu-genden Gründe dafür anzuführen, weshalb zwar -
vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] -
von der vorherrschenden
Literaturmeinung auch bei größeren [X.]en des bür-gerlichen Rechts sämtlichen Mitgliedern
eine Eigenbedarfskündigung uneinge-schränkt zugebilligt wurde,
nun jedoch der neuerdings teilrechtsfähigen
(Außen-)[X.] die Berufung auf einen Eigenbe-darf ihrer [X.]er verwehrt sein soll.

(1) Die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse,
der [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] sol-le den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare [X.] von Personen auf Vermieterseite schützen (vgl. auch [X.]surteil vom 27.
Juni 2007 -
[X.], [X.]O unter Hinweis auf [X.]/
[X.], 4. Aufl., § 573 Rn. 67; [X.], [X.]O), findet bereits keine Stütze in den Gesetzesmaterialien. Die Kündigungsregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] hat
mit rein redaktionellen Änderungen den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs aus §
564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF (BT-Drucks. 14/4553,
S.
65)
übernom-men, der durch das [X.] vom 18.
Dezember 1974 ([X.]l. I
S.
3603) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt worden ist. Die
Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF geht ihrerseits auf die inhaltlich identische Regelung des Art. 1 §
1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes 25

-
13 -
über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25.
November 1971 (WKSchG, [X.]l. [X.]) zurück (BT-Drucks. 7/2011, S.
8; vgl.
[X.]sbeschluss [[X.]]
vom 20. Januar 1988 -
ARZ 4/87, [X.]Z 103, 91, 98).
(a) Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b [X.] aF und des § 573 [X.]
machen das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Vorliegen eines
berechtigten Interesses
abhängig
und führen jeweils in Absatz 2 Regeltatbestände auf, bei denen ein solches Interes-se anzunehmen ist. Der Zweck der genannten
Kündigungsregelungen
besteht darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Le-bensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen ([X.] der Regierungsvorlage, BT-Drucks. 7/2011, [X.]; Bericht des [X.], BT-Drucks. 7/2638
[X.]; BVerf[X.] 68, 361, 371; 79, 292, 302; Se-natsbeschluss [[X.]]
vom 20. Januar 1988 -
ARZ 4/87, [X.]O, [X.], 98
[jeweils zu § 564b [X.] aF]; [X.]surteil vom 27. Juni 2007 -
[X.], [X.]O Rn. 20 [zu § 573 [X.]]), andererseits aber dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei
Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können (Bericht über die 90. Sitzung des [X.] vom 20. Januar 1971,
S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte
[zum WKSchG]; [X.]sbeschluss [[X.]]
vom 20. Januar 1988 -
ARZ
4/87, [X.]O, S.
98 f.
[zu §
564b [X.] aF]).
Die Vorschriften
des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b [X.] aF und die ihnen
inhaltlich entsprechende aktuell geltende Regelung des
§ 573 [X.] sollen
letztlich der Herstellung eines gerechten Inte-ressensausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien dienen (Bericht über die 90. Sitzung des [X.] vom 20. Januar 1971,
S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte; [X.]sbeschluss [[X.]]
vom 20.
Januar 1988 -
ARZ 4/87, [X.]O) und bringen
damit die beiderseitigen Interes-sen in einen mit der Verfassung in Einklang stehenden Ausgleich (BVerf[X.] 68, 26

-
14 -
361, 371; 79, 292, 303
[jeweils zu § 564b [X.] aF]; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S.
64
[zu § 573 [X.]]).
(b) Die Gesetzesmaterialien geben über diesen allgemein mit den ge-nannten Kündigungsvorschriften im [X.] Mietrecht verfolgten Sinn und Zweck hinaus keinen Aufschluss über den mit dem [X.] des Eigenbedarfs (Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG; § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) verbundenen
Regelungszweck. So begnügen sich die Gesetzesbegründung zum WKSchG und die dazu abgegebene Stellung-nahme
des Rechtsausschusses mit dem knappen Hinweis "Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 wird als berechtigtes Interesse weiter ein Eigenbedarf des Vermieters
oder seiner Familienangehörigen
anerkannt"
(BT-Drucks. VI/1549, S. 8), wobei der ebenfalls in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG berücksichtigte Eigenbedarf
der
zum Hausstand des Vermieters gehörenden Personen in diesem Hinweis noch nicht einmal erwähnt wird.
Die Gesetzesbegründungen zu
den nachfolgenden Gesetzesvorhaben beschränken sich auf eine Verweisung auf die jeweilige Vorgängerregelung (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; 14/5443, [X.]). Aus den Geset-zesmaterialien zu den genannten Regelungen lässt sich daher nicht entneh-men, dass der privilegierte Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, für den Mieter zahlenmäßig überschaubar
sein muss. Auch im Wortlaut dieser Vorschriften ist eine entsprechende Einschränkung nicht enthal-ten.
(c) Soweit das Berufungsgericht gleichwohl die Auffassung vertritt, § 573 Abs. 2 Nr.
2 [X.] liege der Schutzzweck zugrunde, den Mieter vor einem un-kalkulierbaren Risiko von [X.] durch einen nicht über-schaubaren Personenkreis zu bewahren, übersieht es, dass ausweislich
der Gesetzesmaterialien dieser Regelungszweck nicht dem [X.] selbst anhaftet, sondern lediglich der im Falle des Erwerbs
von nachträglich in 27
28

-
15 -
Wohnungseigentum umgewandelter Mietwohnungen eingreifenden Kündi-gungssperre des
§ 577a [X.], die zunächst in Art. 1 § 1 Abs.
2 Nr. 2 Satz 2 WkSchG und später in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis
4 [X.] aF enthalten war (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; BT-Drucks. 14/4553, [X.]; vgl. auch [X.]sbe-schluss [[X.]]
vom 6. Juli 1994 -
VIII ARZ 2/94, [X.]Z 126, 357, 364). Diesen -
einen bestimmten Sonderfall betreffenden -
Bestimmungen liegt die Erwägung zugrunde, dass gerade der Erwerb von Mietwohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind, regelmäßig zur Befriedigung eigenen [X.] erfolgt und der erstrebte Bestandsschutz für den Mieter hier besonders gefährdet ist (Schriftlicher Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. VI/2421, S. 3; [X.]sbeschluss [[X.]]
vom 6. Juli 1994
-
VIII ARZ 2/94, [X.]O, S.
365 mwN
[jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 [X.] aF]; vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, [X.]6, 26 [zu §
577a [X.]]).
Aus diesen Regelungen über die [X.] lässt sich aber nicht ableiten, dass der [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nur einem (konkret) über-schaubaren Personenkreis offen stehen soll. Denn sie sind nach ihrem [X.] auf den Schutz des Mieters vor einer unabhängig von der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Eigenbedarfslage gerade nicht zugeschnit-ten (vgl. [X.]sbeschluss [[X.]] vom 6.
Juli 1994 -
VIII ARZ 2/94, [X.]O mwN [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 [X.] aF]; Urteil vom 16. Juli 2009
-
VIII ZR 231/08, [X.], 2738 Rn. 19 [zu §
577a [X.]]).
Soweit in dem [X.] vom 27. Juni 2007
([X.], [X.]O Rn.
17) etwas anderes an-klingt, hält der [X.] hi[X.] nicht fest.
(2) Unabhängig davon lässt das Berufungsgericht außer [X.], dass sich durch die Befugnis einer teilrechtsfähigen ([X.] des bürgerli-chen Rechts, sich auf den Eigenbedarf
eines [X.]ers zu berufen,
für den Mieter keine im Vergleich zum Rechtszustand vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit eines solchen [X.]verbunds
weniger überschaubare 29

-
16 -
Lage
ergibt. Denn der [X.]erbestand und damit die Anzahl und die Identität der Personen, die eine Eigenbedarfssituation auslösen können, bleiben durch die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] unberührt. Geändert hat sich allein die [X.]. Während vor der [X.] der Teilrechtsfähigkeit der ([X.] alle [X.]er in ihrer Eigenschaft als Vermieter den Eigenbedarf eines von ihnen
geltend ma-chen konnten, ist es nun die [X.] selbst, die sich auf den Eigenbedarf eines [X.]ers beruft.
Ein solcher Eigenbedarf lässt sich zwar
nicht mehr unmittelbar auf §
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] stützen, weil eine teilrechtsfähige (Außen-)[X.] keinen Wohnbedarf und auch keine Angehörigen hat (vgl. [X.]surteil vom 27. Juni 2007 -
[X.], [X.]O Rn.
18). Da sich
durch eine Berufung der [X.] auf einen Eigenbedarf ihrer [X.]er oder derer Angehörigen
jedoch die bisherige Rechtslage, insbesondere das [X.], nicht zu Lasten des Mieters geändert
hat, liegt eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nahe. Diesen Weg hat der [X.] letzt-lich mit Urteil vom 27.
Juni 2007 ([X.], [X.]O Rn. 15 ff., 18) beschrit-ten, indem er der (Außen-)[X.] einen Eigen-bedarf ihrer [X.]er als natürliche Personen
"zurechnet"
(Münch-Komm[X.]/[X.], 7.
Aufl., § 573 Rn. 67; [X.] in Festschrift 10 Jah-re Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799; vgl. auch [X.], [X.]O;
soweit vereinzelt eine Zurechnungsnorm vermisst wird [[X.], [X.], 609, 615
mwN], wird verkannt, dass der Begriff "Zurechnung"
hierbei in dem schon zuvor von [X.], [X.], 409, 412 zugrunde gelegten wertenden Verständnis und nicht im rechtstechnischen Sinne verwendet wurde).
Auch die überwiegende Meinung im Schrifttum hat zum damaligen Zeit-punkt -
was in Anbetracht der an sich unverändert gebliebenen Interessenlage 30
31

-
17 -
nahe liegt
-
die Auffassung vertreten, dass eine ([X.] des bür-gerlichen Rechts ein Mietverhältnis wegen eines auf §
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] gestützten Eigenbedarfs eines [X.]ers kündigen könne
(vgl. etwa
[X.]/[X.], [X.], 66.
Aufl., § 573 Rn. 26; [X.]/[X.], [X.], Neu-bearb. 2003, § 573 Rn. 57; [X.]. 2006, § 573 Rn. 70; [X.]/
Sonnenschein/[X.], Miete, 8. Aufl., § 573 Rn. 37; [X.]/[X.], 4. Aufl., § 573 Rn. 67 [Ausnahme Publikumsgesellschaft];
[X.], [X.], 3. Aufl., §
573 Rn. 65; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 1.
Aufl.,
§ 573 Rn. 27;
BeckOK-[X.]/[X.], Stand März 2006, § 573 Rn. 39; [X.]/[X.], Mietrecht, 2006, §
573 Rn. 27; [X.]-Futterer/Blank, [X.], 8. Aufl., § 573 Rn. 47 [[X.]., § 573 [X.] Rn. 46];
[X.], [X.]O;

[X.], [X.] 2002, 465, 468; [X.], ZMR
2004, 153, 165
f.; vgl. auch
OLG Köln [X.], 465, 466; differenzierend Harke, [X.], 405, 407 f.).

c) Die Voraussetzungen für eine danach nicht grundsätzlich ausge-schlossene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] sind erfüllt.
[X.]) Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige [X.] aufweist
und
der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessen-abwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der h[X.]gezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen [X.] gekommen (st.
Rspr.; siehe nur [X.], Urteile vom 16. Juli 2003 -
VIII ZR 274/02, [X.]Z 155, 380, 389 f.; vom 17. November 2009
-
XI
ZR
36/09, [X.]Z 183, 169 Rn. 23; vom 21. Januar 2010 -
IX ZR 65/09, [X.]Z 184, 101 Rn. 32; jeweils mwN; vom 4. Dezember 2014 -
III ZR 61/14, NJW 2015, 1176 Rn. 9; vom 20. Juni 2016 -
AnwZ ([X.]) 56/15, juris
Rn. 18; Beschlüsse
vom 25. August 2015 -
X [X.], [X.], 1253 Rn. 19;
vom 32
33

-
18 -
14. Juni 2016 -
VIII ZR 43/15, [X.], 514 Rn. 10;
jeweils mwN). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem -
dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden -
Rege-lungsplan ergeben ([X.], Urteile vom 16. Juli 2003 -
VIII ZR 274/02, [X.]O S.
390; vom 17. November 2009 -
XI ZR 36/09, [X.]O; vom 21. Januar 2010
-
IX
ZR 65/09, [X.]O;
vom 20. Juni 2016 -
AnwZ ([X.]) 56/15, [X.]O; Beschluss vom 14. Juni 2016 -
VIII ZR 43/15, [X.]O).

bb) So liegen die Dinge bei genauer Betrachtung im Falle des [X.] eines Mitglieds einer (Außen-)[X.] oder seiner Angehörigen.
(1) Infolge der durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II
ZR 331/00, [X.]Z 146, 341) vollzogenen
Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] ist eine bislang nicht vorhandene Regelungslücke entstanden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt waren sämtliche Mitglieder einer solchen [X.] als natürliche Personen Vermieter, so dass die zu diesem Zeitpunkt noch maßgebliche Vor-schrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF direkt Anwendung fand. Mit der Nachfolgeregelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] sollte ausweislich der [X.] zum Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Die vom 9. November 2000 datierende Gesetzes-begründung
konnte dabei noch nicht berücksichtigen, dass die bislang als Mehrheit natürlicher Personen von dem [X.] des § 573 Abs.
2 Nr. 2 [X.] erfassten Mitglieder einer [X.] aufgrund
der kurze Zeit später erfolgten Änderung der [X.] Rechtsprechung nicht mehr Träger der Rechte und Pflichten der

(Außen-)[X.] sein würden, sondern nunmehr diese selbst
Zuordnungssubjekt sein sollte. Auch im Verlauf des weiteren Ge-34
35

-
19 -
setzgebungsverfahrens -
das Gesetz trat zum 1. September 2001 in [X.] -
hat dieser Umstand keine Beachtung erfahren.
Da die rechtlichen Entwicklungen bezüglich der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] im Verlauf des auf die Reform des Mietrechts fokussierten [X.] außer Betracht geblieben
sind, ist unbemerkt eine Regelungs-lücke entstanden.
Dem Gesetzesentwurf und den anschließenden Beratungen der beteilig-ten Gremien lag die Vorstellung zugrunde, dass sich bei der Anwendung des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung
(§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.])
im Vergleich zu der Vorgängerregelung nichts ändern würde
(vgl. BT-Drucks. 14/4553, S.
65). Diese Einschätzung traf aber nicht mehr zu, weil infolge der Anerken-nung ihrer Teilrechtsfähigkeit nunmehr die ([X.] des bürgerli-chen Rechts selbst die [X.] einnimmt, diese
aber -
anders als ihre [X.]er -
keine natürliche Person ist und daher weder einen Wohnbedarf hat noch über Familien-
oder Haushaltsangehörige verfügt
(vgl. auch [X.], Ur-teil vom 4. Dezember 2008 -
V [X.], [X.]Z 179, 102 Rn. 17 [zu einer durch
die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der [X.] des bürgerli-chen Rechts im Grundbuchrecht entstandenen Regelungslücke]).
(2) Eine Regelungslücke ist auch nicht deswegen zu verneinen, weil es sich bei dem auf den Wohnbedarf von natürlichen Personen zugeschnittenen [X.] des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] lediglich um gesetzlich [X.] Fälle des Vorliegens eines berechtigten
Interesses
im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] handelt und dem Vermieter daher an sich die Möglichkeit verbliebe, die Kündigung eines Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Ei-genbedarf eines Mitglieds einer (Außen-)[X.] auf die [X.] in § 573 Abs. 1
Satz
1
[X.] zu stützen. Denn der
gene-ralklauselartige [X.] ist zwar gleichgewichtig mit den in § 573 36
37

-
20 -
Abs. 2 [X.] genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerf[X.] 84, 366, 371 f. [zu
§
564b [X.] aF]; [X.]surteile vom 23. Mai 2007 -
VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460,
und [X.], [X.], 459, jeweils Rn. 13; vom
9. Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn.
13; vom 26. September 2012
-
VIII
ZR 330/11, [X.], 225 Rn. 13). Jedoch erfordert
die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, eine umfassende Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls ([X.]s-urteil vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, [X.]O Rn. 10). Bei den in § 573 Abs. 2 [X.] aufgeführten Kündigungstatbeständen
handelt es sich dagegen um ge-setzlich typisierte Fälle des Vorliegens eines die Belange
des Mieters überwie-genden berechtigten Interesses des Vermieters ([X.]/[X.], 7.
Aufl., § 573 Rn. 34 mwN; vgl. auch [X.]surteil vom 29.
April 2009
-
VIII
ZR
142/08, [X.], 2297 Rn. 16 [für die Fälle des §
543 Abs. 2 [X.]]). Soweit deren tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist ohne weitere Abwägung ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz
1 [X.] gegeben. Die entstandene
Regelungslücke lässt sich daher nicht vollständig durch einen
Verweis auf die [X.] schließen.
(3) Die aufgetretene Lücke widerspricht auch dem Regelungsplan des Gesetzgebers.
(a) Der Gesetzesbegründung ist zu entnehmen, dass eine Einschrän-kung der Reichweite der bisher in § 564b
Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF [X.] Eigenbedarfskündigung nicht beabsichtigt war.
Vielmehr klingt dort sogar die Besorgnis an, dass die Rechtsprechung teilweise zu strenge Maßstäbe an das Vorliegen der typisierten Kündigungstatbestände stelle. So heißt es in der Gesetzesbegründung ausdrücklich:
"Absatz 2 zählt wie bisher einzelne Kündi-gungsgründe beispielhaft auf. Die Aufzählung entspricht mit geringen sprachli-38
39

-
21 -
chen Änderungen inhaltlich dem § 564b
Abs. 2 Nr. 1 bis 3 [X.]. Wenngleich die Rechtsprechung zuweilen im Einzelfall überhöhte Anforderungen an das Vorlie-gen eines berechtigten Interesses stellt, so besteht an der gesetzlichen Rege-lung selbst jedoch zum Schutz des Mieters im Grundsatz kein Änderungsbe-darf"
(BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Auch im weiteren Verlauf des [X.] wurde ein Bedürfnis zur Beschneidung des Kündigungsrechts im Falle des Eigenbedarfs eines Vermieters oder einer [X.] nicht gesehen. Ausweislich der veröffentlichten Gesetzesmaterialien erfolgte bei [X.] der Plenar-
oder Ausschusserörterungen eine entsprechende Anregung. Es entsprach daher nicht dem Regelungsplan des Gesetzgebers des [X.]es, den Eigenbedarf eines [X.]ers einer (Außen-)
[X.] nicht mehr als typisierten [X.] (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) zuzulassen.
(b) An diesem Umstand hat sich auch in der Folgezeit nichts geändert. Dies hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz über die energetische Modernisie-rung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von [X.] vom 11. März 2013 ([X.]l. I S. 434 -
Mietrechtsänderungsge-setz) deutlich gemacht. Wie die Revision zu Recht geltend macht, hat er dadurch die Berechtigung einer (Außen-)[X.], sich entsprechend § 573
Abs.
2 Nr. 2 [X.] auf den Eigenbedarf eines Gesell-schafters zu berufen, nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr
hat er sich für einen weniger einschneidenden Weg entschieden. Er verwehrt nun einer [X.] oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in
bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 [X.] für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines [X.]ers oder eines Miteigentümers zu kündigen.
Zu diesem Zweck hat er die Vorschrift des §
577a [X.] über die Kündigungsbe-40

-
22 -
schränkung bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in [X.] um einen Absatz 1a ergänzt. Er hat
die
in § 577a Abs. 1, 2 [X.] für [X.]-
und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 [X.] vorgesehene zeitliche [X.] auch auf die Fälle erstreckt,
in denen im Rahmen des sogenannten "[X.]er Modells"
eine [X.] oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Er-werb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die [X.] von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von [X.] an Interessenten verzichtet, stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer [X.]er oder der Miteigentümer kündigt und so die Anwendung der [X.] des § 577a Abs. 1, 2 [X.] umgeht (BT-Drucks. 17/10485, S.
16). Die [X.] des § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] greift ein, wenn vermieteter Wohnraum entweder nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der [X.] Gebrauch entzogen wird (Nr.
2).

Dass der Gesetzgeber hierdurch
implizit die Befugnis einer teilrechtsfä-higen (Außen-)[X.], sich auf den Eigenbedarf eines [X.]ers als Kündigungsgrund entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] zu berufen, anerkannt hat, ergibt sich in aller Deutlichkeit aus der Einzel-begründung zu § 577a Abs. 1a [X.].
Ausweislich der dort erfolgten Ausführun-gen baut die
zur Beseitigung der Missstände beim "[X.]er Modell"
vorge-sehene Erstreckung der [X.] des § 577a Abs. 1, 2 [X.] auf der vom
[X.] mit Urteil vom 27. Juni 2007 ([X.], [X.]O Rn.
15 ff.) aner-kannten Befugnis der (Außen-)[X.] auf, sich als Vermieterin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf den Eigenbedarf eines [X.]ers zu berufen (BT-Drucks. 17/10485, S.
26). Dementsprechend heißt 41

-
23 -
es in der Gesetzesbegründung
weiter, die Einführung des §
577a Abs. 1a [X.] ändere
weder etwas daran, dass nach der Rechtsprechung der Eigenbedarf eines [X.]ers der [X.] bürgerlichen Rechts deshalb zuzurech-nen sei, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt sei, ihre [X.]er insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen [X.],
noch daran, dass mehrere Personen als Vermieter berechtigt seien, bei Eigenbedarf eines von ihnen den Mietvertrag zu kündigen (BT-Drucks. 17/10485, [X.]O; vgl.
auch [X.], [X.]otZ 2012, 555, 560). Der oder die Erwerber seien jedoch nun nach § 577a Abs. 1a Satz 1 [X.] gehindert, dieses berechtigte Interesse eines [X.]ers oder eines Miteigentümers an einer Kündigung innerhalb der Frist des §
577a Abs. 1 [X.] geltend zu machen (BT-Drucks.
17/10485,
[X.]O).

(4) Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines [X.]ers oder dessen Familien-
oder Haushaltsangehörigen
durch die vermietende Gesell-schaft ist auch in [X.] wesentlichen Punkten mit den unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] erfassten Kündigungen einer Miteigentümer-
oder Erbenge-meinschaft (sogenannte einfache [X.]) wegen Eigenbedarfs ei-nes Mitglieds der [X.] oder dessen Angehörigen
vergleichbar. Die im Schrifttum zwischenzeitlich im Vordringen befindliche Auffassung, die der
(Außen-)[X.] infolge ihrer
Teilrechtsfähigkeit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer [X.]er oder dessen Angehörigen
verwehrt ([X.]-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 Rn.
49; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 573 Rn. 34; [X.]/
[X.], Stand
August 2016, §
573 Rn.
44; [X.]-[X.]/[X.], Stand
Oktober
2016, §
573 Rn. 58; [X.] in Festschrift [X.]arsten [X.], 2009, [X.], 487 f.; [X.], [X.], 555, 556; [X.], [X.], 146, 147; [X.]
in
Festschrift [X.], 2011, S. 752, 755;
Wedemann, [X.] 2011, 533, 534 f.; differenzierend [X.]/
42

-
24 -
[X.], 7. Aufl., §
573 [X.] Rn. 67 und Bub/[X.]/Grapentin, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. IV
121
[nicht wenn personaler Bezug fehlt]; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S. 792, 799 [nur für [X.]er, nicht für deren Angehörige]; aA
[X.]/[X.], [X.], 76.
Aufl., § 573 Rn. 26; [X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 [X.] Rn. 37; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2014, §
573 Rn. 76a; BeckOK-[X.]/[X.], Stand Mai 2016, §
573 Rn. 39), nimmt nicht die Gemeinsamkeiten der genannten
Formen von Vermietermehr-heiten, sondern nur deren Unterschiede in den Blick.
(a) [X.] (§§ 741
ff. [X.]) oder [X.] (§§ 2038 ff. [X.]) sind als rechtlich nicht verselbständigte Zusammen-schlüsse natürlicher Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] unmittelbar [X.], sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder oder deren Angehöri-gen
zu berufen. Denn jedes Mitglied einer solchen [X.] ist Vermieter und kann als natürliche Person über Familien-
oder Haushaltsangehörige ver-fügen. Daraus folgt, dass der Eigenbedarf nicht bei sämtlichen Mitgliedern [X.] muss, sondern es ausreicht, wenn er bei einem Miteigentümer oder Mit-erben gegeben ist ([X.]; vgl. [X.]surteil vom 27.
Juni 2007 -
[X.], [X.]O Rn. 19 mwN; [X.]/[X.], [X.]O, § 573 Rn. 75 mwN; [X.]/
[X.], [X.]O, § 573 Rn. 26; [X.]/[X.], [X.]O; [X.]-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 [X.] Rn. 45; [X.], [X.], 153, 165; [X.], [X.], 609, 615; [X.]/[X.], [X.]O, § 573 Rn.
34;
aA
Harke, [X.], 405, 407). Vor der Anerkennung der Teilrechts-fähigkeit der (Außen-)[X.] galt entsprechen-des auch für eine solche [X.] (vgl. etwa [X.], NJW 1990, 3278; [X.]/[X.], [X.], 59.
Aufl., § 564b Rn. 44; [X.]/[X.], [X.], 60. Aufl., § 564b Rn. 44; [X.]/[X.], [X.], Frühjahr 1997, §
564b Rn. 46; [X.]/Sonnenschein, [X.], Bearb. 1997, § 564b Rn. 66; 43

-
25 -
[X.]/[X.], [X.]. 2003, § 573 Rn. 56; [X.] in [X.]/
[X.], [X.], 1. Aufl.,
§
573 Rn.
27; [X.]/[X.], Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27 mwN; [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 573 Rn. 65; [X.]-Futterer/Blank, Mietrecht, 8.
Aufl., § 573 [X.] Rn. 44; jeweils mwN;
[X.], [X.], 409, 412).
Eine Unterscheidung danach, ob die jeweiligen [X.]en oder [X.]en eine überschaubare Struktur aufweisen oder nicht, wird dabei grundsätzlich nicht vorgenommen. Dabei gibt es bei [X.] eine große Bandbrei-te von unterschiedlichen Strukturen.
Neben kleinen und kompakten Miteigen-tümer-
oder Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Anzahl von Mitgliedern oder verflochtene Strukturen aufweisen. Das ist insbesondere bei über mehrere Generationen hinweg fortgesetzten Erbengemeinschaften
der Fall, bei denen
einzelne Miterben zwischenzeitlich verstorben und von (weite-ren) [X.] beerbt worden sind
und bei denen der aktuelle Mitgliederbestand nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen ist.
Aber auch [X.] sind in ihrem Bestand nicht immer überschaubar. Dies gilt insbesondere bei Investorengemeinschaften, die sich bei umfangrei-chen oder großangelegten Sanierungsvorhaben zusammenfinden.
Auch bei der -
damals noch nicht als teilrechtsfähig anerkannten -
(Außen-)[X.] waren sehr unterschiedliche Strukturen anzutreffen. Das Spektrum reichte von
kleinen Ehegattengesellschaften über [X.]en, bei denen
wiederum andere [X.]en des bürgerlichen Rechts Mitglied wa-ren (vgl. [X.], Urteil vom 2. Oktober 1997 -
II
ZR 249/96, [X.], 376 unter [X.]), bis hin zu [X.]. Außerdem lässt sich selbst bei einer natürlichen Person als Einzelvermieter in manchen Fällen (etwa große Familie mit mehreren Zweigen) der Kreis der [X.] nicht ohne Weiteres überschauen.
44

-
26 -
(b) Bereits der Umstand, dass
auch die unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr.
2 [X.] erfassten Miteigentümer-
und Erbengemeinschaften in bestimmten Fällen
nur schwer durchschaubare Strukturen aufweisen können, zeigt, dass die vom Berufungsgericht angeführte Unüberschaubarkeit des [X.]er-bestands bestimmter ([X.]en
des bürgerlichen Rechts kein taugliches Kriterium ist, eine Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] bei einer
sol-chen
[X.]
abzulehnen. [X.]u kommt, dass dieser Gesichtspunkt vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der ([X.] des bürgerli-chen Rechts auch bei dieser Form der [X.] keinen
Hinderungs-grund darstellte, den sämtlich als Vermieter geltenden Mitgliedern der (Außen-)
[X.]en des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder im Rahmen des §
564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 [X.] aF zu erlauben. Die Bandbreite der Strukturen bei einer (Außen-)[X.] hat sich seitdem aber nicht verändert.
Dass bei bestimm-ten ([X.]en des bürgerlichen Rechts wegen ihrer großen Mit-gliederzahl oder ihrer verflochtenen Strukturen der Kreis der Eigenbedarfsper-sonen für den Mieter nicht überschaubar ist, ist keine Folge der Teilrechtsfähig-keit, sondern war auch bereits davor ein Problem, dem sich
der Mieter bei [X.] eines Mietvertrages mit ([X.]en des bürgerlichen Rechts, deren Mitgliederbestand er nicht kannte und der auch wechseln konnte, ausgesetzt sehen konnte.
Soweit das Berufungsgericht anführt, [X.]en des bürgerlichen Rechts seien im Vergleich zu [X.] von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet und entfalteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von [X.], mag dies zwar in manchen
Fällen zutreffen. Das Berufungsgericht schreibt aber mit dieser Sichtweise -

wie bereits an anderer Stelle ausgeführt
-
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] einen Schutzzweck zu, der nicht 45
46

-
27 -
ihm, sondern allein der [X.] nach § 577a [X.] zukommt (vgl. die Ausführungen oben unter II
2 b [X.]
(1)
(c)). Das Vorhandensein einer unüber-schaubaren Struktur auf Vermieterseite rechtfertigt es daher nicht, eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] bei einem Eigenbedarf der Gesell-schafter (oder deren Angehörigen) einer teilrechtsfähigen (Außen-)[X.] auszuschließen. Missbrauchsfällen kann mit der An-wendung der Vorschrift des § 242 [X.] begegnet werden (BeckOK-[X.]/[X.], [X.], Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39).
(c) An der erforderlichen Vergleichbarkeit einer Kündigung durch eine (Außen-)[X.] wegen Eigenbedarfs mit einer entsprechenden Kündigung einer Miteigentümer-
oder Erbengemeinschaft fehlt es auch nicht aus sonstigen Gründen. Die Teilrechtsfähigkeit der
(Außen-)
[X.] des
bürgerlichen Rechts wurde nicht deswegen entwickelt, um die Kündigungsmöglichkeiten der (Außen-)[X.] zu beschneiden, sondern -
wie oben unter [X.] ausgeführt -
allein deswegen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§
718 -
720 [X.]) gewollte rechtliche Absonderung des [X.]svermö-gens vom Privatvermögen der [X.]er"
zu schaffen ([X.],
Urteil vom 29.
Januar 2001
-
II
ZR 331/00, [X.]O, [X.]). Mit der Anerkennung der Teil-rechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] war damit
eine Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters nicht beabsichtigt
und vom Gesetzgeber auch später nicht gefordert worden.
Insofern hat es seine Berechtigung, dass der [X.] in seiner bisherigen Rechtsprechung eine Gleichbehandlung der ([X.] des bürgerli-chen Rechts mit den Fällen der Miteigentümer-
und Erbengemeinschaften vor-genommen hat ([X.]surteile vom
27. Juni 2007
-
[X.], NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 -
VIII ZR 231/08, [X.], 2738 Rn. 13 f.; 47
48

-
28 -
vom 23. November 2011 -
VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). Soweit der [X.] diese Gleichbehandlung entscheidend
darauf gestützt hat,
es hinge oft vom Zufall ab, ob eine teilrechtsfähige ([X.] des bürgerli-chen Rechts oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite gegründet werde ([X.]surteile vom 27. Juni 2007
-
[X.], [X.]O), hält er
an diesem Kriterium, das vom Berufungsgericht und in der Literatur zu Recht Kritik erfahren hat
(siehe [X.], [X.], 609, 615; [X.], [X.], 769, 771 f.; zu den Ausnahmen vgl. [X.], [X.], 391, 400; Münch-Komm[X.]/[X.], [X.]O; [X.], [X.]O; Wedemann, [X.]O; Armbrüster, [X.], 366, 375; [X.], [X.], 289, 297), nicht mehr fest.
Dieses Argu-ment ist weder geeignet noch erforderlich, um die Vergleichbarkeit der Situation eines Eigenbedarfs bei einem [X.]er einer
(Außen-)[X.] und einem Mitglied einer Miteigentümer-

oder Erbenge-meinschaft aufzuzeigen. Maßgeblich ist letztlich, dass die angeführten [X.] zwischen diesen Arten der [X.] nach dem Normzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] unbeachtlich sind
und durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)[X.] eine Be-schneidung der Kündigungsmöglichkeiten dieser [X.] nicht beab-sichtigt
war.
(d) Vor diesem Hintergrund ist es nicht gerechtfertigt, eine analoge An-wendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] im Falle des Eigenbedarfs eines Gesell-schafters einer (Außen-)[X.] auf kleine [X.]en zu begrenzen, bei denen die [X.]er sich persönlich [X.] sind und bei denen es häufig vom Zufall abhängt, ob nur eine Miteigen-tumsgemeinschaft besteht oder eine [X.] ge-gründet wurde (so aber [X.]/[X.], [X.]O; ähnlich [X.], [X.], 3486). Diese Betrachtungsweise lässt bereits außer [X.], dass auch bei einer unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] erfassten [X.]

-
29 -
mer-
oder Erbengemeinschaft die Berechtigung der [X.], sich auf ei-nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter abhängt (vgl. [X.]surteil vom 27. Juni 2007
-
[X.], [X.]O Rn. 16).
Außerdem wäre eine solche Differenzierung der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit abträglich ([X.]surteil vom 27. Juni 2007
-
[X.], [X.]O; vgl. auch [X.], [X.] für Sonnenschein, 2003, [X.], 461). Lediglich in den Fällen, in denen der [X.]szweck einer (Außen-)
[X.] derart prägend ist, dass der personale Bezug der [X.]er zu der [X.] und damit auch deren persönli-ches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses [X.]szwecks [X.] nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines [X.]ers oder dessen Angehörigen
rech-nen muss (so bei [X.], insbesondere Fondsgesellschaf-ten), ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] zu verneinen (ähnlich [X.]/[X.], 4. Aufl., § 573 Rn. 67; [X.] NJW 2007, 2847; [X.], [X.], 153, 166;
[X.] für Sonnen-schein,
[X.]O; Bub/[X.]/Grapentin, [X.]O Rn. [X.]). Dies folgt aber nicht aus der Unüberschaubarkeit des [X.], sondern daraus, dass die [X.]
durch ihren [X.]szweck
zum Ausdruck gebracht hat, dass persönliche Bedürfnisse der [X.]er zurückzutreten haben (vgl. auch, wenngleich
mit anderer Begründung [fehlende persönliche Verbundenheit]
Armbrüster, [X.]O, S. 374 mwN).
(e) Soweit von einzelnen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifftum schließlich die Auffassung vertreten wird, ([X.]en des bürgerlichen Rechts könnten sich zwar analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf den Eigenbedarf eines [X.]ers, jedoch nicht auf den Bedarf der Ange-hörigen
eines [X.]ers berufen ([X.], [X.], 544 [zum 50
51

-
30 -
alten Recht]; [X.] in Festschrift [X.], 2011, S.
792, 799 f.), verkennen diese, dass es bei der hier in Rede stehenden analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht darum geht, die [X.]er als Familienangehörige der [X.] zu behandeln. Vielmehr dient die Analogie dazu, (weitgehend) die Rechtslage herzustellen, die vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der ([X.] bestand und an der die Entscheidung des [X.] vom 29. Januar 2001 (II
ZR 331/00, [X.]Z 146, 341 ff.) nichts ändern wollte.

(f) Schließlich führt die beschriebene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] bei einer (Außen-)[X.] auch nicht zu einem unauflösbaren Wertungswiderspruch zu der Rechtslage bei Per-sonenhandelsgesellschaften (OHG, KG). Bei solchen [X.]en lehnt der [X.] eine Gleichstellung mit den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] erfassten Fallge-staltungen mit der Begründung ab, die Gründung einer Kommanditgesellschaft
oder einer Offenen
Handelsgesellschaft setze regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; auch erfolge die Vermietung einer Wohnung durch eine solche Personenhandelsgesellschaft nicht zufällig, sondern beruhe auf einer bewussten Entscheidung auf Grund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen ([X.]surteil vom 15. Dezember 2010
-
VIII
ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 11). Daran ist im Ergebnis, wenn auch nicht in der Begründung
festzuhalten. Entscheidend ist letztlich, dass die [X.] -
ähnlich wie eine Publikumsgesellschaft des bürgerlichen Rechts -
durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich macht, dass der persönliche [X.] eines [X.]ers oder dessen Angehöri-gen
so sehr in den Hintergrund tritt, dass ein Mieter mit einem solchen Bedarf [X.] nicht rechnen muss.

52

-
31 -
d) Nach alledem kann sich die Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr.
2 [X.] analog auf einen
Eigenbedarf der Tochter ihres (Gründungs-)
[X.]ers berufen, dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstel-len ist. Dabei kommt es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen nicht darauf an, dass es sich hierbei um eine einfach strukturierte [X.] mit überschaubarems
Bestand bei nur einem [X.]erwechsel seit der Grün-dung im Jahr 1991 handelt. Die beschriebenen Umstände machen lediglich [X.] deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin anders als eine Miteigentümer-
oder Erbengemeinschaft zu behandeln. Die Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines [X.]ers oder dessen Angehörigen
ist auch nicht im Hinblick auf den [X.]szweck der Klägerin ausgeschlossen. Die [X.]er haben
in ihrem [X.]svertrag die Möglichkeit einer Selbstnutzung nicht ausgeschlossen.

3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn auch ein Verstoß gegen eine vom Berufungsge-richt bislang offen gelassene Verpflichtung der Klägerin, den Beklagten die [X.] kleinere Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss zur Anmietung anzubie-ten, hätte -
entgegen der bisherigen [X.]srechtsprechung
-
nicht die [X.] der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmiss-brauchs (§ 242 [X.]), sondern [X.]falls Schadensersatzansprüche wegen [X.] (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 [X.]) aus dem Mietver-hältnis zur Folge.
a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des [X.]s hat der wegen [X.] kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will ([X.]surteile vom 9. Juli 2003
53
54
55

-
32 -
-
VIII
ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter [X.], sowie [X.], [X.], 463
unter II 1; vom 9. November 2005 -
VIII ZR 339/04, [X.], 75, 79; vom 4. Juni 2008 -
VIII ZR 292/07, [X.], 1141 Rn. 12; vom 13.
Oktober 2010
-
VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011
-
VIII
ZR
166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). Diese -
auch weiterhin zu beja-hende
-
[X.] beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten ([X.]surteile
vom 9. Juli 2003 -
VIII ZR 276/02, [X.]O; vom 9.
November 2005 -
VIII ZR 339/04, [X.]O; vom 13.
Oktober 2010
-
VIII
ZR
78/10, [X.]O). Zwar wird der Vermieter durch Art. 14
Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen

oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entspre-chende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist (BVer-f[X.] 89, 1, 9;
[X.]surteile vom 4. März 2015
-
VIII ZR 166/14, [X.]Z 204, 216 Rn. 14; vom 9. Juli 2003 -
VIII ZR 276/02, [X.]O; vom 13.
Oktober 2010 -
VIII ZR 78/10, [X.]O; vgl. auch [X.]sbeschluss vom 23. August 2016 -
VIII ZR 178/15, [X.], 628 Rn.
17). Dennoch ergibt
sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art.
14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht (st.
Rspr.; BVerf[X.] 89, 1, 5
f.; [X.], [X.] 2011, 479, 480), eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter ([X.]surteile vom 9. November 2005 -
VIII ZR 339/04, [X.]O; vom 13.
Oktober 2010 -
VIII ZR 78/10, [X.]O).

b) Der [X.] hat bei einer Verletzung der beschriebenen [X.] in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung
-
einer verbreiteten Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum folgend (vgl. die Nachweise im [X.]surteil vom 9. Juli 2003 -
VIII ZR 276/02, 56

-
33 -
[X.]O) -
als rechtsmissbräuchlich (§ 242 [X.]) und damit als unwirksam bewertet
(vgl. zuletzt Urteil vom 21.
Dezember 2011 -
VIII ZR 166/11, [X.]O mwN). An dieser Beurteilung hält er allerdings, wie bereits im [X.]surteil vom 23. Sep-tember 2015 ([X.], NJW 2015,
3368 Rn. 18) angedeutet, nicht mehr fest.

[X.]) Das
Entstehen der [X.] in der Ausprägung, welche sie in der [X.]srechtsprechung gefunden hat, ist stets vom Ausspruch einer an sich [X.]en Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs
abhängig. Denn nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintre-tenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. In [X.] dessen
ist es bei zutreffender Betrachtung aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig
ausgesprochene Eigenbedarfskündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 [X.]) zu bewerten, weil der Vermieter seine [X.] bezüglich einer anderen Wohnung verletzt hat. Denn der Vermieter verstößt nicht
durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung
ge-gen die Rechtsordnung, sondern erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbietet.
Folglich
haben auch die sich hieraus abzuleitenden
Rechtsfolgen nicht an der -
insoweit nicht zu beanstandenden
-
Kündigung, sondern an der pflichtwidrig unterlassenen Zurverfügungstellung einer Alterna-tivwohnung anzusetzen
(so auch [X.]/[X.], 7. Aufl., §
573 Rn. 78).

bb) Die beschriebene Fallgestaltung unterscheidet sich in einem wesent-lichen
Punkt von sonstigen vom [X.] als rechtsmissbräuchlich bewerteten Konstellationen einer Eigenbedarfskündigung. Denn dort
haftet die Rechts-57
58

-
34 -
missbräuchlichkeit dem Ausspruch der
Eigenbedarfskündigung selbst an, so dass diese nach § 242 [X.] als unwirksam
zu beurteilen ist, weil es an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt oder sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt.

So hat der Vermieter in den Fällen, in denen der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht
ist, die Wohnung seine
Nutzungswünsche überhaupt nicht erfüllen kann oder sein
Wohnbedarf in einer anderen, ihm gehörenden und frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. [X.]surteil vom 4. März 2015
-
VIII ZR 166/14, [X.]O Rn. 15 mwN), kein anerkennenswertes Interesse an der Verdrängung des Mieters, so dass sich bereits der Ausspruch der Kündigung selbst als unzulässige Rechtsaus-übung darstellt. Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, ob-wohl er entweder entschlossen ist oder erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleich-wohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in [X.] zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss (st.
Rspr.; vgl. [X.]surteile vom 4.
Februar 2015 -
VIII ZR 154/14, [X.]Z 204, 145 Rn. 17; vom 20. März 2013 -
VIII ZR 233/12, [X.], 1596
Rn. 12; vom 21.
Januar 2009 -
VIII ZR 62/08, [X.], 1139 Rn.
17). Auch hier ergibt sich die Rechtsmissbräuch-lichkeit aus der Eigenbedarfskündigung selbst.

[X.]) Anders liegen die Dinge
dagegen, wenn ein Vermieter es unterlässt, dem Mieter im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung eine frei ge-wordene Alternativwohnung anzubieten. In diesen Fällen löst die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt (vgl. [X.] vom 9. November 2005 -
VIII ZR 339/04, [X.]O), zwar vertragliche 59
60

-
35 -
Rücksichtnahmepflichten
gemäß § 241 Abs.
2 [X.] gegenüber dem betroffenen Mieter (vgl. bereits [X.]surteile
vom 9. November 2005 -
VIII ZR 339/04, [X.]O S. 79; vom 13.
Oktober 2010 -
VIII ZR 78/10, [X.]O Rn. 9, 14; ähnlich
[X.]/[X.],
[X.]O, § 573 Rn. 135; [X.]/[X.], [X.]O) aus, die bis zum Vertragsende fortwirken (vgl. [X.]surteil vom 9. Juli 2003 -
[X.], [X.]O unter [X.]). Zu diesen Rücksichtnahmepflichten gehört auch die Verpflichtung des Vermieters, eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage dem Mieter anzubieten. Denn der kündigende Vermieter ist, um die mit dem Verlust der angestammten [X.] für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu [X.] und so die sozial unerwünschten Folgen der aus der Sphäre des [X.] herrührenden Lösung des Vertrages gering zu halten, zur besonderen Rücksichtnahme auf die betroffenen Mieterinteressen verpflichtet (vgl. [X.]s-urteil vom 9. November 2005 -
VIII ZR 339/04, [X.]O; [X.], NJW-RR 1993, 660, 661).

Die Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht zieht jedoch eigen-ständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unberührt. Dies ergibt sich daraus, dass allein die vom Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zu unterscheidende
und
nicht auf den
Gegenstand des gekündigten Mietverhältnisses bezogene Pflichtverletzung das rechtlich zu beanstandende Verhalten des Vermieters darstellt. Es ist unter diesen Umständen
weder
gerechtfertigt
noch in dogmati-scher Hinsicht überzeugend begründbar, den rechtmäßig erfolgten Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mit dem Verdikt der Rechtsmissbräuchlichkeit zu versehen
und die Kündigung nachträglich als unwirksam zu bewerten (vgl. auch [X.]/[X.], [X.]O).
61

-
36 -
Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmiss-bräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der [X.] an der Eigenbedarfs-kündigung festhält. Zwar hat der [X.] entschieden, dass in den Fällen, in de-nen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein
Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 -
VIII ZR 339/04, [X.]O S.
81 f.). Diese Erwägungen sind jedoch auf die Fälle der Verletzung einer An-bietpflicht nicht übertragbar, weil sich die Fallgestaltungen grundlegend [X.]. Hält der Vermieter trotz Wegfalls des [X.] vor Ablauf der Kündigung an der rechtmäßig ausgesprochenen Kündigung fest, macht er letztlich nur eine formale Rechtsposition geltend, weil er die Mietwohnung nicht mehr für seine Zwecke benötigt ([X.]surteil vom 9. November 2005 -
VIII ZR 339/04, [X.]O S. 82). Anders liegen die Dinge bei einer Verletzung der Anbiet-pflicht bezüglich einer Alternativwohnung. Hier besteht der Eigenbedarf des Vermieters unverändert fort. Dieser
hat es lediglich versäumt, die sich hieraus für den Mieter ergebenden nachteiligen Folgen (Wegzug aus dem gewohnten Umfeld) abzumildern.

c) Die Verletzung der [X.] als vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne von
§ 241 Abs. 2 [X.] kann daher
-
wie auch ein Verstoß gegen sons-tige Nebenpflichten -
nur Schadensersatzansprüche
des Mieters nach §
280 Abs. 1 [X.] begründen.

Diese Ansprüche sind allerdings nur auf Geldersatz gerichtet. Entgegen einer vereinzelt in der Literatur vertretenen Auffassung ([X.]-Futterer/Blank, [X.]O, §
573 Rn. 120) kommt ein Anspruch des Mieters auf "Fortsetzung"
des bisherigen Mietverhältnisses
nicht als Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 [X.] in Betracht (ablehnend auch [X.]/[X.],
[X.]O; [X.]/[X.], 62
63
64

-
37 -
[X.], Stand: Oktober 2016, § 573 Rn. 90).
Denn die [X.], deren Verlet-zung Schadensersatzansprüche auslösen kann,
bezieht sich nicht auf das [X.] Vertragsverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer ande-ren Wohnung. Dementsprechend stellte ein Anspruch auf "Fortsetzung"
des alten Mietverhältnisses
oder gar auf Abschluss eines neuen Mietvertrags über die gekündigte Wohnung keine zum Ausgleich dieser Pflichtverletzung geschul-dete Naturalrestitution im Sinne von §
249 Abs. 1 [X.] dar. Es würde gerade nicht der Zustand hergestellt, der bestünde, wenn der Vermieter pflichtgemäß die Alternativwohnung angeboten hätte.

d) Da nach alledem aus rechtlichen Gründen eine Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung aufgrund einer -
im Revisionsverfah-ren zu unterstellenden -
Verletzung der
[X.] der
Klägerin von [X.] nicht in Betracht kommt, erübrigt sich die vom Berufungsgericht für erfor-derlich erachtete Beweisaufnahme zu der zwischen den Parteien streitigen [X.],
ob die Klägerin die Absicht hatte, die in Betracht kommende Alternativwoh-nung im Erdgeschoss des Anwesens nicht als Wohnung, sondern
zu gewerbli-chen Zwecken zu vermieten.
Aus denselben Gründen kann auch dahinstehen, ob angesichts der stark abweichenden Größe der beiden Wohnungen vom Grundsatz her überhaupt eine [X.] der Klägerin bestand.

65

-
38 -
III.
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist [X.] (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend ge-machten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] analog) und zu möglichen [X.] nach § 574 [X.] getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
[X.]
[X.]
[X.]

[X.]
Kosziol

Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 28.01.2015 -
415 [X.] 16849/14 -

LG [X.] I, Entscheidung vom 07.10.2015 -
14 S 2969/15 -

66