Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.03.2008, Az. XI ZR 241/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES [X.] [X.] ZR 241/06 Verkündet am: 18. März 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des Bundes[X.]ichtshofes hat auf die mündliche [X.] vom 18. März 2008 durch [X.] h.c. No[X.]e, [X.] [X.] und [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandes[X.]ichts Karlsruhe vom 21. Juni 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgeho-ben, als zum Nachteil der [X.] entschieden [X.] ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den 17. Zivilsenat des Berufungs[X.]ichts zurückverwiesen. Das Versäumnisurteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand:
1 Die Klä[X.] verlangen von der beklagten Bausparkasse Schadens-ersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zu-sammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentums-wohnung. Die Klä[X.], eine damals 48 Jahre alte Erzieherin und ihr Ehemann, ein damals ebenfalls 48 Jahre alter Fluggastkontrolleur, wurden im Jahr 1999 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in [X.]. in dem Objekt [X.]zu erwerben. Der Vermittler war für die H.

GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte ver-trieb, die die Beklagte finanzierte. 2 Im Rahmen der Gespräche händigte der Vermittler den Klä[X.]n unter anderem eine Beispielrechnung aus, in welcher monatliche Netto-mieteinnahmen von jeweils 419 [X.] ausgewiesen waren. Im Rahmen der Gespräche unterschrieben die Klä[X.] am 15. Februar 1999 unter ande-rem eine Vereinbarung über [X.]. Darin traten sie der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden [X.]gemeinschaft bei, die von der zur [X.] (im Folgenden: [X.]) gehö-renden M.

GmbH (im [X.]: M. ) verwaltet wurde. In dem [X.] war eine [X.]-ausschüttung von —z.[X.] 419 [X.] ausgewiesen. Am 4. März 1999 nahmen die Klä[X.] das notarielle Verkaufsangebot der Verkäuferin an und unter-schrieben zur Finanzierung des Kaufpreises von 118.188 [X.] zuzüglich 3 - 4 - Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der [X.]

(im Folgenden: [X.]) in Höhe von 152.000 [X.] sowie zweier Bausparverträge bei der [X.] über je 76.000 [X.] finanziert. Bedingung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch der [X.] war nach § 3 des Vertrages unter anderem der Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft ([X.]). Zur Sicherung des valutier-ten Vorausdarlehens und der nach Zuteilung der jeweiligen [X.] auszureichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der [X.] eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen be-stellt. Mit ihrer Klage begehren die Klä[X.], die die [X.]vereinbarung nach Insolvenz der [X.]verwalterin im August 2000 mit Schreiben vom 6. Oktober 2000 gekündigt haben, Schadensersatz. Sie verlangen Zahlung von 70.689,68 • nebst Zinsen als Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Vollziehung der im Februar/März 1999 abgeschlossenen Verträge erbracht haben, [X.] gegen Übertragung der Eigentumswoh-nung. 4 Ihre Ansprüche stützen sie in erster Linie darauf, dass die [X.] ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt habe. Kaufvertrag und Darlehensvertrag seien sittenwidrig. Die erworbene Wohnung habe im Kaufzeitpunkt einen Verkehrswert von weni[X.] als der Hälfte des Kaufpreises gehabt. Die von der [X.] verlangte Beteiligung an dem [X.] habe zudem unkalkulierbare Nachteile und Risiken mit sich [X.]. Das [X.]konzept, das von der [X.] gemeinsam mit der [X.] erarbeitet worden sei, habe generell - so auch in ihrem 5 - 5 - Fall - betrü[X.]isch von Anfang an fiktiv überhöhte Ausschüttungen [X.], so dass ihnen ein in Wahrheit nicht vorhandener und auch nicht erzielbarer [X.] vorgespiegelt worden sei. Die versprochene [X.]ausschüttung von 419 [X.] monatlich sei angesichts des schlech-ten baulichen Zustands des Objekts, dessen extrem schlechter Lage und der schwierigen [X.] Struktur der Mieter zu keinem Zeitpunkt zu [X.] gewesen. Bei Abschluss des Wohnungskaufvertrages seien im [X.]us [X.]

weni[X.] als 20% der Wohnungen vermietet gewesen.
Das Land[X.]icht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungs[X.]icht hat ihr auf die Berufung der Klä[X.] bis auf einen [X.]ingen Teil der Zins-forderung stattgegeben. Mit der vom Berufungs[X.]icht für die Beklagte zugelassenen Revision begehrt diese die Wiederherstellung des landge-richtlichen Urteils. 6 Entscheidungsgründe:
Da die Klä[X.] in der mündlichen Verhandlung trotz rechtzeiti[X.] Ladung zum Termin nicht vertreten waren, war über die Revision der [X.] durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Das Urteil ist jedoch keine Folge der Säumnis, sondern beruht auf einer Sachprüfung (vgl. [X.]Z 37, 79, 81 f.). 7 Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils, soweit zum Nachteil der [X.] erkannt worden ist, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungs[X.]icht. 8 - 6 - [X.] 9 Das Berufungs[X.]icht hat im Wesentlichen ausgeführt:
Den Klä[X.]n stehe gegen die Beklagte wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ein Anspruch auf Ersatz sämtlicher Schäden im [X.] mit dem Abschluss der Verträge von Februar/März 1999 zu. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Klä[X.] über Nachteile und Ri-siken der [X.]konstruktion, insbesondere die Gefahr überhöht kalku-lierter [X.]ausschüttungen und die Unseriosität der Verwalterin, auf-zuklären, weil sie mit der im Darlehensvertrag enthaltenen Bedingung eines Beitritts zu einem [X.] einen besonderen Gefährdungstatbe-stand geschaffen habe. Einen weiteren zur Aufklärung verpflichtenden Gefährdungstatbestand habe sie dadurch geschaffen, dass sie ihre hausinternen Wertermittlungen wissentlich an den systematisch überhöh-ten [X.] aus[X.]ichtet habe. Die Aufklärung in den [X.] Unterlagen sei insoweit nicht ausreichend. Die Gefährdung habe sich im Fall der Klä[X.] auch realisiert, weil die [X.] für ihre Wohnung von Anfang an vorsätzlich erheblich überhöht gewesen seien. Ob die Beklagte den Klä[X.]n zudem schadensersatzpflichtig sei, weil sie sie nicht ausreichend über die komplizierte Finanzierungskon-struktion aufgeklärt habe, könne ebenso offen bleiben wie die Frage, ob der [X.] auch unter den Gesichtspunkten eines aufklärungspflichti-gen Wissensvorsprungs oder einer Interessenkollision ein Aufklärungs-verschulden zur Last falle und ob die Verträge wegen Sittenwidrigkeit nichtig seien. 10 - 7 - 11 Die Beklagte hafte zusätzlich wegen Beihilfe zum Betrug gemäß §§ 263, 27 StGB, §§ 823 Abs. 2, 31 BGB. Sie habe das Anlagegeschäft durch ihre Finanzierung ermöglicht, obwohl ihr bekannt gewesen sei, dass die Vertreter der [X.] die Klä[X.] über den Ertragswert der Wohnung jedenfalls insoweit getäuscht hätten, als in den angegebenen [X.]ausschüttungen systematisch und vorsätzlich Reparaturen im Sondereigentum nicht einkalkuliert gewesen seien.
I[X.] Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung in mehreren Punkten nicht stand. 12 1. Das Berufungs[X.]icht hätte mit der gegebenen Begründung nicht annehmen dürfen, dass die Beklagte durch die in § 3 des [X.] vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer zu einem Miet-pool abhängig war, einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaf-fen hat, der sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken ver-pflichtet hätte. 13 a) Nach ständi[X.] Rechtsprechung des Bundes[X.]ichtshofs ist ei-ne kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträ[X.]- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf re-gelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die [X.] - 8 - digen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der [X.] von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten be-züglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-sonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der [X.] oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im [X.] mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträ[X.] als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-nen kann (vgl. etwa [X.], 294, 316; 161, 15, 20 sowie [X.] [X.], 1, 19 f., [X.]. 41 und vom 9. November 2004 - [X.] ZR 315/03, [X.], 72, 76, vom 15. März 2005 - [X.] ZR 135/04, [X.], 828, 830 sowie vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 877, [X.]. 15). Davon ist auch das Berufungs[X.]icht im Ausgangspunkt zutref-fend ausgegangen. b) Die Begründung, mit der es ein Aufklärungsverschulden ange-nommen hat, ist rechtlich aber nicht haltbar. 15 [X.]) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungs[X.]ichts, aus der Verpflichtung der Klä[X.], dem für ihr Objekt bestehenden [X.] beizutreten, folge auch ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren des kon-kreten [X.]s eine umfassende [X.]ftung der [X.] wegen Schaf-fung eines besonderen Gefährdungstatbestands. 16 - 9 - 17 Dies hat der erkennende Senat bereits mit Urteil vom 20. März 2007 ([X.] ZR 414/04, [X.], 876, 877 f., [X.]. 17-22), dem in den [X.] dieselbe - weitgehend wortgleiche - Begründung des Berufungs[X.]ichts und eine vergleichbare Beitrittsvereinbarung zugrunde lag, entschieden und im Einzelnen begründet. Darauf wird Bezug ge-nommen.
[X.]) Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 ([X.]O S. 879 f., [X.]. 27 ff.) ebenfalls entschieden und im Einzelnen begründet hat, ist hingegen der weitere Ansatz des Berufungs[X.]ichts zutreffend, dass die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu ei-nem [X.] zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten [X.]s [X.] wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen können, deren Verletzung einen umfassenden Rückabwicklungsanspruch der Darlehensnehmer zur Folge haben kann. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Bank den [X.] in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten [X.]s oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten [X.] Darlehen gewährt wurden, für die der Anle[X.] als [X.] mithaften muss. Gleiches gilt, wenn die finanzierende Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anle[X.] nicht nur einen falschen Eindruck von der Rentabili-tät und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen ständig erforder-licher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil vom 20. März 2007 18 - 10 - - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 879, [X.]. 27). Insoweit sind jedoch die Feststellungen des Berufungs[X.]ichts nicht ausreichend. 19 (1) Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungs[X.]icht - wie die Revision zu Recht beanstandet - nicht annehmen dürfen, der [X.] [X.]

in [X.]. dem die Klä[X.] beigetre-ten sind, habe spezifische Risiken aufgewiesen, die eine besondere Ge-fährdung in diesem Sinn darstellten.
Feststellungen, dass der [X.] bei Beitritt der Klä[X.] im [X.] überschuldet war, hat das Berufungs[X.]icht nicht getroffen. Auch ist unstreitig, dass die Beklagte diesem [X.] kein Darlehen gewährt hat. Soweit das Berufungs[X.]icht festgestellt hat, die [X.]-ausschüttungen seien schon bei Beitritt der Klä[X.] bewusst und vorsätz-lich systematisch überhöht gewesen und es hätten ihnen nach Kenntnis der H. Gruppe unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine realen Einnahmen zugrunde gelegen, ist dieses Ergebnis mit der gegebenen Begründung - wie die Revision zu Recht beanstandet - nicht tragfähig, weil es auf lückenhaften und widersprüchlichen Feststellungen beruht. 20 (a) Dies gilt zunächst für die Annahme des Berufungs[X.]ichts, es sei generell von einer systematisch vorsätzlichen betrü[X.]ischen [X.]nd-habung der M. auszugehen, zur Vortäuschung eines höheren Ertrags-wertes bei den von ihr geführten [X.]s überhöhte Ausschüttungen vorzunehmen. 21 Von einem —generellfi betrü[X.]ischen System hätte das Berufungs-[X.]icht schon angesichts seiner eigenen Feststellung, —im [X.] sei 22 - 11 - es zu vorsätzlich überhöhten [X.]ausschüttungen gekommen, nicht ohne zusätzliche Feststellungen ausgehen dürfen. Solche Feststellungen waren insbesondere auch deshalb unabdingbar, weil das Berufungsge-richt selbst ausdrücklich offen gelassen hat, ob und inwieweit in Einzel-fällen die [X.]ausschüttungen kalkulatorisch korrekt waren und ob dies insbesondere auch darauf beruht habe, dass sie korrekt kalkuliert gewesen seien. Mangels entgegen stehender Feststellungen ist daher für die Revision davon auszugehen, dass es auch kalkulatorisch korrekte [X.]ausschüttungen gegeben hat. Damit aber hätte es für den vom Berufungs[X.]icht gezogenen Schluss, es liege ein generell betrü[X.]i-sches System vor, unter Berücksichtigung einer genügend großen An-zahl anderer [X.]s näherer Feststellungen dazu bedurft, dass, in welchem Umfang und aus welchen Gründen die Abrechnungen fehlerhaft waren. Das Berufungs[X.]icht hätte diese Frage daher nicht offen lassen dürfen.
Unzulässig - weil ebenfalls auf lückenhafter Tatsachengrundlage beruhend - ist auch der aus dem praktizierten Abrechnungsverfahren der
M. mit zwei —[X.], von denen der zweite (incl. [X.] des Sondereigentums) bei der [X.] nicht [X.] worden sei, gezogene Rückschluss des Berufungs[X.]ichts auf ein von Beginn an betrü[X.]isches Konzept. Auch insoweit sind die Feststellungen lückenhaft, da das Berufungs[X.]icht selbst feststellt, die-ses Verfahren sei nur —teilweisefi gebräuchlich gewesen. Wenn aber nach den eigenen Feststellungen des Berufungs[X.]ichts diese [X.] nur teilweise praktiziert wurde, hätte es unter Berücksichtigung einer genügend großen Anzahl anderer [X.]s näherer Feststellungen zu den tatsächlichen Umständen bedurft, die gleichwohl auf ein generelles 23 - 12 - Problem schließen ließen. Hierzu wären nähere - auf konkreter Tatsa-chenbasis beruhende - Feststellungen dazu erforderlich gewesen, in wie vielen [X.]s das beanstandete Abrechnungsverfahren angewandt wurde. Auch dazu fehlt jegliche Feststellung des Berufungs[X.]ichts. 24 Inwieweit die weiteren vom Berufungs[X.]icht angeführten Gründe, insbesondere das werbungsmäßige Interesse der M. an einer konstant hohen Ausschüttung, Unterdeckungen bei verschiedenen (nicht allen) Pools, ihre Stützung durch Kaufpreisanteile und Äußerungen in der [X.] nach Zusammenbruch der Firmengruppe, geeig-net sind, auf das Bestehen eines betrü[X.]ischen Systems hinzuweisen, lässt sich angesichts der [X.] der bisherigen Feststellungen nicht abschließend beurteilen. Diese Indiztatsachen können erst im Rahmen einer Gesamtschau endgültig bewertet werden.
(b) Ob speziell im [X.] des Objekts [X.]

, [X.]. , dem die Klä[X.] beigetreten sind, konstant überhöhte [X.]-ausschüttungen erfolgten, denen keine entsprechenden Einnahmen ge-genüber standen, so dass der Zusammenbruch des [X.]s schon bei Beitritt der Klä[X.] zwangsläufig war, ist ebenfalls ohne weitere tatrichter-liche Feststellungen nicht zu beurteilen. Anders als zum [X.] Sch. in dem Rechtsstreit [X.] ZR 414/04 ([X.]O S. 879, [X.]. 32 f.) erwei-sen sich die Feststellungen des Berufungs[X.]ichts, das den spezifischen Umständen des einzelnen [X.]s angesichts der von ihm verfolgten generellen Lösung keine ausreichende Aufmerksamkeit geschenkt hat, auch in diesem Zusammenhang als lückenhaft und nicht ausreichend. 25 - 13 - Wie das Berufungs[X.]icht anhand der Abrechnungen für die [X.] und 2000 aufgezeigt hat, lag zwar ein gewisses Risiko darin, dass die Verwalterin bei der Kalkulation der Ausschüttungen Reparaturauf-wand am Sondereigentum insbesondere bei einem Mieterwechsel nicht berücksichtigt hatte (vgl. zur Kalkulierung entsprechender Abschläge [X.], 371, 377 f. und [X.], Urteil vom 14. Januar 2005 - [X.], [X.], 205, 207) mit der Folge, dass die Ausschüttungen aus diesem Grund um 31,99 [X.] (1999) bzw. 38,73 [X.] (2000) monatlich zu hoch kalkuliert waren. Anders als in dem Verfahren [X.] ZR 414/04, in dem aus einer Aktennotiz hervorging, dass für jenen [X.] die [X.] von Beginn an bewusst weit überhöht festgesetzt worden waren, steht damit - bezogen auf den streitgegenständlichen [X.] - auch angesichts der nicht sehr erheblichen nicht berücksichtigten Beträ-ge für [X.] eine zwangsläufig entstehende erhebliche Unterdeckung des [X.]s noch nicht fest. Der nicht kalkulierte [X.] würde dies nur belegen, wenn zugleich feststünde, dass bei einer Betrachtung der zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen von Beginn an den voraussichtlichen Ausgaben keine ausreichenden Ein-nahmen gegenüber standen, die trotz des nicht einkalkulierten [X.] zu einer realistischen Kalkulation führen konnten. Dies hängt insbesondere davon ab, in welchem [X.] sich das Objekt befand, wie hoch der Anteil der vermieteten Wohnungen war und in welchem Umfang realistischerweise mit einer Neuvermietung von Wohnungen zu rechnen war. Hierzu fehlt es aber bislang an tatrichterli-chen Feststellungen. Zu diesen hätte umso mehr Anlass bestanden als das Berufungs[X.]icht selbst darauf hingewiesen hat, dass [X.]ade die fehlende Kalkulation von Reparaturen im Sondereigentum bei [X.]s oft zu einem Darlehensbedarf geführt habe, den es jedoch nach dem 26 - 14 - revisionsrechtlich maßgeblichen Sachverhalt für den streitgegenständli-chen [X.] nicht gegeben hat. Weiterer Aufklärungsbedarf drängte sich insoweit zudem auch deshalb auf, weil die Wohnung der Klä[X.] im [X.] zu einem monatlichen Mietzins von 471 [X.] zuzüg-lich Nebenkosten vermietet war, einem Betrag also, bei dem - bezogen auf diese Einzelwohnung - der monatlichen [X.]ausschüttung von 419 [X.] auch bei Berücksichtigung des nicht kalkulierten Renovierungs-bedarfs von 31,99 [X.] entsprechende Einnahmen gegenüber standen. Schon deshalb durfte das Berufungs[X.]icht nicht ohne weitere Feststel-lungen davon ausgehen, die nicht kalkulierten Renovierungskosten im Sondereigentum hätten den [X.] zwangsläufig in eine Schieflage gebracht. Vielmehr lässt sich die Seriosität der Kalkulation ohne nähere Feststellungen zum Vermietungsstand im Objekt, den die Klä[X.] unter Beweisantritt mit weni[X.] als 20 Prozent angegeben haben, nicht ab-schließend beurteilen.
Ohne die genannten zusätzlichen Feststellungen zu den genauen Verhältnissen im streitgegenständlichen [X.] rechtfertigen auch die Erwägungen des Berufungs[X.]ichts zu der Entwicklung der [X.]aus-schüttungen nach November 1999 nicht den Rückschluss auf vorsätzlich falsch kalkulierte Ausschüttungen bereits bei Abschluss der [X.]ver-einbarung. Der Hinweis auf die einige Monate nach Vertragsschluss auf-getretenen Zahlungsprobleme der [X.]verwalterin belegt zwar, dass ab Ende 1999 finanzielle Schwierigkeiten aufgetreten sind, die sich in der Folge immer weiter verstärkten. Die entscheidende Frage, welche Ursache dies hatte - eine ungünstige Entwicklung des [X.]s (etwa in Bezug auf den Leerstand) nach Abschluss der streitgegenständlichen Verträge oder von Anfang an falsch kalkulierte [X.], 27 - 15 - denen keine entsprechenden Einnahmen gegenüber gestanden hatten - ist damit aber noch nicht beantwortet. 28 (2) Als mit der gegebenen Begründung rechtsfehlerhaft erweist sich auch die weitere Annahme des Berufungs[X.]ichts, die Beklagte ha-be die Klä[X.] durch ihr Verlangen nach einem Beitritt zu dem [X.] bewusst oder jedenfalls bedingt vorsätzlich mit spezifischen Risiken des [X.]s belastet (vgl. [X.], Urteil vom 11. Februar 1999 - [X.], [X.], 678, 680; Senatsurteile vom 18. November 2003 - [X.] ZR 322/01, [X.], 172, 173 und vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 880, [X.]. 34). Die hierzu getroffenen [X.] des Berufungs[X.]ichts halten rechtlicher Überprüfung ebenfalls nicht stand. Die Revision beanstandet mit Recht die Feststellung des Beru-fungs[X.]ichts, der [X.] selbst bzw. ihrem damaligen [X.]sei die Praxis systematisch überhöhter Ausschüttungen der M. bekannt gewesen. Wie der erkennende Senat bereits in dem eine vergleichbare Begründung desselben Senats des Berufungs[X.]ichts betreffenden Urteil vom 20. März 2007 ([X.] ZR 414/04 [X.]O, [X.]. 34 ff.) näher ausgeführt hat, beruht diese Annahme auf einem Verstoß des Be-rufungs[X.]ichts gegen das aus § 286 Abs. 1, § 525 ZPO folgende Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinander zu setzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen Beweise möglichst vollständig aufzuklären (vgl. [X.], Urteil vom 29. Januar 1992 - [X.], NJW 1992, 1768, 1769; Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - [X.] ZR 86/01, [X.], 557, vom 18. November 2003 - [X.] ZR 332/02, [X.], 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - [X.] ZR 460/02, [X.], 29 - 16 - 521, 524). Die entsprechende Kenntnis der [X.] ist zwischen den Parteien streitig. Die Beklagte hat vorgetragen, sie habe von irgendwel-chen Unregelmäßigkeiten im Bereich der von der M. durchgeführten [X.]verwaltung, insbesondere von bewusst und planmäßig überhöh-ten Ausschüttungen beim [X.] J.

in [X.]. bei Abschluss des Kreditvertrages vom 26. Februar/4. März 1999 keine Kenntnis gehabt. Zum Beweis hat sich die Beklagte auf das Zeugnis ih-res damaligen Vorstandsmitglieds A.

berufen. Ohne die Verneh-mung dieses Zeugen durfte das Berufungs[X.]icht, wie die Revision zu Recht rügt, von der behaupteten Kenntnis der [X.] nicht ausgehen.
Dies gilt besonders, weil die Würdigung des Sachverhalts durch das Berufungs[X.]icht aufgrund der Aktenlage ohne Vernehmung des [X.] Zeugen nicht nur eine unvollständige Beweiswürdigung darstellt, sondern ihrerseits revisionsrechtlicher Prüfung nicht standhält. Das Beru-fungs[X.]icht hat Vortrag der [X.] und schriftlichen Äußerungen des ehemaligen Vorstandsmitglieds [X.]

einen Inhalt beigemessen, der ihnen nicht zu entnehmen ist, und hat damit gegen Denkgesetze versto-ßen (vgl. [X.], Urteile vom 22. Januar 1991 - [X.], NJW 1991, 1894, 1895, vom 14. Januar 1993 - [X.], [X.], 902, 905 ff. und vom 23. Januar 1997 - [X.], [X.], 1493, 1497). 30 Soweit [X.] nach dem Vortrag der [X.] bekannt war, dass bei einzelnen [X.]s zeitweise [X.] und im Zu-sammenhang damit zu zahlende Reparaturen im Sondereigentum bei Mieterwechsel zu Verbindlichkeiten geführt haben, besagt dies nur etwas über seine Kenntnis von Unterdeckungen bei verschiedenen Pools aus den genannten Gründen. Dass er von einem systembedingten Problem 31 - 17 - überhöhter Ausschüttungen in sämtlichen [X.]s und damit auch im streitgegenständlichen [X.] unter anderem wegen generell nicht ein-kalkulierter Reparaturen im Sondereigentum wusste, ergibt sich daraus nicht. Gleiches gilt für seine Notizen vom 15. August 1994 und vom 16. März 1995, die zwar - möglicherweise rechtlich unzulässige - Überle-gungen zum Ausgleich von [X.] enthalten, aber [X.] nicht deren Verursachung durch überhöhte Ausschüttungen zum Gegenstand haben. Die weiteren Schreiben [X.] vom 9. Dezember 1997, 17. August 1998 und sein im ... vom 3. August 2001 ver-öffentlichtes Schreiben vom 25. März 1998 zum Objekt [X.]beziehen sich nicht auf die [X.]ausschüttung, sondern auf die Belei-hungswertermittlung und besagen insbesondere nichts für die Kenntnis der [X.] in dem hier maßgeblichen Zeitpunkt bei Abschluss des Darlehensvertrages vom 26. Februar/4. März 1999.
Durch Urkunden ist damit entgegen der Auffassung des Beru-fungs[X.]ichts allein das Wissen der [X.] von Unterdeckungen bei mehreren von der M. verwalteten [X.]s belegt, nicht aber das Wissen, dass dies Ausdruck eines generellen, systembedingten Risikos bei dem Verwalter war und schon gar nicht, dass dieses Risiko auch [X.] den konkreten [X.] betraf. Der vom Berufungs[X.]icht in diesem Zusammenhang gezogene Rückschluss aus der späteren Insolvenz der
M. ist schon mit Rücksicht darauf, dass die Insolvenz erst rund 1 1/2 Jahre nach dem Beitritt der Klä[X.] zu dem [X.] eintrat, nicht tragfähig. 32 Das erforderliche Bewusstsein der [X.] folgt auch nicht etwa aus der Kenntnis der Vertreter der [X.]. Anders als das [X.] - 18 - fungs[X.]icht meint, kann deren Kenntnis der [X.] nicht mit der [X.] zu[X.]echnet werden, sie seien —im Rahmen des besonderen [X.] Erfüllungsgehilfen der [X.]. [X.] kann Folge dieses Tatbestands sein, nicht aber zu [X.] Begründung dienen.
2. Rechtsfehlerhaft ist auch die Annahme des Berufungs[X.]ichts, die Beklagte sei zur Aufklärung über Risiken des [X.]s verpflichtet gewesen, weil sie durch ihre internen Beleihungswertfestsetzungen in den Käufern nicht bekannten Beschlussbögen einen besonderen Gefähr-dungstatbestand geschaffen habe. Vielmehr vermag auch die von den Klä[X.]n behauptete fehlerhafte Ermittlung des [X.] durch die Beklagte keine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungs-pflichtverletzung zu begründen. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 ([X.] ZR 414/04, [X.], 876, 880 f., [X.]. 41) bestätigt und noch einmal im Einzelnen dargelegt hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständi[X.] Rechtsprechung des Bundes[X.]ichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse so-wie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im [X.] ([X.]Z 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., [X.]. 45; [X.], [X.] vom 7. April 1992 - [X.] ZR 200/91, [X.], 977, vom 21. Oktober 1997 - [X.] ZR 25/97, [X.], 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - [X.] ZR 21/03, [X.], 24, 27). Dementsprechend kann sich grund-sätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Belei-hungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem [X.] und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senatsurteile [X.] [X.]O S. 21, [X.]. 45 und vom 20. März 2007 34 - 19 - - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 881, [X.]. 41; [X.] 2007, 152, 156 f.). 35 3. Da es - wie ausgeführt - an fehlerfreien Feststellungen des Be-rufungs[X.]ichts zur Kenntnis der [X.] von Unregelmäßigkeiten im Bereich der von M. durchgeführten [X.]verwaltung, insbesondere von bewusst und planmäßig überhöhten Ausschüttungen beim [X.] [X.] , [X.].

, fehlt, ist schließlich auch ihre Verur-teilung wegen Beihilfe zum Betrug gemäß §§ 263, 27 StGB, 823 Abs. 2, 31 BGB nicht haltbar. Es stellt, wie die Revision zu Recht rügt, ins-besondere einen groben, grundrechtsrelevanten Verfahrensfehler dar, wenn das Berufungs[X.]icht dem ehemaligen Vorstandsmitglied [X.] Beihilfe zum Betrug vorwirft, ohne ihn auch nur gehört zu haben. II[X.] Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Zu weiteren möglichen Aufklärungspflichtverlet-zungen der [X.] fehlt es bislang an Feststellungen. 36 1. Dies gilt zunächst für die Frage, ob sich die Beklagte im Zeit-punkt der Kreditgewährung in einem zur Aufklärung verpflichtenden schwerwiegenden Interessenkonflikt befand. Hierfür reicht es nicht aus, dass die kreditgebende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträ[X.]s oder Verkäufers einer Immobilie ist, oder ihm eine globale Finanzie-rungszusage erteilt hat ([X.]Z 161, 15, 21; [X.], Senatsurteil vom 27. Januar 2004 - [X.] ZR 37/03, [X.], 620, 624). Feststellungen, 37 - 20 - dass die Beklagte bei Abschluss des Darlehensvertrages Anfang 1999 etwa das Risiko eines eigenen notleidenden Kreditengagements bei der [X.] auf die Erwerber abgewälzt hat [X.] EWiR 2005, 657, 658), hat das Berufungs[X.]icht trotz der von ihm selbst hervorgeho-benen zeitlichen Nähe des Abschlusses des Kreditvertrages zum Auftre-ten der wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei der [X.] bislang nicht getroffen. Angesichts dieser zeitlichen Nähe könnten insoweit wei-tere Feststellungen veranlasst sein.
2. Auch zu der Frage, ob die Beklagte zur Aufklärung über die von den Klä[X.]n behauptete Unangemessenheit des Kaufpreises verpflichtet war, fehlt es an Feststellungen des Berufungs[X.]ichts. Eine Aufklä-rungspflicht der finanzierenden Bank besteht insoweit wegen eines [X.] nur dann, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa [X.], Senatsurteil vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1225 m.w.Nachw.), wenn also der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - [X.] ZR 460/02, [X.], 521, 524 und vom 23. März 2004 [X.]O, jeweils m.w.Nachw.). Hierbei sind die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen (Senatsurteil vom 18. April 2000 - [X.] ZR 193/99, [X.], 1245, 1247). Diese Voraussetzungen sind nach den bislang getroffenen Feststellungen des Berufungs[X.]ichts nicht gegeben, das bei einem Nettokaufpreis von 118.188 [X.] seiner Ent-scheidung einen Verkehrswert von —höchstensfi 80.000 [X.] zugrunde gelegt hat. Zu der Behauptung der Klä[X.], der Verkehrswert habe [X.] - 21 - [X.] als die Hälfte des Kaufpreises betragen, hat das Berufungs[X.]icht keine Feststellungen getroffen. 39 3. Ob im [X.] an die Urteile des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 ([X.], 1, 22 ff., [X.]. 50 ff.) und vom 20. März 2007 ([X.] ZR 414/04, [X.], 876, 882 f., [X.]. 52 ff.) eine [X.]ftung der [X.] für eigenes Aufklärungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs im Hinblick auf den von der [X.] veranlassten [X.]beitritt der Klä[X.] besteht, lässt sich nicht abschließend beurteilen, nachdem sich das Berufungs[X.]icht aus-drücklich nicht veranlasst gesehen hat, im [X.] an das Urteil vom 16. Mai 2006, mit dem der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt hat, entsprechende Feststellungen zu treffen.
a) Nach dieser Rechtsprechung ([X.], 1, 22 ff., [X.]. 50 ff.; 169, 109, 115, [X.]. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - [X.] ZR 205/05, [X.], 114, 115, [X.]. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - [X.] ZR 341/05, [X.], 414, 418, [X.]. 29 und vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 882, [X.]. 53) können sich die Anle[X.] in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der [X.] mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichter-ten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslö-senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-sammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anle[X.]s durch unrich-tige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, 40 - 22 - wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten [X.] und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom [X.] oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten be-sonderen [X.], angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, [X.] oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Le-benserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung [X.]adezu verschlossen.
b) Die Frage, ob bei Anwendung dieser im Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 ([X.], 1, 23 f., [X.]. 53-55) näher darge-legten Grundsätze hier eine widerlegliche Vermutung besteht, dass die Beklagte von einer arglistigen Täuschung der Klä[X.] über die erzielte Miete Kenntnis hatte, kann ohne weitere Feststellungen des Berufungs-[X.]ichts nicht beantwortet werden. 41 [X.]) Allein auf den nicht berücksichtigten Reparaturaufwand am Sondereigentum lässt sich nach den bislang getroffenen Feststellungen des Berufungs[X.]ichts eine widerlegliche Vermutung im Streitfall nicht stützen, weil es angesichts einer um 11,1% im Jahr 1999 und 13,4% im Jahr 2000 überhöhten Kalkulation der Nettomiete insoweit an der erfor-derlichen Evidenz einer möglichen Täuschung fehlt. 42 [X.]) Immerhin blieben nach den Feststellungen des Berufungsge-richts die Einkünfte des [X.]s aber bereits im Erwerbsjahr hinter den Angaben zurück und erfolgten Ausschüttungen bereits ab 43 - 23 - November 1999 nur in [X.]in[X.]er Höhe und unregelmäßig. Die Klä[X.] haben insoweit unter Beweisantritt vorgetragen, die angesetzte Miete von 419 [X.] monatlich sei angesichts des schlechten baulichen Zustands des Objekts, dessen extrem schlechter Lage und schwieri[X.] [X.] Struktur der Mieter sowie des von Anfang an bestehenden hohen [X.] von mehr als 80% zu keinem Zeitpunkt zu erzielen gewesen, vielmehr beruhe diese Angabe darauf, dass die Verwalterin in Absprache mit der [X.] fiktive gewinnmaximierte Werte eingesetzt und ihnen einen nicht erzielbaren [X.] vorgespiegelt habe. Von [X.] hierzu hat das Berufungs[X.]icht ausdrücklich abgesehen. Dies muss ggf. nachgeholt werden.
Es wird insoweit zu klären sein, ob die Behauptung der Klä[X.] zu-trifft, der Vermittler habe sie durch vorsätzlich überhöhte Angaben zur [X.]ausschüttung arglistig über die Rentabilität des [X.] getäuscht. Außerdem wird ggf. zu klären sein, ob die nach Behauptung der Klä[X.] ihnen vorgespiegelte Miete auch objektiv evident unrichtig war. 44 Sofern das der Fall sein sollte, würde die Kenntnis der [X.] von diesen objektiv evident fehlerhaften Angaben zur Miete widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vorliegen. Dies hat der Senat bereits wiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten ausgeführt (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 882, [X.]. 56 und vom 25. September 2007 - [X.] ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., [X.]. 27). 45 - 24 - Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben des Vermittlers zu der unter Berücksichtigung an-fallender Kosten erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr müsste daher für den Fall der Annahme einer widerlegbaren Vermutung Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen. 46 Soweit die Revision in diesem Zusammenhang auf das Urteil des Oberlandes[X.]ichts Celle vom 30. September 2003 (16 [X.]) ver-weist, nach welchem in dem Verhältnis zwischen der Verkäuferin und den Klä[X.]n rechtskräftig feststeht, dass die Verkäuferin keine Aufklä-rungspflichten gegenüber den Klä[X.]n verletzt hat, ist lediglich darauf hinzuweisen, dass dieses Urteil - wie das Berufungs[X.]icht zutreffend ausgeführt hat - keine Rechtskraft zwischen den Parteien des [X.] entfaltet. 47 [X.] Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungs[X.]icht zurückzuverwei-sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei hat der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Das Berufungs[X.]icht wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Ergänzung der Recht-sprechung zu einem zur Aufklärung verpflichtenden besonderen Gefähr-dungstatbestand und zum konkreten Wissensvorsprung der [X.] Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die [X.] - 25 - derlichen weiteren Feststellungen zu den Voraussetzungen eines mögli-chen Schadensersatzanspruchs der Klä[X.] aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.
No[X.]e [X.] Joeres
[X.] [X.]
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 8 O 168/02 - [X.], Entscheidung vom 21.06.2006 - 15 U 50/02 -