Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.06.2008, Az. XI ZR 131/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 3. Juni 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]Z: nein [X.]R: ja _____________________ BGB a.F. §§ 123, 276 ([X.]) a) Bei Bauherren- und Erwerbermodellen treffen die finanzierende Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden [X.] zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung [X.] hat, nicht ohne Weiteres über die damit verbundenen Risiken [X.] wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder be-günstigten besonderen [X.]s (Bestätigung von [X.], Urteil vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876 ff.). b) Rechtsfolge einer etwaigen Verletzung einer Aufklärungspflicht über die allgemeinen Folgen eines [X.] kann lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten oder Mindereinnahmen sein, die sich durch die [X.]beteiligung ergeben, nicht hingegen ein Anspruch auf [X.] sämtlicher Verträge (Bestätigung von [X.], Urteil vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876, 878, [X.]. 21). - 2 - c) Da Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten [X.] nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Ban-kensystems, nicht aber im Kundeninteresse prüfen und ermitteln, kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten [X.] grundsätzlich keine Pflichtverletzung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer ergeben (Bestätigung von [X.], Urteil vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876, 880 f., [X.]. 41). [X.], Urteil vom 3. Juni 2008 - [X.] - [X.]

LG Hannover
- 3 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Juni 2008 durch [X.] h.c. [X.], [X.] [X.] und [X.], die [X.] und [X.] Ellenberger für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.] zu 2) wird das Urteil des 16. Zivilsenats des [X.] vom 13. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufge-hoben, als zum Nachteil der [X.] zu 2) entschie-den worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den 3. Zivilsenat des Be-rufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von der beklagten Bausparkasse Schadens-ersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zu-sammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentums-wohnung. Ihre Klage hat sie zusätzlich gegen die Verkäuferin der [X.] gerichtet. 1 Die Klägerin, eine damals 41 Jahre alte Physiotherapeutin, wurde 1994 von einem Vermittler geworben, mit nur geringem Eigenkapital eine Eigentumswohnung in [X.]

zu erwerben. Der Vermittler war für die H.

GmbH (im Folgenden: [X.]) tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte zu 2) finanzierte. 2 Im Rahmen der Gespräche unterschrieb die Klägerin am 22. Juni 1994 einen Besuchsbericht, in welchem - ebenso wie in einer von dem Vermittler erstellten —Beispielrechnungfi - eine monatliche —Mieteinnahmefi von 497 DM ausgewiesen war. Außerdem unterzeichnete sie an diesem Tag unter anderem eine Vereinbarung über [X.]. Darin trat sie der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden [X.]gemein-schaft bei, die von der zur H.

Gruppe (im Folgenden: [X.]) gehörenden M. GmbH (im Folgenden: M.
) verwaltet wurde. Durch notarielle Erklärung vom 7. Juli 1994 nahm die Klägerin das notarielle Verkaufsangebot der Verkäuferin an und unterschrieb zur Finanzierung des Kaufpreises von 154.560 DM zuzüglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien [X.] der 3 - 5 - B.Bank in Höhe von 173.000 DM sowie zweier Bausparverträge bei der [X.] zu 2) über 87.000 DM und 86.000 DM finanziert. Bedin-gung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch der Bauspardarle-hen war nach § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu einer [X.] ([X.]). Zur Sicherung des valutierten [X.] und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der [X.] zu 2) eine Grundschuld in Höhe des [X.]betrags nebst Zinsen bestellt. Nach Ablauf der Zinsbindung schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 2) am 9. Dezember 1999 einen [X.]darlehensvertrag.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin von der [X.] zu 1) als der Verkäuferin der Wohnung und von der [X.] zu 2) als der Darle-hensgeberin als [X.] Ersatz des Schadens von 156.798,52 • nebst Zinsen begehrt, der ihr im Zusammenhang mit dem finanzierten Geschäft entstanden sei, sowie Freistellung von den weite-ren Verbindlichkeiten aus den [X.]verträgen, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. Ferner hat sie von [X.] [X.] als [X.] Zahlung weiterer 13.818 • nebst Zinsen als Ersatz gezahlter [X.] sowie Freistellung von ihren weitergehenden Verpflichtungen aus den beiden mit der [X.] zu 2) abgeschlossenen Bausparverträgen Zug um Zug gegen Übertra-gung der Rechte aus diesen Verträgen verlangt und Feststellung, dass die [X.] sich mit der Annahme der Rückübertragung der Wohnung und der Rechte aus den Bausparverträgen in Annahmeverzug befinden. Schließlich begehrt sie Feststellung, dass ihr beide Beklagte als Ge-samtschuldnerinnen zum Ausgleich des Weiteren im Zusammenhang mit 4 - 6 - dem [X.] erwachsenden Vermögensschadens verpflichtet sind. 5 Ihre Ansprüche stützt sie in erster Linie darauf, dass die Beklagte zu 1) Beratungspflichten und dass die Beklagte zu 2) vorvertragliche [X.] verletzt habe. Die von der [X.] zu 2) verlangte Beteiligung an dem [X.] habe zur Aufklärung verpflichtende, unkal-kulierbare Nachteile und Risiken mit sich gebracht, da den Erwerbern durch die Ausgestaltung des [X.]s die wirtschaftliche Verwertung des Objekts faktisch entzogen worden sei. Das [X.]konzept, das von der [X.] gemeinsam mit der [X.] zu 2) erarbeitet worden sei, sei betrügerisch gewesen und habe von Anfang an überhöhte [X.] vorgesehen, so dass den Erwerbern ein in Wahrheit nicht vorhandener und auch nicht erzielbarer [X.] vorgespiegelt worden sei. [X.] sei auch, dass sie nicht darüber aufgeklärt worden sei, dass die Beklagte zu 1) der [X.] zu 2) eine Zinssubvention gewährt habe, die der Verbilligung der [X.] gedient habe. Das [X.] hat der Klage bis auf einen Betrag von 19.282,22 • stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die hiergegen ge-richtete Berufung der beiden [X.] zurückgewiesen. Das Urteil ist hinsichtlich der [X.] zu 1) rechtskräftig. Mit der vom Berufungsge-richt für die Beklagte zu 2) zugelassenen Revision verfolgt diese ihren Klageabweisungsantrag weiter. Während des Revisionsverfahrens hat die Klägerin die Eigentumswohnung gegen Zahlung von 151.334,30 • nebst Zinsen an die frühere Beklagte zu 1) zurückübertragen. Nach Voll-ziehung des Vertrages hat die Klägerin den Rechtsstreit in der [X.] überwiegend für erledigt erklärt und verfolgt nur noch ihren Antrag 6 - 7 - auf Feststellung weiter, dass die Beklagte zu 2) als Gesamtschuldnerin mit der [X.] zu 1) zum Ausgleich des weiteren im Zusammenhang mit dem [X.] entstandenen Vermögensschadens verpflich-tet ist. Die Beklagte zu 2) hat der Erledigungserklärung widersprochen.
Entscheidungsgründe:

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils, soweit zum Nachteil der [X.] zu 2) erkannt worden ist, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. So-weit die Klägerin im Revisionsverfahren den Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, führt dies zu keinem anderen Ergeb-nis. Diese Erklärung, mit der die Klägerin den Ausspruch begehrt, der Rechtsstreit sei teilweise in der Hauptsache erledigt, ist zwar [X.] auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen ([X.]Z 106, 359, 368 m.w.Nachw.), der begehrte Ausspruch ist jedoch nicht möglich, weil noch nicht abschließend beurteilt werden kann, ob die Klage bei Eintritt des erledigenden Ereignisses begründet war. 7 [X.] Das Berufungsgericht, dessen Urteil in [X.], 152 ff. [X.] ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 8 - 8 - Der Klägerin stehe gegen die Beklagte zu 2) (im Folgenden: [X.]) ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertrags-schluss zu. Dieser folge aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden, da die Beklagte pflichtwidrig nicht auf die Gefahren des [X.]s hin-gewiesen habe. Besondere Gefahren hätten sich aus der konkreten Aus-gestaltung des [X.]s ergeben, die dem Erwerber die wirtschaftliche Verwertung des Objekts faktisch entzogen habe. Mit dieser Konstruktion, für die die Beklagte verantwortlich sei, habe sie ihre Rolle als Kreditge-berin überschritten und einen besonderen [X.] ge-schaffen. Außerdem lägen insoweit auch die Voraussetzungen einer Inte-ressenkollision vor. Zudem sei die Klägerin von dem Vermittler über die erzielte Miete arglistig getäuscht worden. Die im Besuchsbericht und in der Beispielrechnung genannte Miete von 497 DM pro Monat sei evident unrichtig gewesen. Es sei insoweit eine Mieteinnahme suggeriert [X.], mit der in Wahrheit nicht ernsthaft zu rechnen gewesen sei. Ob und welche Zahlungen der [X.] tatsächlich erbracht habe, sei nicht ent-scheidungserheblich. Der [X.] sei der angesetzte Mietbetrag von 497 DM bekannt gewesen, woraus sich ein konkreter, zur Aufklärung ver-pflichtender Wissensvorsprung ergebe. Einen zur Aufklärung verpflich-tenden [X.] habe die Beklagte auch dadurch geschaf-fen, dass sie ihre hausinternen Wertermittlungen wissentlich an den sys-tematisch überhöhten Mietausschüttungen ausgerichtet habe. Hierdurch seien zugleich die Voraussetzungen einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung im Sinne von § 826 BGB erfüllt. Schließlich sei die Beklagte verpflichtet gewesen, auf die im Kaufpreis enthaltenen [X.] hinzuweisen, um den Erwerbern deutlich zu machen, dass nach Ablauf der subventionierten Zinsbindungsfrist mit deutlich höheren Belastungen zu rechnen sei. 9 - 9 - I[X.] 10 Diesen Ausführungen kann in allen wesentlichen Punkten nicht gefolgt werden. 11 1. Das Berufungsgericht hätte mit der gegebenen Begründung nicht annehmen dürfen, dass die Beklagte durch die in § 3 des [X.] vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer zu einem Miet-pool abhängig war, eine Aufklärungspflicht traf.
a) Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ist ei-ne kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf re-gelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwen-digen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der [X.] von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten be-züglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-sonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der [X.] oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen [X.] für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-menhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten 12 - 10 - Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-nen kann (vgl. etwa [X.]Z 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie [X.] [X.]Z 168, 1, 19 f., [X.]. 41 und vom 9. November 2004 - [X.] ZR 315/03, [X.], 72, 76, vom 15. März 2005 - [X.] ZR 135/04, [X.], 828, 830 sowie vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876, 877, [X.]. 15). Davon ist zwar auch das Berufungsgericht ausgegangen.
b) Die Begründung, mit der es ein Aufklärungsverschulden ange-nommen hat, ist aber rechtlich nicht haltbar. 13 aa) Rechtsfehlerhaft ist bereits die Ansicht des Berufungsgerichts, aus der Verpflichtung der Klägerin, dem für ihr Objekt bestehenden Miet-pool beizutreten, folge mit Rücksicht auf die konkrete Ausgestaltung des [X.]s, die dem Erwerber die wirtschaftliche Verwertung des Objekts faktisch entzogen habe, eine umfassende Haftung der [X.] wegen Schaffung eines besonderen [X.]s. 14 Dieser Auffassung hat der erkennende [X.] - unter ausdrückli-chem Hinweis auf das vorliegende Urteil des Berufungsgerichts - bereits mit Urteil vom 20. März 2007 ([X.], [X.], 876, 878, [X.]. 20), dem eine vergleichbare Beitrittsvereinbarung zugrunde lag, eine Absage erteilt. Wie der [X.] dort ausgeführt hat, musste die Beklagte die Erwerber über die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen einer Miet-poolbeteiligung schon deshalb nicht aufklären, weil sie bereits der [X.] deutlich zu entnehmen waren. Anders als das [X.] meint, ergeben sich aus ihr die weitgehenden Befugnisse der Verwalterin und die Dauer der Vertragsbindung. Eine weitergehende Auf-klärung über die sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Konsequenzen 15 - 11 - schuldete die Beklagte hierzu nicht ([X.]surteil vom 20. März 2007 aaO m.w.Nachw.). Die entgegenstehende Auffassung des Berufungsgerichts berücksichtigt zudem nicht, dass die Konstruktion der [X.]s dem [X.] trägt, dass Anleger, die wie die Klägerin eine Eigen-tumswohnung an einem weit entfernten Ort erwerben, in aller Regel weder den Willen noch die Möglichkeit haben, sich selbst um die Verwaltung der Wohnung zu kümmern ([X.]surteil vom 20. März 2007 aaO). Rechtsfehlerhaft ist weiter die Ansicht des Berufungsgerichts, die - zu Unrecht angenommene - Verletzung der Aufklärungspflicht über die allgemeinen Folgen des [X.] rechtfertige einen Anspruch auf Rückabwicklung sämtlicher Verträge. Aus einer solchen Aufklärungs-pflichtverletzung würde, wie der erkennende [X.] in seinem Urteil vom 20. März 2007 ([X.], [X.], 876, 878, [X.]. 20 f.) im [X.] dargelegt hat, lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten oder Mindereinnahmen folgen, die sich durch die [X.]beteiligung gegen-über einer eigenständigen Verwaltung ergeben. Die Ansicht des [X.]s, durch die Begrenzung auf diesen [X.] würde —eines der Grundprinzipien des Schadensersatzrechts für eine gesell-schaftliche Gruppe (die Banken) außer [X.] gesetzt, nämlich die [X.], übersieht völlig, dass ein Schadensersatzanspruch au-ßer Kausalität einen Zurechnungszusammenhang zwischen Pflichtverlet-zung und Schaden erfordert. 16 bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die [X.] im Zusammenhang mit ihrer Forderung, die Erwerber müssten dem für das zu finanzierende Objekt bestehenden [X.] beitreten, auch nicht etwa ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten. Wie der [X.] - bereits mehrfach bei vergleichbaren [X.]s entschieden hat, geht die finanzierende Bank, die die Auszahlung der Valuta von dem Beitritt ihres Kunden zu einem [X.] abhängig macht, ersichtlich nicht über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinaus. Vielmehr trägt die Forderung nach Beitritt der Kunden zu einem [X.] dem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung ([X.]surteile [X.]Z 168, 1, 20, [X.]. 43 und vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876, 878, [X.]. 19).
[X.]) Soweit das Berufungsgericht im Zusammenhang mit dem von der [X.] geforderten [X.]beitritt eine zur Aufklärung verpflich-tende Interessenkollision sieht, genügen die hierzu getroffenen [X.] nicht. Ein zur Aufklärung verpflichtender schwerwiegender Interessenkonflikt käme nur in Betracht, wenn die Beklagte bei [X.] des Darlehensvertrages im Juli 1994 ein bereits bestehendes wirtschaftliches Risiko auf die Erwerber abgewälzt hätte. Dazu hat das Berufungsgericht indes keinerlei Feststellungen getroffen. Insbesondere hat es nicht festgestellt, dass die Beklagte bereits im [X.] 1994 etwa das Risiko eines eigenen notleidenden Kreditengagements bei der [X.] auf die Erwerber abgewälzt hat (vgl. [X.]surteil vom 20. März 2007 aaO). Die Annahme, die [X.] sei —spätestens seit 1995fi von der [X.] finanziell abhängig gewesen, genügt insoweit ebenso wenig wie die Annahme, die drohende Insolvenz der [X.] sei spätestens seit 1998 absehbar gewesen. 18 [X.]) Als mit der gegebenen Begründung rechtlich nicht haltbar er-weist sich das Berufungsurteil auch, soweit dort im [X.] an das Urteil des erkennenden [X.]s vom 16. Mai 2006 ([X.]Z 168, 1 ff.) im 19 - 13 - Zusammenhang mit dem [X.]beitritt eine Aufklärungspflicht der [X.]n wegen eines Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung der Klägerin durch evident falsche Angaben zur Miethöhe bejaht wird. Mit der im Besuchsbericht und im Berechnungsbeispiel genannten Miet-einnahme von 497 DM monatlich sei nach den Ausführungen des [X.]s nicht sicher zu rechnen gewesen. Bereits für 1995 habe die [X.]abrechnung eine Unterdeckung ausgewiesen. Es komme [X.] nicht darauf an, ob und in welcher Höhe der [X.] tatsächliche Ausschüttungen in der versprochenen Höhe erbracht habe. Da der [X.]n, die mit dem Verkäufer und Vermittler in institutioneller Weise zusammengewirkt habe, der angesetzte Mietbetrag von 497 DM bekannt gewesen sei, habe bei ihr ein zur Aufklärung verpflichtender konkreter Wissensvorsprung bestanden. (1) Richtig an diesen Ausführungen ist, dass im [X.] an die Urteile des erkennenden [X.]s vom 16. Mai 2006 ([X.]Z 168, 1, 22 ff., [X.]. 50 ff.) und vom 20. März 2007 ([X.], [X.], 876, 882 f., [X.]. 52 ff.) eine erleichterte Haftung der [X.] für eigenes [X.] unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs in Betracht kommt, sofern die Klägerin von dem Vermittler mit evident falschen Angaben durch arglistige Täuschung zum Vertragsabschluss veranlasst worden ist. In Fällen institutionalisier-ten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts wird nach dieser Rechtsprechung ([X.]Z 168 aaO; 169, 109, 115, [X.]. 23; [X.]surteile vom 17. Oktober 2006 - [X.] ZR 205/05, [X.], 114, 115, [X.]. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - [X.] ZR 341/05, [X.], 414, 418, [X.]. 29 und vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876, 882, [X.]. 53) vermutet, dass die [X.] - 14 - rende Bank von einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch evident unrichtige Angaben des Verkäufers oder [X.] Kenntnis hatte. 21 Dass die Beklagte mit der [X.] in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hat, hat der [X.] bereits mehrfach entschieden (vgl. etwa [X.]surteile vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876, 882, [X.]. 56 und vom 25. September 2007 - [X.] ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., [X.]. 27). Die diesbezüglichen Feststellungen des Berufungsge-richts werden von der Revision auch nicht angegriffen.
(2) Rechtlich nicht haltbar ist aber, dass das Berufungsgericht auch die weiteren Voraussetzungen einer Haftung der [X.] aus Aufklärungsverschulden wegen eines Wissensvorsprungs über angeblich falsche Angaben zur Miete bejaht hat. Dabei mag angesichts der Ausfüh-rungen der Revision dahinstehen, ob die Feststellungen des Berufungs-gerichts zur arglistigen Täuschung der Klägerin und insbesondere zur Evidenz der Unrichtigkeit der Angaben zur Miete tragfähig sind, obwohl die Klägerin die Mietausschüttung in der versprochenen Höhe von 497 DM in den Jahren 1994 bis Ende 1998 unstreitig erhalten hat, die Nettomiete nach Angaben der [X.] zu 1) 1994 sogar 551,51 DM monatlich betragen haben soll und Vorbringen der insoweit beweisbelas-teten Klägerin dazu fehlt. 22 Das Berufungsurteil kann nämlich jedenfalls schon deshalb keinen Bestand haben, weil die Feststellung, die Beklagte habe Kenntnis von fehlerhaften Angaben des Vermittlers zur Miethöhe gehabt, auf einem Verstoß des Berufungsgerichts gegen das aus § 286 Abs. 1, § 525 ZPO folgende Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinander zu 23 - 15 - setzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen [X.] möglichst vollständig aufzuklären (vgl. [X.], Urteil vom 29. Januar 1992 - [X.], NJW 1992, 1768, 1769; [X.]surteile vom 29. Januar 2002 - [X.] ZR 86/01, [X.], 557, vom 18. November 2003 - [X.] ZR 332/02, [X.], 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - [X.] ZR 460/02, [X.], 521, 524), beruht. Dass der [X.] der angesetzte Mietbetrag von 497 DM bekannt war, besagt nichts darüber, dass sie von der angeblichen evidenten Unrichtigkeit dieser Angabe wusste, zumal diese Miete unstreitig bis Ende 1998 gezahlt worden ist. Vor allem aber hätte das Berufungsgericht eine Kenntnis der [X.] davon nicht [X.] Beweisaufnahme annehmen dürfen. Die im Falle einer evidenten arg-listigen Täuschung beweisbelastete Beklagte hat nämlich unter Benen-nung des Zeugen [X.]behauptet, dass ihr selbst bzw. ihrem damali-gen Vorstandsmitglied [X.]die Praxis überhöhter [X.]ausschüt-tungen nicht bekannt gewesen sei. Dies ist - anders als die Revisionser-widerung geltend macht - nicht erst in dem von der Revision in Bezug genommenen Schriftsatz nach der mündlichen Verhandlung, sondern bereits mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2006 ([X.] GA V 850) gesche-hen. Ohne den Zeugen [X.]zu vernehmen, hätte das Berufungsge-richt daher nicht von einer positiven Kenntnis der [X.] ausgehen dürfen.
2. a) Rechtsfehlerhaft ist weiter die Ansicht des Berufungsgerichts, die Beklagte hafte aus Verschulden bei Vertragsschluss, weil sie in ihren den Käufern nicht bekannten internen Beschlussbögen überhöhte [X.] festgesetzt habe. Wie der [X.] mit Urteil vom 20. März 2007 ([X.], [X.], 876, 880 f., [X.]. 41 m.w.Nachw.) bestätigt und noch einmal im Einzelnen - unter ausdrücklichem Hinweis gerade 24 - 16 - auch auf die entgegenstehenden Ausführungen des Berufungsurteils - dargelegt hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Recht-sprechung des [X.] den Wert der ihnen gestellten [X.] grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse ([X.]Z 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., [X.]. 45; [X.], [X.]surteile vom 7. April 1992 - [X.] ZR 200/91, [X.], 977, vom 21. Oktober 1997 - [X.] ZR 25/97, [X.], 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - [X.] ZR 21/03, [X.], 24, 27). Dementsprechend kann sich grund-sätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten [X.]rmittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem [X.] und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben ([X.]surteile [X.]Z 168 aaO S. 21, [X.]. 45, vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876, 881, [X.]. 41 und vom 6. November 2007 - [X.] ZR 322/03, [X.], 115, 119, [X.]. 43). Der [X.] hat auch bereits darauf hingewiesen, dass es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auf die Frage, ob die Bank mit der überhöhten Verkehrswertfestsetzung eigene wirtschaftliche Vorteile erstrebt, ebenso wenig ankommt wie auf die Frage, ob das finanzierende Kreditinstitut es dem Verkäufer durch die überhöhte Wertermittlung und Finanzierung ermöglicht, das Objekt zu einem überteuerten Kaufpreis zu veräußern ([X.]surteile vom 20. März 2007 und vom 6. November 2007, jeweils aaO). Letzteres gilt schon des-halb, weil die Veräußerung der Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des [X.] selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden [X.] darstellt ([X.], Urteile vom 15. Oktober 2004 - [X.], [X.], 69, 71 und vom 9. November 2007 - [X.], [X.], 89, 91, [X.]. 21; [X.]surteile vom 2. Dezember 2003 - [X.] ZR 53/02, - 17 - [X.], 417, 419 und vom 20. Januar 2004 - [X.] ZR 460/02, [X.], 521, 524). Dies gilt erst recht für die finanzierende Bank. Sie ist nur dann ausnahmsweise zur Aufklärung über die Unangemessenheit eines Kauf-preises verpflichtet, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer [X.] muss (st.Rspr., vgl. etwa [X.], [X.]surteil vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1225 m.w.Nachw.), wenn also der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa [X.]surteile vom 20. Januar 2004 - [X.] ZR 460/02, [X.], 521, 524 und vom 23. März 2004 aaO, jeweils m.w.Nachw.). Das ist hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht der Fall.
b) Danach bleibt auch für die vom Berufungsgericht in diesem Zu-sammenhang bejahte Haftung der [X.] wegen vorsätzlicher [X.] Schädigung im Sinne von § 826 BGB schon im Ansatz kein Raum. Auch ihr steht entgegen, dass bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit nicht einmal der Verkäufer verpflichtet ist, den Wert der Immobilie offen zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren. Umso weniger kommt eine Haftung der finanzierenden Bank in Betracht, solange - wie hier - keine sittenwidrige Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer vor-liegt (vgl. [X.]surteile vom 20. März 2007 und vom 6. November 2007, jeweils aaO). 25 3. Unrichtig ist schließlich auch noch die Ansicht des Berufungsge-richts, ein Rückabwicklungsanspruch der Klägerin ergebe sich daraus, dass die Verkäuferin der [X.] [X.] gewährt habe, 26 - 18 - über die hätte aufgeklärt werden müssen. Nach der Rechtsprechung des [X.]s muss die finanzierende Bank über im Kaufpreis enthaltene Zins-subventionen, die entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung mit ei-nem Disagio nicht vergleichbar sind, nicht aufklären, wenn diese - wie im Streitfall - nicht zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises führen ([X.]surteil vom 23. Oktober 2007 - [X.] ZR 167/05, [X.], 154, 157, [X.]. 17). Die Kalkulation des Zinssatzes für ein Darlehen ist im Übrigen Geschäftsgeheimnis der kreditgebenden Bank und nicht offen zu legen. Soweit der V. Zivilsenat des [X.] mit Urteil vom 9. November 2007 ([X.], [X.], 89, 91, [X.]. 22 f.) den [X.] für verpflichtet gehalten hat, die Subventionierung der Zinsen in [X.], in denen sich die Subventionierung nicht auf die gesamte Vertrags-laufzeit erstreckt, zu offenbaren, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis. Wie in dem Urteil näher ausgeführt, beruht diese Hinweispflicht aus-schließlich auf den Besonderheiten eines [X.], dessen Kernstück gerade die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des Käufers ist ([X.] aaO [X.]. 21). Um eine Beratungspflichtverletzung durch die Beklagte geht es jedoch im Streitfall nicht. Eine solche hätte den [X.] eines Beratungsvertrages zwischen den Parteien vorausgesetzt (vgl. [X.]surteile vom 18. November 2003 - [X.] ZR 322/01, [X.], 172, 173, vom 13. Januar 2004 - [X.] ZR 355/02, [X.], 422, 424 und vom 20. März 2007 - [X.], [X.], 876, 881, [X.]. 44). Daran fehlt es. Zur [X.] hatte die Klägerin keinen unmittelbaren persönli-chen Kontakt. Der für die [X.] tätige Vermittler war auch nicht bevollmächtigt, für die Beklagte einen Beratungsvertrag abzuschließen. 27 - 19 - II[X.] 28 Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Zu weiteren möglichen Aufklärungspflichtverlet-zungen der [X.] fehlt es bislang an Feststellungen. Wie der erkennende [X.] nach Erlass des Berufungsurteils mit Urteil vom 20. März 2007 ([X.], [X.], 876, 879 f., [X.]. 27 ff.) entschieden hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem [X.] zur Bedingung der [X.] gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten [X.]s Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen [X.]s treffen, deren Verletzung einen umfassenden Rückabwicklungsanspruch der Darlehensnehmer zur Folge haben kann. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Bank den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten [X.]s oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten [X.] Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als [X.] mithaften muss. Gleiches gilt, wenn die [X.] den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die [X.] des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen fal-schen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern ([X.]surteil vom 20. März 2007 - [X.] aaO [X.], [X.]. 27). 29 - 20 - Insoweit fehlt es jedoch an ausreichenden Feststellungen im Beru-fungsurteil, das lediglich Ausführungen zur finanziellen Situation des [X.]s für das [X.] enthält. Das Berufungsgericht hat weder festgestellt, dass der [X.] bereits bei Beitritt der Klägerin im [X.] 1994 überschuldet war, noch dass die Beklagte ihm ein Darlehen ge-währt hatte. Soweit das Berufungsgericht davon ausgeht, die [X.]-ausschüttungen seien von Beginn an überhöht gewesen, fehlen rechts-fehlerfreie Feststellungen zur tatsächlich erzielten Miete und zur Kennt-nis der [X.] von überhöhten [X.]ausschüttungen. 30 IV. Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuver-weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei hat der [X.] von der Möglich-keit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Das Berufungsge-richt wird die erforderlichen weiteren Feststellungen zu den Vorausset-zungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Klägerin aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben. Dabei wird es ggf. auch der Frage nachzugehen haben, ob die Angabe des Vermittlers zur Miethöhe von monatlich 497 DM evident unrichtig war, obwohl die in dem Be-suchsbericht und der Beispielrechnung ausgewiesene Miete nach dem eigenen Vortrag der Klägerin von September 1994 bis Dezember 1998, also über vier Jahre, ausgezahlt worden ist und obwohl die Wohnung ausweislich der von der [X.] zu 1) zur Akte gereichten [X.] - 21 - im [X.] zu einem Mietpreis von 601,44 DM monatlich ver-mietet war, was einem [X.] von 551,51 DM entspricht.
[X.] [X.] Joeres Mayen [X.]: [X.], Entscheidung vom 16.12.2005 - 13 O 2/05 - [X.], Entscheidung vom 13.02.2007 - 16 U 5/06 -