Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.04.2005, Az. VIII ZR 110/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 20. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja [X.] : nein [X.]R : ja

ZPO § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2; [X.] §§ 558 Abs. 1, 2, 558 d

Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines [X.], wenn zur Einordnung der Wohnung in die [X.] eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht.

[X.], Urteil vom 20. April 2005 - [X.]/04 - [X.] - 2 - - 3 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 2. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter Dr. Leimert, [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 4. März 2004 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer 59,92 m2 großen Wohnung im 1953 er-richteten Haus der Klägerin. Der Mietzins betrug zuletzt 308,30 • brutto kalt (= 5,15 [X.]). Unter Bezugnahme auf den [X.] und den darin für vergleichbare Wohnungen angegebenen Oberwert des Feldes D5 an-gegebenen Mietzins von [X.] zuzüglich 0,11 [X.] für das [X.] Gartennutzung und 1,50 [X.] Betriebskosten verlangte die Klägerin mit [X.] vom 22. Dezember 2002 von den Beklagten eine Mieterhöhung auf 338,55 • brutto kalt (= 5,65 [X.]) monatlich. Die Beklagten stimmten der [X.] Mieterhöhung nicht zu. Mit ihrer Klage haben die Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses ab 1. März 2003 auf monatlich 338,55 • zuzu-stimmen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] hat die - 4 - hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung weiter.

Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche den Anforderungen des § 558 a [X.]. Die einschlägige Miete nach dem Mietspiegel 2000 sei angege-ben. Der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens stehe es nicht ent-gegen, wenn der Vermieter dort keine genaue Spanneneinordnung vornehme. Auf das Mieterhöhungsverlangen sei nunmehr - worüber schon in erster Instanz Einigkeit zwischen den Parteien bestanden habe - der im Sinne von § 558 d [X.] qualifizierte [X.] 2003 anzuwenden. Für die Einordnung der Wohnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen [X.]n sei auch die einheitliche Orientierungshilfe anzuwenden. Dem stehe nicht ent-gegen, daß die Orientierungshilfe nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sei. Das Gericht könne die Orientierungshilfe gemäß § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO he-ranziehen, da ihr wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde liege und so erwartet werden könne, daß die Verhältnisse auf dem [X.] Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet würden. Die Qualifizierung des Miet-spiegels betreffe nur die Unter- und Oberwerte der Spannen. Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die das Gericht punktgenau zu treffen habe, habe sich im Regelfall an die einheitliche Orientierungshilfe anzulehnen. Sie sei im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung auch wegen der guten - 5 - Erfahrungen mit früheren [X.] als Indikator für die ortsübliche [X.] anzusehen. Von einem Sachverständigengutachten seien in der Regel keine besseren Erkenntnisse zu erwarten, da einem Sachverständigen umfangreichere Datenmengen nicht zur Verfügung stünden. Bei Anwendung der Orientierungshilfe sei für ein Erhöhungsverlangen kein Raum. Nachdem die [X.] ([X.]), 2 (Küche) und 5 (Wohnumfeld) der Orientie-rungshilfe zum [X.] 2003 negativ, die [X.] ([X.]) positiv und die [X.] (Gebäude) neutral zu bewerten seien, seien von der Spanne zwischen dem Unter- und dem Mittelwert des Feldes D5 40% abzuziehen. Es ergebe sich mithin eine ortsübliche Vergleichsmiete von lediglich 307,39 • brutto kalt (= 5,13 •/ m2). I[X.] Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen An-spruch der Klägerin gemäß § 558 [X.] auf Zustimmung zu der geltend ge-machten Mieterhöhung verneint. 1. Dabei ist es zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß auf die von der Klägerin erklärte Mieterhöhung, wie sich aus Art. 229 § 3 Ziffer 2 EG[X.] ergibt, die Vorschriften der §§ 558 ff. [X.] anzuwenden sind, weil das Mieter-höhungsverlangen nach dem 1. September 2001 gestellt wurde. Ferner hat es zu Recht angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen ausreichend erklärt und begründet, mithin im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 [X.] formell wirksam war. 2. [X.] (§§ 286, 287 ZPO), das Berufungsgericht habe die örtliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 [X.]) verfahrensfehlerhaft [X.], greift nicht durch. - 6 - Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der [X.] - wie hier - auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen [X.] mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - [X.] ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter [X.]). Er hat mithin die in § 558 Abs. 2 [X.] definierte ortsüb-liche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die [X.] innerhalb der Spanne einzustufen (vgl. MünchKomm[X.]/[X.], 4. Aufl., § 558 Rdnr. 8; § 558 [X.]. 16; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 561, [X.]. 755; [X.]/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 558 [X.]. 121). Die zur Einordnung der fraglichen Wohnung in die [X.] erforderlichen Feststellungen (§ 558 [X.]) hat das Berufungsgericht [X.] getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO). a) Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, daß hinsichtlich der Spannenwerte des [X.]s 2003 ([X.] vom 27. März 2003, [X.]) gemäß § 558 d Abs. 3 [X.] die Vermu-tungswirkung des § 292 ZPO eingreift. Nach § 558 d Abs. 3 [X.] wird vermutet, daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche [X.] wiedergeben. Einen über den Oberwert des Mietspiegels hinaus-gehenden Mietzins verlangt die Klägerin nicht. b) Die Auffassung der Revision, für die materielle Berechtigung der Miet-erhöhung reiche bereits aus, daß sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels halte, greift nicht durch. Es mag zwar richtig sein, daß die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern sich - 7 - innerhalb einer Spanne bewegt. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert indes im Prozeß eine konkrete Feststel-lung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der [X.] übereinstimmen, weil die Ausweisung von [X.]n im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - [X.] ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter [X.]; Münch-Komm[X.]/[X.], 4. Aufl., § 558 [X.]. 16; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 561, 755; zu § 2 [X.], Wohnraumkündigungsschutz-gesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 [X.] Rdnr. 173; a.[X.] GE 2003, 1005, 1006). c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gemäß § 287 ZPO ermittelt. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht zu be-anstanden, daß es den Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverstän-digengutachtens vollständig aufgeklärt hat (§ 286 ZPO). [X.]) Die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO sind ge-geben. Eine Ermittlung der nach § 558 [X.] ortsüblichen Vergleichsmiete in-nerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch [X.] gemäß §§ 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO wäre im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. [X.], NJW 1992, 1377; MünchKomm[X.]/[X.], 4. Aufl., § 558 [X.]. 16; [X.]/[X.], 8. Aufl., § 558 [X.]. 121; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 743, 747f, 753; [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 [X.]. 41; Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und [X.] - raummiete, 3. Aufl., [X.] Rdnr. 83; [X.] [X.], 273, 278; a. A. [X.], NJW 1983, 1803, 1804). Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnun-gen ([X.]E 37, 132, 143). Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsen-tativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll ([X.]E 53, 352, 358; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 560). Ein Sachverständiger müßte im Rah-men der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden [X.] die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsen-tative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln ([X.]/Bör-stinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 [X.]. 102, 104, 121; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 565 f.; zu § 2 [X.], Wohnraumkündigungs-schutzgesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 [X.] Rdnr. 174a, 178). [X.]) [X.], das die obengenannten Vorausset-zungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,30 [X.] bis 4,43 [X.] ein-zuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn - wie hier - zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Inte-ressenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1 [X.]), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um [X.], die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden ([X.] 2003, [X.]O, Ziffer 4, S. 1123). Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung ([X.] 2003, [X.]O, Ziffer 12, S. 1143). Wenn - wie die Revision meint - auch bei Vorliegen eines qualifizierten [X.] - spiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558 d Abs. 3 [X.] enthaltene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung ei-nes qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine ra-sche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des [X.] [X.], NJW 1992, 1377; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047). cc) Eine Verletzung des Grundsatzes auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht gegeben. Das Ver-fahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG bietet keinen Schutz davor, daß Be-weismittel aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt bleiben ([X.], [X.], 523). Die gerichtliche Verwendung eines [X.] Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungs-rechtlich unbedenklich. Der Vorzug von [X.] besteht vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter [X.] mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streit-wert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes [X.], NJW 1992, 1377; [X.], [X.], 523; [X.], 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047). d) Das Berufungsgericht hat auch das ihm gemäß § 287 Abs. 2 ZPO er-öffnete Schätzermessen ohne Rechtsfehler ausgeübt. - 10 - [X.]) Die Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterli-chen Schätzermessens kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer [X.] gelassen worden sind (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 1999 - [X.] ZR 336/98, NJW 1999, 3487 unter II 4 m.w.Nachw.). Der Tatrichter muß bei der Ausübung seines Ermessens alle [X.] Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet ha-ben (Urteil vom 18. Februar 1993 - [X.], NJW-RR 1993, 795 unter II 2 m.w.Nachw.). Zur Ermöglichung der Überprüfung muß der Tatrichter die tat-sächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen (Urteil vom 26. März 2003 - [X.], NJW-RR 2003, 873, 874 unter 4 m.w.Nachw.). [X.]) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht vorliegend beachtet. Es hat als Grundlage der Schätzung die unter Ziffer 12 des [X.]s veröffentlichte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zugrundegelegt. Dies ist nicht zu beanstanden. Die Orientierungshilfe enthält 5 Merkmalsgrup-pen ([X.], Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld), die jeweils wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale einer Wohnung auffüh-ren und Einfluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben können ([X.] 2003, [X.] 2003 vom 27. März 2003, [X.]). Die Berücksichtigung dieser Merkmale wird bei der Ermittlung der ortsüblichen [X.] empfohlen ([X.] ebenda). Da die auf allgemeinen Erfahrungen beruhende Orientierungshilfe einen Einfluß der Merkmalsgruppen auf die Miethöhe innerhalb der [X.] wiedergibt und deshalb eine Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, kann - was [X.] allein überprüfbar ist - nicht festgestellt werden, daß das Berufungsge-richt bei der Heranziehung der Orientierungshilfe grundsätzlich falsche oder - 11 - offensichtlich unrichtige Erwägungen angestellt hat. Auch wenn der [X.] des § 558 d Abs. 3 [X.] nicht zukommt (vgl. [X.] 2003, [X.]O, [X.], 1123), hindert dies entgegen der [X.] der Revision ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht; hätte eine Orientierungshilfe Vermutungswirkung (§§ 558 d Abs. 3 [X.], 292 ZPO), wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich. Schließlich hat das [X.] sich auch nicht fälschlich an die Orientierungshilfe für gebunden gehalten, sondern sein Schätzermessen ausreichend ausgeübt (vgl. [X.]/[X.], [X.] (2003), § 558 [X.]. 32). Es hat die Orientierungshilfe unter anderem deshalb herangezogen, weil ihr wie dem Mietspiegel eine um-fassende Datenmenge zugrunde liegt und so erwartet werden kann, daß die Verhältnisse auf dem [X.] Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden. Das Berufungsgericht hat hinzugefügt, von einem Sachverständigengutachten seien, da dem Sachverständigen in der Regel umfangreichere Datenmengen nicht zur Verfügung stünden, in der Regel keine besseren Erkenntnisse zu er-warten. - 12 - Die von dem Berufungsgericht aufgrund der Orientierungshilfe im [X.] vorgenommene Spanneneinordnung wird von der Revision nicht angegrif-fen. [X.] Dr. Leimert [X.] [X.] [X.]