Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.11.2020, Az. V ZR 196/19

Die Parteien bilden eine große Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung ([X.]), die Bestandteil der Teilungserklärung aus dem [X.] ist, enthält in Ziff. 13.3 folgende Regelung:

In der Versammlung vom 25. September 2015 wurde ein Beschluss über die Wiederbestellung der bisherigen Verwalterin (Streithelferin) gefasst. Die Einladung mit dem [X.] zu den bisherigen Vertrags- u. Preiskonditionen“ datiert vom 4. September 2015. Mit der Behauptung, die Einladung habe mehrere Wohnungseigentümer nicht oder nicht rechtzeitig erreicht, haben die Kläger Anfechtungsklage erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und den zu [X.] 7/15 gefassten Beschluss für ungültig erklärt. Die Berufung der Streithelferin hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, will die Streithelferin die Abweisung der Klage erreichen.

Das [X.]erufungsgericht geht von einem Einberufungsmangel aus. Nach [X.]ehauptung der Kläger sei die Einladung bei mehreren Wohnungseigentümern, nämlich den Klägern und einigen [X.]eklagten, teils verspätet und teils gar nicht bzw. erst nach der Versammlung angekommen. Die [X.]eweislast für den rechtzeitigen Zugang trügen die [X.]eklagten. Da diese lediglich [X.]eweis für die rechtzeitige Absendung der Einladungen angetreten hätten, sei der [X.]eweis nicht geführt. Nichts anderes ergebe sich aus Ziff. 13.3 GO. [X.]ei nächstliegender Auslegung regele die Klausel nur die [X.] bei einem Adresswechsel. Jedenfalls sei nicht eindeutig, dass den Empfängern die allgemeine Gefahr eines Sendungsverlusts auferlegt werde. Zwar gebe die Klausel bei diesem Verständnis nur die geltende Rechtslage wieder; eine Regelung in der [X.]sordnung könne aber auch den Sinn haben, die Eigentümer auf die Rechtslage hinzuweisen. Von der Kausalität des Einberufungsmangels sei auszugehen mit der Folge, dass der [X.]eschluss für ungültig erklärt werden müsse.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

I. Entgegen der Rechtsauffassung des [X.]erufungsgerichts richtet sich insgesamt nach der in Ziff. 13.3 GO enthaltenen Vereinbarung, ob die Eigentümerversammlung ordnungsmäßig einberufen worden ist; die Klausel bezieht sich nicht nur auf diejenigen Wohnungseigentümer, die einen Wohnsitzwechsel nicht angezeigt haben.

1. Das Gesetz sieht vor, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung in Textform erfolgt, wobei die Frist, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 [X.] mindestens zwei Wochen betragen soll. Da nach der Rechtsprechung des Senats § 130 Abs. 1 Satz 1 [X.] entsprechende Anwendung findet, ist für die fristwahrende Ladung nicht die Absendung, sondern der Zugang bei den jeweiligen Wohnungseigentümern maßgeblich (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - [X.], [X.], 368 Rn. 18). Ist die Ladung einzelnen Wohnungseigentümern infolge von [X.] nicht zugegangen, kann die Anfechtung hierauf allerdings nur dann gestützt werden, wenn sich dies auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben kann (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - [X.], [X.] 2020, 267 Rn. 18 mwN). Teilt ein Eigentümer seine Anschrift nicht oder nicht rechtzeitig mit, führt diese Obliegenheitsverletzung dazu, dass die Anfechtung von vornherein nicht auf die fehlende Ladung gestützt werden kann (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - [X.], aaO).

2. Von dieser Rechtslage abweichende Vereinbarungen in der [X.]sordnung sind weit verbreitet und nach einhelliger Auffassung im Grundsatz zulässig. Dazu werden unterschiedliche Formulierungen gewählt. Teilweise wird der Zugang bei dem Wohnungseigentümer fingiert (etwa „Die Ladung gilt einem Wohnungseigentümer als zugegangen, wenn der Verwalter sie ordnungsgemäß abgesandt hat“, vgl. [X.] [X.]/[X.], 4. Aufl., [X.] § 10 Abs. 3; ähnlich [X.]/[X.], ETW 2019, [X.]). In der Praxis gebräuchlich ist aber auch die hier verwendete Formulierung (vgl. etwa [X.] [X.]HW/Gebele, 13. Aufl., IV.C.1., § 11 Abs. 4; [X.]/[X.]/[X.]/Leitzen, Rechtsformularbuch, 17. Aufl., Muster M 47.1, § 12 Abs. 4 Satz 2). Sie wird teils ungenau ebenfalls als „[X.]“ bezeichnet, obwohl sie ihrem Wortlaut nach nicht den Zugang regelt, sondern die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung definiert.

3. Die hier verwendete Klausel wird unterschiedlich ausgelegt.

a) Die weit überwiegende Ansicht entnimmt ihr, dass allgemein der Nachweis der rechtzeitigen Absendung für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung ausreichend ist, und hält dies auch für wirksam (vgl. [X.]ayObLG, [X.]eschluss vom 17. November 2004 - [X.] 171/04, juris Rn. 9 und 11; [X.], NJW-RR 2008, 1545, 1547; [X.], [X.] 2012, 55; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 24 Rn. 35 a.E.; [X.]/[X.], [X.], 79. Aufl., § 24 [X.] Rn. 5; [X.] [X.]/[X.] [1.8.2020], § 24 Rn. 298; Vandenhouten in [X.]/[X.]t-Räntsch/Vandenhouten, [X.], 13. Aufl., § 24 Rn. 35 a.E.; Sauren, [X.], 6. Aufl., § 24 Rn. 13b in [X.]. 85; [X.] in [X.], [X.] Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., Rn. 4.83; [X.], Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 7 Rn. 22; [X.], Die Eigentümerversammlung nach dem [X.], 5. Aufl., [X.] Rn. 91; allgemein zur „[X.]“ [X.], [X.] 2014, 93; [X.]/[X.]/Rüscher, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., 4. Teil, § 17 Rn. 42).

b) Die von dem [X.]erufungsgericht befürwortete Gegenauffassung legt die Klausel im [X.] an eine Entscheidung des [X.] ([X.], 704 ff.) einschränkend aus und misst ihr nur im Falle einer nicht angezeigten Adressänderung [X.]edeutung bei (vgl. MüKo[X.]/[X.], 8. Aufl., § 24 [X.] Rn. 16; [X.]/Häublein, [X.] [2018], § 24 [X.] Rn. 37; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 24 Rn. 43; ohne eigene Stellungnahme [X.] in [X.]/[X.], 3. Aufl., § 24 [X.] Rn. 26).

4. Der Senat hält die zuerst genannte Auslegung für zutreffend.

a) Die [X.]sordnung ist [X.]estandteil der Grundbucheintragung. Ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende [X.]edeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der [X.]sordnung hervorgehen (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - [X.], NJW 2018, 1309 Rn. 14; Urteil vom 22. März 2019 - [X.], [X.] 2019, 322 Rn. 7; Urteil vom 26. Juni 2020 - [X.], [X.], 715 Rn. 6, jeweils mwN).

b) Daran gemessen ist die in Ziff. 13.3 GO enthaltene Klausel dahingehend auszulegen, dass die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraussetzt; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben.

aa) [X.]ei unbefangener [X.]etrachtung des Wortlauts enthält die Klausel (nur) zwei Voraussetzungen für eine ordnungsmäßige Einberufung. Es genügt (erstens) die Absendung, und zwar (zweitens) an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist. Eine dritte Voraussetzung, wonach es einen Wohnsitzwechsel gegeben hat, enthält die Klausel gerade nicht. Sie ist nach ihrem klaren Wortlaut ohne weiteres auch dann einschlägig, wenn die zuletzt mitgeteilte Adresse (nach wie vor) die richtige ist. Das [X.]erufungsgericht liest im [X.] an das [X.] ([X.], 704 ff.) folgende Einschränkung in die Klausel hinein: „[X.]ei einem Wohnsitzwechsel genügt für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist“. So lautet die Klausel aber gerade nicht; sie entspräche dann im Übrigen - was auch das [X.]erufungsgericht nicht verkennt - der ohnehin geltenden Rechtslage und wäre entbehrlich. Deshalb haben das [X.]ayerische Oberste Landesgericht ([X.]eschluss vom 17. November 2004 - [X.] 171/04, juris Rn. 9 und 11), das [X.] (NJW-RR 2008, 1545, 1547) und das [X.] ([X.] 2012, 55) die Auslegung der Klausel auch nicht problematisiert, sondern sind ohne weiteres und zutreffend davon ausgegangen, dass die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung bezogen auf alle Wohnungseigentümer geregelt wird.

[X.]) Hingegen ging es bei der neueren Entscheidung des [X.] ([X.] 2017, 173 ff.), auf die sich das [X.]erufungsgericht maßgeblich stützt, um eine andere Klausel. Diese lautete nämlich: „Zustellungen sind stets wirksam, wenn sie an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Adresse erfolgen“. Dort ist unscharf von der „Zustellung“ und gerade nicht nur von der „Absendung“ die Rede. Ob den Erwägungen des [X.] beizupflichten ist, kann dahinstehen; auf die hier verwendete Klausel sind sie jedenfalls nicht übertragbar.

II. Die so verstandene Vereinbarung in Ziff. 13.3 GO ist wirksam.

1. Insoweit ist zunächst zu klären, nach welchem rechtlichen Maßstab die Wirksamkeit der Vereinbarung zu beurteilen ist.

a) Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Diese Regelung ist Ausdruck der Privatautonomie der Wohnungseigentümer und lässt ihnen und dem teilenden Eigentümer bei der Ordnung des [X.] weitgehend freie Hand. [X.] für den Inhalt der [X.]sordnung ergeben sich aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 [X.]. Darüber hinaus unterliegen jedenfalls [X.]estimmungen in der [X.]sordnung, die von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegeben wurden, einer Inhaltskontrolle. Insoweit ist höchstrichterlich nicht abschließend entschieden, ob sich diese an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. [X.] oder unter [X.]erücksichtigung der [X.]esonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von [X.] (§ 242 [X.]) auszurichten hat (offengelassen jeweils mwN u.a. von Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - [X.], NJW 2011, 679 Rn. 7; Urteil vom 10. November 2017 - [X.], [X.] 2018, 353 Rn. 23; [X.]GH, Urteil vom 10. Januar 2019 - [X.], [X.], 221 Rn. 27 ff.).

Fänden die Vorschriften der §§ 307 ff. [X.] Anwendung, könnte die hier verwendete Klausel § 308 Nr. 6 [X.] unterfallen. Danach ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer [X.]edeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt. Gestützt auf diese Vorschrift werden vorformulierte gleichlautende Klauseln in einem Verwaltervertrag (so [X.]ayObLG, [X.], 312, 313; KG, [X.], 476, 477; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 24 Rn. 35; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], AG[X.]-Recht, 12. Aufl., Teil 2 [63] Wohnungseigentum/Verwalterverträge Rn. 4; [X.], [X.], 865, 867), aber auch in der [X.]sordnung (so [X.]/[X.]/[X.]/[X.], AG[X.]-Recht, 7. Aufl., Klauseln Rn. [X.]) für unwirksam gehalten.

b) Ob die einseitig vorgegebene [X.]sordnung der AG[X.]-Kontrolle gemäß den §§ 307 ff. [X.] unterliegt, wird unterschiedlich beurteilt. Nach nahezu einhelliger Ansicht der auf das Wohnungseigentumsrecht bezogenen Rechtsprechung und Literatur sind die Vorschriften nicht (entsprechend) anwendbar (vgl. [X.]ayObLG, NJW-RR 1992, 83, 84; O[X.], [X.], 443, 445; [X.], [X.], 365, 367; [X.]/Armbrüster, [X.], 14. Aufl., § 2 Rn. 54; [X.]/Suilmann, [X.], 14. Aufl., § 10 Rn. 105; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 8 Rn. 62; [X.] in [X.], [X.], 6. Aufl., § 8 Rn. 18; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 7 [X.] Rn. 35 f.; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 10 [X.] Rn. 149; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 8 [X.] Rn. 26; [X.]/[X.], [X.], 79. Aufl., § 10 [X.] Rn. 5; [X.]eckOGK/[X.], [X.] [1.3.2020], § 10 Rn. 147; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 10 Rn. 116; Prüfer, [X.] 2001, 398, 399 ff.; [X.], [X.] 1981, 149, 161 ff.; [X.], [X.] 1989, 430; ausführlich [X.]inkowski, Reichweite und Grenzen der Privatautonomie im Wohnungseigentumsrecht, 2011, [X.] ff.; so auch [X.]/[X.], [X.], 79. Aufl., § 305 Rn. 3). Teils wird bei einer Teilung durch den [X.]auträger eine analoge Anwendung befürwortet, die sich allerdings auf den Kontrollmaßstab des § 310 [X.] beschränken soll ([X.]/[X.], [X.], 16. Aufl., § 7 [X.] Rn. 6, § 8 [X.] Rn. 3). Dagegen wird insbesondere im Schrifttum zum AG[X.]-Recht die analoge Anwendung der §§ 307 ff. [X.] auf eine von dem [X.]auträger vorformulierte [X.]sordnung für richtig erachtet (vgl. [X.] in [X.]/[X.]/[X.], AG[X.]-Recht, 12. Aufl., Teil 2 [63] Wohnungseigentum/Verwalterverträge Rn. 1; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], AG[X.]-Recht, 12. Aufl., § 305 Rn. 12; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], AG[X.]-Recht, 7. Aufl., Klauseln Rn. [X.]; [X.] in Festschrift [X.], 1980, 205, 215 ff.; Stürner, [X.]WNotZ 1977, 106, 111; für direkte Anwendung MüKo[X.]/[X.]asedow, 8. Aufl., § 305 Rn. 10 a.E.). Vereinzelt wird allgemein die stärkere Heranziehung der Wertungen des AG[X.]-Rechts im Wohnungseigentumsrecht befürwortet (so [X.], [X.], 865, 867 f.).

c) Der Senat, der an der AG[X.]-Kontrolle der [X.]sordnung schon mehrfach Zweifel geäußert hat (vgl. [X.]eschluss vom 20. Juni 2002 - V Z[X.] 39/01, [X.]GHZ 151, 164, 173 f.; Urteil vom 2. Dezember 2011 - [X.], [X.], 676 Rn. 14), entscheidet die Rechtsfrage nunmehr im Sinne der erstgenannten Auffassung. Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. [X.]) sind auf die [X.]sordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.

aa) Eine direkte Anwendung der §§ 307 ff. [X.] scheidet von vornherein aus, weil es sich bei einer einseitig vorgegebenen [X.]sordnung nicht um Vertragsbedingungen handelt, die bei Abschluss eines Vertrags im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 [X.] durch den Verwender (hier: teilender Eigentümer) gestellt werden. Die als [X.]estandteil der Teilungserklärung in das Grundbuch eingetragene [X.]sordnung steht ab dem Zeitpunkt, ab dem sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig geändert werden kann, einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer gleich (st. Rspr., vgl. Senat, [X.]eschluss vom 13. September 2000 - V Z[X.] 14/00, [X.]GHZ 145, 133, 136; Urteil vom 25. Oktober 2019 - [X.], [X.]GHZ 223, 305 Rn. 16 mwN). Einer Annahmeerklärung der Erwerber gegenüber dem teilenden Eigentümer bedarf es nicht, weil der Eintritt in die [X.]sordnung kraft Gesetzes mit dem Eigentumserwerb erfolgt (vgl. § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 [X.]; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 7 [X.] Rn. 35). Die [X.]sordnung ist nämlich nicht Inhalt des [X.], sondern sie bestimmt den Inhalt des zu erwerbenden Sondereigentums (zutreffend [X.]inkowski aaO, S. 121; eingehend zu letzterem Gesichtspunkt Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - [X.], [X.]GHZ 223, 305 Rn. 14 ff.). Das gilt erst recht für nachfolgende Erwerber, die zu dem teilenden Eigentümer von vornherein keine rechtsgeschäftliche [X.]eziehung haben.

[X.]) Weil es sich nicht um Vertragsbedingungen handelt und die §§ 307 ff. [X.] nicht anwendbar sind, bedarf es des - teilweise erwogenen (vgl. etwa [X.]/Armbrüster, [X.], 14. Aufl., § 2 Rn. 54) - Rückgriffs auf die [X.]ereichsausnahme des § 310 Abs. 4 Satz 1 [X.] nicht. Die Voraussetzungen für die allein in [X.]etracht zu ziehende analoge Anwendung der §§ 307 ff. [X.] liegen nicht vor. Es fehlt sowohl an der Vergleichbarkeit der [X.]sordnung mit einem schuldrechtlichen Vertrag als auch an einer planwidrigen Regelungslücke.

(1) Die einseitige Vorgabe der [X.]sordnung unterscheidet sich grundlegend von dem einseitigen Stellen schuldrechtlicher Vertragsbedingungen. Es fehlt schon an der durch ein Informations- und Motivationsgefälle zwischen Verwender und Kunden gekennzeichneten Konfliktsituation und der daraus resultierenden Gefahr einer unangemessenen Risikoabwälzung, der mit der AG[X.]-Kontrolle begegnet werden soll (zu diesen Aspekten MüKo[X.]/[X.]asedow, 8. Aufl., vor § 305 Rn. 4 ff.; vgl. auch [X.], Urteil vom 23. April 2015, [X.]/14, [X.], [X.]:C:2015:262, Rn. 26). Denn bei typisierender [X.]etrachtung scheidet der teilende Eigentümer nach Aufteilung und Abverkauf aus der [X.] aus und profitiert daher allenfalls vorübergehend von dem vorgegebenen Regelwerk. Die in das Grundbuch eingetragene [X.]sordnung bezieht sich typischerweise nicht - wie es für AG[X.] kennzeichnend wäre - auf das Verhältnis zwischen Kunden (hier: einzelner Wohnungseigentümer) und Verwender (hier: teilender Eigentümer). Vielmehr soll sie das künftige Zusammenleben der Wohnungseigentümer - also deren Grundverhältnis untereinander - dauerhaft regeln (vgl. § 10 Abs. 3 [X.]). Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 11 [X.] unauflöslich ist, hat die [X.]sordnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine ähnlich grundlegende [X.]edeutung wie die Satzung für einen Verein (vgl. Senat, Urteil vom 23. März 2018 - [X.], NJW-RR 2018, 776 Rn. 22; Urteil vom 22. März 2019 - [X.], [X.] 2019, 318 Rn. 11).

(2) Es besteht auch keine planwidrige Regelungslücke.

(a) Im Allgemeinen bedarf es des Schutzes der Wohnungseigentümer durch eine engmaschige AG[X.]-Kontrolle der [X.]sordnung nicht.

(aa) Das ergibt sich schon daraus, dass die Wohnungseigentümer die ursprünglich einseitig vorgegebene [X.]sordnung jederzeit einstimmig (und im Anwendungsbereich gesetzlicher oder vereinbarter Öffnungsklauseln sogar durch Mehrheitsbeschluss) ändern können. Zudem stellt das Wohnungseigentumsgesetz insofern einen wirksamen Individualschutz bereit, als einzelne Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] eine Änderung unbilliger Vereinbarungen verlangen können, und zwar selbst dann, wenn diese von Anfang an in der [X.]sordnung enthalten waren („Geburtsfehler“, vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2019 - [X.], [X.] 2019, 318 Rn. 14). Daneben bezweckt eine Reihe von nicht dispositiven [X.]estimmungen den Schutz vor einseitigen Regelungen in der [X.]sordnung (vgl. etwa § 16 Abs. 5, § 18 Abs. 4, § 26 Abs. 1 Satz 5 [X.]). Schließlich ergeben sich [X.] für den Inhalt der [X.]sordnung aus den Grenzen der Vertragsfreiheit (vgl. Senat, [X.]eschluss vom 11. November 1986 - V Z[X.] 1/86, [X.]GHZ 99, 90, 94). Die Anwendung der §§ 134, 138 [X.] führt zur Unwirksamkeit von Regelungen, die die personenrechtliche [X.]sstellung der Wohnungseigentümer aushöhlen oder in unverzichtbare Mitgliedschaftsrechte eingreifen, ohne dass es insoweit auf den Ursprung der Regelung ankäme. Deshalb hat der Senat beispielsweise gestützt auf § 134 [X.] ein Stimmrechtsverbot bei Zahlungsverzug als unwirksam angesehen, ohne insoweit auf die Art der Aufteilung abzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - [X.], NJW 2011, 679 Rn. 8).

([X.]) Allgemein besteht damit ein Gestaltungsspielraum für die Vereinbarung von Regeln für das dauerhafte Zusammenleben der Wohnungseigentümer in der [X.]sordnung, der durch seine (im Vergleich zu der AG[X.]-Kontrolle) höhere inhaltliche Flexibilität der in § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] gewährleisteten Privatautonomie der Wohnungseigentümer (vgl. oben Rn. 18) Rechnung trägt. Zugleich ist aber die Kontrolldichte insoweit höher als bei der AG[X.]-Kontrolle, als die [X.] dieses Gestaltungsspielraums unabhängig von der Entstehung der Regelung durch einseitige Teilungserklärung, Teilungsvertrag oder nachträgliche Vereinbarung (bzw. einen durch Öffnungsklausel legitimierten Mehrheitsbeschluss) zu beachten sind.

(b) Richtig ist allerdings, dass der teilende Eigentümer Regelungen in der [X.]sordnung vorgeben kann, die ihn - ähnlich wie einen Verwender von unangemessenen AG[X.] - insbesondere in der [X.] einseitig begünstigen (vgl. [X.]/[X.], [X.], 16. Aufl., § 7 [X.] Rn. 6). Aus diesem Grund unterliegen von dem teilenden Eigentümer vorgegebene [X.]estimmungen in der [X.]sordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese (richterrechtlich bereits ausgeformte) Inhaltskontrolle richtet sich unter [X.]erücksichtigung der [X.]esonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von [X.] gemäß § 242 [X.] aus.

(aa) Dem besonderen Schutzbedürfnis der [X.] in der [X.] trägt das Gesetz in § 26 Abs. 1 Satz 2 [X.] insoweit Rechnung, als die erste [X.]estellung eines Verwalters nach der [X.]egründung von Wohnungseigentum nur für drei Jahre vorgenommen werden darf, um der Gefahr von Interessenkollisionen im Hinblick auf die Verjährung von Gewährleistungsrechten zu begegnen (vgl. [X.]T-Drucks. 16/3843 [X.]). Darüber hinaus ergeben sich rechtliche Grenzen der einseitigen Gestaltungsmacht aus § 242 [X.]. Gemessen an dem Gebot von [X.] hat der Senat eine in der [X.]sordnung enthaltene Ermächtigung des teilenden [X.]auträgers zu der nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten wegen der ohnehin bestehenden zeitlichen und inhaltlichen [X.] als zulässig erachtet (vgl. Urteil vom 2. Dezember 2011 - [X.], [X.], 676 Rn. 14 ff.), während ein langfristiger Kontrahierungszwang in der [X.]sordnung keinen [X.]estand hatte (vgl. jeweils zum betreuten Wohnen Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - [X.], [X.], 213 Rn. 17; [X.]GH, Urteil vom 10. Januar 2019 - [X.], [X.], 221 Rn. 29 f.). Auch ein in der [X.]sordnung bei Säumnis eines Wohnungseigentümers vorgesehener, unangemessen hoher Vergütungszuschlag eines „[X.]auträgerverwalters“ ist wegen missbräuchlicher Ausnutzung der Gestaltungsmacht des teilenden [X.]auträgers gemäß § 242 [X.] als unwirksam angesehen worden (vgl. [X.], [X.] 2008, 293, 294). Denkbar ist ein Missbrauch der Gestaltungsmacht aber auch bei [X.] oder Stimmrechtsregeln (dazu [X.], [X.] 1990, 186, 188 ff.).

([X.]) Diese Problemfelder rechtfertigen es nicht, [X.]sordnungen insgesamt den (zu) engen Vorgaben der AG[X.]-Kontrolle zu unterwerfen. Sie lassen sich mit der auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht durch den teilenden Eigentümer bezogenen Inhaltskontrolle gemäß § 242 [X.] angemessen bewältigen. Ihrem Zweck entsprechend beschränkt sich eine solche Inhaltskontrolle auf jene Regelungen in der [X.]sordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen; daran fehlt es jedenfalls bei gebräuchlichen, unabhängig von der Art der Aufteilung verwendeten Klauseln, die keinen inhaltlichen [X.]ezug zu dem teilenden Eigentümer erkennen lassen.

(cc) Nur ausnahmsweise kann die Heranziehung des AG[X.]-Rechts wegen der unionsrechtlichen Vorgaben aus der [X.] (Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen, A[X.]l. EG Nr. L 95 S. 29) geboten sein, nämlich dann, wenn die [X.]sordnung vorschreibt, dass die Wohnungseigentümer als Verbraucher bestimmte Verträge mit [X.] abschließen müssen (vgl. Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 10 Rn. 125). Hier muss der [X.] Rechnung getragen werden, indem die Wertungen des AG[X.]-Rechts beachtet werden (so bereits Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - [X.], [X.], 213 Rn. 17; für entsprechende Anwendung des AG[X.]-Rechts insoweit [X.]/Piekenbrock, [X.] [2019], § 310 Rn. 114). Aus denselben Gründen unterliegt die [X.]sordnung insoweit in entsprechender Anwendung der §§ 307 ff. [X.] der AG[X.]-Kontrolle, als der Inhalt des [X.], der zwischen dem Verwalter und dem [X.] (vgl. [X.]GH, Urteil vom 25. März 2015 - [X.], [X.]GHZ 204, 325 Rn. 30 ff.) abzuschließen ist, zum [X.]estandteil der [X.]sordnung gemacht worden ist (vgl. zu einer dahingehenden Praxis [X.]eckOGK/[X.], [X.] [1.4.2020], § 26 Rn. 135; [X.] in [X.]/Fritsch/[X.], Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 1 Rn. 370). Regelungen dieses Inhalts stellen in der auf das dauerhafte Zusammenleben der Wohnungseigentümer bezogenen [X.]sordnung ohnehin einen Fremdkörper dar (zutreffend [X.]eckOGK/[X.], [X.] [1.4.2020], § 26 Rn. 136), und sie sind nach denselben rechtlichen Maßstäben zu beurteilen wie der abzuschließende Verwaltervertrag.

(c) Im Übrigen dürfen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zwar auch im Allgemeinen nicht treuwidrig sein. Aber abgesehen von der zuvor erörterten Inhaltskontrolle bei einseitiger Aufteilung ist es wegen des weiten Gestaltungsspielraums der Wohnungseigentümer einerseits und des möglichen Anpassungsanspruchs andererseits (§ 10 Abs. 2 Satz 3 [X.]) allenfalls in absoluten Ausnahmefällen denkbar, Regelungen der [X.]sordnung, die sich in den bestehenden gesetzlichen Grenzen insbesondere der §§ 134, 138 [X.] halten, wegen eines Verstoßes gegen § 242 [X.] als unwirksam anzusehen (einen Verstoß gegen § 242 [X.] jeweils verneinend etwa Senat, [X.]eschluss vom 3. Juli 1997 - V Z[X.] 2/97, [X.]GHZ 136, 187, 193 ff.; [X.]eschluss vom 11. November 1986 - V Z[X.] 1/86, [X.]GHZ 99, 90, 95).

2. Nach diesen Maßstäben sieht der Senat die Klausel im Einklang mit der überwiegenden Ansicht in Literatur und Rechtsprechung (vgl. die Nachweise oben Rn. 9) als wirksam an. Ein spezifischer Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung ist nicht erkennbar, weil es sich um eine gebräuchliche Klausel handelt, die das dauerhafte Zusammenleben der Wohnungseigentümer regelt und keinen inhaltlichen [X.]ezug zu dem teilenden Eigentümer erkennen lässt. Da das aus § 130 Abs. 1 Satz 1 [X.] analog abgeleitete Zugangserfordernis abdingbar ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Klausel in schwerwiegender Weise in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht als unverzichtbares Mitgliedschaftsrecht eingreift und damit im Sinne von § 134 [X.] gegen ein gesetzliches Verbot verstößt (vgl. Senat, [X.]eschluss vom 11. November 1986 - V Z[X.] 1/86, [X.]GHZ 99, 90, 94 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 - [X.], NJW 2011, 679 Rn. 7 f.). Ob die Klausel zu einem solchen schwerwiegenden Eingriff führt, lässt sich nur durch eine Abwägung zwischen den Folgen für die Teilnahmerechte der einzelnen Wohnungseigentümer einerseits und den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer andererseits bestimmen.

a) Aus Sicht der einzelnen Wohnungseigentümer hat die Klausel zur Folge, dass ein Wohnungseigentümer, der infolge eines Postfehlers keine Einladung erhält und infolgedessen nicht an der Versammlung teilnehmen kann, allein aus diesem Umstand keinen [X.]eschlussmangel herleiten kann. Das gilt selbst dann, wenn der Wohnungseigentümer den fehlenden Zugang beweisen kann. Denn nur bei einer [X.] könnte sich ggf. die - hier nicht zu erörternde - Frage stellen, ob die Fiktion widerleglich ist; darauf kommt es bei der vorliegenden Klausel von vornherein nicht an, weil die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nur die Absendung und gerade nicht den Zugang voraussetzt.

b) Demgegenüber gibt es aus Sicht der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ein gewichtiges praktisches [X.]edürfnis für eine Vereinbarung dieser Art. Denn im Prinzip darf der Verwalter darauf vertrauen, dass ein rechtzeitiger Postversand ausreichend ist, damit die Ladungen bei den Empfängern ankommen. Der Zugang der Sendungen lässt sich auf diese Weise aber regelmäßig nicht nachweisen. Also müsste der Verwalter alle Ladungen per Einschreiben oder gar per [X.]oten zustellen lassen (zu den [X.]eweiswirkungen vgl. [X.]GH, Urteil vom 27. September 2016 - [X.], [X.]GHZ 212, 104 Rn. 20 ff.; [X.]/[X.], [X.], 79. Aufl., § 130 Rn. 21). Der damit einhergehende erhebliche Verwaltungs- und Kostenaufwand widerspricht dem Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer; das gilt umso mehr, als der [X.]eweis für den Inhalt der Sendung selbst bei einer solchen Vorgehensweise nicht erbracht wäre (vgl. [X.]eckOGK/[X.], [X.] [1.3.2020], § 24 Rn. 52; [X.] [X.]/[X.] [1.8.2020], § 24 Rn. 92; allg. [X.]/[X.] aaO). Die Fassung rechtssicherer [X.]eschlüsse, an der ein elementares Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, wird daher im Vergleich zu der gesetzlichen Regelung erheblich erleichtert (vgl. [X.], Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 7 Rn. 22).

c) Vor dem Hintergrund dieser gewichtigen Gesamtinteressen ist die Klausel als wirksam anzusehen. Ein gravierender Eingriff in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers liegt nicht schon dann vor, wenn das Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung infolge von Fehlern der Post nicht ausgeübt werden kann (so bereits Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - [X.], [X.] 2020, 267 Rn. 18). Die Mitgliedschaftsrechte von Wohnungseigentümern, deren Ladung trotz rechtzeitiger Absendung verlorengeht und die auch nicht auf andere Weise rechtzeitig von der Versammlung erfahren, werden in noch ausreichender Weise durch die [X.]eschlussmängelklage gewahrt; sie ermöglicht es, die [X.]eschlüsse auf etwaige andere Mängel hin überprüfen zu lassen. Hat ein Wohnungseigentümer von den gefassten [X.]eschlüssen aufgrund der unterbliebenen Ladung verspätet Kenntnis erlangt und kann er deshalb die Klagefristen des § 46 [X.] nicht wahren, ist ihm ggf. gemäß § 46 Abs. 1 Satz 3 [X.] i.V.m. §§ 233 ff. ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren; die Voraussetzungen der Wiedereinsetzung ändern sich durch die Klausel nicht (vgl. dazu [X.], [X.], 272, 273).

I. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen [X.]estand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und an das [X.]erufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Da das [X.]erufungsgericht unzutreffend angenommen hat, dass die [X.]eklagten den Zugang bei den Wohnungseigentümern beweisen müssen, bedarf es noch weiterer Feststellungen, und der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden.

II. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Die [X.]eklagten haben den ihnen obliegenden [X.]eweis für eine ordnungsmäßige Einberufung der Eigentümerversammlung erst dann geführt, wenn die rechtzeitige Aufgabe zur Post feststeht. Da insoweit die [X.]eklagten die Darlegungs- und [X.]eweislast tragen, wird ihren [X.]eweisangeboten nachzugehen sein. [X.]ei der [X.]eweiswürdigung wird das Gericht auch einzubeziehen haben, dass eine Mehrzahl von Schreiben nicht angekommen sein soll. Das kann ggf. dazu führen, dass Zweifel an der rechtzeitigen Absendung verbleiben und der [X.]eweis infolgedessen nicht geführt ist. Sollte sich das Gericht hingegen von der rechtzeitigen Absendung überzeugen, wäre jedenfalls in diesem Punkt ein [X.]eschlussmangel zu verneinen, weil die Einberufung der Eigentümerversammlung gemäß Ziff. 13.3 GO ordnungsmäßig war; dann werden ggf. weitere fristgerecht geltend gemachte Anfechtungsgründe - zu denen Feststellungen bislang fehlen - zu prüfen sein.