Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL [X.] Verkündet am: 20.Februar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 556 Abs. 3 Satz 1; ZPO § 138 Abs. 2 a) §§ 556 ff. [X.] legen den Vermie[X.] bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem [X.] ist grundsätzlich zulässig. b) Nimmt der Vermie[X.] bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen [X.] nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und [X.] vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mie[X.]s. Dem [X.] obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so [X.], dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. c) Die als Teil der Heizkosten [X.] Stromkosten für die [X.] können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vor-handen sind. Bestreitet der Mie[X.] den vom Vermie[X.] angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen. [X.], Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] sowie die Rich[X.]innen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.] wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 1. Dezember 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die [X.] waren Mie[X.] einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Im Mietvertrag vom 1. Oktober 1998 vereinbarten die Parteien jährlich abzurech-nende [X.]. Das Mietverhältnis endete am 28. [X.] 2004. Mit der Klage hat die Klägerin Nachzahlungen aus fünf Heizkosten-abrechungen für die Abrechnungszeiträume 1999/2000 bis 2003/2004 sowie aus vier Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 geltend gemacht. 1 Das Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf die Heizkosten abgewie-sen und die [X.] zur Zahlung der Betriebskostennachforderungen in Höhe 2 - 3 - von insgesamt 1.284,20 • verurteilt. Das [X.] hat die Berufung der [X.] und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die [X.] die vollstän-dige Klageabweisung. Entscheidungsgründe:Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-teils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Dabei war über die Revision der [X.] durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klä-gerin in der [X.] nicht durch einen beim [X.] zugelassenen Anwalt vertreten war; das Urteil beruht jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin (vgl. [X.] 37, 79). 3 [X.] Das Berufungsgericht ([X.], [X.] 2007, 368) hat, soweit für das Re-visionsverfahren von In[X.]esse, ausgeführt: 4 Die streitgegenständlichen Abrechnungen über die "kalten" [X.] seien wirksam. Eine Abrechnung nach dem [X.] sei grundsätzlich möglich und verstoße vorliegend auch nicht gegen [X.] und Glauben. Zwar habe der Gesetzgeber in § 556 [X.] eine Jahresfrist für die Abrechnung [X.], die der Beschleunigung der Abrechnung im In[X.]esse des Mie[X.]s und seinem Schutz vor hohen, für die Vergangenheit aufgelaufenen Kosten diene. Er habe in § 556 [X.] aber keine ausdrückliche Entscheidung für ein bestimm-tes Abrechnungsprinzip, wie das Zeitabgrenzungsprinzip, getroffen. Allein aus der Fristsetzung des § 556 Abs. 3 [X.] lasse sich dies nicht herleiten. In dieser Vorschrift sei geregelt, dass eine Nachforderung dann möglich sei, wenn der 5 - 4 - Vermie[X.] die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Dies sei namentlich bei spä[X.]er Rechnungsstellung, zum Beispiel durch Versorgungs-un[X.]nehmen oder das Finanzamt, der Fall. Da solche Gläubiger ihre Forderun-gen in aller Regel ohnehin zeitnah durchsetzten, sei es für den Mie[X.] nicht ent-scheidend, ob diese Forderungen im Rahmen einer Nachberechnung oder nach dem [X.] in eine spä[X.]e Abrechnung eingestellt würden. Zwar seien Fälle denkbar, in denen die Wahl des [X.]s wegen unverhältnismäßi-ger Belastung des Mie[X.]s unbillig sei. Dies müsse dem Vermie[X.], der eine un-billige Abrechnungsvariante gewählt habe, im Einzelfall entgegengehalten wer-den. So liege der Fall hier jedoch nicht. Die [X.] un[X.] Berücksichtigung der [X.] sei nicht zu beanstanden. Die [X.] seien gemäß § 1 des Mietvertrags zur Benutzung als Wohnraum vermietet. Nach § 4 des [X.] sei das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen als grundsätzlicher Maß-stab vereinbart, wobei die Wohnflächen solche im Sinne von § 1 des [X.] seien und nicht solche nach der Bauordnung. 6 Hinsichtlich der Kosten des Hauswarts sei bereits nicht dargelegt, dass höhere Abzüge für Instandsetzung und Verwaltung gemacht werden müssten. Insbesondere sei keine Einsicht in die Abrechnungsun[X.]lagen erfolgt, aus [X.] sich substantiierte Anhaltspunkte für einen höheren Anteil solcher Kosten an der Entlohnung des Hauswarts ergeben könnten. 7 Dem angemessenen Abzug von 5 % der [X.] von den ge-samten Stromkosten hätten die [X.] keine konkreten Einwände entge-gengehalten, wonach ein höherer Abzug hätte erfolgen müssen. 8 - 5 - I[X.] 9 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Die bisherigen Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts zum Umfang der umlagefähigen Kosten des Hauswarts und zum Anteil des Be-triebsstroms der Heizungsanlage am gesamten [X.] rechtfertigen den Anspruch der Klägerin auf eine Betriebskostennachzahlung nicht, so dass das Berufungsurteil mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben kann. 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass es der Klägerin nicht verwehrt war, die Betriebskosten nach dem so genannten Ab-flussprinzip umzulegen. 10 a) Wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.] jährlich [X.] Be-triebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird in Rechtsprechung und Li[X.]atur nicht einheitlich beurteilt. 11 [X.]) Nach dem von der Revision für allein zulässig gehaltenen Leistungs-prinzip (auch [X.] oder Verbrauchsprinzip genannt) sind diejeni-gen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind (ebenso [X.], [X.], 806, 807). Das entspricht der in der Li[X.]atur überwiegend vertretenen Auffassung ([X.]/[X.], [X.] (2006), § 556 Rdnr. 117; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 132; [X.] in[X.]/[X.], Miet- und Pachtrecht, Stand: [X.] 2007, § 556 Rdnr. 308 ff.; [X.]/[X.], 2. Aufl., Rdnr. 1860, 1951; [X.] in: [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 60; [X.] in: [X.]/[X.]/[X.], [X.], 2006, [X.]. 11 Rdnr. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung an-wendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich verein-bart werden ([X.]/[X.], [X.], 67. Aufl., § 535 Rdnr. 93; zweifelnd 12 - 6 - [X.]/[X.], [X.]O); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermie[X.] jedoch kein Wahlrecht zu ([X.], Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 3198a). [X.]) Demgegenüber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten [X.] (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung genannt) für zulässig gehalten, nach dem die Beklagte verfahren ist. Danach kann der Vermie[X.] alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen ([X.], [X.], 944; [X.] in: [X.]/Schach/[X.], Miet- und [X.], 5. Aufl., § 556 Rdnr. 54a, 78a, m.w.[X.]). 13 cc) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermie[X.] nach dem [X.] jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des [X.] ausgeschlossen ist, weil im Jahr des Verbrauchs beziehungsweise - soweit es sich um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt - im Jahr der Verur-sachung und im Jahr der Abrechnung kein Mie[X.]wechsel stattgefunden hat ([X.], Zivilkammer 64, [X.] 2006, 725 und [X.] 1999, 1129, 1131; [X.], [X.], [X.] 2004, 374 LS; [X.], [X.] 1990, 51; [X.], [X.] 1992, 65 f.). 14 b) Die Streitfrage konnte im [X.]surteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, weil in dem dort entschiedenen Fall der Vermie[X.] die Betriebskostenabrech-nung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenom-men hatte ([X.] ZR 220/05, [X.], 516 = NJW 2006, 3350, [X.]. 13). Der [X.] entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermie[X.] eine Be-triebskostenabrechnung nach dem [X.] grundsätzlich nicht verwehrt ist. 15 - 7 - 16 [X.]) Den Vorschriften der §§ 556 ff. [X.] und den Gesetzesma[X.]ialien ([X.]. 14/4553, [X.] ff.) ist nicht zu entnehmen, dass das [X.] den Vermie[X.] auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebs-kosten festlegt (vgl. [X.]t-Fut[X.]er/[X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 303; [X.], [X.]-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Klägerin nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden. (1) Aus § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] ist nicht herzuleiten, dass eine Be-triebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mie[X.] abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem un[X.]schiedlichen Verbrauch oder der un[X.]-schiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Vorschrift trifft keine Be-stimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten [X.]szeitraum. Auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abfluss-prinzip wird dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsmaßstab gerecht. 17 (2) § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 [X.] stehen einer Betriebskostenab-rechnung nach dem [X.] nicht entgegen. Danach ist die - jährlich vor-zunehmende - Abrechnung dem Mie[X.] spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermie[X.] [X.] ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Li[X.]atur vertretene [X.], die sich auch die Revision zu Eigen macht, verweist darauf, dass für den Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] bei einer [X.] nach dem [X.] kein Bedürfnis bestehe, weil sich dieser in ers[X.] Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungsprinzip auswirke und bei Anwendung des [X.]s kaum eintrete, und zieht daraus den Schluss, 18 - 8 - § 556 [X.] erlaube nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip ([X.]/ [X.], [X.]O; [X.]/[X.], [X.]O, Rdnr. 1953). 19 Diese Überlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem [X.] ausschließen wollen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] angeordnete Ausschluss von Nachforde-rungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mie[X.] in ei-nem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermie[X.]s rechnen muss ([X.]surteil vom 14. Februar 2007 - [X.] ZR 1/06, [X.], 196 = NJW 2007, 1059, [X.]. 12, m.w.[X.]). (3) Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem [X.] lässt sich auch nicht anführen, dass dem Mie[X.] ein Vergleich der Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde (so aber [X.], [X.]O, § 556 Rdnr. 310; vgl. auch [X.]t-Fut[X.]er/[X.], [X.]O, § 556 Rdnr. 305). Aus diesem Gesichtspunkt folgt nicht, dass dem Vermie[X.] eine Abrechnung nach dem [X.] un[X.]sagt ist, denn ein solches Erfordernis richtet das Gesetz an eine Betriebskostenab-rechnung nicht. Zudem ist die Anwendung des [X.]s auch für den Mie[X.] von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrech-nung vereinfacht wird; denn er kann anhand des Fälligkeitsdatums der Rech-nung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestell[X.] Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört (vgl. [X.], [X.] 1992, 65, 66). 20 [X.]) Auch das [X.] ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermie[X.] im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich [X.] - 9 - lastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermie[X.] un[X.] Umständen erheb-lich (vgl. [X.] in: [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 101). Ob der Vermie[X.] in besonders gelagerten Fällen eines Mie[X.]wechsels nach [X.] und Glauben (§ 242 [X.]) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem [X.] abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Ent-scheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl in den betreffenden Verbrauchs- und Verursachungs- als auch in den jeweiligen [X.]szeiträumen bestand. 22 c) Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen entsprechen auch den Anforderungen des § 259 [X.], denn sie enthalten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der Klägerin. Anders als die Revision meint, steht dem nicht entgegen, dass die Klägerin die so genannten "kalten" Betriebskosten un[X.] Anwendung des [X.]s abgerechnet hat, während sich der jeweilige Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum bei den Heizkostenabrechnungen deckt, denn Heizkosten und die übrigen [X.] können auch für un[X.]schiedliche Zeiträume abgerechnet werden ([X.], [X.]O, Rdnr. 3194; [X.]/[X.], [X.]O, § 556 Rdnr. 116; [X.]kommentar/[X.], [X.]O, Rdnr. 1946). 23 d) Die [X.] können den Betriebskostennachforderungen, anders als die Revision meint, auch nicht entgegenhalten, dass das [X.] dem Vermie[X.] gestatte, den für das Mietverhältnis maßgeblichen [X.] allein durch sein Zahlungsverhalten zu bestimmen, etwa indem er eine vor dem Jahresende fällige Forderung eines Versorgers oder Leistungsträgers erst nach dem Jahreswechsel begleicht. Dieser Einwand ist nicht geeignet, die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem [X.] generell in Frage zu stellen. Ob dem Vermie[X.] eine derartige Kostenverlagerung im 24 - 10 - Einzelfall verwehrt sein könnte, bedarf hier keiner Entscheidung. Eine solche Vorgehensweise der Klägerin hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; über-gangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. 2. Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass die [X.] nach der Wohnfläche un[X.] Einbeziehung des von den [X.] gemiete-ten Ho[X.]yraums zu ermitteln waren. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrags haben die [X.] un[X.] anderem einen Ho[X.]yraum im [X.] zur Benutzung als Wohn-raum gemietet. Als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten haben die [X.] das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses vereinbart (§ 4 Nr. 4a des Mietvertrags). 25 3. Das Berufungsgericht durfte das Bestreiten der umlagefähigen Kosten für den Hauswart durch die [X.] jedoch nicht als unsubstantiiert behan-deln. Insoweit rügt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht die An-forderungen an ein wirksames Bestreiten überspannt hat. [X.] hat es angenommen, dass die [X.] verpflichtet seien, höhere Abzüge für In-standhaltung, Instandsetzung und Verwaltung darzulegen, als die Klägerin [X.] in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt hat (§ 138 Abs. 2 ZPO). 26 a) Nach dem Mietvertrag der Parteien sind auch die Kosten des Haus-warts umlagefähig (§ 4 Nr. 3b). Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der [X.] in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, [X.]l., [X.] I[X.] BV; ab dem 1. Januar 2004: § 2 Nr. 14 Halbs. 1 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, [X.]l., [X.] 2346 - BetrKV). 27 - 11 - Danach sind die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instand-setzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig. Davon ist die Klägerin in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnun-gen im Ansatz zutreffend ausgegangen. b) Der Vermie[X.] muss die Kosten der umlagefähigen [X.] einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und In-standsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können ([X.], [X.], 743; [X.], [X.], 49, 50). Die Darlegungs- und Be-weislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermie[X.] ([X.]/[X.], [X.]O, § 556 Rdnr. 40; [X.], [X.]O, Rdnr. 5336; [X.]t-Fut[X.]er/[X.], [X.]O, § 556 Rdnr. 185; [X.] in: [X.]/Börstinghaus, [X.]O, § 556 Rdnr. 66; [X.]/Wall, [X.]O, Rdnr. 3730). Die Darlegungs- und Beweis-last erfährt durch die Formulierung "soweit – nicht" (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 I[X.] BV; § 2 Nr. 14 Halbs. 1 BetrKV) keine Änderung. Die Vorschrift be-zweckt nicht, dem Wohnraummie[X.] das Risiko von Darlegungsmängeln sowie der Nich[X.]weislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um Um-stände aus der Sphäre des Vermie[X.]s ([X.], [X.]O). Nicht umlagefähige Kos-ten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Haus-warts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzel-fall abhängt. 28 c) Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten ([X.], [X.]O, Rdnr. 5331; [X.]/Wall, [X.]O, Rdnr. 3731; [X.], [X.], 663, 670). Die Leistungsbeschreibung im [X.] mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (vgl. [X.]t-Fut[X.]er/[X.], [X.]O, Rdnr. 186). In den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat die 29 - 12 - Klägerin von den gesamten Kosten für den Hauswart lediglich pauschal 10 % als nicht umlagefähig abgesetzt. Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen der Klägerin durften sich die [X.] mit bloßem Bestreiten begnügen (vgl. [X.], Urteil vom 11. Juli 1995 - [X.], [X.], 1886, un[X.] [X.]; [X.]/[X.], ZPO, 26. Aufl., § 138 Rdnr. 8a, 10a; siehe auch [X.]/[X.], ZPO, 5. Aufl., § 138 Rdnr. 10, m.w.[X.]). Den pauschalen Abzug hat die Klägerin auch nach dem Bestreiten durch die [X.] nicht konkretisiert. Da somit bereits die Klägerin ihre - bestrittene - Forderung nicht hinreichend dargelegt hat (§ 138 Abs. 1 ZPO), konnte das Berufungsgericht den entsprechenden Vortrag seiner Entscheidung nicht ohne Rechtsverstoß zugrunde legen. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts kommt es somit hier nicht darauf an, ob das Bestreiten der [X.] deshalb als unzureichend (§ 138 Abs. 2 ZPO) qualifiziert werden kann, weil sie nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht haben, Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege, wie Arbeitszettel, Stundenachweise oder Ähnliches, zu nehmen (so [X.], Betriebskosten-recht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., [X.]. 18, m.w.[X.]; vgl. aber jetzt [X.]t-Fut[X.]er/[X.], [X.]O, § 556 Rdnr. 495 a.E.; ablehnend [X.], [X.]O, Rdnr. 7027). 30 4. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist auch die Annahme des Berufungsge-richts, die [X.] hätten dem prozentualen Abzug der [X.] von den gesamten Stromkosten - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts 5 % - keine konkreten Einwände entgegengehalten, wonach die Klägerin einen höheren Abzug hätte vornehmen müssen. 31 Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings darauf abge-stellt, dass es nicht zulässig ist, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkos-ten für die Heizungsanlage als Teil des [X.] abzurechnen (vgl. nur [X.]/Wall, [X.]O, Rdnr. 2955). Demgemäß hat der Vermie-32 - 13 - [X.] den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die [X.] abhängt, gesondert zu ermitteln. Sofern es, wie hier, für die [X.] keinen Zwischenzähler gibt, ist eine Schätzung durch den Vermie[X.] zulässig ([X.]t-Fut[X.]er/[X.], [X.]O, § 7 [X.] Rdnr. 24; [X.]/Wall, [X.]O). Die Grundlagen der Schätzung muss der Vermie[X.] [X.] offen legen ([X.], [X.]O, Rdnr. 4169, 5092). Dem ist die Klägerin nicht gerecht geworden. Sie hat den Anteil des [X.] in Abzug gebracht, ohne die Grundlagen der Schätzung darzutun. Das Berufungsgericht hat [X.] dessen zu Unrecht angenommen, die [X.] hätten einen höheren Abzug darlegen müssen. II[X.] Nach alledem kann das angefochtene Urteil insgesamt keinen Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurück-zuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zum Umfang der umlage-fähigen Kosten des Hauswarts und zum Anteil des [X.] der [X.] - zungsanlage am gesamten [X.] getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 01.12.2005 - 2 C 623/04 - [X.], Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 113/06 -