Bundesfinanzhof, Urteil vom 04.12.2014, Az. II R 22/13

I. Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) nahmen im Jahre 2006 zwecks Erwerbs eines Einfamilienhauses Kontakt zu der [X.] (GmbH) auf. Die GmbH warb in ihrem Internetauftritt und in der Tagespresse mit der Errichtung von Einfamilienhäusern auf bestimmten Baugrundstücken im Neubaugebiet N in [X.] zu einem bestimmten Preis. Die [X.] ([X.]) hatte der GmbH erlaubt, u.a. das in ihrem Eigentum stehende, in dem Neubaugebiet gelegene und später von den Klägern erworbene Grundstück mit feststehendem Kaufpreis in ihr Hausangebot aufzunehmen.

Am 30. Oktober 2006 schlossen die Kläger mit der GmbH einen Planungsvertrag über die künftige Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem näher bezeichneten Grundstück. Am 7. Dezember 2006 reichten die Kläger bei der Baubehörde den entsprechenden Bauantrag ein. Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 12. Dezember 2006 erwarben die Kläger gemeinsam je zur Hälfte von der [X.] das Grundstück zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von 33.005 €. Am 14. Dezember 2006 schlossen die Kläger mit der GmbH einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem erworbenen Grundstück. Als Vergütung wurde ein Festpreis in Höhe von 138.670 € einschließlich Umsatzsteuer vereinbart. Aufgrund eines Nachtrags vom 14. Dezember 2006 zu dem Bauvertrag erhöhten sich die Errichtungskosten auf 141.923,70 €.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --[X.]--) setzte mit [X.] vom 31. Mai 2007 die Grunderwerbsteuer für die Kläger auf jeweils 3.061 € fest. Dabei legte das [X.] eine Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Grundstücks in Höhe von insgesamt 174.928 € zugrunde, von der aufgrund des hälftigen Miteigentumsanteils auf die Kläger jeweils 87.464 € entfielen. Die auf Herausrechnen der Bauerrichtungskosten aus der Bemessungsgrundlage gerichteten Einsprüche wies das [X.] mit gleichlautenden Einspruchsentscheidungen vom 29. September 2010 als unbegründet zurück.

Das Finanzgericht ([X.]) gab den zunächst getrennt erhobenen und später zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Klagen statt. Seiner Auffassung nach hat das [X.] zu Unrecht die Kosten für das nach Erwerb des unbebauten Grundstücks hergestellte Gebäude in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen. Die Rechtsprechung des für die Grunderwerbsteuer zuständigen Senats des [X.] ([X.]) zum "fiktiven einheitlichen Vertragswerk" sei abzulehnen, weil sie gegen das [X.] ([X.]), die Einheit der Steuerrechtsordnung, das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot, den Anspruch auf [X.] und gegen europäisches Gemeinschaftsrecht verstoße.

Mit der Revision rügt das [X.] eine Verletzung von § 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.]. Seiner Ansicht nach seien im Streitfall ein "einheitlicher Leistungsgegenstand" anzunehmen und die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen.

Das [X.] beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Abweisung der Klage (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung --[X.]O--). Entgegen der Auffassung des [X.] sind die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.

1. [X.], nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.] erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. [X.]-Urteile vom 28. März 2012 II R 57/10, [X.], 460, [X.], 920; vom 27. September 2012 II R 7/12, [X.], 154, [X.], 86; vom 19. Juni 2013 II R 3/12, [X.], 173, [X.], 965, und vom 27. November 2013 II R 56/12, [X.], 415, [X.] 2014, 534).

a) Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln ([X.]-Urteile in [X.], 460, [X.], 920, Rz 12; in [X.], 154, [X.], 86, Rz 10, und in [X.], 173, [X.], 965, Rz 11). Der objektiv sachliche Zusammenhang wird indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatte und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen, die den Charakter der Baumaßnahmen nicht verändert haben, angenommen hat ([X.]-Urteile in [X.], 154, [X.], 86, Rz 10; in [X.], 173, [X.], 965, Rz 11, und vom 26. Februar 2014 II R 54/12, [X.], 1403, Rz 10, jeweils m.w.[X.]).

b) Auf der [X.] können dabei mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, so dass sich die Ansprüche des Erwerbers auf Übereignung des Grundstücks und auf Errichtung des Gebäudes zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist insoweit, dass (auch) der den [X.] begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen ([X.]-Urteile vom 23. November 1994 II R 53/94, [X.], 450, [X.] 1995, 331; vom 21. September 2005 II R 49/04, [X.], 530, [X.] 2006, 269; in [X.], 154, [X.], 86, Rz 12; in [X.], 173, [X.], 965, Rz 13, und in [X.], 1403, Rz 11, jeweils m.w.[X.]).

2. Zu Unrecht geht das [X.] in der Vorentscheidung davon aus, die Rechtsprechung des [X.] zum "einheitlichen Erwerbsgegenstand" finde im [X.] keine Rechtsgrundlage, verstoße gegen die Einheit der Steuerrechtsordnung, gegen das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot und gegen Unionsrecht. Das [X.] --BVerfG-- (Beschluss vom 27. Dezember 1991  2 BvR 72/90, [X.] 1992, 212), der [X.] (Beschluss Vollkommer, [X.]/08, [X.]:[X.]) und der erkennende Senat (vgl. zuletzt Urteil in [X.], 154, [X.], 86, Rz 14, m.w.[X.]) haben bereits eingehend dargelegt, weshalb diese Bedenken nicht durchgreifen. Die gegen das Urteil des Senats in [X.], 154, [X.], 86 eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde gemäß §§ 93a, 93b des [X.]sgesetzes nicht zur Entscheidung angenommen (BVerfG-Beschluss vom 20. Mai 2013  1 BvR 2766/12).

Eine Divergenz zu der Rechtsprechung des [X.] des [X.], der für Zwecke der Umsatzsteuer unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls von einer einheitlichen Leistung ausgeht und die Umsatzsteuer durch die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung des Leistungsgegenstandes nicht betroffen sieht (vgl. [X.]-Urteile vom 24. Januar 2008 V R 42/05, [X.]E 221, 316, [X.] 2008, 697; vom 19. März 2009 V R 50/07, [X.]E 225, 224, [X.] 2010, 78), besteht ebenfalls nicht ([X.]-Urteil in [X.], 154, [X.], 86, Rz 14).

3. Da die Vorentscheidung von einer anderen Rechtsauffassung ausgeht, war sie aufzuheben. Die Sache ist spruchreif.

Im Streitfall haben die GmbH und die [X.] den Klägern vor Erwerb des Grundstücks aufgrund einer bis zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten. Die Kläger haben dieses einheitliche, auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichtete Angebot angenommen.

Der Annahme eines einheitlichen Angebots steht nicht entgegen, dass die Kläger das Grundstück von der [X.] erworben und die Bauleistungen bei der GmbH in Auftrag gegeben haben, denn die [X.] und die GmbH haben zusammengewirkt, um den Klägern als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück im bebauten Zustand zu verschaffen. Die [X.] hat der GmbH das Grundstück an die Hand gegeben und es ihr ermöglicht, es zusammen mit der Bebauung anzubieten. Dieser Umstand war Voraussetzung dafür, dass die Kläger, die zunächst nur zur GmbH Kontakt hatten, diese am 30. Oktober 2006 mit der Planung des Bauvorhabens auf dem später erworbenen Grundstück beauftragen und am 7. Dezember 2006 einen entsprechenden Bauantrag zur Errichtung des Gebäudes auf diesem Grundstück stellen konnten. Erst danach haben sie mit einem Abstand von zwei Tagen zunächst das Grundstück von der [X.] erworben und sodann den Bauvertrag einschließlich des Nachtrags mit der GmbH geschlossen. Angesichts dieser Umstände, insbesondere des engen sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs zwischen Vorplanungsvertrag, [X.] und Bauvertrag, wäre es lebensfremd anzunehmen, dass die Kläger den Kaufvertrag ohne konkretes Angebot zur Bebauung des Grundstücks geschlossen haben oder die GmbH lediglich die Möglichkeit eines Grundstückserwerbs vermittelt hat.

4. [X.] beruht auf § 135 Abs. 1 [X.]O, die Entscheidung durch Urteil ohne mündliche Verhandlung auf § 121 Satz 1 i.V.m. § 90 Abs. 2 [X.]O.