Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.12.2014, Az. VIII ZR 224/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 224/13
Verkündet am:

3. Dezember 2014

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 535 Abs. 1 Satz 2
Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der [X.] vorgesehen ist, enthaltene Klausel
"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach-
und fachgerecht erfolgt ist."
berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschlie-ßend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.
[X.], Urteil vom 3. Dezember 2014 -
VIII ZR 224/13 -
LG [X.]

AG [X.]-Charlottenburg

-
2 -
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Dezember 2014
durch die Vorsitzende Richterin [X.],
die Richterin
Dr. [X.] sowie [X.], [X.] und Dr. Bünger
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 20. Juni 2013 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer
-
damals noch preisgebundenen -
Wohnung der [X.] in [X.]. § 11 des mit der Rechtsvorgängerin der [X.]n
geschlossenen Mietvertrags
vom 7.
Februar 1990
lautet:
"1.
Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.

2.
Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung §
28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.

3.
Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen läßt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errech-nen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach-
und fachgerecht erfolgt ist."

1

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Eine von den Mietvertragsparteien
am selben Tag
unterzeichnete Zu-satzvereinbarung zum Mietvertrag sieht vor:
"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertra-ges wird hiermit vereinbart, daß der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig
wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.

Als [X.] wird eine [X.]spanne von 5 Jahren angesetzt."

Die Beklagte informierte den
Kläger in einem Gespräch am 22. Februar 2012 und beide Kläger mit Schreiben vom 27. März 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde, und bat um Mitteilung, ob
Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Mit E-Mail vom 1. April 2012 lehn-ten die Kläger eine Ausführung von
Schönheitsreparaturen durch die Beklagte ab
und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen -
wie bisher -
selbst zu renovieren. Mit Schreiben vom 7. Mai 2012 teilten die Kläger der [X.] mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten die Zahlung von 2.440,78

Die Kläger be-haupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper gestrichen worden.
Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages nebst Zinsen gerichteten Klage
stattgegeben. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.

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4 -
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Kläger hätten gegen die Beklagte,
die in das Mietverhältnis unstreitig eingetreten sei, Mietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung vom 7. Februar 1990.
Der Mietvertrag enthalte keine Übertragung der Verpflichtung zur [X.] auf die Mieter; es werde lediglich geregelt, wie hinsichtlich etwaiger Kostenerstattungsansprüche zu verfahren sei, wenn die
Mieter diese selbst ausführten, vorausgesetzt, dies sei sach-
und fachgerecht geschehen. Letzteres hätten die Kläger nicht einmal konkret vorgetragen, ohne dass es hier -
mangels Bestehen des Anspruchs dem Grunde nach -
darauf ankäme.
§ 11 Ziffern 1 und 2 des Mietvertrags beträfen ihrem Wortlaut nach [X.] die -
bereits gesetzlich bestehende -
Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Erst § 11 Ziffer 3 regele den Fall, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter selbst ausgeführt worden seien. Die Zusatzvereinbarung treffe ihrem klaren Wortlaut nach eine ergänzende [X.] zur Höhe des dann abrechenbaren Betrags, dies unter dem Vorbehalt, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen sach-
und fachgerecht erfolgt
sei. Eine Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsrepa-raturen auf den Mieter finde
weder in § 11 des Mietvertrags noch in der Zusatz-vereinbarung
statt. Der Vermieter habe sich daher eine Durchführung der 5
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Schönheitsreparaturen durch ihn
selbst nicht vorbehalten müssen. Die Kläger als Mieter könnten, sie müssten
aber
die Schönheitsreparaturen nicht ausfüh-ren. Ebenso wenig werde dem Vermieter die Befugnis genommen zu [X.], ob er die Schönheitsreparaturen selbst ausführen wolle, beziehungsweise den Mietern diese Entscheidungsbefugnis übertragen. Ebenso wie die (einklag-bare Instandsetzungs-)Verpflichtung beim Vermieter verblieben sei, sei die [X.] darüber zu entscheiden, wie er dieser Verpflichtung nachkommen wolle, wie auch sonst, bei ihm angesiedelt.
Das ergebe sich auch aus dem Zusammenhang
zu der Regelung zum "[X.]"
in
der Zusatzvereinbarung. Letztlich werde
nur offen ge-legt, dass die Mieter einen Kostenanteil für die Schönheitsreparaturen über die Miete trügen,
und sichergestellt, dass sie hierfür nicht doppelt aufkämen.
Aus der Formulierung
von § 11 Ziffer 1 des Mietvertrags, wonach die "Kosten der Schönheitsreparaturen"
vom Vermieter getragen werden, folge nichts anderes. Der Bundesgerichtshof
habe für den umgekehrten Fall einer
Klausel, die die "Kosten der Schönheitsreparaturen"
auf den
Mieter übertrage, bereits entschieden, dass der
Klausel aus der maßgeblichen Sicht eines ver-ständigen Mieters eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen sei. Für den hier zu entscheidenden Fall könne nichts anderes gelten.
Die Kläger hätten sich über die bei der [X.] verbliebene
Befugnis
und ihren diesbezüglich schriftlich ausdrücklich erklärten Willen hinweggesetzt, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen.

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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der
von den Klägern geltend gemachte Anspruch nicht verneint
werden. Denn der auf § 11 Ziffer
3 des [X.] in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung
gestützte Zahlungsanspruch, der sich gemäß § 566 Abs. 1 [X.] gegen die [X.] als Erwerberin des vermieteten Wohnraums richtet,
setzt nach den [X.] vertraglichen Regelungen -
entgegen der Auffassung der Revisi-onserwiderung -
eine Zustimmung der [X.]
zur Ausführung der Schön-heitsreparaturen durch die Kläger
nicht voraus, sondern erfordert lediglich, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach-
und fachgerecht vor-genommen haben. Anders als das Berufungsgericht meint, steht dem [X.] daher nicht
entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsrepara-turen
selbst
durchführen wollte
und dies den Klägern auch mitgeteilt hatte.
1.
Bei den
Regelungen in § 11 des Mietvertrags handelt es sich
-
wovon auch die [X.]en im Revisionsverfahren ausgehen und was der Senat, da wei-tere Feststellungen hierzu nicht erforderlich sind, selbst entscheiden kann (vgl. Senatsurteile
vom 21. Oktober 2009 -
VIII ZR 244/08, [X.], 293 Rn.
10; vom 28. Mai 2014 -
VIII ZR 241/13, juris Rn. 18) -
um Allgemeine Geschäftsbe-dingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 [X.]. Sie sind nach den
nicht angegriffe-nen
Feststellungen des [X.]
gleichlautend in einer Vielzahl von Mietverträgen enthalten. Zudem ergibt sich aus dem Inhalt und der Gestaltung der Vertragsurkunde der Anschein dafür, dass die Klauseln zur mehrfachen Verwendung vorformuliert worden sind.
Denn der mit der ursprünglichen Ver-mieterin,
einer Baugesellschaft,
geschlossene Vertrag enthält eine Vielzahl von formelhaften Klauseln, die nicht auf die individuelle Vertragssituation abge-13
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stimmt sind und lediglich durch die zur Identifizierung des Mietobjekts und der Vertragsparteien erforderlichen besonderen Angaben ergänzt wurden (vgl. [X.], Urteile vom 20. August 2009 -
VII ZR 212/07, NJW 2009, 3717 Rn.
42; vom 14. Mai 1992 -
VII ZR 204/90, [X.]Z 118, 229, 238 f.; Senatsbeschluss vom 20. November 2012 -
VIII ZR 137/12, [X.] 2013,
293 Rn. 6; [X.]/
[X.], [X.], 14. Aufl., § 305 Rn.
58; jeweils mwN).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind bei der Auslegung wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei aus-zulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des [X.] hinaus verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer ein-heitlichen Handhabung besteht (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteil vom 9. April 2014 -
VIII ZR 404/12,
[X.]Z 200, 362 Rn. 25 mwN). Dabei sind [X.] nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten [X.] verstanden werden (st. Rspr.; Senatsurteile
vom 18. Juli 2012 -
VIII ZR 337/11, [X.]Z 194, 121 Rn. 16; vom 9. April 2014 -
VIII ZR 404/12, [X.]O Rn.
57; jeweils mwN).
Ver-bleiben nach Ausschöpfung aller danach in Betracht kommenden Auslegungs-möglichkeiten Zweifel und sind zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar, kommt die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 [X.] zur Anwen-dung ([X.], Urteile
vom 5. Mai 2010 -
III ZR 209/09, [X.]Z 185, 310 Rn. 14; vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 327/11, [X.], 2270 Rn.
28; jeweils mwN). [X.] gehen Zweifel bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Nur Auslegungsmöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen,
bleiben dabei außer Betracht (vgl. [X.], Urteile
vom 5. Mai 2010 -
III ZR 209/09, [X.]O; vom 9.
Mai 2012 -
VIII ZR 327/11, [X.]O; jeweils mwN).
Dabei gelten [X.]

-
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schäftsbedingungen in [X.] zwischen einem Unternehmer
-
hier der Rechtsvorgängerin der [X.] -
und einem Verbraucher
-
hier den Klägern -
gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 [X.] als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie -
wofür nach den Feststellungen des [X.]
keine Anhalts-punkte bestehen -
durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden.
2. Ausgehend von diesem
Maßstab
ist § 11 Ziffer
3 des Mietvertrags
-
jedenfalls in Anwendung der Unklarheitenregel
gemäß § 305c Abs. 2 [X.] -
so auszulegen, dass
die
Kläger
entscheiden können, ob sie
fällige Schönheitsre-paraturen (sach-
und fachgerecht) selbst durchführen
und im [X.] den mietvertraglich geregelten Zahlungsanspruch geltend machen, oder ob sie
die Durchführung der Schönheitsreparaturen der [X.]
überlassen.
Ein Zu-stimmungserfordernis oder einen Vorbehalt der [X.], der Selbstvornahme zu widersprechen, sieht die Klausel dagegen nicht
vor.
Für diese -
den Klägern
als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste (vgl. [X.], Urteile
vom 29. April 2008 -
KZR 2/07, [X.]Z 176, 244 Rn. 19 mwN;
vom 21. Oktober 2009 -
VIII ZR 244/08, [X.], 293
Rn. 13; vom 30. März 2010 -
XI [X.], [X.]Z 185, 133 Rn. 26 mwN) -
Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht,
sowohl
der Wortlaut der
Klausel
als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.
a) Nach dem Wortlaut des § 11 Ziffer
3 des Mietvertrags werden dem Mieter, sofern er "Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entspre-chende Fachfirmen [X.] sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausfüh-rung sach-
und fachgerecht erfolgt ist."
Weitere Voraussetzungen für den [X.] sieht
die Regelung dem Wortlaut nach nicht
vor. Ebenso wenig 17
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enthält sie den vom
Berufungsgericht angenommenen Vorbehalt, dass die Vermieterin
der Selbstvornahme nicht widerspricht.
b) Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich ein solcher Vorbe-halt
auch
nicht darauf stützen, dass § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags
die grund-sätzlich bestehende Verpflichtung der [X.]
zur
Vornahme der Schönheits-reparaturen unberührt lässt.
[X.]) Im Ausgangspunkt zutreffend ist zwar
die Annahme des Berufungs-gerichts, dass die Kläger nach § 11 des
Mietvertrags
nicht
anstelle der [X.] zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Vielmehr bleibt es, wie auch die Revision nicht in Abrede stellt,
bei der gesetzlichen [X.], wonach dem Vermieter die Schönheitsreparaturen als Teil der [X.] (§ 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]) obliegen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juni 2010 -
VIII ZR 294/09, [X.], 2877 Rn. 20; [X.]/[X.], [X.],
73. Aufl., § 535 Rn.
41 f.).
Denn
bei verständiger Würdigung unter Berücksichtigung der ursprüng-lich bestehenden Preisbindung der Wohnung (§ 3 des Mietvertrags) bezieht sich §
11 Ziffer
1 des Mietvertrags, wonach "die Kosten der Schönheitsreparatu-"
werden,
ausschließlich auf die Zusammenset-zung der Kostenmiete gemäß §§
8
ff. [X.] ([X.]) in Verbindung mit §
1 Abs. 1, §
28 Abs. 4 der Verordnung über die wohnungswirt-schaftliche Berechnung nach dem Zweiten [X.] (Zweite Berechnungsverordnung; im Folgenden: II.
BV).
Hiernach sind die Kosten der Schönheitsreparaturen in den normalerweise anzusetzenden [X.] nicht enthalten
(§ 28 Abs. 4 Satz 1 [X.]). Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II.
BV kann der Vermieter allerdings einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt.

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§
11 Ziffer
1
des Mietvertrags legt
dementsprechend
offen, dass die
Vermieterin
die Kosten der Schönheitsreparaturen im Sinne von §
28 Abs. 4 II.
BV trägt und in der Miete ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen enthalten ist, setzt aber die gesetzlich vorgesehene Verpflichtung der Vermieterin zu Schönheitsreparaturen voraus.
§ 11 Ziffer
2 des Mietvertrags
legt
ergänzend den Umfang der Schönheitsreparaturen
fest. Auch § 11 Ziffer
3 des [X.] eröffnet
den
Mietern
lediglich die Möglichkeit,
Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, verpflichtet sie
hierzu aber nicht.
[X.])
Entgegen der Auffassung des [X.], ergibt sich hieraus nicht die Berechtigung der [X.]
zu entscheiden, die Schönheitsreparatu-ren künftig selbst vornehmen zu wollen
und die Regelung in § 11 Ziffer
3 des Mietvertrags hierdurch gegenstandslos werden zu lassen. Ein solcher
Vorbehalt
folgt nicht, wie das Berufungsgericht meint,
aus der bei der [X.] verblie-benen Instandhaltungspflicht.
Denn die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sagt nichts darüber aus, ob und in welchem Umfang die Vermieterin mit den Mietern vereinbart, dass diese
an ihrer Stelle und in ihrem Pflichtenkreis tätig werden und hierfür Zahlungsansprüche -
etwa Aufwendungserstattung nach Auftragsrecht oder in vorher vereinbarter Höhe -
geltend machen
können. [X.] eine solche Regelung,
wie hier in § 11 Abs. 3 des Mietvertrags, in [X.] Geschäftsbedingungen getroffen wird, gehen Unklarheiten über die Reichweite der Vereinbarung zu
Lasten des Verwenders (§
305c Abs. 2
[X.]). Auf einen
Widerrufsvorbehalt oder die Absicht, selbst tätig zu werden, kann die Beklagte sich daher nur berufen, wenn dies in der Klausel hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen wäre. Das ist hier jedoch nicht der Fall.
c) Auch bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen lässt sich der Klausel weder ein Zustimmungserfordernis noch ein
Vorbehalt der Vermieterin entnehmen, den von den Mietern beabsichtigten, notwendigen Schönheitsrepa-23
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raturen zu widersprechen und diese selbst vorzunehmen. Im Gegenteil ent-spricht es hier gerade der Interessenlage verständiger Mietvertragsparteien, dass die Mieter entscheiden können, ob sie entsprechend § 11 Abs. 3 selbst auf Kosten der Vermieterin Schönheitsreparaturen durchführen, oder ob sie die Durchführung der Vermieterin überlassen.
[X.]) § 11 Ziffer
3 des Mietvertrags
trägt
in erster Linie
dem eigenen
Inte-resse der Rechtsvorgängerin der [X.] als
Vermieterin
Rechnung,
ihren Mietern
einen Anreiz zu bieten, die Schönheitsreparaturen selbst durchzufüh-ren.
Denn die
Vermieterin
erspart sich
in diesem Fall
die eigene Planung der Schönheitsreparaturen und den bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen in einer bewohnten Wohnung regelmäßig erforderlichen Abstimmungsaufwand.
Zudem verlagert
sie das finanzielle Risiko der mangelhaften Ausführung der Schönheitsreparaturen auf die
Mieter, da deren
Zahlungsanspruch nach dem Wortlaut der Klausel nur und erst entsteht, wenn die
Schönheitsreparaturen sach-
und fachgerecht durchgeführt worden sind.
Eine überteuerte Durchführung der Schönheitsreparaturen steht dabei
nicht zu befürchten, da der Zahlungsanspruch
der Mieter
auf die -
als pauschal kostendeckend kalkulierten -
Kostenansätze in der [X.] begrenzt ist.
Zu be-rücksichtigen ist
hierbei, dass die Wohnung zum [X.]punkt des [X.] als öffentlich geförderter Wohnraum unterlag (§ 3 des Mietvertrags). Wäre die Rechtsvorgängerin der [X.] aufgrund besonderer Umstände in der Lage gewesen, die Schönheitsreparaturen zu deutlich geringe-ren Kosten als dem in
§ 28 Abs. 4 Satz 2 [X.] vorgesehenen
Schönheitsrepa-raturenzuschlag durchzuführen, so hätte sie gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 [X.] auch einen geringeren Schönheitsreparaturenzuschlag in die
Kostenmiete ein-26
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12 -
stellen müssen
(vgl. [X.]/[X.]/[X.], Wohn-
und Mietrecht Teil II, Stand September 2004, § 24 [X.] Anm. 3; [X.], Fachanwaltskom-mentar Mietrecht, 4. Aufl., § 24 [X.] Rn. 5). § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags be-ruht vor diesem Hintergrund auch auf der für beide Vertragspartner erkennba-ren Erwägung, dass der hierin geregelte Zahlungsanspruch der
Mieter
den
Kosten, die die damalige Vermieterin für Schönheitsreparaturen hätte aufwen-den müssen, weitgehend entspricht.

[X.]) Die mit der vorgenannten Regelung beabsichtigte Entlastung der Vermieterin benachteiligt die Mieter nicht unbillig, sondern nimmt hinreichend auf deren
Interessen Rücksicht.
Denn -
wie vorstehend dargelegt -
wälzt die Klausel die
Schönheitsreparaturverpflichtung nicht etwa auf die Mieter ab, [X.] eröffnet diesen
nur die Möglichkeit, selbst
tätig zu werden. Ein Anreiz hier-zu wird neben der
Möglichkeit, die mit Schönheitsreparaturen verbundenen Un-annehmlichkeiten durch eigenverantwortliche Organisation minimieren zu [X.],
vor allem in finanzieller Hinsicht gesetzt. Denn sofern die
Kosten der Selbstvornahme -
etwa bei der in der Klausel ausdrücklich erlaubten [X.] in Eigenregie -
unter dem
in § 28 Abs. 4 Satz 2 [X.] vorgesehenen Schönheitsreparaturzuschlag liegen
(vgl. zu den erfahrungsgemäß geringeren Kosten bei Eigenrenovierung:
Senatsbeschluss [[X.]] vom 6. Juli 1988 -
VIII ARZ 1/88, [X.]Z 105, 71, 78 und 82
f.; Senatsurteile
vom 6. Oktober 2004 -
VIII [X.], [X.] 2004, 663 unter [X.]; vom 27. Mai 2009 -
VIII ZR 302/07, [X.]Z 181, 188 Rn. 25),
verbleibt den
Mietern
die Differenz zwischen dem Zahlungsanspruch und den tatsächlichen Kosten.

cc) Dem könnte
die Beklagte als jetzige Vermieterin nicht entgegenhal-ten, dass es für sie nunmehr kostengünstiger wäre, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Anhaltspunkte dafür, dass sich die
der Klausel zu Grunde liegende Interessenlage der Vermieterin nachträglich ändern könnte und sich 29
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13 -
die Rechtsvorgängerin
der [X.] als damalige Vermieterin deshalb vorbe-halten hätte, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, sind jedoch weder §
11 Ziffer 3 des Mietvertrags zu entnehmen noch vorgetragen oder sonst er-sichtlich.
Ebenso wenig bestehen
Anhaltspunkte, dass die [X.]en der [X.] -
auch stillschweigend oder durch schlüssige Handlungen -
einen von der objektiven Auslegung abweichenden Sinn gegeben hätten, der dann gemäß § 305b [X.] vorginge (vgl. [X.], Urteile vom 23. Januar 1991 -
VIII ZR 122/90, [X.]Z 113, 251, 259; vom 22. März 2002 -
V [X.], NJW 2002, 2102 unter II 2 a; vom 10. Juni 2008 -
XI [X.], [X.], 1350 Rn. 15; vom 29.
Mai 2009 -
V [X.], NJW-RR 2010, 63 Rn. 10; MünchKomm[X.]/
[X.], 6. Aufl., § 305c Rn. 26; jeweils mwN).
Im Gegenteil spricht das [X.] Verhalten der ursprünglichen Vertragsparteien dafür, dass sie der Klausel keinen Widerrufsvorbehalt der Vermieterin entnommen haben.
Denn nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger haben diese seit dem Beginn des Mietver-hältnisses turnusmäßig
in Eigenregie renoviert und jeweils im [X.] daran den Zahlungsanspruch geltend gemacht, ohne dass sich die Rechtsvorgängerin der [X.] zu irgendeinem [X.]punkt darauf berufen hätte, selbst
tätig wer-den oder der Renovierung vorab ausdrücklich nochmals zustimmen zu wollen. Dem grundsätzlich berechtigten Interesse der [X.], nicht durch eine un-angekündigte, eigenmächtige Renovierung seitens der Kläger
vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden und hierdurch Nachteile, etwa bei der Feststel-lung, ob die Renovierung überhaupt notwendig war, zu erleiden (vgl. [X.] vom 16. Januar 2008 -
VIII [X.], [X.], 1216 Rn.
22), ist hier schon durch die rechtzeitige Ankündigung der Kläger, sie wollten nach Ablauf von fünf Jahren renovieren, Rechnung getragen worden.

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14 -
d) § 11 des Mietvertrags
ist auch nicht
gegenstandslos geworden, nach-dem die Wohnung nicht mehr der Preisbindung unterliegt.
Das folgt schon [X.], dass das
Mietverhältnis nicht auf die Dauer der (durch die öffentliche [X.] bedingten) Mietpreisbindung beschränkt
war
und die [X.]en dennoch für die [X.] nach dem Ende der Mietpreisbindung eine abweichende Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nicht vorgesehen
haben.
Darüber hinaus ist die Berechnung des Zahlungsanspruchs anhand der [X.] auch nach dem Auslaufen der Preisbindung weiterhin möglich.
Denn die Klausel nimmt lediglich zur Berechnung Bezug auf die [X.], ohne deren [X.] zur Voraussetzung des Zahlungsanspruchs zu machen.
Die Fortgeltung
der Klausel ist schließlich auch [X.]. Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete -
vorliegend einschließlich des darin enthaltenen Schönheitsreparaturzuschlags -
als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Zudem ist die Vermieterin berechtigt, [X.] "Marktmiete"
nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. [X.] an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzufüh-ren, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (vgl. Senatsurteile vom 9.
November 2011 -
VIII ZR 87/11, NJW
2012, 145
Rn.
16, 20; vom 16. Juni 2010 -
VIII ZR 258/09, [X.], 145
Rn. 13, 16). Vor diesem Hintergrund war es zum [X.]punkt des Vertragsschlusses
nicht ersichtlich, dass sich die Kalkula-tionsgrundlage
-
wonach
es für den Vermieter
voraussichtlich nicht teurer ist, wenn er die laufenden Schönheitsreparaturen dem Mieter gegen Auszahlung der zunächst vereinnahmten Kostenanteile überlässt -
nach dem Wegfall der Preisbindung maßgeblich ändern würde. Die in § 11 Abs. 3 des Mietvertrags getroffene Regelung
war jedenfalls aus maßgeblicher damaliger Sicht auch 32
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15 -
nach dem Auslaufen der Preisbindung sinnvoll
und von den [X.]en mangels anderer Anhaltspunkte auch gewollt.
3. Auch die Zusatzvereinbarung der [X.]en vom 7. Februar 1990 führt nicht zu einem anderen Ergebnis.

a) Dabei kann dahinstehen, ob es sich
bei
dieser Vereinbarung, wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat, um eine
-
gemäß §
305b [X.] vorrangige -
Individualvereinbarung oder ebenfalls um eine Rege-lung im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen handelt.
Zwar kann die Auslegung einer Individualvereinbarung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft
werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungs-stoff außer [X.] gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; [X.], Urteile vom 5. Juni 2013
-
VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; vom 27. Juni 2014 -
V [X.], [X.], 790 Rn. 14; vom 9. Juli 2014 -
VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn.
42; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung hält jedoch
auch einer darüber hinausgehenden uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat die
Zusatzvereinbarung
rechts-fehlerfrei als Ergänzung
zu § 11 Ziffer
2 des Mietvertrags ausgelegt, in
der
die
Höhe des abrechenbaren Betrags für den Fall
geregelt werde,
dass die Mieter gemäß §
11 Ziffer
3 des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen selbst durch-führen.
Dagegen hat
es
der Zusatzvereinbarung selbst
-
zu Recht
-
keinen Vor-behalt des Vermieters entnommen, der Selbstvornahme seitens des Mieters
zu widersprechen.

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16 -
b) Da die Kläger hier jedoch -
wie vorstehend ausgeführt
-
bereits auf-grund von § 11 Ziffer
3 des Mietvertrags fällige Schönheitsreparaturen durch-führen dürfen, ohne dass die Beklagte dem widersprechen könnte, berührt die nur die Höhe des abrechenbaren Betrages näher regelnde Zusatzvereinbarung dieses Ergebnis nicht.

Allerdings enthält sie gegenüber der Regelung in § 11 Ziffer 3 des [X.] zusätzlich die Voraussetzung, dass Schönheitsreparaturen "durch normale Abnutzung notwendig wurden". Hiermit wird jedoch lediglich -
entspre-chend dem üblichen Verständnis
des Begriffs
(vgl. [X.], Urteil vom
5. Oktober 1994 -
XII ZR 15/93, NJW-RR 1995, 123 unter II 2 a; MünchKomm[X.]/
Häublein, [X.]O, § 535 Rn. 114; BeckOK-[X.]/[X.], Stand 1. Mai 2014, §
535 Rn. 191b)
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klargestellt, was unter den in § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags voraus-gesetzten Schönheitsreparaturen
zu
verstehen
ist.
Die dem Mieter durch die vorgenannte Regelung generell eröffnete Möglichkeit, solche Schönheitsrepara-turen selbst vorzunehmen, wird dagegen hierdurch nicht eingeschränkt.
4. Der in § 11 Ziffer
3 des Mietvertrags in Verbindung mit der Zusatzver-einbarung
geregelte Zahlungsanspruch richtet sich gemäß § 566 Abs. 1 [X.] gegen die Beklagte
als Erwerberin der vermieteten Wohnung, weil der [X.] zu einem [X.]punkt fällig geworden ist, zu dem die Beklagte bereits Ei-gentümerin war.
a) Gemäß § 566 Abs.
1 [X.] tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis erge-benden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen [X.] veräußert wird.
Die Wirkung des § 566 [X.]
besteht
darin, dass
im Augenblick des Eigentums-übergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des 38
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Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demsel-ben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr.; [X.], Urteile vom 25. Juli 2012 -
XII ZR 22/11, [X.], 3032 Rn. 25; vom 28. Mai 2008 -
VIII ZR 133/07, [X.], 2256 Rn. 17;
vom 30. Mai 1962
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VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388 unter III [zu § 571 [X.] aF];
jeweils mwN).
§
566 [X.] erfasst allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrecht-lich zu qualifizieren sind
oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind ([X.], Urteil
vom 25. Juli 2012
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XII ZR 22/11, [X.]O
Rn.
26
mwN;
vom 2. Februar 2006 -
IX ZR 67/02, [X.]Z 166, 125 Rn. 14 f.
[zu § 571 [X.] aF]; vom 24. März 1999 -
XII [X.], [X.]Z 141, 160, 166
[zu § 571 [X.] aF]; [X.]t-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11.
Aufl., § 566 Rn. 91 f. mwN; enger MünchKomm[X.]/Häublein, [X.]O, § 566 Rn. 33: keine Bindung des Erwerbers an ungewöhnliche Abreden, die er weder kannte noch kennen musste).
Zu den von § 566 Abs. 1 [X.] erfassten Rechten und Pflichten
zählen Abreden des Veräußerers mit dem Mieter über Aufwen-dungsersatz
für Aufwendungen auf die Mietsache, da es sich um mietvertragli-che Pflichten handelt (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 -
VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b [X.]; [X.]t-Futterer/Streyl,
[X.]O
Rn. 136
mwN).
Um eine solche, bereits im ursprünglichen schriftlichen Mietvertrag enthaltene
Abrede über Aufwendungsersatz für Aufwendungen auf die Mietsache handelt es sich hier.

b) Wer den vertraglich vereinbarten Aufwendungsersatzanspruch des Mieters zu erfüllen hat, richtet sich nach dem [X.], also danach, in wessen Eigentumszeit der Anspruch fällig geworden ist
(Senatsurteil vom 14.
Oktober 1987 -
VIII ZR 246/86, [X.]O unter 2 b [X.] und [X.]; vom 9. Februar 2005 -
VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter II 2 a; [X.]t-Futterer/Streyl, [X.]O
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Rn. 86, 136; [X.] in [X.]/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 566 [X.] Rn. 58; jeweils mwN).
Als die Kläger die Aufwendungen vornahmen
und der mietver-traglich vorgesehene Zahlungsanspruch fällig wurde, war die Beklagte unstreitig bereits Eigentümerin der Wohnung.
5. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn entgegen der Auffassung des [X.] haben die Kläger die in § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags in Verbindung mit der Zu-satzvereinbarung vorgesehenen Voraussetzungen des Zahlungsanspruchs [X.] konkret dargelegt.
Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die [X.] Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der [X.] entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der [X.] zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweis-aufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende [X.] nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 17. Juli 2013 -
VIII ZR 163/12, [X.], 1720 Rn. 30; Senatsbeschluss vom 16. Juli 2013 -
VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; jeweils mwN).
Diesen Anforderungen genügt der unter Beweis gestellte Vortrag der Kläger, sie hätten die gesamte Wohnung, die nach Verstreichen von fünf Jah-43
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ren renovierungsbedürftig gewesen sei, "malermäßig überarbeitet"
und alle Tü-ren, Wände, Decken und Heizkörper gestrichen. Eine sach-
und fachgerechte Ausführung
von fälligen Schönheitsreparaturen haben die Kläger hiermit [X.] konkret behauptet.

III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Notwendigkeit der durchgeführten Schön-heitsreparaturen sowie zu deren sach-
und fachgerechter Ausführung getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
[X.]
Dr. [X.]
[X.]

[X.]
Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG [X.]-Charlottenburg, Entscheidung vom 01.11.2012 -
239 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 20.06.2013 -
67 [X.] -

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