Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.02.2005, Az. VII ZR 184/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 10. Februar 2005 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja

[X.] § 313 Satz 1 a.F. Eine Baubeschreibung, die Vertragsinhalt ist, muß beurkundet werden. Die Beurkun-dungsverpflichtung besteht unabhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die geschuldete Werkleistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich ausge-führt hat. [X.] § 812 Abs. 1 Satz 1 Ist ein Bauträgervertrag nichtig, kann der Erwerber gegen die das Bauvorhaben des Bauträ[X.] finanzierende Bank einen Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung des Betrags haben, den er an die Bank gezahlt hat, um entsprechend deren Freistel-lungserklärung [X.] zu erwerben. [X.], Urteil vom 10. Februar 2005 - [X.]/04 - OLG Frankfurt a.M. LG Limburg a.d. Lahn - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Februar 2005 durch [X.], [X.], [X.] und [X.] und die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des Streithelfers des [X.] werden das Urteil des 23. Zivilsenats des [X.] vom 4. Februar 2004 aufgehoben und die Berufung der [X.]n gegen das Urteil des [X.] vom 12. Februar 2003 zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens und des Revisionsverfahrens trägt die [X.].
Von Rechts wegen Tatbestand: Die beklagte Bank finanzierte die [X.], einen Bauträger. Der Kläger begehrt von der [X.]n die Rückzahlung des Betrags, den er an die [X.] für den Erwerb einer Eigentumswohnung gezahlt hat. Der Kläger und die [X.] schlossen einen Vertrag über den Erwerb einer zu errichtenden Eigentumswohnung zum Preis von 210.000 DM. Das Baugrundstück war mit einer Grundschuld zugunsten der [X.]n belastet. Die Fälligkeit des [X.] sollte u.a. voraussetzen, daß eine Freistel-lungserklärung der [X.]n vorliegt, die den Bestimmungen der [X.] [X.] - spricht. Der Erwerbspreis sollte in Raten nach Baufortschritt auf das Konto zu zahlen sein, das die [X.] in der Freistellungserklärung benennen würde. Die Baubeschreibung, die zum Vertragsinhalt gehören sollte, wurde nicht [X.] und wurde der Vertragsurkunde auch nicht beigefügt. Die [X.] trat ihre Ansprüche gegen den Kläger an die [X.] ab. Zugleich verpflichtete sich die [X.] in einer "Freistellungserklärung" gegen-über der [X.], auf die Grundpfandrechte, die auf dem vom Kläger erwor-benen Grundstücksteil lasten, zu verzichten, wenn u.a. der dem erreichten [X.] entsprechende Teil der Vertragssumme auf ein bei ihr geführtes Konto gezahlt worden sei. Diese Verpflichtung sollte in dem Fall, daß das Bauvorha-ben nicht vollendet werde, entfallen, wenn die [X.] die erhaltenen Beträge zurückzahlen und der Erwerber hierfür die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen lassen bzw. das ihm bereits übertragene Eigentum lastenfrei zurückübertragen würde. Der Kläger zahlte an die [X.] 202.650 DM (= 103.613,30 •). Den Betrag der Differenz zu dem vereinbarten Erwerbspreis behielt er wegen [X.] ein. Die [X.] führte das Bauvorhaben nicht zu Ende. Sie ist zahlungsun-fähig. Die [X.] betrieb aus der für sie eingetragenen Grundschuld die Zwangsversteigerung und erwarb die Eigentumswohnung. Der Kläger hat, soweit dies Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, von der [X.]n die Rückzahlung des gezahlten Betrages zuzüglich Zinsen ab Rechtshängigkeit verlangt [X.] u.a. gegen Abtretung der Ansprüche, die ihm gegen die [X.] und den Notar, der den Vertrag zwischen dem Klä-ger und der [X.] beurkundet hat, zustehen. Das [X.] hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklag-- 4 - ten das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zuge-lassenen Revision begehrt der beurkundende Notar als Streithelfer des [X.] die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Wiederherstellung des Urteils des [X.]s. Auf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-den Gesetze Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EG[X.]). [X.] Das Berufungsgericht führt aus, der Bauträgervertrag sei nichtig, weil die Baubeschreibung nicht beurkundet worden sei. Ansprüche des [X.] aus der Freistellungserklärung bestünden nicht, weil diese Ansprüche einen Eigentums-verschaffungsanspruch gegen die Bauträgerin voraussetzten. Der Kläger habe keinen Anspruch gegen die [X.] aus ungerechtfertigter Bereicherung; der [X.] müsse zwischen Erwerber und Bauträger erfolgen. I[X.] Das hält einer rechtlichen Überprüfung teilweise nicht stand. 1. Aus der Freistellungserklärung ergibt sich keine Verpflichtung der [X.] zur Rückzahlung an den Kläger. Da ein Auflassungsanspruch des Klä-- 5 - [X.] wegen Nichtigkeit des Bauträgervertrages nicht bestand (dazu unten 2. a), war die Freistellungsverpflichtung gegenstandslos (vgl. [X.], Urteil vom 5. April 2001 - [X.] ZR 498/99, [X.], 1097, 1098 = [X.] 2001, 404 = NZBau 2001, 388). In der Freistellungserklärung hat sich die [X.] lediglich verpflichtet, unter bestimmten Voraussetzungen auf das Grundpfandrecht zu verzichten, das für sie eingetragen war. Diese Verpflichtung sollte entfallen, wenn die Bank die erhaltenen Beträge zurückzahlt. Dies ist keine Verpflichtung der [X.]n, gemäß § 262 [X.] nach ihrer Wahl entweder auf das Grundpfandrecht zu ver-zichten oder den erhaltenen Betrag zurückzuzahlen. Die Freistellungserklärung der [X.]n weicht von derjenigen ab, die Gegenstand des Urteils des Senats vom 30. September 2004 ([X.] ZR 458/02, [X.], 91 = NZBau 2005, 38) war. 2. Der Kläger hat gegen die [X.] einen Anspruch auf Zahlung von 202.650 DM (= 103.613,30 •) aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. [X.] a) Der Kläger hat den Erwerbspreis ohne Rechtsgrund gezahlt. Der Bauträgervertrag, zu dessen Erfüllung der Kläger die Zahlung gelei-stet hat, ist gemäß § 125 Satz 1 [X.] nichtig. Der Vertrag sah die Übertragung eines Grundstücksrechts vor. Er bedurfte daher gemäß § 313 Satz 1 [X.] der notariellen Beurkundung. Dies schließt alle Abreden ein, die Gegenstand der vertraglichen Pflichten der Parteien werden sollen. Eine Baubeschreibung, die Vertragsinhalt ist, muß beurkundet werden (st. Rspr. vgl. [X.], Urteil vom 23. September 1977 - [X.], [X.] 69, 266; Urteil vom 6. April 1979 - [X.], [X.] 74, 346). Die Beurkundungsverpflichtung besteht unab-hängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die geschuldete Werkleistung - 6 - zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich ausgeführt hat (vgl. [X.], Urteil vom 16. Dezember 2004 - [X.] ZR 257/03, zur [X.] bestimmt). b) Der Kondiktionsanspruch des [X.] richtet sich gegen die [X.]. aa) Leistung im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. [X.] ist die be-wußte und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens (vgl. [X.], Urteil vom 2. November 1988 - [X.], [X.] 105, 365). Leistungsempfänger ist derjenige, dessen Vermögen der Leistende durch die Zahlung vermehren will. Der Zweck der Leistung ist nach objektiven Kriterien aus der Sicht des Zah-lungsempfän[X.] zu beurteilen (vgl. [X.], Urteil vom 2. November 1988 - [X.], aaO). Der Zuwendende leistet an den Zahlungsempfänger, wenn er aus der Sicht des Zahlungsempfän[X.] diesem gegenüber einen eige-nen Leistungszweck verfolgt und nicht die Schuld eines Dritten erfüllt (vgl. [X.], Urteil vom 21. Oktober 2004 [X.], [X.], 60). Es ist nicht ent-scheidend, wer Gläubiger der Forderung ist, auf die eine Zuwendung erfolgt. [X.]) Nach diesen Grundsätzen ist die Zahlung des [X.] eine Leistung auch an die [X.]. Durch die Freistellungserklärung der [X.]n sollte der Anspruch des [X.] begründet werden, unter den in der Erklärung genannten Voraussetzungen die Lastenfreistellung zu verlangen. Zweck der Zahlung des [X.] war es demgemäß, [X.] an der von der [X.] zu errichtenden Eigentumswohnung zu erwerben. Dieser Zweck war der [X.]n bekannt und der Kläger konnte ihn nach der von der [X.]n erteilten Frei-stellungserklärung nur erreichen, indem er den Erwerbspreis an die [X.] zahlte. Der Kläger verfolgte daher mit der Zahlung gegenüber der [X.]n einen eigenen Leistungszweck. Die [X.] konnte die Zahlung des [X.] nicht nur als Leistung der [X.], sondern mußte sie auch als Leistung des [X.] an sie verstehen. - 7 - c) Dieses Ergebnis entspricht der in dem Bauträgervertrag und der Frei-stellungsverpflichtung der Bank vorgenommenen Risikoverteilung. Durch die Freistellungserklärung der Bank soll der Erwerber vor dem Risiko geschützt werden, das ihm dadurch entsteht, daß er den Erwerbspreis bereits zu einem Zeitpunkt zahlen muß, in dem er noch nicht Eigentümer der Eigentumswohnung ist und darüber hinaus sein Vertragspartner nicht eigenständig in der Lage ist, ihm [X.] zu verschaffen. Durch die Freistellungserklärung soll dem Erwerber die Möglichkeit eröffnet werden, auch dann entweder [X.] zu erwerben oder die von ihm geleisteten Zahlungen zurückzuerhal-ten, wenn der Bauträger insolvent und das Bauvorhaben daher nicht oder nicht vollständig durchgeführt wird. Für den Fall der Insolvenz des Bauträ[X.] ist die globalfinanzierende Bank durch die Grundschuld gesichert. Der Wert dieser Sicherheit steigt mit dem Baufortschritt. Dressler

Thode
Kuffer

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