Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.10.2007, Az. XI ZR 167/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 23. Oktober 2007 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]Z: nein [X.]R: ja _____________________ [X.] §§ 123, 138 Ba, 276 Fa Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten [X.] führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zu-sammenarbeit zwischen [X.] und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die [X.] habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen Täuschung in Betracht. [X.], Urteil vom 23. Oktober 2007 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 23. Oktober 2007 durch [X.] h.c. [X.], [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] Ellenberger und Prof. Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivil-senats des [X.] vom 4. Mai 2005 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand:
1 Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung der [X.] Bausparkasse aus einer notariellen Urkunde und erheben außerdem Feststellungsklage im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung.
Der Kläger, ein damals 37 Jahre alter Industriemechaniker, und seine Ehefrau, eine damals 26 Jahre alte Verkäuferin, wurden im Jahr 1992 von [X.] geworben, zwecks Steuerersparnis ohne [X.] eine Eigentumswohnung in [X.]
zu erwerben. Die Vermittler waren für die [X.] tätig, die seit 1990 in großem Umfang An-lageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der [X.] legten die Vermittler den Klägern am 13. Oktober 1992 u.a. ei-nen Besuchsbericht zur Unterschrift vor, in welchem Mieteinnahmen von monatlich 339 [X.] ausgewiesen waren. Außerdem erteilten die Kläger der [X.] einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungs-auftrag und unterzeichneten einen an die Beklagte gerichteten Darle-hensantrag, in dem die Mieteinnahmen ebenfalls mit 339 [X.] monatlich angegeben sind. Das notarielle Kaufangebot der Verkäuferin vom 22. Oktober 1992, aus dessen Anlage sich ergab, dass die damalige Mie-te für die zu erwerbende Wohnung 220,84 [X.], der Nettoertrag 183,34 [X.] betrug, nahmen sie - vertreten durch eine Notariatssekretä-rin, die sie zuvor durch notarielle Urkunde bevollmächtigt hatten - mit notarieller Erklärung vom 9. November 1992 an. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 90.519 [X.], der die von der Verkäuferin zu erbringenden Renovierungsleistungen umfasste, hatten sie zuvor mit der [X.] am 26. Oktober/4. November 1992 einen Darlehensvertrag abgeschlossen. 2 - 4 - Danach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 105.000 [X.] sowie über zwei Bausparverträge bei der [X.] in Höhe von 52.000 [X.] und 53.000 [X.] finanziert. Wie im [X.], traten die Kläger der für das Objekt bestehenden [X.]gemein-schaft bei und bestellten zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichen-den Bauspardarlehen mit notarieller Urkunde vom 13. November 1992 zugunsten der [X.] eine Grundschuld in Höhe des [X.] nebst Zinsen, übernahmen die persönliche Haftung für die Grundschuldsumme und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstre-ckung in ihr persönliches Vermögen. Nachdem die Kläger nach Valutie-rung des Vorausdarlehens ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachgekommen waren, kündigte die Beklagte im Jahr 1997 das Voraus-darlehen, stellte einen Betrag von 108.364,75 [X.] fällig und betreibt nun die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger.

Mit ihrer Klage begehren die Kläger, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 13. November 1992 für unzulässig zu erklä-ren, soweit diese über die belastete Immobilie hinausgeht, und außer-dem Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine Rechte gegen sie habe sowie ihnen Zug um Zug gegen Übertragung der Wohnung jedweden Schaden zu ersetzen habe, der aus dem Abschluss des Darlehensvertrages und des Kaufvertrages resultiere. Sie machen insbesondere geltend, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein ver-bundenes Geschäft; § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehe dem nicht entge-gen, weil das Darlehen nicht zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Die Beklagte habe in mehrfacher Hinsicht ihre Aufklärungspflichten verletzt. Insbesondere ha-3 - 5 - be sie darauf hinweisen müssen, dass der Kaufpreis - wie die Kläger be-haupten - sittenwidrig überhöht sei. Ferner sei verschwiegen worden, dass im Kaufpreis versteckte [X.] enthalten seien. Auch sei der [X.] bekannt gewesen, dass die Vermittler die Kläger arglistig über die Miethöhe getäuscht hätten, da sie ihnen in dem Besuchsbericht eine weit höhere Miete vorgespiegelt hätten als sie in Wahrheit erzielt worden sei.
Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 4 Entscheidungsgründe:

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das [X.]. 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Den Klägern stünden keine Ansprüche aus vorvertraglichem [X.] der [X.] zu. Über die Besonderheiten der [X.] habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Im Übrigen könne eine diesbezügliche [X.] nur zum Ersatz des Differenzschadens führen, den die Kläger nicht dargetan [X.]. Die Beklagte habe auch nicht in nach außen erkennbarer Weise ihre 7 - 6 - [X.] überschritten. Insbesondere sei sie durch die im [X.] vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem [X.] nicht über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen. Dass bei dem hier zu beurteilenden [X.] im maßgeblichen Zeitpunkt eine Unterdeckung bestanden habe, hätten die Kläger selbst nicht behauptet. Ein Scha-densersatzanspruch aus Aufklärungsverschulden ergebe sich auch nicht wegen angeblich im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen und einer angeblichen sittenwidrigen Überteuerung. Der Vortrag der Kläger, der Kaufpreis der Wohnung liege um 209% über dem Ertragswert und sei damit sittenwidrig, sei unerheblich, da die Kläger eine Kenntnis der [X.] hiervon nicht schlüssig dargelegt hätten. Es fehle auch an schlüssigem Vortrag zu einem aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung der [X.] über fehlerhafte Angaben der Vermittler zur Höhe der zu erzielenden Miete. Einwendungen aus dem notariellen Kaufvertrag könn-ten die Kläger der [X.] auch nicht im Wege des Einwendungs-durchgriffs entgegen halten. Die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG sei ausgeschlossen, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. Insbesondere sei der Kredit auch dann noch zu einem marktüblichen Zinssatz gewährt worden, wenn man den Vortrag der Kläger zugrunde lege, in die Zinsberechnung seien im [X.] versteckte [X.] einzubeziehen. In diesem Fall über-schreite der Zinssatz die in der amtlichen Zinsstatistik der [X.] ausgewiesene obere Streubreitengrenze nur um 0,18 Pro-zentpunkte. - 7 - II. 8 Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem ent-scheidenden Punkt nicht stand.
1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist entgegen der [X.] der Revision allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, [X.] und Kaufvertrag seien kein verbundenes Geschäft im Sin-ne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen ge- währt worden sind, keine Anwendung (Senat, [X.]Z 152, 331, 337; 161, 15, 25; 168, 1, 9, [X.]. 21; Senatsurteile vom 26. November 2002 - [X.] ZR 10/00, [X.], 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - [X.] ZR 263/02, [X.], 2410, 2411, vom 18. November 2003 - [X.] ZR 322/01, [X.], 172, 175, vom 18. Januar 2005 - [X.] ZR 201/03, [X.], 375, 376 und vom 27. September 2005 - [X.] ZR 79/04, [X.], 501, 504). Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehen-den Darlehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Darlehen zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen ge-währt worden. Die von den Klägern behaupteten versteckten Zinssub-ventionen sind schon deshalb nicht geeignet, die Anwendung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auszuschließen, weil es für die Beurteilung der Üblichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Bedingungen unerheb-lich ist, wie sie intern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 881 f., [X.]. 47). Unabhängig hiervon hat das Berufungsgericht auch [X.] ausgeführt, dass das Darlehen auch dann zu üblichen Be- 9 - 8 - dingungen gewährt worden ist, wenn man die Auffassung der Kläger zugrunde legt, die [X.] seien in die Berechung des [X.] einzubeziehen. In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag verein-barte effektive [X.] nach den Feststellungen des [X.]s mit 0,18 Prozentpunkten nur geringfügig über der bei [X.] maßgeblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen Zinsstatistik der [X.] ausgewiesenen Zinssätze (vgl. Senat, Urteil vom 18. März 2003 - [X.] ZR 422/01, [X.], 894, 896 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision macht auch die dem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach [X.] genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung [X.], dem für das Kaufobjekt bestehenden [X.] beizutreten, die vereinbarten Kreditkonditionen nicht unüblich im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (vgl. zur Pflicht, einem [X.] beizutreten: Senatsurteil vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 878, [X.]. 18 ff.). 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatz-anspruch der Kläger abgelehnt, soweit dieser darauf gestützt wird, die Beklagte habe die Kläger nicht über etwaige Nachteile und Risiken der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall insoweit über-haupt eine Pflicht der finanzierenden Bank in Betracht kommt, ungefragt über die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklä-ren, führt eine etwaige [X.] nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile [X.]Z 168, 1, 21 f., [X.]. 49 m.w.Nachw. und 10 - 9 - vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 878, 881, [X.]. 42 f.), die die Kläger nicht dargelegt haben.
3. Eine Haftung der [X.] aus vorvertraglichem Aufklärungs-verschulden über das finanzierte Geschäft lässt sich hingegen nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen. 11 a) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfeh-lerfrei, soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des [X.] ein Aufklärungsverschulden der [X.] verneint hat. 12 [X.]) Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte [X.] nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die not-wendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-sonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der [X.] oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-menhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder 13 - 10 - wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-nen kann (vgl. etwa [X.]Z 159, 294, 316 sowie Senatsurteile [X.]Z 161, 15, 20; 168, 1, 19 f., [X.]. 41, vom 9. November 2004 - [X.] ZR 315/03, [X.], 72, 76 und vom 15. März 2005 - [X.] ZR 135/04, [X.], 828, 830). [X.]) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des [X.] bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten [X.] nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären. 14 (1) Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision, die insoweit auf das Urteil eines anderen Senats des Berufungsgerichts ver-weist ([X.] 2007, 152 ff.), die Ansicht des Berufungsgerichts, in der von den Klägern behaupteten fehlerhaften Ermittlung des [X.] durch die Beklagte liege keine einen Schadensersatzan-spruch auslösende [X.]. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 ([X.] ZR 414/04, [X.], 876, 880 f., [X.]. 41 m.w.Nachw.) bestätigt und im Einzelnen begründet hat, prüfen und [X.] Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des [X.] den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im ei-genen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse ([X.]Z 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., [X.]. 45 und Senatsurteile vom 7. April 1992 - [X.] ZR 200/91, [X.], 977, vom 21. Oktober 1997 - [X.] ZR 25/97, [X.], 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - [X.] ZR 21/03, [X.], 24, 27). [X.] - 11 - chend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwe-cken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegen-über dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklä-rungspflicht ergeben (Senat, [X.]Z 168 [X.]O S. 21, [X.]. 45 und Urteil vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 881, [X.]. 41; a.A. [X.] 2007, 152, 156 f.). (2) Entgegen der Auffassung der Revision erweist sich das Beru-fungsurteil auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht eine [X.] der [X.] im Hinblick auf den angeblich sittenwidrig überteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovision wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs verneint hat. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wis-sensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahms-weise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte In-nenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Ver-schiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa [X.], [X.]e vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - [X.] ZR 135/04, [X.], 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). Dies hat das Berufungsgericht verneint, ohne dass ihm hierbei ein re-visionsrechtlich beachtlicher Fehler unterlaufen ist. Dabei kann dahin stehen, ob die Kläger zur sittenwidrigen Überteuerung überhaupt schlüs-sig vorgetragen haben, nachdem sie sich in erster Linie auf den Ertrags-wert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Ver-kehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen und zudem - worauf die 16 - 12 - Revisionserwiderung zu Recht verweist - nicht berücksichtigen, dass in dem notariellen Kaufvertrag erhebliche Renovierungsverpflichtungen der Verkäuferin enthalten waren. Jedenfalls fehlt es nach den aus [X.] nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kläger zur Kenntnis der [X.] von einer sittenwidrigen Überteuerung. Solchen Vortrag der Kläger hat das Berufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des er-kennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Ver-treiber des Objekts ([X.]Z 168, 1 ff., 22 ff., [X.]. 50 ff.) zu Recht für erfor-derlich gehalten. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institu-tionalisierten Zusammenarbeit zwischen [X.] und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen [X.], die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteue-rung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in [X.], für die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt.
Was die angeblich im Kaufpreis enthaltenen versteckten [X.] und die angeblich darin enthaltenen versteckten Zinssubventio-nen anbelangt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Kläger selbst nicht darlegen, diese hätten zu der von ihnen be-haupteten Sittenwidrigkeit des Kaufpreises geführt. 17 (3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die Feststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Über-schreiten der [X.] durch die Beklagte stehe nicht fest. [X.] - 13 - sondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Be-dingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen [X.] abhängig war, nicht über ihre Rolle als [X.] hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absi-cherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (Senat, [X.]Z 168, 1, 20, [X.]. 43 und Urteil vom 31. März 1992 - [X.] ZR 70/91, [X.], 901, 905). (4) Auch eine Aufklärungspflicht der [X.] wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungs-tatbestands kommt insoweit nicht in Betracht. Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 ([X.] ZR 414/04, [X.], 878, 879, [X.]. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen begründet hat, können die [X.], die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem [X.] zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nur bei Hinzutre-ten spezifischer Risiken des konkreten [X.]s Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten beson-deren Gefährdungstatbestands treffen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschul-dung des konkreten [X.]s oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten [X.] Darlehen gewährt wurden, für die der [X.] als Poolmitglied mithaften muss (Senatsurteil vom 20. März 2007 [X.]O [X.]. 27). Das hat das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler ver-neint, weil die Kläger selbst nicht behaupten, der für ihre Wohnung be-stehende [X.] habe bei Erwerb der Wohnung eine Unterdeckung aufgewiesen. Weiteren konkret auf den Erwerb ihrer Wohnung bezoge-nen Vortrag haben die Kläger nicht erbracht. 19 - 14 -
20 b) Wie die Revision zu Recht geltend macht, lässt sich jedoch mit diesen Ausführungen nach dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 ([X.]Z 168, 1, 22 ff., [X.]. 50 ff.) eine Haftung der [X.] für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum [X.] von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt.
[X.]) Nach dieser Rechtsprechung ([X.]Z 168, 1, 22 ff., [X.]. 50 ff. sowie Senatsurteile vom 19. September 2006 - [X.] ZR 204/04, [X.], 2343, 2345, [X.]. 23, für [X.]Z 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - [X.] ZR 205/05, [X.], 114, 115, [X.]. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - [X.] ZR 341/05, [X.], 414, 418, [X.]. 29 und vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 882, [X.]. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der [X.] mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch un-richtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird - was das Berufungs-gericht noch nicht berücksichtigen konnte - widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusam-menwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der [X.] - 15 - gaben des Verkäufers, [X.] oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Fal-les objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen [X.] aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen [X.] geradezu verschlossen. [X.]) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision maßgeblichen Sachverhalt vor. Mit Rücksicht auf die nach Behauptung der Kläger arglistige Täuschung der Vermittler zur erzielten Miete kommt eine Aufklärungspflicht der [X.] und ein daraus folgender Scha-densersatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklä-rungspflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des [X.] in Betracht. 22 (1) Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sind die Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht [X.], der in dem Besuchsbericht wahrheitswidrig monatliche Mieteinnah-men von 339 [X.] eingesetzt hatte. Diese auch im [X.] enthaltene Angabe war evident unrichtig. Wie aus der dem notariellen Kaufvertragsangebot vom 22. Oktober 1992 beigefügten Anlage ersicht-lich ist, betrug die Miete für die von den Klägern erworbene Wohnung Nr. tatsächlich nur 220,84 [X.], der Nettoertrag gar nur 183,34 [X.]. Angesichts der großen Differenz zwischen zugesagter und tatsächlich erzielter Miete konnte die Unrichtigkeit der auch im [X.] ent-haltenen Angabe von der [X.] nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss (vgl. Senat, [X.]Z 168, 1, 24, [X.]. 55). Soweit die Revisionserwiderung einwendet, es fehle an der Kau-salität der falschen Angaben des Vermittlers für den Vertragsschluss, 23 - 16 - wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vor-trag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.
(2) Sofern die Kläger durch evident unrichtige Angaben zur Miete zum Vertragsschluss bestimmt worden sind, würde die Kenntnis der [X.] hiervon widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgebli-chen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungs-verkäuferin, der [X.] und den [X.] eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Veräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vor-sah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der [X.] und der [X.], zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch die [X.]verwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den Kunden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsver-treter der [X.] auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der [X.] abgeschlos-senen, zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen [X.] getilgt werden sollte. Die H.
Gruppe oder deren Untervermittler übernahmen sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bezüglich der Finanzierung und erhielten für diese die [X.] der [X.], die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der [X.] abhängig machte. Auch den Klägern wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der [X.] gehabt oder von sich aus um [X.] - 17 - nen Kredit dort nachgesucht hätten. Die Vermittler, denen die [X.] der [X.] bekannt war, benannten sie den Klägern als finanzierendes Institut und legten ihnen die Darle-hensantragsformulare der [X.] zur Unterschrift vor (vgl. [X.] vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 878, 882, [X.]. 56).
(3) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete hat die [X.] bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr muss daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen. 25 cc) Im Falle einer [X.] wegen eines
aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte [X.] ge-standen hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben und deshalb weder den Darlehensvertrag bei der [X.] abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Klä-ger auch ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsun-terwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (vgl. Senat, [X.]Z 168, 1, 26, [X.]. 61). 26 - 18 -
[X.] Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zum konkreten Wissens-vorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sach-vortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen [X.] der Kläger und zu den weiteren Voraussetzungen eines mögli-chen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben. 27 [X.] Joeres

[X.] Ellenberger [X.]Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 15.10.2004 - 3 O 73/04 - [X.], Entscheidung vom 04.05.2005 - 3 U 295/04 -