Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 3/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 25. Januar 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 557 a Abs. 3, Abs. 4; § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbar-ten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 [X.] genannten [X.]raum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Die zu der [X.] - § 10 Abs. 2 Satz 6 [X.] - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den [X.]-raum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a [X.] nicht übertragen. [X.], Urteil vom 25. Januar 2006 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision des [X.] gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des [X.] vom 8. Dezember 2004 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Parteien streiten um rückständige Miete aus einem beendeten Miet-verhältnis. 1 Mit Vertrag vom 30. April 2002 hatten die Beklagten eine im Eigentum des [X.] stehende Wohnung im Anwesen Am P.

in [X.]

gemietet. Als Vermieter war in dem einleitenden Satz des formularmäßigen [X.] "Firma [X.]

GmbH,

" angegeben. Nach § 2 Nr. 1 des Vertrages sollte das Mietverhältnis auf unbestimmte [X.] laufen. § 2 Nr. 5 regelte die Form und - unter Hinweis auf die "zwingenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches" - die Frist einer ordentlichen Kündigung. Dem vor-gedruckten Text waren die Worte "Siehe auch § 27" [X.]. Außerdem enthielt der Vertrag unter anderem folgende Bestimmung: 2 - 3 - "§ 3 Außerordentliches Kündigungsrecht Für den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen Mietrück-standes umfasst die Miete auch die Betriebskostenvorauszahlun-gen, -pauschalen und Zuschläge. Siehe auch § 27", wobei der letzte Satz wiederum maschinenschriftlich hinzugefügt war. 3 § 27 ("Sonstige Vereinbarungen"), der in dem vorgedruckten Formular als Leerraum für zusätzliche Angaben gestaltet war, enthielt eine Reihe über-wiegend maschinenschriftlicher, teilweise auch handschriftlicher Einfügungen und Streichungen verschiedenster Art. Satz 1 lautete folgendermaßen: "Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des [X.] eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird." Die folgenden Sätze des § 27 regelten die Pflege und Erhaltung von [X.] und Ausstattungsgegenständen, die vorzeitige Beendigung des [X.] durch den Mieter sowie die Folgen verspäteter Zahlungen ([X.], Mahnkosten). 4 In einer Anlage zum Mietvertrag war vereinbart, dass es sich um einen Staffelmietvertrag handelte und dass die monatliche Kaltmiete im [X.] • betragen und sich sodann jedes Jahr um 15 • erhöhen sollte. 5 Mit einem undatierten Schreiben, das beim Kläger am 31. Oktober 2002 einging, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Januar 2003. Mit Schreiben vom 1. November 2002, welches auf einem Briefbogen der Firma [X.] verfasst war, wies die Vermieterin die Kündigung zurück. [X.] zogen die Beklagten Ende Januar oder Anfang Februar 2003 aus und übergaben die Wohnung am 6. Februar 2003 einem Beauftragten des [X.]. Ab dem 15. Juni 2003 konnte die Wohnung weitervermietet werden. 6 - 4 - Mit der Klage macht der Kläger aus abgetretenem Recht der Firma [X.]

GmbH Zahlungsansprüche in Höhe von 1.065 • geltend. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Miete für den Monat Mai 2003 in Höhe von 490 • und Nebenkostenvorauszahlungen von 150 •, ferner der hälftigen Miete für den Monat Juni 2003 (ausgehend von einer Miete von 505 •) von 327,50 • ein-schließlich Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Differenz zwischen der jetzigen und der mit den Beklagten vereinbarten Miete - nach seinem Vorbrin-gen 65 • - für die zweite Hälfte des Monats Juni 2003 und für den vollen Monat Juli 2003. Er ist der Auffassung, die von den Beklagten zum 31. Januar 2003 erklärte Kündigung sei wegen des vereinbarten fünfjährigen [X.] unwirksam. 7 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] hat die hiergegen gerichtete Berufung des [X.] zurückgewiesen. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klageziel in vollem Umfang weiter. 8 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über den Kündigungs-verzicht in § 27 des [X.] sei unwirksam. Sie sei nicht ausge-handelt worden. Vielmehr liege insgesamt ein formularmäßiger Kündigungs-ausschluss vor. Zwar könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsho-fes ein beiderseitiger, zeitlich befristeter Kündigungsausschluss auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden, wobei im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben könne, ob dies auch bei einem Kündigungsausschluss für einen [X.]raum von fünf Jahren gelte. Die Klausel in § 27 des Vertrages versto-ße jedenfalls deshalb gegen § 307 Abs. 1 [X.], weil sie nach ihrem Wortlaut im 9 - 5 - Zweifel auch die außerordentliche Kündigung des Mieters einschließe; dieses Verständnis der Klausel werde durch die in § 3 des [X.] enthaltene Bezugnahme auf § 27 verstärkt. Das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund könne aber nicht zu seinen Lasten abbedun-gen werden (§ 569 Abs. 5 [X.]). Werde bei der Aufnahme eines Kündigungs-verzichts in einen Wohnraummietvertrag nicht klargestellt, dass sich dieser Ver-zicht (nur) auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beziehe, führten [X.] im Hinblick auf das Transparenzgebot und den Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur vollständigen [X.] der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]. I[X.] Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. 10 Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der monatlichen Miete für die [X.] ab Mai 2003, denn die dem Kläger am 31. Oktober 2002 zugegangene Kündigung der Beklagten hat das [X.] zum 31. Januar 2003 beendet (§ 542 Abs. 1, § 573 c Abs. 1 [X.]). Der in § 27 des [X.] formularmäßig vereinbarte Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle nach § 307 [X.] nicht stand. 11 1. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die verein-barte [X.] als eine vom Kläger gestellte [X.] angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Das Berufungsge-richt hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, die Klausel sei nicht zwi-schen den Parteien ausgehandelt, sondern von dem Kläger bei Abschluss des Vertrages gestellt worden. Auch soweit die Revision geltend macht, die Klausel sei nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden, hat sie damit kei-12 - 6 - nen Erfolg. Bereits das äußere Schriftbild des [X.] spricht dafür, dass zumindest die in § 27 enthaltenen Klauseln mehrfach verwendet worden sind oder verwendet werden sollten. Anders sind die handschriftlichen Ergänzungen und Streichungen nicht zu erklären. Ebenso deutet auf die Absicht wiederholter Verwendung die Tatsache hin, dass die Firma [X.]

GmbH, die im Rubrum des [X.] als Vermieterin bezeichnet ist und auch den Schriftverkehr mit den Beklagten geführt hat, als gewerbliche Vermieterin aufgetreten ist. 2. Der formularmäßige Kündigungsausschluss ist allerdings nicht des-halb unwirksam, weil - wie das Berufungsgericht meint - nicht klargestellt sei, dass sich der Kündigungsverzicht allein auf das Recht zur ordentlichen Kündi-gung beziehe, und die Klausel deshalb gegen das Transparenzgebot verstoße. 13 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Klausel dahin ausgelegt, dass nicht nur das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung, sondern auch zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 569 Abs. 1 und 2 [X.]) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. et-wa § 550 Abs. 1 Satz 2, § 563 a Abs. 2 [X.]) aus. 14 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. [X.] 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur [X.], [X.], 354; [X.], [X.] 2005, 61). 15 b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und [X.] Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise [X.] - 7 - teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. [X.] 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht unklar oder unverständlich im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] oder mehrdeutig im Sinne des § 305 c Abs. 2 [X.]. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrift-tum vertretenen Auffassung ([X.]/[X.], [X.], 729, 731 m.w.Nachw.; [X.], [X.], 797, 799, 801; [X.], [X.], 126, 128) erscheint es fern-liegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. [X.]u kommt, dass § 3 des [X.] aus-drücklich mit "außerordentliches Kündigungsrecht" überschrieben ist und das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung wegen [X.] (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 [X.]) regelt. Der maschinen-schriftliche Zusatz "siehe auch § 27" lässt deutlich erkennen, dass er sich ledig-lich auf die weiteren Folgen eines Zahlungsrückstandes (Verzugszinsen, Mahn-kostenpauschale) in der letzten Strichaufzählung des § 27 bezieht und nicht auf dessen ersten, den Kündigungsausschluss betreffenden Satz. 3. Das angefochtene Urteil erweist sich aber aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig. 17 Der Kündigungsausschluss in § 27 des [X.] ist insgesamt un-wirksam, da die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jah-ren den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 [X.]). 18 - 8 - a) Zwar hat der Senat wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseiti-ger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - [X.] ZR 379/03, NJW 2004, 3117). Ein formularmäßiger Kündigungsaus-schluss ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1 m.w.Nachw.). [X.] Grundsätze gelten auch, wenn - wie hier - der Kündigungsverzicht in [X.] Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart ist (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - [X.] ZR 154/04, zur [X.] bestimmt, unter [X.]). Nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] kann bei einem derartigen [X.] das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der [X.] ausgeschlossen werden. Der hier zwischen den Parteien vereinbarte weitergehende Kündigungsausschluss von fünf Jahren geht zu Lasten der Beklagten und ist damit nach § 557 a Abs. 4 [X.] [X.]. 19 b) Ob die Unwirksamkeit nach § 557 a Abs. 4 [X.] die Vereinbarung ins-gesamt oder nur teilweise, soweit sie über vier Jahre hinausgeht, erfasst, ist in § 557 a Abs. 4 [X.] nicht ausdrücklich geregelt. Bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel in-des aus § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.]. Übersteigt die Dauer des formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den [X.]raum von vier Jahren, so ist die Klausel nicht nur hinsichtlich des das gesetzliche Höchstmaß überschreitenden [X.]raums unwirksam. Vielmehr benachteiligt ein solcher Kündigungsverzicht den Mieter von Wohnraum entgegen den Geboten von Treu und Glauben un-angemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] insgesamt [X.] (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 27/04, aaO unter [X.] zu einem Mietvertrag ohne [X.]). 20 - 9 - Eine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil - etwa hinsichtlich eines Kündigungsverzichts von vier Jahren - und einen unwirksamen Teil kommt nicht in Betracht. Eine solche Rückführung der Klausel würde gegen das allgemein anerkannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von [X.] auf [X.] verstoßen ([X.] 114, 338, 342 f.). Die Rückführung einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelten übermä-ßig langen Vertragsdauer auf ein angemessenes Maß ist nicht zulässig. Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, für eine den Gegner des [X.]s unan-gemessen benachteiligende und deshalb unwirksame Klausel eine Fassung zu finden, die einerseits dem Verwender möglichst günstig, andererseits gerade noch rechtlich zulässig ist. Eine teilweise Aufrechterhaltung einer unwirksamen [X.] würde zudem dem Ziel der §§ 305 ff. [X.] zuwiderlaufen, auf einen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinzuwirken und dem Vertragspartner des Verwenders die Möglichkeit sachgerechter Information über die ihm aus dem vorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten zu verschaffen. Sie würde dem [X.] die Möglichkeit eröffnen, bei der Aufstellung [X.] unbedenklich über die Grenze des Zulässigen hinauszugehen, ohne mehr befürchten zu müssen, als dass die Benachteiligung seines [X.]spartners durch das Gericht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurückge-führt wird (Senat, [X.] 143, 103, 119 m.w.Nachw.). 21 Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nur dann nicht, wenn sich die [X.] nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzu-lässigen Regelungsteil trennen lässt ([X.] 145, 203, 212; 136, 314, 322). Dies ist bei der hier verwendeten Klausel, die das Kündigungsrecht für fünf Jahre ausschließt, nicht der Fall. Die Aufrechterhaltung eines zulässigen Teils - ein Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren - ließe sich nur durch eine 22 - 10 - sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die durch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von [X.]n gerade [X.] werden soll (vgl. [X.], Urteil vom 28. Mai 1984 - [X.], NJW 1984, 2816 unter [X.]). 23 c) Soweit der Senat einen formularmäßigen Ausschluss des Kündigungs-rechts von mehr als vier Jahren in einem Staffelmietvertrag nach § 10 Abs. 2 Satz 6 [X.], der Vorläuferregelung zu § 557 Abs. 3 [X.], lediglich als [X.] angesehen hat (Senat, Urteil vom 29. Juni 2005 - [X.] ZR 344/04, [X.], 519 unter [X.]), beruhte dies auf einem abweichenden Inhalt der [X.], der Ausdruck eines entsprechenden gesetzgeberischen Willens gewe-sen ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 [X.] war eine Beschränkung des Kündigungs-rechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag unwirksam, soweit sie sich auf einen [X.]raum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung er-streckte. Der Formulierung dieser Vorschrift und insbesondere der unmittelba-ren Verknüpfung der Begriffe "unwirksam" und "soweit" war zu entnehmen, dass das Gesetz ausnahmsweise eine Teilwirksamkeit zuließ (Senat, aaO m.w.Nachw.). Demgegenüber gibt der veränderte Wortlaut des § 557 a Abs. 3 und Abs. 4 [X.] keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese gesetzliche Ausnahme vom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von [X.]n auch wei-terhin gelten soll. Zwar heißt es in der Begründung des [X.] zum Mietrechtsreformgesetz zu § 557 a [X.], dass Abs. 3 Satz 1 dieser [X.] "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht" insofern bestimme, dass das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der [X.] ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Die erwähnte Übereinstimmung bezieht sich jedoch nur auf die unver-ändert übernommene zulässige Höchstgrenze des [X.] - 11 - von vier Jahren. Welche Folgen eine formularvertragliche längere Bindung des Mieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte, ist der Geset-zesbegründung nicht zu entnehmen. Die Neufassung in § 557 a Abs. 4 [X.] enthält im Gegensatz zur Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 6 [X.], die die Un-wirksamkeit eines [X.] ausdrücklich auf den vier Jahre übersteigenden [X.]raum beschränkte, gerade keine derartige Einschränkung, sondern ordnet insgesamt die Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters [X.] Vereinbarungen an. Der Umfang der Unwirksamkeit derartiger formu-larvertraglicher Klauseln ist damit nach den Grundsätzen der §§ 307 ff. [X.] zu bestimmen, wie dies oben erörtert ist. II[X.] Nach alledem erweist sich die Revision des [X.] als unbegründet; sie ist daher zurückzuweisen. 25 [X.] Dr. [X.] [X.] Dr. Leimert Dr. Frellesen
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 27.05.2004 - 83 C 485/03 - [X.], Entscheidung vom 08.12.2004 - 3 [X.]/04 -