Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.07.2006, Az. VIII ZR 220/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/05 Verkündet am: 5. Juli 2006 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 556 Abs. 3 Satz 3 Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel [X.] lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des [X.] zu erheben. [X.], Urteil vom 5. Juli 2006 - [X.]/05 - [X.]AG [X.]

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Juli 2006 durch [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 30. August 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Zwischen den Parteien bestand aufgrund eines Mietvertrags vom 22. [X.] 1997 ab dem 15. Mai 1997 bis zum 30. Dezember 2003 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in B. . Nach dem Mietvertrag hatten die Kläger Neben-kostenvorauszahlungen zu leisten (§ 7 Abs. 1). Ferner enthielt der [X.]: 1 "§ 15 Betriebskosten Hierauf ist ein monatlicher Vorschuss an den Vermieter neben der Miete, wie in § 7 Abs. 1 beziffert, zu zahlen. 1. Die laufenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer 2. – - 3 - Die Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet. Die [X.] erfolgt, sobald dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vorliegen– Soweit sich Betriebskosten - ggf. auch rückwirkend - erhöhen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu ent-standenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften [X.] umlegen ..." 2 Nachdem die Betriebskosten für die Jahre 1998 bis 2001 von der [X.] bereits abgerechnet waren, gingen ihr am 5. Dezember 2002 Grundsteuer-bescheide des Finanzamts mit Nachforderungen für die Jahre 1998 bis 2000 und am 8. Januar 2003 ein weiterer Grundsteuerbescheid mit einer Nachforde-rung für das [X.] zu. Die Beklagte beglich die nachträglich erhöhte Grundsteuer im [X.]. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 rechnete sie die Nachforderung gegenüber den Klägern ab und verlangte anteilige Erstat-tung der auf sie entfallenden Grundsteuernachzahlung in Höhe von 165,41 • pro Jahr, insgesamt 661,64 •. Mit der Klage haben die Kläger Freigabe einer von ihnen als Mietkaution verpfändeten Sparforderung verlangt, zuletzt in Höhe von 661,64 •. Die [X.] hat - unter Anerkennung des Freigabeanspruchs - ein Zurückbehaltungsrecht in [X.]elben Höhe wegen der Grundsteuernachzahlung geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, Freigabe des [X.] in Hö-he von 661,64 • zu erklären Zug um Zug gegen Zahlung von 661,64 • durch die Kläger an die Beklagte. Auf die Berufung der Kläger hat das [X.] das angefochtene Urteil unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise - im Hinblick auf die Grundsteuernachforderung für das [X.] - abgeändert und die Beklagte verurteilt, die Freigabe des [X.] in Höhe von 165,41 • uneingeschränkt zu erklären. Mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] 4 Das Berufungsgericht, dessen Urteil in [X.] 2005, 1249 (mit [X.], [X.] 2005, 1219 und v. Seldeneck, [X.] 2006, 12 f.) veröffentlicht ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausgeführt: 5 Nach Beendigung des Mietverhältnisses stehe den Klägern ein uneinge-schränkter Anspruch auf Freigabe der Kaution in Höhe von 165,41 • zu. Für das [X.] bestehe kein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten, weil sie für dieses Jahr keine Grundsteuernachforderung erheben könne. Maßgeblich sei die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.], wonach eine Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen sei, es sei denn, er habe die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Zumindest nach der Mietrechtsreform sei davon auszugehen, dass Be-triebskosten für diejenigen Jahre abzurechnen seien, für die sie angefallen [X.] ([X.]abgrenzungsprinzip). Das [X.] führe hingegen zu korrektur-bedürftigen Ergebnissen; konsequent angewendet müsste einem Mieter Grundsteuer, die dem Eigentümer [X.] worden sei, nämlich selbst für Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses in Rechnung gestellt werden. § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] gehe vom [X.]abgrenzungsprinzip aus, denn eine zu vertre-tende verspätete Geltendmachung sei beim [X.] (fast) nicht denkbar. 6 Die Fristenregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] spreche für eine Ver-pflichtung des Vermieters, möglichst schnell abzurechnen. Die Beklagte habe zwar nicht auf einen geänderten Grundsteuerbescheid hinwirken müssen. [X.] der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist über die notwendigen Un-terlagen verfüge, sei er jedoch zu einer unmittelbaren Abrechnung verpflichtet. 7 - 5 - Ob diesen Anforderungen nur "ohne schuldhaftes Zögern" (unverzüglich im Sinne von § 121 Abs. 1 [X.]) genüge getan werden könne oder ob der [X.] entsprechend § 560 Abs. 2 [X.] bis zu drei Monate nach Kenntnis von der Erhöhung nachfordern dürfe, könne dahinstehen. Denn die Beklagte sei den Anforderungen jedenfalls nicht gerecht geworden, weil sie nach Erhalt des Grundsteuerbescheids für das [X.] vom 8. Januar 2003 gut neun Monate mit der Abrechnung zugewartet habe. I[X.] Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 8 Die Beklagte kann dem von ihr gemäß § 307 Abs. 1 ZPO anerkannten Anspruch der Kläger auf Freigabe der verpfändeten Sparforderung kein Zu-rückbehaltungsrecht wegen eines Gegenanspruchs aus § 15 des Mietvertrags auf Erstattung der Grundsteuernachforderung in Höhe von 165,41 • auch für das - im Revisionsverfahren allein maßgebliche - [X.] entgegensetzen. Ein solcher Anspruch steht der Beklagten nach § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.], der in der Fassung des am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform-gesetzes vom 19. Juni 2001 ([X.], 1149) ab dem Abrechnungszeitraum des Kalenderjahrs 2001 Anwendung findet (Art. 229 § 3 Abs. 9 EG[X.]), nicht zu. 9 1. Dabei kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts offen bleiben, wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.] jährlich [X.] Be-triebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind. 10 a) Nach dem vom Berufungsgericht für allein zulässig gehaltenen Leis-tungsprinzip (auch [X.]abgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind die-11 - 6 - jenigen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen [X.] angefallen sind (dafür [X.], [X.] 1988, 463, 465; [X.], [X.] 2000, 813; [X.], [X.], 197; [X.], [X.], 806; [X.], [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., [X.]. 107; [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 [X.]. 132; [X.] in [X.]/[X.], Miet- und Pachtrecht, Stand: März 2006, § 556 [X.]. 308 ff.; [X.] in [X.]/[X.]/Wall, [X.] (2004), § 556 [X.]. 165; [X.] in [X.]/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 [X.]. 72). Sofern nicht die Heizkostenverordnung anwendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich vereinbart werden (zweifelnd [X.] aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu ([X.], Handbuch der Mietneben-kosten, 9. Aufl., [X.]. 3198). Nach dieser Auffassung ist die [X.] den Betriebskosten 2001 zuzurechnen. b) Nach dem sogenannten [X.] kann der Vermieter dagegen alle Kosten, mit denen er im laufenden Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung für den betreffenden [X.]raum einstellen (dafür [X.], [X.], 944; [X.], [X.] 1999, 1129, 1131; [X.], Urteil vom [X.] 2004 - 62 S 151/04, zitiert nach juris = [X.] 2004, 374 [X.]; [X.], NJW-RR 1991, 78; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], Miet- und [X.], 4. Aufl., § 556 [X.]n. 55, 78a m.w.Nachw.). Sei ein anderes Abrechnungsprin-zip nicht vereinbart, sei der Vermieter berechtigt, das [X.] zu wählen ([X.], [X.] 2003, 504, 505 f.). Dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie im vorlie-genden Fall - bis zur Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden habe, weil eine Mehrbelastung des Mieters dann ausgeschlossen sei ([X.], [X.] 1990, 51; [X.], [X.] 2006, 725; Geldmacher, [X.] 1997, 165, 166; [X.] in [X.]/[X.], [X.] (2003), § 556 [X.]. 27; [X.], [X.] 1992, 65 f.; [X.]. in [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 [X.]. 101 m.w.Nachw.). 12 - 7 - Wird der Vermieter - wie hier - im [X.] zu einer Grundsteuernachzahlung für das [X.] verpflichtet, die er auch noch im [X.] leistet, so kann er die Belastung nach dieser Auffassung in die Betriebskostenabrechnung für den [X.] einbeziehen. 13 c) Die Beklagte hat zwar vorgetragen, sie habe die Nebenkostenabrech-nungen für die Jahre 1998 bis 2000 nach dem [X.] erstellt, sie hat aber jedenfalls die hier maßgebliche Grundsteuernachzahlung für den [X.]raum bis Ende 2001 gegenüber den Klägern nicht auf der Grundlage des Abfluss-prinzips, sondern nach dem Leistungsprinzip geltend gemacht. Denn sie hat diese im [X.] erfolgte Nachzahlung nicht in die Betriebskostenabrechnung 2003 eingestellt, sondern sie von den Klägern mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 unter dem Betreff —Grundsteuernachberechnung für abgelaufene Kalen-derjahrefi und unter ausdrücklichem Hinweis auf den Nutzungs- und [X.]szeitraum bis 31. Dezember 2001 gefordert. Damit hat sie eine [X.] auf die Betriebskosten für das [X.] verlangt und nicht Betriebskosten für 2003 abgerechnet. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Beklagte alternativ die Grundsteuernachforderung auch den Betriebskosten 2003 hätte zurechnen dürfen. 2. Die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten 2001 war gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] mit Ende des Jahres 2002 abgelaufen. § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] schließt die Geltendmachung einer Nachforderung für einen - wie hier - bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum grundsätzlich aus; etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu ver-treten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 [X.]). Davon kann jedoch auf Seiten der Beklagten nicht ausgegangen werden. 14 - 8 - a) Die Beklagte trifft zwar kein Verschulden daran, dass sie die Grundsteuernachzahlung für 2001 nicht bereits innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] auf die Mieter umgelegt hat. Denn ihr ist der zugrunde liegende Bescheid vom 8. Januar 2003 selbst erst nach Ablauf dieser Frist zugegangen. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs zum [X.] (BT-Drucks. 14/4553, [X.]) ist die Ausnahmeregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 [X.] gerade mit Rücksicht auf die Fälle eingefügt worden, in denen Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungspe-riode festgesetzt werden. 15 b) Nach Sinn und Zweck der Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] darf der Vermieter jedoch auch dann, wenn er die Jahresfrist für die [X.] zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, nach Wegfall des [X.]shindernisses nicht unbegrenzt warten, bis er die Abrechnung erstellt oder eine Nachforderung erhebt. 16 aa) Wie der Senat bereits entschieden hat, sollen die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] angeord-nete Ausschluss von Nachforderungen eine zeitnahe Abrechnung [X.], damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten [X.] Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in wel-cher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Urteil vom 17. November 2004 - [X.] ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter [X.]; Urteil vom 18. Januar 2006 - [X.] ZR 94/05, [X.], 903 unter [X.]). Das gilt auch dann, wenn der Mieter von der auf ihn zukommenden Nachforderung nichts weiß und unter Umständen sogar einen gewissen Zinsvorteil erlangen mag, wenn er sie erst später begleichen muss. Eine zunächst entschuldigte Verspä-tung kann deshalb mit Rücksicht auf den Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 17 - 9 - [X.] nachträglich zu einer verschuldeten werden, wenn der Vermieter sich auch dann noch unnötig viel [X.] bis zur Erstellung der Abrechnung lässt, nach-dem die notwendigen Unterlagen vorliegen ([X.] aaO, [X.]. 84; [X.]. in [X.]t-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 [X.]. 473 a.E.; [X.]/[X.], [X.], Neubearbeitung 2003, § 556 [X.]. 109; [X.] aaO, § 556 [X.]. 289; [X.] aaO, § 556 [X.]. 38; zweifelnd v. Seldeneck, [X.] 2006, 12). [X.]) Die Frage, welcher [X.]raum dem Vermieter nach Wegfall des [X.]shindernisses für die Erstellung der Abrechnung bzw. eine Nachforde-rung zuzubilligen ist, wird nicht einheitlich beantwortet. Die Verschuldensrege-lung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 [X.] spricht dafür, dass der Vermieter gehalten ist, dem Mieter die Abrechnung unverzüglich - das heißt gemäß § 121 Abs. 1 Satz 1 [X.] ohne schuldhaftes Zögern - nach Wegfall des [X.]shindernisses zuzuleiten (so [X.] aaO, [X.]. 3166; ebenso [X.]/ [X.], [X.], 65. Aufl., § 556 [X.]. 12; [X.] aaO, § 556 [X.]. 331). Eine daraus etwa abzuleitende Frist von längstens zwei Wochen (vgl. [X.]/ [X.], aaO, § 121 [X.]. 3; MünchKomm[X.]/[X.], 4. Aufl., § 121 [X.]. 7; [X.]/[X.], [X.], 11. Aufl, § 121 [X.]. 3) würde aber den [X.] zu einer äußersten Beschleunigung der Abrechnung zwingen, die seinen Interessen nicht angemessen Rechnung trägt und zum Schutz des Mieters nicht geboten ist. 18 Der Gesetzgeber hat in der auch vom Berufungsgericht in Betracht ge-zogenen Vorschrift des § 560 Abs. 2 [X.], die die rückwirkende Erhöhung von [X.] betrifft, dem Vermieter einen [X.]raum von drei [X.] ab Kenntnis von der Betriebskostenerhöhung zugestanden, innerhalb dessen dieser eine rückwirkende Erhöhung der [X.] ge-genüber dem Mieter herbeiführen kann. Eine ähnliche Regelung findet sich in 19 - 10 - § 4 Abs. 8 Satz 2 Halbs. 2 der [X.] 1970 ([X.]); danach kann der Vermieter eine rückwirkende Erhöhung der Kostenmiete bei [X.] Wohnraum wegen einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen auch für einen [X.]raum vor Beginn des der Erklärung vorangehenden [X.] fordern, wenn er die Nachforderung aus Gründen, die er nicht zu ver-treten hat, erst nach dem Ende des auf die Erhöhung der laufenden [X.] folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Gründe geltend macht. Bei der [X.] handelt es sich zwar um auslaufendes, nur noch auf den [X.] im [X.] Wohnungsbau anzuwendendes Recht (Senatsurteil vom 8. März 2006 - [X.] ZR 78/05, [X.], 1419 unter [X.] (1)). In Verbin-dung mit § 560 Abs. 2 [X.] bietet die Regelung dennoch einen Anhaltspunkt dafür, wie lange der Vermieter - nach der Wertung des Gesetzgebers in ver-gleichbaren Fällen - mit der Abrechnung bzw. einer Nachforderung nach Weg-fall eines [X.], das zunächst eine unverschuldete Über-schreitung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] zur Folge hatte, längstens warten darf, ohne sich dem Vorwurf einer schuldhaft verspäteten Gel-tendmachung auszusetzen. Im Regelfall stellt es entgegen der Auffassung der Revision auch keine unzumutbare Belastung des Vermieters dar, wenn er eine Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des [X.] erheben und deshalb bei verschiedenen Abrechnungshindernissen möglicherweise wiederholt Nachforderungen geltend machen muss. [X.]) Die Beklagte hat die ihr am 8. Januar 2003 [X.]e Grundsteuer gegenüber den Klägern erst rund neun Monate später mit [X.] vom 28. Oktober 2003 abgerechnet. Damit hat sie den ihr nach dem oben Ausgeführten zuzubilligenden [X.]raum von drei Monaten deutlich überschritten. Dass ihr eine frühere Abrechnung nicht möglich gewesen wäre, hat die [X.] nicht behauptet. Es ist deshalb davon auszugehen, dass sie die verspätete 20 - 11 - Geltendmachung zu vertreten hat; sie ist daher mit ihrer Nachforderung ausge-schlossen. [X.] Dr. Leimert [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: AG Berlin-[X.], Entscheidung vom 09.03.2005 - 8 [X.]/04 - [X.], Entscheidung vom 30.08.2005 - 65 S 90/05 -