Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.07.2005, Az. VIII ZR 351/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 13. Juli 2005
[X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB §§ 307 Bb, 535; [X.] § 9 Bb Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsrepara-turen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen – spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten – spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält kei-nen starren [X.]; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener [X.] unwirksam.

[X.], Urteil vom 13. Juli 2005 - [X.] - [X.] AG Düsseldorf

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 21. Zivilkammer des [X.] vom 11. November 2004 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe von 2.581,35 • abgewiesen worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Mit [X.] hatten die Beklagten vom Kläger eine Wohnung in dem Anwesen [X.] in [X.]

gemietet. Das Miet-verhältnis begann am 1. September 1998 und endete nach vorausgegangener Kündigung der Beklagten am 31. August 2002. Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 unter anderem folgende vorgedruckte Klausel: - 3 - "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen – auszuführen bzw. ausführen zu [X.] Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, [X.] spätestens nach fünf Jahren und in sons-tigen [X.] spätestens nach sieben Jahren zu täti-gen." Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem Auszug die erfor-derlichen Schönheitsreparaturen - trotz Setzung einer Nachfrist - nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Er habe deshalb die Arbeiten durch eine Firma ausführen lassen und hierfür 4.199,36 • bezahlt. Diesen Betrag hat der Kläger in der ersten Instanz begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-sen. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt und des weiteren geltend gemacht, wegen der verzögerten Renovierung habe er die Wohnung erst ab dem 1. Oktober 2002 wieder vermieten können, weshalb ihm für den Monat September 2002 eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 587,99 • zustehe. Nach Abzug der von den Beklagten geleisteten Kaution von 1.457,18 • hat er nunmehr einen Betrag von 3.330,17 • gefordert. Das [X.] hat die hiergegen gerichtete Berufung des [X.] zu-rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren noch in Höhe von 2.581,35 • weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen die [X.] nicht zu. Die Klausel in § 8 Nr. 2 des [X.] sei unwirksam, weil sie wegen der Formulierung "spätestens nach drei (bzw. fünf oder sieben) Jahren" aus der Sicht eines verständigen Mieters eine Renovierung allein wegen des Fristablaufs vorschreibe, und zwar auch dann, wenn ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht bestehe. Es handele sich daher um eine starre Fällig-keitsregelung, die nach der Rechtsprechung des [X.] eine un-angemessene Benachteiligung des Mieters darstelle und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1 [X.] unwirksam sei. Hieran ändere auch der Zusatz "in der Regel" nichts, weil er nicht hinreichend deutlich erkennen lasse, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter den Nachweis erbrin-gen könne, daß die Räume noch nicht renovierungsbedürftig seien und er [X.] die Fristen nicht einhalten müsse. I[X.] Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Dem Kläger steht, sofern auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, auf Grund der Regelung über die Schönheitsreparaturen in § 8 Nr. 2 des [X.] vom 30. August 1998 ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zu. Die Klausel ist nicht wegen Verstoßes gegen § 9 [X.] (jetzt § 307 BGB) unwirksam. Entgegen der Auffassung des [X.] enthält sie keinen starren [X.]. - 5 - 1. Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisions-rechtlichen Überprüfung. Der [X.] geht davon aus, daß [X.], die der hier zu beurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des [X.] hinaus verwendet werden (vgl. [X.]surteil vom 26. Mai 2004 [X.] [X.] ZR 77/03, [X.], 3042 = [X.], 466 unter [X.]). [X.] Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und [X.] Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st. Rspr., z.B. [X.]surteil vom 26. Mai 2004 aaO unter [X.]). Hiervon ist zutreffend auch das Berufungsgericht ausgegangen; seiner Auffassung, aus der Sicht ei-nes verständigen Mieters könne die Formulierung in § 8 Nr. 2 des [X.] nur die Bedeutung haben, daß er die verschiedenen Räume der Wohnung ent-sprechend der näheren Bezeichnung dieser Räumlichkeiten spätestens nach drei (oder fünf oder sieben) Jahren zu renovieren habe (so auch [X.], [X.], 603 = [X.], 866), kann jedoch nicht gefolgt werden. Denn sie läßt außer acht, daß auch der durchschnittliche Mieter gehalten und in der Lage ist, die Klausel im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (vgl. [X.]surteil vom 28. April 2004 [X.] [X.] ZR 230/03, [X.], 2087 = [X.], 333 unter III a). Im Zusammenhang gelesen, sagt die [X.] jedoch mit hinreichender Klarheit und Verständlichkeit aus, daß "in der [X.]", das heißt bei normaler Abnutzung der Räume, die Schönheitsreparaturen in den genannten Zeitabständen vorzunehmen sind. Insoweit unterscheidet sich die Klausel inhaltlich nicht von ähnlichen Formulierungen, wie sie sich z.B. im Mustermietvertrag 1976 des [X.] finden; die dort verwen-deten Worte "im allgemeinen" lassen für die Beurteilung des Einzelfalls genü-gend Raum, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen. Soweit dadurch ein gewisser [X.] 6 - gungsspielraum eröffnet wird, ist dies mit Rücksicht auf die von den Lebensge-wohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren, aber noch hinreichend flexiblen Formulierung sachgerecht und hinnehmbar ([X.]surteil vom 28. April 2004 aaO m.w.Nachw.). Dem Wort "spätestens" kommt hierbei - für den verständigen Mieter unschwer erkennbar - lediglich die Bedeutung einer Betonung der ge-nannten Fristen zu; es beseitigt jedoch weder die Aussagekraft der vorange-stellten Wendung "in der Regel", noch beeinträchtigt es sie im Sinne einer - vom Berufungsgericht angenommenen - Intransparenz. Daß der durchschnitt-liche Mieter auf Grund dieser Formulierung nicht zu erkennen vermag, "ob und unter welchen Voraussetzungen (er) den Nachweis erbringen kann, daß die Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind", ist entgegen der Auffassung des [X.]s nicht zu befürchten. Die Möglichkeit, daß die Klausel von den - nur für den Regelfall vorgesehenen - Fristen Ausnahmen zuläßt und daß der Mieter bei einem geringeren Grad der Abnutzung der Wohnung eine längere Renovie-rungsfrist in Anspruch nehmen kann, liegt für jeden verständigen Mieter auf der Hand. Von einem "starren" [X.], der nach der gefestigten Rechtspre-chung des [X.]s (z.B. Urteil vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586 = [X.], 463) zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel insgesamt führt, kann daher keine Rede sein. Deshalb wäre auch im Falle einer revisionsrechtlich nur beschränkten Überprüfbarkeit der Auslegung der Klausel ein davon abweichendes tatrichterliches Verständnis nicht haltbar. II[X.] Das Berufungsurteil kann daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben, soweit die Berufung gegen das klagabweisende Urteil in Höhe von 2.581,35 • nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif, weil das [X.] aus seiner Sicht folgerichtig [X.] keine Feststellungen zu den übri-- 7 - gen Voraussetzungen und zur Höhe des geltend gemachten Schadensersatz-anspruches getroffen hat. Zur Nachholung dieser Feststellungen und zur neuen Entscheidung ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). [X.] Dr. [X.] [X.]

Dr. Leimert

Dr. Frellesen