Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.12.2011, Az. V ZR 131/11

Der Beklagte ist Eigentümer von zwei Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage. Die Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Beklagte hatte mit der Verwalterin einen Sonderverwaltervertrag geschlossen, in dem er diese bevollmächtigte, etwaige Sonderumlagen aus den eingehenden Mietzahlungen zu begleichen.

Am 29. Juni 2005 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer im August fälligen Sonderumlage. Auf die Wohnungen des [X.] entfielen insgesamt 7.758,48 €. Nach Zahlungsaufforderung teilte der Beklagte der Verwalterin mit Schreiben vom 24. und 29. August 2005 mit, dass er auf die Sonderumlage keine Zahlungen leisten werde. Auf ihr Antwortschreiben vom 30. August 2005 reagierte der Beklagte nicht. In der [X.] von August 2006 bis November 2006 nahm die Verwalterin aus den Mieteinnahmen des [X.] Teilzahlungen auf die Sonderumlage vor.

Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnungen des [X.] angeordnet. Der Zwangsverwalter zahlte im Oktober 2008 auf die Sonderumlage 1.000 €.

Wegen des restlichen Betrages hat die Klägerin den Erlass eines Mahnbescheids beantragt, der dem [X.] am 14. Juli 2009 zugestellt worden ist. Nach dessen Widerspruch hat das Amtsgericht ihn zur Zahlung von 4.374,98 € verurteilt. Seine Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts greift die von dem [X.]n erhobene Einrede der Verjährung nicht durch. Mit der Teilzahlung des [X.] im Oktober 2008, die sich der [X.] zurechnen lassen müsse, habe die Verjährung gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB erneut begonnen. Dasselbe gelte für die von der [X.] vorgenommenen Teilzahlungen. Diese habe mit [X.] des [X.]n gehandelt. Dem stünden die beiden Schreiben des [X.]n vom August 2005 nicht entgegen, da er dem Antwortschreiben der Verwalterin, in dem diese den Grund der Sonderumlage dargelegt habe, nicht entgegengetreten sei.

Die Revision ist zulässig und begründet.

1. Sie ist insbesondere statthaft, weil der Senat an die Revisionszulassung durch das Berufungsgericht gebunden ist, § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Es besteht allerdings Veranlassung zu dem Hinweis, dass es für die Zulassung der Revision auf das Vorliegen von [X.] nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO ankommt und deren Voraussetzungen von dem Berufungsgericht sorgfältig zu prüfen sind. Der hier angenommene Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung kommt nur in Betracht, wenn die aufgeworfene Rechtsfrage entscheidungserheblich ist (Senat, Beschluss vom 27. März 2003 - [X.], [X.], 288, 291). Dies ist zu verneinen, da das Berufungsgericht seine Entscheidung auf eine Alternativbegründung gestützt hat, für die die Frage, ob der Schuldner Zahlungen des [X.] mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen muss, ohne Bedeutung ist.

2. Die Revision ist begründet. Entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts ist der Anspruch der Klägerin verjährt.

a) Rechtsfehlerhaft misst das Berufungsgericht der Teilzahlung des [X.] auf die Sonderumlage die Wirkung eines Anerkenntnisses des [X.]n bei, das gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu einem Neubeginn der Verjährung führt.

aa) Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Für ein verjährungsunterbrechendes Anerkenntnis genügt ein tatsächliches Verhalten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger, aus dem sich das Bewusstsein von dem Bestehen der Forderung unzweideutig entnehmen lässt und angesichts dessen der Gläubiger darauf vertrauen darf, dass sich der Schuldner nicht auf den Ablauf der Verjährung berufen wird ([X.], Urteil vom 1. März 2005 - [X.], NJW-RR 2005, 1044, 1047 mwN). Dem Anerkenntnis des Schuldners steht nach allgemeinen Regeln das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln ([X.], Urteil vom 3. Dezember 1968 - [X.], [X.]Z 51, 125, 126).

bb) Der Vollstreckungsschuldner in der Zwangsverwaltung verliert mit der Beschlagnahme das Recht, das beschlagnahmte Grundstück zu verwalten und es zu benutzen, § 148 Abs. 2 [X.]. Diese Befugnisse werden von dem Zwangsverwalter ausgeübt, der insoweit als Träger der Rechte und Pflichten des Vollstreckungsschuldners an dessen Stelle tritt. Nimmt der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 [X.] zugewiesenen Aufgaben Zahlungen an einen Gläubiger vor, wird der Schuldner so behandelt, als seien diese von ihm selbst geleistet worden. Solchen Zahlungen kommt daher nicht nur Erfüllungswirkung zugunsten des Schuldners zu, vielmehr muss er sie auch mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen.

cc) Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als dies sich ausdrücklich aus seinem [X.] heraus ergibt ([X.]/[X.], Zwangsverwaltung, Rn. 45). Er hat gemäß § 152 Abs. 1 [X.] das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 [X.] ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 [X.] (Senat, Beschluss vom 15. Oktober 2009 - [X.], [X.]Z 182, 361, 365 Rn. 11 ff.). Solche Zahlungen fallen in den durch § 152 Abs. 1 [X.] festgelegten [X.] des [X.]. Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder ([X.] in Bärmann, [X.], 11. Aufl., § 16 Rn. 191; [X.]/[X.]/Elzer, [X.], 3. Aufl., § 16 Rn. 227; Jennißen in Jennißen, [X.], 2. Aufl., § 28 Rn. 244; [X.], § 152 [X.] Rn. 15; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 152 Rn. 203, 213). Dies gilt auch für rückständige [X.]. Sie sind gemäß § 155 Abs. 2 Satz 2 [X.] nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die [X.] wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt ([X.] in Bärmann, [X.], 11. Aufl., § 16 Rn. 191).

dd) Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Dies war von seinem [X.] gemäß § 152 Abs. 1 [X.] i.V.m. § 156 Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem [X.]n nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.

b) Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Dessen Alternativbegründung, die Teilzahlungen der (Wohnungseigentums-) Verwalterin führten zu einem Neubeginn der Verjährung, ist nicht frei von [X.]. Auch deren Zahlungen können dem [X.]n nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.

aa) Das Berufungsgericht weist lediglich darauf hin, dass die Verwalterin in dem Sonderverwaltervertrag vom 18. November 2002 bevollmächtigt worden sei, aus den verwalteten Mieteinnahmen Zahlungen auf [X.] vorzunehmen. Es meint zwar, dass der [X.] "zu Recht" auf seine beiden Schreiben vom August 2005 hinweise, in denen er der Verwalterin mitteilte, er werde auf die Sonderumlage keine Zahlungen leisten und auch die Verwalterin sei nicht bevollmächtigt. Mit der Frage, welche rechtliche Bedeutung den Schreiben zukommt, insbesondere ob sie als teilweiser Widerruf der erteilten [X.] (§ 168 Satz 2 BGB) auszulegen sind, setzt es sich jedoch nicht auseinander. Der Senat kann die von dem Berufungsgericht unterlassene Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. [X.], Urteil vom 25. September 1975 - [X.], [X.]Z 65, 107, 112). Sie führt zu dem Ergebnis, dass der [X.] die der Verwalterin erteilte [X.] teilweise widerrufen hat. Der [X.] brachte in den Schreiben unmissverständlich zum Ausdruck, dass er die Sonderumlage nicht bezahlen werde. Seine Formulierung, "auch die Verwalterin sei nicht bevollmächtigt", kann in diesem Zusammenhang nur dahingehend verstanden werden, dass er der Verwalterin untersagte, in seinem Namen Zahlungen auf die beschlossene Sonderumlage zu leisten. Darin liegt, soweit es um die strittige Sonderumlage geht, ein teilweiser Widerruf der erteilten [X.].

bb) Das Schweigen des [X.]n auf das Antwortschreiben der Verwalterin vom 30. August 2005 stellt nicht einen Widerruf des [X.]swiderrufs dar. Das bloße Schweigen ist regelmäßig keine Willenserklärung ([X.], Urteil vom 24. September 1980 - [X.], NJW 1981, 43, 44). Als Willenserklärung ist es nur dann anzusehen, wenn ihm ausnahmsweise ein Erklärungswert zukommt (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - [X.], [X.]Z 152, 63, 68). Dies ist hier zu verneinen. Die Verwalterin hatte in ihrem Antwortschreiben lediglich darauf hingewiesen, die Auffassung des [X.]n, Eigentum in einem sanierten Objekt erworben zu haben, sei nicht richtig. Ihrem etwaigen Willen, trotz teilweisen Widerrufs der [X.] die verwalteten Mieteinnahmen des [X.]n zur Zahlung der strittigen Sonderumlage zu verwenden, hat sie hingegen nicht Ausdruck verliehen. Bereits deshalb kann aus Sicht der Verwalterin dem Schweigen des [X.]n auf ihr Antwortschreiben nicht der Erklärungswert beigemessen werden, er sei nun doch mit einer Begleichung der Sonderumlage durch die Verwalterin einverstanden.

c) Da die Verjährungsfrist nach den Regelungen in den § 195, § 199 Abs. 1 BGB am 31. Dezember 2008 endete, vermochte die Zustellung des Mahnbescheids im Juli 2009 die Verjährung nicht zu hemmen.

Das angefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei der Anwendung des Gesetzes erfolgt und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.