Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.11.2008, Az. VIII ZR 30/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 30/08 Verkündet am: 19. November 2008 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] und [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 11. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in [X.]

. Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: 1 "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungs-recht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser [X.] dem-nach nur außerordentlich kündigen kann!" Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietver-waltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schrift-lich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die [X.] überwies für die [X.] ab Oktober keine Miete und keine [X.] - 3 - vorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück. 3 Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskos-ten für das [X.] und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis ein-schließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung. 4 Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 • nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 •) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 • verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verur-teilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das [X.]. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis ein-schließlich Februar 2006 weiter. 5 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: 6 Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 [X.] zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formular-mäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an 7 - 4 - § 573c Abs. 4 [X.] noch an § 575 Abs. 4 [X.]. Der einseitige Kündigungsaus-schluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 [X.] unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten. I[X.] 8 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das [X.] - in Übereinstimmung mit der Recht-sprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - [X.] ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter [X.]) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 [X.] oder gegen § 575 Abs. 4 [X.] verneint. 9 2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - [X.] benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.]. 10 a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtspre-chung des [X.] ein einseitiger Ausschluss des Kündigungs-rechts des Mieters im Zusammenhang mit einer [X.] nach § 557a [X.] wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - [X.] ZR 154/04, [X.], 256 ff., [X.]. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wur-de, welche die [X.] (auch) für den Mieter bietet und in [X.] bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich be-grenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im [X.] - 5 - liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseiti-gen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte. 12 b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 [X.] die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision un-ter Berufung auf § 550 [X.] ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger lassen dabei allerdings außer [X.], dass nach § 550 Satz 2 [X.] beide [X.] frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem be-rechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglich-keit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Rege-lung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter oblie-gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund. 13 d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der ein-schlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. 14 Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 ([X.] ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirk-samkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzli-ches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich 15 - 6 - allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 [X.] unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält. 16 Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseiti-ger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen [X.] oder eines wirksamen [X.]mietvertrages nicht vereinbart werden kann ([X.], [X.] 2003, 354; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 573c Rdnr. 51; [X.], [X.] 2006, 898 f.; Häublein, [X.], 252, 254; [X.], [X.], 126, 127 f.; [X.], [X.], 129, 132; [X.], [X.], 369; [X.] in: [X.]/Sonnenschein, Miete, § 557a Rdnr. 13; [X.]/[X.], [X.], 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; [X.], Mietsachen, 4. Aufl., [X.]. 8, Rdnr. 422). [X.] [X.] [X.] [X.] [X.]
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 3 C 410/06 - [X.], Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -