Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.03.2018, Az. V ZR 306/16

Die beklagte [X.] war Eigentümerin eines aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundstücks. Das - damals noch mit abbruchreifen Gebäuden bebaute - Grundstück befindet sich in einem innerstädtischen Gebiet, welches als Wohngebiet ausgewiesen ist. Nachdem die Beklagte die Flurstücke öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben hatte, erwarb die Klägerin, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, mit notariellem Vertrag vom 21. Mai 2014 von der Beklagten drei der sechs Flurstücke zu einem Gesamtpreis von 103.168 €; der Kaufpreis je qm betrug 62 € und entsprach mindestens dem Marktpreis. § 6 des Vertrages enthält folgende Klausel, die die Beklagte seit Jahren in einer Vielzahl ihrer Verträge verwendet:

Mit notariellem Vertrag vom 9. Oktober 2014 veräußerte die Klägerin eines der erworbenen Flurstücke unbebaut an einen Dritten weiter und erzielte hierfür einen Kaufpreis von 67 € je qm. Die Beklagte forderte die Klägerin daraufhin auf, den Mehrerlös von 2.735 € (67 € - 62 € = 5 € x 547 qm) auszugleichen. Am 5. Dezember 2014 überwies die Klägerin den geforderten Betrag unter Vorbehalt.

Mit der Klage verlangt die Klägerin Rückzahlung der überwiesenen Summe nebst Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] sie abgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das Berufungsgericht meint, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Rückzahlung des überwiesenen Betrages gemäß § 812 Abs. 1 [X.], weil die Leistung mit Rechtsgrund erfolgt sei. Die Bestimmung in § 6 des notariellen Vertrages sei wirksam. Hierfür könne dahinstehen, ob der Vertrag als sogenannter [X.] gemäß § 11 BauGB zu qualifizieren sei und ob er deshalb nur einer Angemessenheitskontrolle unterliege oder ob die Wirksamkeit seiner einzelnen Bestimmungen, sofern es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, auch am strengeren Maßstab der §§ 305 ff. [X.] zu messen sei. Denn auch eine Inhaltskontrolle der als sogenannte Preisnebenabrede zu verstehenden [X.] des Kaufvertrages führe zu dem Ergebnis, dass sie wirksam sei. [X.] sei weder überraschend noch intransparent. Die Klägerin werde durch die Klausel auch nicht unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] benachteiligt. Zwar berühre eine [X.] die Freiheit des Käufers, das Grundstück allein für eigene Rechnung zu veräußern. Dem Interesse der Klägerin stehe aber ein Interesse der Beklagten gegenüber, das schützenswert sei. Die Beklagte habe mit dem Verkauf des Grundstücks an die Klägerin ersichtlich städtebauliche und planerische Zwecke verfolgt. Dieser Zweck der [X.] sei im Hinblick auf die Knappheit von Wohnraum und bebauungsfähigen Grundstücken in zentraler Stadtlage anerkennenswert und zu berücksichtigen. Eine unverhältnismäßige Belastung der Klägerin könne nicht festgestellt werden, weil die [X.] in ihrer Geltungsdauer auf fünf Jahre beschränkt sei und sichergestellt werde, dass die Klägerin als Käuferin etwaige Investitionen des Grundstücks nebst Zinsen gegenrechnen dürfe.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. Da die zwischen den Parteien vereinbarte [X.] wirksam ist, hat die Beklagte die streitgegenständliche Zahlung mit Rechtsgrund erlangt. Ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 [X.] besteht daher nicht.

1. Das Berufungsgericht prüft die Wirksamkeit der Klausel zutreffend auf ihre [X.] Wirksamkeit. Die Vorschrift des § 11 Abs. 2 BauGB, die für städtebauliche Verträge eine Angemessenheitsprüfung vorsieht, steht einer solchen Prüfung nicht entgegen.

a) Allerdings verdrängt nach der Rechtsprechung des Senats die spezialgesetzliche Rechtsfolgeregelung des § 11 Abs. 2 BauGB für städtebauliche Verträge grundsätzlich die Vorschriften der §§ 305 ff. [X.] (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - [X.], [X.], 93, 99 f. zum [X.]; Urteil vom 26. Juni 2015 - [X.], NJW 2015, 3169 Rn. 9). Offen gelassen wurde von dem Senat lediglich, ob das auch für Verträge gilt, die nach Inkrafttreten der in Umsetzung der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen eingefügten Vorschrift des § 24a [X.] (jetzt § 310 Abs. 3 [X.]) geschlossen wurden (Senat, Urteil vom 29. November 2002 - [X.], [X.], 93, 100; Urteil vom 26. Juni 2015 - [X.], NJW 2015, 3169 Rn. 9). Da dieser Vorbehalt des Senats auf den europarechtlich begründeten Anforderungen des Verbraucherrechtsschutzes beruht, bezieht er sich nur auf städtebauliche Verträge mit Verbrauchern. Hier handelt es sich aber nicht um einen Verbrauchervertrag, weil die Klägerin als Gesellschaft mit beschränkter Haftung Unternehmerin gemäß § 14 Abs. 1 [X.] ist.

b) Der Vorrang des § 11 Abs. 2 BauGB kommt hier aber deshalb nicht zum Tragen, weil es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag nicht um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handelt.

aa) Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung oder die Deckung des [X.] von der ortsansässigen Bevölkerung sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die [X.] dem Käufer eines ihr gehörenden Grundstücks eine Bauverpflichtung nach den Vorgaben eines Bebauungsplans auferlegt oder im Rahmen eines so genannten [X.] ortsansässigen Bürgern Bauflächen zu deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen veräußert (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - [X.], [X.], 93, 103; Urteil vom 26. Juni 2015 - [X.], NJW 2015, 3169 Rn. 8; siehe zu den dabei zu beachtenden europarechtlichen Vorgaben [X.], Urteil vom 8. Mai 2013. Rs C-197/11 und [X.]/11, [X.] u.a. und [X.], [X.]:[X.] Rn. 39 ff. 49 ff. sowie Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - [X.], [X.], 120 Rn. 33). Demgegenüber ist es für die Annahme eines [X.] nicht ausreichend, dass eine [X.] ein Baugrundstück verkauft, mag sie hiermit auch die Erwartung verbinden, das Grundstück werde zeitnah bebaut. Vielmehr muss der [X.] enthalten, die die von der [X.] verfolgten städtebaulichen Ziele zu fördern und zu sichern geeignet sind.

bb) Solche Verpflichtungen werden in dem Kaufvertrag vom 21. Mai 2014 nicht begründet. Eine Bauverpflichtung ist der Klägerin hierin nicht auferlegt worden. Eine solche ergibt sich auch nicht aus der streitgegenständlichen [X.]. Diese führt zwar dazu, dass die Klägerin bei einer Veräußerung des Grundstücks in unbebautem Zustand innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren einen Mehrerlös abführen muss und deshalb eine solche Veräußerung wirtschaftlich nicht „lohnend“ ist, während eine Veräußerung in bebautem Zustand innerhalb desselben Zeitraums ohne weiterer Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Beklagten möglich ist. Die Beklagte kann aber aufgrund der Klausel nicht verhindern, dass die Klägerin den vereinbarten Zeitraum von fünf Jahren abwartet und das Grundstück anschließend in unbebautem Zustand weiterveräußert. Auch wenn hiernach die Beklagte - wie das Berufungsgericht ausführt - mit dem Verkauf an die Klägerin die Erwartung verbunden hat, dass die in einem Wohngebiet liegenden Flurstücke einer zeitnahen Bebauung und Wohnnutzung zugeführt wurden, fehlt es an entsprechenden Regelungen in dem Vertrag, die dieses städtebauliche Ziel sichern.

2. Wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, hält die hier zu beurteilende [X.] einer [X.]n Überprüfung stand.

a) [X.] ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 [X.], weil sie nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts von der Beklagten seit Jahren in einer Vielzahl ihrer Verträge verwendet wird.

b) Ohne Rechtsfehler und von der Revision unbeanstandet geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Klausel nicht überraschend i.S.d. § 305c Abs. 1 [X.] ist, weil eine Regelung über die Abführung eines [X.] in notariellen Kaufverträgen mit der öffentlichen Hand gerichtsbekannt üblich sei.

c) Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung ist die Klausel nicht intransparent.

aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] - die Vorschrift gilt gemäß § 310 Abs. 1 Satz 1 und 2 [X.] auch bei der Verwendung gegenüber einem Unternehmer - kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus ergeben, dass diese nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen insoweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (st. Rspr., vgl. nur [X.], Urteil vom 14. Januar 2014 - [X.] 355/12, [X.]Z 199, 355 Rn. 23 mwN). Bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel ist auf die [X.] eines durchschnittlichen Vertragspartners abzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 8. November 2002 - [X.], [X.] 2003, 198, 199; [X.], Urteil vom 29. April 2015 - [X.], NJW 2015, 2244 Rn. 15 mwN).

bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Beurteilung der Klausel als transparent durch das Berufungsgericht, die einer uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt (vgl. Senat, Urteil vom 12. Dezember 2014 - [X.], NJW-RR 2015, 1008 Rn. 12 mwN), nicht zu beanstanden.

(1) Der Begriff des „[X.]“ ist hinreichend klar. Das Berufungsgericht versteht hierunter zutreffend die Differenz zwischen Erwerbspreis und [X.] berechnet nach [X.] ohne Nebenkosten. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Gegenleistung, die der Käufer bei der Weiterveräußerung erlangt, in Geld oder in einer sonstigen Leistung besteht. Entscheidend ist eine wirtschaftliche Betrachtung, so dass es keinen Unterschied macht, ob sich der Mehrerlös daraus ergibt, dass der Kaufpreis bei der Weiterveräußerung höher ist als der von dem Käufer selbst entrichtete Kaufpreis oder daraus, dass der Käufer bei der Weiterveräußerung andere geldwerte Vorteile erlangt, die den von ihm gezahlten Kaufpreis übersteigen. So würde es auch bei dem von der Revision angeführten Fall liegen, dass der Käufer als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung im Wege eines Grundstückstauschs ein Grundstück erhält, dessen Wert über dem vom Käufer entrichteten Kaufpreis liegt. Die Beklagte weist in ihrer Revisionserwiderung zu Recht darauf hin, dass unter Erlös im Kontext eines Verkaufs die Gegenleistung für den veräußerten Gegenstand gemeint ist, ohne Rücksicht darauf, welcher Art diese ist.

(2) Keine Unklarheiten bestehen entgegen der Auffassung der Revision auch für den Fall, dass der [X.] - hier die Klägerin - bei einem Weiterverkauf geldwerte Zugeständnisse machen muss, ohne die der vereinbarte Verkaufspreis von dem [X.] nicht gezahlt wird. Bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise reduziert sich in einem solchen Fall die von dem [X.] zu erbringende Gegenleistung, so dass auch der von dem [X.] an die Beklagte abzuführende Mehrerlös entsprechend geringer ist (vgl. zu der Berücksichtigung der von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten als Abzugsposten im Rahmen der Prüfung der Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrags Senat, Urteil vom 15. Januar 2016 - [X.], NJW-RR 2016, 692). Die von der Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung weiter aufgeworfene Frage, ob die von der Klägerin bei der Veräußerung anfallende Steuer einen Abzugsposten darstelle, stellt sich nicht, weil die Klägerin den Mehrerlös an die Beklagte abführen muss, also gerade keinen Veräußerungsgewinn erzielt.

(3) Schließlich begründet die Klausel entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vertretenen Auffassung auch keine Zweifel, für welchen Veräußerungsfall sie eingreifen soll. Mit dem „heute gekauften Grundstück“ können nur die von der Klägerin erworbenen und in dem Vertrag näher bezeichneten drei Flurstücke gemeint sein. Dass die [X.] auch bei einem nur teilweisen Weiterverkauf des Grundstücks zum Tragen kommt, liegt auf der Hand; andernfalls ließe sie sich ohne weiteres umgehen.

d) Ebensowenig folgt die Unwirksamkeit der [X.] aus einer inhaltlichen Unangemessenheit gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, § 310 Abs. 1 Satz 1 und 2 [X.]. (Auch) hieran ist die Klausel zu prüfen.

aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] folgt allerdings aus § 307 Abs. 3 Satz 1 [X.], dass formularmäßige Abreden, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu zahlenden Vergütung unmittelbar bestimmen (so genannte [X.]), von der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] ausgenommen sind. Hiervon zu unterscheiden sind die kontrollfähigen [X.], also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, [X.] Gesetzesrecht treten kann. Anders als die unmittelbaren [X.] bestimmen sie nicht das Ob und den Umfang von Entgelten, sondern treten als ergänzende Regelung, die lediglich die Art und Weise der zu erbringenden Vergütung und/oder etwaige Preismodifikationen zum Inhalt haben, „neben“ eine bereits bestehende [X.]. Sie weichen von dem das dispositive Recht beherrschenden Grundsatz ab, nach dem die Preisvereinbarung der Parteien bei Vertragsschluss für die gesamte Vertragsdauer bindend ist, und sind daher einer Inhaltskontrolle unterworfen (vgl. [X.], Urteil vom 14. Mai 2014 - [X.], [X.]Z 201, 230 Rn. 15 mwN).

bb) Der Senat hat sich mit dieser Abgrenzungsfrage insbesondere im Zusammenhang mit sog. Nachbewertungsklauseln in [X.] der [X.] befasst. Die in solchen Verträgen vorgesehene Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises aufgrund einer Nachbewertung der verkauften Grundstücke unterliegt als [X.] nicht der [X.]n Inhaltskontrolle. Dies beruht darauf, dass aufgrund eines fehlenden funktionsfähigen Grundstücksmarkts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lediglich ein bezifferter Kaufpreis als „vorläufiger Wertansatz“ festgelegt werden konnte und damit noch keine feste Entgeltabsprache getroffen war. Die endgültige Höhe des Kaufpreises sollte später festgelegt werden (vgl. Senat, Urteil vom 26. Januar 2001 - [X.], [X.]Z 146, 331, 338 f.; siehe auch Senat, Urteil vom 14. November 2003 - [X.], NJW-RR 2004, 263, 264, zugleich zur Abgrenzung zu einer Freistellungsverpflichtung des Verkäufers von weitergehenden Entschädigungsansprüchen eines Restitutionsberechtigten bei einem investiven Verkauf gemäß § 3 BInvG).

cc) Anders liegt es, wenn der Kaufpreis fest vereinbart sein, also weder einer Nachfestsetzung unterliegen noch unter einer von dem Verhalten der Parteien unabhängigen Bedingung stehen soll, außerdem aber eine Zahlungsverpflichtung des Käufers vorgesehen ist, die an ein bestimmtes zukünftiges Verhalten des Käufers anknüpft. Eine solche Verpflichtung wird regelmäßig nicht als Teil der Preisabsprache anzusehen sein, sondern als Mittel, das künftige Verhalten des Käufers zu beeinflussen. Dann aber scheidet eine Qualifizierung als [X.] aus.

So liegt der Fall auch bei der hier zu beurteilenden [X.]. Sie tritt „neben“ den fest vereinbarten Kaufpreis und sanktioniert - insoweit vergleichbar mit einer Vertragsstrafenregelung - das Verhalten des Käufers, der die erworbenen Flurstücke innerhalb der vorgesehenen fünf Jahre in unbebautem Zustand veräußert. Die zusätzliche Zahlungsverpflichtung stellt sich deshalb als kontrollfähige Preisnebenabrede dar.

dd) Die von dem Berufungsgericht deshalb zu Recht vorgenommene Angemessenheitsprüfung weist entgegen der Auffassung der Revision keine Rechtsfehler auf. Eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin ist mit der Klausel nicht verbunden.

(1) Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] ist eine Benachteiligung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (vgl. [X.], Urteil vom 17. September 2009 - [X.], [X.], 57 Rn. 18 mwN). Zur Beurteilung bedarf es einer umfassenden Würdigung, in die die Art des konkreten Vertrags, die typischen Interessen beider Parteien, die Anschauungen der beteiligten Verkehrskreise und die sich aus der Gesamtheit der Rechtsordnung ergebenden Bewertungskriterien einzubeziehen sind (vgl. [X.], Urteil vom 24. März 2010 - [X.], [X.]Z 185, 96 Rn. 26; siehe auch Senat, Urteil vom 9. Februar 1990 - [X.], [X.]Z 110, 241, 244 zu § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz).

(2) Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist zunächst zu berücksichtigen, dass dem Käufer grundsätzlich alle mit dem Eigentum an der Sache verbundenen Vorteile gebühren, so dass ihm auch etwaige Wertsteigerungen der [X.] infolge einer Marktentwicklung zustehen sollen. Dieses Recht des Käufers schränkt die [X.] ein, wobei dies unabhängig davon gilt, ob das Grundstück von vorneherein mit dem Ziel eines kurzfristigen, gewinnbringenden Weiterverkaufs erworben wurde oder sich die Absicht der Weiterveräußerung erst nach dem Erwerb des Grundstücks eingestellt hat.

(3) Verwendete die [X.] eine [X.] nur zu dem Zweck, ihr Vermögen zu mehren, würde sie - als Verwenderin der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - ihre eigenen Interessen in unangemessener Weise auf Kosten des Käufers durchsetzen. Dies wäre unzulässig; die Vertragsfreiheit der [X.] ist insoweit im Unterschied zu einer Individualvereinbarung eingeschränkt. Diese Einschränkung ist nicht ihrerseits unangemessen. [X.] die [X.] ein Grundstück nicht selbst nutzen, wohl aber von künftigen Bodenwertsteigerungen profitieren, steht es ihr frei, ein Erbbaurecht an dem Grundstück zu vergeben.

(4) Zulässig kann eine [X.] aber sein, wenn die [X.] hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Ein solches Interesse ist gegeben, wenn die [X.] mit der Verwendung der Klausel erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen möchten, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerlös an die [X.] abführen, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundstück nicht. Die [X.] ist bei der Erreichung des Ziels, dass bebaubare Grundstücke bebaut werden (vgl. auch § 4 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 WoFG), nicht auf das Mittel des [X.] beschränkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen; hierzu gehört eine [X.].

Dass die von der Beklagten verwendete [X.] diesem Zweck diente, ergibt sich aus der Lage des Grundstücks in einem als Wohngebiet ausgewiesenem innerstädtischen Gebiet; weiterer Feststellungen zu den Absichten der [X.] bedurfte es nicht.

(5) In Abwägung zu diesem anerkennenswerten Interesse der [X.] hat der Käufer die mit der Klausel verbundenen Nachteile hinzunehmen. Hierbei ist insbesondere der mit fünf Jahren überschaubare Zeitraum zu berücksichtigen, für den die Erlösabführungspflicht gilt. Zudem kann der Käufer innerhalb dieses Zeitraums eine Wertsteigerung des Grundstücks durch eine Weiterveräußerung realisieren, indem er das Grundstück zuvor bebaut. Wenn er fünf Jahre abwartet und erst dann veräußert, steht ihm ein etwaiger Mehrerlös darüberhinaus auch bei einer Veräußerung in unbebautem Zustand zu. Er muss es nur hinnehmen, dass er einen durch den Weiterverkauf ohne Bebauung innerhalb von fünf Jahren erzielten Gewinn nicht behalten darf.

3. Da die Klägerin hiernach in der Hauptsache keinen Anspruch auf Rückzahlung des [X.] in Höhe von 2.735,00 € hat, fehlt es auch für die geltend gemachte Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten an einer Anspruchsgrundlage, so dass das Berufungsgericht die Klage zu Recht insgesamt abgewiesen hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.