Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.04.2018, Az. V ZR 169/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:200418UVZR169.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF
IM NAMEN [X.]S VOLKES
URTEIL
V [X.]
Verkündet am:
20. April 2018
Rinke
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BauGB § 11 Abs. 2 Satz 1
Verkauft eine [X.] im Rahmen eines [X.] ein von dem Erwerber mit einem Eigenheim zu bebauendes Grundstück zum Verkehrs-wert, verstößt eine Regelung, die dem Erwerber eine von einer Verkehrswert-steigerung des Grundstücks unabhängige Zuzahlung bei dessen
Weiterverkauf innerhalb von acht Jahren nach Errichtung des Eigenheims auferlegt, gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung.
[X.], Urteil vom 20. April 2018 -
V [X.] -
OLG [X.]

[X.]

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-
Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. April 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Weinland, [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des [X.]

21. Zivilsenat
-
vom 22. Mai 2017 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 28.
Juli
2009 kauften der Kläger und seine damalige Ehefrau, die beide in einer Nachbargemeinde wohnten, von der [X.] [X.] zwei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 857
qm zu einem Quadratmeterpreis von 106,75

Insgesamt betrug der Kaufpreis 91.482,07

-
wie in dem Vertrag aus-drücklich festgehalten ist -
dem Marktwert der Grundstücke entsprach. Die Grundstücke befinden sich in einem Baugebiet der beklagten [X.].

In Ziffer [X.] des notariellen Kaufvertrages verpflichteten sich die Käu-fer, innerhalb von acht Jahren nach Vertragsschluss auf den Grundstücken ein 1
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bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten, dieses ab Bezugsfertigkeit acht Jahre
lang selbst zu bewohnen und während dieser [X.] nicht zu veräußern. Für den Fall des Verstoßes gegen die Bauverpflichtung wurde der beklagten [X.] das Recht eingeräumt, die Grundstücke gegen Rückerstattung des Kaufpreises zurück zu erwerben. Für den Fall des Verstoßes gegen die [X.] verpflichteten sich die Käufer zu einer Zahlung von 5

und für den Fall der Veräußerung der Grundstücke vor Ablauf von acht Jahren ab Bezugsfertigkeit an Dritte, bei denen es sich nicht um
seit mindestens drei Jahren auf dem Gebiet der beklagten [X.] wohnhafte näher bestimmte Verwandte oder den Ehegatten handelt, zu einer Zahlung von 25

d-ratmeter. Entsprechende Klauseln wurden von der beklagten [X.] bei zahlreichen Verkäufen
in dem Baugebiet verwendet.

Der Kläger und seine damalige Ehefrau errichteten auf den erworbenen Grundstücken ein Wohnhaus, das sie bis zu ihrer Trennung im Jahr 2011 ge-meinsam bewohnten. Nach der Scheidung ihrer Ehe veräußerten sie das Grundstück im September 2013. Daraufhin verlangte die beklagte [X.] vom Kläger und seiner früheren Ehefrau einen Betrag von insgesamt 21.425

den diese unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlten. Der geforderte Betrag überstieg die Wertsteigerung der Grundstücke seit deren Erwerb im Juli 2009.

Mit der Klage verlangt der Kläger von der beklagten [X.] die Rück-zahlung des von ihm getragenen hälftigen Anteils von 10.712,50

und die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das [X.] hat die Klage abgewiesen, das [X.] hat ihr -
bis auf einen gerin-gen Anteil an den geforderten Zinsen -
stattgegeben. Mit der von dem Oberlan-desgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, 3
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möchte die beklagte [X.] die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht dem Kläger ein [X.] gemäß §
812 Abs.
1 Satz
1 Alt.
1 BGB zu. Die Regelung in Ziffer [X.] des Kaufvertrages über die Nachzahlungsverpflichtung sei unwirksam. Als Allgemeine Geschäftsbedingung müsse sich die Klausel an §
307 BGB und als Regelung, mit der die Beklagte städtebauliche Ziele verfolge, auch an §
11 Abs.
2 Satz
1 BauGB messen lassen. Aus beiden Normen folge die [X.]. Da den Käufern kein Preisvorteil eingeräumt worden sei, diene die Klausel nicht der Abschöpfung einer gewährten Subvention, sondern behindere eine Weiterveräußerung vor Ablauf der vereinbarten Frist durch eine von einer Verkehrswertsteigerung unabhängigen Nachzahlungspflicht. Diese [X.] könne nicht mit der von der Beklagten geltend gemachten Ab-wehr von Spekulationsgeschäften gerechtfertigt werden. Hierfür reiche eine
Klausel aus, die der [X.] das Recht einräume, die tatsächlich [X.] abzuschöpfen, anstatt pauschal eine Nachzahlungs-pflicht in einer erheblichen Größenordnung zu regeln, die sich hier -
je nach [X.] -
auf knapp 29
% bzw. 23,4
% des Kaufpreises belaufe. Die Klausel berücksichtige ausschließlich das Interesse der Beklagten, die sich im Gegenzug lediglich bereit erklärt habe, überhaupt ein Grundstück an die [X.] zu verkaufen. Zudem enthalte die Regelung keinerlei Abstufungen, um den Umständen des Einzelfalls gerecht zu werden und unzumutbare Härten für die Erwerber zu vermeiden. Selbst wenn die Klausel wirksam sei, habe die [X.]
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te ihr Ermessen hinsichtlich der Nachzahlungsforderung nicht ordnungsgemäß ausgeübt, weil der Verkauf keinen spekulativen Hintergrund gehabt, sondern auf der Scheidung der Eheleute und der damit verbundenen finanziellen [X.] beruht habe.

II.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

Das Berufungsgericht kommt rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis, dass dem Kläger
gemäß §
812 Abs.
1 Satz
1 Alt.
1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung des unter Vorbehalt an die beklagte [X.] gezahlten Betrages von 10.712,50

1. Die in Ziffer [X.] des notariellen Kaufvertrages vereinbarte Nach-zahlungsverpflichtung verstößt gegen das Gebot angemessener Vertragsge-staltung im Sinne des §
11 Abs.
2 Satz
1 BauGB und ist unwirksam. Auf die Frage, ob die Klausel einer Inhaltskontrolle nach den §§
307
ff. [X.], kommt es daher nicht an (bisher offengelassen, vgl. [X.], Urteil vom 16.
April
2010 -
V
ZR
175/09, NJW 2010, 3505 Rn.
9 mwN).

a) Der notarielle Kaufvertrag vom 28.
Juli
2009 ist ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des §
11 Abs.
1 Satz
2 Nr.
2 BauGB. Der
für einen städtebau-lichen Vertrag erforderliche Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitpla-nung ergibt sich daraus, dass die beklagte [X.] dem Kläger und seiner damaligen Ehefrau die Grundstücke als Bauplatz verkauft und ihnen in Ziffer [X.] des Vertrages eine binnen einer bestimmten Frist zu erfüllende Ver-pflichtung zum Bau eines Wohnhauses (vgl. § 176 BauGB) auferlegt hat (vgl. 6
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6
-
[X.], Urteil vom 26.
Juni
2015 -
V
ZR
271/14, NJW 2015, 3169 Rn.
8 mwN), um das [X.] zeitnah einer durch die Bauleitplanung zugelassenen Bebau-ung zuzuführen (vgl. Bank, in [X.], BauGB, Stand Februar 2014, § 11 Rn. 53 f.).

b) Die Nachzahlungsverpflichtung verstößt gegen das [X.] Vertragsgestaltung
im Sinne des §
11 Abs.
2 Satz
1 BauGB. Nach dieser Vorschrift müssen die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistun-gen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Das [X.] Vertragsgestaltung verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und dass die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt
([X.], Urteil vom 26.
Juni
2015 -
V
ZR
144/14, [X.]Z 206, 120 Rn.
19 mwN).
Die vorliegende Vertragsgestaltung ist hiermit nicht vereinbar.

aa

(zu den dabei zu beachtenden europarechtlichen Vorgaben vgl. [X.], Urteil vom 8. Mai 2013. Rs C-197/11 und [X.]/11, [X.] u.a. und [X.], [X.]:[X.] Rn. 39 ff.,
49 ff. sowie [X.], Urteil vom 26.
Juni 2015 -
V [X.], [X.]Z 206, 120 Rn. 33), bei dem der Verkauf

anders als im vorliegenden Fall
-
zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis erfolgt war, hat der [X.] entschieden, dass eine Nachforderung im Um-fang des eingeräumten [X.] grundsätzlich möglich ist. Sie stellt keine Vertragsstrafe dar, sondern bedeutet den Widerruf der in der Kaufpreisverbilli-gung liegenden,
an bestimmte Bedingungen geknüpften Subvention. Auch et-waige Bodenwertsteigerungen müssen, wenn der [X.] verfehlt 10
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-
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wird, nicht stets dem Käufer verbleiben. Allerdings ist eine [X.], die neben der Kaufpreisverbilligung auch künftige Bodenwertsteigerungen einbezieht, nur angemessen, wenn sie die Möglichkeit stagnierender oder sin-kender Bodenpreise berücksichtigt und die Nachzahlung auf den tatsächlich eingetretenen Vorteil begrenzt ([X.], Urteil vom 16. April 2010 -
V [X.], NJW 2010, 3505 Rn. 21). In einem
Fall eines nicht subventionierten Grund-stücksverkaufs hat der [X.] eine Klausel für angemessen erachtet, die dem Käufer, wenn er das Grundstücks in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab Vertragsschluss weiterverkauft, die Verpflichtung zur Abführung des erzielten [X.] auferlegt ([X.], Urteil vom 16. März 2018

V
ZR
306/16, juris).

bb) Die von der beklagten [X.] verwendete [X.] ist hingegen unangemessen, weil sie dem Kläger und seiner Ehefrau eine Zuzah-lungsverpflichtung auferlegt, die unabhängig von einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks und damit unabhängig von einem tatsächlichen Vorteil der Erwerber
ist.

(1)
Eine vorteilsunabhängige [X.] lässt sich nicht mit dem Zweck der Verhinderung von [X.] rechtfertigen. [X.], die die öffentliche Hand dem Käufer auferlegt, entsprechen nur dann dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der zulässigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs-
oder Familienpolitik für einen angemes-senen [X.]raum sicherzustellen (vgl. [X.], Urteil vom 16. April 2010

V
ZR
175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 14).
Die Abwehr von [X.] stellt zwar ein anerkennenswertes städtebauliches Ziel dar ([X.], Urteil vom 16. März 2018 -
V [X.], juris). Um [X.] 12
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zu verhindern, ist es aber nicht erforderlich, dem Käufer für den Fall des [X.] des Grundstücks eine vorteilsunabhängige Zuzahlungspflicht auf-zuerlegen. Das Ziel der Spekulationsbekämpfung kann erreicht werden, indem
sich der Zuzahlungsbetrag nach der tatsächlichen Bodenwertsteigerung [X.]. Der Pflicht zur Zahlung eines hiervon unabhängigen Betrages kommt dagegen ein strafähnlicher Charakter zu (vgl. [X.], [X.], 450, 454) und geht damit über das verfolgte Ziel hinaus.

(2) Ebenso wenig vermag ein Interesse der beklagten [X.]
an ei-ner Selbstnutzung der Immobilie durch den Käufer
die [X.] zu rechtfertigen. Da
eine Selbstnutzungsverpflichtung nicht eine zwangsweise durchsetzbare Primärverpflichtung des Käufers, sondern lediglich eine Oblie-genheit begründet (vgl. [X.], Urteil vom 16. April 2010 -
V [X.], NJW 2010, 3505, Rn. 11), ist die Auferlegung einer -
über die Abschöpfung einer ge-währten Subvention hinausgehenden -
Zuzahlungspflicht schon nicht geeignet, die
angestrebte Selbstnutzung durch den Käufer zu erreichen. [X.] die Gemein-de langfristig Einfluss auf die Nutzerstruktur nehmen, könnte sie dies beispiels-weise
dadurch erreichen, dass sie mit ihrem Vertragspartner ein Wiederkaufs-recht für den Fall der vorzeitigen Veräußerung der Immobilie vereinbart.

(3) Entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich die Angemessenheit der [X.] nicht daraus, dass nach Ziffer [X.] des Vertrages dann keine Zuzahlung zu leisten ist, wenn der Erwerber das Grundstück an [X.] mindestens seit drei Jahren in der [X.] wohnhaften Kinder, Geschwis-ter, Verwandte in gerade Linie oder den Ehegatten verkauft. Eine Ausnahmere-gelung, die angesichts ihres stark begrenzten Anwendungsbereiches in den überwiegenden Fällen gar nicht zum Tragen kommen kann, vermag an der Un-angemessenheit der [X.] nichts zu ändern. Das gilt auch 14
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9
-
dann, wenn eine solche Regelung -
wie die Revision meint -
den Zweck hat, der Versorgung der einheimischen Bevölkerung mit bezahlbarem Wohneigentum zu dienen.

cc) Die für sich genommen unangemessene Klausel wird nicht durch für den Kläger und seine Ehefrau vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag kompensiert (vgl. dazu [X.], Urteil vom 29. November 2002 -
V [X.], [X.]Z 153, 93, 102). Das Berufungsgericht weist zu Recht darauf hin, dass der einzige Vorteil der Erwerber darin liegt, dass die beklagte [X.] bereit war, ihnen die beiden gemeindlichen Grundstücke zum Marktwert zu verkaufen. Der

der Vertrag konkrete, für den Erwerber vorteilhafte Bestimmungen enthält, nicht dagegen ob sich der Grundstückskauf in ungewisser Zukunft möglicherweise als wirtschaftlich günstig erweisen könnte. Auch der von der Revision angeführ-des [X.], der den gewährten Nachlass um ein Vielfaches überschreitet, keinen Ausgleich des gestörten Äquivalenzverhältnisses dar.

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die unwirksame Regelung über die Nachzahlungsverpflichtung nicht im Wege ergänzender Vertragsausle-gung dahingehend zu ersetzen, dass die beklagte [X.] berechtigt sein soll, jedenfalls eine etwaige Bodenpreissteigerung abzuschöpfen.

Entsprechend dem der Vorschrift des § 306 Abs. 3 BGB zugrunde lie-genden Rechtsgedanken setzt eine
ergänzende Vertragsauslegung bei [X.] einer Vertragsklausel in einem -
wie hier -
privatrechtlich ausgestalteten städtebaulichen Vertrag (vgl. dazu [X.], Urteil vom 29. November 2002 16
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10
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V
ZR
105/02, [X.]Z 153, 93, 96 f.) wegen Verstoßes gegen § 11 Abs. 2 Satz
1 BauGB voraus, dass es für die [X.] unzumutbar ist, an dem [X.] festgehalten zu werden (vgl. [X.], Urteil vom 22.
Januar
1992 -
IV
ZR 59/91, [X.]Z 117, 92, 99).
Das ist hier zu verneinen. Anders als in den Fällen, in denen die [X.] dem Käufer eine Subvention in Form eines [X.] gewährt hatte und die Regelung über deren
Widerruf ein wesentliches Element des Vertragsgefüges bildete
(vgl. [X.], Urteil vom 16. April 2010 -
V [X.], NJW 2010, 3505
Rn. 24), stellt die Klausel über die Nachzahlungsverpflichtung in dem zwischen der beklagten [X.] und den Eheleuten geschlossenen Vertrag keine Regelung innerhalb der getroffe-nen
Vereinbarungen
dar, deren Wegfall unter Aufrechterhaltung des Vertrages für die [X.]
zu einem unzumutbaren Ergebnis führt.
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2. Hinsichtlich der Nebenforderungen sind Rechtsfehler nicht ersichtlich und werden von der Revision auch nicht geltend gemacht.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §
97 Abs.
1 ZPO.

Stresemann Schmidt-Räntsch Weinland

Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 30.09.2016 -
31 O 2072/15 -

OLG [X.], Entscheidung vom 22.05.2017 -
21 U 4277/16 -

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