Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.05.2018, Az. VIII ZR 200/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:080518BV[X.]IZR200.17.0

BUN[X.]S[X.]RI[X.]HTSHOF

BES[X.]HLUSS
V[X.]I ZR
200/17

vom

8. Mai 2018

in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 575
Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften [X.]ündi-gungsausschlusses.

[X.], Beschluss vom 8. Mai
2018 -
V[X.]I ZR 200/17 -
LG [X.]

[X.]

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2
-

Der V[X.]I. Zivilsenat
des [X.] hat am 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger sowie [X.]
Dr.
Achilles, Dr.
Schneider,
Dr.
Bünger
und [X.]osziol

beschlossen:
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des [X.] vom 23. August 2017 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die [X.]osten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an eine andere [X.]ammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Gründe:
I.
Der [X.]läger begehrt die Räumung und Herausgabe einer in einem Zwei-familienhaus gelegenen Wohnung in [X.].

. Die Beklagten hatten
die-se Wohnung mit Vertrag vom 19. August 2013 von der Rechtsvorgängerin des [X.]lägers angemietet.
Für den Vertrag war ein Formular verwendet
worden, welches
der Be-klagte zu 2 von der Haus & Grund

GmbH erwor-ben und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht
hatte.
In diesem Formular heißt es unter § 2 Mietzeit
Nr. 1.a):
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"

[X.]ündigungsverzicht (maximal vier Jahre)
Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen [X.]ündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des [X.] kann das Mietver-hältnis erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzli-chen [X.]ündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außer[X.] [X.]ündigung wird von dieser Regelung nicht berührt."

Das [X.]ästchen "[X.]ündigungsverzicht"
wurde bei Abschluss des [X.] handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen "maximal vier Jahre"
sowie
"maximal vier Jahre ab Vertrags-schluss"
wurden gestrichen.
Außerdem wurde eine Zusatzvereinbarung dahin geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern die Beklagten selbst für den [X.], die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schorn-steinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der insoweit entstehenden [X.]osten zu tragen und diesen Anteil direkt gegenüber den Lieferanten beziehungsweise
Handwerkern auszugleichen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrech-nung und den dafür erforderlichen Einbau von Messeinrichtungen verzichteten die Beklagten ausdrücklich; die Betriebs-
und Heizkosten sollten zwischen den beiden Wohnungen hälftig geteilt werden. Die Beklagten verpflichteten
sich
zu-dem, im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf hinzuwirken, dass auch ein etwai-ger späterer Mieter des Erdgeschosses (diese Wohnung stand bei [X.] leer) seinen Anteil an den [X.]osten direkt begleichen würde.
Der [X.]läger trat im Mai 2015 durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis ein. Er kündigte das Mietverhältnis mehrfach, unter anderem
mit Schreiben vom 29. Juli 2015,
wegen Eigenbedarfs.

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Das Amtsgericht hat die Bestimmung in
§ 2 Nr. 1.a)
des [X.] als wirksame (Individual-)Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen [X.]ündigung angesehen und die auf Räumung gerichtete [X.]lage deshalb abgewiesen.
Auf die Berufung des [X.]lägers hat das [X.] das Urteil des [X.] abgeändert und der [X.]lage stattgegeben.
Das Berufungsgericht hat an-genommen, dass die Beklagten angesichts der Vorlage des für den Vertrag verwendeten Formulars die Vertragsbedingungen gestellt hätten und der in § 2 Nr. 1.a)
des Mietvertrags enthaltene unbefristete [X.]ündigungsverzicht deshalb der [X.] Inhaltskontrolle unterliege. Dieser halte er nicht stand, denn ein formularmäßiger [X.]ündigungsausschluss sei nach
der Rechtsprechung des [X.] gemäß § 307 Abs. 1 [X.] unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite.
Im Übrigen bestünden auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung eines unbefristeten [X.]ündigungsausschlus-ses Bedenken, weil damit ein "immerwährender [X.]ündigungsausschluss"
vorlie-ge, der auch sämtliche Rechtsnachfolger binde. Dies erscheine im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich, bedürfe hier aber letztlich keiner abschließenden Beurteilung.

[X.].
Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be-schwerdewert nach § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO
-
ohne dass es deshalb auf die von der Nichtzulassungsbeschwerde ebenfalls erhobene Rüge ankäme, das angefochtene Urteil sei nicht von den an der mündlichen Verhandlung [X.] Richtern unterschrieben worden -
zur Aufhebung des Zurückweisungs-5
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beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art.

103 Abs. 1 GG).
1. Die Beklagten haben, wie die Nichtzulassungsbeschwerde -
entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung -
mit Recht rügt, in den [X.] vorgetragen, dass die Verwendung des von dem Beklagten zu 2 zu den Vertragsverhandlungen mitgebrachten [X.] auf dem aus-drücklichen Wunsch der Rechtsvorgängerin
des [X.]lägers
beruhte, die auf der Verwendung eines Formulars von "Haus und Grund"
bestanden habe. Ferner haben die Beklagten schon im erstinstanzlichen Verfahren zum Gang der Miet-vertragsverhandlungen und einem intensiven Aushandeln verschiedener Ver-tragsbedingungen, insbesondere bezüglich der Zusatzvereinbarung zu den Heiz-
und Nebenkosten und des
[X.]ündigungsverzichts
vorgetragen und in der Berufungsinstanz darauf Bezug genommen. Sie
hätten -
auch vor dem Hinter-grund beabsichtigter erheblicher Investitionen in das Mietobjekt -
ein langfristi-ges Mietverhältnis angestrebt und insbesondere eine Vermieterkündigung we-gen Eigenbedarfs und nach §
573a [X.] (erleichterte [X.]ündigung im Zweifamili-enhaus) ausschließen wollen, und zwar auch für den Fall eines Verkaufs. Dafür seien sie bereit gewesen, der Vermieterin an anderer Stelle, etwa
durch Über-nahme von
Vermieterpflichten bezüglich der [X.], entgegenzu-kommen.
2.
Das Berufungsgericht ist auf
diesen
-
in der Revisionsinstanz mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts als richtig zu unterstellen-den
-
Sachvortrag der Beklagten
nicht
eingegangen.
Das Berufungsurteil beruht auch auf dieser Gehörsverletzung, denn es ist nicht ausgeschlossen, dass es bei Berücksichtigung dieses Vortrags, der für die Frage, ob eine Individualver-8
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einbarung vorlag oder es sich bei dem vereinbarten [X.]ündigungsausschluss um eine von den Beklagten gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der Vermieterseite unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung
handelte, er-sichtlich
von
zentraler
Bedeutung ist, zu einer anderen Beurteilung gelangt wä-re.
a) Als
wesentliches [X.]harakteristikum Allgemeiner
Geschäftsbedingungen hat der Gesetzgeber die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie den
Umstand
an-gesehen, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfron-tiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann (BT-Drucks. 7/3919, S. 15 f.). Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des "Stellens"
im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 [X.] erfüllt, wenn die [X.] auf Initiative einer Partei
oder ihres Abschlussgehilfen (vgl. [X.]surteil vom 4.
Februar 2015 -
V[X.]I
ZR 26/14, NJW-RR 2015, 738 Rn. 14) in die [X.] eingebracht und ihre Verwendung
zum Vertragsschluss verlangt wird (Se-natsurteile vom 20. Januar 2016 -
V[X.]I ZR 26/15, NJW
2016, 1230
Rn. 24;
vom 17.
Februar 2010 -
V[X.]I [X.],
[X.]Z 184, 259 Rn. 11 f., 18).

Diese rechtlichen Vorgaben schließen
es
im Streitfall aber
aus, die Be-dingungen des
von Haus und Grund herausgegebenen [X.], des-sen Verwendung die Rechtsvorgängerin des [X.]lägers
nach dem revisionsrecht-lich als richtig zu unterstellenden (und zudem von dem darlegungs-
und be-weisbelasteten [X.]läger zu widerlegenden [vgl. [X.]surteil vom 17. Februar 2010

V[X.]I [X.], aaO]) Vortrag der Beklagten
ausdrücklich verlangt hat, allein deshalb als von den Beklagten gestellt anzusehen, weil der Beklagte zu 2 dem von der Gegenseite geäußerten
Wunsch entsprochen hat, das genannte Formular zu
besorgen
und zu den Vertragsverhandlungen mitzubringen. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative 10
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der
Vermieterseite
(und nicht der
Beklagten)
in den [X.] gefunden hat.
Eine andere Beurteilung ist auch nicht etwa deshalb geboten, weil die Beklagten, wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang ausführt, nach eigenem Vorbringen auf einem dauerhaften [X.]ündigungsausschluss (durch Streichung des [X.]lammerzusatzes bei der diesbezüglichen [X.] von Haus und Grund) bestanden hätten. Zwar können Vertragsbedingungen auch dann "gestellt"
sein, wenn sie nicht schriftlich fixiert
sind, sondern der [X.] sie lediglich "im [X.]opf"
gespeichert hat, um sie wiederholt zu verwenden ([X.], Urteile
vom 10. März 1999 -
V[X.]I ZR 204/98, [X.]Z
141, 108, 109 ff.;
vom 13.
Mai
2014 -
XI [X.], [X.], 1325 Rn. 20; jeweils mwN). Dafür, dass bei den Beklagten, die den Mietvertrag als private Mieter abgeschlossen haben, eine derartige Absicht bestanden hätte, sind
Anhaltspunkte
jedoch nicht ersichtlich.
b) Ferner
hat das Berufungsgericht den detaillierten Vortrag der Beklag-ten
dazu, dass der dauerhafte [X.]ündigungsverzicht und die Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden seien, ebenfalls ge-hörswidrig unberücksichtigt gelassen.

Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 [X.] liegen [X.] nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt sind; selbst vorformulierte [X.]lauseln des Verwenders können deshalb im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein
(vgl. BT-Drucks. 7/3919 S. 15).
Deshalb hätte sich das Berufungsgericht mit dem Vortrag der Beklagten auseinandersetzen müssen, sie hätten sogar über die Formularvorlage hinaus und inhaltlich losgelöst von dem
Formularvertrag individuell auf
einem dort nicht vorgesehenen dauerhaften [X.]ündigungsausschluss bestanden, seien aber der Vermieterin insoweit entgegengekommen, dass sie im Gegenzug bezüglich der 12
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Heizung als Mieter Pflichten übernommen hätten, die nach der gesetzlichen Regelung der Vermieterseite oblegen hätten. Wie bereits ausgeführt, beruht
das Berufungsurteil auch insoweit auf der Gehörsverletzung, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht den [X.]ündigungsaus-schluss bei Berücksichtigung des betreffenden [X.] als Individual-vereinbarung gewürdigt hätte.
c) Es trifft zudem
nicht zu, dass
ein dauerhafter
Ausschluss der [X.] [X.]ündigung -
wie es das Berufungsgericht,
ohne seine Entscheidung letzt-lich darauf zu stützen, erwogen hat -
auch als Individualvereinbarung nicht wirk-sam vereinbart werden kann.
Wie der [X.] bereits entschieden und das Berufungsgericht insoweit auch nicht verkannt hat, können die Vertragsparteien die ordentliche [X.]ündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen (vgl. [X.]surteile vom
10. Juli 2013
-
V[X.]I ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17; vom 13. Oktober 2010 -
V[X.]I ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25; vom 22. Dezember 2003
-
V[X.]I [X.], NJW 2004, 1448 unter [X.] 1).
Eine
Grenze wird bei einem individuell vereinbarten [X.]ündigungsausschluss
nur durch § 138 [X.] gesetzt, etwa
-
wofür hier [X.] keine Anhaltspunkte ersichtlich sind -
bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle [X.] eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen [X.]ündigung ist daher grundsätzlich möglich.
Es mag allerdings, wie in der Instanzrechtsprechung
(OLG [X.]arlsruhe, ZMR 2008
533; [X.], [X.] 1992, 151; vgl. auch [X.], 753)
und in der Literatur ([X.]/[X.], [X.], 77.
Aufl., § 544 Rn. 4; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2018, § 544 Rn. 6; [X.], Mietrecht, 13.
Aufl.,
§ 544 [X.] Rn.
11; 15
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Münch[X.]omm[X.]/[X.] 7. Aufl., § 544 Rn. 5)
allgemein
angenommen wird, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des §
544 [X.] eine
außerordentliche [X.]ündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt ist (vgl. dazu [X.], Urteil vom 20. Februar 1992 -
[X.]I ZR
193/90,
[X.]Z 117, 236, 239).
Diese Möglichkeit ist
vorliegend allerdings nicht von Bedeutung, da seit dem Abschluss des Vertrages erst wenige Jahre
vergangen
sind.

[X.]I.
Bei der nach §
544 Abs. 7 ZPO gebotenen Aufhebung des
Berufungsur-teils und der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht macht der [X.] von der Möglichkeit des § 563 Abs.
1 Satz 2 ZPO Gebrauch.
Für das weitere Verfahren weist der [X.] vorsorglich auf Folgendes hin: Selbst wenn der dauerhafte Ausschluss der ordentlichen [X.]ündigung eine von der Vermieterin gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der [X.] unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung gewesen wäre, dürfte dem
[X.]läger eine ordentliche [X.]ündigung verwehrt sein.
Denn die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen
soll (nur) den Vertragspartner des [X.]s vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inan-spruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen
([X.]surteil
vom 20.
September 2017 -
V[X.]I ZR 250/16,
NZM 2017, 759 Rn. 19 mwN). [X.] der Vertragspartner des Verwenders die unwirksamen Geschäftsbedingungen un-eingeschränkt gegen sich gelten lassen, kann
es dem Verwender nach Treu und Glauben verwehrt
sein, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen ([X.]surteil
vom 20. September 2017 -
V[X.]I ZR 250/16, aaO).
Diese Voraussetzung dürfte
hier vorliegen, da die Beklagten -
soweit ersichtlich -
von Anfang an deutlich 17
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gemacht haben, dass sie sich an dem beiderseitigen dauerhaften [X.]ündigungs-ausschluss festhalten lassen wollten.
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Schneider

Dr. Bünger
[X.]osziol
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 02.12.2016 -
94 [X.] 3252/15 -

LG [X.], Entscheidung vom 23.08.2017 -
23 [X.]/16 -