Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 271/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 27. Juni 2007 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine [X.] ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschaf-ters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des [X.] [X.]er war. [X.], Urteil vom 27. Juni 2007 - [X.] - [X.]

AG Tempelhof-Kreuzberg
- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Juni 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.], die Richterin [X.], [X.] Dr. [X.] und die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 14. August 2006 wird [X.]. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand:Der Beklagte mietete von der Klägerin, einer [X.] bürgerlichen Rechts, mit Vertrag vom 21. Februar 1987 eine Maisonettewohnung in einem [X.]. [X.]er der Klägerin waren die damaligen Bewohner des Hauses. Die [X.] hatte sich nur gebildet, um das Haus zu kaufen, zu sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildet das einzige Vermögen der Gesell-schaft. 1 Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 19. Mai 2004 zum 31. Januar 2005. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündi-gungsschreiben an, dass ihr [X.]er [X.]schwer erkrankt sei; er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen, und sei darauf angewiesen, in die von dem 2 - 3 - Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Der [X.]er [X.] ist am 12. Juni 2006 verstorben. 3 Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. 4 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das [X.] hat die Berufung des Beklagten gegen dieses Urteil zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen [X.] weiter. Entscheidungsgründe:Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt: 6 Bei einer [X.] bürgerlichen Rechts sei es mit Rücksicht auf den gesteigerten persönlichen Bezug der [X.] zu ihren [X.]ern, der sich unter anderem in deren persönlicher Haftung für die [X.] manifestiere, sowie unter Berücksichtigung des Schutzzwecks des § 573 [X.] gerechtfertigt, den in der Person eines [X.]ers bestehenden Eigenbedarf der [X.] zuzurechnen, wenn die [X.] personalis-tisch auftrete, also der [X.]erbestand überschaubar und insbesondere dem Mieter namentlich bekannt sei. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der 7 - 4 - [X.] die [X.] bürgerlichen Rechts nicht etwa zu einer juristischen Person erhoben, sondern ihr lediglich die Rechtsfähigkeit zuge-sprochen habe. Sie sei nach wie vor eine Gruppe [X.] [X.]er und besitze keine eigene Rechtspersönlichkeit. Im vorliegen-den Fall sei eine Zurechnung gerechtfertigt, da die personalistische Struktur der [X.] überwiege. Die [X.] habe ursprünglich aus den Hausbe-wohnern bestanden und bestehe auch derzeit aus den Nutzern und deren Fa-milienangehörigen. Der [X.]erbestand sei überschaubar. Der [X.] bestehe allein in dem Erhalt und der Bewirtschaftung des [X.]. In der Person des [X.]ers [X.]
[X.]sei, wie das Amtsge-richt zutreffend festgestellt habe, Eigenbedarf gegeben. Dass der Gesellschaf-ter [X.]zwischenzeitlich verstorben sei, lasse die Begründetheit der Kündigung nicht entfallen. Die Kündigungserklärung vom 19. Mai 2004 sei wirk-sam, insbesondere sei darin der Kündigungsgrund ausreichend bezeichnet. 8 II. Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision stand. Das Berufungs-gericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Klägerin von dem [X.] gemäß § 546 Abs. 1 [X.] Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen kann, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 19. Mai 2004 zum 31. Januar 2005 beendet worden ist. 9 1. Die Klägerin war als [X.] bürgerlichen Rechts berechtigt, den Mietvertrag nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 [X.] wegen Eigenbedarfs ihres [X.]ers [X.]

zu kündigen. Der Vermieter kann gemäß 10 - 5 - § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des [X.] an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Famili-enangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnung benötigt. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. a) Vermieter der Wohnung ist die klagende [X.] bürgerlichen Rechts. Die [X.] bürgerlichen Rechts kann, wie der [X.] durch Urteil vom 29. Januar 2001 ([X.] 146, 341) entschieden hat, als Ge-samthandsgemeinschaft ihrer [X.]er im Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründen und besitzt insoweit Rechtsfähigkeit; die durch die [X.] begründeten Rechte und Pflichten stehen der [X.] und nicht den [X.]ern zu ([X.] 146, 341, 343, 348). Dies gilt auch für die Rechte und Pflichten aus einem zwischen der [X.] und einem Mieter geschlossenen Mietvertrag; aus einem solchen Mietvertrag ist lediglich die [X.] und sind nicht die [X.]er unmittelbar berechtigt und verpflich-tet. 11 b) Entgegen der Ansicht der Revision folgt daraus, dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] voraussetzt, dass der Vermieter die Räume "für sich", seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, nicht, dass eine [X.] bürgerlichen Rechts die Kündigung eines Mietver-trages nur auf einen Eigenbedarf der [X.] selbst stützen kann; die Kün-digung durch eine [X.] bürgerlichen Rechts ist vielmehr, wie das [X.] zutreffend erkannt hat, grundsätzlich auch wegen des [X.] eines [X.]ers zulässig ([X.]/[X.], Stand März 2007, § 573 Rdnr. 39; [X.]/[X.], 4. Aufl., § 573 Rdnr. 67; Pa-landt/[X.], [X.], 66. Aufl., § 573 Rdnr. 26; [X.]/[X.], [X.] 12 - 6 - [2006], § 573 Rdnr. 70; [X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 37; [X.]/[X.], Mietrecht, 2006, § 573 Rdnr. 27; Sonnenschein in Festschrift für [X.], 1998, [X.], 625 f.; [X.], [X.], 409, 412; [X.], [X.], 465, 468; [X.], [X.], 153, 165 f.; vgl. [X.], 3278; [X.], 465, 466; aA [X.]t-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 46; differenzierend [X.], [X.], 405, 407 f.). [X.]) Es ist allerdings zweifelhaft, ob die Zurechnung des in der Person ei-nes [X.]ers bestehenden Eigenbedarfs mit dem gesteigerten persönli-chen Bezug der [X.] zu ihren [X.]ern begründet werden kann, wie das Berufungsgericht im [X.] an eine in der Literatur vertretene [X.] gemeint hat (vgl. [X.]/[X.], [X.]O; Sonnenschein in Festschrift für [X.], [X.]O; [X.], [X.]O). Zwar kommt insbesondere darin, dass die [X.]er einer [X.] bürgerlichen Rechts - anders als grundsätzlich die Mitglieder einer juristischen Person - für die Verbindlichkeiten der [X.] persönlich haften ([X.] 142, 315, 318; 146, 341, 358), ein besonderer persönlicher Bezug der [X.] zu ihren [X.]ern zum Ausdruck. Es ist aber nicht einsichtig, weshalb dieser Umstand es rechtfertigen sollte, den Eigenbedarf eines [X.]ers der [X.] bürgerlichen Rechts zuzurechnen. Zwischen der Haftung für [X.]sschulden und der Zurechnung eines [X.] besteht kein sachlicher Zusammenhang. Auch die [X.]er einer Kapitalgesellschaft sind insoweit eng mit der Gesell-schaft verbunden, als sie deren Haftungskapital bereitzustellen haben, ohne dass die Kapitalgesellschaft sich deshalb auf den Eigenbedarf eines Gesell-schafters berufen könnte (vgl. [X.], [X.], 405, 406; vgl. hingegen zum Betriebsbedarf: Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - [X.] ZR 113/06 und [X.] ZR 122/06, zur [X.] bestimmt, jeweils unter II 2 a). 13 - 7 - Dahingestellt bleiben kann ferner, ob der vom Berufungsgericht hervor-gehobene Umstand, dass es sich bei der [X.] bürgerlichen Rechts nach der Rechtsprechung des [X.] nach wie vor nicht um eine juristische Person, sondern um eine Gruppe gesamthänderisch verbundener [X.]er ohne eigene Rechtspersönlichkeit handelt (vgl. [X.] 146, 341, 347), die Zurechnung des Eigenbedarfs eines [X.]ers zu begründen vermag (so [X.], [X.]O; vgl. auch [X.], [X.]O). 14 Der Eigenbedarf eines [X.]ers ist der [X.] bürgerlichen Rechts jedenfalls deshalb grundsätzlich zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, [X.]er einer bürgerlich-rechtlichen [X.] in-soweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die [X.] zur Kündigung des [X.]. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine [X.] bürgerlichen Rechts bilden. Es hängt, wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht, oft nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehep[X.]r - dem Mieter eine Wohnung als [X.] oder als [X.] bürgerlichen Rechts vermietet. Es ist nicht ersichtlich, weshalb diese Perso-nenmehrheit nur als [X.], nicht aber als [X.] bürgerlichen Rechts berechtigt sein sollte, sich auf einen eigenen Wohnbedarf (eines) ihrer Mitglieder zu berufen. Aus der Sicht der Vermieter ist die Interessenlage in bei-den Fällen gleich. 15 [X.]) Der in der Person eines [X.]ers bestehende Eigenbedarf ist der [X.], anders als das Berufungsgericht meint, allerdings nicht nur dann zuzurechnen, wenn die [X.] personalistisch auftritt, also der [X.]erbestand überschaubar und dem Mieter namentlich bekannt ist (so 16 - 8 - [X.]/[X.], [X.]O). Auch bei einer einfachen Mehrheit von [X.] hängt die Berechtigung der [X.], sich auf einen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter ab. Es gibt kei-nen Grund, Vermieter, die sich zu einer [X.] bürgerlichen Rechts [X.] haben, schlechter zu stellen. Darüber hinaus wäre es, worauf die Revision zutreffend hinweist, der Rechtssicherheit und Rechtsklar-heit abträglich, wenn die Wirksamkeit einer Kündigung von der nach den Um-ständen des Einzelfalls zu beurteilenden Wertungsfrage abhinge, ob der [X.]erkreis einer als Vermieterin auftretenden [X.] bürgerlichen Rechts noch "überschaubar" ist (vgl. [X.] 149, 80, 85 zur Anwendbarkeit des Verbraucherkreditgesetzes auf [X.]en bürgerlichen Rechts). Andererseits wäre es auch nicht gerechtfertigt, Vermieter, die eine [X.] bürgerlichen Rechts bilden, besser zu stellen als Vermieter, die [X.] nicht miteinander verbunden sind. Da ein Wechsel im [X.] bei einer [X.] bürgerlichen Rechts - anders als bei einer [X.] - keinen Einfluss auf den Fortbestand des mit der [X.] geschlossenen [X.] hat (vgl. [X.] 146, 341, 345), wäre die Gesell-schaft bürgerlichen Rechts - im Unterschied zur einfachen Vermietermehrheit - berechtigt, sich auf einen Eigenbedarf später [X.] [X.]er zu berufen. Dies widerspräche aber dem Schutzzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.], den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigun-gen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren (vgl. [X.]/[X.], [X.]O). Eine Eigenbedarfskündigung durch eine bür-gerlich-rechtliche [X.] kommt daher - wie auch bei einer einfachen Vermietermehrheit - grundsätzlich nur wegen des [X.] von Gesell-schaftern - oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht, die bereits bei Abschluss des [X.] [X.]er waren. Im Streitfall ist diese Voraussetzung erfüllt, da der [X.] [X.]17 - 9 - der klagenden [X.] bereits bei Abschluss des [X.] mit dem Beklagten angehörte. 18 c) Entgegen der Ansicht der Revision steht einer Eigenbedarfskündigung durch die Klägerin nicht entgegen, dass eine als Rechtssubjekt anerkannte Ge-samthandsgemeinschaft wie die [X.] bürgerlichen Rechts schon be-grifflich keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] haben kann. Zwar kann eine rechtsfähige Personengesellschaft - wie auch eine juristische Person - weder selbst wohnen noch hat sie eine Familie oder einen Haushalt und benötigt die Räume daher nicht - wie § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] dies voraus-setzt - "als Wohnung" für sich, "seine Familienangehörigen" oder "Angehörige seines Haushalts" (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - [X.] ZR 113/06 und [X.] ZR 122/06, zur [X.] bestimmt, jeweils unter [X.], m.w.N.). [X.] geht es hier aber nicht. Denn die Klägerin beruft sich nicht auf einen Eigen-bedarf der [X.] selbst, sondern auf einen - der [X.] zuzurech-nenden - Eigenbedarf eines [X.]ers, der als natürliche Person einen Wohnbedarf für sich sowie für Familien- und Haushaltsangehörige haben kann. d) Die Revision rügt schließlich ohne Erfolg, eine Kündigung wegen [X.] sei schon deshalb ausgeschlossen, weil allenfalls ein Eigenbedarf aller [X.]er an den vermieteten Räumen ein Kündigungsrecht begrün-den könnte. Auch insoweit ist die Interessenlage bei [X.]ern einer [X.] bürgerlichen Rechts nicht anders als bei einer gesellschaftsrechtlich nicht miteinander verbundenen Mehrheit von Vermietern, bei der es nach nahe-zu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum ausreicht, wenn bei einem der Vermieter Eigenbedarf besteht ([X.] [X.] 2001, 57; [X.] 1992, 549; [X.] 1992, 207; [X.] 1991, 189 f.; [X.] WuM 1982, 209, 210; [X.], [X.], 5. Aufl. § 564b Rdnr. 74; [X.]/[X.], [X.]O; [X.]/[X.], [X.]O; 19 - 10 - [X.]/[X.], [X.]O; [X.]t-Futterer/Blank, [X.]O, Rdnr. 43; [X.]/[X.], [X.]O, Rdnr. 69; Bub/[X.]/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 67; [X.]/Sonnenschein/[X.], [X.]O; [X.]/[X.], [X.]O; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 133). 20 Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, dass bei einer [X.] der Eigenbedarf bei allen Mitgliedern gegeben sein müsse, weil § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht auf den Eigenbedarf "eines", sondern "des" Vermieters abstelle ([X.], [X.]O, [X.]). Diese Auffassung überzeugt jedoch nicht. Der Zweck der Regelung, den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. [X.]. 7/2011 S. 7 zu § 564b [X.] aF), ist schon dann gewahrt, wenn eine Kündigung erfordert, dass jedenfalls bei einem von mehreren Vermietern Eigenbedarf besteht. Es wäre auch unverständlich, wenn zwar der Eigenbedarf von nicht am Mietver-hältnis beteiligten Familienangehörigen und Haushaltsangehörigen, nicht aber der Eigenbedarf einzelner Vermieter selbst eine Kündigung rechtfertigen [X.]. 2. Die Verfahrensrüge der Revision, das Berufungsgericht habe sich nicht mit dem Vorbringen des Beklagten auseinandergesetzt, der [X.]er [X.]habe das Angebot der Mieterin [X.], ihre Wohnung im Hochparterre des Hauses zu übernehmen, mit der Begründung abgelehnt, er wolle den Beklagten aus dem Haus haben, hat der Senat geprüft und nicht für [X.] erachtet; von einer Begründung der Entscheidung wird insoweit abgese-hen (§ 564 Satz 1 ZPO). 21 3. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Begrün-detheit der Kündigung nicht deshalb entfallen ist, weil der [X.]er [X.] [X.] später verstorben ist. Nur wenn der ursprünglich gegebene [X.] - 11 - darf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist, kann dies der Kündigung die Grundlage entziehen (vgl. Senatsurteil [X.] 165, 75). Dies ist hier nicht der Fall, da der [X.]er [X.]

am 12. Juni 2006 und damit nach Ablauf der Kündigungsfrist am 31. Januar 2005 verstorben ist. 23 4. Entgegen der Ansicht der Revision war auch die Kündigungserklärung wirksam. Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt nach § 573 Abs. 3 Satz 1 [X.] voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des [X.] an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem [X.] angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. [X.]. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 [X.] aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das [X.] den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, die für die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interes-ses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BayObLG WuM 1981, 200, 202 f.; [X.], 50, 51, m.w.N.). Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Kündi-gungsschreiben der Klägerin diesen Anforderungen genügt. In dem Kündi-gungsschreiben vom 19. Mai 2004 ist die Kündigung damit begründet, dass der [X.]er der Klägerin [X.]

[X.]schwer erkrankt sei; er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen und sei darauf angewiesen, in die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Aus dem [X.] 24 - 12 - geht damit hervor, dass die Klägerin Eigenbedarf an der Wohnung wegen der Erkrankung ihres [X.]ers geltend macht. 25 Entgegen der Ansicht der Revision war es nicht erforderlich, in dem [X.] darüber hinaus anzugeben, unter welchen gesundheitli-chen Aspekten der [X.]er [X.] T.

die Dachwohnung nicht mehr nutzen konnte. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfül-lung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können auf Verlangen des Mieters grundsätzlich auch noch im Prozess nach-geschoben werden (BayObLG WuM 1981, 200, 202 f.; [X.], 50, 51, m.w.N.; vgl. auch [X.], 618). Derartige Tatsachen müssen [X.] dann nicht schon im [X.] erwähnt werden, wenn sie dem Mieter bereits bekannt sind ([X.]/[X.], [X.]O, Rdnr. 96; [X.]/[X.], [X.]O, Rdnr. 59; vgl. auch [X.], 592 f.). So verhält es sich nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des [X.]s auch hier. [X.][X.] [X.]
Dr. [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 22.11.2005 - 7 [X.]/04 - [X.], Entscheidung vom 14.08.2006 - 62 S 398/05 -