Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 5. April 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 538, 307 Bb a) Ein formularmäßiger [X.] für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheits-reparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener [X.] verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der [X.] auf den Mieter unwirksam ist. [X.], Urteil vom 5. April 2006 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlic[X.] Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 8. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des [X.] vom 21. Juli 2005 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Parteien streiten um die Erstattung von Renovierungskosten nach Beendigung eines Mietverhältnisses. 1 Mit Vertrag vom 29. Juni 1999 hatte der Beklagte von der Klägerin eine Wohnung im Anwesen [X.]in [X.]ab dem 16. Juli 1999 gemietet. Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung des Beklagten am 29. Februar 2004. 2 Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 6 unter ande-rem folgende formularmäßige Regelungen: 3 "(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparatu-ren auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und - 3 - zwar: in Küche, Bad, [X.] alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet. ... (2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten [X.] alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlic[X.] Schönheitsreparaturen auszu-führen. ... (3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und [X.] sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung ent-sprec[X.]den Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. ... Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt." Der Beklagte hatte während des Mietverhältnisses keine Schönheitsre-paraturen durchgeführt. Die Klägerin holte deshalb einen Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ein. Auf der Grundlage des [X.] forderte sie den Beklagten vorprozessual zur Bezahlung der vollständigen Kosten für einen Deckenanstrich im Bad und in der Küche in Höhe von 91,20 • sowie der (zeit-)anteiligen Kosten (55,5/60) für die Renovierung der übrigen Räume von 763,06 • auf. Mit ihrer Klage hat sie neben den Renovierungskosten von [X.] - 4 - samt 854,26 • rückständige Mieten, eine Betriebskostennachforderung für 2002 und Schadensersatzansprüche geltend gemacht; nach Verrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten und einem geringfügigen Be-triebskostenguthaben hat sie 1.135,87 • nebst Zinsen verlangt. 5 Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben; hinsichtlich der Renovierungskosten hat es sie abgewiesen. Das [X.] hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Forderung auf Bezahlung der Renovierungskosten weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in § 6 Nr. 1 des [X.] sei unwirksam, weil sie hierfür starre Fristen unabhängig vom tatsäch-lic[X.] Zustand der Wohnung vorsehe. Eine solche Regelung benachteilige, wie der [X.] bereits wiederholt entschieden habe, den Mieter [X.] im Sinne des hier noch anwendbaren § 9 [X.]; sie sei deshalb unwirksam. An der Unwirksamkeit der Klausel ändere sich auch dadurch nichts, dass möglicherweise für den Fall des [X.] eine flexiblere Handhabung vor-gese[X.] sei. Dabei könne dahinste[X.], ob die betreffende Klausel in § 6 Nr. 2 des [X.] mit ihrer undeutlic[X.] Formulierung über die Berücksichti-gung des [X.] im Verhältnis zu dem Grad der Abnutzung dem [X.] entspreche. Jedenfalls lasse sich dieser Bestimmung nicht ent-nehmen, dass sie die Fristen des § 6 Nr. 1 relativieren solle. Sei aber die [X.] - 5 - pflichtung des Beklagten, überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen, un-wirksam, so könne auch die Kostenregelung des § 6 Nr. 3, die gerade auf die-ser Verpflichtung beruhe, keinen Bestand haben. I[X.] 7 Diese Ausführungen halten der rechtlic[X.] Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Im Ergebnis erweist sich die Rüge der Revision, das angefochtene Ur-teil genüge nicht den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, weil es die [X.] nicht wiedergebe, als unbegründet. Zwar schließt die im Berufungsurteil enthaltene Bezugnahme auf die tatsächlic[X.] Feststellungen des erstinstanzlic[X.] Urteils den Berufungsantrag nicht ein; dieser ist vielmehr auch nach dem reformierten Zivilprozessrecht in das Berufungsurteil aufzu-nehmen. Das Urteil muss deshalb, wenn es - wie hier - auf die wörtliche Wie-dergabe des Antrages verzichtet, wenigstens erkennen lassen, was der Beru-fungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat (Senatsurteil [X.] 154, 99). Diesen Anforderungen wird die angefochtene Entscheidung noch gerecht. In Verbindung mit den in Bezug genommenen, teilweise in den erstinstanzlic[X.] Entscheidungsgründen enthaltenen Feststellungen des Amtsgerichts lassen die Gründe des Berufungsurteils hinreic[X.]d klar erkennen, dass die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt hat, soweit das Amtsgericht die Klage - hinsichtlich der Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von insgesamt 854,26 • - abgewiesen hat. 8 Zu Unrecht beanstandet die Revision ferner, das Berufungsurteil versto-ße jedenfalls deshalb gegen die Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, 9 - 6 - weil es den Berufungsantrag bezüglich der [X.] aus dem vom [X.] zuerkannten Hauptanspruch nicht wiedergebe, soweit diese im erstin-stanzlic[X.] Urteil abgewiesen worden seien. Entgegen der Ansicht der Revision hat die Klägerin diese Zinsforderung in der Berufungsinstanz nicht weiterver-folgt. Sie hat in ihrer Berufungsbegründung zwar zwei Daten des erstinstanzli-c[X.] Ausspruchs über die Verzugszinsen "beanstandet", aus "[X.]" aber sogar in ihrem Berufungsantrag die Zinsdaten für die weiter gel-tend gemachten Renovierungskosten aus dem Tenor des amtsgerichtlic[X.] Urteils zu dem ihr zuerkannten Betrag übernommen. Eine Abänderung des Ur-teils der Vorinstanz bezüglich der Zinsen aus dem zugesproc[X.]en Betrag hat sie nicht begehrt. Aus diesem Grund bleibt die weitere Rüge der Revision, das Berufungsurteil sei hinsichtlich des Zinsbegehrens der Klägerin teilweise nicht mit Gründen verse[X.] (§ 547 Nr. 6 ZPO), gleichfalls ohne Erfolg. 2. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das [X.] die im Berufungsverfahren von der Klägerin noch geltend gemachten Ansprüche [X.]. Der Klägerin steht weder nach § 6 Nr. 3 des [X.] ein Anspruch auf (zeit-)anteilige Abgeltung der Renovierungskosten für Wohnzimmer, [X.] und [X.] (55,5/60 Monate) noch gemäß § 6 Nr. 1 und 2 des [X.] ein Schadensersatzanspruch für die Kosten des [X.] in Bad und Küche zu. 10 a) In Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats hat das Berufungsgericht angenommen, dass die formularmäßige Schönheits-reparaturenklausel in § 6 Nr. 1 Satz 1 des [X.] einen starren Fristen-plan enthält und deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 Abs. 1 [X.] (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam ist (vgl. Se-natsurteile vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586 = [X.], 463, vom 22. September 2004 - [X.] ZR 360/03, [X.], 3775 = [X.], 11 - 7 - 660, und vom 13. Juli 2005 - [X.] ZR 351/04, NJW 2005, 3416 = [X.], 934). Aus der Sicht eines verständigen Mieters macht es keinen Unterschied, ob der [X.] - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthält oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt wird. In seinen einschlägigen Entschei-dungen hat der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wen-dungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlic[X.] Renovierungsbedarf möglich war. Fehlt ein derartiger Zu-satz, so ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweic[X.] zugunsten des Mieters nicht vorgese[X.]; sie ist dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlic[X.] Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zulassen. Etwas anderes ergibt sich im vorliegenden Fall auch nicht aus der Rege-lung in § 6 Nr. 2 des [X.], der die Renovierungspflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses betrifft. Durch die Formulierung "unter Berücksichtigung des vereinbarten [X.]" wird eine Verbindung zu den in § 6 Nr. 1 vereinbarten verbindlic[X.] Fristen hergestellt, so dass die Bestim-mung des § 6 Nr. 2 von der Unwirksamkeit des § 6 Nr. 1 des Vertrages ergriffen wird. Dass durch die Wendung "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschä-digung" die in § 6 Nr. 1 angeführten Fristen bei Beendigung des Mietverhältnis-ses relativiert werden sollen, ist, wie das Berufungsgericht zu Recht bemerkt hat, nicht zu erkennen. 12 b) Auch die Revision zieht letztlich nicht in Zweifel, dass der [X.] in § 6 Nr. 1 starr und die Klausel deshalb unwirksam ist; sie meint jedoch, hier-auf komme es nicht an, weil die Abgeltungsklausel in § 6 Nr. 3 des [X.] - 8 - ges - die für die Kosten der Renovierung des Wohnzimmers, des [X.] und des [X.]s heranzuzie[X.] ist - unabhängig von der [X.] in § 6 Nr. 1 sei. Das trifft nicht zu. 14 [X.]) In welchem Verhältnis die beiden Regelungen in § 6 Nr. 1 und 3 des vorformulierten [X.] ste[X.], ist durch Auslegung zu ermitteln. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlic[X.] Überprüfung, weil [X.], die der hier zu be-urteilenden Regelung entsprec[X.], auch über den Bezirk des [X.] hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 13. Juli 2005 [X.]O unter [X.]). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektivem Inhalt und typisc[X.] Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-lic[X.] Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-ten des durchschnittlic[X.] Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st.Rspr., z.B. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 [X.]O unter [X.]). Dazu gehört unter anderem, dass auch der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, vertragliche Klauseln im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (Senatsurteil vom 28. April 2004 - [X.] ZR 230/03, [X.], 2087 = [X.], 333 unter III a). 15 [X.]) Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergibt sich schon aus der Systematik der Regelung; beide sind Teil des mit "Erhaltung der Mietsache" überschriebenen § 6 des [X.]. Die maßgebenden Begriffe sind weitge[X.]d identisch ("Schönheitsreparaturen", "Fristen", "Renovierung"). Die - als solche grundsätzlich unbedenkliche (Senatsurteil [X.] 105, 71) - [X.] in Nr. 3 verweist an zwei Stellen auf die "o.g. Fristen" bezie-hungsweise "obigen Fristen" in Nr. 1. Für den verständigen Leser des ange-sproc[X.]en Personenkreises kann unter diesen Umständen kein Zweifel beste-16 - 9 - [X.], dass die einzelnen Bestimmungen des § 6 eine einheitliche, zusammen-gehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters [X.]. Dabei bildet die Klausel der Nr. 1 mit der Überbürdung der Erhaltungs-pflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden Regelungen in den [X.]. 2 und 3. Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist der Mieter, wie dargetan, nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ver-pflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrags. Die von der Revision aufgeworfene Frage einer Teilbarkeit der [X.] stellt sich daher nicht. 3. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der vollen Kosten für das Streic[X.] der Decken in Küche und Bad in Höhe von 91,20 • gleichfalls nicht zu. Allerdings handelt es sich bei der letztgenannten Forderung nicht, wie die Revision meint, ebenfalls um einen quotenmäßigen Abgeltungsanspruch im Sinne des § 6 Nr. 3 des Mietvertrags; denn für Küche und Bad wäre die Reno-vierungspflicht des Beklagten - ihre wirksame Vereinbarung unterstellt - mit Ab-lauf der in § 6 Nr. 1 genannten Frist von drei Jahren, mithin am 16. Juli 2002 fällig geworden. Der von der Klägerin insoweit der Sache nach geltend gemach-te Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (wegen nicht erbrachter Leistung) gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB ist nicht begründet, weil es, wie eingangs erwähnt, an einer wirksamen Vereinbarung über die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Beklagten fehlt. Auf die Frage, ob die sonstigen 17 - 10 - Voraussetzungen des § 281 BGB erfüllt sind, kommt es demnach nicht mehr an. [X.] Dr. [X.] [X.] [X.] Hermanns Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 14.12.2004 - 17 C 372/04 - [X.], Entscheidung vom 21.07.2005 - 9 S 1/05 -