Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 49/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 20. Februar 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 556 Abs. 3 Satz 1 §§ 556 ff. [X.] legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem [X.] ist grundsätzlich zulässig.
[X.], Urteil vom 20. Februar 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] und [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 9. Januar 2007 im Umfang der [X.] aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des [X.] vom 2. Juni 2006 wird zurückgewiesen. Von den erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 2/3 und die Beklagte 1/3. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer in [X.]gelegenen Wohnung der Beklagten. Nach dem Mietvertrag hat die Klägerin die Betriebskosten, unter anderem für Wasserversorgung und Abwasser, gesondert zu tragen und hierfür monatliche Vorauszahlungen zu entrichten, über die die Beklagte einmal jähr-lich abzurechnen hat. Der Wasserverbrauch der Klägerin wird durch einen in der Wohnung installierten Wasserzähler ermittelt. 1 - 3 - 2 Die Wasserversorgung der Gebäude der Beklagten nehmen die [X.] vor, deren Abrechnungsturnus nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmt. Wegen der Wasserkosten hat die Beklagte vier Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst. Mit "[X.]" vom 31. August 2004 und 7. September 2004 rechneten die [X.]

für die [X.] vom 23. September 2003 bis zum 27. Juli 2004 (Q.

Straße ), vom 24. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 ([X.]) und vom 23. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (Q.

Straße und [X.]. Straße 10) über die von der Beklagten geleisteten Abschlagszahlungen ab. Die Beklagte beglich die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachforderungen der [X.] . In die Betriebskostenabrechnung vom 28. November 2005 für den [X.] stellte die Beklagte die im [X.] von ihr an die [X.] erbrachten Vorauszahlungen und Nachzahlungen ein und legte die Gesamtkosten nach dem Verhältnis des in den einzelnen Miet-wohnungen abgelesenen Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch auf die [X.] um. Nach dieser Abrechnung hat die Klägerin [X.] neben unstreitigen weiteren Betriebskosten von 1.235,45 • [X.] Wasser- und [X.] in Höhe von 1.128,57 • zu tragen, denen geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.991,16 • gegenüber stehen. 3 Mit der Klage verlangt die Klägerin einen Teil der von ihr entrichteten Vorauszahlungen für die [X.], 2003 und 2004 zurück. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, [X.] für das [X.] in Höhe von 239,71 • und für das [X.] in Höhe von 163,25 • zurückzuzah-len; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. 4 Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] die Beklagte verurteilt, der Klägerin auch für den [X.] einen Teil der 5 - 4 - auf die Wasser- und [X.] geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 215,96 • zu erstatten. Die weitergehende Berufung der Klägerin hat das Land-gericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr auf Zurückweisung der Berufung gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von [X.], im Wesentlichen ausgeführt: 7 Der Klägerin stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 [X.] ein Anspruch auf Rückzahlung von [X.] für das [X.] in Höhe von 215,96 • zu. Die Beklagte könne von der Klägerin nur Betriebskosten für Wasser und Abwasser verlangen, die für den in der Abrechnungsperiode ent-standenen Verbrauch tatsächlich angefallen seien. 8 § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] lasse wegen seiner eindeutigen Anknüpfung an den Verbrauch nur die Auslegung zu, dass verbrauchsabhängig erfasste Kosten nur nach dem entsprechenden Verbrauch in der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode abgerechnet werden dürften. Andernfalls müssten insbe-sondere bei neu beginnenden Mietverhältnissen Mieter Betriebskosten tragen, die nicht auf ihrem eigenen Verbrauch, sondern dem des [X.] beruhten. Dafür gebe es keinerlei Rechtfertigung. 9 - 5 - 10 Soweit in der Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten werde, eine dementsprechende Abrechnung nach dem [X.]abgrenzungs- bzw. Leistungsprinzip bringe einen unverhältnismäßigen Abrechnungsaufwand für den Vermieter mit sich, sei dem jedenfalls nach erfolgter Umstellung der [X.] auf dieses Prinzip nicht zu folgen. Überdies stehe es dem Vermieter frei, mit seinen Mietern individualvertraglich abweichende Vereinbarungen zur Abrechnungsweise zu treffen. Ein Heranziehen der Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 [X.] sei deshalb auch im Einzelfall und für den Fall des fortbestehenden Mietverhältnisses nicht angezeigt. Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung beachte für das [X.] das Leistungs- bzw. [X.]abgrenzungsprinzip nicht, weil in ihr für 2003 angefallene Kosten ebenso mitberücksichtigt worden seien wie Abschläge für den von den [X.]

noch nicht abgerechneten Verbrauch des Jahres 2004. Daher sei die Abrechnung zum Teil unrichtig. Die von den [X.] für den [X.]raum bis zum 31. Dezember 2003 be-rechneten Kosten seien nicht zu berücksichtigen, weil dieser Verbrauch nicht in der hier maßgeblichen Abrechnungsperiode erfolgt sei. Nicht berücksichti-gungsfähig seien auch die in den Abrechnungen der [X.]

aufgeführten Abschlagszahlungen, die die Beklagte für verschiedene Termine im weiteren Verlauf des Jahres 2004 nach der Rechnungsstellung der [X.]

zu entrichten gehabt habe. Auch insoweit hätte die Beklagte auf der Basis des tatsächlichen Verbrauchs und unter Berücksichtigung der ver-traglich vereinbarten Abrechnungsperiode abrechnen müssen. 11 - 6 - II. 12 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 13 Der Klägerin steht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung anteiliger Betriebskosten für die Wasserversorgung und [X.]mutzwasserentsorgung für das [X.] zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es der Beklagten nicht verwehrt, nach dem so genann-ten [X.] zu verfahren. Die Beklagte durfte deshalb die von ihr selbst im [X.] an die [X.]

geleisteten fälligen Zahlungen für Wasser und Abwasser im [X.] anteilig auf die Klägerin umlegen. 1. Wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.] jährlich [X.] Be-triebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt. 14 a) Nach dem vom Berufungsgericht für allein zulässig gehaltenen Leis-tungsprinzip (auch [X.]abgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind die-jenigen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen [X.] angefallen sind (ebenso [X.], [X.], 806, 807). Das ent-spricht der in der Literatur überwiegend vertretenen Auffassung ([X.]/ [X.], [X.] (2006), § 556 [X.]. 117; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 [X.]. 132; [X.] in[X.]/[X.], Miet- und Pachtrecht, Stand: September 2007, § 556 [X.]. 308 ff.; [X.]/Rips, 2. Aufl., [X.]. 1860, 1951; [X.] in: [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 556 [X.]. 60; [X.] in: [X.]/[X.]/Stellmann, [X.], 2006, [X.]. 11 [X.]. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung anwendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich ver-einbart werden ([X.]/[X.], [X.], 67. Aufl., § 535 [X.]. 93; zweifelnd 15 - 7 - [X.]/[X.], aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu ([X.]mid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., [X.]. 3198). Nach dieser Auffassung sind die im [X.] für den Wasserverbrauch angefallenen Kosten dem [X.] zuzuordnen, auch wenn sie dem Vermieter erst im [X.] in Rechnung gestellt werden. b) Demgegenüber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten [X.] (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung genannt) für zulässig gehalten, nach dem die Beklagte verfahren ist. Danach kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen ([X.], [X.], 944; [X.] in: [X.]/[X.]ach/[X.], Miet- und [X.], 5. Aufl., § 556 [X.]. 54a, 78a, m.w.N.). Werden dem Vermieter [X.] wie hier [X.] im [X.] Wasserkosten für das [X.] berechnet, die er im [X.] begleicht, so kann er die Belastung nach dieser Auffassung in die Betriebskostenabrechnung für den [X.] einbeziehen. 16 c) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem [X.] jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des [X.]s ausgeschlossen ist, weil [X.] wie im vorliegenden Fall [X.] im Jahr des Verbrauchs und im [X.] kein Mieterwechsel stattgefunden hat ([X.], Zivilkammer 63, [X.] 2007, 368 und [X.] 2007, 451; [X.], [X.], [X.] 2006, 725 und [X.] 1999, 1129, 1131; [X.], [X.], [X.] 2004, 374 LS; [X.], [X.] 1990, 51; [X.], [X.] 1992, 65 f.). 17 2. Die Streitfrage konnte im [X.]surteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, weil in dem dort entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrech-nung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem [X.] - men hatte ([X.] ZR 220/05, [X.], 516 = NJW 2006, 3350, [X.]. 13). Der [X.] entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine Be-triebskostenabrechnung nach dem [X.] grundsätzlich nicht verwehrt ist. a) Den Vorschriften der §§ 556 ff. [X.] und den Gesetzesmaterialien ([X.]. 14/4553, [X.] ff.) ist nicht zu entnehmen, dass das [X.] den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebs-kosten festlegt (vgl. [X.]midt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 [X.]. 303; [X.], [X.]-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Beklagte nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden. 19 aa) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist aus § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht herzuleiten, dass eine Betriebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Nach dieser Bestimmung sind Betriebs-kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unter-schiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Vorschrift trifft keine Bestimmung über die Zuordnung von Betriebs-kosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum. Wie die Revision zutref-fend geltend macht, wird auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Ab-flussprinzip dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsmaßstab gerecht. 20 [X.]) § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 [X.] stehen einer Betriebskostenab-rechnung nach dem [X.] ebenfalls nicht entgegen. Danach ist die [X.] jährlich vorzunehmende [X.] Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den [X.] regelmäßig ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur ver-21 - 9 - tretene Auffassung, die sich auch die Revisionserwiderung zu Eigen macht, verweist darauf, dass für den Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] bei einer Abrechnung nach dem [X.] kein Bedürfnis be-stehe, weil sich dieser in erster Linie bei Abrechnungen nach dem [X.] auswirke und bei Anwendung des [X.]s kaum eintrete, und zieht daraus den [X.]luss, § 556 [X.] erlaube nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip ([X.]/[X.], aaO; [X.]/ Rips, aaO, [X.]. 1953). Diese Überlegung rechtfertigt indessen nicht die [X.]lussfolgerung, der Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem [X.] ausschließen wollen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] angeordnete Ausschluss von Nachforde-rungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in ei-nem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss ([X.]surteil vom 14. Februar 2007 [X.] [X.] ZR 1/06, [X.], 196 = NJW 2007, 1059, [X.]. 13, m.w.N.). 22 cc) Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem [X.] lässt sich auch nicht anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde (so aber [X.], aaO, § 556 [X.]. 310; vgl. auch [X.]midt-Futterer/ Langenberg, aaO, § 556 [X.]. 305). Entgegen der Ansicht der Revisionserwi-derung folgt aus diesem Gesichtspunkt nicht, dass dem Vermieter eine Abrech-nung nach dem [X.] untersagt ist, denn ein solches Erfordernis richtet das Gesetz an eine Betriebskostenabrechnung nicht. Zudem ist die Anwendung des [X.]s auch für den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der 23 - 10 - jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht wird; denn er kann anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört (vgl. [X.], [X.] 1992, 65, 66). b) Auch das [X.] ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich be-lastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheb-lich (vgl. [X.] in: [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 [X.]. 101). Das veranschaulicht besonders der vorliegende Fall, in dem die Beklagte für die nach dem Kalenderjahr vorgenommene Abrechnung mehrere Mietobjekte zu einer (zulässigen) Wirtschaftseinheit zusammengefasst hat, während der [X.] jeweils etwa im August oder September eines Jahres "[X.]" erstellt, die sich [X.] ungefähr [X.] auf die vorangegangenen zwölf Monate be-ziehen. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise wäre der Beklagten eine [X.] im Interesse beider Vertragsparteien liegende [X.] zeitnahe Abrechnung nicht möglich. Denn sie könnte eine vollständige Abrechnung der Betriebskosten für das [X.] erst nach Erhalt der weiteren [X.] der [X.]

für die von diesen gewählte Abrechnungsperi-ode 2004/2005 (also voraussichtlich im September 2005) erstellen. Außerdem müsste die Beklagte bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip die von den [X.]

für die [X.]räume 2003/2004 und 2004/2005 ab-gerechneten Beträge jeweils [X.] im Wege einer [X.]ätzung oder mit Hilfe einer zusätzlichen Ablesung des Gesamtverbrauchs am Ende des Kalenderjahrs [X.] den einzelnen Kalenderjahren zuordnen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen In-teressen des Mieters nicht gefordert. Gewisse Ungenauigkeiten, die sich durch 24 - 11 - eine konkrete Messung des (Gesamt)Verbrauchs zum Ende des [X.] vermeiden ließen, sind hinzunehmen ([X.]midt-Futterer/Langenberg, aaO, [X.]. 310; vgl. auch [X.]surteil vom 8. März 2006 [X.] [X.] ZR 78/05, [X.], 200 = NJW 2006, 1419, [X.]. 17). Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 [X.]) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem [X.] abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Miet-verhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im [X.]szeitraum bestand. III. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte hat die im Streit befindlichen Wasser- und [X.] richtig abgerechnet, so dass kein Guthaben der Klägerin aufgrund der geleisteten Vorauszahlungen 25 - 12 - besteht. Die Berufung der Klägerin gegen das erstinstanzliche Urteil ist deshalb insgesamt zurückzuweisen. [X.] [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 02.06.2006 - 2 C 492/05 - [X.], Entscheidung vom 09.01.2007 - 65 S 172/06 -