Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.11.2015, Az. V ZR 165/14

Mit notariellem Vertrag vom 2. August 1985 bestellte der Kläger an seinem Grundstück ein Erbbaurecht. Gemäß § 12 des [X.](im Folgenden: ErbbV) hat der jeweilige Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf Verlangen des Grundstückseigentümers unter anderem dann an diesen zu übertragen, wenn er seine Verpflichtung zur Errichtung und Erhaltung der baulichen Anlage nicht erfüllt (§ 12 Nr. 1 ErbbV), wenn ihm als einem Erwerber des Erbbaurechts durch seinen Vorgänger im Recht nicht die vertraglichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten gegenüber dem Grundstückseigentümer aus dem Erbbaurechtsvertrag auferlegt worden sind (§ 12 Nr. 4 ErbbV) oder wenn er mit der Zahlung des [X.]in Höhe zweier Jahresbeträge in Verzug kommt (§ 12 Nr. 5 ErbbV). Der - in monatlichen Raten zu zahlende - Erbbauzins belief sich auf 60.000 DM und erhöhte sich zuletzt auf einen Jahresbetrag von 41.063,24 €. Das Erbbaurecht wurde in das Grundbuch und eine [X.]in das Erbbaugrundbuch eingetragen.

Von März 2009 bis Mai 2012 liefen rückständige [X.]in Höhe von 133.455,66 € auf. Eine Bank betrieb aus einer für sie im Mai 1986 an dem Erbbaurecht bestellten und eingetragenen Grundschuld, der gemäß § 5 [X.]Vorrang vor der [X.]eingeräumt worden war, die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht. In diesem Verfahren meldete der Kläger die rückständigen [X.]an. Mit Beschluss vom 22. Mai 2012 erhielt die Beklagte mit einem Gebot von 225.000 € den Zuschlag. Nach dessen Inhalt blieben keine Rechte als Teil des geringsten Gebots bestehen.

Gestützt auf die Behauptung, die Heimfallgründe des § 12 Nrn. 1, 4 und 5 [X.]seien jeweils erfüllt, machte der Kläger gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 16. Juli 2012 den Heimfall geltend und verlangte die Übertragung des Erbbaurechts. In der Folgezeit forderte der Kläger die Beklagte vergeblich auf, in die sich aus dem [X.]vom 2. August 1985 ergebenden Verpflichtungen einzutreten.

Mit seiner Klage verlangt der Kläger die Rückübertragung des Erbbaurechts und die Feststellung, dass die Beklagte mit der Übertragung in Verzug ist. Das [X.]hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das [X.]durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, will die Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der vor dem Zuschlag aufgrun[X.]des [X.]entstandene [X.]bleibe als Inhalt des Erbbaurechts bestehen un[X.]wirke auch gegen die Beklagte als Ersteherin. Eine vor dem Zuschlag eingetretene Heimfallsituation müsse zur Rechtswahrung im Zwangsversteigerungsverfahren weder angemeldet noch gelten[X.]gemacht werden. Die Verpflichtung zur Übertragung des Erbbaurechts gehe vielmehr auf den Ersteher über. Hierbei sei ohne Bedeutung, ob die [X.]in der Person des [X.]weiter bestünden bzw. dieser die dem [X.]zugrundeliegende Pflichtverletzung zu verantworten habe. Der Beklagten stehe kein Zurückbehaltungsrecht wegen ihres Anspruchs auf Zahlung der Heimfallvergütung zu, da sie sich der Mitwirkung an der Wertermittlung zur Bestimmung der Höhe der [X.]treuwidrig verweigert habe.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht dem Kläger kein [X.]gegen die Beklagte auf der Grundlage von § 12 Nr. 5 [X.]zu. Zwar bestan[X.]ein [X.]wegen rückständiger [X.]gegen den früheren Erbbauberechtigten. Gegenüber der Beklagten, die mit dem Zuschlag das Erbbaurecht erworben hat, kann dieser Anspruch aber nicht durchgesetzt werden.

a) Mit der Frage, ob Einzelansprüche, die sich aus einer nach § 2 ErbbauRG zum Inhalt des Erbbaurechts gemachten Vereinbarung ergeben, eine dingliche Wirkung haben oder ob sie nur zwischen dem Grundstückseigentümer un[X.]dem Erbbauberechtigten wirken, in dessen Person der Anspruch erfüllt worden ist, hat sich der Senat im Zusammenhang mit einer nach § 2 Nr. 5 ErbbauRG zum Inhalt des Erbbaurechts gemachten Vertragsstrafenklausel befasst. Danach trifft den Erwerber grundsätzlich keine Haftung für Pflichtverletzungen des früheren Erbbauberechtigten. Mit der Möglichkeit, Vereinbarungen über eine Vertragsstrafe zum Inhalt des Erbbaurechts zu bestimmen, sei beabsichtigt gewesen, gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten Druck zur Erfüllung der vertraglichen Pflichten auszuüben. Schuldner der Vertragsstrafe sei stets nur derjenige Erbbauberechtigte, der die strafbewehrte Verpflichtung verletzt habe. Ein isolierter Übergang nur der Pflicht zur Zahlung der Vertragsstrafe ist demnach ausgeschlossen, weil hierdurch der Inhalt dieser Pflicht verändert würde. Die Vertragsstrafe wäre nicht mehr ein Druckmittel, das den Erbbauberechtigten zur Erfüllung seiner eigenen Verbindlichkeit anhalten soll, sondern eine Garantiehaftung für eine Schul[X.]des früheren Erbbauberechtigten (Senat, Urteil vom 24. November 1989 - V ZR 16/88, BGHZ 109, 230, 233 f.). Dies wir[X.]auch in der Literatur nicht anders gesehen (MüKoBGB/von Oefele/Heinemann, 6. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 7; Staudinger/Rapp, [X.][2009], § 2 ErbbauRG Rn. 5; Bamberger/Roth/Maaß, BGB, 3. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 2; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 10. Aufl., § 2 Rn. 2 aE; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., Rn. 4.29 un[X.]4.30; Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 7. Aufl., Rn. 129).

b) Ob dies für eine [X.]im Sinne des § 2 Nr. 4 ErbbauRG entsprechen[X.]gilt, ob also ein [X.]nur gegen den Erbbauberechtigten durchgesetzt werden kann, der die Anspruchsvoraussetzungen erfüllt hat, wir[X.]kontrovers diskutiert.

aa) Überwiegen[X.]wir[X.]vertreten, der aus der [X.]folgende Rückübertragungsanspruch richte sich gegen jeden, der in der Folgezeit [X.]sei. Unerheblich sei, wer die den Heimfall begründende Vertragsverletzung begangen habe. Dies gelte auch dann, wenn das Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung erworben worden sei. Der [X.]stelle seiner Natur nach einen dinglichen Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Erbbauberechtigten dar, der wie eine Auflassungsvormerkung zu behandeln sei. Sei der [X.]bereits vor dem Zuschlag entstanden, erwerbe der Ersteher ein mit diesem Anspruch belastetes Erbbaurecht. Der [X.]könne durch den Grundstückseigentümer daher auch erstmals gegen den Ersteher gelten[X.]gemacht werden (vgl. OLG Oldenburg, [X.]1988, 591, 592; Erman/Grziwotz, BGB, 14. Auflage, § 2 ErbbauRG Rn. 6; MüKoBGB/von Oefele/Heinemann, 6. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 7; RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl., § 2 [X.]Rn. 32; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 2 [X.]Rn. 6; Staudinger/Rapp, [X.][2009], § 2 ErbbauRG Rn. 20; Ingen-stau/Hustedt, ErbbauRG, 10. Aufl., § 2 Rn. 52; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., Rn. 4.92 un[X.]4.93; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1757; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 15 Anm. 13.17 unter c un[X.]d; Behmer, Rpfleger 1983, 477 f.; Weichhaus, Rpfleger 1979, 329, 331 f.; Rahn, [X.]1961, 53, 55).

bb) Hiervon ausgehen[X.]werden in Teilen der Literatur un[X.]Rechtsprechung für den Erwerb des Erbbaurechts im Wege der Zwangsversteigerung allerdings Ausnahmen gemacht.

(1) Teilweise wir[X.]vertreten, aus einer Zahlungspflichtverletzung des früheren Erbbauberechtigten resultiere nur dann ein [X.]gegen den neuen Erbbauberechtigten, wenn die [X.]von dem jeweiligen Erbbauberechtigten übernommen worden sei; die Schul[X.]der Vorgänger sei dann eine eigene Schul[X.]des Nachfolgers. Anders sei es dagegen, wenn - wie hier - die [X.]durch den Zuschlag erloschen sei. Andere Zahlungsverpflichtungen träfen den neuen Erbbauberechtigten nur, wenn sie durch [X.]oder Grundpfandrechte am Erbbaurecht gesichert seien (Staudinger/Rapp, [X.][2009], § 2 ErbbauRG Rn. 20).

(2) Eine andere Ansicht differenziert danach, ob der [X.]dem Recht des bestrangig betreibenden Gläubigers vorgeht. Der [X.]konkurriere mit den im [X.]eingetragenen Rechten. Als nicht eingetragenes Recht stehe er jedoch nicht notwendig vor diesen eingetragenen Rechten. Vielmehr bestimme sich sein Rang wie im Verhältnis zu etwaigen anderen nicht eingetragenen Rechten nach dem Zeitpunkt der Entstehung, sofern nicht gesetzlich etwas anderes angeordnet oder vereinbart sei (Scharen, Rpfleger 1983, 342, 343).

(3) Nach einer weiteren Auffassung muss der [X.]im Zwangsversteigerungsverfahren rechtzeitig vor dem Zuschlag durch den Grundstückseigentümer angemeldet werden, um ihn gegen den Ersteher gelten[X.]machen zu können. Dies gelte selbst dann, wenn der [X.]bereits rechtskräftig tituliert sei (OLG Schleswig, OLGR 1998, 386 f.; MüKoBGB/von Oefele/Heinemann, 6. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 28 un[X.]§ 3 ErbbauRG Rn. 3).

(4) Eine andere Ansicht sieht eine Anmeldung des Heimfallanspruchs nach § 37 Nr. 4 ZVG oder seine Geltendmachung vor dem Zuschlag zwar nicht als erforderlich an (Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 15 Anm. 13.17 unter d). Der Grundstückseigentümer soll aber, wenn er den [X.]gelten[X.]gemacht hat oder die Voraussetzungen seiner Geltendmachung bereits eingetreten sind, ohne dass dies allgemein bekannt ist, zu einer Anzeige an das Vollstreckungsgericht verpflichtet sein. [X.]er dies, könne die spätere Geltendmachung als unzulässige Rechtsausübung anzusehen sein (Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 15 Anm. 13.17 unter d).

cc) Andere Stimmen in der Literatur vertreten demgegenüber, dass der Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechts in der Regel nur von demjenigen Erbbauberechtigen verlangen kann, währen[X.]dessen Rechtsinhaberschaft der Heimfallgrun[X.]eingetreten ist. Eine dingliche Wirkung des entstandenen Anspruchs gegenüber dem Rechtsnachfolger sei abzulehnen. Der aus einer Pflichtverletzung des Rechtsvorgängers begründete [X.]setze sich nicht gegenüber einem gutgläubigen Erwerber oder einem Ersteher des Erbbaurechts in der Zwangsversteigerung durch (vgl. Knothe, Das Erbbaurecht, 1987, [X.]ff.; Ranft, Die „Verdinglichung“ des Erbbaurechtsinhalts, 1993, [X.]ff.; Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 2 ErbbauRG Rn. 19; Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 7. Aufl., Rn. 178 f.; Bamberger/Roth/Maaß, BGB, 3. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 19; Bauer/von Oefele/Maaß, GBO, 3. Aufl., [X.]Rn. 90; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 1; Mohrbutter, [X.]un[X.]der Inhalt des Erbbaurechts bei dessen Zwangsversteigerung, 1995, [X.]ff.; Hartmann, [X.]1970, Beilage Nr. 14, S. 5, 7; sowie aus der älteren Literatur: Glaß/Scheidt, Erbbaurecht, 2. Aufl., § 2 Anmerkung I c un[X.]d).

c) Der Senat entscheidet diese Frage mit der zuletzt genannten Auffassung dahingehend, dass einem [X.]keine dingliche Wirkung zukommt. Sin[X.]dessen Voraussetzungen bei einem früheren Erbbauberechtigten eingetreten, kann er daher nicht gegen den Erwerber des Erbbaurechts gelten[X.]gemacht werden.

aa) Zwar können nach § 2 ErbbauRG die dort enumerativ aufgezählten Vereinbarungen - so auch eine [X.](§ 2 Nr. 4 ErbbauRG) - durch Einigung un[X.]Eintragung in das Grundbuch zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden. Daraus ergibt sich aber nur, dass diese Vereinbarungen währen[X.]der gesamten Dauer des Erbbaurechts zwischen dem jeweiligen Grundstückseigentümer un[X.]dem jeweiligen Erbbauberechtigten wirken (vgl. Senat, Urteil vom 24. November 1989 - V ZR 16/88, BGHZ 109, 230, 234). Durch die Eintragung des Erbbaurechts in das [X.](§ 11 ErbbauRG, § 873 BGB) un[X.]durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 14 Abs. 1 Satz 3 ErbbauRG) erlangt eine von der Bewilligung umfasste [X.]dingliche Wirkung gegenüber dem jeweiligen Erbbauberechtigten (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, NJW 1985, 1464 f.). Hingegen lässt sich § 2 ErbbauRG nicht entnehmen, dass der währen[X.]der Rechtsinhaberschaft eines früheren Erbbauberechtigten entstandene [X.]eine dingliche Wirkung dahingehen[X.]zukommt, dass er auch gegenüber dem neuen Erbbauberechtigten gelten[X.]gemacht werden kann.

bb) Eine solche Wirkung ergibt sich auch nicht aus der Regelung des § 3 Halbsatz 1 ErbbauRG, nach der der [X.]des Grundstückseigentümers nicht von dem Eigentum an dem Grundstück getrennt werden kann (so aber Weichhaus, Rpfleger 1979, 329, 330). Der Gesetzgeber wollte hierdurch lediglich eine „Verwicklung der Rechtsverhältnisse“ vermeiden, die bei einer Trennbarkeit von [X.]un[X.][X.]befürchtet wurde (vgl. amtl. Begründung zu § 3 ErbbauVO, [X.]1919 Nr. 26 vom 31. Januar 1919). Eine weitergehende Wirkung dergestalt, dass sich der [X.]immer gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten richtet, ist weder dem Wortlaut noch dem Normzweck zu entnehmen (vgl. Knothe, Das Erbbaurecht, 1987, S. 273; Ranft, Die „Verdinglichung“ des Erbbaurechtsinhalts, 1993, S. 61; Bamberger/Roth/Maaß, BGB, 3. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 19; Bauer/von Oefele/Maaß, GBO, 3. Aufl., [X.]Rn. 90).

cc) Auch die Regelung des § 33 Abs. 1 Satz 3 ErbbauRG, wonach beim Heimfall, also bei Übertragung des dinglichen Rechts (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, NJW 2015, 3436 Rn. 43), die auf dem Erbbaurecht lastenden Rechte - soweit sie nicht Grundpfandrechte oder Reallasten sin[X.](§ 33 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG) - erlöschen, bietet keine Grundlage für die Annahme eines dinglichen Charakters des Heimfallanspruchs (so aber Behmer, [X.]1983, 477 f.; Weichhaus, [X.]1979, 329, 331; Rahn, [X.]1961, 53, 55).

(1) § 33 Abs. 1 Satz 3 ErbbauRG regelt nur die Rechtswirkungen des [X.]des Erbbaurechts auf dessen Belastungen. Mit der Vorschrift wollte der Gesetzgeber hervorheben, dass die wirtschaftlich wichtigsten Belastungen des Erbbaurechts beim Heimfall bestehen bleiben (vgl. amtl. Begründung zu § 33 ErbbauVO, [X.]1919 Nr. 26 vom 31. Januar 1919; Knothe, Das Erbbaurecht, 1987, S. 273). Durch die Gegenüberstellung von Satz 1 un[X.]Satz 3 der Regelung wir[X.]klargestellt, welche Rechte erlöschen un[X.]welche bestehen bleiben (vgl. Ranft, Die „Verdinglichung“ des Erbbaurechtsinhalts, 1993, S. 61). Für eine dingliche Wirkung des Heimfallanspruchs gibt es dagegen keinen Anhaltspunkt. Der Gesetzgeber hat den [X.]vielmehr nur als schuldrechtlichen Anspruch des Grundstückseigentümers ausgestaltet (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 1965 - VIII ZR 168/63, NJW 1966, 730).

(2) Auch die Systematik spricht gegen eine dingliche Wirkung des entstandenen Heimfallanspruchs gegenüber einem Rechtsnachfolger. Denn eine einer Vormerkung entsprechende dingliche Absicherung ist in § 31 Abs. 4 Satz 1 ErbbauRG nur für den Anspruch des Erbbauberechtigten auf Erneuerung un[X.]nicht - wie etwa in § 14 des früheren [X.]- auch für den [X.]des Grundstückseigentümers bestimmt worden (vgl. Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 2 ErbbauRG Rn. 19; Knothe, Das Erbbaurecht, 1987, S. 275; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 1).

(3) Hinzu tritt der Zweck des § 33 ErbbauRG. Er will mit dem Fortbestan[X.]der wichtigsten Belastungen die Beleihungsfähigkeit des Erbbaurechts gewährleisten. Eine Zugehörigkeit auch des konkreten Heimfallanspruchs zum Erbbaurechtsinhalt wäre dagegen geeignet, potentielle Bieter abzuschrecken un[X.]damit die Befriedigungschancen der Realgläubiger zu mindern (Knothe, Das Erbbaurecht, 1987, S. 274 f.; vgl. auch Ranft, Die „Verdinglichung“ des Erbbaurechtsinhalts, 1993, [X.]f.). Denn aus dem Grundbuch ist nur der Heimfallgrun[X.]als solcher, nicht aber auch der Eintritt seiner Voraussetzungen ersichtlich, so dass ein Interessent für den Erwerb in der Zwangsversteigerung niemals ausschließen könnte, nach der Ersteigerung einem [X.]ausgesetzt zu sein.

dd) Soweit der [X.]entschieden hat, dass der [X.]in der Insolvenz des Erbbauberechtigten den Grundstückseigentümer zur Aussonderung nach § 47 InsO berechtigt, kann dem für den vorliegenden Zusammenhang keine Aussage entnommen werden. Der [X.]wir[X.]in diesem Zusammenhang zwar als ein dinglicher Anspruch bezeichnet (BGH, Urteil vom 19. April 2007 - IX ZR 59/06, WM 2007, 1218 Rn. 13). Hierauf kam es aber nicht maßgeblich an, da auch schuldrechtliche Ansprüche zur Aussonderung berechtigen können (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 2011 - IX ZR 73/10, NJW 2011, 1282 Rn. 19).

ee) Schließlich ist die Annahme eines bloß schuldrechtlichen Charakters des Heimfallanspruchs auch interessengerecht.

(1) Setzt sich der Heimfallgrun[X.]in der Person des [X.]fort, etwa in einer fortgeführten vertragswidrigen Nutzung des Bauwerks, so sin[X.]die [X.]erneut erfüllt un[X.]es entsteht ein (neuer) gegen den Ersteher gerichteter Heimfallanspruch. Bei einem vertragstreuen Verhalten des Er-stehers ist hingegen ein berechtigtes Interesse des Grundstückseigentümers an der Rückübertragung des Erbbaurechts nicht gegeben (vgl. Bamberger/Roth/ Maaß, BGB, 3. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 19; Knothe, Das Erbbaurecht, 1987, S. 276; Ranft, Die „Verdinglichung“ des Erbbaurechtsinhalts, 1993, [X.]f.). Zudem können dem Grundstückseigentümer gegen den ursprünglichen Erbbauberechtigten Ansprüche gemäß §§ 280, 283 [X.]bzw. § 285 BGB zustehen (vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 7. Aufl., Rn. 178; Mohrbutter, [X.]un[X.]der Inhalt des Erbbaurechts bei dessen Zwangsversteigerung, 1995, S. 33; Bamberger/Roth/Maaß, BGB, 3. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 19).

(2) Der Gefahr, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht zur Vereitelung des Heimfallanspruchs veräußert, kann der Grundstückseigentümer entgegen wirken. Insbesondere kann er einen [X.]nach dessen Entstehung - gegebenenfalls mittels einer einstweiligen Verfügung - durch eine Vormerkung nach § 883 Abs. 1 BGB absichern (vgl. Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 7. Aufl., Rn. 178; Mohrbutter, [X.]un[X.]der Inhalt des Erbbaurechts bei dessen Zwangsversteigerung, 1995, S. 30; Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 2 ErbbauRG Rn. 19; Bamberger/Roth/Maaß, BGB, 3. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 14, 19).

Zutreffen[X.]ist zwar, dass sich die Vormerkung in der Zwangsversteigerung nicht gegenüber vorrangigen Grundpfandrechten durchsetzen kann. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die §§ 5 bis 8 [X.]eine besonders ausgestaltete Regelung zur Sicherung des Grundstückseigentümers gegenüber beeinträchtigenden Verfügungen des Erbbauberechtigten enthalten (Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 2 ErbbauRG Rn. 19). So kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts oder zu dessen Belastung mit einem Grundpfandrecht oder einer [X.]der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. In diesem Zusammenhang erweitert § 8 ErbbauRG den Schutz des Grundstückseigentümers hinsichtlich solcher Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgen. Hiervon ist insbesondere der Zuschlag in der Zwangsversteigerung erfasst (vgl. hierzu Senat, Beschluss vom 8. Juli 1960 - V ZB 8/59, BGHZ 33, 76, 90 ff.).

(3) Entgegen der Auffassung des [X.]ist die Möglichkeit der Geltendmachung des Heimfallanspruchs gegen den Ersteher auch nicht dann zwingen[X.]geboten, wenn der Ersteher - wie hier - ein erbbauzinsloses Erbbaurecht erlangt.

(a) Zutreffen[X.]ist allerdings, dass - sofern der Grundstückseigentümer dem Grundpfandrechtsgläubiger den Vorrang vor seiner [X.]einräumt - die [X.]den Rechten des betreibenden Gläubigers nachgeht un[X.]daher nicht in das geringste Gebot fällt, sondern nach § 91 ZVG erlischt (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 25. September 1981 - V ZR 244/80, BGHZ 81, 358, 361).

(b) Hat sich der Grundstückseigentümer im Erbbaurechtsvertrag die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts gemäß § 5 Abs. 1 ErbbauRG vorbehalten, kann er im Fall der Zwangsversteigerung die Genehmigung zur Veräußerung von der Übernahme seiner Rechte durch den Ersteher abhängig machen. Dies gilt zwar nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 26. Februar 1987 – V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 114) nicht, wenn – wie hier – ein vorrangiger Grundpfandrechtsgläubiger die Zwangsversteigerung betreibt un[X.]der Eigentümer die Verweigerung seiner Zustimmung lediglich darauf stützt, dass der Meistbietende nicht bereit ist, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen hinsichtlich des [X.]einzutreten. In diesem Fall hat der Eigentümer aber seine Möglichkeiten, sich laufende Einkünfte aus dem Grundstück in Form des [X.]zu verschaffen, selbst eingeschränkt, indem er einer Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht zugestimmt hat, das der [X.]im Rang vorgeht (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 - V ZB 10/86, aaO).

(c) Im Übrigen kann der Grundstückseigentümer die Entscheidung, mit seiner [X.]hinter Grundpfandrechte zurückzutreten, um eine bessere Beleihung des Erbbaurechts zu ermöglichen, von einer sogenannten Stillhalteerklärung des Gläubigers abhängig machen, wonach dieser im Fall der Zwangsversteigerung zustimmt, dass nach § 59 ZVG abweichende Versteigerungsbedingungen festgesetzt werden, die den Fortbestan[X.]der [X.]vorsehen (vgl. hierzu von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., Rn. 6.257 ff.; [X.]in Freckmann/Frings/Grziwotz, Das Erbbaurecht in der Finanzierungspraxis, 2. Aufl., Rn. 238 ff.). Nach dem mit Wirkung zum 1. Oktober 1994 neu eingefügten § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG kann nunmehr als Inhalt des [X.]vereinbart werden, dass die [X.]abweichen[X.]vom § 52 Abs. 1 ZVG mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn der Inhaber eines vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechts die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt.

(4) Demgegenüber ist der Ersteher des Erbbaurechts schutzbedürftig, da er sich keine zuverlässige Kenntnis darüber verschaffen kann, ob zum Zeitpunkt des Zuschlags die Voraussetzungen des [X.]vorliegen un[X.]daher die Gefahr besteht, dass er von dem Grundstückseigentümer auf Übertragung des Erbbaurechts in Anspruch genommen wird. Soweit die Ansicht vertreten wird, dass dem Grundstückseigentümer, wenn die Voraussetzungen des [X.]bereits eingetreten sin[X.]oder dieser sogar schon ausgeübt worden ist, die Pflicht treffe, dies dem Vollstreckungsgericht anzuzeigen (Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 15 Anm. 13.17 unter d), führt dies zu keiner anderen Bewertung. Zum einen bleibt die rechtliche Grundlage der Anzeigepflicht im Unklaren. Zum anderen soll bei einer Verletzung der Anzeigepflicht die spätere Geltendmachung des Heimfallanspruchs gegenüber dem Ersteher als unzulässige Rechtsausübung angesehen werden können, was letztlich keine strikte, sondern eine von den Umständen des Einzelfalls abhängige Wertung darstellt. Dies wir[X.]dem Schutzbedürfnis des [X.]nicht in hinreichendem Maße gerecht un[X.]beeinträchtigt letztlich die Beleihungsfähigkeit des Erbbaurechts.

d) Kommt somit dem [X.]keine dingliche Wirkung zu, kann der Kläger von der Beklagten nicht die Rückübertragung des Erbbaurechts mit der Begründung verlangen, dass sich der frühere Erbbauberechtigte mit der Zahlung des [X.]in Höhe zweier Jahresbeiträge in Verzug befunden habe.

2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Dass die Beklagte auf die Aufforderung der Klägerin hin nicht die sich auf den [X.]beziehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten übernommen hat, begründet keinen [X.]nach § 12 Nr. 4 ErbbV.

a) Entgegen der Ansicht der Beklagten scheitert ein solcher Anspruch allerdings nicht schon daran, dass sie das Erbbaurecht im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat. Die Regelung in § 12 Nr. 4 [X.]ist nicht auf einen rechtsgeschäftlichen Erwerb des Erbbaurechts beschränkt.

aa) Die in dem [X.]zum Heimfall des Rechts vereinbarten Regelungen sin[X.]Bestandteil des dinglichen, von der Eintragungsbewilligung gedeckten Inhalts des Erbbaurechts. Diese darf das Revisionsgericht selbst auslegen. Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut un[X.]den Sinn abzustellen, wie er sich aus der Grundbucheintragung un[X.]der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sin[X.](vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 11. Juli 2014 - V ZR 18/13, BGHZ 202, 77, Rn. 7 mwN).

bb) Nach dem Wortlaut des § 12 Nr. 4 [X.]entsteht ein [X.]auch dann, wenn der Erwerber des Erbbaurechts nicht durch seinen Vorgänger im Recht die vertraglichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten gegenüber dem Grundstückseigentümer aus diesem Vertrag mit der Maßgabe auferlegt worden sind, dass der Grundstückseigentümer unmittelbar das Recht erwirbt, die Erfüllung der Verpflichtungen zu fordern. Mit diesem Wortlaut ist ohne weiteres ein Verständnis vereinbar, dass auch den Erwerb des Erbbaurechts im Rahmen der Zwangsversteigerung erfasst. Der Ersteher fällt unter den Begriff des Erwerbers; hinzukommt, dass die Regelung von dem „Vorgänger im Recht“ spricht un[X.]nicht etwa von dem Veräußerer. Auch kann die Formulierung „auferlegt worden ist“ erfolgsbezogen dahingehen[X.]verstanden werden, dass der Ersteher jedenfalls nicht an die schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbauberechtigten gebunden ist. Hinzu kommt, dass Sinn un[X.]Zweck der Regelung des § 12 Nr. 4 [X.]kein tragfähiges Argument für ihre Beschränkung auf die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Erbbaurechts liefert. Die Regelung will die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen auf den Erwerber sicherstellen. Hierfür ist es grundsätzlich ohne Belang, ob der Erwerb des Erbbaurechts rechtsgeschäftlich oder durch einen Zuschlag erfolgt.

b) Jedoch kann der Kläger die Übernahme der sich auf den [X.]beziehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten durch die Beklagte nicht verlangen, nachdem er der Bestellung einer gegenüber der [X.]vorrangigen Grundschul[X.]an dem Erbbaurecht zugestimmt hat.

aa) Der Senat hat bereits entschieden, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht allein deshalb versagen darf, weil die Erbbauzins-reallast infolge des Zuschlags erlischt. Dies gilt auch, soweit der Ersteher nicht zur Übernahme der sich auf den [X.]beziehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten bereit ist. Es wäre mit dem Sinn der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Bestellung einer Grundschul[X.]an dem Erbbaurecht nicht vereinbar, die Befriedigung des Grundschuldgläubigers aus dem Erbbaurecht von Voraussetzungen abhängig zu machen, die im Gesetz nicht vorgesehen sind. Die Wertlosigkeit bestehenbleibender schuldrechtlicher Ansprüche gegen den bisherigen Erbbauberechtigten un[X.]eine fehlende Deckung für einen Wertersatz nach §§ 92, 111 [X.]führen zu keiner anderen Beurteilung; auch dieses Risiko hat der Grundstückseigentümer mit seinem Rangrücktritt übernommen. Zu einer anderen Risikoverteilung bedürfte es eines Eingreifens des Gesetzgebers (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 - V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 116).

bb) Hier geht es zwar nicht um die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu dem Erwerb des Erbbaurechts; die Beklagte hat vielmehr das Erbbaurecht bereits durch den Zuschlag erworben. Deren fehlende Bereitschaft zur Übernahme der sich auf den [X.]beziehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbauberechtigten soll aber einen [X.]begründen. Diese Fallgestaltung rechtfertigt jedoch keine andere Bewertung.

Zwar wir[X.]dem Ersteher des Erbbaurechts in diesen Fällen nach dem Erbbaurechtsvertrag meist eine Entschädigung zustehen. Diese wir[X.]aber regelmäßig nicht dem Verkehrswert des Erbbaurechts entsprechen, wie auch der vorliegende Fall zeigt. Die Entschädigung der Beklagten würde sich auf den Verkehrswerts der vorhandenen baulichen Anlagen beschränken, wobei sich dieser Betrag auf 50% reduziert, wenn die Heimfallgründe auf ein Verschulden des Erbbauberechtigten zurückzuführen sin[X.](§ 13 ErbbV). Das Bestehen eines Entschädigungsanspruchs ändert daher nichts daran, dass ein [X.]auch in diesen Fällen dem Zweck der Einräumung eines - gegenüber der [X.]vorrangigen - Grundpfandrechts an dem Erbbaurecht zuwiderliefe.

Es bleibt daher hinsichtlich des [X.]auch hier bei der sich aus dem Rangrücktritt ergebenden Risikoverteilung. Ist ein Grundstück oder Erbbaurecht (§ 11 Abs. 1 ErbbauRG) mit mehreren Rechten belastet, so ist deren Rangverhältnis (§ 879 BGB) maßgeben[X.]für die Berücksichtigung in der Zwangsversteigerung. Nachrangige Rechte erlöschen gemäß § 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag; für die [X.]gilt insoweit keine Ausnahme. Auf dieser gesetzlichen Regelung beruht die Bedeutung der Grundschul[X.]als Kreditsicherungsmittel, un[X.]von dieser Rechtslage muss auch jeder Besteller einer Grundschul[X.]ausgehen. Nichts anderes gilt für den Grundstücks-eigentümer, welcher der Belastung eines auf seinem Grundstück ruhenden Erbbaurechts mit einer Grundschul[X.]zustimmt, die seiner [X.]im Rang vorgeht. Diese Zustimmung wäre ohne Sinn, wenn die sich hieraus zwangsläufig ergebenden gesetzlichen Folgen vom Grundstückseigentümer nicht hingenommen werden müssten (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 - V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 115).

Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestan[X.]haben. Der Verzug des früheren Erbbauberechtigten mit den geschuldeten [X.]trägt den von dem Berufungsgericht angenommenen [X.]gegen die Beklagte nicht. Ein Zahlungsverzug der Beklagten un[X.]ein daran anknüpfender [X.]nach § 12 Nr. 5 [X.]kommt schon deshalb nicht im Betracht, weil sie die [X.]nicht übernommen hat.

Weitere Heimfallgründe, die der Kläger mit Pflichtverletzungen begründet, die durch die Beklagte selbst verwirklicht worden sein sollen (§ 12 Nr. 1 [X.]un[X.]§ 12 Nr. 4 ErbbV, soweit es die Übernahme anderer, sich nicht auf den [X.]beziehende schuldrechtlicher Verpflichtungen betrifft), hat das Berufungsgericht von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig nicht geprüft. Demgemäß fehlen die dafür erforderlichen Feststellungen, so dass die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist. Für den Fall, dass ein [X.]bestehen sollte, fehlen darüber hinaus Feststellungen zu der Höhe der Heimfallvergütung. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten aus ihrem Anspruch auf Zahlung der Heimfallvergütung.

Der Anspruch auf Heimfallvergütung begründet ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem [X.]des Eigentümers nach § 273 Abs. 1 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 20. April 1990 - V ZR 301/88, BGHZ 111, 154, 156). Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt noch zutreffen[X.]davon aus, dass sich der Erbbauberechtigte auf dieses Zurückbehaltungsrecht ausnahmsweise dann nicht berufen kann, wenn er zuvor seine Mitwirkung an der für die Bestimmung der Höhe der Heimfallvergütung erforderlichen Wertermittlung treuwidrig verweigert hat (vgl. Senat, Urteil vom 22. November 1991 - V ZR 187/90, BGHZ 116, 161, 164). Zu Unrecht bejaht es jedoch ein solches treuwidriges Verhalten aufgrun[X.]des Umstands, dass die Beklagte auf das Schreiben des [X.]vom 15. Oktober 2012 nicht reagiert habe. Darin hatte der Kläger die Beklagte lediglich pauschal dazu aufgefordert, an der Wertermittlung für die Bestimmung der Höhe der [X.]mitzuwirken. Es fehlte an einem Vorschlag für ein gemeinsames Vorgehen ebenso wie an einer Aufforderung zu konkreten Handlungen. Die unterbliebene Reaktion hierauf kann nicht bereits als eine treuwidrige Verweigerung der Mitwirkung angesehen werden. Dem Kläger blieb unbenommen, das nach § 14 [X.]vorgesehene Verfahren einzuleiten un[X.]einen von der Industrie- un[X.]Handelskammer zu benennenden Gutachterausschuss anzurufen. Erst wenn die Beklagte ihre Mitwirkung hieran verweigert un[X.]eine Wertermittlung durch den Gutachterausschuss vereitelt hätte, könnte von einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten ausgegangen werden. Auch der Umstand, dass die Beklagte den [X.]bestritten un[X.]ihr Zurückbehaltungsrecht nur hilfsweise ausgeübt hat, führt zu keiner anderen rechtlichen Bewertung, da es sich hierbei um ein prozessual zulässiges Verhalten handelt. An die Annahme einer treuwidrig verweigerten Mitwirkung bei der Wertfeststellung sin[X.]strenge Anforderungen zu stellen; sie liegt nur vor, wenn der Erbbauberechtigte die Wertfeststellung willentlich vereitelt oder zumindest eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Mitwirkungspflichten nicht nachkommen (vgl. zum ähnlich gelagerten Fall der endgültigen Erfüllungsverweigerung: BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074, Rn. 22; BGH, Urteil vom 21. Dezember 2005 - VIII ZR 49/05, WM 2006, 1355 Rn. 25 mwN). Dass die Beklagte mit sachlichen Gründen einen gegen sie gerichteten [X.]in Abrede stellt, genügt hierfür jedenfalls nicht.

Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben un[X.]die Sache zur neuen Verhandlung un[X.]Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).