Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 56/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 25. Januar 2006 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 5 Abs. 2 Satz 1 Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem [X.]ungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Man-gelsituation dar. [X.], Urteil vom 25. Januar 2006 - [X.]/04 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Januar 2006 durch [X.] [X.] als Vorsitzenden und [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 9. Januar 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist aufgrund eines Vertrages vom 11. September 1990 Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 160 m² in [X.]([X.]), P.

allee. Am gleichen Tag unterzeichneten die Parteien ein Schreiben der Beklagten vom Vortag, in welchem die Beklagte darauf hinwies, dass eine Vermietung zu Wohnzwecken vereinbart sei, die Beklagte bei teilge-werblicher Nutzung für daraus erwachsende Schäden nicht hafte und der Klä-ger sie von allen Negativfolgen insoweit freistelle. Als monatliche Miete waren zunächst 3.600 DM einschließlich eines pauschal abgegoltenen [X.] von 150 DM vereinbart. Ab 1. Oktober 1991 sollte sich die Monatsmiete bis 1 - 3 - zum 1. Oktober 1994 jährlich um 100 DM erhöhen. Die zuletzt vereinbarte Miete belief sich auf insgesamt 4.205,- DM. 2 Mit seiner Klage fordert der Kläger Rückzahlung von in der [X.] vom März 1998 bis Januar 2003 überzahlter Miete, die er unter Berücksichtigung eines durch die Beklagte zur Aufrechnung gestellten Betrages von 471,06 • auf 37.114,16 • beziffert. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 35.521,38 • nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Nach beiderseits einge-legten Berufungen der Parteien hat der Kläger auch Rückforderungsansprüche für die [X.] vom Februar 2003 bis einschließlich August 2003 in Höhe von je-weils 706,19 • monatlich, insgesamt 4.943,33 •, geltend gemacht. Das [X.] hat das auf Abweisung der Klage insgesamt gerichtete Rechtsmit-tel der Beklagten zurückgewiesen; auf die Berufung des [X.] hat es - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - die Beklagte zur Zahlung von 36.601,21 • und eines weiteren Betrages von 4.943,33 • jeweils nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. 3 Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abwei-sung der Klage in vollem Umfang erreichen. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] 5 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 Dem Kläger stehe ein Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen überzahlter Miete zu. Die Vereinbarung über die Miete sei nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 [X.] teilweise unwirksam. Ein gerin-ges Angebot an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 Abs. 2 [X.] sei schon dann anzunehmen, wenn die Nachfrage nach solchen Wohnungen höher sei als das entsprechende Angebot. Dies sei in einem [X.]ungsgebiet wie [X.]zu vermuten, wo zum damaligen [X.]punkt eine [X.] gegolten habe und die Stadt nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden sei. Entgegenstehende Anhaltspunkte habe die Klägerin (richtig: Beklagte) nicht konkret dargelegt. Dass überhaupt weitere Wohnungen seinerzeit auf dem Markt angeboten [X.] seien, entkräfte für sich genommen nicht das Vorliegen eines [X.]. Die Beklagte habe diese Situation auch ausgenutzt. Wenn ein ge-ringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestehe, spreche ein Indiz dafür, dass die Möglichkeit, eine erheblich über der ortsüblichen Miete liegende Miete zu vereinbaren, auf dieser [X.] beruhe. Es obliege daher dem [X.], Anhaltspunkte darzulegen, die nachvollziehbar erkennen ließen, dass der Mieter aus anderen Gründen bereit gewesen sei, sich zu einer die ortsübliche Miete erheblich übersteigenden Miete zu verpflichten. - 5 - I[X.] 7 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 8 1. Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungs-gerichts, dass die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Miete für ver-gleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen An-gebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt, insoweit un-wirksam ist (§ 5 [X.], § 134 BGB). Der Mieter kann deshalb in einem solchen Fall die bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. Die weitere Begründung des Berufungsurteils trägt die Entscheidung jedoch nicht, weil die Ausführungen zu den [X.] des § 5 [X.] ("geringes Angebot an vergleichba-ren Räumen", "Ausnutzung des geringen Angebots") von [X.] beein-flusst sind. 2. Es bestehen bereits Bedenken gegen die Feststellung des Berufungs-gerichts, bei Abschluss des [X.] am 11. September 1990 habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden ([X.]). 9 a) Wie der Senat nach Erlass des angegriffenen Berufungsurteils ent-schieden hat (Urteil vom 13. April 2005 - [X.] ZR 44/04, NJW 2005, 2156 unter II 4 a), ist bei der Beantwortung der Frage, ob (nur) ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, auf den "Teilmarkt" abzustellen, zu dem die Wohnung gehört, und die Mangelsituation demgemäß getrennt nach [X.] festzustellen. Der maßgebende Teilmarkt bestimmt sich nach den in § 5 Abs. 2 Satz 2 [X.] aufgeführten Merkmalen, die sich teilweise un-mittelbar auf die Wohnung ("Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit"), teilweise auf das Umfeld ("Lage") beziehen und in ihrer Gesamtheit für die vorhandene oder fehlende Vergleichbarkeit ausschlaggebend sind. Die Beklagte hat in den 10 - 6 - Tatsacheninstanzen hierzu im Einzelnen vorgetragen, dass es sich bei der an den Kläger vermieteten Wohnung nach den genannten Merkmalen um eine Lu-xuswohnung handele; für diese Wohnungsgruppe habe, wie sich aus der wie-derholten Inserierung ähnlicher Wohnungen ergebe, zum damaligen [X.]punkt keine [X.] bestanden. Hierfür hat die Beklagte zusätzlich [X.] angeboten. Mit diesem Vorbringen hat sich das Berufungsgericht nicht auseinander-gesetzt; dies rügt die Revision zu Recht als Verstoß gegen § 286 ZPO. [X.] hat das Berufungsgericht insofern verkannt, dass dem Kläger als An-spruchsteller die Darlegungs- und Beweislast für das Vorhandensein der rechtsbegründenden Tatbestandsmerkmale obliegt. [X.] hat es allein auf Grund der Tatsache, dass die Mietwohnung in einem [X.]ungsgebiet liegt und zum damaligen [X.]punkt in [X.]

eine Zweckentfremdungsverord-nung galt, das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots bejaht. Ob und inwieweit solche Umstände ein Indiz für das Vorhandensein einer [X.] für Wohnungen durchschnittlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sein können, bedarf hier keiner Entscheidung; für einen eng umgrenz-ten, durch eine insgesamt weit überdurchschnittliche Qualität der in Betracht kommenden Wohnungen gekennzeichneten Teilmarkt stellen sie jedenfalls kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituati-on dar. Zumindest hätte das Berufungsgericht angesichts des vorgenannten Beweisangebots der Beklagten nicht ohne Beweiserhebung eine [X.] annehmen dürfen. 11 b) Der Senat hat bisher offen gelassen, ob ein geringes Angebot an ver-gleichbaren Räumen nur dann anzunehmen ist, wenn das Angebot die Nach-frage nicht erreicht, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen ist, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind (Urteil vom 13. April 2005 12 - 7 - aaO, unter [X.]). Das ist auch hier nicht abschließend zu entscheiden; denn es fehlt jedenfalls an einer tragfähigen Begründung für die tatrichterliche Annahme, die Beklagte hätte das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem Wohn-raum "ausgenutzt" im Sinne des § 5 Abs. 2 [X.]. Wie der Senat in seinem ebenfalls nach Erlass der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteil vom 28. Januar 2004 ([X.] ZR 190/03, NJW 2004, 1740 unter [X.]) ausgesprochen hat, ist dieses Tatbestandsmerkmal nur erfüllt, wenn die [X.] auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Be-mühungen er bei der [X.] unternommen hat, weshalb diese erfolg-los geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den [X.] des für ihn ungünstigen [X.] angewiesen war. Derartige Fest-stellungen hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. Es hat vielmehr auf Grund seiner unzutreffenden Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast an-genommen, bei einem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen spre-che ein Indiz dafür, dass die Vereinbarung einer erheblich über der ortsüblichen Miete liegenden Miete auf dieser [X.] beruhe. Deshalb obliege es dem Vermieter, Anhaltspunkte dafür darzulegen, dass andere Gründe ursächlich gewesen seien. Wie der Senat in seiner Entscheidung vom 28. Januar 2004 (aaO unter [X.]) ausgeführt hat, ist jedoch insoweit zugunsten des Mieters eine Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer Vermutung gerechtfertigt. 3. Fehlt es mithin bislang an einer tragfähigen Grundlage für die Annah-me des Berufungsgerichts, die Beklagte habe bei Abschluss des [X.] gegen das Verbot des § 5 [X.] verstoßen, entfällt damit zugleich die gemäß § 134 BGB zur Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung führende Gesetzesver-letzung. Damit ist eine ungerechtfertigte Bereicherung der Beklagten [X.] - 8 - lich des Teiles der Miete, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % über-steigt, bislang nicht dargetan. II[X.] 14 Auf die Revision der Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Dr. [X.] [X.] Dr. Leimert ist durch Urlaub an der Unterschrift verhindert Dr. [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 04.03.2003 - 4 C 605/02 - [X.], Entscheidung vom 09.01.2004 - 63 S 205/03 -