Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.04.2008, Az. VIII ZR 240/07

VIII. Zivilsenat | REWIS RS 2008, 4174

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 240/07 Verkündet am: 30. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 a) Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamt-abrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrech-nungszeitraum. b) Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskos-ten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abwei-chender Abrechnungszeitraum - etwa die jährliche Heizperiode - zugrunde liegt. BGH, Urteil vom 30. April 2008 - VIII ZR 240/07 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 19. Juli 2007 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren vom 1. November 2001 bis zum 31. Mai 2004 Mieter einer Eigentumswohnung des Beklagten in Mainz. Im Mietvertrag der Parteien waren einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskos-ten festgelegt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlte der Beklagte auf die von den Klägern geleistete Kaution in Höhe von 1.360 • einen Teilbetrag von 400 • zurück. Hinsichtlich des Restbetrags rechnete er mit - der Höhe nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 auf. 1 Die von der Hausverwaltung den Klägern übermittelte Betriebskostenab-rechnung vom 22. September 2004 für das Kalenderjahr 2003 enthält unter an-derem eine Abrechnung über die Versorgung der Wohnung der Kläger mit Hei-zung und Warmwasser im Zeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003, 2 - 3 - die von dem mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmen T. am 13. September 2004 erstellt worden war. In gleicher Weise stützt sich die Betriebskostenabrechnung vom 21. November 2005 für das Kalenderjahr 2004 auf die am 18. November 2005 von T. erstellte Abrechnung über die Ver-sorgung der Wohnanlage mit Heizung und Warmwasser im Zeitraum vom 1. August 2003 bis zum 31. Juli 2004, beschränkt allerdings auf den Nutzungs-zeitraum der Kläger vom 1. August 2003 bis zum 31. Mai 2004. Die Kläger sind der Auffassung, dass der Beklagte auf die Betriebskos-tenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 Nachforderungen nicht stützen könne, weil die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich der darin enthaltenen Heizkostenabrechnungen nicht innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Ab-rechnungszeitraums vorgelegt worden seien. Sie verlangen mit ihrer Klage die Rückzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens nebst Zinsen; die Klageforde-rung beläuft sich - nach einem gegen den Beklagten ergangenen Teilaner-kenntnisurteil über 15,07 • - noch auf 982,42 • nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat insoweit die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hat keinen Erfolg gehabt. Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 5 - 4 - Aufgrund der berechtigten Einbehalte wegen nachzuzahlender Neben-kosten sei die Klageabweisung, bezogen auf die weitere Auszahlung der Kauti-on über das Teilanerkenntnisurteil hinaus, rechtens. 6 7 Die Abrechnung der Heizkosten für die Abrechnungszeiträume vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003 und vom 1. August 2003 bis zum 31. Juli 2004 in den Nebenkostenabrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 sei nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verfristet. Da nach dem Mietvertrag kein fester Abrechnungszeitraum bestimmt gewesen sei, habe diese Bestimmung dem Vermieter oblegen, der hierfür das Kalenderjahr oder - entsprechend der Vorlage durch das Ableseunternehmen - das Wirt-schaftsjahr ansetzen könne. Grundsätzlich sei der Beklagte auch berechtigt gewesen, über alle Kosten, selbst wenn die Nebenkosten und die Heizkosten verschiedene Abrechnungszeiträume aufwiesen, einheitlich abzurechnen. An-dernfalls würde entgegen der gesetzlichen Intention (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB) eine Verpflichtung des Vermieters zu Teilabrechnungen begründet. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung ihrer restlichen Kaution erklärte Aufrechnung des Beklagten mit den - der Höhe nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenab-rechnungen vom 20. September 2004 und 21. November 2005 für die Jahre 2003 und 2004 greift durch. 8 1. Die Betriebskostenabrechnungen sind entgegen der Auffassung der Revision nicht wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB for-mell unwirksam. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Betriebskostenab-rechnungen für die Jahre 2003 und 2004 könnten keine Nachzahlungspflicht 9 - 5 - der Kläger auslösen, weil sie entgegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB kei-nen einheitlichen Abrechnungszeitraum umfassten. 10 a) Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Bestimmung regelt nur, dass der Abrechnungszeitraum ein Jahr nicht überschreiten darf, schreibt aber nicht vor, welcher jährliche Zeitraum der Abrechnung zugrunde zu legen ist; in Betracht kommen etwa das Kalenderjahr, das Mietjahr oder der Jahreszeitraum, inner-halb dessen regelmäßig die Jahresabrechnungen der Versorgungsträger erteilt werden (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 64; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 301; Staudin-ger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 116; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 556 Rdnr. 10). Soweit ein bestimmter Abrechnungszeitraum vertrag-lich nicht vereinbart wurde, ist der Vermieter in der Wahl des Abrechnungszeit-raums frei. Nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision auch nicht angegriffe-nen Feststellungen des Berufungsgerichts war der Beklagte mangels anderwei-tiger Vereinbarung im Mietvertrag berechtigt, das Kalenderjahr als Abrech-nungszeitraum für die Abrechnung der Betriebskosten zu bestimmen. Der Be-klagte hat in seinen Abrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 über die von den Klägern in den Kalenderjahren 2003 und 2004 jeweils geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet. Eine jährliche Ab-rechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten liegt damit vor. 11 Auch hinsichtlich der abgerechneten Betriebskosten ist der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB vorgeschriebene Abrechnungszeitraum von höchs-tens einem Jahr nicht überschritten. Der Abrechnung der Heizkosten liegt - entsprechend dem Abrechnungsturnus des mit der Verbrauchserfassung be-12 - 6 - auftragten Unternehmens - die jährliche Heizperiode zugrunde, bei der die Ver-brauchsablesung in der heizungsfreien Zeit im Sommer erfolgt (Abrechnungs-zeitraum vom 1. August bis zum 31. Juli des Folgejahres); die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten bezieht sich jeweils auf das Kalenderjahr. 13 b) Die Revision ist der Auffassung, die Betriebskostenabrechnungen des Beklagten für die Jahre 2003 und 2004 seien deshalb nicht ordnungsgemäß, weil ihnen nicht vollständig deckungsgleiche Abrechnungszeiträume für die Heizkosten einerseits und die sonstigen Betriebskosten andererseits zugrunde lägen. Damit dringt die Revision nicht durch. Dem Beklagten war es nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB verwehrt, in die Gesamtabrechnung der Be-triebskosten für die Kalenderjahre 2003 und 2004 die Heizkostenabrechnungen des mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmens einzustellen, die sich nicht auf das Kalenderjahr, sondern auf die jährliche Heizperiode bezogen, die jeweils am 31. Juli des Kalenderjahres endete, für das der Beklagte die Ge-samtabrechnung der Betriebskosten erstellte. aa) Zwar trifft es zu, dass der jährliche Abrechnungszeitraum im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB - hier: das Kalenderjahr - nicht nur für die abzurechnenden Vorauszahlungen, sondern grundsätzlich auch für die abzu-rechnenden Betriebskosten maßgebend ist. Daraus folgt jedoch nicht, dass ei-ne Betriebskostenabrechnung nur dann ordnungsgemäß ist, wenn die darin enthaltene Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten hinsichtlich des Verbrauchserfassungszeitraums mit dem Abrechnungszeitraum des Vermie-ters völlig übereinstimmt. Dies ergibt sich bereits daraus, dass §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrech-nung nach dem Leistungsprinzip festlegen; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankommt, ist 14 - 7 - grundsätzlich zulässig (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300, zu einer Wasserabrechnung). 15 Gewisse zeitliche Abweichungen des nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraums von dem jährli-chen Abrechnungsturnus für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die der Vermieter in seiner Abrechnung zu berücksichtigen hat, sind zulässig; sie las-sen sich auch kaum vermeiden. Der Vermieter hat auf die Abrechnungsperio-den von Versorgungs- und Verbrauchserfassungsunternehmen in der Regel keinen Einfluss und ist entgegen der Auffassung der Revision nicht verpflichtet, den mietvertraglichen Abrechnungszeitraum dem Abrechnungsturnus von Ver-sorgungsunternehmen anzupassen. Dem steht bereits entgegen, dass die Ab-rechnungsperioden von Versorgungsträgern und Verbrauchserfassungsunter-nehmen - je nach Betriebskostenart (Wasser, Strom, Heizung) - untereinander häufig nicht vollkommen deckungsgleich sind. Auch ist der Vermieter, der die Betriebskosten - wie hier - in zulässiger Weise nach dem Kalenderjahr abrech-net, nicht verpflichtet, die nach einem vom Kalenderjahr abweichenden Zeit-raum vorgenommene Verbrauchsabrechnung des Versorgungsunternehmens im Wege einer Schätzung oder mit Hilfe einer zusätzlichen Verbrauchserfas-sung auf das Kalenderjahr umzurechnen; der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen In-teressen des Mieters nicht gefordert (Senatsurteil vom 20. Februar 2008, aaO, Tz. 24, zur Wasserabrechnung). Für eine in die Betriebskostenabrechnung einbezogene Heizkostenab-rechnung gilt insoweit nichts Anderes. Es kann dahingestellt bleiben, ob auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden können oder ob dem die Vorschrift in § 6 Abs. 1 HeizkV entgegensteht, nach der die Kosten der Ver-sorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage einer Verbrauchser-16 - 8 - fassung nach §§ 7 bis 9 HeizkV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen sind. Die-se Bestimmung, deren Anforderungen in den vorliegenden Heizkostenabrech-nungen unstreitig erfüllt sind, enthält jedenfalls keine Regelung darüber, ob die Verbrauchserfassung für die Heizkosten mit dem Abrechnungszeitraum für die sonstigen Betriebskosten übereinzustimmen hat. Dies richtet sich nicht nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung, sondern nach §§ 556 ff. BGB. Aus diesen mietrechtlichen Vorschriften ist aber, wie ausgeführt, nicht herzulei-ten, dass der Abrechnungszeitraum einer auf das Kalenderjahr abgestellten Betriebskostenabrechnung mit dem Verbrauchserfassungszeitraum einer darin enthaltenen Jahresabrechnung eines Versorgungsträgers vollkommen de-ckungsgleich sein müsste. Dies gilt auch für die jährliche Heizkostenabrech-nung, bei der eine Verbrauchsablesung in der heizungsfreien Zeit nach Ab-schluss der Heizperiode sinnvoller ist als etwa eine Verbrauchsablesung inmit-ten der Heizperiode zum Jahresende. bb) Der Beklagte war auch nicht, wie die Revision meint, zu einer ge-trennten Abrechnung der Heizkosten einerseits und der sonstigen Betriebskos-ten andererseits verpflichtet. Eine getrennte Abrechnung wäre im vorliegenden Fall nicht einmal möglich gewesen. 17 § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB geht von einer jährlichen Gesamtab-rechnung aller Betriebskosten durch den Vermieter aus. Dies ergibt sich aus der Bestimmung in § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB, nach welcher der Vermieter zu Teilabrechnungen - auch über einzelne Betriebskosten - nicht verpflichtet ist, sondern mit der Abrechnung zuwarten kann, bis ihm eine Gesamtabrechnung aller Betriebskosten für den maßgeblichen Abrechnungszeitraum möglich ist (MünchKommBGB/Schmid, aaO, Rdnr. 45; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477). Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer getrennten Abrechnung hinsichtlich einzelner Betriebskosten kann sich allerdings aus dem Mietvertrag 18 - 9 - ergeben (MünchKommBGB/Schmid, aaO, Rdnr. 46; Schmidt-Futterer/ Langenberg, aaO, Rdnr. 478; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 110); im Zweifel ist jedoch entsprechend dem in § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB zum Aus-druck kommenden Regelfall von einer einheitlichen Abrechnung auszugehen (MünchKommBGB/Schmid, aaO). Gegen eine vertraglich übernommene Ver-pflichtung des Vermieters zur getrennten (vorweggezogenen) Abrechnung be-stimmter Betriebskosten - etwa der Heizkosten - spricht es, wenn der Mieter - wie hier die Kläger - nach dem Mietvertrag einen einheitlichen Vorauszah-lungsbetrag für alle Betriebskosten zu leisten hat (MünchKommBGB/Schmid, aaO; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477). Denn über einheitliche Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten kann sinnvoll nur einheitlich abgerechnet werden, weil nicht zu ermitteln ist, welcher Teilbetrag der Voraus-zahlungen für eine vorweggezogene Abrechnung bestimmter Betriebskosten in Ansatz zu bringen wäre (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO). Das Berufungs-gericht hat daher rechtsfehlerfrei festgestellt, dass der Beklagte zu einer einheit-lichen Abrechnung aller Betriebskosten einschließlich der Heizkosten berechtigt war. Die Revision vermag auch nicht aufzuzeigen, wie der Beklagte den Klä-gern unter den gegebenen Umständen eine andere - ihrer Auffassung nach ord-nungsgemäße - Gesamtabrechnung der Betriebskosten für das Kalenderjahr unter Einbeziehung der extern erstellten Heizkostenabrechnung hätte erteilen können. Der Umstand, dass sich der Verbrauchserfassungszeitraum für die Heizkostenabrechnungen in den Betriebskostenabrechnungen des Beklagten für die Kalenderjahre 2003 und 2004 partiell nicht mit dem Abrechnungszeit-raum für die anderen Betriebskosten deckt, ist deshalb als für die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen unschädlich hinzunehmen. 19 - 10 - 2. Der Aufrechnung mit den Nachforderungen aus den Betriebskostenab-rechnungen für die Kalenderjahre 2003 und 2004 steht auch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht entgegen. Nach dieser Bestimmung ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmten Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Diese Frist hat der Be-klagte mit seinen Betriebskostenabrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 entgegen der Auffassung der Revision gewahrt. Der Be-klagte hat den Klägern die Betriebskostenabrechnungen - auch hinsichtlich der darin abgerechneten Kosten für Heizung und Warmwasser - innerhalb eines Jahres nach dem Ende des maßgeblichen Abrechnungszeitraums und damit rechtzeitig mitgeteilt (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). 20 Der maßgebliche Abrechnungszeitraum für die jährliche Gesamtabrech-nung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, mit dessen Ende der Lauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beginnt, war im vorliegenden Fall, wie ausgeführt, das Kalenderjahr. Die damit bis zum 31. Dezember der Jahre 2004 und 2005 laufende Abrechnungsfrist für die Kalenderjahre 2003 und 2004 hat der Beklagte mit seinen Betriebskostenabrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 eingehalten. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch hinsichtlich der in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Abrechnungen über die Heizkosten der Heizperioden 2002/2003 und 2003/2004. Zwar gilt auch für eine Heizkostenabrechnung die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 476). Das Berufungsgericht hat aber mit Recht angenommen, dass für die in der Ge-samtabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung keine andere Frist lief als für die Abrechnung der übrigen Betriebskosten, so dass auch die Frist für die Abrechnung der Heizkosten erst mit dem Ablauf des Kalenderjahres begann, für das die Gesamtabrechnung der Betriebskosten unter Einbeziehung der in dem betreffenden Jahr zu Ende gehenden Heizperiode zu erstellen war. 21 - 11 - Der Umstand, dass die Heizperiode bereits vor dem Ablauf des Kalen-derjahres endete, hat nicht zur Folge, dass die Einhaltung der Ausschlussfrist für die Abrechnung der Heizkosten und der sonstigen Betriebskosten, wie die Revision meint, jeweils gesondert zu prüfen wäre. Dies setzte voraus, dass über die Heizkosten getrennt - nämlich vorab innerhalb eines Jahres nach Ab-schluss der Heizperiode - abzurechnen gewesen wäre. Zu einer vorweggezo-genen Heizkostenabrechnung war der Beklagte jedoch, wie ausgeführt, nicht verpflichtet. Wenn aufgrund einheitlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskos-ten eine Gesamtabrechnung über alle Betriebskosten zu erstellen ist, dann kann für den Nachforderungsausschluss auch nur eine einheitliche Abrech-nungsfrist gelten, und zwar die für die Gesamtabrechnung maßgebliche Frist (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477). 22 Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 17.08.2006 - 83 C 207/06 - LG Mainz, Entscheidung vom 19.07.2007 - 3 S 186/06 -

Meta

VIII ZR 240/07

30.04.2008

Bundesgerichtshof VIII. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.04.2008, Az. VIII ZR 240/07 (REWIS RS 2008, 4174)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2008, 4174

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