Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.06.2016, Az. III ZR 308/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:230616U[X.]308.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
III ZR 308/15

Verkündet am:

23. Juni 2016

K i e f e r

Justizangestellter

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

BGB § 675 Abs. 2

a)
Die Pflicht eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters zur Aufklärung über [X.] von mehr als 15 % besteht auch bei der Vermittlung einer Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung.

b)
Die Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers oder Anlageberaters besteht unabhängig davon, ob die Kapitalanlage mittels eines Prospekts vertrieben wird oder nicht.

[X.], Urteil vom 23. Juni 2016 -
III ZR 308/15 -
KG Berlin

[X.]

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Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2016
durch [X.], Hucke
und Reiter sowie die
Richterinnen
Dr. Liebert
und Pohl

für Recht erkannt:

Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 27. Zivilsenats des [X.] vom 24. März 2015 im Kostenpunkt sowie im Umfang der Zulassung der Revision aufgehoben.

Die Sache wird im Umfang der Aufhebung
zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger macht gegen die Beklagte Ansprüche im Zusammenhang mit einer Anlagevermittlung beziehungsweise Anlageberatung geltend. Er erwarb 1992 auf Empfehlung des für die Beklagte tätigen [X.] F.

eine Eigentumswohnung
für 97.020 DM, die er entsprechend dem ihm er-teilten Rat vollständig fremdfinanzierte. Nachdem die Mieteinnahmen nicht die prognostizierte Höhe erreichten, geriet der Kläger mit der Rückzahlung des [X.] in Rückstand. 2004 kündigte die finanzierende Bank den Kredit. Die [X.]
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raufhin eingeleitete Zwangsversteigerung der Wohnung erbrachte lediglich ei-nen Erlös von 7.000

Mit Anwaltsschreiben vom 15. November 2004 forderte der Kläger die Beklagte zur Anerkennung ihrer Schadensersatzpflicht wegen der Vermittlung der streitgegenständlichen Wohnung auf. Hierin heißt es unter anderem:

"Darüber hinaus konnte in Erfahrung
gebracht werden, dass Sie als A.

vom Verkäufer eine [X.] erhalten haben, die bei etwa 15
% des Kaufpreises lag. Auch auf diese [X.] wurde nicht hingewiesen. Hätte mein Auftraggeber gewusst, dass der Kaufpreis eine [X.] von
rund 15.000 DM enthielt und somit die Immobilie an sich nur 82.000,00 DM wert war, [X.] der bezahlten 97.000,00 DM, hätte er die Wohnung ebenfalls nicht gekauft."

Den nach der Verwertung der Sicherheiten verbliebenen Schaden, den der Kläger mit 67.117,43 Euro beziffert, verlangt er von der [X.] ersetzt. Er begehrt zudem
die Freistellung von weiteren Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag, den er zur Finanzierung der Eigentumswohnung [X.] hat.

Der Kläger hat behauptet, der für die Beklagte tätige Vertriebsmitarbeiter habe mehrere unzutreffende Angaben über das Anlageobjekt gemacht und [X.] Aufklärungspflichten verletzt. Er hat
unter anderem geltend
gemacht, die Beklagte habe von den Verkäufern
eine Provision von 20 % für die
Vermittlung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung erhalten. Hierüber sei er nicht aufgeklärt worden. Wäre er hierüber aufgeklärt worden, hätte er die Wohnung nicht erworben.

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Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Kammergericht
hat die Berufung des [X.] durch Beschluss vom 12. Februar 2013 gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückgewiesen. Der [X.] hat
diese Entscheidung durch Beschluss vom 5. November 2014 -
III
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gemäß § 544 Abs. 7 ZPO aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Kammergericht
hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme die Berufung durch Urteil vom 24. März 2015
erneut zurückgewiesen. Der [X.] hat auf die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde des [X.] die Revision in-soweit zugelassen, als die Klageforderung auf den Vorwurf einer unterlassenen Aufklärung über [X.] von 20
% des Kaufpreises für die Vermittlung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung gestützt wird.

Mit der Revision erstrebt der Kläger die Aufhebung des Berufungsurteils und die Verurteilung der [X.]
entsprechend den Klageanträgen.

Entscheidungsgründe

Die Revision des [X.] hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Zulassung zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

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I.

Nach Auffassung des
[X.]
ist die Behauptung des [X.] zu einer an die Beklagte bezahlten Provision von 20 % des Kaufpreises offen-sichtlich ins Blaue hinein aufgestellt worden, da für die Höhe der [X.] tatsächlichen Anhaltspunkte fehlten. Daran ändere auch der Vortrag des [X.], wonach der Zeuge F.

dies anhand einer Rückrechnung der ihm persönlich zugeflossenen Provisionen bestätigt habe, nichts. Eine Verneh-mung des Verkäufers
als Zeugen verbiete sich, weil bislang jeglicher konkreter Vortrag dazu fehle, wie die Prozentzahl von 20 % ermittelt worden sein solle. Der Vortrag des [X.] zu verschwiegenen [X.] sei aber auch aus Rechtsgründen irrelevant. Eine Aufklärungspflicht über Provisionen bestehe nur bei Kapitalanlagen, insbesondere Fondsbeteiligungen, die mittels eines Prospekts vertrieben würden. Bei der schlichten Vermittlung einer (gebrauch-ten) Immobilie bestehe keine Pflicht des Vermittlers, über eine Provision aufzu-klären.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1.
Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, wonach eine Aufklärungspflicht eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters über Innenpro-visionen von über 15 % nur bei Kapitalanlagen, die mittels eines Prospekts ver-trieben werden, nicht jedoch bei der Vermittlung einer
(gebrauchten) Immobilie bestehe.

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a) Nach ständiger Rechtsprechung des [X.]s hat ein Anlagevermittler oder ein Anlageberater den Erwerber einer von ihm vermittelten Anlage unauf-gefordert über Vertriebsprovisionen aufzuklären, wenn diese
15 % des von den Anlegern einzubringenden Kapitals überschreiten. Dem liegt die Erwägung zu-grunde, dass Vertriebsprovisionen solchen Umfangs Rückschlüsse
auf eine geringere Werthaltigkeit und Rentabilität der Kapitalanlage eröffnen und dies wiederum einen für die Anlageentscheidung derart bedeutsamen Umstand dar-stellt, dass der [X.] hierüber informiert werden muss (vgl. [X.], Urteile
vom 12. Februar 2004 -
[X.], [X.]Z 158, 110, 116, 121;
vom 9.
Februar 2006 -
III ZR 20/05, NJW-RR 2006, 685 Rn. 5 und vom 3. März 2011
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III ZR 170/10, NJW-RR 2011, 913 Rn. 16, 22; Beschluss vom 29. Januar 2015
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III ZR 547/13, BeckRS 2015, 04824 Rn. 8).

Diese Rechtsprechung gilt unabhängig davon, welche Kapitalanlage vermittelt wird. Sie gilt insbesondere auch für die Vermittlung von Kapitalanla-gen in Form einer Eigentumswohnung (vgl. [X.], Urteil vom 9. Februar 2006
aaO und Beschluss vom 29. Januar 2015
aaO). Auch bei Eigentumswohnun-gen lassen Vertriebsprovisionen von über 15 % auf eine geringere Werthaltig-keit schließen, weshalb die Gewährung derartiger Provisionen einen für die [X.] bedeutsamen Umstand darstellt, über den aufgeklärt
werden muss.

b) Dies steht nicht im Widerspruch zu der ständigen Rechtsprechung des [X.], wonach der Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Interessenten über die Zahlung einer [X.] an den von ihm beauftragten Vertrieb aufzuklären, wenn das Objekt nicht mittels eines Prospekts vertrieben wird, sondern durch mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels (vgl. [X.], Urteile
vom 14. März 2003 -
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308/02, NJW 2003, 1811 f; vom 8. Oktober 2004 -
V [X.], NJW 2005, 820, 822; vom 13. Oktober 2006 -
V [X.], [X.], 1874 Rn. 7 und vom 10.
November 2006 -
V [X.], BeckRS 2007, 00583 Rn. 15). Diesen Ent-scheidungen liegt die Erwägung zu Grunde, dass der Käufer einer Immobilie grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen [X.] hat, so dass für den Verkäufer selbst dann keine Pflicht zur Offenle-gung über den Wert des [X.] besteht, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (vgl. [X.], Urteile
vom 14. März 2003 aaO und vom 13.
Oktober 2006 aaO Rn. 8). Dementsprechend begründet der Umstand,
dass bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbenen Renditeobjekts entstehen kann, selbst dann noch keine Offenbarungspflicht, wenn die Höhe der Provisionen tatsächlich zu einem Kaufpreis führt, der den objektiven Wert der Immobilie übersteigt (vgl. [X.], Urteil vom 12. Februar 2004 -
[X.], [X.]Z 158, 110, 119; [X.], Urteil vom 14. März 2003
aaO). Diese Erwägungen, die für die Verneinung der Aufklärungspflicht des Verkäufers maßgeblich sind, gelten
für die Aufklärungspflicht des Anlagebera-ters oder Anlagevermittlers nicht. Die Pflichten eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters aus dem Vertragsverhältnis mit dem Anleger unterscheiden sich grundsätzlich von den Pflichten eines Verkäufers gegenüber dem Käufer. Anla-gevermittler und Anlageberater sind nicht Vertragspartner des Kaufvertrags. Die ihnen obliegenden Aufklärungspflichten ergeben sich nicht als Nebenpflichten aus dem Kaufvertrag oder einem zusätzlich zwischen den [X.]en des [X.] (vgl. hierzu [X.], Urteile vom [X.] aaO Rn. 13 ff
und vom 10. November 2006 aaO Rn.
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ff jeweils mwN). Die Aufklärungspflichten ergeben sich vielmehr aus dem selbständig zwischen dem Anlageberater bzw. Anlagevermittler und dem Anleger [X.], woraus diese dem Anleger eine richtige und voll-ständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände schulden, die für -

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dessen Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Die Werthaltigkeit des [X.] ist für die Anleger von besonderer Bedeutung, weshalb über Umstände wie [X.] von über 15
%, die Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage eröffnen, aufgeklärt werden muss.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der [X.] kommt es für das Bestehen der Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers bzw. Anlageberaters nicht darauf an, ob die Anlage mittels eines Prospekts vertrie-ben wurde. Die Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers oder Anlageberaters über die an ihn von dem Verkäufer bezahlte [X.] besteht unabhängig hiervon. Der Anlageberater bzw. Anlagevermittler ist stets zur richtigen und vollständigen
Information über diejenigen tatsächlichen Umstände verpflichtet, die für die
Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Er kann sich zur Erfüllung dieser Pflichten eines Prospekts bedienen, muss dies aber nicht. Existiert kein Prospekt, hat er die Pflicht durch eine eigenständige Aufklärung zu erfüllen.

Etwas anderes ergibt sich nicht aus den
Entscheidungen des [X.]s vom 12. Februar 2004 ([X.], [X.]Z 158, 110) und vom 28. Juli 2005 (III
ZR 290/04, NJW 2005, 3208). Die Entscheidung vom 12. Februar 2004 (aaO) befasst sich mit der Frage, ob [X.] in einem Prospekt [X.] werden müssen. Der [X.] hat dies bei [X.] von über 15 % auf Grund der Besonderheiten des Vertriebs mittels Prospekts bejaht. Er hat sich in dieser Entscheidung mit der Rechtsprechung des [X.] zu der fehlenden Aufklärungspflicht des Verkäufers über [X.] auf Grund der fehlenden Pflicht des Verkäufers zur Offenlegung über den Wert des [X.] befasst und hiervon die Pflicht zur Offenlegung der Innenprovi-sionen in einem Prospekt abgegrenzt. Der Entscheidung ist dagegen nicht zu 14
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entnehmen, dass auch der Anlagevermittler bzw. Anlageberater nur dann über [X.] von über 15 % aufzuklären hat, wenn die Anlage mittels eines Prospekts vertrieben wird. In der Rechtsprechung des [X.] wird dementsprechend zwar bei der Inanspruchnahme des Verkäufers regelmäßig differenziert danach, ob dem Kaufinteressenten bei dem Verkauf einer Immobi-lie das Objekt mittels eines Prospekts vorgestellt wird mit der Folge einer be-stehenden Aufklärungspflicht in dem Prospekt oder ob das Objekt durch münd-liche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird mit der Folge einer fehlenden Aufklärungspflicht des Verkäufers (vgl. [X.], Ur-teile
vom 8. Oktober 2004 -
V [X.], NJW 2005, 820, 822; vom 13. Oktober 2006 -
V [X.], [X.], 1874
Rn. 7 und vom 10. November 2006
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V
[X.], BeckRS 2007, 00583 Rn. 15). Bei der Inanspruchnahme des An-lagevermittlers oder Anlageberaters spielt diese Differenzierung in der Recht-sprechung des [X.] dagegen keine Rolle (z.B.
[X.], Urteil vom 3.
März 2011 -
III ZR 170/10, NJW-RR 2011, 913 Rn. 16, 22 und Beschluss vom 29. Januar 2015 -
III ZR 547/13, BeckRS 2015, 04824
Rn. 8).

Auch die Entscheidung des [X.]s vom 28. Juli 2005 ([X.], NJW 2005, 3208) besagt nichts darüber, ob die Aufklärungspflicht des Anlage-vermittlers und Anlageberaters über [X.] nur bei Vertrieb mittels Prospekts besteht. Die Entscheidung betrifft die Haftung eines Geschäftsbesor-gers, der nur als Abwicklungsbeauftragter tätig wurde und dem auch mit dem Argument der besonderen Schutzbedürftigkeit des Anlegers bei einer über ei-nen Prospekt vermittelten Anlage die Pflicht zur Offenlegung seiner Kenntnisse über [X.] auferlegt wurde. Hieraus ergibt sich demnach nicht, dass auch Anlagevermittler und Anlageberater nur bei mittels Prospekts vermittelten Anlagen zur Aufklärung über [X.] verpflichtet sind.

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2.
Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts, mit denen es eine
Be-weisaufnahme ablehnt zu der Frage, ob eine [X.] in Höhe von 20
% an die Beklagte bezahlt wurde, halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Diese beruhen, wie die Revision mit Recht geltend macht, auf einer [X.] des Grundrechts des [X.] auf Gewährung des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).

Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet. Die Ablehnung eines Beweises für eine erhebliche Tatsache ist nur zulässig, wenn die unter Beweis gestellte Tatsache so ungenau bezeichnet ist, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann oder wenn sie ins Blaue hinein aufge-stellt worden ist, mithin aus der Luft gegriffen ist und sich deshalb als [X.] darstellt (vgl. [X.], Beschlüsse
vom 01. Juni 2005 -
XII [X.], NJW 2005, 2710, 2711 und vom 12. Juni 2008 -
V [X.], [X.], 2068
Rn.
5,
9). Eine [X.] genügt ihrer Darlegungslast dabei bereits dann, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Genügt das [X.]vorbringen diesen Anforderungen, so kann der Vortrag weite-rer [X.] nicht verlangt werden (vgl. [X.], Beschluss vom 26. No-vember 2015 -
III ZR 78/15, BeckRS 2015, 20464 Rn. 8; [X.], Beschlüsse vom 1.
Juni 2005 aaO; vom 12. Juni 2008
aaO
Rn. 6 f; vom 31. Juli 2013 -
VII ZR 59/12, NJW 2013, 3180 Rn. 11 und vom 6. Februar 2014 -
VII [X.], NJW-RR 2014, 456 Rn. 12).

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Der Vortrag des [X.] genügt diesen Anforderungen. Der Kläger hat eine konkrete Tatsache -
die Zahlung einer [X.] in Höhe von 20
% des Kaufpreises durch die
Verkäufer
-,
die im [X.] der [X.] liegt, behauptet und unter Zeugenbeweis (Zeugnis E.

) gestellt. Er hat hier-zu weiter
unter Benennung des [X.] F.

als Zeugen
erklärt, dieser habe die Höhe der [X.] durch Rückrechnung der ihm persönlich zugeflossenen Provision bestätigt. Dies macht deutlich, dass es sich hierbei nicht um eine Behauptung ins Blaue hinein handelt. Weiterer Vor-trag hierzu und eine weitere Plausibilisierung dieser Behauptung durch den Kläger sind zur Substantiierung nicht erforderlich. Es
ist auch nicht vorgetragen
oder sonst ersichtlich, dass der Kläger hierzu weitere Umstände vorbringen
könnte, nachdem die Höhe der [X.] eine im [X.] der [X.] und nicht des [X.] liegende Tatsache darstellt.

Das Berufungsgericht hat die [X.] somit überspannt und es dadurch versäumt, den Sachvortrag des [X.] in der ge-botenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und den angebotenen Beweis
zu erhe-ben, was einen Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG darstellt (vgl. [X.]sbe-schlüsse vom 5. November 2014 -
III ZR 559/13, NJW-RR 2015, 125 Rn. 9 und vom 26. November 2015 -
III ZR 78/15, BeckRS 2015, 20464 Rn. 9;
[X.], [X.] vom 6. Februar 2014
-
VII [X.], NJW-RR 2014, 456
Rn. 12).

Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte demgegenüber darauf, dass der Kläger nicht vorgetragen habe, dass eine Provision von 20 % in den Kaufpreis der Wohnung derart einkalkuliert worden sei, dass dieser in einer Größenord-nung von über 15 % den objektiven Wert der Wohnung überstiegen habe. [X.] sich der Vortrag des [X.], dass [X.] von 20 % des Kaufprei-

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ses gezahlt worden seien, als wahr erweisen, genügte dies, um eine Aufklä-rungspflicht zu begründen, weil hieraus Rückschlüsse auf eine geringere Wert-haltigkeit des Objekts gezogen werden können. Entscheidend ist, dass der [X.] die Provisionen bei der Bemessung des Kaufpreises regelmäßig berück-sichtigen und deshalb den Kaufpreis in Höhe des von ihm angenommenen Werts der Immobilie zuzüglich der Provisionen ansetzen wird. Je höher die [X.] sind, desto geringer ist demnach der Anteil des angenommenen [X.] am Kaufpreis. Darauf, welchen Wert die Wohnung tatsächlich hat und ob der Preis den Wert um über 15 % übersteigt, kommt es nicht an.

Die Verletzung des rechtlichen Gehörs durch das Berufungsgericht ist auch entscheidungserheblich. Es ist nicht auszuschließen, dass
unter Berück-sichtigung der obigen Ausführungen zu einer bestehenden Aufklärungspflicht über [X.]
nach
ordnungsgemäßer
Durchführung der Beweisauf-nahme die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs zu bejahen sind. Sofern der Vortrag des [X.] zutrifft, dass die Beklagte von der Verkäuferin [X.] von 20 % des Kaufpreises erhalten hat, ohne den Kläger hierüber aufzuklären, liegt eine Verletzung der vertraglichen Aufklärungspflicht durch die Beklagte vor. Das Verschulden wird vermutet. Ebenso spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Kläger als [X.] bei [X.] von der Investition abgesehen hätte (st. Rechtsprechung, z.B. [X.]surteil vom 14. April 2011 -
III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 13 mwN).

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Auf Grundlage des bislang festgestellten und der Revision zu Grunde zu legenden Sachverhalts kann auch nicht von einer Verjährung des Anspruchs ausgegangen werden. Da nach der Rechtsprechung des [X.]s eine Aufklä-rungspflicht erst bei einer [X.] von mehr als 15 % besteht, könnte allenfalls die Kenntnis einer [X.]shöhe von über 15
% eine Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände im Sinne des Verjährungsrechts begründet haben. Entgegen der in
der Revisionserwiderung
vertretenen Auffas-sung
ergibt sich diese Kenntnis nicht aus dem Anwaltsschreiben vom 15.
No-vember 2004. Dort wird von einer zur Kenntnis gelangten [X.] von etwa 15
% gesprochen, woraus nicht auf eine Kenntnis einer [X.] von über 15
% geschlossen werden kann. Diese Kenntnis ergibt sich auch nicht daraus, dass das Schreiben weiter eine [X.] von rund 15.000 DM
erwähnt, was rechnerisch einem Prozentsatz von 15,46 % des [X.]. Aus dem Zusammenhang wird deutlich, dass der angegebene Betrag von 15.000 DM
gerundet wurde ausgehend von
einer Provision von 15
%.
Eine Aussage über die exakte Höhe der Provision kann dieser Zahl deshalb ebenso wenig entnommen werden wie die Kenntnis
einer Provision von über 15
%.

3.
Das angefochtene Urteil ist im Umfang der Zulassung aufzuheben (§ 562 Abs.
1 ZPO) und die Sache insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann das Bestehen einer Aufklärungspflichtpflichtverletzung
der [X.] im Hinblick auf etwaige [X.] auf der Grundlage der bisher getroffenen

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Feststellungen nicht selbst beurteilen. Das Berufungsgericht wird die erforderli-chen Feststellungen nachzuholen haben.

[X.]
Hucke
Reiter

Liebert

Pohl
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 30.05.2012 -
22 [X.]/12 -

KG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2015 -
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