Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2019, Az. I ZR 160/17

Die im Jahr 1931 geborene Zeugin P.     (im Folgenden: [X.]) war Eigentümerin einer Hofstelle mit landwirtschaftlichen Nutzflächen, die zum Teil an den Kläger verpachtet waren. Die [X.] beauftragte den [X.]n zu 1, einen Immobilienmakler, mit [X.] vom 17. März 2011, Kaufinteressenten für das Objekt nachzuweisen oder zu vermitteln. In dem [X.] war für die Hofstelle ein Kaufpreis von ungefähr 80.000 € angegeben, die landwirtschaftlichen Nutzflächen sollten höchstbietend verkauft werden.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 8. September 2011 erwarben die [X.]n zu 1 und 2 das Objekt zum Preis von 280.000 € jeweils zur ideellen Hälfte. Die [X.] zahlte dem [X.]n zu 1 für seine Tätigkeit als Makler die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von 9.996 €. Die [X.]n veräußerten die Hofstelle am 15. März 2012 zum Preis von 75.000 € weiter. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen werden durch die Söhne der [X.]n bewirtschaftet, die als Vollerwerbslandwirte tätig sind.

Im Dezember 2015 hat die [X.] dem Kläger alle Ansprüche aus dem Maklervertrag und dem Grundstückskaufvertrag abgetreten. Die Abtretung erstreckt sich auch auf alle Ansprüche auf Schadensersatz und auf Rückabwicklung der Verträge sowie auf Rückgewähr von erbrachten Leistungen. Sie umfasst zudem das Recht zur Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag sowie die sich daraus ergebenden Ansprüche.

Der Kläger hat behauptet, der [X.] zu 1 habe die [X.] wahrheitswidrig über die Bedingungen eines Kaufangebots der [X.] (im Folgenden: N.  ) zu einem Preis von circa 300.000 € unterrichtet, so dass dieses Angebot nicht habe angenommen werden können. Der [X.] zu 1 habe der [X.] zudem verschwiegen, dass der Zeuge [X.]ein schriftliches Angebot für den Erwerb des Objekts zum Preis von 350.000 € übergeben habe. Der Zeuge [X.]sei auch bereit gewesen, einen Kaufpreis in Höhe von 400.000 € zu zahlen. Der [X.] zu 1 habe ferner andere Kaufinteressenten unter Hinweis auf eine behauptete Kaufpreiserwartung der [X.] von 550.000 € bis 600.000 € abgeblockt.

Der Kläger hat die [X.]n auf Übereignung und Herausgabe des von der [X.] veräußerten Grundbesitzes mit Ausnahme der weiterveräußerten Hofstelle, Zug um Zug gegen Zahlung von 205.000 €, in Anspruch genommen (Klageantrag zu 1). Außerdem hat er die Feststellung der Pflicht der [X.]n zur Erstattung der für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Kosten und zum Ersatz aller weiteren Schäden, die der [X.] durch den Kaufvertrag mit den [X.]n entstanden sind und noch entstehen, begehrt (Klageantrag zu 2). Des Weiteren hat er vom [X.]n zu 1 die Rückzahlung der gezahlten Provision nebst Zinsen beansprucht (Klageantrag zu 3). Hilfsweise zum Klageantrag zu 1 hat er beantragt, den [X.]n zu 1 zur Zahlung von weiteren 120.000 € nebst Zinsen als Schadensersatz zu verurteilen.

Das [X.] hat der Klage in vollem Umfang - dem Klageantrag zu 1 nach dem Hauptantrag - stattgegeben. Auf die Berufung der [X.]n hat das Berufungsgericht unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils und Abweisung der Klage im Übrigen den [X.]n zu 1 nach dem zum Klageantrag zu 1 gestellten Hilfsantrag zur Zahlung von 70.000 € nebst Zinsen verurteilt. Die Anschlussberufung des Klägers, mit der dieser den Klageantrag zu 1 im Hauptantrag präzisiert und außerdem die Feststellung des Annahmeverzugs der [X.]n begehrt hat, hat es zurückgewiesen.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die [X.]n beantragen, erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils und eine weitergehende Verurteilung der [X.]n nach den mit der Anschlussberufung geltend gemachten Anträgen, hilfsweise eine Verurteilung des [X.]n zu 1 zur Zahlung von insgesamt 120.000 € nebst Zinsen nach dem zum Klageantrag zu 1 gestellten Hilfsantrag. Der [X.] zu 1 hat [X.] eingelegt, mit der er eine vollständige Abweisung der gegen ihn gerichteten Klage begehrt. Der Kläger beantragt die Zurückweisung der [X.].

A. Das Berufungsgericht hat angenommen, dem Kläger stünden weder Ansprüche auf Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrags vom 8. September 2011 zwischen der [X.] und den [X.]n noch auf Erstattung der Maklerprovision zu. Die Klage habe jedoch mit dem Hilfsantrag zum Klageantrag zu 1 teilweise in Höhe von 70.000 € Erfolg, im Übrigen sei der Hilfsantrag abzuweisen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Der Klageantrag zu 1 sei im Hauptantrag aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt begründet. Die [X.], aus deren Recht der Kläger klageweise vorgehe, könne verlangen, so gestellt zu werden, als hätte sie Kenntnis von dem angeblich verschwiegenen Angebot des [X.]gehabt. In diesem Fall hätte die [X.] das Objekt zu einem höheren Preis verkauft, wäre aber nicht Eigentümerin des Objekts geblieben. Die [X.] könne deshalb lediglich Ersatz der Differenz zwischen dem tatsächlich erzielten und dem erzielbaren Kaufpreis verlangen, jedoch nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Dem Kläger stehe deshalb auch kein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision zu. Das Grundstück wäre in jedem Fall verkauft worden und die Maklerprovision mindestens in dieser Höhe angefallen. Der [X.] zu 1 sei jedoch auf den Hilfsantrag zum Klageantrag zu 1 zur Zahlung von 70.000 € nebst Zinsen zu verurteilen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass der [X.] zu 1 die [X.] nicht über das verbindliche Kaufangebot des [X.]zum Erwerb des Objekts zu einem Preis von 350.000 € informiert habe. Der an den Kläger abgetretene Schadensersatzanspruch betrage 70.000 €. Zwar sei der Zeuge [X.]bereit gewesen, sein Angebot auf 400.000 € zu erhöhen. Da ein höheres Angebot eines [X.] jedoch nicht vorgelegen habe, habe der Zeuge [X.]hierzu keine Veranlassung gehabt.

B. Die gegen diese Beurteilung gerichteten Angriffe der Revision haben Erfolg. Der Kläger ist zur Geltendmachung der mit der Klage erhobenen Ansprüche befugt (dazu unter [X.]). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Klage mit dem Hauptantrag und den damit im Zusammenhang geltend gemachten ergänzenden Anträgen nicht abgewiesen werden (dazu unter [X.]I). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Klageantrag zu 3 begründet (dazu unter [X.]II). Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche sind auch nicht verjährt (dazu unter [X.]V). Die [X.] ist dagegen unbegründet.

I. Das Berufungsgericht ist mit dem [X.] davon ausgegangen, dass der Kläger durch die privatschriftliche Abtretungsvereinbarung mit der [X.] vom 22./29. Dezember 2015 Inhaber aller im Rechtsstreit vom Kläger geltend gemachten Ansprüche der [X.] gegen den [X.]n zu 1 aus dem Maklervertrag und gegen beide [X.] aus dem Verkauf des Objekts geworden ist. Diese Beurteilung lässt keine Rechtsfehler erkennen und wird von der [X.] nicht angegriffen.

1. Bei Abschluss dieser Abtretungsvereinbarung war die [X.] wirksam durch ihre Tochter vertreten (§ 164 Abs. 1 [X.]), weil sie ihr eine notarielle Generalvollmacht vom 14. August 2012 erteilt hatte.

2. Die Abtretung betrifft nach ihrem Wortlaut sowohl Ansprüche der [X.] gegen den [X.]n zu 1 aus dem mit ihm im [X.] abgeschlossenen Maklervertrag als auch Ansprüche gegen beide [X.] aus dem notariellen Kaufvertrag vom 8. September 2011. Die Abtretung erfasst alle Ansprüche auf Schadensersatz und auf Rückabwicklung der Verträge sowie auf Rückgewähr von erbrachten Leistungen. Sie umfasst außerdem das Recht zur Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag sowie die sich daraus ergebenden Ansprüche.

3. Diese Abtretung ist - auch soweit sie den mit dem Hauptantrag zum Klageantrag zu 1 geltend gemachten Anspruch auf Rückgewähr der noch im Eigentum der [X.]n stehenden landwirtschaftlichen Flächen betrifft - formfrei wirksam und musste nicht notariell beurkundet werden.

a) Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.] bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung.

b) Diese Vorschrift ist weder auf die Abtretungsvereinbarung noch auf die abgetretene Forderung anwendbar.

aa) Die Abtretung eines Anspruchs auf Auflassung oder auf Eigentumsverschaffung gemäß § 398 [X.] ist keine Verpflichtung, sondern eine Verfügung über eine Forderung. Sie ist deshalb formlos wirksam, da sich § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.] nur auf Verpflichtungen bezieht ([X.]/[X.], [X.] [2018], § 311b Rn. 43).

bb) Die Regelung in § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.] erfasst eine etwa bestehende Forderung der [X.] auf Rückübertragung der landwirtschaftlichen Flächen unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nicht. Diese Forderung gegen die [X.]n ist keine rechtsgeschäftliche Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung. Soweit der [X.] ein Anspruch auf Rückabwicklung des mit den [X.]n geschlossenen [X.] zustehen sollte, beruht eine Rückübertragungspflicht der [X.]n nicht auf einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung, sondern auf dem Gesetz (§ 280 [X.]). Auf derartige gesetzliche Verpflichtungen ist die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht anwendbar ([X.], Urteil vom 7. Oktober 1994 - [X.], [X.]Z 127, 168, 170 172 f. [juris Rn. 6, 13]).

II. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger aus abgetretenem Recht der [X.] gegen die [X.]n in erster Linie erhobenen Ansprüche auf Rückübertragung und Herausgabe des Eigentums an den landwirtschaftlichen Flächen Zug um Zug gegen Rückzahlung des hierauf entfallenden Teils des Kaufpreises in Höhe von 205.000 € (Klageantrag zu 1 im Hauptantrag in der Fassung der Berufungsinstanz) sowie die daran anknüpfenden Ansprüche auf Feststellung der Pflicht zur Erstattung der Kosten der Eigentumsumschreibung und zum Ersatz aller weiteren Schäden (Klageantrag zu 2) und Feststellung des Annahmeverzugs (mit der Anschlussberufung geltend gemachter Klageantrag) unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 251 Abs. 1 [X.] nicht verneint werden.

1. Das Berufungsgericht ist allerdings zu Recht davon ausgegangen, dass der [X.] zu 1 die ihm aus dem mit der [X.] geschlossenen Maklervertrag obliegenden Pflichten verletzt hat. Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger nach § 280 Abs. 1 Satz 1 [X.] Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt.

a) Das Berufungsgericht hat angenommen, der [X.] zu 1 habe die ihm obliegenden Pflichten aus dem Maklervertrag mit der [X.] dadurch verletzt, dass er der [X.] zum einen die Bedingungen eines Kaufangebots der N. unzutreffend dargestellt und zum anderen das Kaufangebot des [X.]verschwiegen habe. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.

aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist davon auszugehen, dass der [X.] zu 1 die Pflicht verletzt hat, die [X.] richtig und vollständig über das Kaufangebot der N.  aufzuklären. Der [X.] zu 1 hat das Angebot der N.  zum Kauf des Objekts zum Preis von 305.000 € gegenüber der [X.] jedenfalls in Teilen falsch dargestellt. Nach den Feststellungen des [X.]s, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde gelegt hat, hat der [X.] zu 1 der [X.] wahrheitswidrig erklärt, Bedingung für ein Angebot der N.  sei eine von ihm abzugebende Garantie, dass die [X.] vor dem Winter verkauft werde. Diese Beurteilung wird von der [X.] nicht angegriffen. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

bb) Das Berufungsgericht hat angenommen, eine weitere Pflichtverletzung des [X.]n zu 1 liege darin, dass er die [X.] nicht über ein verbindliches Kaufangebot des [X.]zum Erwerb des Grundbesitzes für 350.000 € informiert habe.

(1) Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es sei davon überzeugt, dass der Zeuge [X.]dem [X.]n zu 1 im April 2011 ein schriftliches Angebot zum Erwerb des Grundbesitzes über 350.000 € persönlich übergeben habe, welches dieser nicht an die [X.] weitergeleitet habe. Diese Überzeugung habe es aufgrund der Angaben der [X.] in ihrer Vernehmung vor dem [X.] und aus den glaubhaften Angaben des [X.]gewonnen, den es im Berufungsverfahren erneut vernommen habe und an dessen Glaubwürdigkeit es keine Zweifel hege. Der Zeuge [X.]habe in Übereinstimmung mit seinen Angaben vor dem [X.] widerspruchsfrei, schlüssig und nachvollziehbar erklärt, dass er die zur Veräußerung angebotenen Flächen gekannt habe. Nach Rücksprache bei Kollegen und seiner Bank wegen einer möglichen Finanzierung habe er den Entschluss gefasst, das Grundstück für etwa 400.000 € zu erwerben, wobei er dem [X.]n zu 1 zunächst nur 350.000 € angeboten habe, um sein Angebot bei nachfolgenden Verhandlungen noch erhöhen zu können. Der Zeuge sei glaubwürdig. Zweifel ergäben sich weder aus seinen Angaben in dem Schreiben an die Staatsanwaltschaft vom 29. November 2015 noch aus einem etwaigen Interesse des Zeugen am Ausgang des Rechtsstreits noch aus Einzelheiten seiner Angaben. Soweit die [X.]n einwendeten, kein normaler Landwirt könne den Kaufpreis aus liquiden Mitteln seines Betriebsvermögens finanzieren, dem Zeugen habe es zudem nicht gleichgültig sein können, wie hoch die Pacht für die verpachteten Flächen sei, ändere dies nichts. Es erschüttere auch nicht die Glaubhaftigkeit seiner Aussage. Zu den finanziellen Möglichkeiten des Zeugen hätten die [X.]n nicht mit Substanz vorgetragen. So sei nicht feststellbar, dass der Zeuge [X.]nicht in der Lage gewesen wäre, den gebotenen Betrag von 350.000 € zu bezahlen. Gegen diese Beurteilung wendet sich die [X.] ohne Erfolg.

(2) Grundsätzlich ist die Würdigung, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist, Sache des Tatrichters, der nach § 286 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden hat. Das Revisionsgericht ist an seine Feststellungen nach § 559 ZPO gebunden und überprüft die Beweiswürdigung lediglich dahin, ob sich der Tatrichter entsprechend dem Gebot des § 286 Abs. 1 ZPO mit dem Prozessstoff und den [X.] umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. [X.], Urteil vom 27. Juli 2017 - [X.], [X.], 484 Rn. 20 = [X.], 1222; Urteil vom 18. Januar 2018 - [X.], NJW 2018, 2412 Rn. 44). Die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts hält nach diesen Maßstäben den Angriffen der [X.] stand.

(3) Die [X.] macht ohne Erfolg geltend, das Berufungsgericht habe die Einwände der [X.]n gegen die Glaubwürdigkeit des [X.]und gegen die Glaubhaftigkeit seiner Aussage unberücksichtigt gelassen. Sie rügt außerdem ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe sich mit dem Vortrag des [X.] in dem von ihm gegen den [X.]n zu 1 eingeleiteten Strafverfahren nicht ernsthaft auseinandergesetzt und die von den [X.]n angebotenen Beweise nicht erhoben, insbesondere die [X.] nicht erneut als Zeugin vernommen. Der [X.] hat die von der [X.] erhobenen Verfahrensrügen geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen.

b) Die Revision beanstandet zu Recht, dass das Berufungsgericht Vortrag des [X.] zu weiteren Pflichtverletzungen des [X.]n zu 1 nicht berücksichtigt hat. Der Kläger hat unter Beweisantritt weitere Pflichtverletzungen des [X.]n zu 1 dargelegt. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Der Vortrag des [X.] hierzu ist deshalb im Revisionsverfahren zu seinen Gunsten als richtig zu unterstellen.

aa) Der Kläger hat behauptet, der [X.] zu 1 habe Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen genannt. Diese Aussage habe die Interessenten davon abgehalten, ein Kaufangebot zu machen. Dieser Vortrag des [X.] wird durch die Aussage des [X.]bestätigt. Dieser hat bekundet, der [X.] zu 1 habe ihm für das Objekt einen Kaufpreis zwischen 500.000 € und 600.000 € genannt. Der Kläger hat außerdem vorgetragen, dass der [X.] zu 1 auch anderen Interessenten Preise in dieser Größenordnung genannt habe. Die Angabe überhöhter Kaufpreisvorstellungen der Verkäuferseite ist als solche geeignet, Interessenten von der Abgabe eines Angebots abzuhalten. Sollte dieser Vortrag zutreffen, läge darin ebenfalls eine Verletzung der Maklerpflichten durch den [X.]n zu 1. Der Verkäufermakler hat durch eine realistische Preisgestaltung die Voraussetzungen für den beabsichtigten Verkauf zu schaffen. Verletzt er diese Pflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig ([X.], Urteil vom 16. Dezember 1999 - [X.], [X.], 432 [juris Rn. 8 f.]).

bb) Der Kläger hat weiter behauptet, der [X.] zu 1 habe den Kontakt zu einem Kaufinteressenten abreißen lassen. Diese Behauptung als zutreffend unterstellt rechtfertigt ebenfalls die Annahme, dass der [X.] zu 1 seine Pflichten aus dem mit der [X.] geschlossenen Vertrag verletzt hat. Grundsätzlich ist der Makler allerdings nicht verpflichtet, für seinen Auftraggeber tätig zu werden ([X.]/[X.], [X.], 77. Aufl., Einf. v. § 652 Rn. 6). Die [X.] hatte dem [X.]n zu 1 jedoch einen Makleralleinauftrag erteilt, in dem sie sich verpflichtet hatte, für die Laufzeit des [X.] zu 1 führen zu lassen, keine weiteren Makler einzuschalten und eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Das hierdurch begründete Rechtsverhältnis hat den Charakter eines Maklerdienstvertrags, das eine Tätigkeitspflicht des Maklers begründet ([X.], Urteil vom 8. April 1987 - [X.], NJW-RR 1987, 944 [juris Rn. 12], mwN). Der von der [X.] mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer Vertragsgelegenheit beauftragte [X.] zu 1 durfte deshalb nicht untätig bleiben, wenn ihn ein Kaufinteressent kontaktierte.

cc) Der Kläger hat zudem vorgetragen, der [X.] zu 1 habe einem Kaufinteressenten zunächst einen Kaufpreis von 500.000 € mitgeteilt und mit ihm eine Besichtigung durchgeführt. Der Kaufinteressent habe sich, nachdem er sich bei zwei Banken nach einer Finanzierung erkundigt habe, wenige Tage später erneut bei dem [X.]n zu 1 gemeldet. Dieser habe ihm daraufhin erklärt, das Objekt sei bereits vergeben. Sollte dieser Vortrag zutreffen, hätte der [X.] zu 1 sich dadurch ebenfalls pflichtwidrig verhalten.

dd) Der Kläger hat außerdem vorgetragen, der [X.] zu 1 habe keine ausreichenden Bemühungen unternommen, das Objekt zu vermarkten. Die Aussage des [X.], die sich der Kläger mangels entgegenstehender Anhaltspunkte zu Eigen gemacht hat, würde, ihre Richtigkeit unterstellt, einen entsprechenden Vorwurf rechtfertigen. Der Zeuge [X.]hat das übliche Verfahren bei der Vermittlung von landwirtschaftlichen Flächen geschildert. Danach nimmt der Makler mit potentiellen Kaufinteressenten telefonisch Kontakt auf und bittet sie um die Abgabe eines Angebots, anschließend meldet er sich bei überbotenen Interessenten, um ihnen Gelegenheit zu geben, ihr Angebot zu erhöhen. Sollte der [X.] zu 1 es unterlassen haben, bei vorhandener Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen potentielle Kaufinteressenten von sich aus zu kontaktieren, die ein Angebot abgegeben hätten, läge darin ein weiterer Verstoß des [X.]n zu 1 gegen die aus dem Makleralleinauftrag resultierenden Pflichten. Nach dem zwischen dem [X.]n zu 1 und der [X.] geschlossenen Maklervertrag sollten die landwirtschaftlichen Nutzflächen "höchstbietend" verkauft werden.

2. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dem Kläger stünden gegen den [X.]n zu 1 unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes die in erster Linie geltend gemachten Ansprüche auf Rückübertragung und Herausgabe des Eigentums an den landwirtschaftlichen Flächen und die daran anknüpfenden weiteren Ansprüche nicht zu, es komme lediglich ein Anspruch auf Wertersatz in Betracht.

a) Das Berufungsgericht hat angenommen, der vom Kläger in erster Linie erhobene Anspruch auf Rückübertragung und Herausgabe des Eigentums an den landwirtschaftlichen Flächen sowie die daran anknüpfenden Ansprüche seien unbegründet. Der Schadensersatzanspruch nach § 249 Abs. 1 [X.] sei zwar auf Naturalrestitution gerichtet. Die [X.] könne jedoch nur verlangen, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn sie Kenntnis von dem verschwiegenen Angebot des [X.]oder von den tatsächlich von der N.  für einen Erwerb geforderten Bedingungen gehabt hätte. In diesem Fall hätte die [X.] das Eigentum an dem Grundbesitz nicht behalten. Sie hätte den Grundbesitz verkauft und deshalb das Eigentum in jedem Fall verloren. Ein auf Naturalrestitution gerichteter Schadensersatzanspruch gegenüber den [X.]n gebe ihr deshalb kein Recht auf Rückabwicklung des Kaufvertrags zur Wiedererlangung ihrer Eigentümerstellung. Der Kläger könne keine weitergehenden Ansprüche geltend machen als solche, die der [X.] zugestanden hätten. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

b) Die Revision macht zu Recht geltend, das Berufungsgericht habe nicht hinreichend berücksichtigt, dass der Schadensersatzanspruch nach Wahl des Geschädigten entweder auf Rückabwicklung des Kaufvertrags oder auf Entschädigung in Geld gerichtet sein kann.

aa) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat nach § 249 Abs. 1 [X.] grundsätzlich den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre (Naturalrestitution). Soweit die Herstellung nicht möglich oder zur Entschädigung des Gläubigers nicht genügend ist, hat der Ersatzpflichtige den Gläubiger nach § 251 Abs. 1 [X.] in Geld zu entschädigen (Wertersatz).

bb) Hätte der [X.] zu 1 der [X.] von dem Angebot des [X.]Mitteilung gemacht und hätte er die im Revisionsverfahren zugunsten des [X.] zu unterstellenden weiteren Pflichtverletzungen nicht begangen, hätte die [X.] das Objekt nicht an die [X.]n zum Preis von 280.000 € verkauft. Sie hätte es zu einem höheren Kaufpreis entweder an den [X.] oder einen anderen Kaufinteressenten veräußert. Der Schaden besteht danach in dem für die [X.] wirtschaftlich nachteiligen Vertragsschluss mit den beiden [X.]n. Der [X.] zu 1 hat die [X.] deshalb so zu stellen, wie sie stünde, wenn sie den Vertrag mit den [X.]n nicht geschlossen hätte ([X.], Urteil vom 18. Dezember 1981 - [X.], NJW 1982, 1145, 1146 [juris Rn. 19]).

cc) Entgegen der Ansicht der Revision kann sich der Kläger allerdings nicht mit Erfolg auf das Recht des Geschädigten zur Verweigerung der Vertragserfüllung aus schadensersatzrechtlichen Erwägungen berufen ([X.], Urteil vom 31. Januar 1962 - [X.], NJW 1962, 1196 [juris Rn. 24 bis 25]; Urteil vom 11. Mai 1979 - [X.], NJW 1979, 1983 [juris Rn. 8 f.]; Urteil vom 18. September 2001 - [X.], NJW-RR 2002, 308, 309 [juris Rn. 21]; Urteil vom 21. Dezember 2004 - [X.], [X.]Z 161, 361, 367 f. [juris Rn. 17]). Der Schaden der [X.] kann im Streitfall nicht dadurch beseitigt werden, dass ihr als Schadensersatz ein Leistungsverweigerungsrecht zugebilligt wird. Ein derartiges Leistungsverweigerungsrecht ist zur Beseitigung des Schadens der [X.] nicht geeignet, weil sie den notariellen Kaufvertrag bereits erfüllt, das Eigentum an dem veräußerten Objekt an die [X.]n übertragen und damit das Recht zur Leistungsverweigerung verloren hat.

dd) Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, der Schadensersatzanspruch der [X.] sei von vornherein auf Wertersatz gerichtet.

(1) Nach der Rechtsprechung des [X.] besteht bei einer Haftung wegen Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten auch in [X.] ein Wahlrecht desjenigen, der im Vertrauen auf die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben eines mit ihm vertraglich verbundenen Schädigers enttäuscht wurde und in diesem Zusammenhang eine vertragliche Bindung mit einem [X.] eingegangen ist. Danach kann der Anspruchsinhaber einerseits wählen, im Wege des Schadensersatzes vom Schädiger Rückgängigmachung der Folgen des mit [X.] geschlossenen Vertrags zu verlangen, hierzu das Erlangte dem Schädiger zur Verfügung zu stellen und seine Aufwendungen ersetzt zu bekommen. Andererseits kann er auch an dem Vertrag mit dem [X.] insgesamt festhalten und vom Schädiger lediglich Entschädigung seines enttäuschten Vertrauens fordern; er kann also verlangen, so gestellt zu werden, wie es der von ihm aufgrund des pflichtwidrigen Verhaltens des Schädigers angenommenen Situation entsprochen hätte ([X.], Urteil vom 16. Januar 1991 - [X.], NJW-RR 1991, 599, 600 [juris Rn. 21]; Urteil vom 13. Januar 2004 - [X.] 355/02, NJW 2004, 1868, 1870 [juris Rn. 28 f.]; Urteil vom 15. Januar 2009 - [X.], NJW-RR 2009, 603 Rn. 10 bis 14, mwN). Der Anspruchsinhaber ist danach gerade nicht darauf beschränkt, den zweiten Weg zu wählen, sondern kann sich für eine (möglichst) umfassende Naturalrestitution entscheiden (vgl. [X.], NJW 2004, 1868, 1870 [juris Rn. 29], mwN; [X.], NJW-RR 2009, 603 Rn. 13 f.; Urteil vom 28. Oktober 2014 - [X.], NJW-RR 2015, 275 Rn. 28 f.). Bei der vorvertraglichen Verschuldenshaftung entspricht es im Kaufrecht der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der in seinem Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben seines Vertragspartners Enttäuschte entweder am Vertrag festhalten und lediglich zusätzlich Schadensersatz beanspruchen oder aber Rückgängigmachung des Vertrages verlangen kann ([X.], Urteil vom 4. April 2001 - [X.], [X.], 1118, 1120 f. [juris Rn. 26]; [X.], NJW 2004, 1868, 1870 [juris Rn. 29]).

(2) Diese Grundsätze führen im Streitfall dazu, dass der Kläger nicht gehindert ist, Schadensersatz in Form einer Rückabwicklung des von der [X.] geschlossenen Vertrags zu verlangen. Der vorstehend genannten Rechtsprechung des [X.] lagen zwar Sachverhalte zugrunde, bei denen der Schaden des Anspruchsberechtigten darin lag, dass der von ihm erworbene Gegenstand nicht den bei Vertragsabschluss erhofften Wert hatte. Im Streitfall ist es umgekehrt. Die geschädigte [X.] hat ihr Eigentum unter Wert an den [X.]n zu 1 veräußert. Dies rechtfertigt jedoch keine abweichende Beurteilung. Es gibt keinen Grund, die Schadensersatzpflicht des Verkäufers auf einen angemessenen Ausgleich des [X.] zu beschränken ([X.], NJW 2004, 1868, 1870 [juris Rn. 29]). Dasselbe gilt für den umgekehrten Fall, dass der Verkäufer den Kaufgegenstand deshalb für einen niedrigeren als dem tatsächlich erzielbaren Preis abgibt, weil der mit ihm durch einen Maklervertrag verbundene Käufer verschweigt, dass er andere Kaufinteressenten von einem Vertragsangebot zu einem höheren Preis abgehalten hat. Der Schadensersatzanspruch des Verkäufers ist in einem derartigen Fall nicht auf den Ausgleich des Mehrwerts des Kaufgegenstands beschränkt.

ee) Die Annahme des Berufungsgerichts, die [X.] hätte den Grundbesitz in jedem Fall veräußert und deshalb lediglich Wertersatz beansprucht, berücksichtigt zudem nicht, dass es nach Zession des Schadensersatzanspruchs an den Kläger nicht darauf ankommt, wie die [X.] als Geschädigte das Wahlrecht ausgeübt hätte.

(1) Die Abtretung bewirkt nach § 398 Satz 2 [X.] den Übergang der Gläubigerstellung. Mit der abgetretenen Forderung gehen die Neben- und Vorzugsrechte - Hypotheken, Schiffshypotheken oder Pfandrechte sowie die Rechte aus einer für sie bestellten Bürgschaft - auf den neuen Gläubiger über (§ 401 Abs. 1 [X.]); der neue Gläubiger kann außerdem ein mit der Forderung verbundenes Vorzugsrecht geltend machen (§ 401 Abs. 2 [X.]). In entsprechender Anwendung des § 401 [X.] gehen alle unselbstständigen Sicherungsmittel und Hilfsrechte zur Durchsetzung von Forderungen mit diesen über ([X.], Urteil vom 19. März 1998 - [X.], [X.]Z 138, 179, 184 [juris Rn. 16]). Unselbständige Gestaltungsrechte wie das Anfechtungs-, Rücktritts-, Widerrufsrecht oder das Kündigungsrecht stehen weiterhin dem Zedenten zu, es sei denn, dass sie ausdrücklich oder stillschweigend mit abgetreten sind (zum Rücktrittsrecht [X.], Urteil vom 21. Juni 1985 - [X.], NJW 1985, 2640, 2641 f. [juris Rn. 33]; [X.]/[X.] aaO § 398 Rn. 20).

(2) Nach diesen Maßstäben steht im Streitfall allein dem Kläger die Entscheidungsbefugnis darüber zu, in welcher Form er Ersatz für den der [X.] entstandenen Schaden begehrt. Dabei muss nicht entschieden werden, ob es sich bei der Wahl von Schadensersatz in Form von Naturalrestitution oder Wert-ersatz um ein Hilfsrecht des Abtretungsempfängers handelt, das er aufgrund der Abtretung ohne Weiteres geltend machen kann, oder ob das Recht zur Ausübung dieses Wahlrechts, wenn es zur Rückgängigmachung eines geschlossenen Vertrags führt, wie die Geltendmachung eines Rücktrittsrechts zu behandeln ist, das ausdrücklich mitabgetreten werden muss. Nach dem Inhalt der zwischen dem Kläger und der [X.] getroffenen Abtretungserklärung sind zum einen Schadensersatzansprüche abgetreten, zum anderen hat die [X.] den Kläger auch zur Geltendmachung des Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag ermächtigt. Damit hat die [X.] dem Kläger auch das Recht übertragen, Schadensersatz in der Form geltend zu machen, dass er eine Rückabwicklung des für die [X.] nachteiligen Geschäfts beanspruchen kann. Der [X.] kann diese vom Berufungsgericht unterlassene Auslegung der Abtretungserklärung selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen.

ff) Ein Anspruch auf Naturalrestitution wäre nach § 251 [X.] nur dann ausgeschlossen, wenn die Herstellung des Zustands, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde, unmöglich oder zur Entschädigung des Gläubigers nicht genügend wäre. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann nicht beurteilt werden, ob dies der Fall ist.

(1) Im Streitfall ist den [X.]n eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrags allerdings insoweit teilweise unmöglich, als sie die Hofstelle weiter veräußert haben und diese nicht zurückübertragen können. Dies steht einem Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des wirtschaftlich nachteiligen [X.] im Übrigen jedoch nicht entgegen. Ist die Naturalrestitution teilweise unmöglich, so ist dies einer vollständigen Unmöglichkeit nur dann gleichzustellen, wenn eine teilweise Herstellung das Integritätsinteresse des Gläubigers nicht befriedigt. Ist das jedoch wenigstens teilweise der Fall, so bleibt der Schädiger zur teilweisen Herstellung verpflichtet ([X.].[X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., § 251 Rn. 12). Der Kläger beansprucht, soweit es die Weiterveräußerung der Hofstelle angeht, keinen Schadensersatz. Er macht vielmehr geltend, dass eine teilweise, auf die im Eigentum beider [X.]n verbliebenen landwirtschaftlichen Flächen bezogene Rückabwicklung des Kaufvertrags das geltend gemachte Integritätsinteresse befriedigen würde. Dass eine Rückgabe der landwirtschaftlichen Flächen den [X.]n nicht möglich wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies wird von den [X.]n auch nicht geltend gemacht.

(2) Der Umstand, dass der [X.] zu 1 als Makler für die [X.] tätig geworden ist, rechtfertigt im Streitfall ebenfalls nicht die Annahme, dass er allenfalls Wertersatz schuldet. Die Verpflichtung des Maklers zum Schadensersatz beschränkt sich zwar in aller Regel auf die Entschädigung seines Kunden in Geld gemäß § 251 Abs. 1 ZPO, wenn dieser aufgrund einer Pflichtverletzung des Maklers mit einem [X.] einen vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Vertrag geschlossen hat, der für ihn wirtschaftlich nachteilig ist. Der Makler, der seine Pflichten verletzt und aus diesem Grunde gegenüber seinem Auftraggeber zum Schadensersatz verpflichtet ist, ist im Regelfall nicht in der Lage, eine Rückabwicklung des [X.] zu bewirken. Ziel der Maklertätigkeit ist es, einen Vertrag zwischen seinem Auftraggeber und einem [X.] zustande zu bringen. Als vertragsfremder Dritter kann er auf das Schicksal des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten [X.] keinen Einfluss nehmen. In einem solchen Fall ist die Herstellung des Zustands nicht möglich, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre (§ 251 Abs. 1 Fall 1 [X.]). Dieser Grundsatz kann jedoch im Streitfall nicht uneingeschränkt zur Anwendung kommen. Der [X.] zu 1 hat das Objekt, für das er einen Käufer nachweisen oder vermitteln sollte, zur ideellen Hälfte selbst erworben.

(3) Der [X.] zu 1 ist jedoch nicht in der Lage, dem Kläger - wie mit der Klage im Hauptantrag geltend gemacht - das vollständige Eigentum an den landwirtschaftlichen Flächen zurück zu übertragen. Die Klage kann in ihrem Hauptantrag nur Erfolg haben, wenn auch der [X.] zu 2 im Verhältnis zur [X.] schadensersatzpflichtig und zur Naturalrestitution verpflichtet wäre. Voraussetzung hierfür wäre, dass er sich entweder das Verhalten des [X.]n zu 1 zurechnen lassen muss oder dass er selbst zum Schadensersatz verpflichtet wäre. Hiervon kann nach den bislang getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden.

(4) Entgegen der Ansicht der Revision ist dem [X.]n zu 2 das Verhalten des [X.]n zu 1 nicht nach § 278 [X.] zuzurechnen mit der Folge, dass der [X.] zu 2 ebenso wie der [X.] zu 1 zur Rückgängigmachung des notariellen Kaufvertrags im Wege der Naturalrestitution verpflichtet wäre. Nach § 278 [X.] hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeiten bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Es kommt nicht in Betracht, dem [X.]n zu 2 das Verhalten des [X.]n zu 1 nach § 278 [X.] zuzurechnen. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird ([X.], Urteil vom 25. Januar 2017 - [X.], NJW 2017, 2608 Rn. 43). Der [X.] zu 1 kann danach schon deshalb nicht als Erfüllungsgehilfe des [X.]n zu 2 angesehen werden, weil er selbst Vertragspartei ist und ihn deshalb aus dem mit der [X.] geschlossenen Vertrag eine eigene Verpflichtung traf, Verbindlichkeiten aus dem Kaufvertrag zu erfüllen.

(5) Nach den vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kommt es auch nicht aus anderen Gründen in Betracht, beiden [X.]n die Verletzung der Maklerpflichten des [X.]n zu 1 zuzurechnen.

Besteht wie im Streitfall eine Vertragsseite aus einer Personenmehrheit und hat eine dieser Personen einen Pflichtenverstoß begangen, der zur Rückabwicklung des Vertrags berechtigt, ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob dieser Pflichtenverstoß auch der anderen Vertragspartei zugerechnet werden kann, so dass eine vollständige Rückabwicklung des Vertrags gerechtfertigt wäre. Im Streitfall ist dies entgegen der Ansicht des [X.]s nicht möglich.

Das [X.] hat sich für seine hiervon abweichende Ansicht auf die Entscheidung des [X.] vom 2. Juni 1995 berufen (7 [X.]/95, [X.], 343). Darin hat das [X.] angenommen, einem Ehegatten könne die Unredlichkeit des anderen Ehegatten beim Grundstückserwerb zugerechnet werden, weil das Grundstück in ehelicher Vermögensgemeinschaft erworben worden sei und die Ehegatten über den Vermögensgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen könnten; Fragen der gegenseitigen Zurechnung von Wissenselementen oder Verhaltensweisen stellten sich nicht, weil das Rechtsgeschäft nicht teilbar sei und sein Erfolg die Erfüllung des [X.] durch beide Ehegatten voraussetze (BVerwG, [X.], 343, 344 [juris Rn. 7]). Mit dieser Begründung kann nicht allgemein angenommen werden, dass eine aus einer Personenmehrheit bestehende Vertragspartei sich das arglistige Verhalten zurechnen lassen muss, das nur eines ihrer Mitglieder an den Tag gelegt hat. Die Verschaffung von Eigentum an einem real ungeteilten Grundstück ist zwar eine rechtlich unteilbare Leistung (vgl. [X.], Urteil vom 16. Oktober 2009 - [X.], [X.], 146 Rn. 17; [X.].[X.]/[X.] aaO § 266 Rn. 6). Auch können über einen gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen alle Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2 [X.]). Es kann jedoch jeder Teilhaber über seinen Anteil verfügen (§ 747 Satz 1 [X.]), unabhängig davon, ob die übrigen Teilhaber dem zustimmen. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass Teilhaber derart in einer Schicksalsgemeinschaft verbunden sind, dass alle Erwerber eines gemeinschaftlichen Gegenstands für das arglistige Verhalten haften, das nur in der Person eines von ihnen vorliegt.

Der [X.] hat entschieden, dass sämtliche Verkäufer gemäß § 444 Fall 1 [X.] gehindert sind, sich auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung zu berufen, wenn einer von ihnen einen Mangel der [X.] arglistig verschweigt und die übrigen hiervon keine Kenntnis hatten ([X.], Urteil vom 8. April 2016 - [X.], [X.], 766 Rn. 15). Danach muss eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür Sorge tragen, dass die im Verhältnis zu dem Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von dem Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können. Andernfalls erweist sich die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich; hiervor soll § 444 [X.] den Käufer schützen ([X.], [X.], 766 Rn. 23).

Diese für die Zurechnung arglistigen Verhaltens auf Verkäuferseite geltende Rechtsprechung kann nicht auf den Streitfall mit der Folge übertragen werden, dass der [X.] zu 2, auch wenn er von dem Verhalten des [X.]n zu 1 keine Kenntnis gehabt haben sollte, zur Rückgewähr des von ihm erworbenen Anteils an den landwirtschaftlichen Flächen verpflichtet wäre. Die Regelung des § 444 [X.] dient dazu, den Käufer vor einem unredlichen Gewährleistungsausschluss durch den Verkäufer zu schützen ([X.]/[X.] aaO § 444 Rn. 1). [X.] ist es generell nicht gestattet, Rechte des Käufers wegen eines Mangels auszuschließen, wenn ein solcher Mangel arglistig verschwiegen wird oder wenn eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen worden ist. Demgegenüber sind Kaufinteressenten im Regelfall nicht verpflichtet, den Verkäufer darauf hinzuweisen, dass es andere Kaufinteressenten gibt, die bereit sind, für das Kaufobjekt einen höheren Kaufpreis zu zahlen als sie selbst oder dass das Kaufobjekt mehr wert ist als der vereinbarte Kaufpreis. Die Besonderheit des Streitfalls liegt darin, dass die Pflichtverletzungen, die dem [X.]n zu 1 im Streitfall zur Last gelegt werden, aus einem Maklervertrag mit der [X.] herrühren, an dem der [X.] zu 2 nicht beteiligt ist. In einem solchen Fall ist es nicht gerechtfertigt, derjenigen Kaufvertragspartei, der entsprechende Pflichten nicht obliegen, das arglistige Verhalten der anderen Kaufvertragspartei zuzurechnen.

(6) Sollte jedoch der [X.] zu 2 aufgrund einer eigenen Pflichtverletzung gegenüber der [X.] ebenso wie der [X.] zu 1 zum Ersatz des Schadens verpflichtet sein, der ihr infolge des Abschlusses des wirtschaftlich ungünstigen [X.] entstanden ist, könnten beide [X.] zusammen den vom Kläger geltend gemachten und auf Naturalrestitution gerichteten Schadensersatzanspruch erfüllen. In diesem Fall stünde dem vom Kläger in der Hauptsache geltend gemachten Anspruch auf Naturalrestitution nicht die Unmöglichkeit seiner Erfüllung entgegen.

Der Kläger hat dargelegt, allein der [X.] zu 1 habe die Verhandlungen mit der [X.] geführt; der [X.] zu 2 habe Kenntnis von der Doppelrolle des [X.]n zu 1 gehabt und die sich daraus für ihn selbst ergebende günstige Verhandlungsposition gekannt. Sollte der [X.] zu 2 von den dem [X.]n zu 1 im vorliegenden Rechtsstreit zur Last gelegten Verletzungen seiner Pflichten aus dem Maklervertrag ganz oder teilweise Kenntnis gehabt und diese Kenntnis für den Abschluss des für ihn selbst vorteilhaften Grundstückskaufvertrag ausgenutzt haben, kommt auch gegen ihn ein auf Rückabwicklung des [X.] gerichteter Schadensersatzanspruch - aus einer Verletzung vorvertraglicher Pflichten oder aus § 826 [X.] - in Betracht. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen, so dass nicht beurteilt werden kann, ob die Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.

III. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der vom Kläger aus abgetretenem Recht der [X.] gegen den [X.]n zu 1 erhobene Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Provision nebst Zinsen (Klageantrag 3) begründet.

1. Das Berufungsgericht hat angenommen, der Kläger habe gegen den [X.]n zu 1 wegen der Verletzung der Pflichten aus dem Maklervertrag keinen Anspruch auf Erstattung der Maklerprovision. Der [X.] sei insoweit kein Schaden entstanden, weil das Grundstück in jedem Fall verkauft worden wäre und die Maklerprovision deshalb mindestens in dieser Höhe angefallen wäre.

2. Diese Beurteilung hält einer Nachprüfung nicht stand. Der Anspruch auf Erstattung der Maklerprovision ist jedenfalls deshalb begründet, weil der [X.] zu 1 um die von der [X.] geleistete Provisionszahlung ungerechtfertigt bereichert ist. Dem Kläger steht aus abgetretenem Recht ein entsprechender Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 oder Satz 2 Fall 2 [X.] sowie der geltend gemachte Zinsanspruch gemäß § 288 Abs. 1 Satz 2, § 291 [X.] zu.

a) Dem [X.]n zu 1 stand schon deshalb kein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu, weil es an einer provisionspflichtigen Nachweis- oder Vermittlungsleistung gefehlt hat.

aa) Jede Maklertätigkeit setzt notwendigerweise das Zusammenwirken von drei Personen voraus, nämlich der Parteien des Hauptvertrages und des Maklers. Von einer Vermittlung kann nur dann gesprochen werden, wenn der Vermittler "in der Mitte" zwischen beiden Hauptvertragsparteien steht, also nicht mit einer von ihnen identisch ist. Nur dann ist es ihm möglich, auf die Willensentschließung des vorgesehenen Vertragspartners seines Kunden (des "[X.]") einzuwirken. Für einen Nachweismakler gilt im Wesentlichen das gleiche. Wenn der Gesetzgeber in § 652 [X.] vom Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages spricht, so meint er damit ersichtlich den Vertragsabschluss mit einem vom Makler verschiedenen [X.]. Wer sich gegenüber seinem Auftraggeber zum Abschluss eines Vertrages bereit erklärt, erbringt keinen Nachweis ([X.], Urteil vom 24. April 1984 - [X.], NJW 1985, 2473 [juris Rn. 32]). Deshalb ist der Maklervertrag als nicht erfüllt anzusehen, wenn das erstrebte Geschäft zwischen dem Auftraggeber und dem Makler selbst abgeschlossen wird ([X.], Urteil vom 23. November 1973 - [X.], NJW 1974, 137 [juris Rn. 12]).

Von einem - nicht provisionspflichtigen - Eigengeschäft des Maklers ist auch dann auszugehen, wenn zwar nicht der Makler selbst das Geschäft mit seinem Auftraggeber abschließt, aber ein mit ihm als identisch anzusehender Dritter. Wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der der Makler gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise in der Weise verflochten ist, dass er an der Vertragsgegnerin des vermittelten oder nachgewiesenen Geschäfts wesentlich beteiligt ist oder sie beherrscht, liegt ebenfalls keine vom [X.]n zu vergütende Maklertätigkeit vor (sogenannte echte Verflechtung, vgl. [X.], Urteil vom 1. April 1992 - [X.], [X.], 2818, 2819 [juris Rn. 9]; Urteil vom 26. März 1998 - [X.], NJW-RR 1998, 992 [juris Rn. 4]; Urteil vom 19. Februar 2009 - [X.], [X.], 1809 Rn. 9).

Bei der Prüfung der Identität ist nicht auf die formelle gesellschaftsrechtliche Gestaltung, sondern auf die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen. Entscheidend ist, ob der Makler und der Dritte die Fähigkeit zur selbständigen unabhängigen Willensbildung haben ([X.], NJW 1985, 2473 [juris Rn. 32]; [X.], 2818, 2819 [juris Rn. 9]). Dies ist auch in Fällen, in denen der Makler zum Vertragsgegner seines Kunden in einer solchen Beziehung steht, dass er sich im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragsgegners stellen wird, nicht gewährleistet, so dass ein Provisionsanspruch ebenfalls entfällt (sogenannte unechte Verflechtung, vgl. [X.], NJW-RR 1998, 992 [juris Rn. 5]; [X.], 1809 Rn. 9).

bb) Nach diesen Maßstäben konnte der [X.] zu 1 dadurch, dass er zusammen mit dem [X.]n zu 2 das Objekt erwarb, für das er im Auftrag der [X.] einen Käufer nachweisen oder vermitteln sollte, keinen Provisionsanspruch erwerben. Es kommt dabei nicht entscheidend darauf an, ob er im Verhältnis zum [X.]n zu 2 die Handlungen der Käufergemeinschaft maßgeblich mitbestimmt hat. Jedenfalls war er mit einer hälftigen Beteiligung am Erwerbsvorgang in einer solchen Weise selbst an dem abgeschlossenen Geschäft beteiligt, dass er sich im Streitfall nicht auf die Seite der [X.] stellen würde. Es liegt damit im Streitfall eine für Verflechtungsfälle typische Interessenkollision beim Makler vor, bei der ein Provisionsanspruch entfällt.

b) Der Umstand, dass bei ordnungsgemäßer Erfüllung des [X.] durch den [X.]n zu 1 die [X.] eine Maklercourtage hätte zahlen müssen, steht einem Anspruch der [X.] auf Rückzahlung der gezahlten Provision nach § 812 Abs. 1 Satz 1 und 2 [X.] nicht entgegen.

aa) Bei einem Schadensersatzanspruch sind allerdings ersparte Aufwendungen in Höhe der fiktiven Maklerprovision, die bei einer pflichtgemäßen Erfüllung des [X.] angefallen wäre, bei der Ermittlung des Vermögensschadens im Wege der Differenzmethode grundsätzlich anzurechnen ([X.]/[X.] aaO Vorb v § 249 Rn. 93) und mindern den Schadensersatzanspruch des geschädigten [X.]n.

bb) Dem Anspruch auf Rückzahlung einer nicht geschuldeten Maklerprovision kann jedoch nicht entgegengehalten werden, der [X.] müsse sich auf seinen aus anderen Gründen gegen den Makler gerichteten Schadensersatzanspruch eine Maklerprovision mindestens in derselben Höhe anrechnen lassen.

Die Frage, ob dem [X.]n ein Bereicherungsanspruch zusteht, hängt allein von der Frage ab, ob der Makler eine Provision verdient hat. Im Streitfall ist davon auszugehen, dass dies nicht der Fall ist. Damit muss die auf Rückzahlung der nicht geschuldeten Provision gerichtete Klage gegen den [X.]n zu 1 Erfolg haben.

Damit ist die im Rahmen der Bemessung der Höhe eines Schadensersatzanspruchs der [X.] gegen den [X.]n zu 1 zu berücksichtigende fiktive Maklerprovision nicht identisch. Dabei handelt es sich um einen unselbständigen Rechnungsposten eines gegen den Makler gerichteten Schadensersatzanspruchs. Ob sich der geschädigte [X.] die im Fall einer pflichtgemäß erbrachten Maklerleistung geschuldete Provision als ersparte Aufwendungen anrechnen lassen muss, muss erst beantwortet werden, wenn ein Anspruch des [X.]n auf Schadensersatz gegen den beklagten Makler geprüft und bejaht worden ist. Diese Provision muss zudem betragsmäßig nicht mit der vom Makler tatsächlich in Rechnung gestellten Provision übereinstimmen.

Der [X.] kann deshalb die nicht geschuldete Provision unabhängig von einem möglicherweise ebenfalls bestehenden Schadensersatzanspruch gegen den Makler einklagen. Da der Makler einem gegen ihn gerichteten Schadensersatzanspruch entgegenhalten kann, der [X.] hätte bei pflichtgemäßem Verhalten eine Provision in übersteigender Höhe geschuldet, ist der [X.] durch die Verurteilung zur Rückzahlung der Provision nicht seinerseits ungerechtfertigt bereichert.

c) Auf die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsgericht hätte angesichts des von ihm festgestellten Pflichtenverstoßes des [X.]n zu 1 zu der Annahme gelangen müssen, dass er den Provisionsanspruch nach § 654 [X.] verwirkt hat, kommt es danach nicht mehr an. Ein Provisionsanspruch war bereits nicht entstanden, so dass sich die vom [X.] bejahte Frage, ob ein entstandener Provisionsanspruch verwirkt wäre, nicht stellt.

IV. Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem [X.] die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche weder als verjährt noch als verwirkt angesehen. Dagegen wendet sich die [X.] nicht. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

C. Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Es ist insgesamt aufzuheben. Soweit es den Klageantrag zu 3 angeht, ist die Sache zur Endentscheidung reif, so dass der [X.] abschließend entscheiden kann. Im übrigen Umfang der Aufhebung ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da die Sache insoweit nicht zur Endentscheidung reif ist.

I. Das Berufungsgericht hat bislang nicht ausdrücklich geprüft, ob die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs der [X.] gegen die [X.]n gemäß § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 [X.] wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten aus der Aufnahme von Verhandlungen über den Grundstückskaufvertrag vorliegen.

1. Das Berufungsgericht hat ersichtlich auch insoweit angenommen, selbst wenn ein solcher Schadenersatzanspruch bestünde, könnte die [X.] von den [X.]n nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Die [X.] könne nur verlangen, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn sie Kenntnis von dem verschwiegenen Angebot des [X.]oder von den tatsächlich von der N.  für einen Erwerb geforderten Bedingungen gehabt hätte. In diesem Fall hätte sie den Grundbesitz verkauft und deshalb das Eigentum in jedem Fall verloren. Mit dieser Begründung kann auch ein auf die Verletzung vorvertraglicher Pflichten gestützter Schadensersatzanspruch des [X.] aus abgetretenem Recht nicht verneint werden.

2. Diese Beurteilung ist nicht deshalb im Ergebnis richtig, weil sich die Verpflichtung des Maklers zum Schadensersatz in aller Regel auf die Entschädigung des Gläubigers in Geld beschränkt, wenn der Gläubiger aufgrund einer Pflichtverletzung des Maklers mit einem [X.] den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Vertrag geschlossen hat, weil der Makler als vertragsfremder Dritter im Regelfall nicht in der Lage ist, eine Rückabwicklung des [X.] zu bewirken. In diesem Zusammenhang geht es nicht um eine Verletzung der Verpflichtung des [X.]n zu 1 als Makler aus dem Maklervertrag, sondern um eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten des [X.]n zu 1 und des [X.]n zu 2 als Käufer aus dem Grundstückskaufvertrag. Die Grundstückskäufer sind als Vertragspartner des Grundstücksverkäufers zu einer Rückabwicklung des Vertrages in aller Regel in der Lage.

3. Der [X.] zu 1 hat dadurch, dass er der [X.] entgegen den ihn treffenden Pflichten aus dem Maklervertrag das Angebot des [X.]ebenso verschwiegen hat wie die Existenz anderer Kaufinteressenten, die höhere Kaufpreise als die [X.]n geboten hätten, wovon im Revisionsverfahren zugunsten des [X.] auszugehen ist, nicht nur Pflichten aus dem Maklervertrag, sondern zugleich vorvertragliche Pflichten aus dem Grundstückskaufvertrag verletzt. Bei wirksamen, jedoch wirtschaftlich nachteiligen Verträgen können Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss bestehen, wenn der Vertrag durch eine pflichtwidrige Einwirkung auf die Willensbildung des Geschädigten zustande gekommen ist und die verletzte Pflicht gerade vor diesen Nachteilen bewahren sollte (vgl. [X.], Urteil vom 29. Juni 2006 - [X.], NJW-RR 2007, 32 Rn. 30; [X.]/[X.] aaO § 311 Rn. 40). Auch wenn es im Regelfall für Kaufinteressenten keine Verpflichtung gibt, den Verkäufer über die Existenz anderer Kaufinteressenten zu informieren oder auf einen den beanspruchten Kaufpreis übersteigenden Wert des [X.] hinzuweisen, gilt dies im Streitfall für den [X.]n zu 1 nicht, weil er mit der Grundstücksverkäuferin durch einen Maklervertrag verbunden war und danach dafür zu sorgen hatte, dass der Kaufgegenstand höchstbietend verkauft wird. Der Makler, der das ihm vom Verkäufer an die Hand gegebene Objekt selbst erwirbt, verletzt auch vorvertragliche, im Hinblick auf den Kaufvertrag bestehende Aufklärungspflichten, wenn er dem Verkäufer verschweigt, dass es höherbietende andere Kaufinteressenten gibt, und außerdem durch die Angabe überhöhter Kaufpreisvorstellungen der Verkäuferseite dafür sorgt, dass andere Kaufinteressenten kein Kaufangebot abgeben. Er nutzt damit in unredlicher Weise die ihm als Makler eingeräumte Position als Ansprechpartner für den Kontakt zur Verkäuferseite aus, um selbst als Käufer zum Zuge zu kommen.

4. Sollte der [X.] zu 2 in Kenntnis der Verstöße des [X.]n zu 1 gegen die Pflichten aus dem Maklervertrag diese für den Abschluss des [X.] ausgenutzt haben, fällt ihm gleichfalls ein solcher Pflichtenverstoß zur Last.

II. Das Berufungsgericht wird deshalb im wiedereröffneten Berufungsverfahren Feststellungen dazu zu treffen haben, ob den [X.]n zu 2 gemäß § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 [X.] oder § 826 [X.] eine Schadensersatzpflicht gegenüber der [X.] trifft. Sollte dies der Fall sein und er neben dem [X.]n zu 1 zum Schadensersatz verpflichtet sein, wäre beiden [X.]n eine Rückabwicklung des notariellen [X.] möglich.

III. Sollten die vom Berufungsgericht zu treffenden Feststellungen die Annahme eines solchen Schadensersatzanspruchs gegen den [X.]n zu 2 nicht rechtfertigen, könnte der [X.] zu 1 zwar den in seinem Eigentum stehenden ideellen Miteigentumsanteil an den Kläger übertragen, dies gilt jedoch nicht für den ideellen Miteigentumsanteil des [X.]n zu 2. Bei einer solchen Teilunmöglichkeit der mit der Naturalrestitution verfolgten Vertragsrückabwicklung könnte der Kläger das mit der Klage in ihrem Hauptantrag verfolgte Ziel einer vollständigen Naturalrestitution und das mit dem Hilfsantrag verfolgte Ziel einer kompletten Entschädigung in Geld jeweils nicht vollständig erreichen. Auf diesen Umstand ist er bislang nicht hingewiesen worden. Im wiedereröffneten Berufungsverfahren ist ihm Gelegenheit zur Stellungnahme hierzu zu geben, so dass er das ihm in diesem Fall zustehende Wahlrecht zwischen teilweiser Naturalrestitution und teilweisem Wertersatz einerseits oder ausschließlich Wertersatz andererseits ausüben kann.

IV. Kann in dem wiedereröffneten Berufungsverfahren den auf Rückabwicklung des [X.] gerichteten - vom Kläger gegebenenfalls klarzustellenden - Klageanträgen nicht oder nicht in vollem Umfang stattgegeben werden, wird das Berufungsgericht erneut zu prüfen haben, ob der vom Kläger aus abgetretenem Recht der [X.] gegen den [X.]n zu 1 hilfsweise erhobene Anspruch auf Zahlung von 120.000 € nebst Zinsen wegen einer Verletzung von Pflichten aus dem Maklervertrag unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 251 Abs. 1 [X.] begründet ist. Die Revision beanstandet zu Recht die teilweise Abweisung des vom Kläger zum Klageantrag zu 1 gestellten [X.]. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der auf Zahlung von Schadensersatz gerichtete Hilfsantrag, soweit er über 70.000 € hinausgeht, nicht abgewiesen werden. Die [X.] macht demgegenüber ohne Erfolg geltend, die Klage habe mit dem Hilfsantrag insgesamt abgewiesen werden müssen.

1. Das Berufungsgericht ist zur Entscheidung über den Hilfsantrag des [X.] berufen, ohne dass sich der Kläger insoweit der Berufung der [X.]n hätte anschließen müssen. Die Revisionserwiderung stellt dies zu Unrecht in Frage. In der Rechtsprechung des [X.] ist seit Langem anerkannt, dass im Berufungsverfahren der Hilfsantrag, der, wie hier, im ersten Rechtszug nicht beschieden wurde, weil der Hauptantrag zuerkannt wurde, allein infolge der Einlegung des Rechtsmittels durch den [X.]n beim Berufungsgericht zur Entscheidung anfällt ([X.], Urteil vom 18. Juli 2013 - [X.], NJW-RR 2013, 1334 Rn. 9). Es besteht keine Veranlassung, von dem Kläger, der in erster Instanz voll obsiegt hat, die Einlegung eines Rechtsmittels, auch nicht im Wege einer Eventual-Anschließung, gegen ein zu seinen Gunsten ergangenes Urteil zu verlangen, um die volle Überprüfung seines unveränderten Klagebegehrens im Rechtsmittelzug sicherzustellen ([X.], NJW-RR 2013, 1334 Rn. 9).

2. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, der [X.] zu 1 habe die ihm obliegenden Pflichten aus dem Maklervertrag mit der [X.] dadurch verletzt, dass er der [X.] zum einen die Bedingungen eines Kaufangebots der N.  unzutreffend dargestellt und zum anderen das Kaufangebot des [X.]verschwiegen habe. Danach kann die [X.] vom [X.]n zu 1 nach § 280 Abs. 1 Satz 1 [X.] Ersatz des durch die Pflichtverletzung entstehenden Schadens verlangen.

a) Das Berufungsgericht hat angenommen, aus der Falschdarstellung des Angebots der N. durch den [X.]n zu 1 sei der [X.] kein Schaden entstanden. Es sei davon auszugehen, dass die [X.] ein Angebot der N.  ohnehin aus einem anderen Grund nicht angenommen hätte. Die N.  habe nach dem Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme eine Garantie dafür gefordert, dass keine Altlasten auf dem Gelände lägen. Eine solche Garantie für [X.] habe die [X.] jedoch nicht abgeben können. Es könne deshalb nicht angenommen werden, dass die [X.] ein Kaufangebot der N.  angenommen hätte. Diese Beurteilung wird von der Revision nicht angegriffen. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

b) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, der durch das Verschweigen des Angebots des [X.]entstandene Schaden sei nicht höher als 70.000 €, hält diese Beurteilung den Angriffen der Revision nicht stand.

aa) Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die [X.] hätte ohne die Pflichtverletzung des [X.]n zu 1 das Angebot des [X.]angenommen und den Grundbesitz für 350.000 € veräußert. Ihr Schaden betrage danach 70.000 €. Da ein höheres Angebot nach dem festgestellten Sachverhalt nicht vorgelegen habe, hätte aus Sicht des [X.]keine Veranlassung bestanden, dieses Angebot zu erhöhen und gegebenenfalls bis zu 400.000 € zu zahlen. Die vom Kläger erstinstanzlich weiter benannten Zeugen seien nicht zu vernehmen, weil keiner von ihnen ein konkretes Kaufangebot abgegeben habe. Die Zeugen hätten lediglich sehr deutlich Kaufbereitschaft signalisiert. Zu welchen Preisen sie ernsthaft bereit gewesen seien, den Grundbesitz zu erwerben, habe der Kläger nicht vorgetragen. Der vom Kläger erstmals im Berufungsverfahren benannte Zeuge, der ebenfalls ein Angebot unterbreitet haben solle, sei erstinstanzlich nicht benannt worden, der Beweisantritt im Berufungsverfahren sei nicht mehr zuzulassen. Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand.

bb) Die Ermittlung des Schadens bei einer Vertragspflichtverletzung erfolgt grundsätzlich nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte (vgl. [X.], Urteil vom 18. Januar 2011 - [X.]/09, [X.]Z 188, 78 Rn. 8, mwN). Nach der Rechtsprechung des [X.] ist, wenn der geschädigte [X.] bei einer pflichtwidrigen Fehleinschätzung des Verkehrswerts durch den Makler seinen Schaden danach berechnet, dass er den bewerteten Gegenstand bei korrekter Wertfestsetzung zu einem für ihn günstigeren Preis veräußert hätte, auf die Differenz zwischen dem fehlerhaft angegebenen und dem tatsächlichen Verkehrswert abzustellen, der bei ordnungsgemäßer Schätzung als Kaufpreis bezahlt worden wäre. Dabei ist der Betrag maßgeblich, um den der geschädigte Verkäufer den Gegenstand im Vertrauen auf die Richtigkeit der Schätzung zu billig abgegeben hat ([X.], Beschluss vom 2. Dezember 2015 - [X.], NJW-RR 2016, 374 Rn. 10 mwN). In dieser Weise kann der Schaden zwar nicht ohne weiteres berechnet werden, wenn der Makler dem Verkäufer pflichtwidrig ein konkretes Kaufangebot verschweigt, das für den Verkäufer attraktiver ist als dasjenige, das letztlich zum Zuge kommt. Ergibt sich jedoch aus dem Verhalten des Maklers, dass dieser insgesamt pflichtwidrig nicht in ausreichendem Maße Anstrengungen unternommen hat, für den an ihn durch einen Alleinauftrag gebundenen Kunden Kaufinteressenten zu finden oder steht fest, dass durch überhöhte Kaufpreisangaben des Maklers [X.] von der Abgabe von Angeboten abgehalten worden sind, kann der Schaden in entsprechender Weise berechnet werden.

cc) Das Berufungsgericht hat nach der Differenzmethode ermittelt, in welcher Höhe der [X.] dadurch ein Schaden entstanden ist, dass ihr der [X.] zu 1 vom Angebot des [X.]keine Mitteilung gemacht hat. Dabei hat es der Differenzbetrachtung den von den [X.]n gezahlten Kaufpreis in Höhe von 280.000 € und den vom [X.]als Ausgangsgebot genannten Betrag von 350.000 € zugrunde gelegt und eine Schadenshöhe von 70.000 € ermittelt und die Aussage des [X.], er hätte bis 400.000 € für das Objekt geboten, nicht berücksichtigt. Soweit es in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten hat, ein höherer Schaden sei der [X.] nicht entstanden, weil kein weiteres Angebot eines anderen Kaufinteressenten vorgelegen habe und der Kläger nicht vorgetragen habe, welcher andere Kaufinteressent bis zu welchem Betrag auf das Objekt geboten hätte, hat es den Vortrag des [X.] zu weiteren Pflichtverletzungen des [X.]n zu 1 nicht hinreichend berücksichtigt.

Der Kläger hat nicht lediglich geltend gemacht, dass der [X.] zu 1 das Angebot des [X.]verschwiegen, sondern dass er die Abgabe weiterer Angebote verhindert und generell keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternommen hat. Dieses Vorbringen, zu dem das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat und das im Revisionsverfahren zugunsten des [X.] als zutreffend unterstellt werden muss (vgl. Rn. 27), hat zur Folge, dass es sich bei dem vom Berufungsgericht ermittelten Schaden von 70.000 € lediglich um den [X.] handeln kann. Der Schaden, der der [X.] durch das vom Kläger behauptete weitere pflichtwidrige Verhalten des [X.]n zu 1 entstanden ist, kann tatsächlich höher liegen. Der Kläger hat unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten vorgetragen, bei ordnungsgemäßer Maklertätigkeit hätte angesichts des Werts des Objekts ein Kaufpreis von 400.000 € erzielt werden können, mindestens aber 380.000 €. Für die Richtigkeit dieses Vortrags sprach bereits die Einlassung der [X.]n, der [X.] zu 1 sei bei Abschuss des [X.] davon ausgegangen, einen Kaufpreis von ungefähr 380.000 € erzielen zu können. Hierfür sprach außerdem die Aussage des [X.], der bekundet hat, er hätte in einem Bieterverfahren bis zu einem Betrag von 400.000 € mitgeboten. Sollte es hierauf ankommen, wird das Berufungsgericht Feststellungen hierzu zu treffen haben.