Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.01.2024, Az. V ZR 191/22

Die Klägerin ist eine Stadt in [X.], der [X.] ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck darin besteht, Menschen [X.] Glaubens [X.], kulturelle und religiöse Dienste anzubieten. Um ihren muslimischen Bürgern die Ausübung ihres Glaubens in einer Moschee zu ermöglichen, vereinbarte die Klägerin mit dem [X.]n, dass dieser ein Grundstück der Klägerin in einem ersten Bauabschnitt mit einer Moschee und einem Kulturhaus und in einem zweiten Bauabschnitt mit einem Schülerwohnheim, einem Bistro, einem Friseur und einem Geschäft für [X.] bebauen sollte. Die Parteien schlossen am 26. November 2014 eine als Erbbaurechtsvertrag bezeichnete notarielle Vereinbarung (nachfolgend [X.]), mit der die Klägerin dem [X.]n für die Dauer von 60 Jahren und einer Verlängerungsmöglichkeit von weiteren 30 Jahren ein Erbbaurecht an ihrem Grundstück einräumte. Es wurde ein gestaffelter Erbbauzins vereinbart von anfänglich 35.336 € jährlich ab dem 1. Juli 2017. Der [X.] verpflichtete sich, den ersten Bauabschnitt innerhalb von vier Jahren ab dem 1. November 2014 fertigzustellen. Nach Abschn. [X.] Ziff. 7 [X.] kann die Klägerin vor Zeitablauf die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen, unter anderem dann, wenn der [X.] die Bauverpflichtung nicht erfüllt (Heimfallanspruch). Für diesen Fall ist die Vergütung für das Erbbaurecht ausgeschlossen. Nach Abschn. [X.] Ziff. 7 Abs. 3 [X.] ist der [X.] schuldrechtlich verpflichtet, das Bauwerk auf Verlangen der Klägerin auf eigene Kosten zu beseitigen. In dem Vertrag unterbreitete die Klägerin dem [X.]n ein Kaufangebot für das Grundstück, das bis Ende 2023 ausgeübt werden konnte und mit einer gleichlautenden Bauverpflichtung verknüpft war. Mit vollständiger Kaufpreiszahlung sollte der Besitz an dem Grundstück auf den [X.]n übergehen und die Verpflichtung zur Zahlung von [X.] enden. Die Klägerin behielt sich für den Fall der nicht fristgerechten Erfüllung der Bauverpflichtung ein [X.]recht vor. Als [X.] wurde der [X.] von 883.400 € vereinbart zuzüglich des Werts der Verwendungen, insbesondere auf die Gebäude, soweit sie zur Zeit des [X.] einen Verkaufswert haben. Das Erbbaurecht wurde in das [X.] eingetragen. Die Baugenehmigung für den ersten Bauabschnitt wurde im Februar 2015 erteilt, Baubeginn und Bauausführung verzögerten sich jedoch. Im Juli 2018 teilte der [X.] der Klägerin mit, dass er die Frist für die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts nicht werde einhalten können. Im August 2018 nahm der [X.] das Kaufangebot für das Grundstück an und zahlte den vereinbarten Kaufpreis. Im Dezember 2018 machte die Klägerin den Heimfall geltend und übte das [X.]recht aus. Der erste Bauabschnitt war auch im Zeitpunkt der letzten Tatsachenverhandlung im Mai 2022 nicht fertiggestellt.

Mit der Klage verlangt die Klägerin von dem [X.]n die Rückübertragung des Erbbaurechts, hilfsweise dessen Aufhebung, ferner die Versicherung der Moschee gegen Brand- und Elementarschäden und die Zahlung von [X.] in Höhe von 110.425 € für den Zeitraum 1. Januar 2019 bis 30. Juni 2021. Der [X.] nimmt die Klägerin widerklagend auf Übereignung des Grundstücks in Anspruch; daneben begehrt er die Feststellung, dass er nicht zur Zahlung von [X.] an die Klägerin verpflichtet ist, die Ausübung des [X.]rechts rechtswidrig und unwirksam ist und die Klägerin ihm den durch die Ausübung des Heimfall- und [X.]rechts entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen hat. Das [X.] hat der Klage nur in Bezug auf die Rückübertragung des Erbbaurechts und die Zahlung von 110.425 € und der Widerklage nur in Bezug auf die negative Feststellung einer Erbbauzinspflicht stattgegeben; im Übrigen hat es Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] den [X.]n zusätzlich zur Versicherung der Moschee verurteilt und die Widerklage insgesamt abgewiesen; die Berufung des [X.]n hat es zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt der [X.] seinen Klageabweisungsantrag und seine Widerklageanträge weiter.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u.a. in [X.] 2022, 167 veröffentlicht ist, meint, der Klägerin stehe gegen den [X.]n wegen dessen Zuwiderhandlung gegen die [X.] ein Anspruch auf Rückübertragung des Er[X.]aurechts zu. Die Vereinbarung des [X.]s sei wirksam. Zwar verstoße der Ausschluss der Heimfallvergütung im Hinblick auf die absehbare Werterhöhung durch die Bebauung gegen das Gebot angemessener [X.]sgestaltung gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Dies führe aber nicht zur Unwirksamkeit des gesamten [X.]es. Denn es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien den [X.] nicht oder ohne die [X.] abgeschlossen hätten. An die Stelle der unwirksamen Klausel trete die gesetzliche Regelung, hier § 32 Abs. 1 Satz 1 [X.], nach der eine angemessene Vergütung für das Er[X.]aurecht zu gewähren sei. Die Religionsfreiheit aus Art. 4 [X.] stehe der Wirksamkeit der Heimfallvereinbarung nicht entgegen. Der [X.] könne aus diesem Grundrecht keinen Anspruch auf Überlassung des Grundstücks herleiten. Zudem seien ihm Rechte von Anfang an nur unter den vereinbarten Bedingungen eingeräumt worden. Auch die Voraussetzungen des [X.]s lägen vor; der [X.] habe den ersten Bauabschnitt nicht fristgerecht fertiggestellt. Mit der Geltendmachung des [X.]s verstoße die Klägerin nicht gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Indem sie ihren muslimischen Bürgern zeitnah die Ausübung ihres Glaubens in einer Moschee ermöglichen und eine Bauruine vermeiden wolle, verfolge sie einen legitimen Zweck. Zur Erreichung dieses Zwecks sei die Geltendmachung des [X.]s geeignet und erforderlich. Denn nur dann könne die Klägerin das Grundstück einer anderen Person zur Verfügung stellen und weitere Verzögerungen bei der Fertigstellung vermeiden. Die Geltendmachung des [X.]s sei auch im engeren Sinne verhältnismäßig. Insbesondere bedeute sie keine unzumutbare Härte für den [X.]n, da dieser durch die Heimfallvergütung die Möglichkeit habe, an anderer Stelle eine Gebetsmöglichkeit für seine Mitglieder zu schaffen. Die Klägerin nutze mit dem Heimfall schließlich keine ihr nur noch formal zustehende Rechtsposition aus. Denn wegen der wirksamen Ausübung des [X.]rechts könne der [X.] sie nicht mehr auf Übereignung des Grundstücks in Anspruch nehmen.

Die Klägerin habe gegen den [X.]n auch einen vertraglichen Anspruch auf Versicherung der Moschee gegen Brand- und Elementarschäden. Die vertragliche Regelung zur Aufrechterhaltung der Versicherung über die Dauer des Er[X.]aurechts sei dahin auszulegen, dass die Versicherungspflicht nur durch Aufhebung des Er[X.]aurechts oder Entstehung eines Eigentümerer[X.]aurechts, nicht aber auch durch [X.] (mit Kaufpreiszahlung) ende. Hier fehle es für die Entstehung eines Eigentümerer[X.]aurechts an einem dinglichen Vollzug des Heimfall- oder Übereignungsanspruchs. Ferner stehe der Klägerin gegen den [X.]n ein Anspruch auf Zahlung von [X.] in Höhe von 110.425 € für den Zeitraum ab 2019 zu. Die Parteien hätten zwar vereinbart, dass der [X.] den [X.] nur bis zur [X.] (mit Kaufpreiszahlung) zu zahlen habe. Eine Auslegung dieser vertraglichen Regelung ergebe aber, dass dies nur gelte, wenn und solange der Kaufvertrag wirksam bestehe und der [X.] Besitzrechte aus ihm ableiten könne. Dies sei seit der wirksamen Ausübung des [X.]rechts im Dezember 2018 nicht mehr der Fall. Die Widerklageanträge seien wegen der wirksamen Ausübung des [X.]rechts bzw. mangels Pflichtverletzung der Klägerin unbegründet.

Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

1. Die Klägerin hat auf der Grundlage von Abschn. [X.] Ziff. 7 [X.] gegen den [X.]n einen auf Übertragung des Er[X.]aurechts gerichteten [X.].

a) Der in Abschn. [X.] Ziff. 7 Abs. 1 Nr. 1 [X.] geregelte [X.] liegt vor. Der [X.] hat seiner [X.] zuwidergehandelt, indem er den ersten Bauabschnitt nicht innerhalb von vier Jahren ab dem 1. November 2014, d.h. bis zum 31. Oktober 2018 fertiggestellt hat. Nach den ausdrücklichen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts beruht die Versäumung der Fertigstellungsfrist auf einem Verschulden des [X.]n. Eine Nachfrist nach Abschn. [X.] Ziff. 2 Abs. 5 [X.] war ihm somit nicht zu gewähren.

b) Das Berufungsgericht kommt, wenngleich mit teilweiser unzutreffender Begründung, richtigerweise zu dem Ergebnis, dass die vertragliche [X.] wirksam ist.

aa) Dabei legt das Berufungsgericht seiner rechtlichen Prüfung im Ausgangspunkt zutreffend zugrunde, dass die Wirksamkeit der Regelungen des [X.] an dem Gebot angemessener [X.]sgestaltung zu messen ist. Allerdings bestehen Zweifel, ob - wie das Berufungsgericht meint - der hier zu beurteilende Er[X.]aurechtsvertrag ein [X.] im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB ist, auf den § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB unmittelbar anzuwenden wäre. Denn das Berufungsgericht hat keine Feststellungen zu dem für städtebauliche Verträge erforderlichen Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - [X.], NJW 2015, 3169 Rn. 8; Urteil vom 20. April 2018 - [X.], NJW 2018, 3012 Rn. 9; Urteil vom 16. Dezember 2022 - [X.], [X.] 2023, 139 Rn. 7) getroffen, und nach Darstellung der Revision schreibt der Bebauungsplan für das [X.] die Errichtung einer Moschee nicht vor, sondern schließt diese lediglich nicht aus. Die Anwendbarkeit von § 11 BauGB kann im Folgenden aber unterstellt werden, da das Gebot zur angemessenen [X.]sgestaltung auf dem allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und daher auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der öffentlichen Körperschaften im Rechtsverkehr mit Privaten bestimmend ist (Senat, Urteil vom 30. September 2005 - [X.], [X.], 300, 301; Urteil vom 26. Juni 2015 - [X.], [X.], 120 Rn. 17).

[X.]) Das Gebot angemessener [X.]sgestaltung verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde - hier der klagenden Gemeinde - erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und dass die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den [X.]spartner der Behörde führt (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - [X.], aaO Rn. 19 [X.]; zu § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB zuletzt Senat, Urteil vom 16. Dezember 2022 - [X.], [X.] 2023, 139 Rn. 10).

cc) Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass die durch den [X.] abgesicherte [X.] nicht gegen das Gebot angemessener [X.]sgestaltung verstößt und auch nicht aus anderen Gründen unwirksam ist.

(1) Die dem [X.]n auferlegte und durch den Heimfall sanktionierte Pflicht, das Grundstück innerhalb von vier Jahren mit einer Moschee und einem Kulturhaus zu bebauen, verstößt nach den dargestellten Maßstäben nicht gegen das Gebot angemessener [X.]sgestaltung.

(a) Nach § 2 Ziff. 1 [X.] gehören zum Inhalt des Er[X.]aurechts auch Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Er[X.]auberechtigten über die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks. Diese Regelung erlaubt es, die Errichtung des Bauwerks zur Pflicht zu machen und Sanktionen für die Nichterfüllung dieser Pflicht, etwa den Heimfall oder eine [X.]sstrafe, festzusetzen (vgl. [X.]/[X.], 9. Aufl., [X.] § 2 Rn. 9; [X.]/[X.], [X.], 17. Aufl., § 2 [X.] Rn. 3; [X.]/[X.], [X.] [2021], § 2 Rn. 12). Die Vereinbarung einer Bebauungspflicht in einem von einer Gemeinde mit einem Privaten geschlossenen Er[X.]aurechtsvertrag stellt sich grundsätzlich nicht als unangemessen dar. Denn die Gemeinde verfolgt mit der Ausgabe eines Er[X.]aurechts in aller Regel gerade das Ziel, das Grundstück einer Nutzung zuzuführen, die öffentlichen Zwecken dient. Es muss ihr daher im Ausgangspunkt möglich sein, die Bestellung des Er[X.]aurechts davon abhängig zu machen, dass sich der Er[X.]auberechtigte zu der Errichtung des Gebäudes verpflichtet, das diese Nutzung ermöglicht. Die Pflicht zur Errichtung des Bauwerks in angemessener Zeit stellt für denjenigen, der ein Er[X.]aurecht erwerben möchte, regelmäßig auch keine schwerwiegende Belastung dar, denn das Recht, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten, ist bei einem unbebauten Grundstück gerade Sinn und Zweck des Er[X.]aurechts. Auch das eigene Interesse des Er[X.]auberechtigten geht regelmäßig dahin, den [X.] nicht für ein unbebautes Grundstück zahlen zu müssen.

(b) So liegt es auch hier.

(aa) Das Ziel der Klägerin, ihren muslimischen Bürgern die Ausübung ihres Glaubens in einer Moschee zu ermöglichen, rechtfertigte es, die Bestellung des Er[X.]aurechts davon abhängig zu machen, dass der [X.] sich verpflichtet, die Moschee in angemessener Zeit zu errichten. Die [X.] wäre entgegen der Ansicht der Revision auch dann nicht unangemessen, wenn der Bebauungsplan - was nicht festgestellt ist - die Bebauung mit einer Moschee nicht ausdrücklich vorsehen, sondern nur nicht ausschließen sollte. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Klägerin mit der Ausgabe des Er[X.]aurechts einen öffentlichen Zweck verfolgte, der sich nur durch die Errichtung der Moschee in angemessener Zeit erreichen ließ.

([X.]) [X.] für die Errichtung des Bauwerks stellt sich jedenfalls deshalb als nicht unangemessen dar, weil der Er[X.]aurechtsvertrag einen Anspruch des [X.]n auf Verlängerung der [X.] bei unverschuldeter Verzögerung des Bauvorhabens vorsieht (Abschn. [X.] Ziff. 2 Abs. 5).

(2) Die [X.] ist, anders als die Revision meint, auch nicht wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB unwirksam. Nach dieser Regelung - deren Anwendbarkeit wiederum unterstellt werden kann - ist die Vereinbarung einer vom [X.]spartner der Gemeinde zu erbringenden Leistung unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Hier hat sich die Klägerin im Gegenzug für die Übernahme der [X.] (und weiterer Pflichten) aber lediglich zu einer Leistung verpflichtet, auf die der [X.] keinen Anspruch hatte, nämlich zur Einräumung eines Er[X.]aurechts. Eine Pflicht zur Erteilung der Baugenehmigung hat die Klägerin nicht übernommen. Der [X.] enthält lediglich eine „Soll“-Regelung zum „Wie“ der Baugenehmigungserteilung dahingehend, dass der Bauantrag für beide Bauabschnitte gemeinsam genehmigt werden soll.

(3) Soweit die Revision meint, die [X.] sei gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG nichtig, weil ein Verwaltungsakt mit entsprechendem Inhalt nichtig wäre, verhilft ihr dies ebenfalls nicht zum Erfolg. Denn es liegt bereits kein öffentlich-rechtlicher [X.] im Sinne von § 54 Satz 2 VwVfG vor. Der Er[X.]aurechtsvertrag dient zwar der Erfüllung öffentlicher Aufgaben, sein Gegenstand ist aber ganz überwiegend privatrechtlicher Natur (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - [X.], [X.], 93, 96 f. [X.]). Die Klägerin hat mit der Einräumung des Er[X.]aurechts eine privatrechtliche Handlungsform gewählt; auch die [X.], die als Inhalt des Er[X.]aurechts vereinbart wurde (§ 2 Nr. 1 [X.]), ist privatrechtlicher Natur.

(4) Entgegen der Ansicht der Revision verstößt die durch den [X.] sanktionierte [X.] auch nicht gegen Grundrechte des [X.]n. Vor [X.]sschluss stand dem [X.]n keine von Art. 140 [X.] i.V.m. Art. 138 Abs. 2 [X.] oder Art. 14 Abs. 1 [X.] geschützte Rechtsposition an dem Grundstück zu. Ungeachtet der Frage, ob und inwieweit sich der [X.] auf das Grundrecht aus Art. 4 Abs. 1 und 2 [X.] berufen kann, ließe sich aus diesem kein Anspruch auf Einräumung eines Er[X.]aurechts ohne [X.] herleiten (zum Anspruch auf Bereitstellung eines Kirchengebäudes vgl. BVerwGE 87, 115, 133). Da dem [X.]n vor [X.]sschluss keine grundrechtlich geschützte Rechtsposition an dem Grundstück zustand, hatte er auch keinen grundrechtlich geschützten Anspruch auf Einräumung eines Er[X.]aurechts ohne [X.].

dd) Die vertragliche Vereinbarung über den Heimfall ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Vergütung für das Er[X.]aurecht ausgeschlossen wurde. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Ausschluss der Vergütung verstoße gegen das Angemessenheitsgebot aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, und die Regelung über den Heimfall sei nur mit der Maßgabe aufrecht zu erhalten, dass die gesetzliche Vergütungsregelung greife, trifft nicht zu.

(1) Vereinbart eine Gemeinde - wie hier - als Grundstückseigentümerin mit einem Privaten in einem Er[X.]aurechtsvertrag den Ausschluss der Heimfallvergütung, verstößt dies für sich genommen nicht gegen das Gebot angemessener [X.]sgestaltung aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB.

(a) Die im Rahmen der [X.] zu berücksichtigende gesetzliche Regelung über die Vergütung für das Er[X.]aurecht (sog. Heimfallvergütung) spricht dafür, dass diese auch in [X.] wirksam ausgeschlossen werden kann, die eine Gemeinde als Grundstückseigentümerin mit einem Privaten als Er[X.]auberechtigtem schließt.

(aa) Nach § 32 Abs. 1 Satz 1 [X.] hat der Grundstückseigentümer, der von seinem [X.] Gebrauch macht, dem Er[X.]auberechtigten eine angemessene Vergütung „für das Er[X.]aurecht“ zu gewähren. Die Vergütung ist eine Entschädigung für den [X.], den der Er[X.]auberechtigte durch die Übertragung des Er[X.]aurechts erleidet, soll also den durch Erfüllung des [X.]s eintretenden Vermögensnachteil ausgleichen (vgl. Senat, Urteil vom 20. April 1990 - [X.], [X.], 154, 155, noch zur [X.]O). Sie unterscheidet sich insofern von der Entschädigung bei Erlöschen des Er[X.]aurechts wegen Zeitablaufs nach § 27 [X.], die nur für das Bauwerk zu zahlen ist. Die Vergütung nach § 32 Abs. 1 Satz 1 [X.] umfasst neben der Entschädigung für das Bauwerk - das als wesentlicher Bestandteil des Er[X.]aurechts (vgl. § 12 Abs. 1 [X.]) mit dessen Übertragung an den Grundstückseigentümer in Vollzug des [X.]s mit übergeht - einen Ersatz für das Nutzungsrecht am Grund und Boden (vgl. Senat, Urteil vom 6. Dezember 1974 - [X.], [X.], 256 [juris Rn. 26]; Urteil vom 6. Februar 1976 - [X.], NJW 1976, 895 jeweils noch zur [X.]O). Für die Bemessung der gesetzlichen Vergütung nach § 32 Abs. 1 Satz 1 [X.] sind der reale Wert des Bauwerks, der Ertragswert des Er[X.]aurechts und ein gewisser Wert dafür von Bedeutung, dass die Bodennutzung wieder an den Grundstückseigentümer zurückfällt (Senat, Urteil vom 6. Dezember 1974 - [X.], aaO).

([X.]) Die Vergütung für den Heimfall kann, wie sich aus § 32 Abs. 1 Satz 2 [X.] ergibt, jedenfalls individualvertraglich ausgeschlossen werden (vgl. zu der insoweit gleichlautenden Regelung in § 27 Abs. 1 Satz 1 [X.] Senat, Urteil vom 23. November 2018 - [X.], [X.] 2019, 489 Rn. 9; zu § 32 [X.] etwa [X.] [X.]/Maaß, [X.] [1.8.2023], § 32 Rn. 2; [X.]/[X.], [X.], 17. Aufl., § 32 [X.] Rn. 1; [X.]/[X.], 9. Aufl., [X.] § 32 Rn. 10; [X.]/[X.], [X.] [2021], § 32 Rn. 3; [X.]/[X.], Er[X.]aurecht, 7. Aufl., § 4 Rn. 116). Umstritten ist lediglich, ob ein solcher Ausschluss auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber einem Verbraucher vereinbart werden kann, oder ob darin eine unzulässige [X.]sstrafe [X.]. § 309 Nr. 6 [X.] liegt (vgl. hierzu [X.] [X.]/Maaß, [X.] [1.8.2023], § 32 Rn. 3; [X.]/[X.], 9. Aufl., [X.] § 32 Rn. 13; [X.]/[X.], [X.] [2021], § 32 Rn. 5a mit § 27 Rn. 8d-g; [X.]/[X.], Er[X.]aurecht, 7. Aufl., § 4 Rn. 116; zu § 27 [X.] Senat, Urteil vom 23. November 2018 - [X.], aaO Rn. 13 ff.). Unzulässig ist der individualvertragliche Vergütungsausschluss nach § 32 Abs. 2 Satz 1 [X.] nur in dem hier nicht gegebenen Fall, dass das Er[X.]aurecht zur Befriedigung des [X.] Bevölkerungskreise bestellt ist, wobei selbst in diesem Fall eine Herabsetzung der Vergütung auf zwei Drittel des gemeinen Wertes des Er[X.]aurechts zur [X.] noch zulässig ist (§ 32 Abs. 2 Satz 3 [X.]). Die gesetzliche Wertung spricht dafür, dass es einer Gemeinde in anderen Fällen im Grundsatz möglich ist, die Vergütung für das Er[X.]aurecht beim Heimfall gänzlich auszuschließen.

(b) Dies erscheint auch sachgerecht. Denn der Heimfall tritt, anders als der Fall des Erlöschens durch Zeitablauf (§ 27 Abs. 1 [X.]), nach den vertraglichen Regelungen regelmäßig nur ein, wenn der Er[X.]auberechtigte gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt. Dass in diesen Fällen jedenfalls die Begrenzung der Vergütung auf eine Entschädigung für das Bauwerk möglich sein muss, liegt auf der Hand, denn es wäre nicht einzusehen, weshalb dem Er[X.]auberechtigten bei einem auf seinem [X.]sverstoß beruhenden Heimfall daneben zwingend auch noch ein Ersatz für das Nutzungsrecht am Grund und Boden gezahlt werden müsste. Der Umstand, dass der Heimfall regelmäßig durch einen [X.]sverstoß des Er[X.]auberechtigten ausgelöst wird, spricht aber darüber hinaus auch für die Zulässigkeit des vollständigen Ausschlusses der Heimfallvergütung in [X.] von Gemeinden als Grundstückseigentümern. Denn der Er[X.]auberechtigte hat es bei einer solchen vertraglichen Gestaltung selbst in der Hand, den entschädigungslosen Heimfall zu vermeiden, und kann sich darauf einstellen, dass er keine Vergütung für seine Investitionen erhält, wenn er seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Dies lässt den entschädigungslosen Heimfall im Grundsatz als ein dem Er[X.]auberechtigten [X.] Ergebnis seines eigenen Handelns erscheinen. Die Gemeinde hingegen kann sich, anders als beim Erlöschen des Er[X.]aurechts wegen Zeitablaufs, auf den vorzeitigen Heimfall regelmäßig nicht langfristig einstellen. Sie könnte daher, wäre die Vergütung nicht ausschließbar, gezwungen sein, sehr kurzfristig erhebliche Haushaltsmittel für das Bauwerk bereitzustellen, oder auf die Geltendmachung des Anspruchs zu verzichten, weil entsprechende Mittel im Haushalt nicht zur Verfügung stehen. Zudem müsste die Gemeinde, wäre sie vergütungspflichtig, eine neue Verwendung für das Bauwerk finden. Dies kann insbesondere dann zu Schwierigkeiten führen, wenn es infolge der Marktentwicklung oder seines Zustands nicht nachgefragt ist oder wenn es sich - wie hier - um ein Bauwerk handelt, das aufgrund seines besonderen Zwecks von vornherein nicht marktgängig ist. Zwar werden sich ungünstige Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten des Bauwerks regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung niederschlagen, die Grundlage der Berechnung der Heimfallvergütung ist. Das Risiko, den ermittelten Verkehrs- bzw. Ertragswert zu realisieren, ginge aber letztlich auf die Gemeinde über, obwohl sie weder ein eigenes Interesse an dem Bauwerk noch Einfluss auf seine Gestaltung hat und auch keine Verantwortung für das Vorliegen des [X.]es trägt. Es erscheint daher nicht als unangemessen, wenn eine Gemeinde als Grundstückseigentümerin in einem Er[X.]aurechtsvertrag mit einem Privaten die Heimfallvergütung ausschließt (so im Ergebnis auch Nagel, [X.] 2022, 181, 183; [X.], [X.] 2023, 525, 528; [X.], [X.] 2023, 116).

(c) Die theoretische Möglichkeit, dass die Gemeinde bei Geltendmachung des [X.]s das Gebäude nicht vergüten muss, anschließend aber gewinnbringend veräußert oder bei erneuter Vergabe eines Er[X.]aurechts einen im Hinblick auf das Gebäude höher bemessenen [X.] erhält, führt nicht dazu, dass der Ausschluss der Vergütung von vornherein als unangemessen anzusehen wäre. Vielmehr ist einem solchen Umstand, wenn er im Einzelfall tatsächlich gegeben ist, bei der Ausübungskontrolle Rechnung zu tragen, d.h. bei der Prüfung, ob sich die Geltendmachung des vergütungslosen [X.]s durch die Gemeinde in der konkreten Situation als verhältnismäßig darstellt (zutreffend [X.], [X.] 2023, 116, 118).

(2) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Ausschluss der Vergütung verstoße gegen das Angemessenheitsgebot aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, und die Regelung über den Heimfall sei nur mit der Maßgabe aufrecht zu erhalten, dass die gesetzliche Vergütungsregelung greife, stellt sich somit als rechtsfehlerhaft dar. Dieser Rechtsfehler wirkt sich aber nicht aus, weil es für den von der Klägerin mit dem Hauptantrag geltend gemachten Anspruch auf Rückübertragung des Er[X.]aurechts allein auf die von dem Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend bejahte Wirksamkeit der Regelung über den [X.] ankommt.

c) Mit der Geltendmachung des [X.]s verstößt die Klägerin, die ungeachtet der Nutzung zivilrechtlicher Formen bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte gemäß Art. 1 Abs. 3 [X.] an die Grundrechte gebunden ist (vgl. [X.] 128, 226, 244; Senat, Urteil vom 8. Februar 2019 - [X.], NJW 2019, 2016 Rn. 20 [X.]; [X.], Urteil vom 7. Februar 1985 - [X.]I ZR 179/83, [X.]Z 93, 372, 381 [X.]), nicht gegen Grundrechte des [X.]n.

aa) Die Klägerin greift mit der Geltendmachung des [X.]s nicht in den Schutzbereich der Kirchengutsgarantie aus Art. 140 [X.] i.V.m. Art. 138 Abs. 2 [X.] ein.

(1) Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Er[X.]aurecht an einem Grundstück, das mit einer Moschee bebaut werden soll, bereits vor Fertigstellung des Bauwerks - also ohne eine Widmung oder Nutzung zu religiösen Zwecken - von dem Schutzbereich der Kirchengutsgarantie umfasst ist (zur Zweckbestimmung vgl. [X.] 99, 100, 120; [X.] in [X.] Kommentar zum Grundgesetz [April 2010], Art. 140 Rn. 629 [X.]; Korioth in [X.]/[X.]/[X.], [X.] [Januar 2023], Art. 138 [X.] Rn. 18; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., Art. 140 Rn. 90; [X.] in [X.], [X.], 9. Aufl., Art. 140 [X.], Art. 138 [X.] Rn. 8; [X.] in [X.]/[X.], Handbuch des [X.], 2. Aufl., S. 899 [X.]). Denn Art. 138 Abs. 2 [X.] schützt das Vermögen der [X.]en - ob es sich bei dem [X.]n um eine solche handelt, kann hier offenbleiben - nur in dem Umfang, wie es nach Maßgabe des einschlägigen zivilen oder öffentlichen Rechts begründet ist. Es gewährleistet kirchliche Vermögensrechte in ihrem Bestand und nach Maßgabe ihrer vorhandenen rechtlichen Qualitäten, erweitert sie aber nicht. Deshalb berührt es den Gewährleistungsgehalt der Kirchengutsgarantie nicht, wenn ein Recht untergeht, weil sich eine ihm immanente Beschränkung aktualisiert hat. Räumt der Staat einer [X.] eine Rechtsposition nur unter bestimmten, verfassungsrechtlich nicht zu beanstandenden Voraussetzungen ein, so ist es für den Schutzbereich des Art. 138 Abs. 2 [X.] nicht maßgeblich, in welcher Weise der Bestand des Rechts rechtstechnisch an diese Voraussetzungen gebunden wird. Es macht keinen Unterschied, ob das Recht im Sinne einer Bedingung mit Wegfall der Voraussetzungen von selbst erlischt oder ob es dazu noch einer Erklärung als formeller Voraussetzung bedarf. Unterliegt das Recht einer ursprünglichen Beschränkung, weil es an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist, und zielt die Erklärung darauf, die mit Wegfall der Voraussetzungen akut gewordene Beschränkung formal umzusetzen, greift sie nicht in den Schutzbereich ein (vgl. [X.] 99, 100, 121 ff.).

(2) So liegt es auch hier. Die Klägerin hat dem [X.]n das Er[X.]aurecht an ihrem Grundstück nur unter der - verfassungsrechtlich wie gezeigt nicht zu beanstandenden (Rn. 19) - Voraussetzung eingeräumt, dass dieser das Grundstück innerhalb von vier Jahren mit einer Moschee bebaut, und sich für den Fall einer Zuwiderhandlung gegen diese [X.] den [X.] vorbehalten. Mit dem durch den Verstoß des [X.] gegen die [X.] eingetretenen Heimfall hat sich also lediglich eine von Anfang an vorhandene Beschränkung des Er[X.]aurechts aktualisiert.

[X.]) Die Geltendmachung des [X.]s verletzt den [X.]n - seine Grundrechtsträgerschaft insoweit unterstellt - auch nicht in seiner Religionsfreiheit aus Art. 4 Abs. 1 und 2 [X.] oder in seiner Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.]. Für den Heimfall des Er[X.]aurechts entfaltet die Religionsfreiheit keine über die Kirchengutsgarantie hinausgehenden Schutzwirkungen; Art. 140 [X.] i.V.m. Art. 138 Abs. 2 [X.] konkretisiert den Schutz der Religionsfreiheit aus Art. 4 Abs. 1 und 2 [X.] im Hinblick auf kirchliches Eigentum und andere Rechte (vgl. [X.] 99, 100, 119, 127). Entsprechendes gilt für die Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] (vgl. [X.] 99, 100, 127). Dass das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang rechtsfehlerhaft verkennt, dass nicht nur das Eigentum an dem Grundstück, sondern auch das Er[X.]aurecht - mit dem Bauwerk als wesentlichem Bestandteil (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 1 [X.]) - von der Eigentumsgarantie umfasst ist (vgl. [X.] 79, 174, 191), hat sich daher nicht ausgewirkt.

d) Die Geltendmachung des [X.]s hält auch der Ausübungskontrolle stand.

aa) Die Klägerin ist nach den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden. Sie hat daher im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob die Geltendmachung des [X.]s im Interesse der Sicherung des mit ihm verfolgten Zwecks geboten ist oder eine vermeidbare Härte darstellt (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - [X.], NJW 2010, 3505 Rn. 18; Urteil vom 29. Oktober 2010 - [X.], NJW 2011, 515 Rn. 16; Urteil vom 26. Juni 2015 - [X.], [X.], 120 Rn. 36; Urteil vom 16. Dezember 2022 - [X.], [X.] 2023, 139 Rn. 33; jeweils [X.]).

[X.]) Das Berufungsgericht nimmt im Ergebnis rechtsfehlerfrei an, dass die Entscheidung der Klägerin, den [X.] geltend zu machen, nach diesem Maßstab nicht zu beanstanden ist. Die Klägerin verfolgt mit der Geltendmachung des [X.]s nach den Feststellungen des Berufungsgerichts weiterhin den der Bestellung des Er[X.]aurechts zugrunde liegenden Zweck, ihren muslimischen Bürgern die Ausübung ihres Glaubens in einer Moschee zu ermöglichen, und will zudem - was ebenfalls legitim ist - eine Bauruine vermeiden. Die Revision äußert zwar Zweifel an dieser Motivation, greift die Feststellungen des Berufungsgerichts aber nicht mit einer Verfahrensrüge an. Da die Verzögerungen bei der Bauausführung auf einem Verschulden des [X.]n beruhen (vgl. Rn. 7) und sich die Klägerin nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts berechtigterweise darauf beruft, sie habe das Vertrauen in den [X.]n verloren, war die Klägerin auch nicht gehalten, ihn zunächst durch Geltendmachung einer [X.]sstrafe zu einem zügigeren Weiterbau anzuhalten.

cc) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass sich die Geltendmachung des Heimfallrechts als im engeren Sinne verhältnismäßig, d.h. als angemessen darstellt, ist im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden.

(1) Allerdings führt der Ausschluss der Heimfallvergütung dazu, dass die Geltendmachung des [X.]s einer strengen Ausübungskontrolle im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit des gemeindlichen Handelns unterliegt. Der Heimfall darf im Ergebnis nicht dazu führen, dass der private Er[X.]auberechtigte für seinen Verstoß gegen vertragliche Pflichten übermäßig sanktioniert wird, weil sich der vergütungslose Heimfall dann der Sache nach als unangemessene [X.]sstrafe darstellen würde. Somit hat die Gemeinde bei der Ausübung ihres Ermessens einerseits Art und Bedeutung des [X.]es in den Blick zu nehmen, namentlich die Schwere des [X.]sverstoßes des Er[X.]auberechtigten, und andererseits die Folgen, die der vergütungslose Heimfall für den Er[X.]auberechtigten hätte. Beides muss in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Die Forderung nach der vergütungslosen Rückübertragung des Er[X.]aurechts kann sich insbesondere dann als unverhältnismäßig darstellen, wenn der Heimfall nicht auf einer schwerwiegenden [X.]sverletzung des Er[X.]auberechtigten beruht, das Bauwerk ganz oder weitestgehend fertiggestellt ist, der Er[X.]auberechtigte erhebliche Investitionen getätigt hat und die Gemeinde absehbar in der Lage sein wird, das Bauwerk anderweitig zu nutzen oder zu verwerten. Ersichtlich unverhältnismäßig wäre es etwa, wenn der Er[X.]auberechtigte allein aufgrund eines Verstoßes gegen eine Nebenpflicht, etwa die Pflicht, das Bauwerk in stets gutem Zustand zu erhalten - deren Verletzung vorliegend ebenfalls einen [X.] darstellt (Abschn. [X.] Ziff. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a [X.]) -, getätigte Investitionen in Millionenhöhe entschädigungslos verlöre, ohne dass zuvor auf andere Weise, etwa durch die Geltendmachung einer [X.]sstrafe, versucht worden wäre, ihn zur Wahrnehmung seiner Pflichten anzuhalten. Andererseits ist die Gemeinde nicht verpflichtet, auch schwere und/oder andauernde [X.]sverletzungen des privaten Er[X.]auberechtigten hinzunehmen, nur weil dieser erhebliche Summen in das Bauwerk investiert hat und die Vergütung für das Er[X.]aurecht beim Heimfall zulässigerweise (hierzu oben Rn. 20 ff.) ausgeschlossen wurde.

(2) Der [X.] hat insoweit geltend gemacht, dass die Moschee bereits zu 90 % fertiggestellt sei, er insgesamt 2,6 Mio. € in das Gebäude investiert habe und ihm die Insolvenz drohe, wenn die Klägerin ihren [X.] ausübe und keine Entschädigung für die bisher errichteten Teile des Gebäudes leiste. Sollten diese Angaben zutreffen - wozu das Berufungsgericht, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Feststellungen getroffen hat -, könnten Zweifel bestehen, ob sich die Geltendmachung des [X.]s durch die Klägerin ohne Zahlung einer Vergütung für das Bauwerk noch als verhältnismäßig darstellte. Dies bedarf indes keiner Entscheidung, weil das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend annimmt, dass dem [X.]n eine solche Vergütung zusteht.

(a) Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des [X.]n gegen die Klägerin auf Zahlung einer Vergütung für die im Bau befindliche Moschee allerdings nicht bejahen. Das Berufungsgericht meint, der Ausschluss der Vergütung für das Er[X.]aurecht bei Ausübung des [X.]s sei unwirksam, sodass die gesetzliche Vergütungsregelung in § 32 Abs. 1 [X.] greife und der [X.] unter Rückgriff auf die in Abschn. V[X.] B Ziff. 9 Buchst. b) [X.] zum [X.] geregelte Berechnung den Verkehrswert für das teilweise fertiggestellte Gebäude erhalte. Dies trifft nicht zu, da der Vergütungsausschluss wirksam ist (siehe oben Rn. 20 ff.). Der [X.] erhält somit keine Heimfallvergütung für das Bauwerk nach § 32 Abs. 1 [X.].

(b) Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich aber insoweit im Ergebnis gleichwohl als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn der [X.] erhält die in Abschn. V[X.] B Ziff. 9 Buchst. b) [X.] vorgesehene Vergütung für das Gebäude als Teil des [X.]es, den die Klägerin ihm aufgrund der wirksamen (hierzu sogleich Rn. 46 ff.) Ausübung des [X.]rechts für das Grundstück zu zahlen hat.

(aa) Nach Abschn. V[X.] B Ziff. 9 [X.] besteht der [X.] aus der Summe a) des vereinbarten Kaufpreises und b) des Werts der Verwendungen auf den [X.]sgegenstand, insbesondere auf die Gebäude, soweit sie zur Zeit des [X.] einen Verkaufswert haben. Falls sich die Beteiligten nicht einigen können, ist der durch den örtlichen Gutachterausschuss auf den Tag der Ausübung des [X.]rechts festzustellende Verkehrswert maßgebend. Allerdings führten die von dem [X.]n aufgebrachten Kosten für die teilweise Errichtung der Moschee bei einer allein am Wortlaut orientierten Auslegung dieser Regelung nicht zur Erhöhung des [X.]es. Denn sie stellen sich bei Fortbestand des Er[X.]aurechts als Verwendungen auf dieses (§ 12 Abs. 1 Satz 1 [X.]) und nicht als Verwendungen auf das Grundstück als [X.]sgegenstand des [X.] dar, zu dessen Bestandteil das Gebäude erst mit Erlöschen des Er[X.]aurechts wird (§ 12 Abs. 3 [X.]). Unmittelbare Verwendungen auf das Grundstück wären die für die Errichtung der Moschee aufgewandten Kosten bei wortlautgetreuer Auslegung der Regelung nur gewesen, wenn der [X.] das Bauwerk nach Erwerb des Eigentums an dem Grundstück und Löschung des (Eigentümer-)Er[X.]aurechts errichtet hätte.

([X.]) Das Berufungsgericht legt die Regelung aber ersichtlich dahin aus, dass jedenfalls in der hier gegebenen Situation, dass die Klägerin zugleich das [X.]recht ausübt und den [X.] geltend macht, die für das Gebäude aufgewendeten Kosten im Sinne von Abschn. V[X.] B Ziff. 9 Buchst. b) [X.] als Verwendungen auf das Grundstück anzusehen sind, soweit sie einen Verkaufswert haben, d.h. den Verkehrswert des Grundstücks erhöhen. Dies folgt daraus, dass das Berufungsgericht die Regelung über den Wiederkauf mit der Begründung für wirksam erachtet, dass - abweichend von der Regelung zum Heimfall - ein angemessener wirtschaftlicher Ausgleich für die Verwendungen des [X.]n vorgesehen sei. Zu diesem Ergebnis hätte das Berufungsgericht nicht widerspruchsfrei kommen können, wenn es der Ansicht wäre, dass gerade in dem zur Entscheidung stehenden Fall Verwendungen nicht als Teil des [X.]es zu ersetzen sind. Der Annahme, dass das Berufungsgericht die Regelung zum Wiederkauf auf diese Weise auslegt, steht nicht entgehen, dass es auf die dann naheliegende Frage der Konkurrenz zwischen dem Anspruch auf [X.] als Teil des [X.]es einerseits und als Heimfallvergütung andererseits nicht eingeht. Denn darauf kam es für das Berufungsgericht nicht an, weil keiner dieser möglichen Ansprüche Gegenstand des Verfahrens ist. Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung unterliegt, weil es sich um eine rein schuldrechtliche Regelung handelt, nur einer eingeschränkten Überprüfung im Revisionsverfahren (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2021 - [X.], NJW-RR 2022, 349 Rn. 17 [X.]). Sie ist vertretbar und Rechtsfehler werden weder von der Revision aufgezeigt noch sind sie sonst ersichtlich.

(cc) Der [X.] erhält somit im Ergebnis den Betrag, der sich aus der Berechnung gem. Abschn. V[X.] B Ziff. 9 Buchst. b) [X.] ergibt. Da das Berufungsgericht diesen Betrag im Rahmen tatrichterlicher Würdigung als angemessenen Ausgleich für die aufgrund der Geltendmachung des [X.]s durch die Klägerin von dem [X.]n geschuldete Rückübertragung des Er[X.]aurechts ansieht, kann der Senat ausschließen, dass das Berufungsgericht zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre, wenn es - zutreffend - von der Wirksamkeit des Vergütungsausschlusses beim Heimfall ausgegangen wäre.

Auf die Frage, ob der Anspruch auf den verwendungsbezogenen Teil des [X.]es entfällt - wovon das Berufungsgericht für den vom ihm (zu Unrecht) angenommenen Anspruch auf die Heimfallvergütung ausgeht (aA aber insoweit [X.] in seiner Anmerkung zu dem hiesigen Berufungsurteil, [X.] 2023, 525, 528 [X.]. 29) -, wenn die Klägerin ihren vertraglich vereinbarten Anspruch auf Beseitigung des Bauwerks geltend macht, kommt es insoweit nicht an. Der Wegfall des [X.]es wäre allenfalls ein Umstand, der bei der Prüfung der Verhältnismäßigkeit eines bislang nicht geäußerten Beseitigungsverlangens zu berücksichtigen wäre, führte aber nicht (nachträglich) zur Unverhältnismäßigkeit der Geltendmachung des [X.]s.

(3) Insgesamt, insbesondere unter Berücksichtigung des schuldhaften Verstoßes des [X.]n gegen die [X.] und der ihm für das nicht fertiggestellte Gebäude zustehenden Vergütung, erweist sich die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Heimfall für den [X.]n keine unzumutbare Härte darstellt, als rechtsfehlerfrei, auch wenn der [X.] hierdurch (zunächst) die Möglichkeit verliert, auf dem Grundstück und - wie die Revision meint - unter Umständen auch auf dem gesamten Stadtgebiet der Klägerin, eine Moschee zu betreiben.

e) Die Geltendmachung des [X.]s ist schließlich nicht gemäß § 242 [X.] rechtsmissbräuchlich. Insbesondere nutzt die Klägerin damit keine ihr nur noch formal zustehende Rechtsposition aus. Es kann dahinstehen, ob der Klägerin mit der wirksamen Ausübung des Ankaufsrechts durch den [X.]n und Zahlung des Ankaufspreises die Rechte und Ansprüche als Grundstückseigentümerin aus dem Er[X.]aurechtsvertrag nur noch formal zustanden, weil sie verpflichtet war, dem [X.]n das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Denn jedenfalls ist dies - wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt - seit dem Zeitpunkt nicht mehr der Fall, in dem die Klägerin das ihr vertraglich eingeräumte [X.]recht wirksam ausgeübt hat.

aa) Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass die Parteien in dem Er[X.]aurechtsvertrag ein [X.]recht der Klägerin [X.]. § 456 [X.] vereinbart haben, denn der Anspruch der Klägerin auf Rückübereignung des Grundstücks gegen Zahlung des ursprünglichen Kaufpreises sollte mit dem Verlangen der Klägerin entstehen (vgl. Senat, Urteil vom 16. Dezember 2022 - [X.], [X.] 2023, 139 Rn. 5). Die Vereinbarung eines [X.]rechts im Sinne dieser Norm stellt eine neben den eigentlichen - hier der mit Annahme des im Er[X.]aurechtsvertrag von der Klägerin abgegebenen Kaufangebots durch den [X.]n zustande gekommenen - Kaufvertrag tretende [X.] dar, die dem Verkäufer einen aufschiebend bedingten Anspruch auf (Rück-) Übereignung des [X.] gewährt. Durch die [X.]erklärung wird der bereits bedingt abgeschlossene Wiederkaufvertrag mit dem Eintritt der Bedingung wirksam (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 1958 - [X.], [X.]Z 29, 107, 110 ff.; Urteil vom 14. Januar 2000 - [X.], [X.], 1332 [juris Rn. 5]). Solange der Wiederkaufvertrag Geltung beansprucht, steht einem Rückgriff auf den ursprünglichen Kaufvertrag der Einwand des [X.] entgegen (Senat, Urteil vom 14. Januar 2000 - [X.], aaO [juris Rn. 10]).

[X.]) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Vereinbarung des [X.]rechts in Abschn. V[X.] B Ziff. 9 [X.] wirksam ist.

(1) Dabei kommt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht auf die von ihm bejahte Frage an, ob eine solche Vereinbarung gemäß § 2 Nr. 7 [X.] dinglicher Inhalt des Er[X.]aurechts sein kann (vgl. hierzu [X.], [X.] 2023, 121 ff.). Denn das [X.]recht wurde vorliegend rein schuldrechtlich vereinbart, wie sich zweifellos aus dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Er[X.]aurechtsvertrag ergibt.

(2) Eine Unwirksamkeit folgt auch nicht aus der Verknüpfung mit der Vereinbarung zu den Rechtsfolgen. Die vertragliche Regelung, nach der der [X.] bei einer Ausübung des [X.]rechts alle Lasten zu beseitigen hat, ist nicht unwirksam. Gemäß § 1 Abs. 4 Satz 2 [X.] darf sich der Er[X.]auberechtigte zwar nicht zur Aufgabe des Er[X.]aurechts verpflichten. Das Berufungsgericht legt die vertragliche Regelung aber rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet dahin aus, dass zu den zu [X.] nicht das Er[X.]aurecht gehört.

(3) Die Vereinbarung des [X.]rechts verstößt ferner nicht gegen das Gebot angemessener [X.]sgestaltung, da die Klägerin dem [X.]n mit dem [X.] einen angemessenen Ausgleich zu gewähren hat.

(4) Schließlich ist die Vereinbarung weder mit einer unwirksamen [X.] verknüpft noch verstößt sie gegen Grundrechte. Vor [X.]sschluss stand dem [X.]n keine grundrechtlich geschützte Rechtsposition an dem Grundstück zu; er hatte auch keinen grundrechtlich geschützten Anspruch auf Einräumung eines Kaufrechts ohne [X.]recht.

cc) Mit der Zuwiderhandlung des [X.]n gegen die [X.] sind auch die Voraussetzungen des [X.]rechts erfüllt. Die Ausübung dieses Rechts verletzt den [X.]n nicht in seinen Grundrechten. Auch insoweit hat sich lediglich eine von Anfang an vorhandene (immanente) Beschränkung seines Kaufrechts aktualisiert (zum Eigentumsschutz von schuldrechtlichen Forderungen vgl. [X.] 112, 93, 107; vgl. Rn. 19, 28 ff.). Entgegen der Ansicht der Revision ist die Ausübung des [X.]rechts auch verhältnismäßig. Aus den o.g. Gründen musste die Klägerin insbesondere nicht zunächst eine [X.]sstrafe geltend machen (vgl. Rn. 35).

dd) Somit stand dem Rückgriff auf den Ankaufvertrag ab dem Zeitpunkt der Ausübung des [X.]rechts der Einwand des [X.] entgegen und war die Klägerin nicht (mehr) verpflichtet, dem [X.]n das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Sie hatte keine lediglich formale Rechtsposition hinsichtlich der Rechte und Ansprüche aus dem Er[X.]aurecht und der Er[X.]aurechtsvereinbarung inne, als sie - zeitgleich - das [X.]recht ausübte und den [X.] geltend machte.

2. Da die Klage hinsichtlich des [X.] auf Rückübertragung des Er[X.]aurechts Erfolg hat, ist die innerprozessuale Bedingung für die Entscheidung über den Hilfsantrag nicht eingetreten.

3. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht weiter an, dass der Klägerin gegen den [X.]n ein Anspruch auf Versicherung der Moschee gegen Brand- und Elementarschäden aller Art zum Neuwert sowie Vorlage des Versicherungsscheins aufgrund von Abschn. [X.] Ziff. 5 [X.] zusteht. Entgegen der Ansicht der Revision ist dieser Anspruch nicht durch [X.] (mit vollständiger Kaufpreiszahlung) erloschen.

a) Das Berufungsgericht legt die Vereinbarung, nach der die Versicherung über die Dauer des Er[X.]aurechts aufrechtzuerhalten ist, dahin aus, dass die Versicherungspflicht nur durch Aufhebung des Er[X.]aurechts gemäß § 26 [X.] oder Entstehung eines Eigentümerer[X.]aurechts, und nicht auch durch [X.] (mit vollständiger Kaufpreiszahlung) endet. Diese Auslegung unterliegt, weil die Vereinbarung Bestandteil des dinglichen, von der Eintragungsbewilligung gedeckten Inhalts des Er[X.]aurechts ist (vgl. § 2 Nr. 2 [X.]), der uneingeschränkten Nachprüfung durch den Senat. Dabei ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (st. Rspr. des Senats, vgl. Urteil vom 28. September 1984 - [X.], NJW 1985, 1464, 1465; Urteil vom 11. Juli 2003 - [X.], [X.], 230; Urteil vom 6. November 2015 - [X.], [X.]Z 207, 334 Rn. 37; jeweils [X.]).

b) Nach diesem Maßstab erweist sich die Auslegung als zutreffend, weil ein Erlöschen der Versicherungspflicht mit Übergang des Besitzes an dem Grundstück auf den [X.]n in Vollzug des Ankaufs weder im Er[X.]aurechtsvertrag angelegt ist noch [X.] wäre.

aa) Wortlaut und Systematik des [X.]es sprechen gegen einen dahingehenden Parteiwillen. Ein Erlöschen der Versicherungspflicht für das Gebäude mit [X.] an dem Grundstück auf den [X.]n ist in dem Er[X.]aurechtsvertrag nicht vorgesehen. Insoweit unterscheidet sich die Regelung in Abschn. [X.] Ziff. 5 von der in Abschn. V[X.] B Ziff. 4 [X.], wonach der [X.] bei Annahme des Kaufangebots der Klägerin durch den [X.]n (nur) bis zur [X.] (mit vollständiger Kaufpreiszahlung) zu zahlen sein soll. Dies spricht entgegen der Ansicht der Revision nicht für, sondern gerade gegen die Annahme, dass die Parteien auch die Versicherungspflicht mit [X.] enden lassen wollten.

[X.]) Der Fortbestand der Versicherungspflicht nach Übergang des Besitzes an dem Grundstück entspricht auch den objektiven Interessen beider [X.]sparteien. Denn der [X.] ist vertraglich bei Beschädigung oder Zerstörung des Bauwerks durch Brand oder andere Einwirkungen zum Wiederaufbau verpflichtet. Es entspricht somit nicht nur dem für die Dauer ihres Eigentums an dem Grundstück fortbestehenden Interesse der Klägerin, sondern auch dem objektiven Interesse des [X.]n, das Gebäude gegen Beschädigung oder Zerstörung zu versichern.

cc) Soweit die Revision meint, nur eine Versicherungspflicht des unmittelbaren Besitzers (mit entsprechender Einwirkungsmöglichkeit) sei [X.], überzeugt dies nicht. Abgesehen davon, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat und der [X.] keinen Vortrag dazu aufzeigt, wer derzeit unmittelbarer Besitzer des Gebäudes ist, erscheint auch nicht nachvollziehbar, weshalb der Abschluss einer Gebäudeversicherung dem unmittelbaren Besitzer - etwa einem Mieter - besser oder leichter möglich sein soll als dem Grundstückseigentümer. Wäre dies richtig, könnte sich der [X.] überdies durch die Vermietung des Gebäudes seiner Versicherungspflicht gegenüber der Klägerin als Grundstückseigentümerin entledigen, was ersichtlich nicht beiderseits [X.] wäre.

dd) Auch die hypothetische Vergleichsüberlegung, dass eine Versicherungspflicht des [X.]n nicht vereinbart worden wäre, wenn nicht ein Er[X.]aurecht bestellt worden wäre, sondern der [X.] unmittelbar das Grundstück gekauft hätte, lässt, anders als die Revision meint, nicht den Schluss zu, dass eine solche Versicherungspflicht in der vorliegenden Konstellation des Ankaufs durch den [X.]n als Er[X.]auberechtigtem vor Übergang des Eigentums an dem Grundstück nicht [X.] ist. Selbst wenn man dies unterstellte, wäre aber jedenfalls davon auszugehen, dass es dem Interesse beider Parteien entspricht, wenn die Versicherungspflicht mit der wirksamen Ausübung des [X.]rechts wiederauflebt.

c) Somit besteht die Versicherungspflicht des [X.]n solange, wie das Er[X.]aurecht weder aufgehoben wird noch ein Eigentümerer[X.]aurecht (vgl. § 889 [X.]) in der Person des [X.]n durch Erwerb des [X.] - was durch Ausübung des [X.]rechts inzwischen ausgeschlossen ist - oder in der Person der Klägerin - durch dinglichen Vollzug des [X.]s - entsteht.

4. Ohne Rechtsfehler bejaht das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Klägerin gegen den [X.]n auf Zahlung in Höhe von 110.425 €. In dem streitgegenständlichen Zeitraum ab dem 1. Januar 2019 - nach Ausübung des [X.]rechts - ist der [X.] wieder gemäß Abschnitt [X.]I Ziff. 11 [X.] zur Zahlung des [X.]es verpflichtet.

a) Das Berufungsgericht legt die Vereinbarung in Abschnitt V[X.] B Ziff. 4 [X.], nach der der [X.] den [X.] (nach Annahme des Kaufangebots) nur bis zur [X.], die mit vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt, zu zahlen hat, dahin aus, dass ein die [X.]pflicht ausschließender Besitz nur vorliegt, wenn und solange der Kaufvertrag wirksam besteht und der [X.] Besitzrechte aus ihm ableiten kann.

b) Ob diese Auslegung vollends überzeugt (aA [X.], [X.] 2023, 525, 526 [X.]. 2), kann dahinstehen. Sie ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar, da die Regelung über den Wegfall der [X.]pflicht mit [X.] eindeutig nicht Bestandteil des dinglichen, von der Eintragungsbewilligung gedeckten Inhalts des Er[X.]aurechts ist, und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden.

c) Da der [X.] seit der wirksamen Ausübung des [X.]rechts im Dezember 2018 keine Besitzrechte mehr aus dem Kaufvertrag herleiten kann, ist er nach dieser Auslegung jedenfalls seit 2019 wieder zur Zahlung von [X.] an die Klägerin verpflichtet.

5. Auch hinsichtlich der Widerklage hat die Revision keinen Erfolg.

a) Den Antrag auf Feststellung, dass der [X.] nicht zur Zahlung von [X.] an die Klägerin verpflichtet ist, hält das Berufungsgericht zu Recht für unbegründet, weil der [X.] nach der soeben gegebenen Begründung jedenfalls seit dem 1. Januar 2019 wieder gemäß Abschnitt [X.]I Ziff. 11 [X.] zur Zahlung des [X.]es verpflichtet ist (siehe oben Rn. 64 ff.).

b) Zutreffend verneint das Berufungsgericht auch einen Anspruch des [X.]n gegen die Klägerin auf Übereignung des Grundstücks. Wegen der wirksamen Ausübung des [X.]rechts kann der [X.] aus dem Kaufvertrag keine Rechte mehr herleiten.

c) Den Antrag auf Feststellung, dass die Ausübung des [X.]rechts rechtswidrig und unwirksam ist, legt das Berufungsgericht zutreffend dahin aus, dass festgestellt werden soll, dass zwischen den Parteien kein Wiederkaufvertrag zustande gekommen ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 2016 - [X.], NJW-RR 2016, 1404 Rn. 9 ff. [X.]). Mit diesem Inhalt ist der Antrag auf die Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses gerichtet und somit gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig, wegen der wirksamen Ausübung des [X.]rechts (siehe hierzu Rn. 46 ff.) aber unbegründet.

d) Der Antrag auf Feststellung einer Ersatzpflicht der Klägerin für bereits entstandene und künftige Schäden ist ebenfalls unbegründet, denn die Ausübung des [X.]s und des [X.]rechts war rechtmäßig und stellt somit weder eine (Amts-) Pflichtverletzung im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 [X.] bzw. § 839 Abs. 1 Satz 1 [X.] i.V.m. Art. 34 Satz 1 [X.] noch einen rechtswidrigen (enteignungsgleichen) Eingriff dar.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.