Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 9. Juni 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 305c, § 307 Bb, § 535; ZPO § 545 Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann. [X.], Urteil vom 9. Juni 2010 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch [X.] als Vorsitzenden, die Richte-rin [X.], [X.] Achilles, die Richterin [X.] und [X.] Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 15. Zivilkammer des [X.] vom 30. September 2009 wird [X.]. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren von Dezember 1963 bis September 2007 Mieter [X.] Rechtsvorgängerin der Klägerin gemieteten Wohnung in [X.]. Zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen enthält § 8 des von der Rechtsvorgängerin der Klägerin verwendeten [X.] vom 19. November 1963 unter anderem folgende Bestimmungen: 1 "5. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen – in der [X.] ausführen zu [X.], sowie die [X.], Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspü-ler und Wasch- und Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu [X.] Dem Mieter obliegt auch die Instandhaltung, also kostenmäßige Übernahme der während der Mietzeit notwendig werdenden Repara-turen an den in der Wohnung evtl. vorhandenen elektrischen oder - 3 - [X.] – und an den evtl. in der Wohnung befindlichen [X.]. 7. Kommt der Mieter seinen vorstehend angegebenen Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer angemessenen Frist nicht nach, so hat die Vermieterin das Recht, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen." 2 Die Parteien haben im ersten Rechtszug um die [X.] für die Mona-te August und September 2007 sowie um Schadensersatz für die Durchführung von den Beklagten verweigerter Schönheitsreparaturen und die von ihnen un-terlassene Entfernung bestimmter Einrichtungsgegenstände gestritten. Das Amtsgericht hat der Klage nur hinsichtlich der verlangten [X.] sowie des Schadensersatzes für die unterlassene Entfernung von [X.] stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das [X.] hat die im Umfang der Klageabweisung eingelegte Berufung der Klägerin zurückgewie-sen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kläge-rin den Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener [X.] in Höhe von 7.036,35 • weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 [X.] Das Berufungsgericht ([X.], [X.], 40) hat zur [X.] im Wesentlichen ausgeführt: 4 Die formularmäßige Schönheitsreparaturklausel in § 8 Nr. 5 des [X.] unterliege gemäß Art. 229 § 5 EG[X.] der Inhaltskontrolle nach § 307 [X.], genauso wie ihre Wirksamkeit zuvor schon gemäß § 28 Abs. 2 [X.] an 5 - 4 - § 9 [X.] habe gemessen werden müssen. Dieser Inhaltskontrolle halte die Klausel nicht stand, so dass der Klägerin auch kein Schadensersatz wegen [X.] Schönheitsreparaturen zustehe. Denn die Regelung könne [X.] bei mieterfeindlichster Auslegung dahin verstanden werden, dass [X.] des Mieters einschließlich der Hinzuziehung von Freunden oder Be-kannten ausgeschlossen seien und die Durchführung der Schönheitsreparatu-ren nur durch eine Fachfirma erfolgen dürfe. Als so verstandene Fachhandwer-kerklausel gehe die Klausel über das hinaus, was zur geschuldeten fachgerech-ten Ausführung von Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte erforderlich sei. Ebenso wie ein Mieter bei fehlender Übertragung von Schönheitsreparatu-ren vom Vermieter keine Ausführung durch Fachhandwerker verlangen könne, sei auch einem Vermieter nur ein Interesse an einer fachgerechten Ausführung zuzubilligen; dem könnten ein Mieter oder dessen Verwandte oder Bekannte bei fachgerechtem Arbeiten auch selbst genügen. I[X.] Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung stand. Die Revi-sion ist daher zurückzuweisen. 6 Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Schönheits-reparaturenklausel in § 8 Nr. 5 des Mietvertrags unwirksam ist, weil in ihr eine Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeschlossen ist und dies den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe bei der von ihm vorgenommenen Auslegung der Klausel gegen gesetzliche Auslegungsre-geln, namentlich gegen das Verbot einer ausschließlich am Wortlaut orientier-ten Auslegung, verstoßen. 7 - 5 - 1. Das Berufungsgericht ist bei seiner Auslegung des [X.] ge-schlossenen [X.] mit Recht vom Grundsatz der "mieterfeindlichsten Auslegung" ausgegangen, der auch im Individualprozess anwendbar ist, wenn er - wie hier - zu einer dem Mieter günstigen Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. [X.] 176, 244, [X.]. 19). Dies wird auch von der Revision nicht angegrif-fen. 8 Es kann dahingestellt bleiben, ob die Anwendung dieses Grundsatzes auf den [X.] geschlossenen Mietvertrag gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EG[X.] unmittelbar auf § 305c Abs. 2 [X.] gestützt werden kann (so [X.], Urteil vom 27. September 2006 - 4 U 74/06, juris, [X.]. 45; [X.], [X.], 6, 7 f.). Denn auch wenn man auf das Recht abstellte, das beim Abschluss des Mietvertrags galt, käme man zu keinem anderen Ergebnis. Die heute in § 305c Abs. 2 [X.] und zuvor schon in § 5 [X.] normierte [X.] hat in der Rechtspraxis lange vor Erlass des [X.] bestanden und ist durch § 5 [X.] lediglich aufgegriffen worden ([X.]. 7/3919, [X.]; 7/5422, [X.]). Auch schon bei Abschluss des [X.] der Parteien galt deshalb, dass [X.] an Hand des Verständnisses eines [X.] grundsätzlich eng auszulegen sind und [X.] zu Lasten dessen gehen, der sie aufgestellt hat ([X.] 60, 174, 177; 62, 83, 88 f.; jeweils m.w.[X.]). 9 2. Das Berufungsgericht hat die in der Renovierungsklausel enthaltene Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, als unangemessene Benachteiligung des Mieters gewertet, weil diese Verpflichtung dahin verstanden werden könne, dass die Durchführung der [X.] nur durch eine Fachfirma erfolgen dürfe. Dies begegnet keinen rechtli-chen Bedenken. 10 - 6 - a) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Klauselauslegung unterliegt nach § 545 Abs. 1 ZPO in der gemäß Art. 29 Nr. 14a, Art. 111 Abs. 1 Satz 1, Art. 112 Abs. 1 des [X.] und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vom 17. Dezember 2008 ([X.]) seit dem 1. September 2009 [X.] Fassung der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Zwar sind [X.] ([X.]) keine Rechtsnormen, so dass ihre Auslegung grundsätzlich Sache des Tatrichters ist. Nach der Recht-sprechung des [X.], an die der Gesetzgeber bei der Neufas-sung des § 545 Abs. 1 ZPO angeknüpft hat ([X.]. 16/9733, [X.]), sind [X.] aber wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des [X.] hinaus Verwendung finden, ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung besteht (vgl. [X.] 163, 321, 323 f.; 176, 191, [X.]. 10 m.w.[X.]; [X.], Urteil vom 12. Oktober 2007 - [X.], [X.], 313, [X.]. 7; ferner [X.]surteil vom 27. Mai 2009 - [X.] ZR 180/08, [X.], 463, [X.].11). 11 [X.] sind ausgehend von den Verständ-nismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Ver-tragspartners einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten [X.] verstanden werden ([X.]surteile vom 20. Oktober 2004, [X.]O; vom 13. Februar 2008 - [X.] ZR 105/07, [X.], 219, [X.]. 18 m.w.[X.]). Hieran [X.] hält die Renovierungsklausel bei Anwendung der Unklarheitenregel (dazu vorstehend unter [X.]) einer rechtlichen Überprüfung am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht stand. 12 - 7 - b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, die Klausel könne hinsichtlich einer Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen dahin verstanden werden, dass dem Mieter die Möglichkeit einer Selbstvor-nahme verschlossen sein sollte. Auch die Revision räumt ein, dass der in der Klausel gewählte Wortlaut "ausführen zu lassen" für das vom Berufungsgericht gefundene Auslegungsergebnis spricht. Sie meint jedoch, dies lasse noch nicht ohne Weiteres die Deutung zu, die Ausführung habe durch einen Fachmann zu erfolgen, sondern erlaube zunächst allenfalls - und bei [X.] - ein Verständnis dahin, dass die Arbeiten [X.] zu übertragen seien, zumal eine Fachkraft als dritte Person weder genannt sei noch eine [X.] Erledigung verlangt werde. Hinzu komme, dass bei den [X.] von einem "ausführen zu lassen" die Rede sei, während der Mieter bei der anschließenden [X.] verpflichtet sei, "instandzuhalten und – zu ersetzen", also nach dem Wortlaut sogar zu einer Selbstvornahme verpflich-tet sei. Letzteres sei interessenwidrig und offensichtlich nicht gewollt. Daraus sei der Schluss zu ziehen, dass auch die Begriffe "ausführen zu lassen" nicht wörtlich und schon gar nicht im Sinne einer Fachhandwerkerklausel zu verste-hen seien. 13 Die von der Revision aufgezeigte Auslegung ist zwar möglich. Sie ist [X.] nicht zwingend und schließt insbesondere nicht die Möglichkeit der gegen-teiligen Auslegung aus, nach der dem Mieter entsprechend dem vom [X.] gewählten Wortlaut der Klausel eine Selbstvornahme der [X.] verschlossen sein sollte. Vor allem berücksichtigt die Revision, welche die dem Mieter auferlegten Verpflichtungen lediglich erfolgsbezogen verstanden wissen will, nicht, dass im anschließenden § 8 Nr. 6 des [X.], der wei-tere Instandhaltungspflichten des Mieters regelt, die Instandhaltung ausdrück-lich als "kostenmäßige Übernahme der während der Mietzeit notwendig wer-denden Reparaturen" definiert ist. Dies strahlt zugleich auf das Verständnis der 14 - 8 - zuvor in § 8 Nr. 5 des [X.] gebrauchten Begriffe des Instandhaltens und [X.] dahin aus, dass der Mieter die betreffenden Arbeiten nicht selbst auszuführen hat, sondern nur für die aus einer fachkundigen Fremdvornahme entstehenden Kosten einstehen soll. Darüber hinaus findet sich in § 8 Nr. 7 des [X.] für den Fall, dass der Mieter seinen zuvor geregelten [X.] nicht nachkommt, die Bestimmung, dass die Vermieterin das Recht hat, "die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen". Auch diese terminologische Übereinstimmung mit dem in § 8 Nr. 5 des [X.] anzutreffenden "ausführen zu lassen" spricht - anders als die Revision meint - dagegen, dass es sich bei letztgenannter Wendung nur um eine zufälli-ge sprachliche Unachtsamkeit ohne inhaltliche Bedeutung handelt. Jedenfalls ist hiernach die Auslegung, die Rechtsvorgängerin der Kläge-rin als Verwender des [X.] habe darauf bestehen wollen, dass der Mieter bei Erfüllung der ihm auferlegten Verpflichtungen nicht selbst oder durch ihm nahe stehende Personen tätig wird, sondern fachkundige Dritte [X.] oder die Kosten für die Hinzuziehung solcher Dritter zu tragen hat, nicht ausgeschlossen. 15 c) Ist die Regelung in § 8 Nr. 5 des [X.] danach objektiv mehr-deutig, weil durch Auslegung nicht eindeutig geklärt werden kann, ob durch die Klausel eine Selbstvornahme dieser Arbeiten durch den Mieter zugelassen wird oder nicht, kommt die Unklarheitenregel zur Anwendung. Das hat zur Folge, dass die nicht behebbaren Zweifel zu Lasten der Klägerin gehen und der [X.], ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, die den Beklagten günstigste Auslegungsalternative - das heißt diejenige, die zu einer Unwirksam-keit der Klausel führen würde - zugrunde zu legen ist ([X.] 176, 244, [X.]. 19; vgl. [X.]surteile vom 26. Oktober 1977 - [X.] ZR 197/75, [X.], 10, unter [X.]; vom 15. November 2006 - [X.] ZR 166/06, [X.], 1142, [X.]. 23; jeweils 16 - 9 - m.w.[X.]). Der Inhaltskontrolle zugrunde zu legen ist danach die Auslegung, nach der den Beklagten durch § 8 Nr. 5 des [X.] die Verpflichtung auferlegt wird, die Schönheitsreparaturen in der von ihnen gemieteten Wohnung unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme ausführen zu lassen. 17 d) Mit diesem Inhalt hält die Klausel der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] (Art. 229 § 5 Satz 2 EG[X.]) nicht stand. [X.]) Es entspricht verbreiteter Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass Fachhandwerkerklauseln in Formularmietverträgen über Wohnraum einen Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb un-wirksam sind, wenn sie dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden [X.] nehmen, weil eine solche Klausel über das hinausgehe, was der [X.] nach § 535 [X.] ansonsten selbst schulden würde. Denn ohne eine Ab-wälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter lediglich zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 [X.]) verpflichtet, wozu es bei Schönheitsreparaturen nicht zwingend der Ausführung durch Fachhandwerker bedürfe. Außerdem könne der Vermieter nur ein [X.] an einer fachgerechten Ausführung haben. Diesem Interesse werde auch durch die Ausführung der Arbeiten durch einen Laien genügt, wenn dies fach-gerecht geschehe. Hierzu seien viele Mieter (oder deren Verwandte oder Be-kannte) durchaus selbst in der Lage ([X.], NJW-RR 1993, 1422, 1423; [X.], [X.], 87; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., [X.]. [X.]; [X.], Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl., [X.]. I 32; [X.], [X.], 12. Aufl., § 535 [X.]. 101; MünchKomm[X.]/Häublein, [X.], 5. Aufl., § 535 [X.]. 124; [X.]/[X.]/Over, [X.] [X.] Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 151; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 535 [X.]. 111 m.w.[X.]). 18 - 10 - bb) Der [X.] hat bislang die Frage offen lassen können, ob die in Rechtsprechung und Schrifttum erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses von Eigenleistungen des [X.] ([X.] 105, 71, 82). Er bejaht diese Frage nunmehr. 19 20 Nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 [X.]) ist die [X.] von Schönheitsreparaturen an sich zwar Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Gleichwohl hält der [X.] auch vor dem Hintergrund von § 307 Abs. 2 Nr. 1 [X.] eine formularvertragliche Überwälzung entsprechender [X.] auf den Mieter in ständiger Rechtsprechung für grundsätzlich zulässig ([X.]surteil vom 12. September 2007 - [X.] ZR 316/06, [X.], 3776, [X.]. 7 m.w.[X.]). Diese Billigung trägt insbesondere dem Umstand Rech-nung, dass sich eine vertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter seit langem als Verkehrssitte herausgebildet hat und die Vertrags-parteien eines [X.] es deshalb als selbstverständlich anse-hen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt ([X.]surteil vom 14. Juli 2004 - [X.] ZR 339/03, [X.], 529, unter [X.] b m.w.[X.]). Zudem tra-gen Schönheitsreparaturen nicht nur dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache, sondern auch seinem nicht selten noch darüber hinausgehenden Interesse an einem entsprechenden äußeren Erscheinungs-bild der Mietsache Rechnung und kommen ihm als demjenigen, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht, dadurch in besonderer Weise zugute (vgl. [X.] 111, 301, 305). Allerdings hat der [X.] zugleich darauf hingewiesen, dass die zur [X.] gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann ([X.]surteil vom 14. Juli 2004, [X.]O). Dieser Gesichtspunkt ist für die Beurteilung der [X.] - 11 - senheit nicht zuletzt deshalb bedeutsam, weil auf diese Weise die übernomme-nen Pflichten für den Mieter überschaubar und in ihren wirtschaftlichen [X.] vorauskalkulierbar werden und er durch Ansparen Vorsorge treffen [X.] sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen kann ([X.] 105, 71, 81). Wird deshalb dem Mieter - wie hier bei Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung der [X.] - die Möglichkeit einer Vornahme der Schön-heitsreparaturen in Eigenleistung genommen, verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 307 Abs. 2 Nr. 1 [X.] ihre innere Rechtfertigung. Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch eine Fachfirma bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schön-heitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 [X.]), schuldet (vgl. [X.] 105, 71, 78; [X.]surteil vom 26. Mai 2004 - [X.] ZR 77/03, [X.], 466, unter [X.]). e) Die unwirksame Beschränkung der Vornahme von [X.] auf eine Vornahme durch Dritte unter Ausschluss einer Selbstvornahme führt zur Unwirksamkeit des gesamten Klauselteils betreffend die Schönheitsre- 22 - 12 - paraturen. Denn mit einer Streichung der Worte "ausführen zu lassen" verbleibt schon sprachlich kein sinnvoller [X.] mehr. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 09.12.2008 - 453 C 4014/08 - [X.], Entscheidung vom 30.09.2009 - 15 S 6274/09 -